derechos de los extranjeros para adquirir inmuebles sor

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DERECHOS DE LOS EXTRANJEROS PARA ADQUIRIR
INMUEBLES SOR PRESCRIPCION
P o r la licenciada en Derecho Amalia
ZAVALA Al, VAREZ.
Por sentencia de 29 de noviembre de 1951, la Suprema Corte asienta un precedente de importancia: "Los extranjeros no pueden adquirir inmuebles por prescripción".
Esto parece implicar una incapacidad particular que vendría a establecer una
situación de diferencia eri contra del extranjero y es por lo mismo de gran interés
el análisis de la tesis de la Corte y la revaluación de slis bases.
El caso es el siguiente: L a señora Lorenza Hernindez viuda de Torres, demandó de Macaria Cimas de la sucesión de Francisco Torres y del ciudadano Director del Registro Público de la Propiedad, las siguientes prestaciones: a ) la nulidad de la escritura de conipraventa de varios predios ubicados en el barrio de San
Miguel Amantla, Azcapotzalco. D. F.; b) la n~ilidadde la inscripción en el Registro Público de la Propiedad; c) la posesión de dichos terrenos. Demandb, además,
del señor Macario Cimas el pago de dieciocho mil quinientos pesos por daños y
perjuicios causados por la explotación de dichos predios. El demandado probó haber
poseído tales re dios durante catorce años, a titulo de dueño, de buena fe, en forma
pública, continua y pacifica, por lo que a la fecha de la demanda se había convertido en propietario por prescripción, quedando purgado cualquier vicio del titula.
El juez falló en favor de Macario Cimas, pero el caco fué llevado a la Corte en
amparo. La Sala Auxiliar caricedió el amparo a la señora Lorenza Hernández viuda
de Torres, declarando nula la escritura de compraventa y se ordenó la cancelación de
la escritura en el Registro Público de la Propiedad, y no admitió que el inmueble
hubiese prescrito en favor de Macario Cimas.
L a Corte eniite su opinión eri cuanto al punto que nos interesa en la siguiente
forma: "...dado el carácter de extranjero de Macario Cimas, éste no pudo adquirir
por usucapión sin previo permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores". E n
efecto, Cimas opuso la excepción de prescripción adquisitiva, alegando que desde mil
novecientos veintiocho poseía a titulo de dueño los terrenos objeto del litigio, pero
es el caso de que aún admitido este Iiecho, "para adquirir por prescriprióri se hace
necesario la capacidad de uiia persona" y cuando se trata de un extranjero, por
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mandato expreso de la fracción I, del articulo 27 constitucional se requiere el previo permiso de la Secretaría de Relaciones para que constitucional y legalmente
pudiera producir efectos el acto adquisitivo de la posesión que es el acto inicial de
la prescripción. Como no se acreditó en autos que Macario Cimas hribiera estado
en aptitud legal de adquirir el dominio de tierras cuando dice haber comenzado a
poseer, condición que sólo pudo darse con la autorización correspondiente, es evidente que tanto el titulo que sirvió de base a su posesión y los actos que ejecutó se
encuentran viciados de nulidad de pleno derecho y por ello, además de no producir
efectos legales, cualquier interesado puede prevalerse de esta circunstancia. Además,
tanto actora como demandado admiten que Cimas solicitó d Correspondiente perrnico
de Relaciones cuando se firmb la escritura de ocho de febrero de mil novecientos
treinta y ocho, por lo que desde esa fecha debe empezarse a contar el tiempo útil
para la prescripción a favor de Macario Cimas, y como desde entonces a la fecha
de la notificación de la demanda sólo transcurrieron cuatro años once meses, no
puede decirse que haya prosperado la defensa de prescripción adquisitiva invocada
por el demandado".
Esta tesis queda mantenida por mayoría de votas de los señores magistrados
Garcia Rojas, González de la Vega y Matos Escobedo, contra los de Azuela y Tena.
(Véase el texto de la sentencia en Seminario Judicial, tomo cx, página 1680. La
parte transcrita está en la página 1692.)
Puede verse en el párrafo que citamos que la Suprema Corte llega a tres afirmaciones: a ) el extranjero no pudo adquirir por usucapión sin previo permiso de
la Secretaria de Relaciones Exteriores; b) cuando se trata de un extranjero es
necesario el previo permiso de la Secretaria de Relaciones para que pueda producir
efectos el acto adquisitivo de la posesión, y c) que el titulo que sirvió de base a la
posesión y los actos que ejecutó se encuentran viciados de nulidad de pleno derecho.
La primera de las tres afirmaciones parece indudablemente exacta, ya que no
puede el extranjero adquirir bienes inmuebles sin el permiso previo de la Scretaria
de Relaciones Exteriores, sea cual fuere el medio de adquirir que se considere.
En las segunda y tercera afirmaciones parece no ser tan clara la tesis de la
Corte.
Cabria preguntarse si no es al llegar a tener la posesión por el tiempo que
la ley reclama cuando debiera solicitarse la autorización de Relaciones para que la
posesión con las calificaciones legales produzcan el efecto de hacer propietario
al poseedor.
La respuesta afirmativa podrá encontrar un sólido fundamento en que la Constitución habla de "dominio" al limitar este derecho sobre los inmuebles a sólo los
mexicanos y condicionarlo para los extranjeros.
La posesión no es un derecho exclusivo de los mexicanos; todos, extranjeros y
mexicanos, podemos poseer por igual bienes inmuebles, en el estado actual de nuestro derecho y si la posesión por largo tiempo ha de convertir al poseedor en propietario, es cuando esta mutación se opera cuando encontramos la restricción impuesta al extranjero y la necesidad en que se halla, si quiere adquirir el dominio
del inmueble, de solicitar el permiso impuesto como condición constitucional.
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La Suprema Corte dice en la aiirmaciún que ha marcado como tercera: "Es
evidente que tanto el titulo qiie sirvió de base 3 SU posesión y los actos que cjecutú
se encuentran viciados de nulidad. . ."
Es cierto que el contrato de compraventa sin que cl extranjero tuviera de la
Secretaria de Relaciones permiso de adquirir el iiimueble, no llegó a hacer de él dueño de ese inmueble; este fué totalmciite ineficaz al respecto. Es, pues, sólo un
titulo putativo y es justamente el caso de todos los titulos que basan una tisucapitn.
De iio ser aci no Iiabria lugar a ese ferióiirriio; el titulo válido transmitiría siempre el dominio.
No parece muy clara l a afirmación que la Corte hace después en el sentido
de que iueron nulos los actos que ejccutó después, actos qiie probablemente iueron
los iiosesorios.
Pcro dudo que pueda hablarse dc nulidad de los actos de posesión a menos
que se quiera sigriilicar que fueran ineficaces para producir el preciso efecto de la
adquisición por prescripción. En este caso deberia dccirse que son iiieficacec eii
tanto el extranjero no cumpla con la condición que le impone la Constitución, pero
no como parece desprenderse de otra de los ~rárrafosde la sentencia por "incapacidad" del extranjero.
El articulo 27, iracción 1, iio crea una incapacidnd especial. S e g h afirmaciones de la Secretaria de Relaciories Exteriores, se "condiciona el dereclio (del extranjero) de adquirir (nota de 7 de diciembre de 1925 al Embajador de los EE. UlJ.)
en uso de la iacultad que tienen todos los paises para imjioner a los extrniijeros las
coiidicianes y reqiiisitos que creati cniivenientes para permitir a éstos la adquisición de bienes raíces (nota de 20 de enero de 1926). (Trnnscripcioncc tomadas de
la edición de la Secretaria de Relaciones Exteriores de la Correspondencia Oiicial
eritre los gobiernos de México r los Estados Unidos. México, 1926.)
Esto significa que un acto o hecho jurídico que tenga por efecto dar el doriiinia de u11 inmueble a un mexicano, no produce ese efecto en tanto el extranjero
no cumpla con el requisito constitucional, 31 que está coiidicioriada no su capacidad
de adquirir sino la adquisicióii niisina.
i í o puede hablarse de tiulidad de las actos posesorios sino de una eficacia condicionada y en ese caso, seria posible considerar que el permiso que el extranjero
obtuvo en 1938 no tuvo por efecto iniciar el tiemlio de prescripci6n sino llenar la
coridición para que la posesión pudiera producir el efecto de darle el dominio del
inniueble.
Esto resulta más claro si se compara el caso que rccuelve esta sentencia con
el caso de usiicnpión de iiiniuehlec situados cn zonas en que la Constitución prohibe
a los extranjeros adquirir el dominio de bienes inmueblcs.
E n una sentencia anterior, del dia 8 de maya de 1950 (S. J. tomo clv, p. 134%).
la Tcrcera Sala de la Suprema Corte, al Iiacer notar que los extranjeras "por
ningún motivo" puederi adquirir bienes en la zona de 100 kilómetros de las fronteras y 50 de Ins costas, y resaltar que no puede la Secretaria de Relaciones Exteriares dar liccricia para tal adquisición, concluye la ineficacia de la posesión para convertir al extranjero en propietario en vista de su ialta de capacidad establecida
en la Constitución.
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La comparación entre las dos situaciones deja ver claramente que si bien en
el caso de bienes inmuebles ubicados en las zonas de 100 y 50 kilómetros mencionados, no puede el extranjero adquirir ni por usucapión ni por otro medio, en el
resta del territorio no está incapacitado, sino que su adquisición queda condicionada
al permiso de Relaciones, sin distinción alguna sobre el modo de adquirir.
Tal vez pueda considerarse otra hipótesis, que no está consignada, cuando menos con suficiente claridad en la sentencia que se estudia.
El articulo 1157 del Código Civil para el Distrito y Territorios Federales dice
que: "La posesión necesaria para prescribir debe ser: 1. En concepto de propietario".
Dados los términos de la fracción I del articulo 27 de la Constitución podría
pensarse que el extranjero para poseer en concepto de propietario debe haber tenido
previamente permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores para adquirir el
inmueble, lo cual vendría a crear un concepto de propietario distinto del que establece el Código que no puede compadecerse con la posesión de mala fe a que
se refiere el articulo 1152, fracción 111 y a la prescripción basada en posesión adauirida por medio de delito a que se refiere el articulo 1155, los dos del mismo
Código Civil.
La sentencia que antes cité se encarga de fijar con precisión el criterio tradicional al respecto que hace que no tenga ninguna significación la nacionalidad del
poseedor.
Vale la pena marcar otros aspectos de contradicción entre la sentencia que se
comenta y la anterior de 1950 que sin duda no fué conocida por los abogados que
litigaron el negocio ni por los señores magistrados de la Sala Auxiliar, como son
la naturaleza de la nulidad que se hace valer respecto al titulo de propiedad y la
legitimación exclusiva de la Federación para ejercitarla (sentencia de 1950), frente
a la nulidad absoluta ejercitable por cualquiera (sentencia de 1951) ; el cómputo
del tiempo de posesión anterior a la capacidad para adquirir (sentencia de 1950) y
su ineficacia (sentencia de 1951).
Pero a mi juicio es de capital interés fijar la atención sobre la forma en que
la Sala Auxiliar de la Suprema Corte ha interpretado la restriccibn que el articulo 27 establece respecto a la propiedad de extranjeras y el alcance que le da, no
3610 contrario a lo que los órganos internacionales de México han expuesto, sino
a la práctica del Ejecutivo Federal y a las decisiones anteriores del mismo Tribunal Supremo del ~ a i s .