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TITULO IV
Capítulo V. Vivienda familiar
4.70.
Concepto y clasificación.
1. Se considera vivienda familiar al conjunto de espacios, locales o dependencias
destinados al alojamiento o residencia familiar, así como las edificaciones
anejas a la misma.
2. A los efectos de estas Normas se distinguen las siguientes clases de viviendas:
- Vivienda agraria: aquella ocupada por personas vinculadas a la explotación
agraria del terreno sobre el que se levante la construcción y de las fincas
próximas pertenecientes a la misma propiedad o explotación.
- Quintana tradicional: se considera quintana tradicional la agrupación de una
o más viviendas familiares de carácter tradicional, sus construcciones
auxiliares, las antojanas y las pequeñas parcelas vinculadas a estas,
dedicadas a la actividad agropecuaria en uso.
Este tipo de conjuntos que dispongan de una o más parcelas, de más de
10.000 m2 a una distancia no superior a 100 m, en los suelos No
Urbanizables de Interés, o de Protección, podrán edificar una nueva
construcción agraria y una nueva vivienda unifamiliar, agotándose con esta
la capacidad edificatoria ligada a la quintana tradicional.
La distancia máxima de las nuevas edificaciones a las preexistentes no
podrá ser superior a 15 m.
Con carácter previo a la autorización de las nuevas construcciones deberá
acreditarse suficientemente la vinculación a la actividad agraria o ganadera
de su promotor.
La superficie mínima de la parcela sobre la que se va a construir la nueva
edificación no podrá ser inferior a 200 m2, salvo casos excepcionales,
debidamente justificados, de parcelas rústicas inferiores ubicadas entre otras
ya edificadas que imposibiliten alcanzar la parcela mínima.
Estas nuevas construcciones deberán ajustarse a la tipología edificatoria
tradicional en los términos señalados en los artículos 4.88 y 4.119 de esta
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Normativa, y cumplir las condiciones estéticas fijadas en el capítulo III de la
Norma Tercera del Título IV
Vivienda no agraria: se entiende por tal la que, sin estar vinculada a una
explotación agraria o ganadera, se adapta a la tipología propia del modelo
constructivo del área donde se ubique, o el que sea autorizado por estas
Normas, no incidiendo en las circunstancias a que hace referencia el artículo
109 del Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes en materia de
Ordenación del Territorio y Urbanismo (Decreto 1/2004 de 22 de Abril).
3. El tema de las viviendas existentes se trata en la Sección 6ª de este capitulo.
4.71.
Usos vinculados a la vivienda.
1. Dentro del programa normal de la vivienda familiar se consideran incluidos los
usos de almacenaje de enseres domésticos y el encierro de vehículos. Estos usos
pueden alojarse dentro de la edificación principal o en edificaciones anejas o
auxiliares, pero deberán situarse todas dentro de la misma parcela; si por
razones de cabida o acceso estos usos auxiliares debieran alojarse en parcela
separada, ésta deberá ser vinculada de modo indivisible, anotándose esa
condición en el Registro de la Propiedad. Las parcelas vinculadas a estos fines
no podrán estar separadas entre sí más de 100 metros.
2. Al analizar los distintos usos posibles, se ha señalado que una serie de ellos
pueden convivir con la vivienda sobre la misma parcela. Con independencia de
su grado de separación o mezcla, los diferentes usos presentes deberán cumplir
con sus propias especificaciones, y el conjunto de ellos no rebasará de la
proporción de ocupación del terreno que en cada caso ha quedado
establecida.
3. La ocupación máxima de las construcciones sobre el terreno, se fija en un 50%,
incluyéndose indistintamente edificación principal y auxiliar (y todas las fincas
vinculadas sobre las que se sitúan las construcciones).
4.72.
Condiciones generales para viviendas de nueva planta o adaptación al uso de
vivienda de inmuebles destinados a otros fines.
1. Toda vivienda deberá cumplir como mínimo las condiciones de dimensión,
aislamiento, higiénicas, sanitarias, etc., exigidas por la legislación vigente,
además de las especificaciones concretas recogidas en la Norma Tercera de
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las presentes.
2. Cumplirán las condiciones de parcela mínima edificable, superficie vinculada,
distancias, etc., que se fijan para cada categoría de Suelo No Urbanizable.
3. Las condiciones específicas de separación reguladas en otros usos en relación
con las viviendas más próximas, industrias, cementerios, etc. serán asimismo
exigibles para las nuevas viviendas cuando éstas pretendan implantarse en la
proximidad de un uso existente que así lo determine.
4. Las nuevas viviendas deberán contar con acceso rodado, en las condiciones
fijadas al tratar de las vías públicas, artículo 4.60.4 y 4.121.2 que les resultarán
de aplicación cualquiera que sea la categoría de suelo No Urbanizable en que
se edifiquen.
5. Es obligatorio para la construcción de una nueva vivienda, que el terreno donde
se asiente disponga de abastecimiento de agua y energía eléctrica, y que se
resuelva satisfactoriamente la eliminación de vertidos. La solución de estos
extremos deberá demostrarse antes de la concesión de la licencia.
6. Las nuevas viviendas, en cualquier categoría de Suelo No Urbanizable, no
deberán situarse a más de 250 m. de distancia de otras dos viviendas, o de un
Núcleo Rural, y su superficie máxima construida sobre rasante será de 300 m2.
4.73.
Viviendas vinculadas a explotación agropecuaria.
1. Tanto lo que se denomina como vivienda agraria como la quintana tradicional,
tienen en común la vinculación entre el uso residencial y la explotación
agropecuaria; y, por lo tanto, la convivencia, en general, junto a la vivienda, de
instalaciones clasificadas en los usos denominados como agricultura extensiva y
ganadería vinculada al suelo. La ocupación de terreno para este caso de
convivencia de los tres usos, o del residencial con cualquiera de los otros dos,
será la necesaria para el mantenimiento de la explotación, debiendo cumplir de
todos modos, los requisitos de retranqueos y luces rectas fijadas en las
condiciones de composición e higiene (Norma Tercera).
2. Junto a las instalaciones agropecuarias del tipo determinado en este artículo
pueden agruparse varias viviendas y no una sola, siempre que se cumpla, como
relación de vinculación de terrenos, la de 5.000 m2. por cada una de las
viviendas (con un límite máximo de 6 viviendas), sin que en este caso se haga
diferencia respecto del tipo de Zona de Suelo No Urbanizable donde la
vinculación se sitúe. No se determina ninguna condición especial de distancia
entre las diferentes viviendas, que pueden llegar a realizarse adosadas entre sí o
separadas; la vinculación se realizará en la forma fijada con carácter general en
la Norma Primera, pero con la particularidad, en este caso, de que debe afectar
precisamente a las fincas que constituyen la explotación, aceptándose, por
tanto, la distribución que en la realidad presenten, y no siendo inconveniente
que las diferentes parcelas se sitúen de modo disperso o discontinuo. Deberá
demostrarse, en todo caso, la existencia de la explotación agrícola, y
acreditarse la condición de la vinculación a la actividad agraria del titular de la
vivienda, para poder acogerse a este tipo de alternativa edificatoria, y la
ocupación por edificaciones de la superficie de la explotación debe seguir
situándose por debajo del 5%.
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