¿Qué debo hacer si una compañía de gas quiere que firme

¿Qué debo hacer si una compañía de gas quiere que firme un contrato de arriendo?
---RENUNCIA A LA RESPONSABILIDAD.
La Ciudad no arrienda ni ofrece ningún consejo sobre el arriendo de la propiedad privada para la
exploración y perforación para extraer el gas. La información proporcionada por la Ciudad trata sobre los
asuntos generales relacionados con las perforaciones para extraer el gas y los contratos de arriendo de
minerales y no sirve para ofrecer ningún consejo sobre ningún asunto legal específico ni situación factual.
Esta información no intenta crear, y el recibirla no constituye, una relación de abogado-cliente, fiduciario, ni
ninguna otra relación. Los lectores de esta información no deberán tomar acción al leerla sin antes
consultar con un abogado profesional. Las compañías de gas que ofrecen contratos de arriendo para la
exploración de gas y la perforación para extraer los minerales en manos privadas, incluyendo aquellas
cuyos nombres o logotipos lleven la palabra “Dallas”, no están asociadas con, ni patrocinadas por, la
Ciudad de Dallas.
---No firme ni acuerde nada a menos que entienda los términos del contrato de arriendo o que reciba consejo
profesional
Contratos de arriendo de minerales
• El arrendamiento de minerales es un contrato que forma un acuerdo entre dos entidades, el dueño de la
propiedad con minerales y otra entidad, por lo general una compañía de petróleo y gas.
• El contrato le da a la compañía de petróleo y gas o al individuo el derecho de explorar y desarrollar los
minerales que pudieran encontrarse debajo del área identificada en el contrato.
• Cuando usted (el arrendador) firma el contrato, se convierte básicamente en un socio de la compañía (el
arrendatario). Cuando la compañía tiene un contrato de arriendo de sus minerales, usted no podrá arrendar
esos derechos de minerales a ninguna otra compañía hasta que se venza el contrato con la primera
compañía. Al vencerse este contrato, todos los derechos de los minerales volverán a ser del dueño de los
mismos.
• Si la intención de usted es solamente la de arrendar los minerales, asegúrese de estar firmando un contrato
de arrendamiento y no un documento que transfiera la titularidad a otro dueño.
Investigue a la compañía que le esté presentando el contrato de arriendo
• Puede ser que se comunique con usted un representante con el título de “landman”. El “landman” es el
delegado de contactos de la compañía. Este representante revisa los registros de las escrituras para
determinar quién es dueño de los minerales, encuentra a los dueños y luego negocia el contrato de
arriendo con los dueños de los minerales.
• Pregunte si la compañía que piensa arrendar la propiedad es la compañía que estará perforando y
manejando el lugar de perforación.
• Pregunte sobre la experiencia de la compañía en el área del Norte de Texas. Interrogue a sus vecinos y a
otros dueños de minerales y propietarios acerca de la compañía, ya que podría ser un socio de negocios
potencial. Es importante saber con quién está tratando antes de firmar un contrato.
• Pida referencias y comuníquese con otros dueños de propiedades que hayan tratado, o que estén
actualmente tratando con la compañía en cuestión.
•
Para reportar cualquier queja relacionada con las acciones de su representante “landman”, puede
comunicarse con la American Association of Professional Landmen, 4200 Fossil Creek Blvd., Fort Worth,
Texas 76137. El número de teléfono es el 817-847-7700.
Antes de firmar el contrato de arriendo
• El firmar un contrato de arriendo no significa necesariamente que se excavará un pozo de gas en su
propiedad.
• Al firmar el contrato de arriendo, usted les está otorgando un derecho a otras personas, lo cual podría
considerarse como un encumbramiento de la propiedad.
• Todos los términos del contrato de arriendo se pueden negociar, con la excepción del nombre del dueño y
la descripción legal de la propiedad.
• No firme ni acuerde nada hasta que entienda todos los términos del contrato o reciba ayuda profesional.
• Revise detenidamente el contrato de arriendo y haga preguntas sobre cualquier parte del contrato que no
entienda.
• Un contrato de arriendo puede ser un compromiso a largo plazo, así que debe asegurarse de que los
formularios estén escritos en términos que usted puede entender.
• Lea cualquier formulario de arriendo que esté imprimido de antemano con detenimiento.
Provisiones del contrato de arriendo que debe tomar en cuenta
Las provisiones de arriendo a continuación no son una lista completa ni una explicación de los términos del contrato
de arriendo de minerales y no deberán servir para sustituir el consejo de un abogado u otro profesional. Los dueños
de minerales que no estén seguros de sus derechos o que no entiendan por completo los términos del contrato de
arriendo deberán buscar el consejo de un abogado u otro experto con experiencia en las leyes que gobiernan el
petróleo y gas de Texas antes de firmar cualquier documento.
Las siguientes son algunas, pero no todas, las provisiones de un contrato de arriendo típico:
• Una descripción legal del área y el número de acres involucrados.
• Una fecha vigente del contrato de arriendo y la fecha de aniversario del contrato. Los pagos de
arrendamiento deberán efectuarse para esta fecha o antes, para que el contrato siga vigente.
• Una declaración del plazo primario del contrato. El plazo puede ser de cualquier plazo de tiempo pero
comúnmente es entre 1 a 10 años. Las provisiones básicas de los contratos de arriendo pueden permitir la
renovación del contrato o mantenerlo en vigencia sin el permiso de usted.
• Contratos de arriendo. Estos arrendamientos se pagan para mantener el contrato durante el plazo
primario y varían de contrato a contrato.
• Prima por firmar. Éste es un pago garantizado que por lo general se entrega después de firmar el contrato
de arriendo.
• Cláusula de regalías. Las regalías son la porción de la producción de petróleo y gas que se reserva para
el dueño de los derechos minerales. Comúnmente se indican como una fracción o porcentaje de las
ganancias recibidas del petróleo o gas producido. Las regalías pueden ser entregadas en especie, lo cual
significa que el arrendador podrá tomar posesión legal del petróleo o gas. No obstante, por lo general el
petróleo o gas se vende a una refinería y el arrendador recibe un pago por su porción.
• Pago de regalías. A menudo, se estipula que los pagos deberán recibirse dentro de 30 días después de
empezar la producción, y cada 30 días a partir de entonces. Es preferible que la compañía que compra el
gas haga el pago de regalías directamente al dueño de la propiedad para que no haya ningún retraso
mientras que la compañía de petróleo o gas hace sus cuentas.
• Aprobación del propietario antes de que el contrato pueda venderse a otra compañía. Esto evita que
el contrato se venda a una compañía no deseada.
•
•
Aprobación por escrito del propietario de la ubicación de cualquier pozo, tanque, vía de acceso o
conducto. Si se desea, se deberá estipular que se requerirá la aprobación por escrito del propietario antes
de poder iniciar cualquier proceso de construcción o excavación. También se deberán especificar la
anchura máxima de cualquier vía de acceso, la extensión de los derechos de acceso para los conductos y
el tamaño del área de perforación de pozos.
Pagos por daños a la propiedad y cosechas dañadas por las operaciones. Muchos contratos de
arriendo contienen provisiones de indemnización, las cuales hacen responsable al operador por cualquier
daño y responsabilidad civil originados por las operaciones de petróleo y gas.