TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A
Arequipa, 12 de agosto del 2011.
APELANTE
TÍTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO
:
:
:
:
:
SUMILLA
:
BUENAVENTURA UGARTE MAMANI
N° 13081 del 29.03.2011.
N° 014338 DEL 13.06.2011.
PREDIOS - TACNA
RECTIFICACIÓN DE AREA
RECTIFICACIÓN DE ÁREA
“No puede requerirse la presentación de planos en la solicitud de inscripción definitiva de
rectificación de áreas, medidas y linderos prevista en la Ley N° 27333, sino solo en el
supuesto que se haya variado la solicitud que fue anotada preventivamente en el registro”.
I.
ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN
PRESENTADA
Se solicita la rectificación de área del predio rústico inscrito en la partida
registral N° 5000783 del Registro de Predios de la Oficina Registral de
Tacna.
Con tal finalidad, se adjuntan los siguientes documentos:
a) Solicitud de inscripción contenida en el formato aprobado para tal
efecto.
b) Copia simple del DNI del apelante.
c) Escritura Pública N° 017 de fecha 25.03.2011.
d) Planos y memorias descriptivas suscritas por verificador Arquitecto
Alberto Ferrer Rivera.
e) Informe Técnico N°0859-2011.
Página 1 de 9
RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A
f)
g)
h)
i)
Informe Técnico N°992 –2011.
Informe Técnico N°1145-2011.
Recurso de Apelación.
Copia de partida registral N° 05000783 del Regi stro de Predios de
Tacna.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública (e) de la Oficina Registral de Arequipa, Ynes
Tudela Piza, observó el título en los siguientes términos:
“(...)
Según el Informe Técnico N°1145-2011 emitido por el Area de Catastro deberá
subsanar las observaciones técnicas siguientes:
EVALUACIÓN TECNICA:
Se ha efectuado la revisión técnica de la documentación remitida encontrándose lo
siguiente:
Aspectos de Carácter Técnico Operativo:
Vista la nueva documentación presentada se ha subsanado parcialmente las
observaciones indicadas en el Informe Técnico N°0992-2011-ZRN°XIII/OC-ORT-U
apreciándose:
De acuerdo al análisis técnico realizado sobre el plano perimétrico remitido, graficado
en base a los datos técnicos y al archivo gráfico digital adjunto, se aprecia que el
predio materia de rectificación presenta las siguientes características: Área = 194.35
m2, perímetro=59.20 ml, frente = 9.77ml.derecha =7.66; 7,77 y 4.98,
7.66ml.,Izquierda=20.05 ml, y fondo=8.97ml.
Por lo tanto, para el lote a rectificar se aprecia que los datos técnicos de área, medidas
perimetricas, forma gráfica, colindancia, ángulo interno y perímetro consignados en la
Memoria descriptiva, Planos de Ubicación y Perimétrico, se encuentra conforme y
guarda relación con lo calculado.
Página 2 de 9
RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A
Sin embargo, la memoria descriptiva y planos presentados deben ser con firma
certificada notarialmente, por lo cual se servirá aclarar.
Cabe señalar que se está realizando la rectificación respectiva de manera simultánea
sobre el predio colindante del lado derecho, inscrito con la Partida Electrónica
05012704 del Registro de predios, mediante el Título 2011-13080 (...)”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación en los siguientes
fundamentos:
-
La ley 27333, Artículo 5°inciso g), señala que se presentará al
registro de predios la escritura pública o el formulario registral
acompañando las planos debidamente certificados, pero la Ley no
dice que deben presentarse los planos y memorias descriptivas
debidamente visados o certificados notarialmente; petición excesiva
por parte del responsable del Area de Catastro y Registrador Público.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la partida N° 05000783 del Registro de Predios d e la Oficina
Registral de Tacna, se registró el inmueble denominado Pasaje Viacava
N° 101 del distrito, provincia y departamento de Ta cna.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Pedro Alamo Hidalgo.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión
a determinar es la siguiente:
-
¿Si cabe exigir la presentación de nuevos planos y memorias
descriptivas certificados por notario, cuando se solicita la inscripción
definitiva de la rectificación de área?
Página 3 de 9
RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A
VI. ANÁLISIS
1. La inexactitud registral es todo desacuerdo del registro con la realidad,
tanto física como jurídica (obviamente, interesa en este caso la realidad
física, pues el derecho de los titulares registrales no está en entredicho).
Las divergencias entre registro y realidad son clasificadas por el
Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) en dos
categorías: los errores registrales (materiales o de concepto) y las
inexactitudes distintas a éstos.
Los errores registrales son los cometidos por el Registrador al extender
el asiento de inscripción, ya sea equivocando datos numéricos, de
nombres, etc. (errores materiales); o interpretando deficientemente el
contenido y alcances del título y/o de los actos inscribibles contenidos en
él (errores de concepto). El desacuerdo se establece entre el asiento
registral y el título, y su constatación puede efectuarse de la simple
confrontación entre ambos elementos. Estos errores se rectifican
generalmente sobre la base del mismo título que sirvió para extender el
asiento o, en su defecto, mediante nuevo título otorgado por todos los
intervinientes.
Las inexactitudes que no constituyen errores registrales, a diferencia de
éstos, se reflejan en un desacuerdo entre la partida y la realidad física o
jurídica extrarregistral, es decir, las inscripciones concuerdan con los
títulos correspondientes, pero existen hechos o derechos que no se han
reflejado en el registro. Esta discordancia se rectifica mediante nuevo
título, el cual no necesariamente requiere ser otorgado por las partes1.
En algunos casos, se obtendrá la concordancia mediante un
procedimiento administrativo, notarial o judicial que permita que el
Registro refleje la realidad física con mayor o total fidelidad, siendo
necesario el procedimiento como un mecanismo protector de los
derechos de terceros, como sucede, para el caso que nos ocupa, con las
rectificaciones de área respecto de predios rústicos reguladas por el
Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA.
1
En rigor, toda vez que nuestro sistema registral es fundamentalmente declarativo, el Registro
siempre será inexacto, ya que los actos y contratos inscribibles existen antes de acceder a su
inscripción.
Página 4 de 9
RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A
Mientras que el saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas
de predios urbanos o situados en zonas urbanas se encuentra regulado
en la Ley 27333, Ley complementaria a la Ley Nº 26662, Ley de Asuntos
No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de
Edificaciones2.
2. Esta norma ha establecido que cuando sea necesario determinar el
área, linderos y medidas perimétricas del terreno, o cuando existan
discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos,
con los que figuren en la partida registral, éstas podrán determinarse o
rectificarse de acuerdo con los siguientes procedimientos:
a) Por mutuo acuerdo
Mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de
todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el
área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda.
b) Procedimiento notarial
Se podrá tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial, según los
procedimientos a que se refieren los artículos 504 y siguientes del Código Procesal
Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el área real del predio sea igual o
inferior a la registrada en la partida.
Cuando el área real es superior a la registrada procederá este trámite siempre y
cuando exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra
registrada.
Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de
la ley 27157.
c) Procedimiento judicial
Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los artículos 504 y siguientes del
Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga superposición de áreas o
linderos, o cuando surja oposición de terceros.
2
A ello debe agregarse que el reglamento de la ley que crea el Sistema Nacional Integrado de
Catastro y su vinculación con el Registro de Predios, Ley Nº 28294, incorporó la figura de
saneamiento catastral, estableciendo en sus artículos 60 y siguientes, reglas para la rectificación de
áreas, linderos y medidas perimétricas de predios.
Página 5 de 9
RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A
Entonces, cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas
perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral, éstas podrán
rectificarse como un asunto no contencioso de competencia notarial siempre y cuando
el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida.
3. En el caso materia de análisis, se solicita la inscripción definitiva de
rectificación de área del predio urbano inscrito en la Ficha N° 01496 que
continúa en la partida registral N° 0500783 del Reg istro de Predios de
Tacna, donde consta inscrito el predio denominado Pasaje Viacava N°
101.
En mérito a los planos y memorias descriptivas que contienen las áreas
constatadas por el verificador que suscribe dichos documentos se han
subsanado parcialmente las observaciones indicadas en el Informe
Técnico N°0992-2011, apreciándose que de acuerdo al análisis técnico
realizado sobre el plano perimétrico remitido, graficado en base a los
datos técnicos y el archivo gráfico digital adjunto, se aprecia que el
predio materia de rectificación, presenta las siguientes características:
área = 194.35m2, perímetro = 59.20ml, frente = 9.77ml ,derecha = 3
tramos de 7.66; 7.77 ml. y 4.98ml. Izquierda = 20.05ml, y fondo = 8.97ml.
Por lo tanto, para el lote a rectificar se aprecia que los datos técnicos de
área, medidas perimetrícas, forma gráfica, colindancia, ángulos internos
y perímetro consignados en la memoria descriptiva, planos de ubicación
y perimetrico, se encuentran conformes y guardan relación con lo
calculado.
4. Por otro lado, el Registrador ha observado el presente título, indicando
que se ha presentado la memoria descriptiva y planos, habiéndose
omitido certificar la firma por notario.
Correspondiendo a este colegiado determinar si para proceder con la
inscripción definitiva de rectificación de área se requiere que la
memoria descriptiva y los planos cuenten con firma certificada ante
notario.
Página 6 de 9
RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A
El artículo 105° del Reglamento de Inscripcione s del Registro de
predios, sobre la anotación preventiva de solicitudes de la Ley 27333,
señala:
“Artículo 105°.-Anotación preventiva de solicitudes de la Ley N°27333,La anotación
preventiva de la solicitud de declaración notarial de propiedad por prescripción
adquisitiva de dominio y del saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas a
que se refieren los artículos 5° y 13° de la Ley Nº 27333, se extenderá, previo informe
del área de catastro, en mérito al oficio del Notario solicitando la anotación preventiva,
acompañado de la copia certificada de los siguientes documentos:
a) Solicitud de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio o
saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas; y,
b) Planos a que se refiere el literal h) del artículo 5° de la Ley Nº 27333.
Al calificar la declaración notarial de prescripción adquisitiva el Registrador exigirá
su adecuación a la solicitud anotada preventivamente, salvo que del título presentado
se advierta que ésta ha sido variada. Cuando la variación implique la reducción del
área anotada se exigirá la presentación de nuevos planos.
No procede la inscripción de la prescripción cuando la variación implique la
incorporación de un área no comprendida en la solicitud inicial, salvo que el usuario
restrinja su rogatoria al área objeto de la anotación preventiva.
Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se aplica para la inscripción del
saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas en lo que fuera pertinente.”
De lo que se colige que el Registrador al momento a efectuar la
calificación del título que dará mérito a extender el asiento de
rectificación de área definitiva solo exigirá su adecuación a la solicitud
anotada preventivamente, salvo que del título presentado se advierta
que esta ha sido variada y cuando esta variación implique una
reducción del área consignada se exigirá la presentación de nuevos
planos.
En el caso submateria se cuenta con la siguiente información
teniendo como base la información obrante en la anotación
preventiva y el título presentado para efectuar la rectificación de
área definitiva:
Página 7 de 9
RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A
DESCRIPCIÓN
Area
Denominación
Frente
Costado derecho
Costado izquierdo
Fondo
Acto inscrito
Anotacion preventiva
Acta de rectificación de área
194.35M2
194.35M2
Pasaje Viacava N°101
Pasaje Viacava N° 101
Pasaje Viacava 9.77m.l.
Pasaje Viacava 9.77m.l.
Propiedad N° 719 de la Propiedad N°719 de la Asociación de
Asociación de Comerciantes Comerciantes Royal Class N°731- 739
Royal Class N°731- 739 de lade la empresa de productores Virgen
empresa de productores Virgen del Carmen y con el N°743 de
del Carmen y con el N°743 de propiedad de la Sra. Teofila Babdulia
propiedad de la Sra. Teofilaen línea quebrada de tres tramos de
Babdulia en línea quebrada de7.66m.l.,7.77m.l.y4.98m.l.y
en
un
tres
tramos
de
7.66m.l.,perímetro de59.20m.l.
7.77m.l.y4.98m.l.y
en
un
perímetro de59.20m.l.
Propiedad N°112 de la Sra Propiedad N°112 de la Sra. Marleny
Marleny Chura Quispe, en líneaChura Quispe, en línea recta de
recta de 20.05m.l..
20.05m.l..
Propiedad
N°701
de
la Propiedad N°701 de la Asociación de
Asociación de Comerciantes Comerciantes Feria Caplina en línea
Feria Caplina en línea recta derecta de 8.97m.l.
8.97m.l.
Anotación
preventiva
deAnotación Definitiva de Rectificación
Rectificación de Area
de Area
Por lo expuesto, se colige que la exigencia que realiza la registradora
resulta un exceso en la calificación del presente título, por cuanto el
acta que declara la rectificación de área se adecua a los datos
consignados en la anotación preventiva,
Al respecto este colegiado considera que al tratarse de una inscripción
definitiva de rectificación en la cual previamente se ha efectuado una
anotación preventiva de rectificación de área, el registrador deberá
adecuarse a la solicitud de anotación preventiva, por tanto, siendo que el
acto rogado con respecto a la documentación presentada se adecua a lo
consignado por la anotación preventiva, resulta procedente la inscripción
del título venido en grado, en consecuencia se revoca la observación
vertida por la Registradora.
5. Esta instancia señala que se han pagado los derechos registrales por la rectificación de área.
Página 8 de 9
RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A
Estando a lo acordado por unanimidad, Con la intervención de la Vocal
Suplente Sonia Florinda Campos Fernandez, autorizada mediante
Resolución Nº 159-2011-SUNARP/PT del 18.07.2011 y con la intervención
del Vocal Suplente Julio Ernesto Escarza Benitez, autorizada mediante
Resolución Nº 158-2011-SUNARP/PT del 18.07.2011.
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por la Registradora del Registro de
Predios de Tacna al titulo señalado en el encabezamiento, y DISPONER
su inscripción conforme a los fundamentos expresados en el análisis de la
presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Presidente de la Quinta Sala
del Tribunal Registral
SONIA F. CAMPOS FERNÁNDEZ
Vocal (s) de la Quinta Sala
del Tribunal Registral
JULIO ESCARZA BENITES
Vocal (s) de la Quinta Sala
del Tribunal Registral
Página 9 de 9