APUNTE CONSERVADORES DE BIENES RAÍCES

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE
Escuela de Ingeniería
Departamento de Ingeniería y Gestión de la Construcción
ICC 3323 Gestión Inmobiliaria
APUNTE
CONSERVADORES DE BIENES RAÍCES
Profesor: Claudio Figari Sepúlveda
Septiembre 2007
Curso : ICC 3323
Apunte : Conservadores de Bienes Raíces
Profesor: Claudio Figari S.
TABLA DE CONTENIDO
El Conservador de Bienes Raíces Santiago..........................................................................2
Misión ........................................................................................................................2
Organización del Sistema Registral.................................................................................2
¿Cómo Operan los Conservadores? ................................................................................3
1. Registro de Propiedad y Comercio ...........................................................................3
2. Registro de Hipotecas y Gravámenes.......................................................................3
3. Registro de Interdicciones y Prohibiciones de enajenar ..............................................3
¿Cómo funcionan los Registros? .....................................................................................3
El Sistema Registral Chileno ..........................................................................................3
CBRS eficiencia y modernidad .......................................................................................4
Servicios remotos ........................................................................................................5
Una solución al alcance de todos ................................................................................5
Los comienzos de un buen servicio .............................................................................5
Los avances de la informática ....................................................................................6
Departamento de estudios ............................................................................................6
La Piedra Angular .....................................................................................................6
El ABC de los pasos y tiempos de cada documento .......................................................7
Glosario ......................................................................................................................7
Arancel del Conservador de Bienes Raíces..................................................................... 11
Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral ....................................................... 13
¿Qué es la Corporación? ............................................................................................. 13
Miembros de la Corporación. ....................................................................................... 13
Objetivos. ................................................................................................................. 13
Modernización de la organización registral chilena promovida por los Conservadores. ......... 14
Conservadores ....................................................................................................... 14
Procedimiento ........................................................................................................ 14
Asociación de Notarios, Conservadores y Archiveros Judiciales de Chile................................ 16
Historia..................................................................................................................... 16
Objetivos .................................................................................................................. 16
Composición.............................................................................................................. 16
Directorio.................................................................................................................. 16
Links de Interés......................................................................................................... 17
Anexo – Tribuna Pablo Rodríguez G. ................................................................................ 18
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Curso : ICC 3323
Apunte : Conservadores de Bienes Raíces
Profesor: Claudio Figari S.
El Conservador de Bienes Raíces Santiago
Misión
Los Conservadores de Bienes Raíces son ministros de fe encargados de los registros
conservatorios de bienes raíces cuyo objeto principal es mantener la historia de la propiedad
inmueble y otorgar una completa publicidad a los gravámenes que pueden afectar a los bienes
raíces.
La misión del Conservador de Bienes Raíces es tan importante que, graficándolo en términos
simples, no existiría un título o dominio como tal si la propiedad no fuese registrada por el
Conservador.
Su función es sumamente importante por cuanto es el Conservador quien estudia la legalidad y
otorga validez a los títulos de propiedades, considerando la inscripción como requisito, prueba y
garantía de la posesión.
Organización del Sistema Registral
La organización del servicio registral - normativa que regula el ordenamiento jurídico de los
actos y contratos que por su importancia el legislador somete a registro para su publicidad y
eficacia jurídica-, así como el carácter de agentes fiscalizadores del cumplimiento de las
obligaciones tributarias que la ley da a Notarios y Conservadores, se contempla
fundamentalmente en los siguientes cuerpos legales:
Derecho de Propiedad. Constitución Política de la República de Chile.
Código Civil.
Código Orgánico de Tribunales.
Reglamento del Conservador.
Decreto con Fuerza de Ley 247 de 1931 sobre Organización del Conservador de Bienes Raíces
de Santiago.
Código de Procedimiento Civil.
Código de Comercio Código de Minas.
Código de Aguas.
Código y leyes tributarias.
Leyes sobre Prendas especiales (Agraria, Industrial y de Compraventa de Bienes Muebles a
Plazo).
Leyes que rigen el Sistema Electoral que entrega a los Conservadores y otros miembros de las
votaciones populares y escrutinios.
Poder Judicial, funciones esenciales para el desarrollo de las votaciones populares y escrutinios.
Ley de Bancos e Instituciones Financieras.
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¿Cómo Operan los Conservadores?
Los Conservadores de Bienes Raíces – tres en el caso de Santiago - tienen un libro denominado
repertorio en el cual anotan todos los títulos que se presentan y llevan tres registros
denominados:
1. Registro de Propiedad y Comercio
En Propiedad se inscriben las transacciones de dominio (transferencia, transmisiones y
adquisiciones por prescripción).
En Comercio se inscriben las transacciones de sociedades de comercio y sus poderes.
2. Registro de Hipotecas y Gravámenes
En este registro se inscriben las hipotecas, los censos, los derechos de usufructo, uso y
habitación, los fideicomisos, las servidumbres y otros gravámenes semejantes.
3. Registro de Interdicciones y Prohibiciones de enajenar
En este registro se inscriben, las interdicciones y prohibiciones de enajenar y todo impedimento
o prohibición referentes a inmuebles que limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho
de enajenar (embargo, cesión de bienes, litigios etc.).
¿Cómo funcionan los Registros?
Con arreglo a la ley, las actuaciones registrales constituyen el catastro jurídico que forma el
Conservador por medio de las inscripciones, subinscripciones y archivo de planos, da las copias
y certificaciones con fuerza legal que le solicitan de aquellas y de éstos.
Por iniciativa del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, la institución mantiene a su costa
un archivo microfilmado de respaldo de inscripciones, índices y planos, el que será sustituido
por un archivo digitalizado en discos ópticos para la adecuada actualización y transmisión a
distancia de la información registral.
Inscripciones.
Subinscripciones.
Archivo de planos.
Copias.
Certificados.
Índices de inscripciones para acceso a la información registral.
El Sistema Registral Chileno
Al contrario de otras tradiciones y normas legales tomadas de la cultura española, el sistema
registral chileno se basó desde sus inicios- en el modelo francés y, específicamente, en su
Código Civil.
Así, a diferencia de lo que sucede en España – por ejemplo, en Chile se considera la inscripción
como requisito, prueba y garantía de posesión.
En Alemania y la propia España, en cambio, se utiliza el sistema de registro constitutivo.
En España se sigue el sistema de folio real, que es la inscripción voluntaria de desarrollo
técnico, con fuertes efectos jurídicos extrajudiciales.
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En consecuencia, la competencia se distribuye con carácter territorial. Es decir, dentro de cada
distrito se inscriben las fincas en él situadas y cada finca da lugar a un folio real en el LibroRegistro (de ahí su denominación) donde consta todo el historial de la finca desde su
matriculación.
Con esto se dota al asiento registral de los efectos de oponibilidad, legitimación y fe pública en
virtud de los principios de prioridad y tracto sucesivo. Ello sobre la base única de la calificación
del Registrador que presenta, inscribe y publica, bajo su responsabilidad, los derechos sobre las
fincas.
En el sistema alemán - que a su vez ha sido adoptado por Austria y Suiza - el adquirente de
buena fe debidamente inscrito goza de la presunción de dominio, con lo cual no puede verse
privado de éste en virtud de demandas de terceros anteriores dueños.
Esto se explica, además, con la ley sobre otorgamiento de escrituras públicas, donde es el
Notario en ejercicio de sus funciones fiduciarias o de confianza el encargado de, por una parte,
obtener la inscripción en el Registro sin cargas o gravámenes anteriores, y por otra parte de
entregar el precio al vendedor una vez producida la inscripción.
Este procedimiento fue adoptado en Chile voluntariamente a través del ejercicio de las
Instrucciones Notariales.
Lo anterior significa la obligación de inscripción de todos los derechos reales, por tratarse éstos
de fuentes constitutivas del derecho, y así el artículo 686 del Código Civil chileno deberá
considerar la inscripción de todos los derechos reales, incluidas las servidumbres del artículo
698 (Art. 698. La tradición de un derecho de servidumbre se efectuará por escritura pública en
que el tradente exprese constituirlo, y el adquirente aceptarlo: esta escritura podrá ser la
misma del acto o contrato).
CBRS eficiencia y modernidad
Desde siempre el sistema registral chileno ha funcionado de manera óptima y día a día el
servicio se hace más eficiente. En el caso particular de Santiago, donde anualmente se llevan a
cabo miles de inscripciones, el sistema además ha demostrado ser eficaz, rápido y seguro.
Ello gracias a que el CBRS lleva tiempo modernizándose en sus áreas de servicio al cliente e
informática y gracias también a que cuenta con un equipo de expertos –de dilatada trayectoria
al interior del CBRS- que cumplen una función primordial en la entidad.
Cada funcionario del CBRS está ampliamente capacitado para cumplir con su labor en cada una
de las etapas de estudio, análisis, tramitación y aprobación que requiere un documento. Ello
desde que éste ingresa por caja hasta que sale despachado y devuelto al cliente en un plazo
breve de tiempo.
Entre todas las unidades y divisiones al interior del CBRS –cada una importante y necesariaencontramos tres que destacan en el último tiempo. Dos de ellas porque significan modernidad,
avance, tecnología y una mejor atención tanto para el usuario del CBRS como para la propia
entidad (Servicio Remoto e Informática).
La tercera sobresale, quizás, por ser la piedra angular de todo el sistema: el Departamento de
Estudios, donde se lleva a cabo una exhaustiva revisión de la escritura y se fiscaliza que se
cumpla al pie de la letra lo que la escritura dice.
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Servicios remotos
Una solución al alcance de todos
La sección de Servicio Remoto del CBRS está encargada de todo lo relacionado con la atención
de usuarios que no deseen o no puedan acudir a las oficinas del CBRS para pedir ayuda,
orientación o documentos de inscripciones, solicitudes de copias y certificados.
Específicamente, el Servicio Remoto recibe e-mails de consultas sobre todo lo que tenga que
ver con el Conservador de Bienes Raíces (registro de aguas, de propiedades, industrial,
comercio, etc.) y además atiende en línea y directamente al usuario en todos los
requerimientos e inquietudes que tenga respecto del Conservador y de las consultas sobre
tramitación de documentos.
Servicio Remoto da, en el momento, las respuestas planteadas a cada solicitud que se haga a
través del teléfono, vía e-mail (para [email protected] y [email protected]) o en línea
(con el servicio de chat que posee el CBRS en www.conservador.cl).
Compuesto por funcionarios altamente calificados y expertos en todo lo que el oficio otorga, el
Servicio Remoto está ideado para dar respuestas certeras a las miles de consultas de toda
índole.
Por ello, si existe alguna pregunta que el personal del Servicio Remoto no pueda resolver al
instante, el personal acude a la sección correspondiente en busca de orientación respecto de la
consulta específica para que luego la información correcta y precisa sea trasmitida al cliente.
En general, cuando las consultas son telefónicas si la respuesta no es inmediata el funcionario
del Servicio Remoto pide el número de teléfono del consultante y le devuelve el llamado a la
brevedad con la inquietud resuelta.
Los tiempos de respuesta para cada consulta dependerán de la complejidad de ésta y la
cantidad de trámites que demande.
Las consultas van desde cómo tramitar un documento hasta preguntas de procedimientos, tales
como los pasos necesarios para inscribir una posesión efectiva o documentos necesarios para
cualquier otro trámite en el CBRS.
Los comienzos de un buen servicio
El Servicio Remoto del CBRS comenzó a operar como tal hace casi cinco años,
implementándose en una primera etapa el servicio para la banca. Así, al comienzo se atendían
las consultas y necesidades de los bancos fundamentalmente en lo que dice relación con el
crédito hipotecario. Se les atendía en cuanto a sus necesidades de copias o certificados.
Luego, tras comprobarse los avances y resultados en esta materia, se comenzó a implementar
el mismo servicio para los usuarios con tarjetas de crédito y depósitos bancarios.
Tanto el teléfono como el chat y el e-mail son de permanente demanda por parte del público y
las instituciones que buscan documentos e información en el CBRS.
Así, por ejemplo, existen dos e-mails –uno de info y otro de servicios- que están para aclarar
todas las dudas y consultas del público. A través del e-mail de info los funcionarios de Servicio
Remoto pueden responder todas sus consultas sobre el oficio del Conservador, mientras que a
través del correo de servicios el público puede averiguar todo lo relacionado con tramitación de
documentos.
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Los avances de la informática
Los avances en el área informática del CBRS comenzaron precisamente en 1998, año en que se
inició la revisión de todos los procesos internos del CBRS con la finalidad de optimizar los
servicios y apoyar la gestión interna del Conservador.
En 1998 se trabajaba con procesadores de texto para la generación de las inscripciones,
información que quedaba guardada en archivos de Word Perfect y sin la posibilidad de ser
utilizada en línea.
El otro nivel de informática existente en la época era una plataforma que servía sólo para
guardar grandes archivos indexados, pero a la vez con limitaciones de caracteres por campo,
con utilización de complicadas abreviaturas y, en suma, un sistema muy difícil de aprender.
Ya a fines de 1999 se llevó a cabo la primera parte de la modernización del sistema
computacional del CBRS, la cual consistió básicamente en mejorar la atención del público.
En una primera etapa se optimizó el servicio de cajas – ingresos y salidas de documentosademás de la atención de los grandes clientes cuentacorrentistas. A partir de todo esto se
incorporaron nuevas tecnologías y herramientas como un nuevo motor administrador de base
de datos que hasta ese momento no existía.
Este motor de base de datos permitió que todos los registros e ingresos de información hechos
a partir de ese momento quedaran guardados, logrando un mejor manejo futuro de toda esa
información.
Al año siguiente se inició el mejoramiento de las matricerías – secciones donde se generan las
inscripciones-, donde a través de la nueva base de datos se logró que la información que se
trabajaba en los distintos registros – propiedades, hipotecas y prohibiciones fuera compartida,
acortando considerablemente los tiempos de análisis y estudio de las inscripciones.
Una vez que en el 2003 se completó esta primera etapa comenzaron los programas de revisión
de índices – que a su vez emanan de la información que se genera en las matricerías-,
información que antiguamente se hacía a mano.
Departamento de estudios
La Piedra Angular
El departamento de Estudios constituye la fase inicial de cualquier tramitación en el CBRS. La
labor que desarrolla esta sección es extremadamente compleja, ya que existen cientos de
detalles que siempre deben ser analizados a fondo y estudiados antes de dar curso a las
inscripciones.
Por eso que cada uno de los expertos tiene que manejar a la perfección todas las disposiciones
legales que pueden afectar las escrituras y si les son aplicables o no a cada documento. El
conocimiento va desde las operaciones completas al interior del CBRS hasta el manejo de
aspectos legales que van desde los testamentos hasta los poderes entregados en el extranjero
y todo lo que compete a los registros de comercio.
Al interior del departamento de estudios sólo se opera con escrituras públicas –en el caso de la
compraventa entre individuos- y con expedientes en el caso de las sucesiones por causa de
muerte.
Los expertos que ahí trabajan –cada uno de los cuales tiene una amplia experiencia trabajando
en el Conservador- califican, anualmente, más de cien mil escrituras.
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Por ejemplo, deben analizarse a fondo embargos y medidas precautorias y ver si cada título
está en condiciones de inscribirse o está afecto a este tipo de medidas.
El ABC de los pasos y tiempos de cada documento
Cuando un documento es ingresado por caja se le asigna un número de repertorio y es
derivado al Departamento de Estudios.
Ahí la escritura - título que emana de las notarías - es calificada y una vez que está en
condiciones de inscribirse ésta pasa a la persona que materialmente hace la inscripción.
En esta segunda fase se lleva a cabo una exhaustiva revisión de la escritura, donde se fiscaliza
que se cumpla al pie de la letra lo que la escritura dice, para luego derivarse el documento a
otro funcionario que llenará la nota de transferencia.
Luego el título es revisado por las secciones de hipotecas y prohibiciones –si amerita el casopara posteriormente seguir por otros conductos hasta volver finalmente a repertorio, donde el
documento es validado y entregado en un plazo de ocho a diez días.
Es por ello que, por ejemplo, trámites como compraventas al contado entre alguien que vende
y alguien que compra demoran cerca de un día, porque sólo requieren la firma del notario y la
inscripción.
Sin embargo, en el caso de los tratamientos bancarios o procesos más complejos los plazos se
extienden ya que por ley el CBRS es también un ente fiscalizador del cumplimiento de ciertas
cargas impositivas.
Glosario
Adjudicación: Es la expresión que mediante un titulo, radica un derecho adquirido.
Archivo de Planos: Sección donde se almacenan los planos, resoluciones y certificados
aprobados por las direcciones de obras correspondientes, asignándoles un número el cual
queda registrado la margen de los títulos de dominio. Estos se ordenan en tres tipos de
archivos; 1. Planos de fusión, subdivisión, loteo y expropiación, 2. Planos de Ley de Pisos Ley
6.071, 3. Planos de Ley de Copropiedad Inmobiliaria Ley 19.537.
Bien Familiar: Es aquel que se encuentra afecto a servir de residencia a la familia, y declarado
a petición expresa del cónyuge no propietario, no se podrá transferir sin autorización de éste.
Carátula: Es el formulario petición que el conservador de bienes raíces requiere para acceder a
gestionar la tarea registral.
Certificación: Acredita la concertación de la inscripción practicada.
Certificado de Copropiedad: Emitido por la dirección de obras, es el que acoge y establece
las unidades vendibles, unidades de uso y goce y áreas comunes de un edificio o condominio.
Certificado ley 19537: Documento que acredita la existencia de la resolución que acoge
inmuebles a la ley de co-propiedad, permitiendo la enajenación de unidades que componen los
condominios tales como: Departamentos, bodegas, estacionamientos, locales comerciales,
oficinas, incluso casa o viviendas.
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Certificado de urbanización: Documento en que consta la resolución municipal que de
acuerdo a la ley declara que un bien raíz se encuentra acogido a las disposiciones municipales.
En cuanto a su utilización urbana.
Cesión: Transferencia suscrita Entre vivos de un derecho de una persona ( Cedente), a otra
(cesionario) , a titulo Gratuito o/u oneroso ( disposición - donación) a titulo de permuta o
venta.
Código de Aguas: Normas que regulan las aguas
Código Orgánico de Tribunales: Normas que regulan a los Tribunales
Código de Minas: Normas que regulan el derecho de minería
Código de Procedimiento Civil: Normas que regulan los procedimiento en Tribunales
Compra venta: Contrato oneroso y consensual en que las partes se obligan a entregar una
cosa determinada a cambio de un precio en dinero o signo que lo represente.
Comunidad de Bienes: Propiedad de varios dueños que se mantiene indivisa, dentro de otra
acepción, se dice de cierto tipo de régimen matrimonial.
Contrato Privado : Contrato Celebrado
Dación en pago: Modo de extinguir una obligación, entregando el deudor, a titulo de pago,
una cosa distinta de la pactada; aceptándola el acreedor con esa finalidad.
DFL2: Es el decreto ley que determina el tipo de construcción que produce un tratamiento
tributario distinto del normal.
Dominio: Derecho real con facultad de uso, goce y disposición que recae sobre un bien.
Dominio Vigente: Demuestra la calidad de titular actual del dominio mediante un certificado
emitido por el C.B.R.
Escritura Pública: Documento publico en que un notario da fe de la fecha de un acto; de las
personas intervinientes y lo expresado por ellos.
Especial de Herencia: En virtud de esta inscripción, los herederos podrán disponer de
(vender, hipotecar, etc) los inmueble heredados.
Exención de impuestos: Tiene relación con el avaluó del dominio; y su extensión depende, en
el caso del impuesto territorial, a que su valor no exceda de una limitante. En relación con las
herencias, depende del parentesco con el causante y monto de la masa hereditaria.
Expediente: Conjunto de escritos con presentaciones en tribunales.
Expropiación: Procedimiento legal de la autoridad administrativa y en que predomínale interés
social o de utilidad publica, para privar a una persona de determinado bien o derecho.
Fojas, numero y año: Se refiere al ordenamiento numérico de las inscripciones en los
registros del C.B.R.
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Formulario 2890: es un formulario extendido en duplicado por el notario que autoriza un
contrato. Con menciones de las partes y del inmueble pertinente.
Fusión de lotes: Unión de propiedades colindantes, de dominio de idénticos propietarios o
propietario único.
Herencia: Conjunto de bienes, derechos y obligaciones de una persona ( fallecida) que se
transmiten a sus herederos, quienes acreditan mediante la posesión efectiva, tal calidad.
Inmueble: Es el espacio real de terreno unido a una construcción.
Juez de Letras: Funcionario del poder judicial a cargo de un Juzgado
Leasing: Contrato de Arrendamiento con opción de compra
Ley 19.537: Regula la copropiedad, diferenciando dos tipos de condominios; tipo A, es el Que
distribuye la proporcionalidad de los derechos en los bienes comunes de acuerdo al valor de la
unidad adquirida; tipo B, es el condominio que permite además de adquirir la unidad de un
modo singular, el terreno común se distribuye por el numero de copropietarios y no por el
monto o precio de lo adquirido.
Ley 6.071: Son los que regulan las ventas de las propiedades horizontales y departamentos
hasta el año 1997, ley que fue reemplazada por la actual ley 19.537
Liquidación de sociedad Conyugal: Una vez disuelta la sociedad conyugal, sea por
separación de bienes o fallecimiento de uno de los cónyuges, se distribuyen los bienes
adquiridos dentro del matrimonio entre sus participes.
Medida precautoria: Medida que tiene por finalidad asegurar el resultado de una acción
judicial que prohíbe la celebración de un acto o contrato.
Modo de adquirir el dominio:
-Accesión
-Ocupación.
-Tradición.
-Sucesión por causa de muerte.
-Prescripción.
Nota Marginal: Es la constancia marginal que de cualquier índole se practiquen en las
inscripciones regístrales.
Notas y rectificación: Obedecen a rectificaciones, complementaciones o declaraciones que
tengan implicancia con inscripciones determinadas.
Nuda Propiedad: Término empleado para designar un bien inmueble que es sujeto de
usufructo. El nudo propietario solo conserva la facultad de disposición.
Planos: Situación gráfica de un sitio o terreno.
Planos de Expropiación: Son los que grafican y regulan las propiedades que están afectas a
expropiación por ensanche de calles, áreas verdes, autopistas, etc.
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Apunte : Conservadores de Bienes Raíces
Profesor: Claudio Figari S.
Planos de Fusión: Es el que grafica cuando dos o más sitios colindantes pasan a formar una
sola unidad, para esto es requisito que todas las propiedades sean de dominio de un mismo
propietario, o un grupo de propietarios.
Planos de Fusión: Es el que grafica cuando dos o más sitios colindantes pasan a formar una
sola unidad, para esto es requisito que todas las propiedades sean de dominio de un mismo
propietario, o un grupo de propietarios.
Planos de Loteo: Son los que grafican el proceso de división del suelo, cualquiera sea el
número de sitios resultantes, que requieren de obras de urbanización, esto es apertura de
calles, áreas verdes, etc.
Planos de Subdivisión: Son los que grafican cuando una propiedad se divide en uno o más
lotes colindantes y que no requieren obras de urbanización.
Posesión efectiva: Se otorga por sentencia judicial cuando existen testamentos; y por medio
de un certificado emitido por el registro civil cuando es intestada, otorgando la calidad de
heredero del fallecido.
Poseedor: Es Aquel que está en posesión de un bien en calidad de propietario, cuyo dominio
definitivo lo obtendrá una vez transcurrido los plazos de prescripción.
Predio: Término que se utiliza para designar bienes raíces urbanos o rurales (sitio o lote)
Prescripción: Modo de adquisición o extinción de un derecho por el transcurso de un
determinado lapso de tiempo.
Propiedad de Aguas: Registro del Conservador que ve la historia de las aguas
Propiedad fiduciaria: Es el dominio sujeto a restitución por cumplimiento de condición.
Receptor Judicial: Funcionario que se encarga de hacer notificaciones.
Reglamento Conservador de Bienes Raíces: Conjunto de Normas que regulan la el
Conservador.
Repertorio: Numeración que se da a los títulos susceptibles de inscribir, con el objeto de
causar prelación u orden de requerimiento.
Resolución: Documento aprobatorio emitido por la dirección de obras, en el cual se explica el
objeto del plano aprobado y las características y condiciones de dicha aprobación.
Resolución Municipal: Orden emanada de la autoridad comunal que dispone, prohíbe o
permite accionar respecto de determinada Finalidad.
Sala de Estudiantes: Lugar físico en que se califican los títulos presentados.
Subdivisión: Se refiere a partir un predio, en superficies menores, previa autorización de las
direcciones de obras municipales.
Sub. Inscripciones: Son anotaciones practicadas en las inscripciones de dominio referente a
constancia de impuestos o reconocimientos de hechos que aclaren o restrinjan un dominio o
derecho.
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Curso : ICC 3323
Apunte : Conservadores de Bienes Raíces
Profesor: Claudio Figari S.
Titulo declarativo: Escrituración de un acto jurídico que no traspasa el dominio, sino que lo
radica.
Titulo vigente: Demuestra la o las personas titulares actuales de un dominio.
Tradición: Es un modo de adquirir el dominio de las cosas y consiste en la entrega del bien,
que se materializa mediante la inscripción, si se trata de bienes raíces y el pago del precio.
Transferir o enajenar: Efecto que producen ciertos actos jurídicos, tendientes a causar el
traspaso del derecho o bien, de un titular a otro.
Arancel del Conservador de Bienes Raíces
El Arancel que se aplica a las actuaciones del Conservador de Bienes Raíces de Santiago se
indica en la siguiente:
TABLA DE ARANCEL PARA EL CONSERVADOR DE BIENES RAICES DE SANTIAGO
INSCRIPCIONES
Inscripción S/ monto
Base Inscripción propiedad – Hipotecas
Base Hipoteca Garantía General
Inscripción de Hipoteca
Inscripción de Propiedad
Tope Inscripción Propiedad – Hipoteca
Inscripción Posesión Efectiva
Inscripción de Testamento
Inscripción Herencia
Inscripción de Prohibición
Inscripción Hipoteca Garantía General
hipotecada
$ 4.500 + $ 300 por carilla
$ 3.000 + $ 300 por carilla
$ 3.000 + $ 300 por carilla
2 pesos por cada 1.000 del monto del Préstamo.
2 pesos por cada 1.000 del precio de venta
$ 256.000 + Base + 300 por carilla= $259.300
$ 3.000 + $ 300 por carilla
$ 3.500 + $ 300 por carilla
$ 3.000 + $ 300 por carilla + 1 peso por cada 1.000
del avalúo fiscal de la Propiedad.
$ 4.500 + $ 300 por carilla
$2 por cada mil de avalúo fiscal de la propiedad
CERTIFICADOS Y SUBINSCRIPCIONES
Nota Presuntiva
Certificación
Subinscripción o Nota
Copia de Inscripción con vigencia
Copia de Inscripción sin vigencia
Hipotecas y Gravámenes - Prohibiciones
Protocolización
Certificado Vigencia de Sociedad
Certificado Vigencia de Poder
$
$
$
$
$
$
$
$
$
2.200
2.000
4.000
4.300 + $ 300 x carilla adic.
2.300 + $ 300 x carilla adic.
6.600 ($3.300 c/u)
2.500
2.300
2.300
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Curso : ICC 3323
Apunte : Conservadores de Bienes Raíces
Profesor: Claudio Figari S.
INSCRIPCIONES DE COMERCIO
Poderes con Nota
Poderes sin Nota
Constitución
Modificación s/ monto
Modificación c/ monto
Carilla = Página o Plana
$
$
$
$
$
6.500
4.500
5.500
9.000
7.500
+
+
+
+
+
$
$
$
$
$
300
300
300
300
300
por
por
por
por
por
carilla
carilla
carilla
carilla
carilla + 2 x 1.000
2X1.000= 2 pesos por cada $1.000 del valor del contrato. Siendo un tope máximo de
$256.000 + base de $3.300, que equivale a contratos de $ 128.000.000 o más.
Para mayor información escríbanos a [email protected]
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Profesor: Claudio Figari S.
Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral
¿Qué es la Corporación?
La Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral es una corporación de derecho
privado con personalidad jurídica que le fue concedida por Decreto Supremo Nº 492 del 18
de mayo de 1999, publicado en el Diario Oficial del 22 de junio del mismo año y que aprobó
los estatutos suscritos por sus 24 socios fundadores en la asamblea que se celebró en el marco
del VI Seminario de Conservadores de Bienes Raíces, Comercio y Minas que tuvo lugar en la
ciudad de Viña del Mar los días 1 y 2 de mayo de 1998.
Miembros de la Corporación.
Sus miembros son:
a) Fundadores, calidad que tienen los Conservadores que suscribieron el acta de constitución
de la Corporación;
b) De número, los Conservadores activos;
c) Supernumerarios, los notarios, archiveros judiciales, ex conservadores, y ex notarios y los
abogados que se hayan destacado en la difusión del Derecho Registral, o que hayan prestado
servicios a la corporación para el cumplimiento de sus fines;
d) Honorarios, las persona que habiendo sido miembros de la Corporación en algunas de las
tres calidades señaladas hayan prestado servicios relevantes a ésta; y
e) Eméritos, las personas que se han destacado en la defensa de la institución registral o
hayan prestado servicios relevantes para el mejor cumplimiento de los fines de la Corporación
aún cuando no hayan sido miembros de ella. Esta calidad la dará el Directorio por la
unanimidad de sus miembros.
Objetivos.
Propender a dar un perfil propio a esta rama del Derecho mediante su estudio y difusión;
buscar la unificación de criterios entre los Conservadores en la calificación de los títulos;
propender a la modernización de la registración y a la optimización en la gestión de los Oficios;
auspiciar, realizar y participar en actividades de carácter académico y de otro orden dentro de
la esfera de acción de la función registral atendido que ella reviste vital importancia en el
campo económico mediante la inscripción y publicidad de los derechos que, con su inscripción
se cautelan, coadyuvando así a la paz social. Para cumplir dichos objetivos mantener también
canales de información profesional entre sus miembros y relaciones interdisciplinarias con
instituciones similares o afines en el ámbito nacional e internacional.
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Modernización de la organización registral chilena promovida por los
Conservadores.
Conservadores
El artículo 446 del Código Orgánico de Tribunales establece que "son
Conservadores los ministros de fe encargados de los registros
conservatorios de bienes raíces, de comercio, de minas, de
accionistas de sociedades propiamente mineras, de asociaciones de
canalistas, de prenda agraria, de prenda industrial, especial de
prenda y demás que les encomienden las leyes".
Entre los señalados de esta manera genérica están los registros electorales locales y lo estuvo
el registro de vehículos motorizados.
Deben ser abogados y son nombrados por el Presidente de la República entre los integrantes de
la terna que forma la Corte de Apelaciones con jurisdicción sobre la plaza en que deba
proveerse el cargo y son elegidos por mérito entre los conservadores y notarios de la misma
categoría o de la categoría inmediatamente inferior, y a falta de oponentes que sean
conservadores o notarios pueden nominarse abogados que no sean miembros del Escalafón de
Auxiliares del Poder Judicial, escalafón a que conservadores y notarios se encuentran adscritos
en alguna de sus tres categorías a saber: 1era. categoría, ciudad asiento de Corte de
Apelaciones (17 ciudades); 2da. categoría, capital de provincia y 3era. categoría, comuna o
agrupación de comunas.
No perciben sueldo del Estado sino que los usuarios pagan los derechos que corresponden
según el arancel que dicta el Ministerio de Justicia, y con ellos el conservador debe atender a
los gastos corrientes y de capital en que debe incurrir para pagar al personal, los insumos y
consumos y eventualmente los perjuicios que pudiere haber causado por algún error registral,
para lo cual rinde fianza sin perjuicio de tomar un seguro por responsabilidad funcionaria, con
lo cual se evita que el usuario deba contratar un seguro de título que se contempla en otras
legislaciones.
Procedimiento
El sistema registral chileno emplea el folio personal, las
inscripciones se practican mediante procesamiento de textos en
medio papel con los que se conforman protocolos de hasta 500
fojas numeradas correlativamente al igual que cada una de las
inscripciones, las que surten sus efecto desde el momento mismo
en que el título que les da origen ha sido anotado en el Libro
Repertorio, anotación que determina así la prioridad registral y
que caduca a los dos meses, si en dicho lapso no se ha
practicado la inscripción, la que puede ser rehusada si según la
calificación del título que debe hacer el Conservador, resulta que
éste no cumple con alguno de los requisitos para practicarse la
inscripción.
Las subinscripciones se practican al margen de la respectiva inscripción, como así también las
notas de referencia para vincular las inscripciones que digan relación con el bien respectivo y
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los derechos concernientes al mismo y a que se refieran otras inscripciones practicadas en el
mismo registro u otros de los que por disposición de la ley están a cargo del conservador.
Cada uno de los Registros -que se inician y concluyen anualmente- deben contener los índices
de las inscripciones practicadas en éllos que facilitan el acceso a la información registral, la que
puede ser consultada por quien lo desee, ya que dichos registros son públicos. Dichos índices
procesados en muchos oficios conservatorios de la República por medios computacionales y por
períodos que comprenden varios años, facilitan a su vez el examen de la información para
otorgar los certificados que dan cuenta de la situación registral de inmuebles, sociedades,
aguas, minas y prendas.
El archivo registral se complementa con los planos de subdivisión de inmuebles y de los
acogidos a la normativa de los condominios.
De propia iniciativa los Conservadores mantienen también por medios manuales o
computacionales una suerte de folio real respecto de cada unidad inmobiliaria inscrita para
facilitar su gestión, como también para contar con sistemas de respaldo de las inscripciones y
planos ya sea en medios electrónicos y/o de imagen en microfilms que les permiten así contar
con medios idóneos para su reconstitución si unas y otros se llegaren a siniestrar. Para
optimizar el resguardo del archivo registral, al menos por ahora en el Conservador de Santiago
se ha avanzado en la digitalización de las inscripciones y los planos, sistema éste que tiene la
ventaja de permitir la actualización de la documentación e información registral así
resguardada, lo que a su vez permitirá, en el futuro, la consulta de inscripciones y planos en
pantallas dispuestas para tal efecto, evitándose de este modo el acceso directo del público a los
Registros y planos, de modo tal que, sin afectar el carácter público del Registro y la publicidad
consustancial a él se protegerá adecuadamente la integridad física documentaria de dichos
Registros y planos.
Cabe destacar que, con el objeto de que la modernización de nuestro sistema registral se
desarrolle armónicamente a nivel nacional, La Corporación Chilena de Estudios de Derecho
Registral ha creado una entidad que se espera haga posible que en el curso del año
2006 tal modernización sea una realidad y con programas computacionales uniformes
permitir
que
se
puedan
solicitar
actuaciones
registrales
-inscripciones,
subinscripciones, copias y certificados- desde cualquier punto del país y del
extranjero, con lo que se habrá conseguido cumplir uno de los objetivos más importantes de
la Corporación. El siguiente paso será adoptar las medidas necesarias para la aplicación de las
disposiciones de la ley sobre documento y firma electrónica a la función registral, clara
demostración que los Conservadores captan los signos de los tiempos y habrán así portado lo
suyo cuando tenga lugar el bicentenario de la independencia nacional.
De este modo, los Conservadores estarán conciliando adecuadamente la seguridad y certeza
jurídica registral con la estabilidad deseable, conveniente y necesaria de las instituciones, que
en el caso preciso de la institución registral, ha dado prueba más que suficiente de adecuado
funcionamiento durante los 148 años transcurridos desde que el 24 de junio de 1857 se
dictara el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces en virtud de lo
dispuesto en el artículo 695 del Código Civil. Con estas iniciativas, cuyo financiamiento es
asumido por los mismos Conservadores, estos funcionarios auxiliares de la Administración de
Justicia, contribuyen al desarrollo nacional.
© 2000 - 2005 Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral
Avda. Bulnes 79 Oficina 50 - Santiago de Chile
[email protected]
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Asociación de Notarios, Conservadores y Archiveros Judiciales
de Chile
Historia
La Asociación de Notarios, Conservadores y Archiveros de Chile, fue fundada en Valparaíso el
nueve de diciembre de 1961. Su personalidad jurídica la logró el 15 de noviembre de 1962, en
dicha época el Directorio estuvo compuesto por Presidente Notario Sr. Rafael Zaldivar Díaz,
Vice-Presidentes: Notario Luis Díaz Mieres y Conservador de Bienes Raíces Álvaro Bianchi Paz,
Secretario; Notario Enrique Morgan Torres; y Tesorero Notario Jaime García Palazuelo.
Objetivos
La Asociación de Notarios, Conservadores y Archiveros Judiciales de Chile, es una Corporación
con personalidad jurídica que tiene por objeto el estudio del derecho notarial y registral, la
difusión de sus normas legales, el perfeccionamiento, protección y bienestar de sus miembros.
Es una Asociación sin fines de lucro, que vela por la mantención de la ética profesional entre
sus asociados y por las relaciones internacionales, con organismos afines o de similar
naturaleza.
Composición
La Asociación está regida por un Directorio compuesto por diez representantes elegidos por la
asamblea general ordinaria de socios. Ellos permanecerán en el cargo por un periodo no mayor
a dos años, pudiendo ser reelegidos. El Presidente, el primer y segundo Vicepresidente son
elegidos por votación directa, los demás cargos se designan entre los directores elegidos.
Directorio
El Directorio 2007-2008 está compuesto por:
Presidente:
Vicepresidente Notario:
Vicepresidente Conservador:
Secretario:
Tesorero:
Directores:
Directores suplentes:
Secretario Ejecutivo:
Sr. LUIS MALDONADO CROQUEVIELLE.
Sr. ALFREDO MARTIN ILLANES
Sr. ELIAS MOHOR ALBORNOZ
Sr. JUAN FACUSE HERESI
Sr. KAMEL SAQUEL ZAROR
Sr. SERGIO ROSSEL RICCI
Sr. ARMANDO ARANCIBIA CALDERON
Sr. MARIO OLMOS LOPOMO
Sra. VALERIA RONCHERA FLORES
Sr. GONZALO HURTADO MORALES
Sr. IGNACIO VIDAL DOMINGUEZ
Sr. CESAR FUENTES VENEGAS
Sr. JUAN CARLOS ARRIAZA ERCORECA
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Links de Interés
- www.cbrchile.cl
Sitio de los Conservadores de Chile
- [email protected]
Unidad de Análisis Financiero
- [email protected]
- www.bcn.cl
Biblioteca del Congreso Nacional
- www.dt.gob.cl
Dirección del trabajo
- www.rmnp.cl
Registro de multas no pagadas
- www.servel.cl
Servicio Electoral
- www.diarioficial.cl
Diario Oficial
- www.poderjudicial.cl
Corporación Administrativa del Poder Judicial
- www.abogados.cl
Colegio de Abogados de Chile
- www.senado.cl
Congreso Nacional –Senado
- www.camara.cl
Congreso Nacional - Cámara de Diputados
- www.sii.cl
Servicio de Impuestos Internos
- www.registrocivil.cl
Servicio de Registro Civil e Identificación
- www.tesoreria.cl
Tesorería General de la República
- www.minjusticia.cl
Ministerio de Justicia
- www.conservadores.cl
Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral
- www.bancochile.cl
- www.bci.cl
- www.camaradecomercio.cl
- www.colegioabogados.cl
- www.congresonacional.cl
- www.conservador.cl
- www.conavicoop.cl
- www.diarioficial.cl
- www.editorialjuridica.cl
- www.notariosyconservadores.cl
- www.poderjudicial.cl
- www.santandersantiago.cl
- www.sii.cl
- www.sofofa.cl
- www.tesoreria.cl
- www.conservadorchiguayante.cl
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Anexo – Tribuna Pablo Rodríguez G.
EL MERCURIO 9 DE ABRIL DE 2007
La propiedad raíz en Chile - Tribuna
Pablo Rodríguez Grez, Decano Facultad de Derecho Universidad del Desarrollo.
Los actuales adelantos tecnológicos permiten modernizar el sistema registral, pero sería un
error modificar las normas que regulan la propiedad u ordenar la reinscripción de todos los
inmuebles.
A propósito de un lamentable incidente de carácter privado, protagonizado por el conservador
de Bienes Raíces de Santiago, se ha planteado un debate sobre el sistema registral de la
propiedad raíz en Chile.
Don Andrés Bello, con genial intuición, rechazó la idea de obligar a las personas a inscribir sus
bienes inmuebles a la entrada en vigencia del Código Civil. En cambio, estableció un sistema
que debía operar automáticamente en una o dos generaciones. Para estos efectos, se dispuso
que toda transferencia de dominio debía perfeccionarse mediante la inscripción del título en el
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo (Art. 686 del Código Civil);
lo propio debía ocurrir al fallecimiento de una persona, ordenando que los herederos no podían
disponer de los bienes raíces sin que mediara una inscripción a nombre de todos ellos
(inscripción especial de herencia del Art. 688 del C.C.), finalmente, las sentencias que
declararan la prescripción adquisitiva de inmuebles sólo serían oponibles a terceros en virtud de
su inscripción (Art. 2.513 del C.C.). Si se considera que un bien raíz sólo puede cambiar de
dueño en virtud de un título traslaticio de dominio, de su transmisión por causa de muerte o
por medio de la prescripción adquisitiva, era evidente que al cabo de pocos años todos ellos
debían estar inscritos. Pero en Chile, como es ya habitual, las cosas ocurren de otra manera y
hasta el día de hoy existen inmuebles que no se hallan inscritos y que, sin embargo, han
pasado de generación en generación, sin antecedentes registrales.
A lo anterior hay que agregar un hecho todavía más grave. Al establecerse el año 1857, en el
Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces -redactado por el propio Bello-, un
sistema de "folio personal", en que se anotan los derechos que corresponden a cada persona,
vinculando las diversas inscripciones a través de anotaciones marginales de referencia, la
situación de cada inmueble se hace engorrosa, da lugar a dobles inscripciones, exige
complicados estudios de títulos y facilita, no pocas veces, fraudes y engaños.
Por último, en Chile el dominio se prueba a través de la posesión y la prescripción. En efecto, si
tuviera que acreditarse el dominio directamente, sería necesario retroceder a cada uno de los
dueños anteriores (prueba diabólica del dominio), puesto que bastaría que uno solo de ellos no
lo fuera, para que tampoco pudiera corresponder este derecho al que lo invoca. En
consecuencia, quien adquiere un inmueble se transforma en poseedor inscrito del mismo, razón
por la cual, al cabo de un plazo máximo de diez años (prescripción extraordinaria), será dueño,
aun en el supuesto que lo haya adquirido de quien no era el propietario anterior. Para proteger
al poseedor inscrito, nuestra ley civil dispone, perentoriamente, que contra título inscrito no
tiene lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces (Art. 2.505), y fija los únicos casos en
que es posible cancelar una inscripción de dominio (Art. 728). De este modo, "inscripción,
posesión y propiedad serían términos idénticos", máxima aspiración del redactor del Código
Civil, estampada en su célebre mensaje.
Los actuales adelantos tecnológicos permiten modernizar el sistema registral, pero sería un
grave error modificar las normas que regulan la propiedad u ordenar la reinscripción de todos
los inmuebles. Lo último podría generar un caos y un grave debilitamiento del dominio. Pero
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nada impide que gradualmente vayamos incorporando el sistema de "folio real", asignando a
cada inmueble un registro propio que facilite el perfeccionamiento y publicidad de sus
transferencias, transmisiones, prescripciones y gravámenes, y permita acceder con facilidad al
conocimiento de su historia.
Un bochornoso incidente personal, unido al ruido que ha generado lo que gana un Conservador
de Bienes Raíces de Santiago, han terminado siendo una alerta para actualizar un vetusto
sistema que rige desde hace ciento cincuenta años. Lo único que no debe ocurrir es limitarse a
buscar la manera de redistribuir las utilidades que perciben estos funcionarios y desaprovechar
la oportunidad de modificar esta institución fundamental para la organización de la propiedad
en Chile.
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