Administración del Inmueble Art. 18 1) Asamblea General de

Opinión Jurídica
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Facultades de la Junta de Condominio (Gastos en el Edificio)
(Deben o no someterse a la consideración de la Comunidad de Copropietarios)
(Pueden o no ser ejecutados por la Junta de Condominio)
Yelitze Cortez
Abogado
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PUNTO PREVIO
Establece el Artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal que Son gastos comunes a todos
los propietarios o a parte de ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o
reposición de las cosas comunes;
b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento
(75%), por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.
Y establece en su artículo 12, la obligatoriedad para los copropietarios, de contribuir
con esos gastos comunes.
Administración del
Inmueble
Art. 18
1) Asamblea
General de
Copropietarios
2) Junta de
Condominio
3) Administrador
El grafico anterior nos ilustra el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal el cual
establece que “La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la
Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador”
Tenemos que el mismo artículo contiene las facultades de la Junta de Condominio, y
establece textualmente que: La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá
las atribuciones de vigilancia y control sobre la administración que establezca el
Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:
a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios
no hubiere procedido a designarlo;
d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere
necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador.
Por otra parte tenemos, que la ley exige porcentajes de participación para Mejoras de cosas
comunes, donde requiere el acuerdo del 75% de los propietarios (art. 9) las cuales pueden
inclusive ser suspendidas por la autoridad judicial cuando fuesen contrarias a la Ley o al
documento de condominio, mediante el procedimiento del interdicto de obra nueva, cuando
fueren perjudiciales a la seguridad, cuando su costo no esté debidamente justificado,
cuando lesione cualquier derecho de copropietarios, etc.
Tenemos también que exige la ley el consentimiento unánime (100%) de los propietarios
para construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que afecten la
conservación y estética del inmueble (Art. 10)
Podemos observar de acuerdo a los artículos anteriores un ejemplo de las exigencias que
trae la Ley en materias específicas y que ameritan consultar a los propietarios. Ahora bien,
el giro diario del trabajo en comunidad, ha hecho que la labor de la Junta de Condominio
vaya mas allá de la vigilancia y control que le confiere como atribuciones, la Ley de
Propiedad Horizontal, que data del año 1983 y contiene muchos vacios que pretenden
llenarse con la nueva disposición legal en proyecto, donde se tratara de mejorar los
aspectos actuales contenidos en la Ley, y adaptarlos a las exigencias de nuestros días.
LOS TRABAJOS EN LA COMUNIDAD, constituyen un gasto común, sin embargo
debemos tener cuidado en el manejo de los fondos aportados o por aportar por parte de los
copropietarios.
Si bien es cierto, que la Junta de Condominio tiene facultades de vigilancia y control, no todo
debe ser consultado a la comunidad de copropietarios ya que ejerce conjuntamente con el
Administrador, las riendas del Edificio, por cuanto para ello ha sido elegida.
La Ley de Propiedad Horizontal no trae un alcance específico de cuanto o cual es el límite
de gastos que puede ejecutar la junta de condominio, sin embargo tratándose de fondos de
una comunidad, el gasto le debe ser consultado cuando la circunstancia lo amerite
Por vía de excepción, cuando se trata de emergencias que ameritan ejecutar obras,
reparaciones, sin consulta previa, podemos hablar de gastos que deban ejecutarse sin la
aprobación de la comunidad, sin embargo se recomienda que el mismo sea ratificado
posteriormente mediante los mecanismos que la ley ha dispuesto para ello (Carta-Consulta o
mediante Asamblea), al pasar la emergencia que lo ocasiono.
Es común observar, que la Junta dentro de su labor de administración, ejecuta trabajos,
mantenimientos, contrataciones, que alcanzan cifras considerables sin que las mismas
tengan que someterse a la consideración de los propietarios. La adquisición de materiales
de limpieza, reparaciones, manejo del personal empleado y administrativo, mantenimientos
fijos, reparaciones y mantenimiento de cosas comunes, jardines, estacionamientos, piscinas,
entre otros por citar algunos ejemplos, son actividades contenidas dentro de la labor de
administración que las Juntas de Condominio no consultan a la comunidad, porque ellos han
sido suficientemente autorizados para ello
Ahora bien, aquellos trabajos de envergadura, que revisten erogaciones considerables,
ameritan su consulta, creación de cuotas extraordinarias, disposición del fondo de reserva,
adquisición de ascensores, repotenciación de ascensores, que implican erogaciones de
cantidades de dinero, deben ser consultadas, y adicional a la consulta, deben dichos
trabajos ser ejecutados mediante las formalidades relacionadas con 1) consideración de tres
presupuestos por lo menos. 2) Contratación formal mediante la suscripción de contrato de
obras, con su respectiva forma de pago, claridad en los materiales a emplear, garantías del
trabajo a ejecutar, etc.
Podemos resumir que los gastos fijos (mantenimimientos de puertas automáticas,
mantenimiento de piscinas, jardines, etc) forman parte del giro diario de la comunidad, de
manera que los mismos no deben ser consultados, ahora: todos aquellos trabajos de
reparaciones de tuberías de aguas blancas, remodelaciones de hall de entrada, adquisición
de ascensores nuevos, etc., debe ser consultado a la comunidad de copropietarios ya que
probablemente el monto así lo requiera, es un asunto que debe ser tratado en el momento
del gasto porque pudiera tratarse de una reparación de un ascensor, o de una reparación
igual de tuberías, cuyo costo no amerite la consulta.
Finalmente, es importante dejar claro que, cuando el Artículo 22 establece que lo
concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los
apartamentos será resuelto por los propietarios, remite tal labor a la Junta de Condominio,
como órgano colegiado representante de la masa de propietarios quienes le han delegado
las labores de Administración del inmueble por mandato expreso de la Ley. Es por ello que
no debe quedar ninguna duda que La Junta de Condominio, como órgano de la
Administración del inmueble, no solo tiene facultades de vigilancia y control, sino que ejerce
funciones de administrador, con facultades de decisión y de gestión en todos los asuntos
que interesan al Condominio.