La Propiedad en Derecho Civil

La Propiedad en Derecho Civil
LA PROPIEDAD EN DERECHO CIVIL
Sesión No. 12
Nombre: Derecho real de copropiedad y régimen de condominio
Contextualización
El régimen en condominio surge como una necesidad de la vida moderna; se
constituye en agente de derecho, este derecho real es una fuente del derecho
civil y origen de actos y negocios jurídicos, el estudio de este derecho, llevará a
la comprensión de la doctrina de copropiedad y la diferencia con la propiedad en
condominio.
1
LA PROPIEDAD EN DERECHO CIVIL
Introducción al Tema
¿Sabes cuál es la copropiedad?
La copropiedad existe cuando una cosa o un derecho pertenecen de forma
indivisa a dos o más personas, sin asignación específica a cada uno; cada una
de las cuales podrá servirse de la cosa común, poseerla y disfrutarla conforme a
la ley (artículo 938 del Código Civil).
La copropiedad puede confundirse con la comunidad, que recae sobre cualquier
derecho, aunque no sea real, sobre una cosa cierta sujeta al derecho de
propiedad.
Se tiene el propósito de incluir dentro del concepto genérico de la copropiedad a
toda la comunidad de bienes a pesar de las variantes que se tengan entre sí.
2
LA PROPIEDAD EN DERECHO CIVIL
Explicación
Derecho real de copropiedad y régimen de condominio
¿Cuál es la importancia de la propiedad en condómino en nuestros días?
La comunidad entre propietarios de casas divididas por pisos o departamentos
llamada por la doctrina romana “copropiedad horizontal” es una de las
numerosas formas y modalidades de la propiedad que se ha desenvuelto
últimamente, atendiendo las exigencias de la vida moderna, se considera que
son dos las posiciones fundamentales de la doctrina para explicar la propiedad
horizontal: la que considera que es una forma de comunidad y la que la
conceptúa como una especie de propiedad exclusiva; es decir, la propiedad por
planos, secciones o zonas horizontales se puede constituir de dos maneras: la
primera, a manera de condominio de cuotas y la segunda como derecho dividido
entre varios titulares, con cargas y obligaciones mutuas, necesarias para su
existencia y aprovechamiento.
La primera de las teorías el derecho de cada partícipe para disfrutar de su piso
podrá considerarse como derecho de usufructo o como derecho personal de
goce, asimilado del arrendamiento. La segunda, la titularidad puede revestir
distinto carácter pudiendo de igual modo las cosas comunes ser ordenadas de
diferente manera.
La propiedad en condominio se establece un derecho singular y exclusivo de
propiedad sobre el piso, departamento, vivienda o local que pertenezca a cada
uno de los distintos propietarios ; además un derecho de copropiedad sobre los
elementos y partes comunes del edificio necesarios para su adecuado uso o
disfrute tales como el suelo, cimientos, sótanos, muros de carga, fosas, patios,
pozos,
escaleras,
elevadores,
pasos,
corredores,
canales,
desagües,
servidumbre, en la inteligencia de que el derecho de condominio es enajenable,
gravable, o embargable por terceros, conjuntamente con el piso, departamento,
vivienda o local sobre el cual se considera anexo inseparable, en el artículo
3
LA PROPIEDAD EN DERECHO CIVIL
mencionado se prevé la posibilidad de que los derechos y las obligaciones de los
propietarios a que se refiere se rijan por los escrituras en que se establezca ese
régimen de propiedad por las de compraventa correspondiente.
El régimen de propiedad en condominio tiene su origen cuando los diferentes
pisos, departamentos o viviendas de que conste un edificio, pertenezcan a
distintos dueños, cuando se construya un edificio, pertenezcan a distintos
dueños, cuando se construya un edificio para vender a personas distintas los
diferentes pisos, que conste el bien común, o cuando los propietarios de un
edificio lo dividan en diferentes pisos o viviendas a distintas personas.
Para constituir este régimen de propiedad deberá hacerse constar, el destino
general del edifico y el especial de cada piso incluyendo escritura pública, en el
entendido que solamente por acuerdo unánime de los dueños se podrá modificar
en lo relativo al destino general del edificio. Y que una vez establecido el
régimen de propiedad solo se podrá extinguir por acuerdo unánime, uno de
estos casos se refiere a la destrucción del edificio en su totalidad en una
proporción que represente por lo menos las tres quintas partes de su valor, en
este caso cualquiera de los dueños podrá pedir la división del terreno de los
bienes comunes que quedan con arreglo a la ley. Pero si la destrucción no
alcanza dicha gravedad, la mayoría de los dueños podrán optar por la
reconstrucción, en el caso de que los dueños queden en minoría estarán
obligados a contribuir a la reconstrucción en la proporción que les toque, otro
caso previsto por la ley es el de ruina disponiendo la mayoría de los propietarios
podrán resolver la destrucción y venta de los materiales.
Tampoco podrá abrir luces o ventanas y pintar o decorar la fachada o las
paredes en forma que dañe el conjunto o que perjudique la estética del edificio.
El que no cumpla sus obligaciones podrá ser condenado a vender sus derechos.
La doctrina y legislación antes escritas, enseñan que el régimen de condominio
de los edificios divididos en pisos, departamentos viviendas o locales tienen
4
LA PROPIEDAD EN DERECHO CIVIL
características verdaderamente extraordinarias pues a pesar de lo que dispone
el artículo 951 del Código Civil el derecho de propiedad en condominio
corresponde a cada propietaria, no es ni singular, ni exclusivo, toda vez que está
sujeto a numerosas restricciones en cuanto al uso material de la cosa y a la
conducta personal de los ocupantes, imponiéndole además obligaciones reales
cuyo cumplimiento está sancionado de un modo sumamente severo. Sin
embargo, como este régimen de propiedad se encuentra en pleno desarrollo
toda vez que resuelve el problema de la habitación en centros densamente
poblados, la observación y la experiencia habrán de ir determinando el
establecimiento de normas.
Se le denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas,
locales o naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta,
para uso habitacional, comercial o de servicios, industrial o mixto, y susceptibles
de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común
de aquél o a la vía pública y que pertenecieran a distintos propietarios, los que
tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de
propiedad exclusiva y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos
y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.
Los derechos y obligaciones de los condóminos se regirán por las disposiciones
de la presente ley, las del Código Civil para el Distrito Federal, las de otras leyes
aplicables, así como por la escritura constitutiva del régimen, el contrato de
traslación de dominio y por el reglamento del condominio de que se trate.
5
LA PROPIEDAD EN DERECHO CIVIL
Conclusión
Ante las exigencias de la vida moderna, surgen posiciones fundamentales de la
doctrina romana para explicar la propiedad en condominio; la que considera que
es una forma de comunidad y la que la conceptúa como una especie de
propiedad exclusiva. Cada una de acuerdo a lo establecido entre los
propietarios, arrendatarios o nuevos dueños, según la ley. Así como tienen
ciertos derechos, también tienen obligaciones, entre las más relevantes: está
prohibida toda novación o modificación que afecte la estructura, paredes
maestras u otros elementos esenciales del edificio o que pueda perjudicar su
solidez, seguridad o salubridad.
La propiedad en condominio termina con la muerte del propietario, la
enajenación del piso o vivienda, por el legado y por sanción.
6
LA PROPIEDAD EN DERECHO CIVIL
Para aprender más
Extinción de la propiedad en condominio
La propiedad en condominio se extingue por la muerte del propietario, por la
enajenación del piso o vivienda, por el legado y por sanción.
El derecho real de condominio va ligado con la vecindad, siempre que se viva en
un edificio, habrá propiedad en condominio, si la persona se muda, dejará para
sí misma ese derecho real y será reemplazado por otro que ocupe su lugar.
Conforme a la ley cada dueño podrá enajenar, hipotecar, o gravar en cualquiera
otra forma su piso, sin la necesidad del consentimiento de los demás, pues solo
los inquilinos en su caso disfrutarán del derecho del tanto y cada propietario
usará su piso o departamento en forma ordenada y tranquila, no podrá destinarlo
a usos contrarios a la moral o a la ley, ni hacerlo servir a otros objetos, salvo lo
convenido expresamente y en caso de duda, a aquellos que deben presumirse
de la naturaleza del edificio y su ubicación, ni efectuar acto alguno que disturbe o
la tranquilidad de los demás propietarios o que comprometa la solidez, seguridad
o salubridad del edificio, ni incurrir en omisiones que produzca los mismos
resultados.
7
LA PROPIEDAD EN DERECHO CIVIL
Actividad de Aprendizaje
Instrucciones:
Con la finalidad de reforzar los conocimientos adquiridos a lo largo de esta
sesión, ahora tendrás que realizar un resumen sobre el tema visto.
Puedes realizarlo en cualquier programa, al final tendrás que guardarlo con
formato PDF, con la finalidad de subirlo a la plataforma de la asignatura.
Recuerda que esta actividad te ayudará a entender y apropiarte de los
conocimientos sobre el tema.
8
LA PROPIEDAD EN DERECHO CIVIL
Referencias
Bibliográficas
•
Aguilar, L. (1960). Segundo curso de derecho civil. México: UNAM.
•
Borja, M. (1960). Teoría general de las obligaciones. México: Porrúa.
•
Código Civil Federal (2011). México: Editorial ISEF.
•
Morineu, O. (1961). El estudio del derecho civil. México: UNAM.
•
Rojina, R. (1954). Derecho civil mexicano. México: UNAM.
•
Rosado Echanové, R. (1981). Teoría general de las obligaciones. México:
Fondo de Cultura Económica.
•
Sánchez Román, F. (1950). Estudios de derecho civil. México: Porrúa.
•
Vanossi, J. (2011). El derecho de habitación. México: Revista de
investigaciones Jurídicas de la Escuela Libre de Derecho.
•
Villegas Basavilvaso, B. (1984). Derecho civil. México: UNAM.
9