mercado y finca raiz

MERCADO Y FINCA
RAIZ
Conferencista: Oscar Borrero Ochoa
Curso de Marketing Inmobiliario
Oscar Borrero
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MERCADO DE
EDIFICACIONES URBANAS
 Definir la BASE ECONOMICA actual de
la ciudad y su dinamica futura
 Determinar la oferta de edificaciones en
la ciudad
 Analizar la estructura de la demanda :
volumen cuantitativo
 Demanda cualitativa: características
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Sectores de la Economia
Sector Primario
Sector Secundario
Sector Terciario
Agricultura, Ganaderia,
Caza, Pesca, Mineria
Industria manufacturera,
Construccion, Servicios
Publicos
Comercio, Transporte, Servicios,
Comunicaciones, Finanzas,
Gobierno, Servicios personales,
Arrendamientos, Educación.
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Estabilidad politica
Economia Externa
Produccion y Oferta
de Bienes y Servicios
Aumento del PIB y
desarrollo del pais
Generacion de Empleo
Demanda, consumo
y nivel de vida
Aumento en los Ingresos
Aumento del credito
Capacidad de Ahorro
Aumenta la Demanda y
Consumo Interno
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EXTERNALIDADES DE LA
ECONOMIA URBANA
ECONOMIAS EXTERNAS: ventajas que ofrece la
ciudad para que se ubiquen las empresas, atraer la
inversion extranjera y generar producción y servicios.
Ej: poblacion, demanda interna, nivel educativo,
movilidad y transporte, comunicaciones, energia y
agua, viviendas, centros comerciales, oficinas, etc.
DESECONOMIAS EXTERNAS: Desventajas de la
ciudad o pais para ubicar empresas y generar
produccion. Ej: deterioro ambiental, dificil acceso,
infraestructura, mano de obra, problemas politicos,
corrupcion, falta de crédito, inflación.
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Cual es la Base
economica urbana?
 Epicentro de la actividad economica de
una region: banano, agricultura,
ganaderia, puerto de exportacion,
infraestructura vial.
 Sede del Gobierno nacional o regional
 Ciudad Educativa
 Turismo y valor historico
 Negocios internacionales
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EFECTOS EN LOS BIENES
RAICES
 La ciudad se desarrolla por el sector
secundario y terciario de la Economia.
 Concentración de producción y
servicios
 Generación de empleos e ingresos
 Demanda por productos y servicios
 Requiere actividad edificadora y
expande la periferia urbana
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Oficinas
Locales
comerciales
Vivienda
Aumento del PIB
Y
Crecimiento economico
Otras
edificaciones
Bodegas
industriales
Edificios del
Gobierno
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MERCADO DE
EDIFICACIONES
 ACTIVIDAD
ECONOMICA
 Base para generar
empleos
 Trasforma demanda
potencial en efectiva
 Genera necesidad
de oficinas, locales,
etc.
 INCREMENTO
POBLACIONAL
 Migración va por
ingresos
 Vivienda en 5o lugar
 Inicio
arriendo
 Expansión urbana
 Barrios piratas
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EL MERCADO
INMOBILIARIO







El comprador adquiere multiples cosas:
a) Diseño de la vivienda
b) El conjunto habitacional
c) El entorno: estrato social, colegios, comercio, etc
d) Busca externalidades positivas: ventajas.
E) Es el bien mas costoso que adquiere una familia
f) Luego requiere amplia financiacion: el arriendo o la
cuota mensual es el gasto más alto mensual familiar
 g) No solo es bien de consumo sino activo financiero
 h) Constituye la inversion de un pais
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Caracteristicas del bien
raiz
 Es un bien que se deprecia a largo plazo
 Ejerce gran influjo en el medio ambiente. Es inmóvil.
 Solo se moviliza anualmente una minima parte. Las
compraventas son escasas comparado con otros
bienes.
 Depende del Mercado Secundario. Si este no se
mueve no se venden las viviendas nuevas.
 Son bienes que experimentan alteraciones fisicas a lo
largo del tiempo. Se le pueden añadir reformas,
cambios, restauraciones
 Es un bien INDISPENSABLE
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Son bienes No Transables
 Porque no se pueden exportar al mercado mundial
 Sus costos de transaccion son elevados:
intermediarios y peritos, notaria y registro, costos de
traspaso, costos por trasteo de muebles, las mejoras
se pierden.
 Es el bien con el mayor numero de atributos para
decidir la compra en la vida de una familia.
 Son los bienes más regulados en el mercado de un
pais
 No hay dos inmuebles similares. No existe la
homogeneidad como en las demas mercancias.
 Luego tienen el MERCADO MAS COMPLEJO
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La economia clasica y los
bienes inmuebles
 Marx, D.Ricardo, A.Smith y Malthus: solo se
refieren a la Renta Absoluta y la Renta
Diferencial I (ubicación) y Renta Diferencial II
(calidad).
 A.Marshall: la ubicación es definitiva en el
valor del suelo y es mas importante a nivel
urbano.
 Entre 1900 y 1960 no hay aportes de la
economía al análisis de los bienes inmuebles.
 William Alonso y Wingo (1960) hacen modelos
matemáticos para explicar valor del suelo.
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Variables que afectan los
inmuebles
1- El crecimiento demografico
2- La escasez del suelo
3- La inflación
4- Las expectativas especulativas
5- El mercado del suelo es de competencia perfecta
Desde 1970 se hacen trabajos de economía politica
(marxismo) sobre la propiedad inmobiliaria. Aplican teorias
de Marx al suelo urbano (ejemplo Castells). Pero se quedan
a nivel de formulaciones teoricas.
No se avanza.
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La economia clasica ve al agente economico actuando con
racionalidad economica. Pero en los bienes inmuebles no
todo es racionalidad. Se dan otros factores: culturales, etc
El tema de la vivienda no tiene mas de 50 años en la
economia. Antes de 1960 solo se refieren al suelo.
En 1963 Gillespie hace enfoque estructuralista de la
vivienda. Sostiene que no hay un mercado inmobiliario
sino varios submercados:
a) Hay interrelacion entre los diferentes mercados, si el
estrato alto baja, no afecta al estrato bajo pero si afecta al
estrato medio alto..
Oscar Borrero
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B) las relaciones no son simétricas: puede que la
reduccion del estrato alto afecte al bajo, pero el
aumento del bajo no afecta al estrato alto.
C) Hay interdependencia en los mercados
D) Eslabonamientos atenuados: hay mercados no
conectados con otros.
E) Filtracion: ascenso social a traves de las
viviendas, las de mayor valor se reducen y las
adquieren los estratos mas bajos.
F) Gillespie hace una matriz de submercados.:
arrendamientos, estratos bajos, estratos medios,
estratos altos, migrantes, etc.
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LA FILTRACION DE LA VIVIENDA.
El Colombia y Chile el credito hipotecario genero filtracion
pues cada 6 años una familia puede cambiar vivienda por un
area 30% superior.
Filtracion por acabados y materiales: lo que se entregaba
hace 20 años para el estrato alto hoy se entrega para el medio.
Filtracion por Tamaño: al reducirse el costo de reposición
se puede adquirir mayor area.
Por Precio: al reducirse la demanda quien tiene liquidez
adquiere mejor vivienda.
Por ubicación: el constructor hace tamaños menores en
mejor sitio.
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PROCESO DE
FILTRACION
Mercados de
arriendos
Mercado de
Viviendas
Mercado de
Vehículos
ALTO
Aptos.
MEDIO
Nuevos y
Usados
Casas
Institucional
BAJO
Nuevos
y Usados
Inquilinatos
Lotes con Servicios
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ESTUDIOS SOBRE LOS MERCADOS.
Despues de 1970 en America Latina hay muchos
estudios sobre mercados inmobiliarios.
Los más importantes son los que se basan en
MODELOS HEDONICOS.
Estos modelos definen mercados por UBICACIÓN y
por TIPO DE VIVIENDA
No se puede investigar con los mismos parametros
de los mercados para productos masivos, ni
electrodomesticos, ni siquiera el consumo de
vehiculos.
Oscar Borrero
19
.
En A.Latina existe la percepcion de que los inmuebles siempre se
valorizan y que la propiedad raiz es la mejor inversion. Es una
idea de la economia politica de que el suelo sube porque es
escaso.
Pero los datos empiricos no demuestran esta conclusion debido a
las imperfecciones del mercado y a los ciclos economicos. Hay
fallas en la informacion y no basta con la comparacion en un
periodo. Se requiere hacer análisis de los Precios Hedonicos para
comparar si el mismo tipo de inmueble se ha valorizado.
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Modelos Hedonicos en
vivienda
 Buscan explicar los atributos cualitativos del precio en
una vivienda.
 Se aplica la correlación multiple con muchas variables.
 1- Variables estructurales: a) area construida, b)
edad del inmueble, c) area del terreno, d) Tipo de
materiales.
 2- Variables de localizacion: a) distancia a centros, b)
tiempo de transporte, c) estrato social, d) usos del
suelo, e) aspectos ambientales (contaminacion o
ruido), f) seguridad
 3- Otras variables: a) valoracion subjetiva del barrio,
b) disponibilidad de servicios, c) Facilidad de
parqueaderos
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Los ciclos economicos y la
valorizacion inmobiliaria
En Colombia los precios subieron en las decadas del 60 y 70. En
los 80 se estabilizaron y en los 90 bajaron. El valor real en 2001
era igual al valor real de 1987 para la vivienda de Bogota.
Pero entre 2002 y 2007 se tuvo un nuevo ciclo de valorización
que recuperó todo lo perdido en los años 90. En el largo plazo la
finca raiz ha tenido la mejor rentabilidad, superior a las acciones,
inversion en dolares y dinero a interes.
El problema existe en el corto plazo cuando el mercado se frena y
fenomenos economicos o politicos afectan la inversion
inmobiliaria.
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Indice en $
Constantes
Ciclos de Valorización en Colombia
Línea de
Tendencia
Ciclo
100
Inflación
59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98
1er. Ciclo
2do. Ciclo
3er. Ciclo
Oscar Borrero
4to. Ciclo
5to. Ciclo
6to. Ciclo
Años
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ÁREAS CENTRALES DE COMERCIO Y
SERVICIOS DE POSTERIOR
DESARROLLO en Bogota
ÁREAS CENTRALES DE COMERCIO Y SERVICIOS DE
POSTERIOR DESARROLLO
INDICE EN VALORES REALES
250,00
Tendencia: - 0.94%
Tendencia: - 0.94%
200,00
150,00
R2 = 0,1719
100,00
50,00
0,00
1955
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
AÑO
Oscar Borrero
INDICE PROMEDIO
Expon. (INDICE PROMEDIO)
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ÁREAS RESIDENCIALES DE ESTRATO
ALTO (Bogota)
ÁREAS RESIDENCIALES DE ESTRATOS ALTOS
INDICE EN VALORES REALES
180,00
160,00
R2 = 0,8393
140,00
120,00
Tendencia: 5.92%
100,00
80,00
60,00
40,00
20,00
0,00
1955
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
AÑOS
INDICE PROMEDIO
Expon. (INDICE PROMEDIO)
Oscar Borrero
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ÁREAS RESIDENCIALES DE ESTRATO
MEDIO MEDIO AL NORTE de Bogota
ÁREAS RESIDENCIALES DE ESTRATO MEDIO MEDIO AL NORTE
180,00
R2 = 0,8207
INDICE EN VALORES REALES
160,00
140,00
120,00
Tendencia: 7.2%
100,00
80,00
60,00
40,00
20,00
0,00
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
AÑOS
Oscar Borrero
INDICE PROMEDIO
Expon. (INDICE PROMEDIO)
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ÁREAS RESIDENCIALES POPULARES
PERIFÉRICAS (Bogota)
ÁREAS RESIDENCIALES POPULARES PERIFÉRICAS
160,00
R2 = 0,8639
INDICE EN VALORES REALES
140,00
120,00
Tendencia: 4.3%
100,00
80,00
60,00
40,00
20,00
0,00
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
AÑOS
Oscar Borrero
INDICE PROMEDIO
Expon. (INDICE PROMEDIO)
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