Consulta el archivo - Colegio de Contadores Públicos de México

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ESPECIAL
IMPUESTOS
2014
Impuestos
en inmuebles
¿Compras, vendes o rentas?
Conoce cuáles son los
gravámenes en bienes
raíces, desde terrenos y
viviendas hasta locales
comerciales o bodegas.
Por C.P.C. Gerardo Domínguez Gómez*
C
uando una persona vende uno o
varios inmuebles, una de las primeras acciones que debe tomar
es determinar si el ingreso percibido se encuentra gravado o exento del Impuesto Sobre la Renta. Si la respuesta es
positiva (sin importar si se trata de terrenos, edificios, bodegas, locales comerciales o viviendas),
el siguiente paso es conocer cuáles son las deducciones que se pueden hacer. A continuación
se debe realizar el cálculo del pago provisional,
el cual se efectúa a través del Notario Público. Finalmente se presenta (como parte de los ingre-
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sos) la venta del inmueble en la declaración
anual. ¿Suena complicado? En realidad, no
lo es. Vayamos paso a paso.
Venta de casa-habitación:
ingresos exentos
La venta de una casa-habitación, formalizada ante Notario Público, está exenta
de impuestos, siempre y cuando el monto obtenido no exceda de 750 mil unidades de inversión (UDIS) equivalentes a
$3,855,800 pesos (tomando el valor de la
udi al 25 de mayo de 2014). Como ‘candado’, quien vende la casa no debe haber
enajenado otra durante los cinco años inmediatos anteriores (y por la cual hubiera
obtenido también exención del ISR).
¿Qué documentos se necesitan para la
venta de una casa-habitación? Para formalizar la operación, se debe presentar al
notario la credencial de elector, la factura
de pago de luz o teléfono fijo y estados de
cuenta (bancarios, de casas comerciales o
de tarjetas de crédito no bancarias) a nombre de quien vende o su cónyuge, hijos,
nietos, padres o abuelos (en general, de ascendientes o descendientes en línea recta).
Si la venta se realiza a un precio mayor
de 750 mil udis (los referidos $3.85 millones de pesos, considerando que el valor de
la udi se actualiza todos los días por efectos de la inflación y se consulta en www.
banxico.org.mx) se podrán efectuar deducciones, que más adelante comentaremos,
en la proporción que resulte de dividir el
ingreso gravado (precio de venta menos ingreso exento) y el valor de la enajenación o
venta. Así es como se obtiene la ganancia
sobre la que se tendría que pagar el ISR.
Venta de otros inmuebles
Cuando las personas físicas venden terrenos, oficinas, locales comerciales o bodegas, al valor de enajenación se le pueden
restar deducciones como:
Costo del terreno y construcciones.
Gastos notariales.
Impuestos y derechos por escrituras de
adquisición y de venta.
Impuestos de traslado de dominio pagados por el vendedor.
Comisiones y mediaciones pagadas por
la adquisición o venta del inmueble.
Honorarios pagados por avalúo.
0%
DE IVA SE PAGA EN LA
RENTA DE TERRENOS
COMERCIALES Y
CASAS-HABITACIÓN.
16%
ES EL MONTO DEL IVA
EN RENTAS EFECTIVAMENTE COBRADAS
EN LOCALES COMERCIALES, OFICINAS Y
BODEGAS.
1.1%
A 5.52% ES EL MONTO
A PAGAR EN EL DF
POR CONCEPTO DE
IMPUESTO SOBRE
ADQUISICIÓN DE
INMUEBLES.
PUEDES
DEDUCIR
35%
DE INGRESOS POR
ARRENDAMIENTO, EN LUGAR
DE OTRAS DEDUCCIONES.
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de la sucesión o de la persona que lo haya donado, y
Todas las deducciones se actualizan aplicanla fecha de adquisición, cuando lo hubieran adquirido índices inflacionarios por el periodo comprendo los beneficiarios.
dido entre la fecha de adquisición o erogación y
el mes inmediato anterior a la venta. Así se reconoce el efecto de la inflación en los gastos realizaPago provisional de ISR
dos y el valor de los bienes inmuebles vendidos.
Las personas físicas que vendan inmuebles en opeTratándose de construcciones, el valor de adraciones consignadas en escrituras públicas efecquisición se deprecia a razón del 3% anual por
tuarán un pago provisional de ISR dentro de los 15
cada año transcurrido entre la fecha de adquisidías siguientes a la fecha de firma de la escritura a
ción y la de enajenación. En bienes inmuebles,
través de los notarios, corredores o demás fedatarios
el costo actualizado será cuando menos 10% del
al Servicio de Administración Tributaria (SAT).
monto de la enajenación de la que se trate.
Además, se efectuará un pago provisional a través
Cuando el vendedor de los inmuebles no puede los Fedatarios Públicos en las oficinas autorizadas
da comprobar el costo
por la entidad federativa,
de las inversiones en
aplicando la tasa de 5% soconstrucción,
mejobre la ganancia en la venta
IVA: ¿SE COBRA O NO?
ras y ampliaciones (es
de los inmuebles, el cual es
En inmuebles a la venta:
En arrendamiento:
decir, si carece de los
acreditable contra el que
El arrendamiento de caLa venta de terrenos y
comprobantes emplease deba enterar al SAT. El
sas-habitación y terrenos
de casas-habitación se
dos en construcción,
pago provisional enterado
está exento del IVA. Sin
encuentra exenta del IVA.
embargo, el de locales
No así la venta de locales
mano de obra y cualse considera a cuenta del
comerciales, oficinas y
comerciales y bodegas,
quier otra erogación reimpuesto anual, el cual se
bodegas está gravado a una
gravados a tasa del 16% al
tasa de 16% por el monto
momento en que es cobralacionada), se considedeterminará al presentar la
de las rentas efectivamente
do el precio de los citados
rará como costo el valor
declaración anual, a más
cobradas.
inmuebles.
que contenga el aviso
tardar en el mes de abril
de terminación de la
del año siguiente.
obra, e incluso podrán tomar en cuenta el 80% del
valor de las construcciones que reporte el avalúo
Impuesto sobre adquisición
referido a la fecha en que fueron terminadas.
de inmuebles
Si la persona que vende el inmueble lo hubieLas personas físicas o morales que adquieran terrera adquirido por herencia, legado o donación, el
nos, edificios, locales comerciales, casas-habitación,
costo de adquisición será el pagado por el autor
bodegas y, en general, cualquier construcción, están
obligados a pagar el impuesto sobre adquisición de
inmuebles, de acuerdo con las disposiciones fiscales de cada estado. Para estos efectos, se considera
adquisición cuando los inmuebles se obtengan por
compra, donación, fusión o escisión de sociedades.
Lo recomendable es consultar el Código Fiscal
de cada estado (o del Distrito Federal) para conocer
con exactitud los casos en los cuales se causa el impuesto y el monto del gravamen. En el DF se aplica
una tarifa donde la tasa del impuesto fluctúa entre
el 1.1% y el 5.52% para un inmueble que se vende
en $90 mil pesos. En este caso, el impuesto sobre
adquisición de inmuebles sería de $1,194 pesos (el
1.32%). En el extremo opuesto, de un inmueble que
se vende en $50 millones de pesos, el impuesto asciende a $2,394,511 pesos (el 4.78%).
La tasa cero del impuesto aplica a inmuebles adCONSTRUCCIONES
quiridos
a causa de muerte (cuando se reciben por
El valor de los inmuebles se deprecia 3% cada año
herencia o legado), siempre que su valor en la estranscurrido entre la adquisición y la enajenación.
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Para efectos de este impuesto, quien obtiene ingresos por
arrendamiento puede deducir diversos rubros.
AL COMPRAR
una casa-habitación se debe pagar el impuesto
sobre adquisición.
critura de adjudicación no exceda los $836,290
pesos. En los demás casos, se causa el impuesto.
7. Inversiones en construcciones, incluyendo
adiciones y mejoras. Para calcular la deducción por inversiones, se multiplica el valor de
adquisición de las construcciones por el 5%,
y se actualiza por efectos de la inflación con
índices por el periodo comprendido desde el
mes de adquisición y hasta la fecha de enajenación (venta).
8. Deducción opcional. Las personas físicas
que otorguen el arrendamiento de inmuebles, podrán deducir 35% de los ingresos
cobrados por arrendamiento, en sustitución
de las deducciones enumeradas. Además
podrán deducir las erogaciones por concepto
de impuesto predial de los inmuebles arrendados en el año calendario. Por ejemplo, si
el ingreso por arrendamiento anual cobrado
es de $500 mil pesos, se tiene derecho a una
deducción ciega (sin comprobantes) de $175
mil pesos, además del impuesto predial pagado en el año calendario.
Los arrendadores deben efectuar pagos provisionales mensuales de ISR. Restarán al total
de ingresos cobrados en el mes las deducciones
pagadas, aunque también pueden optar por la
deducción opcional y el impuesto predial. A la
utilidad se aplica la tarifa del artículo 96 de la
Ley del Impuesto Sobre la Renta.
¿Y las rentas?
Las personas físicas que obtienen ingresos por
arrendamiento de inmuebles (una vez más, casas-habitación, bodegas, locales comerciales u
oficinas) deben expedir comprobantes fiscales
digitales por los ingresos que obtienen por concepto de rentas. Los deben declarar hasta el mes
en que sean cobrados. Para efectos del ISR, quienes obtienen ingresos por arrendamiento pueden deducir los siguientes rubros:
1. Pagos del impuesto predial. Deben corresponder al año calendario que se trate, así
como contribuciones locales de mejoras, planificación o cooperación para obras públicas.
2. Gastos de mantenimiento. Reparación de
pisos, ventanas, puertas, pintura del inmueble, impermeabilización de techos, etc., siempre que los pague el arrendador.
3. Consumo de agua a cargo del arrendador.
4. Intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra de inmuebles o para
la construcción o mejoras de los inmuebles
arrendados, siempre que se obtenga el comprobante correspondiente.
5. Salarios, comisiones y honorarios pagados
hasta un monto que no exceda del 10% de los
ingresos por arrendamiento en el año calendario, así como las cuotas patronales pagadas
al IMSS, Infonavit, Seguro de Ahorro para el
Retiro e Impuesto sobre nóminas.
6. Importe de primas de seguros que amparan
bienes inmuebles otorgados en arrendamiento.
*Integrante de la Comisión Técnica de
Investigación Fiscal del Colegio de Contadores
Públicos de México y Socio de la Firma
Domínguez, Reséndiz, Cuevas y Asociados, S.C.
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