APROXIMACIONES AL CONCEPTO DE LA APARIENCIA JURIDICA

APROXIMACIONES AL CONCEPTO DE LA APARIENCIA JURIDICA A
PARTIR DEL HEREDERO APARENTE1
SUMARIO
A modo de Introducción I. Transferencia de inmuebles. II. Apariencia
jurídica. 2.1.- Definición de apariencia. 2.2.- Naturaleza jurídica de la
apariencia. 2.3.- Apariencia jurídica y publicidad registral. 2.4.- Elementos de
tutela de apariencia. III.- Transferencia realizadas por un heredero aparente.
3.1.- El Tercero registral en la protección a la apariencia jurídica. A modo de
conclusiones.
A MODO DE INTRODUCCION
Hoy Juan Carlos, decidió que cerraría el contrato de compra venta con Karol,
aquella guapa chica que le ofreció gentilmente un departamento en San
Borja. Sería un buen negocio, pues el inmueble, reúne las características que
tanto ha buscado.
Su abogada le informó que registralmente, Karol figura como propietaria, al
haberlo adquirido por sucesión intestada hace un año, como única heredera
declarada judicialmente, de su señor padre Eduvígenes. Asimismo el bien no
tiene gravámenes y los impuestos y arbitrios (que se encuentran a nombre
de Karol) se encuentran completamente pagados.
Sería un buen negocio y pronto Juan Carlos, se estaría mudando al nuevo
departamento.
Paralelamente, en Madrid, Ana Luisa, compraba su boleto aéreo de retorno
al Perú. Pues, por temas familiares, no pudo regresar para el entierro de su
señor padre Eduvígenes.
Han pasado dos meses desde que Juan Carlos se mudó a su nuevo
departamento, cuando Ana Luisa, lo sorprende un día por la mañana,
1
YESSENIA DEL CARMEN CAMPOS SALAZAR. Abogada por la Universidad Nacional de Piura, Magister
en Gestión Pública y Políticas Públicas de la Escuela de Gobierno y Políticas Públicas de la Pontificia
Universidad Católica del Perú y egresada de la Maestría en Derecho Civil de la misma casa de
estudios.
Se ha desempeñado como Asistente de Docencia del Curso de Administración y Gestión Pública de la
Facultad de Ciencias Sociales – Especialidad Ciencia Política y Gobierno - de la Pontificia
Universidad Católica del Perú.
Actualmente Directora de la Escuela de Capacitación Registral de la SUNARP y Registradora Pública
de la Zona Registral IX - Sede Lima.
preguntándole desde cuándo alquilaba el departamento de su señor padre
Eduvígenes2. Grande sería su sorpresa al enterarse que Juan Carlos es el
nuevo propietario del bien, y que su hermana Karol, se encuentra radicando
en Puerto Rico, desde hace un mes.
A propósito de la historia de Ana Luisa, analizaremos, algunas figuras legales
relacionadas, como son el heredero aparente y su relación con la apariencia
jurídica.
I. TRANSFERENCIA DE INMUEBLES
Las transferencias de bienes inmuebles, tienen por finalidad, el cambio de
titularidad del bien, en consecuencia el propietario de un bien deja de serlo,
y el adquirente tendrá la condición de propietario, con todos los atributos
que le confiere el ordenamiento legal.
El Código Civil Peruano, en el artículo 949, establece que para la
transferencia de bienes inmuebles, se opta por el principio consensualístico,
el cual tiene su origen en el Código Civil Francés de 1804 - corriente
minoritaria en el mundo- , ya que no utiliza instrumentos publicitarios para
dar a conocer las transferencias, y en general para dar a conocer el estado
jurídico de los inmuebles.
En el estudio de títulos que la abogada de Juan Carlos realizó, tuvo que
determinar la capacidad o legitimidad de transferencia del vendedor o
transferente, a efectos de que el contrato despliegue todos sus efectos de
eficacia y produzca los efectos queridos.
Para determinar la capacidad del transferente, acudió a los Registros
Públicos, ya que con la información sobre el bien y el propietario, se
encontraría bajo los alcances del principio de fe pública registral, el cual nos
puede proporcionar una apariencia3 o una verdad oficial4 como lo precisa
Pau Pedrón. Puesto que es la información que brinda el Registro, lo que le
permite al Estado ofrecer certeza respecto de las titularidades inscritas, a
efectos de proteger la contratación sobre inmuebles y reducir costos. Pues,
todos los Estados buscan otorgar seguridad a los ciudadanos, ya que
constituyen uno de los fines primordiales del Derecho y del pacto social
para vivir en armonía.
2
El departamento en el Distrito de San Borja, es el único bien de Eduvígenes.
3
Investigamos la figura de la apariencia jurídica en relación a la publicidad registral, ya que a
través de ésta se permite generar efectos jurídicos de protección en el caso de conflictos de
derechos. A efectos del presente artículo no profundizamos, sobre la distinción existente a si el
Registro constituye una apariencia o una verdad oficial.
4
Pau Pedrón, Antonio. La Publicidad Registral. Centro de Estudios Registrales, Colegio de
Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. 2001. Pág. 343-344.
2
Sin embargo, esta protección de parte del Estado, está sujeta al
cumplimiento de ciertas reglas y requisitos, ya que todo Estado al elegir la
ponderación de valores a fin de otorgarles protección, tiene de por medio
intereses jurídicos en pugna. Como por ejemplo el de Ana Luisa, quien cree
que Karol, al no ostentar la propiedad total sobre el inmueble, no podría
transferir válidamente la propiedad a Juan Carlos5, pues, se encuentra
pendiente una acción judicial de petición de herencia para que ella sea
declarada heredera. Sin embargo, el comprador - Juan Carlos- podría
válidamente decir que él se sometió y cumplió con las normas que
establece la sociedad peruana en la adquisición de inmuebles, acudir al
registro y tener con buena fe, al momento de la adquisición- ya que
diligentemente verificó actos de posesión de parte de la vendedora.
Cuando el Estado, impone reglas o requisitos para que pueda operar su
protección en el supuesto de adquisición de bienes inmuebles, es que
tenemos que recurrir a una figura muy antigua y conocida por nosotros, la
posesión, ya que en nuestro esquema legal, la posesión del transferente, es
un aspecto trascendental a evaluar en la contratación sobre inmuebles, ya
que conforme refiere Richard Posner, “se puede imaginar dos sistemas
diferentes de derechos de propiedad: uno basado solamente de acuerdo a
un sistema de títulos físicos, y otro basado en la posesión. Sin embargo
cada uno involucrará serias ineficiencias, ya que un sistema universal de
títulos físicos, asume que todo es propiedad de alguien en este momento, y
permite la transferencia solo mediante las formalidades establecidas (por
ejemplo, la entrega de una escritura pública). Sin embargo, ello no define el
estado de los no-propietarios que, sin embargo, detentan un uso exclusivo
de la propiedad, como los tenedores y también es inútil para enfrentar los
errores inevitables que presenta un sistema de derechos en títulos físicos.
En el otro sistema en el cual el uso exclusivo del derecho de propiedad
depende del control físico de la propiedad, involucra gran inversión para
mantener un control efectivo”.6
Por lo que un sistema legal eficiente de derechos de propiedad es
probablemente un sistema mixto, uno que combine derechos
representados en títulos físicos, con títulos posesorios, con reglas claras y
sencillas que permitan la movilidad de los bienes.
A efectos de conocer los fundamentos de nuestro esquema legal, veremos
“la apariencia” como una figura legal, que subyace y fortalece nuestro
sistema.
Es decir Karol se está refiriendo al conocido aforismo jurídico: “no se puede trasmitir derechos
que no se poseen”
6
Posner, Richard A. Savigny, Holmes, y el análisis económico del derecho de posesión. En
Themis 48- Revista de Derecho editada por estudiantes de la PUCP. 2006.
5
3
II. APARIENCIA JURIDICA
La seguridad jurídica en la adquisición y contratación sobre bienes descansa
fundamentalmente en la certeza de que ésta se verifique de su verdadero
propietario y que la condición del bien sea conocida en cuanto a sus
gravámenes, cargas y otras restricciones.
En segundo término, la certeza en cuanto al objeto de la adquisición
también resulta relevante, es decir, la adecuada identificación del bien en lo
que atañe a sus características físicas.
Conforme lo expresa Angelo Falzea7, el dinamismo de las transacciones e
intensificación de las relaciones económicas ha impuesto una protección
reforzada de los terceros8. Esta corriente innovadora cuyo lugar de
vanguardia fue Alemania, generó una formulación de la teoría de la
apariencia y, con un alcance más general, en la teoría de la confianza.
La figura jurídica de la apariencia jurídica, es un elemento que fortalece el
concepto de publicidad en relación a las formas de adquisición de los
bienes, ya que lo que el ciudadano busca es efectuar una contratación válida
e inatacable, o lo que es lo mismo, mantener la propiedad del bien una vez
adquirido, sin el riesgo de perderlo por causas que no le era posible conocer
al realizar la adquisición.
En la transferencia de titularidades de inmuebles, al igual que en la
transferencia de otros derechos, la sociedad moderna, ha recurrido a los
Registros Públicos, como un medio de generación de publicidad para el
conocimiento de titularidades, pues conforme lo refiere Diez Picazo, toda la
evolución histórica de la publicidad inmobiliaria es una lucha por alcanzar
la seguridad del tráfico y por superar el secreto o el carácter privado de los
actos y negocios relativos a bienes inmuebles, hasta alcanzar una publicidad
legitimadora o constitutiva9.
Es así que para entender la función de la publicidad de los derechos reales,
se tendrá que recurrir al concepto de legitimación, entendido como aptitud
general de la persona para ser sujeto activo o pasivo de las relaciones de
derecho, lo cual justifica que una persona ejercita un determinado derecho.
7
Angelo Falzea. El principio jurídico de la apariencia. Traducción de León L. Leysser, para la
Revista de Derecho PUCP Nº 59. Pp 177-212. Tomado del Tìtulo Original: “Apparenza”, en
FALZEA , Angelo. Ricerche di teoria generale del diritto e di dogmatica giuridica, II, Dogmatica
giuridica. Milán: Giuffré, 1997, Pp. 809-856.
8
Para efectos del presente artículo entiéndase por tercero a Juan Carlos.
9
Diez- Picazo, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial: Las relaciones jurídico-reales.
El Registro de la Propiedad- La Posesión. Editorial Tecnos, Madrid- España, 1978. Pág. 241.
4
Para Ladaria Caldentey, en su libro “Legitimación y apariencia jurídica”,
citado por Luis Diez Picazo10, pueden distinguirse tres clases de
legitimación: Legitimación directa, Legitimación indirecta, y Legitimación
excepcional o extraordinaria. Entendiéndose a esta última como: “el
reconocimiento hecha por la norma de la posibilidad concreta de realizar
con eficacia un acto determinado en la esfera jurídica ajena, sin respetar la
titularidad, en virtud de una representación aparente o de una titularidad
aparente”. Lo que para Diez Picazo, significa que cuando una persona
adquiere de quien es a todas luces capaz de derechos y capaz de obrar y
aparece en la comunidad jurídica como titular de un derecho o como
representante del titular, ya sea porque él mismo por error cree ser titular o
representante del titular del derecho, ya sea porque con malas artes, ha
conseguido inventar o crear esta apariencia, en estos casos si alguien
perteneciente a esta comunidad jurídica, actuando de buena fe y
cumpliendo algún otro requisito, confía en la apariencia y adquiere de
quien es tenido por dueño o por representante del dueño, debe ser
mantenido en su adquisición. Por lo que concluye, que la definición general
de legitimación queda reducida a decir que es “el reconocimiento hecho por
la norma de la posibilidad concreta de realizar con eficacia un acto
determinado”.
En consecuencia la protección de la apariencia jurídica será importante, a
efectos de proteger a los contratantes que confían razonablemente en la
publicidad registral brindada.
2.1. Definicion de Apariencia
Apariencia proviene del latín “apparentia”, y según el Diccionario de la Real
Academia de la Lengua, es un aspecto o parecer exterior de alguien o algo11.
En el aspecto filosófico se le identifica con el aspecto exterior que ofrecen
las cosas, lo que puede ser verdadero o falso, por lo que tendría ambos
sentidos de significación: aparente y evidente, encontrándose hasta tres
aspectos diferentes:
1.- El de verdad de la cosa, en cuanto que ésta se identifica con el aspecto
que ofrece;
2.- El de ocultamiento de esta verdad y el de camino para llegar a ella;
3.- Solo mediante la comprensión del aspecto o aspectos que ofrece una
cosa podremos saber lo que verdaderamente es12.
10
Ibid., Pág. 243-244.
Real Academia Española. Diccionario de la Lengua Española. Vigésima Segunda Edición
2001.a/g. Pág. 176.
12
Ferrater Mora. José. Diccionario de Filosofía. Tomo I. Editorial Sudamericana, Buenos Aires.
Argentina. Pág. 114.
11
5
En el primer caso se dice que la cosa no es sino el conjunto de sus
apariencias o aspectos; en el segundo, que es algo situado más allá de la
apariencia, la cual debe ser atravesada con el fin de alcanzar la esencia del
ser.
En términos jurídicos, la situación de apariencia es entendida como aquella
en la cual un fenómeno (materialmente presente e inmediatamente real)
manifiesta otro fenómeno (ni materialmente presente, ni inmediatamente
real). En efecto, esta manifestación es de carácter objetivo a través de signos
y relaciones de significación socialmente apreciables. 13
Es decir, se le toma desde el punto de vista negativo de su concepción
lingüística y filosófica, ya que implica una realidad discrepante con el fondo,
derivada de una norma jurídica pero que equipara la institución que falta o
falla14, con los efectos que tendría si existiese, es decir, no permite
convalidar el acto o derecho aparente pero si los efectos que éstos tendrían,
para no perjudicar la relación que se generó basada en la apariencia creada
y reconocida legislativamente.
Por lo que la legislación hace ante una discrepancia de la realidad de fondo
con la que se publicita (como en el caso de los bienes inmuebles
registrados, con el Registro), es equiparar esta realidad externa publicitada,
con la real. Es decir, que sustituye los efectos que produjese, como es en el
caso de la venta efectuada del bien que no pertenece al titular, que figura
como propietario en el Registro.
Resultará entonces que la escisión de la realidad en dos: Una externa
apariencia; y, otra interna realidad de fondo, que una vez separadas se
encuentran como opuestas.
La apariencia en consecuencia es una figura jurídica que surge en el
correlato a la publicidad, no es sino una publicidad desacertada o
equivocada que motiva una especial reacción defensiva del ordenamiento
para los terceros, por lo que los orígenes de esta figura jurídica, están
propiamente relacionados a los sistemas de publicidad.
En el Derecho Romano, nos atreveríamos a decir que no se instituyó
propiamente en las relaciones privadas entre los ciudadanos, por el sistema
de transferencia que optaron, además por el cumplimiento estricto del
principio mediante el cual nadie puede transferir más de lo que tiene.
13
Angelo Falzea. Op. Cit. Pp. 183.
14
En el presente caso, nuestro sistema legal equipara a Karol como única propietaria. Recuérdese
que partimos de la afirmación que Juan Carlos cumplió con verificar la publicidad registral y los
actos posesorios.
6
Según el maestro Ihering15, en Roma el ciudadano vivía con más intimidad
con el Estado que nosotros, y el sentimiento jurídico de aquel pueblo
distinguía claramente el derecho del particular y el del Estado, pues los
intereses de este se encuentran vinculados íntimamente con los del pueblo,
sin que ello signifique que existía una distribución de la riqueza en forma
equitativa, ya que desde muy antiguo en Roma, se generó un sistema
defectuoso del sistema de repartición de bienes y de la circulación de las
riquezas.
Pero, sí encontramos antecedentes de efectos de publicidad por ejemplo en
las subastas realizadas por el Populus Romanus, ya que la transferencia en
estos casos, es aún más solemne que la compra venta, por la publicidad que
se otorga a través de las pujas16, por ello hay supuestos de transferencia, que
no se podrían haber realizado en forma directa mediante compra venta, sino
necesariamente a través de pública subasta17.
Al respecto, no se ha podido ubicar en las fuentes del derecho romano
justinianeo, una distinción más precisa.
En relación a la comparación de la apariencia con otras figuras jurídicas, el
jurista español Cano Martinez De Velasco, nos dice que “suele confundirse
apariencia y ficción jurídicas. Pero, se trata de conceptos distintos: 1.- La
apariencia es realidad, nunca la ficción, aunque es una realidad externa,
necesariamente discrepante con la de fondo (p. ejemplo: acreedor o
heredero que, en verdad, no son tales, pero lo son para el deudor. Tan es
así, que el pago a aquéllos es válido). 2.- La apariencia deriva directamente
de una norma jurídica. La ficción deriva indirectamente, por la vía de una
presunción “de iure”. 3.- La apariencia equipara la institución, que falta o
falla, con los efectos que tendría si existiese. La ficción sustituye no solo los
efectos sino la estructura, que faltan, por otros y otra artificiales.
Además, la ficción jurídica es siempre un fenómeno objetivo. La apariencia
lo es mixto, puesto que necesita de unas circunstancias externas, que la
hagan creíble a los terceros (aspecto objetivo), y además que éstos se la
crean (buena fe; aspecto subjetivo). La ficción se refiere a las partes de una
relación o cuasi relación jurídica; la apariencia además a los terceros” 18.
15
IHERING, Rudolf Von. El espíritu del Derecho Romano en las diversas fases de su desarrollo.
Editorial Comares. S.L. Tomo Primero, Granada, 1998.Pág. 448-513.
16.
Código 11.31.1: “Si sin ninguna condición compraste predios que vendió la república,
habiéndose perfeccionado la venta, sin razón alguna temes que por haberse hecho puja se te pueda
quitar el dominio. Porque los términos establecidos para las pujas pertenecen a negocios del fisco,
a no ser que alguna ciudad tenga una ley propia”.
17.
Código 10.3.2: “Dos razones favorecen tu pretensión, que indicas que tus posesiones fueron
vendidas de oficio habiéndose prescindido de la solemnidad de la subasta, y que dices que por vil
precio fingió el adversario, por causa de una deuda exigua, una compra graciosa en fraude tuyo y
contra la utilidad de mis cuentas. Por lo cual acusa estos actos ilícitos, tanto mirando por la
indemnidad del fisco, como procurando por tu seguridad”.
18
Cano Martínez de Velasco, José Ignacio. La exteriorización de los actos jurídicos: Su forma y la
protección de su apariencia. Bosch, Casa editorial S.A. Barcelona- España. Primera Edición 1990.
Pág.50-51.
7
Podríamos concluir citando a Angelo Falzea, para quien la apariencia
objetivamente entendida, es el aparecimiento de lo irreal como real, dentro
de un campo de experiencia pública (la letra cursiva es nuestra), en virtud de
relaciones socialmente reconocidas de significación no simbólica19.
2.2. Naturaleza jurídica de la apariencia
La apariencia es una medida de política legislativa, ya que constituye una
de las defensas inmunológicas del ordenamiento positivo.
Sin embargo, existen opiniones encontradas en la doctrina, respecto a si la
apariencia constituye o no un principio general, para Bustos Pueche, no
puede llegar a constituir un principio general, pues deben aplicársele
preferentemente los que le son contrarios, a saber que nadie transmite lo
que no tiene y la exigibilidad en quien actúa de penetrar tras las
apariencias, como deber de diligencia media en el mundo negocial 20. Sin
embargo para Angelo Falzea y Luis Diez-Picazo21, se debería llamar el
principio general de la protección de la apariencia jurídica, la cual se
expresa como que el ordenamiento debe proteger la publicidad que la
apariencia determina, sobre todo cuando existen terceros que pueden
confiar en ella.
A ello, hay que sumarle el supuesto de que cuando el derecho cede ante la
apariencia, conforme lo expresa De Anguel Yagüez22, se está
contraponiendo el valor justicia (sin que ello deje de desconocer el valor
social de los hechos- apariencias), y reglas técnico- jurídicas por otro. Por lo
que de acuerdo a este pensamiento, la regla “nadie da lo que no tiene”, que
serviría de base a la eventual tutela dispensada por la ley al dueño de la cosa
originaria vendida, no aparece como un principio puro de justicia, sino
como una mera fórmula que, basada en abstracto sobre imperativos de la
lógica, puede sin embargo desmerecer ante otro criterio, también de
justicia, como es el de que nadie puede resultar dañado injustamente.
Tal es así que según Benito Arruñana23, para que los derechos reales
puedan facilitar los procesos de búsqueda, negociación y contratación de
inmuebles, los costes de transformación y de transmisión de los derechos
reales deben ser bajos, evitando potenciales conflictos, ya que sabremos
quiénes son sus titulares, negociar con tales titulares de derechos para
19
Angelo Falzea. Op. Cit. Pp. 186.
Cano Martínez de Velasco, José Ignacio. Op. Cit. Pág. 59-60.
21
Diez- Picazo, Luis. Op. Cit.. Pág. 461.
22
De Angel Yagües, Ricardo. Apariencia Jurídica, posesión y publicidad inmobiliaria registral.
La Editorial Vizcaina S.A. Publicaciones de la Universidad de Deusto. Bilbao 1982. Pp. 24-25.
23
Arruñada, Benito. Sistemas de titulación de la propiedad: Un análisis de su realidad
organizativa. Editorial Palestra. Lima, Perú, 2004. Pág. 71
20
8
obtener su consentimiento y celebrar el acuerdo que se necesita para la
adquisición del bien.
Sirviendo ante para resolver el conflicto de intereses entre el verdadero
propietario y el tercer adquirente.
Por lo que consideramos pertinente seguir las aproximaciones, que
consideran a la apariencia como un principio jurídico orientador del
sistema legal.
2.3. Apariencia jurídica y publicidad registral
Con frecuencia algún sector de la doctrina ha identificado publicidad y
apariencia; pero, estos son instrumentos convergentes de tutela jurídica,
que responden a la misma exigencia práctica: armonizar la tutela del tráfico
con la de los derechos subjetivos. Pues este fin común permite, a veces,
pensar que son la misma cosa, pero, es menester distinguir ambos términos,
conforme lo refiere Moisset De Espanes24.
Para el profesor Vallet De Goytisolo, citado por Gonzales Barron25, “El
registro es un instrumento de publicidad que juega en dos momentos: a)
ANTES DE LA ADQUISICION: anunciando a todos quién es el titular, por
lo menos formal, del inmueble que se desea adquirir, así como de las cargas
y gravámenes que les afectarán en caso que se concrete el negocio
adquisitivo; b) DESPUES DE LA ADQUISICION: si el adquirente inscribe su
título de adquisición, lo hará invulnerable a las reclamaciones que resulten
de causas ajenas al contenido del registro”.
Uno de los rasgos fundamentales de los Registros de seguridad jurídica es
la oponibilidad. Desde la perspectiva de la eficacia de esos Registros, este es
el único rasgo común a todos ellos (no en todos rige el principio de la fe
pública registral, ni el de prioridad)” 26.
El registro es una gran central de información, que nos proporciona la
situación jurídica de los inmuebles, por lo que para darle solidez a su
existencia y fortalecer su naturaleza, está el principio de inoponibilidad de
lo no inscrito. Lo cual significa que el adquirente no inscrito de un derecho
sobre inmuebles, no lo puede ejercer frente al tercero con un derecho
inscrito sobre el mismo inmueble, ni tampoco aquél puede formular
pretensiones perjudiciales en contra de este.
24
Moisset de Espanés, Luis. La publicidad registral. Palestra Editores, Cuarta Edición. Lima. Pág.
45.
25
Gonzáles Barrón, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Jurista Editores, Lima –
Perú, 2002. Pág.55
26
Pau Pedrón, Antonio. Op. Cit. Pág. 297-298.
9
La función técnica de este principio es proteger la publicidad que conlleva
control de legalidad, seguridad y transparencia, frente a la clandestinidad,
que conlleva legalidad dudosa, inseguridad y posible mala fe.
Desde el punto de vista jurídico, el fin de la publicidad, es conseguir una
titularidad cierta y notoria en cuanto a los derechos reales, quedando éstos
garantizados frente a cualquier alteración oculta.
Desde el punto de vista económico, el Registro de la Propiedad, actúa sobre
uno de los elementos centrales del sistema, cuál es, la definición,
atribución y protección de los derechos de propiedad, sin derechos de
propiedad no hay mercado, puesto que los agentes no podrían
intercambiar los bienes si no existiese una vinculación entre los
propietarios y esos bienes; sin derechos de propiedad eficientes no hay
mercados eficientes y sin estos últimos no hay crecimiento económico.
Este principio se halla contemplado en el artículo 2022, Inc. 1 del Código
Civil: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también
tienen derechos reales sobre inmuebles, es preciso que el derecho que se
opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone”.
Los principales supuestos de aplicación de este principio son los siguientes:
A).- En la doble venta de un mismo inmueble, adquiere la propiedad el
comprador que primero llega al Registro27.
B).- La venta de un inmueble, y su consiguiente inscripción, conlleva la
liberación de los derechos reales anteriores constituidos por el vendedor
pero no inscritos.
C).- En la adquisición de derechos reales limitados o de garantía (usufructo
o hipoteca, respectivamente), la inscripción de estos hace que se tenga
como inoponible la eventual transferencia de propiedad no- inscrita, aún
cuando ésta sea de fecha anterior a la constitución del derecho real
limitado.
El Artículo 1135 del Código Civil, además de la inscripción del título, exige
que el tercero cuente con buena fe, por lo cual queda la duda respecto a la
27
En el caso de la doble venta, el elemento determinante es la buena fe del comprador, por lo que
en la vía judicial algunas tendencias jurisprudenciales, la vinculan directamente a la verificación
de posesión del inmueble o de ejercer actos de propiedad. Al respecto reproducimos parte de los
fundamentos de la sentencia en el Proceso 2001-0351-0-0901-JR-CI-3 del Tercer Juzgado Civil
de la Corte Superior de Justicia de Lima: “… asimismo resulta extraño que el comprador no se
hubiera acercado a conocer el bien que estaba adquiriendo, hecho que corresponde a todo
diligente comprador que va a invertir una suma considerable de dinero, porque de ser así
obviamente hubiera encontrado a la demandante que se encuentra en posesión del bien sub -litis y
más aún de las fotos que corren a fojas cuatrocientos cincuenta y ocho se advierte que en dicho
local existe un cartel que informa el nombre de la demandante y que es un bien litigioso…”.
10
necesidad de este requisito, para todos los demás casos en donde es
aplicable el principio de inoponibilidad.
Se argumenta que la buena fe es un principio general del derecho, aplicable
también al caso del tercero inscribiente favorecido por el Registro, y a
quien se le exige desconocer la existencia de un titular distinto al que le
transmitió el bien.
En tal sentido, se entiende que ambas normas son complementarias entre
sí (artículos 1135 y 2022 C.C.).
2.4. Elementos de la tutela a la apariencia
Como vemos para que la apariencia despliegue sus efectos dentro de
nuestro esquema legal, necesita cumplir con dos elementos, uno que es el
reconocimiento legal, de la legitimidad para transferir el bien y el otro que
consiste en el conjunto de circunstancias, que unívocamente presentan al
exterior una realidad diferente de la verdadera. O sea, una realidad- fachada
o externa. Esta ha de ser, además, creíble, o sea que debe tener fuerza
suficiente para parecer la realidad de fondo.
Es necesario que esa fachada sea creída por los terceros. Este es el elemento
subjetivo de la apariencia en que la buena fe consiste.
Corresponde fijar la naturaleza de la buena fe en el derecho. Jurídicamente
hay que decir:
1º La buena fe de la apariencia es un estado de conocimiento erróneo con
realidad a un título o relación jurídica que afecta al tercero.
2º Es un error excusable, de acuerdo con la diligencia media para salir de
aquél.
3º No es igual a la duda, pues quien duda está obligado a la diligencia para
salir de la incertidumbre. De modo que esta excluye la buena fe…”28
“Ese conocimiento de la realidad extra registral es lo que, en teoría de la
publicidad, se denomina mala fe. La mala fe es, por supuesto, el simple
conocimiento- sin ingrediente alguno de conducta, sin obligación alguna
de diligencia; pero, es necesario algo más: ha de ser un conocimiento pleno,
completo. Si el tercero conoce algunos datos fragmentarios, indiciarios de la
realidad, discordantes con el silencio o la manifestación exacta del registro,
no por eso ha de considerarse desvirtuada su buena fe. Frente a esa
apariencia ha de prevalecer el Registro. Si el Registro fuera otra
manifestación de apariencia, como han pretendido algunos autores, el
Registro no tendría porqué prevalecer sobre los indicios de realidad. Pero,
28
Cano Martínez de Velasco, José Ignacio. Op. Cit. Pág. 65-66.
11
no es así el Registro no es apariencia, es verdad oficial, es publicidad
oficial.”29
Jose Enrique Bustos Pueche30, coincidiendo con lo mencionado líneas
arriba, nos dice que los requisitos para la protección de la apariencia
jurídica, son: el requisito objetivo o material, el subjetivo o psicológico, el
formal que se refiere al negocio jurídico realizado, y el requisito negativo,
mediante el cual se precisa que el Ordenamiento jurídico, no haya excluido
expresamente la aplicación de la doctrina de la apariencia jurídica.
Este autor, sintetiza los requisitos, con la siguiente frase: “En resumen de lo
que se trata es de que este conjunto de signos exteriores, que constituyen el
elemento material de la apariencia, sean de tal entidad y contundencia que
cualquier persona prudente los tomaría como denotadotes de la verdadera
situación jurídica de la que, habitualmente, son reflejo o exteriorización”31.
En lo que respecta al elemento subjetivo32, se toma a la buena fe, como
nervio del requisito33 . Este nexo de la apariencia jurídica con la buena fe, es
un nexo jurídico34
III. TRANSFERENCIA REALIZADAS POR UN HEREDERO APARENTE
El artículo 665 35 del Código Civil nos hace referencia de la existencia de dos
supuestos: Primero: La procedencia de la acción reivindicatoria contra el
tercero, sin buena fe, adquiere bienes hereditarios a título oneroso por el
heredero aparente que entró en posesión de ellos. Este supuesto no puede
tener el amparo de la apariencia debido a que el tercero obró sin buena fe,
por lo tanto no se generó una situación de convicción que haya
determinado la contratación, es decir, no se cumple el supuesto de
apariencia jurídica, pues, se conoce de la inexactitud o falsedad de la
situación.
29
Pau Pedrón, Antonio. Op. Cit. Pág. 343-344.
Bustos Pueche. Op Cit. Pág. 68.
31
Ibid. Pág. 73
32
En el elemento subjetivo encontramos la forma de protección plena de la apariencia, ya que se
busca no admitir conductas dolosas en la contratación, ya que si la legislación admitiera su
protección sin este requisito, estaríamos protegiendo en relación solamente a la información que
brinda el Registro, el cual muchas veces adolece de inexactitudes.
33
Bustos Pueche. Op Cit. Pág. 78.
30
34
Angelo Falzea Op. Cit, Pp. 197.
35 Artículo 665 del C.C.- “ La acción reivindicatoria procede contra el tercero que, sin buena fe,
adquiere los derechos hereditarios por efecto de contratos a título oneroso celebrados por el
heredero aparente que entró en posesión de ellos.
Si se trata de bienes registrados, la buena fe del adquirente se presume si, antes de la celebración
del contrato, hubiera estado debidamente inscrito, en el Registro respectivo, el título que amparaba
al heredero aparente y la transmisión de dominio en su favor, y no hubiera anotada demanda, ni
medida precautoria que afecte los derechos inscritos. En los demás casos, el heredero verdadero
tiene el derecho de reivindicar el bien hereditario contra quien lo posea a título gratuito o sin
título.”
12
Es decir, nos encontraríamos, ante derechos no inscritos, cuya publicidad,
se otorga a través de la posesión, reflejándose en la sociedad una convicción
de su calidad de titular del derecho, por las facultades de titular que
ostenta, como la disposición de los bienes.
A diferencia del Segundo Tratándose de bienes registrados la ley ha previsto
la presunción de la existencia de buena fe al fundamentar el derecho
transferido en la publicidad que brindó el registro sin existir ningún
cuestionamiento a esta titularidad, pues la existencia de una medida
cautelar desvirtuaría la presunción recogida en el artículo en análisis.
A efectos del análisis, debemos tener en cuenta que “heredero aparente” es
aquel que sin haberlo sido realmente en ningún momento, ostenta
creíblemente la cualidad de heredero como propia, al haber sido llamado a
la herencia, pues, si solo nos bastara hechos que lo hiciesen creíble se
construiría un instituto exclusivamente sobre la protección de la buena fe,
no sobre la apariencia, la que necesita una base objetiva, unívoca, invariable
e indiscutible, además de los hechos que ratifiquen su calidad.
En este tipo de adquisición del heredero aparente, es necesario, precisar que
la transferencia, también puede ser efectuada por un verdadero heredero,
pero que no es titular de la totalidad de acciones y derechos del inmueble,
como suele suceder cuando existen procesos de petición de herencia, como
es el caso de Ana Luisa.
El tercero adquirente, se encuentra protegido por la presunción de
veracidad de la información registral, y de legitimación del transferente, por
lo que puede adquirir válidamente del heredero, ya que por la doctrina de la
apariencia, se producen los efectos jurídicos normales para la transferencia;
sin embargo, es necesario tener en cuenta que la doctrina de la apariencia
no busca proteger situaciones injustas en el derecho.
Por lo que es preciso mencionar a efectos de conocer una salida legal
diferente a la nuestra36, la que se aplica en el derecho español, a efectos de
proteger a los herederos, ya que al existir una declaratoria de herederos o
testamento inscrito, los herederos declarados, pueden válidamente
transferir los bienes adquiridos, y al momento de inscribirse la declaratoria
de herederos por petición de herencia, los bienes podrían ya no encontrarse
en la esfera de propiedad de los herederos.
36
Lo cual no significa que estemos optando por este tipo de salida legal.
13
En el derecho español, en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, prescribe que
“las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o
legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años
desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por
título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos
forzosos”
Para la jurista española Margarita Fernandez Arroyo,37 en el Artículo 28 se
puede distinguir una doble vertiente: 1.- La primera está constituida por un
aspecto meramente estático producida por la simple inscripción practicada
a instancia del heredero aparente y extendida a su favor. En esta hipótesis la
suspensión de los efectos referidos en el citado precepto tiene un carácter
absoluto porque la relación que media entre él y el verus heres se
desenvuelve estrictamente en el orden civil. Por consiguiente, dicha
institución esta privada de protección registral más allá de los dos años a
que alude el artículo 28; 2.- La segunda, sin embargo, está constituida por
un aspecto dinámico, que se origina cuando entra en juego un tercer
adquirente del heredero aparente inscrito que a su vez inscribe. En este
caso es donde realmente halla operatividad el artículo 28, porque la firmeza
o resolución del derecho del tercero dependerá de que en el plazo de los dos
años, contados en la forma señalada en el precepto, el verdadero heredero
impugne su asiento registral. Luego, la suspensión de efectos en este
último supuesto tiene un alcance limitado en el tiempo, quedando su
relación frente al verus heres sustraída a la mecánica registral, en tanto no
transcurra dicho plazo.
3.1- El tercero registral en la protección a la apariencia jurídica
El artículo 201438 del Código Civil contempla el principio de Tercero
Registral, una de las mayores manifestaciones de la apariencia en nuestro
código, que ampara o reconoce los efectos al contrato a título oneroso
celebrado bajo la publicidad brindada por el registro, que en este caso
guardaba discrepancia con la realidad extra registral, pues quien aparecía
como titular del derecho no lo era o dejó de serlo por causas que no
constaban en los registros públicos. Como se manifestó al inicio del
presente trabajo, la apariencia no permite una convalidación del derecho de
transmitente o acreedor, sino que basado en la seguridad dinámica
generada por la publicidad, permite el nacimiento de los efectos del
contrato o mejor dicho la eficacia de los mismos.
37 Fernández Arroyo, Margarita. La acción de petición de herencia y el heredero aparente.
Editorial Bosch S.A.1992. Barcelona- España. Pp. 268-269.
38 Artículo 2014 del C.C.- “ Extingue la obligación el pago hecho a persona que está en
posesión del derecho a cobrar, aunque después se le quite la posesión o se declare que no la
tuvo.”
14
El profesor Messineo39, manifiesta que: “en el propósito de impedir
transferencias ocultas de la riqueza inmobiliaria (propiedad inmueble), o en
el nacimiento de cargas ocultas (hipotecas, servidumbres, enfiteusis,
usufructo inmobiliario, etc), sobre ella; las cuales sino se ordenase su
publicidad, serían válidas, aun cuando fuesen ignoradas por los terceros;
pero, precisamente por eso, tales transferencias y cargas ocultas, a la larga
paralizarían su comercio (circulación en sentido jurídico; y, en particular, la
posibilidad de que los inmuebles puedan servir de garantía), a causa de la
falta de certeza en que todo tercero adquirente se encontraría acerca de la
condición jurídica de dichos bienes (el llamado favor de la circulación) a
causa de los riesgos a que quedarían expuestos los terceros sub adquirentes,
si los títulos de adquisición no fuesen cognoscibles por ellos.
En efecto, en los pasados ordenamientos de las adquisiciones inmobiliarias
anteriores a la instauración de los sistemas de publicidad, era necesario,
para dirimir aquella falta de certeza, recurrir a vagas pruebas de
consistencia, o en absoluto a la tradición oral, que las generaciones se
transmitan y que, siendo todos ellos elementos de carácter subjetivo,
hacían poco seguras dichas adquisiciones.
En tales exigencias, históricamente afirmadas más bien tarde, residen los
orígenes de la inscripción”.
Podemos concluir que el título al que brinda tutela este artículo es el del
trasmitente y no el del adquirente, pues este debe ser perfecto en cuanto a
su estructura y por ende eficaz.
Esta tutela que brinda la apariencia opera en forma retroactiva a la
constitución del negocio del trasmitente.
Para Jose Manuel García García,40 el fundamento del artículo 32 de la Ley
Hipotecaria41 y del artículo 606 del Código Civil español, no es la confianza
en la apariencia, sino la eficacia general ordinaria de la inscripción frente a
la clandestinidad, ya que los legisladores de 1861 quisieron evitar la
clandestinidad inmobiliaria por razones de interés público, por lo que el
autor siguiendo a Messineo, afirma que la inscripción no es obligatoria, sino
voluntaria, pero opera como una carga.
La tutela de los adquirentes de buena fe, se perfila como un nuevo principio
que sustituiría, a aquella máxima que encontramos en una monografía
39
Messineo, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Tomo III, Ejea, Buenos Aires,
1979.
40
García García, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Editorial Civitas.
Tomo II. Madrid 1993. Pág. 63-64.
41
Artículo 32 de la Ley Hipotecaria Española: “Los títulos de dominio o de otros derechos reales
sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la
Propiedad, no perjudican a terceros.
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clásica de Mengoni, según la cual nadie puede transmitir a otros más
derechos que los que el mismo ostente, o más brevemente dicho, “nadie da
lo que no tiene”42.
Es necesario volver a precisar en este punto, que para la protección del
tercero deben concurrir los dos elementos básicos: Transferencia a título
oneroso y buena fe, debiendo entenderse esta última desde el punto de
vista objetivo, puesto que debe fundarse en una situación de apariencia que
razonablemente permita aquella convicción43.
Según la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil de 1984, la buena fe,
del adquirente debe existir en el momento de la celebración del contrato
mediante el cual adquiere el derecho del cual se trate, y debe subsistir hasta
el momento de la inscripción del derecho del adquirente44.
A MODO DE CONCLUSION
La convivencia en sociedad, hace necesario una asignación de la titularidad
que maximice el beneficio, y genere seguridad jurídica, ya que de esta
forma no se incrementan los costos, por lo que el principio orientador de la
apariencia jurídica, juega un papel vital en la protección de los terceros.
Al haberse establecido y acogido estas reglas en nuestro ordenamiento
legal, es necesario que personas como Ana Luisa, tutelen sus derechos en
forma oportuna, a efectos de que no vean perjudicados por actos dolosos su
esfera patrimonial.
Si bien hemos podido determinar que la buena fe juega un papel
preponderante, consideramos que el análisis de las circunstancias que
acarrean la convicción del adquirente, deben contener un grado de
objetividad, con existencia de circunstancias objetivas que hagan verosímil
el derecho, lo más cercano a la certeza, ya puede existir información que
destruya la buena fe del comprador, al catalogarse este hecho, como uno de
verificación básica al momento de la contratación.
42
Diez- Picazo, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial: Las relaciones jurídicoreales. El Registro de la Propiedad- La Posesión. Editorial Tecnos, Madrid- España, 1978. Pág.
684
43
Diez- Picazo, Luis. Op. Cit. Pág. 686.
44
En este punto, discrepamos, con los fundamentos expuestos, ya que consideramos que la buena
fe, debe existir al momento de la contratación, pues la transferencia se encuentra consumada, y por
ende le es aplicable el principio de fe pública registral.
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