EL CATASTRO DE BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA RÚSTICA

XII SEMINARIO CATASTRO INMOBILIARIO
EL CATASTRO DE BIENES
INMUEBLES DE
NATURALEZA RÚSTICA
luis gonzález-carpio fernández
ocmi
subdirección de valoración e inspección
[email protected]
XII SEMINARIO CATASTRO INMOBILIARIO
RDL 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario
El Catastro es un registro en que se describen los bienes
inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.
(art. 1 TRLCI)
Esta descripción comprende sus características físicas,
jurídicas y económicas, entre las que se encuentran,
localización, referencia catastral, superficie, uso, destino,
clase de cultivo o aprovechamiento, construcción,
representación gráfica, valor catastral y titulares. (art. 3
TRLCI)
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RDL 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario
bien inmueble: parcela o porción de suelo de una misma
naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada
por una línea poligonal que delimita el ámbito espacial
del derecho de propiedad de un propietario o varios pro
indiviso, y , en su caso, las construcciones emplazadas en
dicho ámbito (art. 6)
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RDL 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario
• el carácter urbano o rústico del inmueble dependerá de la naturaleza de su suelo
(art. 7)
• suelo de naturaleza urbana
- el clasificado como urbano
- los terrenos urbanizables
- dotaciones y servicios
- el que cuente con servicios, o tenga
acceso rodado, abastecimiento de agua,
evacuación de aguas y suministro de
electricidad
- el consolidado por la edificación
• suelo de naturaleza rústica: el que no sea de naturaleza urbana
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RDL 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario
• La formación, mantenimiento y difusión del Catastro es
competencia de la Dirección General de Catastro, directamente o
en colaboración con los Ayuntamientos, otras Administraciones
Públicas y el Registro de la Propiedad . (art. 4 TRLCI)
• Entre las competencias descritas en artículo 4 destaca la
elaboración y gestión de la cartografía catastral.
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Algunas reflexiones:
9 en pocas ocasiones puede desligarse el concepto de catastros del de
imposición y contribución
9 Espasa:
“Catastro: Contribución real que pagaban nobles y plebeyos, y que se
imponía sobre las rentas fijas y posesiones que producían frutos anuales,
fijos o eventuales; como censos, hierbas, bellotas, molinos, casas,
ganados, etc.”
9 el agro. Ha sido hasta mitad del siglo XX la riqueza por naturaleza de
un país
9 todas las culturas han abordado su reglamentación, control, mejora y
fiscalización
9 Todo dentro de un marco legal en el que se apoyaba la propiedad de
la tierra
9 nexo de unión con el CATASTRO RÚSTICO
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Ö Reino de Aragón, se implantó la Contribución Real o Única Contribución
repartiéndose el cupo global en función de la población de los partidos,
para lo que se realizaron “catastros o empadronamientos”
Ö Reino de Valencia, “equivalente”
– Repartía el cupo entre el resto de poblaciones
– Para el reparto se utilizaron libros padrones
Ö Reino de Mallorca, “Talla General”(1717), el repartimiento se debía hacer
por “arreglamiento de su catastro universal”.
Ö Corona de Castilla, “las Rentas Provinciales”,cada pueblo realizaba sus
amillaramientos o catastro, con el objeto de repartir el cupo
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Origen de los Catastros
Ö Cataluña, se implanta un impuesto denominado
“catastro”, reforma de Patiño
– Catastro real, gravaba las rentas de la propiedad
inmobiliaria
– Catastro personal, rentas de las actividades
profesionales
• Juntas de representantes
• Clasificación de las tierras, en 32 clases, por uso y
calidad
• “encuestas generales” y “libros de catastros”
• Realizados por comisiones de expertos,
nombradas por alcaldes sobre las que tenían gran
influencia los grandes propietarios
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Catastro de Ensenada
Ö La Corona no tenía información, ni aproximada de la riqueza de sus
súbditos
Ö Necesidad de financiar una política exterior eficaz
Ö La fórmula tributaria efectiva, un impuesto directo proporcional a la riqueza
Ö El Catastro era la opción que mejor respondía a este planteamiento
Ö Junta Única de Contribución con el Ministro de Hacienda por encima,
Ensenada.
Ö El procedimiento de realización comenzaba con la llegada al pueblo del
intendente, quien convocaba al cura, al alcalde, el escribano, y varios
vecinos como peritos
Ö La junta así formada contestaba a un interrogatorio de 40 preguntas sobre
el pueblo, “respuestas generales”
Ö los trabajos comenzaron en 1750, eligiendo un pueblo de cada provincia,
en octubre de 1754 quedaron terminadas todas las provincias
Ö Bienes de la iglesia, estaban incluidos en los catastros, y en 1757
comenzaron a tributar (Benedicto XIV)
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Ö Heterogeneidad, en la forma de actuar de cada comisionado
Ö Desigualdad de estimación, entre los productos de la agricultura y
todos los demás, ya que se estimaban por su valor bruto sin
descontar los gastos necesarios para obtener la producción
Ö Alto nivel de ocultación, especialmente de forasteros y estamentos
privilegiados
Ö Poder de las oligarquías locales, por la forma de elaboración
-Una de las operaciones de información fiscal mejor diseñada
y ejecutada de la historia de España
- en lo que se refiere al catastro rústico, éste fue diseñado
como si el sector agrícola fuera plenamente comercial
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La reforma tributaria de Mon
Ö En la edad moderna con la consolidación de los
estados europeos, es cuando nace la necesidad
de determinar la población, fijar la riqueza del
terreno y garantizar a la hacienda unas fuentes de
ingresos
para
mantener
las
monarquías
absolutistas
Ö Supone el paso hacia un sistema tributario
moderno
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AMILLARAMIENTOS
Recaudación de la Contribución Territorial
AMILLARAMIENTO Æ Relación de los dueños o
usufructuarios de los bienes inmuebles y ganadería que
hubiera en cada municipio, con indicación de los objetos
de imposición que todos los dueños pudieran poseer.
Ley de 1885 Æ CONTRIBUCION DE INMUEBLES
CULTIVO Y GANADERIA
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“cupo fijo”, para el Estado
la ley fijaba cada año la cantidad total para contribuir al reino
AMILLARAMIENTOS
el Mº de Hacienda, aprobaba el “repartimiento”
9Suma que debe contribuir cada provincia
repartimiento
9Repartición entre los pueblos
9Rgto. Establecía la cuota entre los
contribuyentes de cada pueblo
9Terrenos cultivados
Bienes inmuebles sujetos
9Terrenos sin cultivar que den
producto
9Los dedicados al recreo u
ostentación
9Los no cultivados pero que
pudieran serlo
9Los edificios
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CATASTRO PARCELARIO
AVANCE CATASTRAL
LEY DE 23 DE MARZO DE 1906
GRAN CAMBIO: En lugar de fijar cupos, sistema de cálculo directo
del producto líquido de los bienes inmuebles, del cultivo y de la
ganadería.
Contribución más ajustada y equitativa
Objeto:
Catastro Parcelario
(Art.1)
¾ determinación y representación de
la propiedad territorial
¾ Económico, social y jurídico y
especialmente el reparto equitativo
del impuesto territorial
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¾ El
catastro
parcelario
tasa
complicada y costosa por los medios.
AVANCE
CATASTRAL
(Art. 4)
Art. 2
¾Inicio de procedimiento más
sencillo que permitiera la sustitución
1. Avance catastral
rápida del Amillaramiento.
2. Conservación y
¾ Formación del Catastro: fases
formación del C.P.
¾ “El catastro comprenderá la enumeración y descripción
literal y gráfica de los predios rústicos y forestales,
pertenencias mineras, solares, edificios, salinas, etc. Con
expresión de superficies, linderos, cultivos, aprovechamientos,
calidades, valores, beneficios y demás circunstancias que den
a conocer la propiedad territorial”
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¾ Características
físicas de las
parcelas
ƒ Situación
ƒ Linderos
ƒ Superficie
ƒCalificación
AVANCE
CATASTRAL DE
LA RIQUEZA
RÚSTICA Y
PECUARIA
¾Características
económicas
¾Croquis
ƒ Clasificación Æ
determinar las
intensidades
productivas
ƒValoración Æ cálculo
de la riqueza (tipo
evaluatorio x
superficie)
Æ Para determinar situación y
parcelario linderos Æ aproximación a C.P.
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PARCELA
CATASTRAL
¾ Porción de terreno, cerrada por una finca
poligonal, perteneciente a un solo propietario
o a varios “pro indiviso” dentro de un término
municipal
ƒ Avance Æ descripción literal Æ
Ministerio Economía y Hacienda
ƒCatastro Parc. Æ gráficamente Æ IG y E
(Instituto Geográfico y Estadístico).
TRABAJOS
EVALUATORIOS
(Cap.IV)
¾ Los funcionarios agronómicos del Ministerio
de Economía y Hacienda con el apoyo del
plano
perimetral
con
los
polígonos
topográficos, procedían a reconocer, describir
y clasificar las parcelas catastrales, a
determinar masas de cultivo y a investigar los
productos
líquidos
imponibles
correspondientes.
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Ley de
1932
ÆLa identificación de Parcelas se realizará
sobre fotografías del terreno obtenidas en el
aire
Æ El Avance con fotografía aérea Æ se
convirtió en Catastro Parcelario (Orden de
1941)
¾ Los trabajos
catastrales terminados
en 1960
¾ Evaluación de la
riqueza rústica
ÆCálculo de los beneficios
líquidos imponibles
Æ obtención para cada parcela
según el tipo de cultivo y
terreno.
Æ líquido imponible por ha. En
un término municipal.
Æ se aplica a la superficie de
cada parcela
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¾ Análisis de los Precios de
Mercado
(Método sintético)
MÉTODOS
DE
VALORACION
DE
INMUEBLES
¾ Capitalización de la Renta
(Método analítico)
¾ Método del Coste
ƒ Deducir el valor de
un
inmueble
del
estudio de los precios
observados en las
compraventas
formalizadas en los
mercados.
ƒ Estudiando las rentas
que generan o pueden
producir los
inmuebles, que se
capitalizan al tipo de
rentabilidad de
inmuebles similares
ƒ Valor del
inmueble
Coste de producción del
mismo
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CUENTAS
ANALÍTICAS
¾ El producto líquido:
ƒ Ingresos Æ gastos de cultivos y
aprovechamientos
¾ Producto líquido
CUENTAS
SINTÉTICAS
ƒ Renta de la tierra
ƒ Intereses de los capitales invertidos
ƒ Beneficio del cultivador
¾Art. 21 (Rgto) Æ Cuadros de Calificación Æ cultivos y
aprovechamientos
¾Art. 22 Æ Intensidades productivas para cada tipo de calificación
¾Art. 23 Æ Cálculo de los tipos evaluatorios de utilidad media por ha.
¾
Æ Relación entre clases municipales y cuadros provinciales.
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¾ Cultivo
ƒ Rdto anual
1.100
ƒ Precio venta
10
ƒGastos anuales 8.000
B – G = 1.100 x 10 – 8.000 = 3.000
CUENTA
ANALÍTICA
ƒ Un error de apreciación de ± 10%
en producción o precio de venta
10% Æ B =
12.100
9.900
B–G=
4.100
1.900
ƒ Un error de
estimación de ± 10%
en gastos
36% de
variación en el
líquido imponible
27% de variación
en líq. imponible
Secretaría de Estado de
Hacienda y Presupuestos
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Dirección General del Catastro
Renta =1.800
Int. Capital 5% 8.000 = 400
Benef. Cultivador 10% = 800
CUENTA
SINTÉTICA
Un error de estimación
del 10% en cualquiera
de los sumandos
induce un error < 10%
en el total
= 3000
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CALIFICACIONES Y CLASIFICACIONES CATASTRALES
¾ Características
ƒ Agronómicas Æ Calificación catastral
ƒ Mixta Æ Agronómica-económica
¾ Calificación : El cultivo o aprovechamiento de que es objeto la
parcela o subparcela
¾ Clasificación catastral : Asignación de la intensidad productiva de
la parcela o subparcela
¾ La clasificación es un concepto relativo y las clases sirvieron
como elemento de comparación dentro de cada término
municipal para establecer valores relativos entre unas tierras y
otras del mismo cultivo, con valores absolutos establecidos a
través del cálculo de los tipos evaluatorios.
¾ En la clasificación de los cultivos residió uno de los actos
fundamentales de la valoración catastral, a través de la elección
de fincas-tipo, previo estudio de todo el término, de forma que
en cualquier momento sirviesen de comparación o referencia.
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IMPUTACIÓN DE RENDIMIENTOS. TIPOS EVALUATORIOS
¾ Al encontrarnos en un Catastro de producto, fue necesario el cálculo
de los rendimientos teóricos de cada parcela que se obtenía y para
cada cultivo o aprovechamiento a través de cuentas analíticas
realizadas para explotaciones ideales y mediante la utilización de
precios de productos y gastos de mano de obra, semillas, abonos,
labores, etc., oficialmente publicados por el Ministerio de Agricultura,
Pesca y Alimentación.
¾ Se realizaron con validez quincenal y aplicando la conocida ecuación
I–G=B+R
¾ B + R = tipo evaluatorio
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¾ Dichas cuentas analíticas, efectuadas con ámbito provincial y sujetas a posterior
coordinación a través de las Juntas Técnicas y Comisión Superior de Coordinación
Inmobiliaria, se hacían con carácter de máximas, medias y mínimas , y referidos a
superficie unitaria: hectárea, obteniéndose el llamado tipo evaluatorio que no es
más que el rendimiento teórico por hectárea para cada cultivo y clase.
¾ Coordinados y aprobados los tipos evaluatorios, se obtuvieron por interpolación
entre máximos, medios y entre éstos y mínimos, los correspondientes cuadros de
tipos evaluatorios provinciales, de los que por agregación se obtenía el nacional y
de los que se deducían los locales para cada término municipal, de tal forma que
la clase 1ª de labor de regadío de un municipio, podía ser la 7ª de la provincia y la
50 nacional.
¾ La última revisión de tipos evaluatorios se llevó a cabo en 1982, en base a
datos del quinquenio anterior, con vigencia para el de 1983-1987 y que, al
preverse como inmediata la promulgación de la Ley Reguladora y entrada en vigor
del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, se optó por no volver a realizar los
correspondientes cálculos en 1987 y para el quinquenio siguiente. En su lugar, y
en las sucesivas Leyes de Presupuestos Generales del Estados para 1988 y 1989,
fueron prorrogados los anteriormente vigentes por lo que ciertamente, en el
momento de la implantación del citado Impuesto, en 1990, se encontraban
totalmente desfasados.
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Cálculo de los valores catastrales de los inmuebles rústicos
Disposición Transitoria Segunda de la LRHL (3%)
Base liquidable = 0,5 x Base Imponible
Ley de Presupuesto 1990: coeficiente incremento 5%
Porcentajes de incremento sobre los valores catastrales de los bienes
inmuebles de naturaleza rústica establecidos por Leyes de Presupuestos
del Estado
Base liquidable
0,5 x Base Imponible
Valor catastral (1990) = ----------------------- x 1,05 = ----------------------------- x 1,05 =
0,03
0,03
0,5 x Tipo Evaluatorio x Superficie (Has)
= ----------------------------------------------------- x 1,05 = 17,5 x Tipo Evaluatorio x Superficie
0,03
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Incremento porcentual sobre valores catastrales de bienes inmuebles de naturaleza rústica (Leyes Presupuestos del Estado)
Año %
Año %
Año %
2001
1991
50
1996
3,5
1992
5
1997
2,5
2002
2
1993
5
1998
2,1
2003
2
1994
3,5
1999
1,8
2004
2
1995
3,5
2005
2
2000
2
2
Año %
2006
2
Valor Catastral (2006) = 39,305293 x Tipo Evaluatorio x Superf. (Has.)
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APLICACIÓN DE LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA
SEGUNDA DE LA LEY REGULADORA AL MOMENTO
PRESENTE
ƒ Impuesto sobre Bienes
¾ Impuestos de los Ayuntamientos
(Art. 60)
Inmuebles
ƒ Impuesto sobre Actividades
Económicas
ƒ Impuesto sobre Vehículos de
Tracción Mecánica
ƒ El Impuesto sobre Bienes Inmuebles,
comenzará a exigirse en todo el territorio
nacional, a partir del 1 de enero de 1990
¾ Disposición Transitoria
Segunda. (Punto 1.)
ƒ Respecto a los bienes inmuebles de
naturaleza rústica y hasta tanto no se
produzca esta última circunstancia, el
impuesto se exigirá aplicando como valor
catastral de dichos bienes el resultado de
capitalizar al 3 por 100 el importe de las
bases liquidables vigentes en la misma fecha
a efectos de la Contribución Territorial
Rústica y Pecuaria.
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Situación actual: Ley 51/2002, de Reforma de la LRHL (LR) y el texto
refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (RDLCI)
Ö Art. 66: base imponible
Ö Artículos 22 y 23 del RDLCI: - Valor catastral integrado
por valor catastral del suelo y de las construcciones y
determinado por:
- la localización
- El coste de ejecución
- Valores de mercado
- Otros factores determinantes
- No podrá superar el valor de mercado
- Coeficiente de referencia valor mercado se establecerá por
Orden Ministerial
- Normas técnicas, se establecerán reglamentariamente
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Disposición Transitoria Segunda de la Ley, deja en
suspenso la determinación del valor catastral de los bienes
inmuebles rústicos hasta que su aplicación se establezca
por Ley
Las construcciones agrarias continúan excluidas de la valoración hasta la
realización de un procedimiento de valoración colectiva
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CONSTRUCCIONES EN SUELO RÚSTICO:
- Construcciones agrarias.
- Construcciones otros usos no indispensables
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Elementos hidráulicos
Laguna natural ZEPA
Embalse artificial de riego
XII SEMINARIO CATASTRO INMOBILIARIO
Balsa geotextiles
Balsas de riego
Balsa de materiales sueltos
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Depósitos
Estanque de riego
Depósitos de agua
XII SEMINARIO CATASTRO INMOBILIARIO
Sistemas de conducción
Bebederos
Canales subterráneos
Canal de Lodosa
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Cultivo bajo malla
Cultivos Protegidos
Sombráculo
XII SEMINARIO CATASTRO INMOBILIARIO
Invernaderos
Invernadero
Capillas
Estructura metálica/revestimiento
plástico
XII SEMINARIO CATASTRO INMOBILIARIO
Invernaderos
Estructura metálica/ revestimiento vidrio
XII SEMINARIO CATASTRO INMOBILIARIO
Canteras/Graveras
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Otros elementos
Estación Prevención Heladas
Molino
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Otros elementos
Planta Biogás
Torre Alta Tensión
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Ejemplo de pista de aterrizaje aneja a finca privada:
Guadalcanal (Sevilla)
Altarejos –
1.600 m. de pista
asfaltada
(suficiente para el
aterrizaje –
despegue de
reactores medios);
sin construcciones
anejas.
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Ö
Ö
Ejemplo de aeródromo deportivo:
Cornicabral - Beas de Segura (Jaén)
2 pistas asfaltadas
en “V” de 1.475 y
690 metros
Hangares y torre de
control
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Ejemplo de aeródromo propiedad de empresa de servicios aéreos:
Aeródromo “Sebastián Almagro” – Palma del Río (Córdoba)
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XII SEMINARIO CATASTRO INMOBILIARIO
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aeródromo de Utrera (Sevilla)
Imagen satélite
Google Earth
2.004:
Se pueden
contar hasta 24
avionetas entre
los dos
estacionamiento
s situados uno
junto a los
hangares y el
segundo al otro
lado de la pista
de aterrizaje.
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Orto SIGPAC 2.002: Se pueden contar 16 avionetas en la imagen.
¡LA PISTA DE ATERRIZAJE ESTÁ SITUADA SOBRE UNA VÍA PECUARIA!
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Circuito ASCARI de Ronda
Longitud: 5.425 m.
Superficie ocupada
aproximada:
125 hectáreas.
Instalaciones anejas: hotel,
restaurante, piscina,
aparcamiento, jardines y
helisuperficie
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Huertos Solares
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PARQUES EÓLICOS
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gracias
[email protected]