ALGUNOS APUNTES SOBRE LOS TÍTULOS SUPLETORIOS

Pontificia Universidad Catolica del Peru
From the SelectedWorks of Gilberto Mendoza del Maestro
Summer March 17, 2015
ALGUNOS APUNTES SOBRE LOS TÍTULOS
SUPLETORIOS
Gilberto Mendoza del Maestro, Pontificia Universidad Catolica del Peru
Available at: http://works.bepress.com/gilberto-mendozadelmaestro/20/
ALGUNOS APUNTES SOBRE LOS TÍTULOS SUPLETORIOS1
Hace algunos días asistí a un evento, y uno de los participantes me solicitó que
le aclarase una duda que le había generado alguno de los ponentes: ¿Por qué
los títulos supletorios sólo se aplican cuando se desea inmatricular un bien, y la
usucapión cuando están inscritos los mismos?
Esta duda ha sido difundida en nuestro ordenamiento dado que no ha sido
precisada legislativamente de la mejor forma, así como nuestra doctrina sigue
confundiendo algunos conceptos. Sirva pues el presente trabajo para buscar
precisar ambas figuras, que no son lo mismo.
TÍTULO SUPLETORIO
En los diferentes sistemas cuando se crearon los registros públicos existieron
diversas formas de acceso dependiendo de la situación de cada titular de los
inmuebles. Así pues encontramos a los titulares que tenían todos los
documentos que acreditaban su derecho de propiedad.
En otros casos existieron los sujetos que no eran propietarios originalmente, pero
que estaban poseyendo efectivamente los bienes, y que luego de un periodo de
la posesión efectiva mutaban su derecho a la propiedad, lo cual se ingresaba en
el registro.
También existieron supuestos, en los cuales las personas eran propietarias (no
sólo poseedoras) pero que no podían acreditar su derecho. En estos casos, se
aplicaba la figura del título supletorio.
Antecedente de esta figura la encontramos en la Ley Hipotecaria Española de
1861 dado que en su Art. 397 reguló:
“El propietario que careciere de título de dominio escrito, deberá inscribir
su derecho justificando previamente su posesión ante el juez de primera
instancia del lugar en que estén situados los bienes, con audiencia del
promotor fisca, si tratare de inscribir el dominio pleno de alguna finca, y
con la del propietario ó la de los demás partícipes en el dominio, si
pretendiere inscribir un derecho real (…).”2
Dado que el propietario no tiene título con el cual acreditar su derecho, el
dispositivo normativo señala que debe justificar su posesión, es decir será esta
la que sirva –supletoriamente- para acreditar su titularidad.
En nuestro ordenamiento, si bien la primera norma especializada que regula la
materia registral es la Ley del 2 enero de 1888, no reguló el procedimiento para
1
Mg. Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de la Facultad de Derecho y en la Maestría en
Derecho Civil de la PUCP.
2 Leyes hipotecarias y registrales de España. Fuentes y evolución. Tomo I Volumen I. Leyes de
1861 y 1869. Madrid, 1989, Ilustre Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
España, p.390.
la inmatriculación de los predios cuando el propietario no contase con titulación
pública tal cual como hizo la LHE de 1861.
No obstante ello, es el Reglamento Orgánico del Registro de 1888 el que nos da
los primeros alcances. En principio el Art. 215 nos indica que el adquirente (por
lo tanto propietario) que carece de instrumento para acreditar su titularidad
deberá “exhibir” sus títulos supletorios de acuerdo al Código de Enjuiciamientos.
Revisado el Código de Enjuiciamientos, este no desarrolla dicha figura. Sin
embargo el Art. 216 señala los requisitos para que el poseedor que ha formado
títulos supletorios pueda inscribir su título, lo cual posteriormente es acogido por
el Art. 1296 del Código de Procedimientos Civiles de 1911.3
Dada la regulación en el código adjetivo, se precisó que en el caso de los títulos
supletorios se aplicaban a títulos que no estaban inscritos, y que buscaban su
inmatriculación. En cambio, en el caso predios inscritos cuando el titular no podía
acreditar su adquisición, se optaba por la prescripción contra tábulas.
Actualmente el Art. 2018 del Código Civil recoge la figura “Para la primera
inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período ininterrumpido de
cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.” (El subrayado es nuestro).
A partir de dicha regulación se señala que los títulos supletorios son un medio
para formalización de la titularidad del derecho de propiedad sólo para los casos
en los cuales un propietario no inscrito, pueda regularizar su situación en el
registro.
No obstante ello, dicho artículo no indica que “sólo” el título supletorio tenga dicha
función. La restricción que sólo se aplica a terrenos que no se han inmatriculado
no se desprende en estricto de la norma, sino de la propia figura, siendo que
como hemos mencionado las legislaciones iniciales que regulaban los registros
públicos, vieron en esta una forma de ingreso de la titularidad de los predios al
registro, más no como una forma de regularizar la propiedad de los predios
registrados. En estos casos ofrecen otros mecanismos de saneamiento.
Adicionalmente a ello, legislativamente se ha regulado en el artículo 37 del D.S.
No. 035-2006-VIVIENDA, TUO de la Ley 27157 señala: “Procede tramitar
notarialmente la formación de títulos supletorios de dominio, cuando el
propietario carece de títulos que acrediten su derecho, siempre que la edificación
objeto de regularización esté levantada sobre un terreno no inscrito (…).” (El
subrayado es nuestro).
El artículo 6.1 de la Ley No. 27333 dispone “La declaración notarial de formación
de títulos supletorios para solicitar la primera inscripción de dominio a que se
CPC de 1912, Art. 1296º (DS 015-68-JC) “El propietario de un inmueble que no tiene
documentos comprobativos de su dominio, puede solicitar la formación de títulos supletorios (...)
debe expresar el modo cómo adquirió, quiénes son los colindantes (...) acompañar los
certificados del RPI que acrediten que el inmueble no se encuentra inscrito (...). No se puede
solicitar la formación de títulos supletorios referentes a inmuebles ya inscritos a nombre de
determinada persona.”
3
refiere el Artículo 22 de la Ley No. 27157 se sujetará al mismo procedimiento
establecido en el artículo precedente, en cuanto sea aplicable.”
El Art. 6.3 de la ley “En cualesquiera de los supuestos a los que se refieren los 2
(dos) numerales anteriores, el solicitante debe presentar ante el Notario la
certificación del Registro de Propiedad Inmueble respectivo y del Registro
Predial Urbano, de ser el caso, en el sentido de que el inmueble materia del
asunto no contencioso no se encuentra inmatriculado.” (El subrayado es
nuestro).
En el ámbito registral, para el caso de saneamiento vía notarial, en el XLIX Pleno
del Tribunal Registral se acordó que:
“De conformidad con la Ley 27157 y 27333, el trámite notarial de títulos
supletorios solo procede respecto de predios no inscritos.”4
El caso que fundamentó dicho precedente se presentó mediante título No. 709
del 18.2.2009 en el cual se requirió la inscripción de los partes notariales del acta
de declaración de formación de título supletorio de dominio a favor de Pepe
Huillcas Lloclla y Livia Huamán Julluni.
El título a inscribir recaía sobre la partida No. 05003762 del Registro de Predios
de la Zona Registral No. X – Sede Cusco, Oficina de Abancay, en la cual corría
registrado el lote de terreno No.2 ubicado en el Paraje de Condebamba.
En este caso el Tribunal Registral revocó la observación, y dispuso la tacha dado
que se estaba solicitando la tramitación del título supletorio sobre un predio
inscrito.
Para fundamentar dicho criterio, en la discusión del pleno, la Vocal Nélida
Palacios señaló: “Mi opinión al respecto es que la formación de títulos supletorios
no procede respecto de bienes registrados, porque en éstos se presume que el
titular registral es el propietario del bien, presunción que desvirtúa la invocación
de calidad de propietario del solicitante, deslegitimándolo para solicitar la
formación de títulos supletorios, y aun cuando el proceso de formación de títulos
supletorios no es uno de determinación de mejor derecho, en el conflicto entre
quien dice ser propietario, sin los correspondientes títulos acreditativos de
dominio y el titular registral, prima éste, aunque aquél venga poseyendo el bien,
salvo que su posesión reúna los requisitos y características previstos por ley para
usucapir.”5
Añadió la Vocal Mariella Aldana “Sobre el tema, considero que ya que existe
norma expresa que con claridad establece que procede tramitar en sede notarial
la formación de títulos supletorios siempre que se trate de predio no inscrito, para
4
XLIX Pleno del Tribunal Registral realizado el 18 de Junio de 2009 y publicado en el diario oficial
el 8 de Julio 2009.
5 Exposición de motivos del XLIX Pleno del Tribunal Registral realizado el 18 de Junio de 2009,
p. 5 de documento.
poder adoptar la posición contraria, tendríamos que inaplicar estas normas
expresas.”6
Por tanto, se precisó mediante precedente que en el ámbito notarial sólo puede
utilizarse el mecanismo de títulos supletorios para predios no inscritos que
buscan su inscripción. Criterio que entendemos debe aplicarse también en el
ámbito judicial bajo el Art. 504 del Código Procesal Civil y siguientes.
En resumen, podemos definir como títulos supletorios (supletivos o sustitutorios)
a aquellos que coadyuvan a la acreditación de la titularidad de las personas
cuando no se cuenta con los títulos originales. Es decir en caso existan títulos a
favor del titular o título a favor de titular distinto no se aplica la figura de los títulos
supletorios.7
TÍTULOS SUPLETORIOS Y USUCAPIÓN
No es lo mismo la vía de la usucapión que la de los títulos supletorios. El título
supletorio tiene como presupuesto la titularidad del derecho de propiedad del
demandante, el cual no puede acreditar su derecho. En cambio, en la usucapión
el titular el poseedor aspira a ser propietario, dado que no lo es.
En segundo lugar, el título supletorio si bien está regulado como un proceso
abreviado contencioso (Art. 504 del CPC y siguientes), en estricto es no
contencioso, dado que el titular busca que se reconozca su derecho más no que
se constituya su derecho de propiedad dado que siempre lo fue. En cambio en
la usucapión se reconoce a un poseedor no propietario que cumple con todos
los requisitos establecidos por la norma, su titularidad de tipo originaria, por lo
que solicita se le declare y publicite como tal.
Luego, tal como mencionamos líneas atrás, se señala que el título supletorio sólo
se aplica cuando el predio no está inmatriculado. En cambio, la prescripción
puede invocarse cuando el bien no está inmatriculado, o cuando inscrito se
pretende la denominada prescripción contra tábula.
No obstante ello, debemos tener cuidado con interpretar restrictivamente el Art.
952 del C.C.:
“Artículo 952.- Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar
juicio para que se le declare propietario.
La sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la
propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor
del antiguo dueño.” (El subrayado es nuestro).
El hecho que se cancele un asiento, presupone que la titularidad está inscrita, la
cual es uno de los supuestos que existen para prescribir. Es decir, la
6
Ibídem.
Avendaño, Jorge. 1965, Los títulos supletorios y la acción declarativa de prescripción. EN:
Themis, Lima, Año1, Octubre-Diciembre de 1965, No.1, p.3.
7
interpretación acá debe ser amplia, dado que la prescripción la puede entablar
el usucapiente contra propietario inscrito, o propietario no inscrito.
En este sentido, si bien consideramos que es preciso señalar que los títulos
supletorios se aplican en caso que los predios no estén inmatriculados, no es
exacto cuando se señala que la usucapión sólo se aplica contra bienes inscritos.
En este último caso, puede utilizarse la prescripción tanto para predios inscritos
como no inscritos. Esto no implica la identificación entre los títulos supletorios y
la usucapión, sino sólo 2 mecanismos distintos que sirven para sanear la
titularidad inmobiliaria.