Cómo interpretar el Costo Anual Total (CAT)

Cómo interpretar el Costo Anual Total (CAT):
Ofertas operadas y vinculantes
Octubre 2008
Antonio Puig Escudero
Director de Estudios Económicos de la Vivienda
[email protected]
5263-4545
I. Introducción.
En cumplimiento con la Ley de Transparencia y
de Fomento a la Competencia en el Crédito
Garantizado (LTFCCG), Sociedad Hipotecaria
Federal publica mensualmente, tanto en el DOF
como en su página oficial de Internet,
información relativa a las condiciones del
mercado de créditos con garantía hipotecaria,
que les permite a los interesados evaluar las
ofertas que reciben.
A continuación, se presenta la metodología
utilizada para el cálculo del Costo Anual Total
(CAT), así como las variables y supuestos
considerados. En la segunda sección se describe
el reporte mensual de SHF y cómo se debe
interpretar el CAT. Se incluye un ejemplo del
cálculo del CAT con base en información recibida.
Asimismo, se analiza la sensibilidad del CAT
(qué tanto varía el costo del crédito garantizado)
con respecto al plazo y monto del crédito, y se
incorpora un apartado de conclusiones.
II. Información para el CAT.
En la LTFCCG se define el CAT como el que
“anualiza la totalidad de los costos directos
inherentes al crédito garantizado que otorguen
las Entidades 1 ”, como bancos comerciales y
Sofoles.
El 1º de julio de 2003, Banco de México publicó la
“Resolución que establece los componentes, la
metodología de cálculo y la periodicidad del Costo
Anual Total 2 ”. Debiéndose considerar los
siguientes conceptos:
1
Son las empresas mercantiles, que directamente o
a través de cualquier figura jurídica se dedican al
otorgamiento de crédito garantizado como bancos
comerciales y Sofoles.
2
Monto del crédito garantizado a la
vivienda.
Descuentos o bonificaciones.
Comisiones por análisis, otorgamiento o
apertura y/o administración, cobertura y
cobranza del crédito.
Amortizaciones ordinarias del principal.
Intereses ordinarios.
Primas de los seguros.
Costo del avalúo.
Cualquier otro cargo o gasto que la
Entidad directa o indirectamente cobre o
establezca como condición al cliente por
el proceso de otorgamiento, celebración y
administración del crédito garantizado a
la vivienda aunque no sea parte del
contrato (como pólizas de seguro), neto
de otra cantidad que el cliente pudiera
recibir.
El IVA causado por los pagos, el costo del
avalúo, la comisión por apertura, el
seguro
de
daños,
el
estudio
socioeconómico y consulta de buró, así
como todas las comisiones cobradas
durante la vida del crédito, se excluyen
los gastos notariales, los impuestos
relacionados con la adquisición de
inmuebles y la constitución de garantías.
III. Cálculo del CAT.
Para obtener el CAT se debe construir una tabla
de amortización que contenga en primer lugar el
crédito garantizado a la vivienda, seguido de las
sumas de los montos habrán de erogarse o
recibirse en las fechas más próximas a la
del otorgamiento de dicho crédito; y así
sucesivamente, hasta terminar con los que se
erogarán o recibirán en la fecha más lejana.
En la tabla se supone:
http://www.banxico.org.mx/tipo/disposiciones/OtrasDi
sposiciones/cat.html.
-1-
El cliente cumplirá con sus obligaciones
oportunamente y no efectuará pagos
anticipados del crédito garantizado a
Cómo interpretar el Costo Anual Total (CAT):
Ofertas operadas y vinculantes
la
vivienda. Por lo anterior, no
deberán considerarse conceptos como las
aportaciones patronales al Infonavit
previstas
en
los
créditos
“Apoyo
Infonavit”.
Todos los conceptos a incluir están
denominados en la misma moneda o
unidad de cuenta. El CAT es comparable
entre
productos
con
una
misma
denominación: Udis, pesos, o salarios
mínimos.
Los cargos y gastos cuyas fechas de pago
no estén establecidas en el contrato o se
realicen antes del inicio de la vigencia del
mismo, se considerarán efectuados al
inicio de dicha vigencia.
En los casos en donde el costo del crédito
garantizado a la vivienda varíe como
resultado de un evento futuro de
realización
cierta
(por
ejemplo;
disminución de comisiones por buen
historial de pago), dicha variación se
considerará que ocurrirá en la fecha
esperada.
De esta manera, el CAT es la tasa de interés
anualizada que iguala a cero la suma aritmética
de todos los flujos, descontados a valor presente
por dicha tasa de interés. Algebraicamente:
0 = F0 +
Fn
F1
F2
+
+ ... +
(1 + CAT )1 / P (1 + CAT ) 2 / P
(1 + CAT ) n / P
Donde:
F0 =
monto del crédito garantizado a la
vivienda que otorgará la entidad, neto
de las comisiones y gastos que el
acreditado pague antes o al inicio de
la vigencia del contrato.
Fk=
monto neto que pagará el acreditado a la
entidad en el periodo,
k=
1, 2,… n;
n=
número total de períodos de pago.
P=
periodicidad de pagos durante un año (por
ejemplo, P = 12 implica pagos mensuales).
La ecuación matemática del CAT puede,
en algunas ocasiones, tener más de una
solución. En estos casos, si existe más de
un resultado positivo o negativo, el CAT
será el valor positivo más cercano a cero.
Octubre 2008
IV. Descripción del reporte mensual de
SHF 3.
a) La información correspondiente a créditos
otorgados por las SOFOLES con recursos de
SHF se divide en dos partes:
1. Créditos operados en Udis, en donde
se
distingue
el
tipo
de
programa:
tradicional,
cofinanciamiento
o
Apoyo
Infonavit; y se considera un valor fijo de
vivienda de $300,000, para los dos primeros
y de $700,000 pesos para el último, con un
aforo del 90%, para comparar las cifras entre
las distintas instituciones.
2. Créditos operados en pesos en los que
se contemplan los mismos programas,
valores de vivienda, aforo y plazo que en los
créditos operados en Unidades de Inversión
(Udis).
b) Ofertas vinculantes en pesos, las cuales
se refieren a créditos tradicionales e
incluyen a la banca comercial. El valor de
vivienda que se considera es de $1’000,000
de pesos corrientes.
En
todos
los
casos,
únicamente
se
contemplan los esquemas de
pagos y
tasas fijas. Las variables que se reportan
permiten comparar las erogaciones iniciales
del crédito (gastos de apertura, costo de
avalúo y estudio socioeconómico), el pago
mensual, el enganche, el nivel de ingreso
requerido,
el
porcentaje
máximo
de
préstamo en relación con el valor de la
vivienda y el CAT correspondiente. La
distinción entre las ofertas vinculantes y los
créditos operados consiste en
que las
primeras hacen referencia a los términos
en que la banca comercial presenta sus
productos en ventanilla; en cambio, los
segundos
consideran
aquellos
créditos
efectivamente otorgados.
3
En el Anexo 1 se encuentra el reporte de las
condiciones correspondientes al mes de junio.
-2-
Cómo interpretar el Costo Anual Total (CAT):
Ofertas operadas y vinculantes
V. Ejemplo cálculo del CAT.
Si se considera un crédito a 25 años para
adquirir una vivienda de 110,000 Udis, con
un enganche del 10% y una tasa de interés
fija de 8.6% anual:
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9)
Valor del inmueble =110,000 Udis
Monto del crédito = 99,000 Udis
Plazo = 25 años
Gastos iniciales = 16,000 Udis4
Pago mensual = 804 Udis
Comisión por administración = 100 Udis
Monto seguro mensual = 30 Udis
Pago total = 934 Udis
Tasa de interés anualizada resultante del
pago total = 11.01%
(10) Factor de pago al millar = 9.43
(11) Aforo máximo = 90%
hipotecarios
para
adquisición
de
vivienda
económica, a 25, 15 y 10 años. Los resultados
muestran la existencia de una relación inversa
entre el CAT y el plazo.
En el segundo, se consideraron tres créditos
para adquisición de vivienda tipo económica,
media y residencial a 25 años. Entre mayor es el
monto del crédito en función del valor de la
vivienda, el CAT es más bajo; sin embargo, en
este caso el grado de sensibilidad es menor,
comparado con las diferencias observadas en el
primer ejercicio.
VII. Conclusiones.
300
300
934
∑ (1 + CAT )
n =1
n/P
= (83,000) −
mejor oferta vinculante frente a otra.
n =1
El CAT es comparable únicamente entre
créditos de la misma denominación (Udis,
pesos, dólares, salarios mínimos).
934
∑ (1 + 0.137653)
El CAT incorpora los costos asociados a un
crédito hipotecario pudiendo evaluar una
Al sustituir los datos ((2), (3), (4) y (6)) en la
formula del CAT se obtiene:
0 = (99,000 − 16,000) −
Octubre 2008
n / 12
El CAT es mayor mientras aumenta el
plazo. De igual forma, pero en menor
Así, el CAT correspondiente es igual a 13.77 por
ciento5
medida, si el monto del crédito disminuye.
El CAT publicado distingue entre ofertas
vinculantes y los créditos operados. Las
VI. Sensibilidad del CAT.
primeras
A continuación se analiza la variación del CAT
según plazos y montos de los créditos, por
medio de un estudio de casos considerando los
costos de originación: Apertura: 3% del monto de
crédito; Avalúo: 0.5% del valor de la vivienda y
Estudio Socioeconómico: $1,148. Así como las
condiciones financieras siguientes: aforo de 90%,
tasa de interés de 8.32% anual, y un esquema
de pagos fijos.
condiciones teóricas del crédito, mientras
En
el
primero
se
contemplan
tres
créditos
4
El valor de la Udi el 30 de junio de 2008 fue 4.015222
pesos.
5
Con base en la LTFCCG, el cálculo del CAT se realiza
considerando hasta cuatro decimales y se pública
redondeando a sólo dos.
♦♦♦
-3-
que
los
hacen
segundos
referencia
reflejan
a
las
efectivamente aceptó el acreditado.
las
que
Cómo interpretar el Costo Anual Total (CAT):
Octubre 2008
Ofertas operadas y vinculantes
Anexo. Reporte CAT: Junio 2008
Junio
Créditos operados en Udis para vivienda económica a tasa fija para un período de 25 años, cifras en pesos con valor de vivienda de $300,000 y crédito de
$270,000.
Pago mensual inicial
Enganche
Crédito
% Apertura como
valor del crédito
% Avalúo como
Erogación Inicial valor
de
la
vivienda
Estudio
Socioeconómico
Factor de pago al millar operado
Factor de pago al millar vinculante
% máximo del ingreso que representa
el pago
Aforo Máximo
Costo Anual Total (CAT) Operado
ING
Hipotecaria
$2,440
$30,000
$270,000
Patrimonio
$2,498
$30,000
$270,000
Hipotecaria
Vértice
$2,501
$30,000
$270,000
Crédito
Inmobiliario
$2,613
$30,000
$270,000
Hipotecaria
Su Casita
$2,640
$30,000
$270,000
Hipotecaria
Crédito y
Casa
$2,651
$30,000
$270,000
Hipotecaria
Casa
Mexicana
$2,680
$30,000
$270,000
Finpatria
$2,880
$30,000
$270,000
2.82%
2.81%
2.52%
3.09%
2.98%
2.93%
2.78%
2.50%
0.23%
0.29%
0.76%
0.33%
0.38%
0.29%
0.31%
0.49%
$1,095
$9.04
$9.25
$1,266
$9.25
$9.80
$1,508
$9.26
$9.42
$790
$9.68
$9.60
$840
$9.78
$10.43
$987
$9.82
$8.50
$847
$9.93
$10.14
$1,333
$10.67
$11.11
25%
90%
11.03%
25%
90%
11.37%
25%
90%
11.50%
25%
90%
12.11%
25%
90%
12.17%
25%
90%
12.26%
25%
90%
12.41%
25%
90%
13.63%
Créditos operados en Udis con COFINANCIAMIENTO para vivienda económica a tasa fija para un período de 25 años, cifras en
pesos con valor de vivienda de $300,000 y crédito de $270,000. No incluye el componente de INFONAVIT o de FOVISSSTE.
Hipotecaria
Hipotecaria
ING
Crédito y
Casa
Hipotecaria
Hipotecaria
Patrimonio
Casa
Mexicana
Su Casita
Pago mensual inicial
$2,454
$2,543
$2,672
$2,817
$2,799
Enganche
$30,000
$30,000
$30,000
$30,000
$30,000
Crédito
$270,000
$270,000
$270,000
$270,000
$270,000
% Apertura como
valor del crédito
2.83%
3.02%
3.39%
3.01%
3.19%
% Avalúo como
Erogación Inicial valor
de
la
vivienda
0.36%
0.49%
0.51%
0.45%
0.66%
Estudio
Socioeconómico
$1,060
$1,199
$954
$829
$812
Factor de pago al millar operado
$9.09
$9.42
$9.90
$10.43
$10.37
Factor de pago al millar vinculante
$9.25
$9.80
$8.50
$10.14
$10.43
% máximo del ingreso que representa
el pago
25%
25%
25%
25%
25%
Aforo Máximo
90%
90%
90%
90%
90%
Costo Anual Total (CAT) Operado
10.91%
11.52%
12.19%
13.16%
13.21%
Créditos operados en Udis con APOYO INFONAVIT para vivienda media a tasa fija para un período de 25 años,
cifras en pesos con valor de vivienda de $700,000 y crédito de $630,000.
Hipotecaria
Hipotecaria
ING
Casa
Crédito y
Hipotecaria
Hipotecaria
Mexicana
Casa
Su Casita
Pago mensual inicial
$5,692
$5,933
$6,063
$6,048
Enganche
$70,000
$70,000
$70,000
$70,000
Crédito
$630,000
$630,000
$630,000
$630,000
% Apertura como
valor del crédito
1.66%
2.51%
2.15%
2.83%
% Avalúo como
Erogación Inicial valor
de
la
vivienda
0.25%
0.27%
0.27%
0.31%
Estudio
Socioeconómico
$1,055
$811
$971
$812
Factor de pago al millar operado
$9.04
$9.42
$9.62
$9.60
Factor de pago al millar vinculante
$9.25
$9.73
$8.46
$9.60
% máximo del ingreso que representa
el pago
25%
25%
25%
25%
Aforo Máximo
90%
90%
90%
90%
Costo Anual Total (CAT) Operado
10.67%
11.51%
11.60%
11.85%
Ofertas vinculantes en pesos para vivienda media y residencial a tasa fija con un plazo de 15 años (valor de la vivienda de $1,000,000 pesos) /*. Continúa.
Banco
Banco
Mercantil del
Nacional de
Santander
Scotiabank
/4
Norte /5
México
Inverlat /4
Bancomer
GE Money /6
Mifel
Bajío /4
Pago Mensual Promedio
$9,216
$10,019
$10,017
$9,221
$10,082
$9,519
$9,996
$9,601
Enganche
$200,000
$200,000
$200,000
$200,000
$200,000
$200,000
$200,000 $200,000
Crédito
$800,000
$800,000
$800,000
$800,000
$800,000
$800,000
$800,000 $800,000
% Apertura como
valor del crédito
2.25%
2.70%
2.50%
3.00%
3.00%
2.50%
2.50%
2.90%
% Avalúo como
valor de la
vivienda
0.35%
0.29%
0.29%
0.35%
0.21%
0.29%
0.20%
0.03%
Erogación Inicial
Estudio
Socioeconómico
$529
$0
$150
$500
$575
$920
$0
$0
Gastos Notariales
/1
2.82%
2.00%
2.00%
1.80%
2.62%
1.00%
1.33%
1.00%
Impuestos /2
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
Factor de pago al millar vinculante
$11.52
$12.52
$12.52
$11.53
$12.60
$11.90
$12.50
$12.00
% del ingreso que representa el pago
/3
N.D.
38%
N.D.
40%
35%
33%
30%
35%
Aforo
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
Costo Anual Total (CAT)
10.95%
11.77%
11.98%
12.61%
12.79%
13.14%
13.20%
13.31%
-4-
Banca
Afirme
$10,448
$200,000
$800,000
Hipotecaria
México /4
$9,819
$200,000
$800,000
2.50%
2.50%
0.35%
0.12%
$0
$850
1.73%
5.00%
$13.06
1.00%
5.00%
$12.27
40%
80%
13.54%
33%
80%
13.74%
Cómo interpretar el Costo Anual Total (CAT):
Ofertas operadas y vinculantes
Octubre 2008
Junio
Ofertas vinculantes en pesos para vivienda media y residencial a tasa fija con un plazo de 15 años (valor de la vivienda de $1,000,000 pesos) /*. Termina.
Hipotecaria
Fincasa
Hipotecaria
Patrimonio
Crédito y
Hipotecaria
Hipotecaria
ING
Hipotecaria
Casa
Hipotecaria
/4
Inbursa
Casa
Nacional
/4
Hipotecaria
Su Casita /7 HSBC /5
Mexicana
Independiente
Finpatria
Pago Mensual Promedio
$10,266
$10,213
$10,158
$18,098
$11,470
$10,517
$20,530
$10,677
$11,160
$12,848
$11,317
Enganche
$200,000
$200,000
$200,000
$200,000
$200,000
$200,000
$100,000 $200,000
$200,000
$150,000 $200,000
Crédito
$800,000
$800,000
$800,000
$800,000
$800,000
$800,000
$900,000 $800,000
$800,000
$850,000 $800,000
% Apertura como
valor del crédito
2.50%
2.50%
3.00%
2.25%
2.50%
2.50%
1.50%
3.00%
2.50%
0.25%
3.50%
% Avalúo como
valor
de
la
vivienda
0.29%
0.29%
0.29%
0.30%
0.29%
0.25%
0.28%
0.24%
0.29%
0.29%
0.29%
Erogación Inicial
Estudio
Socioeconómico
$1,256
$0
$988
$460
$690
$1,150
$850
$900
$850
$800
$1,350
Gastos Notariales
/1
1.84%
1.59%
3.32%
0.81%
0.99%
2.00%
1.10%
2.50%
3.00%
1.50%
2.00%
Impuestos /2
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
Factor de pago al millar vinculante
$12.83
$12.77
$12.70
$22.62
$14.34
$13.15
$22.81
$13.35
$13.95
$15.12
$14.15
% del ingreso que representa el pago
/3
30%
30%
30%
33%
30%
33%
35%
35%
33%
33%
33%
Aforo
80%
80%
80%
80%
80%
80%
90%
80%
80%
85%
80%
Costo Anual Total (CAT)
14.11%
14.48%
14.66%
14.76%
14.84%
15.17%
15.68%
15.99%
16.71%
17.12%
17.32%
N.D. = No disponible.
*/ Se contemplan cuatro clasificaciones de créditos a tasa fija: mensualidades fijas, crecientes, decrecientes o ajustables por bonificación en tasa de interés, y para cada institución se presentan las condiciones de aquél
producto con el menor CAT.
1/ Honorarios Notariales respecto al valor del inmueble, no se incluyen en el cálculo del CAT.
2/ Considera el IVA, Registro Publico de la Propiedad y el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, como porcentaje del valor de la vivienda, no se incluyen en el cálculo del CAT.
3/ Se considera el ingreso mínimo necesario.
4/ Mensualidad decreciente por disminución de las comisiones y/o seguros.
5/ Mensualidad ajustable durante la vida del crédito por bonificación en la tasa de interés.
6/ Mensualidad creciente en toda la vida del crédito conforme a un(os) factor(es) predeterminado(s).
7/ Se reporta el producto con las condiciones más similares a las de los demás intermediarios financieros, sin embargo el aforo es de 90%.
Créditos operados en pesos para vivienda económica a tasa fija para un período de 20 años, cifras en pesos con valor de vivienda de $300,000 y crédito de
$270,000.
Hipotecaria
Hipotecaria
ING
Casa
Crédito y
Patrimonio
Hipotecaria
Mexicana
Casa
Finpatria
Pago mensual inicial
$3,236
$3,265
$3,385
$3,380
$3,873
Enganche
$30,000
$30,000
$30,000
$30,000
$30,000
Crédito
$270,000
$270,000
$270,000
$270,000
$270,000
% Apertura como
valor del crédito
2.56%
2.80%
2.64%
3.19%
2.50%
% Avalúo como
Erogación Inicial valor
de
la
vivienda
0.28%
0.24%
0.31%
0.28%
0.53%
Estudio
Socioeconómico
$1,199
$1,098
$811
$948
$1,290
Factor de pago al millar operado
$11.99
$12.09
$12.54
$12.52
$14.34
Factor de pago al millar vinculante
$12.06
$12.20
$13.02
$11.76
$13.46
% máximo del ingreso que representa
el pago
25%
25%
25%
25%
25%
Aforo Máximo
90%
90%
90%
90%
90%
Costo Anual Total (CAT) Operado
17.49%
17.83%
18.17%
18.24%
21.84%
Créditos operados en pesos con COFINANCIAMIENTO para vivienda económica a tasa fija para un período de 20 años, cifras en
pesos con valor de vivienda de $300,000 y crédito de $270,000. No incluye el componente de INFONAVIT o de FOVISSSTE.
Hipotecaria
Hipotecaria
ING
Crédito y
Crédito
Casa
Patrimonio
Hipotecaria
Casa
Inmobiliario
Mexicana
Finpatria
Pago mensual inicial
$3,254
$3,274
$3,380
$3,389
$3,455
$3,649
Enganche
$30,000
$30,000
$30,000
$30,000
$30,000
$30,000
Crédito
$270,000
$270,000
$270,000
$270,000
$270,000
$270,000
% Apertura como
valor del crédito
2.70%
3.17%
2.63%
3.03%
2.34%
2.50%
% Avalúo como
Erogación Inicial valor
de
la
vivienda
0.52%
0.35%
0.44%
0.67%
0.33%
0.99%
Estudio
Socioeconómico
$1,215
$1,105
$951
$771
$812
$1,301
Factor de pago al millar operado
$12.05
$12.13
$12.52
$12.55
$12.80
$13.51
Factor de pago al millar vinculante
$12.06
$12.20
$11.76
$9.60
$13.02
$13.46
% máximo del ingreso que representa
el pago
25%
25%
25%
25%
25%
25%
Aforo Máximo
90%
90%
90%
90%
90%
90%
Costo Anual Total (CAT) Operado
16.01%
16.70%
17.00%
17.14%
18.08%
18.79%
Créditos operados en pesos con APOYO INFONAVIT para vivienda media a tasa fija para un período de 20 años,
cifras en pesos con valor de vivienda de $700,000 y crédito de $630,000.
ING
Hipotecaria
Hipotecaria
Su Casita
Pago mensual inicial
$7,618
$8,067
Enganche
$70,000
$70,000
Crédito
$630,000
$630,000
% Apertura como
valor del crédito
1.51%
2.90%
% Avalúo como
Erogación Inicial valor
de
la
vivienda
0.22%
0.35%
Estudio
Socioeconómico
$1,100
$811
Factor de pago al millar operado
$12.09
$12.81
Factor de pago al millar vinculante
$12.20
$9.60
% máximo del ingreso que representa
el pago
25%
25%
Aforo Máximo
90%
90%
Costo Anual Total (CAT) Operado
15.63%
18.26%
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