El Desarrollo de Productos de Microfinanzas de Vivienda en

Número 12
Agosto 2004
El Desarrollo de Productos de Microfinanzas
de Vivienda en Centroamérica
En la mayoría de los países en vías de desarrollo, la necesidad de más y mejores viviendas para
familias de bajos ingresos es tremenda. En Nicaragua, 800,000 de los 1.3 millones de hogares
existentes caen por debajo de las normas mínimas de vivienda. En El Salvador, se estima que la
necesidad de vivienda es de 200,000 casas nuevas y 400,000 mejoras de vivienda. A pesar de la
gran necesidad, los mercados de financiación de vivienda en Centroamérica no han respondido
con productos que funcionen para personas de bajos ingresos. Entre los muchos retos tenemos
los siguientes:
•
•
•
Recursos financieros: El costo de la más simple, más básica unidad de vivienda nueva
(incluyendo el terreno, los servicios y una estructura de 36 m2)generalmente es de más de
$5,0001, lo que sobrepasa los medios económicos de la mayoría de los microempresarios.
Este es un factor agudo en Nicaragua y El Salvador, países que se encuentran en el segundo
y cuarto lugar entre los más pobres de la región.
Disponibilidad limitada de títulos: La mayoría de los hogares pobres en América Latina no
tienen un título legal de propiedad de su tierra. Por consiguiente, estos hogares no pueden
usar sus casas como garantía prendaria. El título de la tierra en Nicaragua es
particularmente incierto. Las concesiones de tierra hechas por el gobierno a las personas
pobres son a menudo impugnadas por los dueños originales.
No se dispone de hipotecas tradicionales o éstas son inadecuadas para los
microempresarios: Los mercados hipotecarios en América Latina son muy limitados. En
Nicaragua, por ejemplo, solamente hay 1,500 hipotecas vigentes. Cuando se dispone de
hipotecas, los microempresarios raramente califican. Su ingreso no documentado o
variable, la falta de un título y la incapacidad de comprometerse a efectuar pagos a largo
plazo hace que se elimine su acceso a estos préstamos.
Al reconocer esta brecha, los gobiernos y algunas organizaciones no gubernamentales (ONGs)
han puesto en marcha tres soluciones principales:
•
•
•
1
Créditos hipotecarios subvencionados: Los programas Gubernamentales y otras
organizaciones le brindan financiación hipotecaria de bajo interés (subvencionada) a los
hogares pobres.
Desarrollos de vivienda de bajos ingresos: Los proyectos desarrollan nuevas comunidades
completas para hogares de bajos ingresos utilizando construcción económica y “capital de
sudor” de parte de los beneficiarios.
Subsidios de demanda directa: Un enfoque reciente usa las donaciones directas del gobierno
para estimular la provisión de préstamos de vivienda del sector privado. El subsidio se
Todas las cifras que aparezcan en este InSight son en dólares americanos.
combina con los ahorros del hogar y un crédito de vivienda. La experiencia muestra tres
inconvenientes a estos enfoques. Primero, los fondos del subsidio son limitados, por lo tanto,
sólo unas pocas familias y empresas necesitadas reciben realmente financiación. En
Colombia, el gobierno, con el apoyo del Banco Interamericano de Desarrollo, tiene
presupuestados $255.4 millones para proveer subsidios para 61,000 nuevas casas y 10,000
mejoras, para un costo promedio de $3,600 por casa. Cubrir la escasez de Colombia de 1.5
millones de hogares que requieren de subsidios costaría aproximadamente $5.4 mil millones.
Segundo, los hogares que reciben subsidio son a menudo los menos inclinados a pagar los
créditos. Tercero, en el caso de programas hipotecarios /de crédito, los préstamos
generalmente son hipotecas dirigidas a los asalariados, y por lo tanto los microempresarios no
tienen acceso a ellas. Finalmente, debido a limitaciones de financiación, ninguno de estos
programas puede alcanzar una escala importante y por definición no son auto-suficientes.
ACCION y otras organizaciones de microfinanzas han tomado un enfoque diferente y han
desarrollado técnicas que ahora se conocen como microfinanzas de vivienda. Las microfinanzas
de vivienda es un enfoque no subsidiado, sostenible, adaptado a las necesidades del mercado de
bajos ingresos. Dichos productos aplican las mejores prácticas desarrolladas a través de los años
para la financiación de microempresa a las necesidades de vivienda de micro y pequeños
empresarios. Estos préstamos financian mejoras progresivas a las casas de familias pobres – que
incluyen mejorar las habitaciones existentes, agregar una habitación, o instalar agua o
electricidad. Una casa completa se construye paso a paso con el tiempo. De hecho, la
construcción progresiva es la forma en que la mayoría de las personas pobres e independientes
adquieren sus casas, en gran parte porque permite que el proceso se pueda llevar a cabo desde el
punto de vista económico. En los pilotos realizados por ACCION, los montos del crédito para
apoyar el proceso de construcción progresiva son en promedio de $1,000 a $1,500 con plazos
promedio de crédito de 18 a 24 meses, un plazo ligeramente mayor y más largo que los créditos
típicos de microempresa, pero mucho más pequeños y más cortos que las hipotecas tradicionales
de 15 a 20 años. Los prestamistas no exigen título para garantizar el préstamo. Aceptan recibir
tipos de garantías prendarias menos formales, permitiendo que los prestatarios de escasos
recursos tengan más acceso a la financiación. El programa de financiación de vivienda del socio
peruano de ACCION, Mibanco, se describe en el InSight 4: Construyendo las Casas de los
Pobres–Un Ladrillo a la Vez (disponible en www.accion.org/insight).
En el lado del proveedor, las microfinanzas se están tornando más competitivas a medida que las
instituciones se hacen más fuertes y los clientes más sofisticados. Las instituciones deben
responder más a sus clientes y ampliar sus ofertas de productos más allá del crédito empresarial
para poder satisfacer mejor las demandas financieras de los hogares, invirtiendo particularmente
en vivienda. Las instituciones interesadas tales como los donantes y los inversionistas privados,
están aumentando la presión sobre las instituciones de microfinanzas (IMFs) para lograr un mejor
y sostenido desempeño financiero. Dado que los créditos de microfinanzas para la vivienda son a
menudo más grandes, ofrecen un plazo más largo que el crédito empresarial y además ofrecen
tasas de mora más bajas, por ende pueden brindar la oportunidad de aumentar la rentabilidad de la
IMF si los costos se pueden mantener controlados.
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Respuesta de ACCION a las Limitaciones del Mercado de Vivienda
ACCION brinda ayuda a algunos de sus afiliados y socios para desarrollar productos de
microfinanzas para la vivienda2. Este artículo informa sobre los pilotos de los afiliados de
ACCION en Centroamérica: FAMA en Nicaragua e Integral en El Salvador. Estos pilotos
probaron seis hipótesis principales con respecto a la habilidad de las IMFs para implementar
productos exitosos de microfinanzas para la vivienda:
1. Las microfinanzas de vivienda resultan ser una metodología crediticia más apropiada que el
crédito hipotecario tradicional para atender las necesidades de financiación de vivienda de
los microempresarios.
2. El programa de microfinanzas de vivienda puede integrarse en las operaciones financieras de
microempresa existentes de una IMF sin causar ningún efecto adverso en la calidad o
crecimiento de la cartera existente de microempresa.
3. Los actuales asesores de crédito de una IMF pueden ser entrenados para que puedan ofrecer
créditos de vivienda sin afectar su productividad, de manera negativa.
4. La necesidad que tienen los microempresarios de asistencia para una construcción técnica, tal
como dibujar los planos, calcular los costos de la construcción o supervisar la labor de
construcción, varía de una persona a otra. Por consiguiente, el componente de asistencia en
la construcción de un producto de crédito de vivienda de una IMF (si lo hay) debe
personalizarse dependiendo de la situación individual de cada prestatario.
5. Un programa de microfinanzas de vivienda que incluya un componente de asistencia de
construcción opcional puede asegurar que se tenga una norma alta de calidad en las
construcciones financiadas y que se logre también la sostenibilidad (rentabilidad) de la
IMF en un período de dos años.
6. Las carteras de microfinanzas de vivienda, una vez sean diseñados para incorporar las
mejores prácticas para la financiación de microempresas, pueden lograr una escala similar a
las carteras de financiación de microempresa existentes.
Los productos de crédito de vivienda fueron desarrollados por un equipo de ACCION,
trabajando estrechamente con FAMA e Integral, usando la metodología comprobada de
desarrollo de producto de ACCION. Los hallazgos de cada institución se considerarán
individualmente, y las conclusiones se verán en la última sección.
2
ACCION recibió financiación del Enterprise Development Innovation Fund (EDIF) (Fondo de Innovación de
Desarrollo Empresarial) del Departamento para el Desarrollo Internacional (DFID) del Reino Unido para este proyecto.
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Hallazgos: Nicaragua
Contexto
Nicaragua es el segundo país más pobre en el Hemisferio Occidental, con un PIB per cápita de
$480.3 El censo de 1995 calculó la población de Nicaragua en 4.35 millones que vivían en 1.26
millones de complejos habitacionales. Nicaragua tiene una de las tasas de propiedad más altas del
mundo. Ochenta y uno por ciento de las familias poseen sus propias casas, comparado con un 67
por ciento en los Estados Unidos.4 Sin embargo, según el censo de 1995, sólo un 53 por ciento de
las casas tienen un título legal.
Nicaragua tiene una escasez de entre 400,000 a 500,000 casas y por lo menos 800,000 de ellas
son de mala calidad.5 Las ONGs son las principales proveedoras de vivienda económica,
cubriendo aproximadamente 1,500 unidades por año, pero no pueden satisfacer la demanda. La
financiación bancaria se enfoca exclusivamente en el extremo más alto del mercado. La mala
calidad de la vivienda, las altas tasas de propiedad, y la falta de títulos legales implica que exista
una alta demanda de financiación para mejorar la vivienda, con el respaldo de una garantía
diferente a las hipotecas tradicionales.
La Fundación para el Apoyo a la Microempresa
(FAMA) se estableció en 1991. Es una asociación
civil sin ánimo de lucro que proporciona créditos
micro empresariales a los microempresarios, así
como créditos de consumo a los asalariados. Las
veinte sucursales de FAMA se encuentran en las
ciudades y los pueblos más grandes en cada
departamento del país, salvo en la Región
Atlántica. La oficina regional en Managua atiende
las seis sucursales en la capital. A finales de junio
del 2003, la institución tenía 23,093 clientes, 74
por ciento de ellos mujeres, y una cartera activa de
$9.2 millones. Antes de empezar a ofrecer crédito
de vivienda, FAMA tenía cinco productos de
crédito: microempresa (65 por ciento del valor de
la cartera), pequeña empresa (25 por ciento),
crédito de consumo (5 por ciento), agricultura (4
por ciento) y rural (1 por ciento). Los plazos de los
créditos fluctúan de 6 a 8 meses para
microempresa, 18 meses para consumo y 24 meses
para pequeña empresa.
La familia de un cliente de FAMA en Granada, con
el asesor de crédito Freddy Azcevedo. Esta
estructura, en el patio posterior de la casa
principal, se está construyendo en etapas. El
primer préstamo, $750 en diez meses, pagó la
construcción de una habitación y un baño nuevo.
Una vez se pague el primer crédito se usará un
segundo crédito para terminar la segunda
habitación (nótese que falta el techo en la parte
superior derecha).
3
República de Nicaragua, “Una Estrategia de Alivio de Pobreza,” Agosto 2000
Instituto de Estadísticas y Censo de Nicaragua, Encuesta Nacional de Estándar de Vida, 2001
5
Instituto de Estadísticas y Censo de Nicaragua, Encuesta Nacional de Estándar de Vida, 2001
4
El Desarrollo de Productos de Microfinanzas de Vivienda en Centroamérica, ACCION InSight 12
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Piloto de Financiación de Vivienda
En el 2002, FAMA estaba buscando nuevos productos sensibles al mercado dentro de una
industria de microfinanzas cada vez más competitiva en Nicaragua. La exitosa metodología de
crédito individual de la institución se encontraba establecida en todas las sucursales. Un piloto en
crédito de consumo, que operaba mediante acuerdos con patrones privados seleccionados, había
demostrado ser eficaz con bajas tasas de incumplimiento.
Una investigación anterior del mercado interno encontró que los productos nuevos más
solicitados por los clientes de FAMA eran los créditos de vivienda.
Una investigación detallada del mercado encontró que había un alto interés en la oferta de
créditos de vivienda en aquel momento, principalmente para mejoras. El monto promedio del
préstamo y el plazo exigido era de $800 por un período de dieciocho meses, con un pago
mensual estimado en $60. Dado que un 65 por ciento de los clientes dijeron que los ingresos de
sus hogares eran de menos de $160 por mes, resultaría evidente que un importante porcentaje de
familias no estaría en capacidad de pagar sus préstamos. Para dichas familias, el pago del
préstamo promedio sería de $60, siendo esto un 37 por ciento de su ingreso mensual. Por
consiguiente, FAMA hizo especial énfasis en analizar la capacidad de pago del cliente,
capacitando a los asesores de crédito en las negociaciones con los clientes, y en créditos de
vivienda progresivos para hacer del producto uno más económico.
FAMA también realizó un análisis detallado de la competencia, prestando especial atención a los
requisitos de documentación del crédito, cantidades, condiciones, requisitos de garantías
prendarias y pagos anticipados. El competidor principal de FAMA, la institución del
microfinanzas regulada CONFIA, famosa por sus rápidos desembolsos y por ofrecer prestamos
más grandes, tenía también tasas de interés mucho más altas que las de FAMA.6 Por tal motivo
FAMA decidió competir tanto en servicio como en precio. FAMA buscaba poder desembolsar un
crédito de vivienda en un lapso de cuatro días, comparado a los seis de CONFIA. Durante la
investigación del mercado de FAMA, el 70 por ciento de clientes dijeron que tenían prueba
escrita de la propiedad de la casa, aunque esto no es necesariamente un título legal. Por
consiguiente, FAMA acepta bienes del hogar tales como electrodomésticos y mobiliario como
garantía prendaria para los créditos de vivienda, a diferencia de CONFIA.
FAMA y ACCION diseñaron un producto de vivienda basado en el producto de crédito
microempresarial individual existente de FAMA. Se hizo un cambio importante a la evaluación
del préstamo: se adicionó la evaluación del presupuesto del proyecto de vivienda. Esta evaluación
se desarrolló para asegurar que los montos del crédito cubrieran el costo de la construcción
propuesta de un cliente. FAMA decidió no brindar asistencia de ingeniería en las técnicas de
construcción. La institución no proporciona capacitación o asesoría para sus otros productos, y a
la gerencia le preocupaba que la contratación y entrenamiento del personal requerido resultara
muy difícil. Las características de los préstamos de vivienda varían, dependiendo del propósito
del préstamo, tal como se describe a continuación:
6
Bajo la ley Nicaragüense, las instituciones no reguladas tales como FAMA enfrentan topes en las tasas de
interés, que no aplican a las compañías financieras reguladas como CONFIA.
El Desarrollo de Productos de Microfinanzas de Vivienda en Centroamérica, ACCION InSight 12
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Tabla 1: Resumen de los Productos de Crédito de Vivienda de FAMA
Mínimo
Máximo
Plazo máximo
Monto financiado
Tasa de interés
Seguro de Sinistros
Garantía prendaria
Relación de cubrimiento
de la garantía – clientes
actuales
Relación de cubrimiento
de la garantía–clientes
nuevos
Mejoras
$67
$4,000
36 meses
100%
15%
Ninguno
Se requiere garante;
Bienes del hogar o
hipoteca
100%
125% (100% si el
monto es menor que
$1,333 o el plazo es
menos de 18 meses)
Compra de vivienda
$2,667
$6,667
120 meses
80%
15%
Se requiere
Hipoteca
Construcción
$1,333
$9,667
72 meses
80%
15%
Se requiere
Hipoteca o bienes del
hogar
100%
100%
125%
125%
Como los plazos de vivienda son más largos, la tasa de interés en los créditos de vivienda (15 por
ciento) es más baja que para los créditos empresariales (16.7 por ciento). Las políticas y
procedimientos para la evaluación, procesamiento y desembolso de los préstamos se basan en las
ya empleadas para crédito empresarial, con algunos cambios menores. FAMA le permite a un
cliente tener un crédito de vivienda y un crédito comercial al mismo tiempo, siempre y cuando el
cliente cuente con capacidad de pago y garantía prendaria para cubrir ambos créditos. Los
requisitos de garantía prendaria parecen ser un factor más limitante que la capacidad de pago para
los clientes que quieren dos préstamos concurrentes.
Los primeros créditos de vivienda de FAMA se llevaron acabo en una sucursal piloto en
Managua en noviembre del 2002. El piloto fue considerado un éxito, iniciándose su masificación
en otras sucursales en mayo del 2003. En septiembre del 2003, todos los veinte puntos
comerciales de FAMA ofrecían créditos de vivienda.
FAMA consideró que al principio los asesores de crédito existentes podían encontrar los nuevos
créditos algo difícil de manejar, ya que las evaluaciones del crédito tomarían mucho más tiempo.
Para animar a los asesores de crédito a vender el producto, FAMA cambió su sistema de
incentivos. Durante los primeros tres meses, los asesores de crédito recibieron una suma redonda,
superior a un incentivo normal, por cada crédito de vivienda otorgado. Una vez los créditos
entraban en vigencia, el personal de crédito ganaba más incentivos porque los créditos de
vivienda eran menos morosos que otros, y su sistema tradicional de incentivos premia los bajos
niveles de mora.
Durante el piloto surgieron dos problemas principales. Primero, la evaluación técnica original le
exigía a los asesores de crédito visitar a los clientes hasta cuatro veces, en vez de hacer solo una
solo visita, como sería lo ideal. Como resultado del piloto, la evaluación de los costos de
construcción se ha racionalizado para enfocarse en las categorías más importantes del
presupuesto, y para que sea más fácil de usar por los asesores de crédito. La nueva herramienta no
solo le permitió a FAMA verificar los costos de las mejoras propuestas para otorgar préstamos
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que se ajustaran a las necesidades del cliente, sino que le permitió hacerlo de forma más eficaz.
Segundo, aunque el diseño inicial del producto contempló créditos para la construcción total de la
casa, así como para la mejora de ésta, FAMA sólo otorgó crédito para la mejora de la casa debido
a la preocupación de que su estructura actual de pasivos de financiación no aguantaría plazos de
siete a diez años.
Resultados del Piloto: Crecimiento y Desempeño Financiero
Tabla 2: Estadísticas de Crédito Trimestral: FAMA
Marzo 2003 Junio 2003
Sept. 2003
72
198
404
Clientes
$121,172
$276,890
$585,615
Cartera (US$)
0.00%
0.14%
1.86%
PAR > 30 días
$1,683
$1,398
$1,450
Saldo
activo
promedio
–
175%
104%
Crecimiento por
trimestre (# de
créditos)
Dic. 2003 Marzo 2004
631
873
$883,460
$1,203,778
2.20%
0.73%
$1,400
$1,379
56%
38%
FAMA había esperado tener una cartera de vivienda de $1 millón a finales del 2003, aunque este
objetivo se cumplió muy poco tiempo después, en febrero del 2004. Las razones principales para
que este crecimiento se diera un poco más lento que lo deseado, fueron la suspensión del crédito
para financiar la construcción total de la casa, además de una baja estacional en la demanda.
Después de un año, el crédito de vivienda representa en la actualidad un ocho por ciento de la
cartera total de crédito de FAMA y está siguiendo un camino de crecimiento que lo llevará a
convertirse en una parte sustancial de la cartera por lo menos en un corto plazo o un poco más.
Figura 1: Créditos de Vivienda de FAMA: Ingresos y Costos, 2003
$20,000
$15,000
$10,000
$5,000
$0
Ene
Feb
Mar
Ingresos
Abr
May
Costos Finan.
Jun
Jul
Ago
Sep
Costos Operaciones
Oct
Nov
Dic
Costos Tot.
El Desarrollo de Productos de Microfinanzas de Vivienda en Centroamérica, ACCION InSight 12
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Los estimados de costo para la financiación de vivienda en FAMA muestran que durante el 2003,
el producto cubrió un 86 por ciento de sus costos. Estas cifras se lograron estimando las
ganancias del producto, las provisiones, los costos promedio del personal, y otros costos
operativos relacionados con el funcionamiento de las sucursales. Se asumió que los asesores de
crédito gastaban un 10 por ciento de su tiempo en el producto. Sin embargo, mirando el avance
trimestral, la vivienda logró el equilibrio en el último trimestre, una vez se terminó la
masificación de todas las sucursales. La ampliación de la financiación de vivienda a las nuevas
sucursales reduce la rentabilidad del producto en el corto plazo, ya que el personal y los costos de
la sucursal se asignan a este producto antes del desembolso del crédito y de que empiecen a entrar
las ganancias. Tal como se muestra en la Figura 1, los costos operativos permanecieron estables
una vez se completó la masificación en julio del 2003. En los primeros nueve meses del 2003, los
ingresos operativos de FAMA fueron de un 114 por ciento de sus costos. La vivienda parece no
ser aún tan rentable como otros productos de FAMA, pero está cerca o ligeramente por encima
del punto de equilibrio.
Resultados del Piloto: Financiación de las Mejoras
Para entender mejor el uso de los créditos de vivienda, FAMA hizo un seguimiento de las
reparaciones o construcciones emprendidas por los clientes en el 2003. Tal como se detalló en la
Figura 2, el uso más común de los fondos del crédito era para realizar reparaciones o construir
techos, paredes, puertas y ventanas. Las reparaciones de los techos son más comunes al principio
del año, cuando las personas se preparan para la estación lluviosa.
Figura 2: Tipos de Mejoras de Vivienda Financiados por FAMA, 2003,
Construccion de Puertas / mallas
metálicas
Piso
Servicios
4%
5%
2%
Baño
5%
Construir/arreglar
techo
17%
Construir/arreglar
paredes
17%
Construir/arreglar
Muro circundante
6%
Otros
7%
Reparación de
Piso
Añadir Habitación
12%
12%
Puertas y
ventanas
13%
El Desarrollo de Productos de Microfinanzas de Vivienda en Centroamérica, ACCION InSight 12
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Hallazgos: El Salvador
Contexto
El Salvador cuenta con una población de 6.5 millones de personas. Según el Banco Mundial, los
niveles de pobreza cayeron durante los años noventa, de 60 a 41 por ciento de la población8. Un
factor importante en este desempeño económico ha sido las remesas del extranjero, que se
calculan en $1.8 mil millones por año, más de un 60% de las exportaciones y casi un 15 por
ciento de PIB.9
La Encuesta de Hogares Multipropósitos de 199810 calculó que había 1.4 millones de casas en El
Salvador. Cuarenta por ciento de ellas, o 570,000, requerían por lo menos de una mejora mayor a
sus paredes, techos, pisos o suministro de agua. En 1999, un estudio gubernamental estimó que El
Salvador tenía una escasez de 40,505 casas. La situación de vivienda empeoró después de que los
terremotos a principios del 2001 dejaron casi una cuarta parte de las casas del país destruidas o
dañadas.
Aunque el gobierno es activo creando
oportunidades orientadas a los hogares
extremadamente pobres para mejorar su
bienestar, no es capaz de satisfacer la demanda.
Además, excluye a los trabajadores
independientes, y se enfoca en hogares dentro
de áreas geográficas limitadas. Por
consiguiente, sigue existiendo la necesidad de
iniciativas privadas para avanzar con programas
que satisfagan las necesidades de las familias de
bajos ingresos.
“El Salvador–Un País de Propietarios” es un
programa gubernamental para reformar el
sistema de tenencia de tierra del país.
Aproximadamente un 95 por ciento de la tierra
en El Salvador se encuentra registrada, pero
muchos de los registros no se encuentran
actualizados.
En 1996, el Banco Mundial estimó que menos
de una tercera parte de las propiedades
registradas contaban con información completa
Alba Magda Miranda, una cliente de Integral, cerca
de Zacatelocua, El Salvador, enfrente de su nueva
casa de 48m2. Ella construyó la casa con un crédito
de $1,740 de Integral, más $750 de sus ahorros.
Nótese el refuerzo horizontal de cemento para
protección contra terremotos.
8
Banco Mundial, El Salvador Country Assistance Strategy, 20021
Ibid
10
Ministerio de Economía, Dirección General de Estadísticas y Censos (DIGESTYC), Encuesta de Hogares
Multipropósito, 1998.
9
El Desarrollo de Productos de Microfinanzas de Vivienda en Centroamérica, ACCION InSight 12
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de la propiedad que pudiera usarse en una hipoteca.11 Aunque cada vez más la tierra está siendo
legalizada con títulos de propiedad, el alto costo de la transacción limita a las familias pobres a
tener acceso a las hipotecas.
Integral empezó como el brazo financiero de una ONG salvadoreña, la Fundación Salvadoreña de
Apoyo Integral (FUSAI) que se fundó para apoyar el desarrollo de la comunidad en la
reconstrucción de la post-guerra. FUSAI hizo sus primeros préstamos de vivienda a mediados de
los años 90, como parte de su misión para apoyar las poblaciones de bajos ingresos, y para
satisfacer una necesidad urgente en El Salvador. En el 2002, Integral fue convertida a una
Sociedad Anónima de C.V. con fines de lucro, totalmente aparte. Hoy, FUSAI sigue siendo el
accionista principal de Integral y ejerce una fuerte presencia en la junta directiva.
A partir de julio del 2003, Integral contaba con 16,547 clientes activos y una cartera de crédito de
más de $10 millones. Sus 140 empleados incluyen a 33 asesores de crédito en 11 sucursales.
Nueve de sus sucursales están en los pueblos medianos fuera del gran San Salvador. Los créditos
empresariales constituyeron 37 por ciento del valor de la cartera, seguidos por los grupos
solidarios (29 por ciento), vivienda individual (15 por ciento) vivienda comunitaria (14 por
ciento) y consumo (cuatro por ciento).
Integral brinda dos tipos de créditos de vivienda: comunitario e individual. Los créditos
comunitarios se enfocan en los Nuevos Establecimientos Organizados (NAOs) donde un grupo de
hasta 50 familias recibe o un lote con servicios (una parcela con acceso a agua y electricidad) o
una unidad de vivienda básica. Cada familia es responsable de pagar su préstamo. Integral
también ofrece créditos individuales para clientes que no son necesariamente parte de un NAOS.
En diciembre del 2003, Integral tenía 3,259 clientes de vivienda y una cartera de más de $3.1
millones. La cartera estaba repartida de manera uniformemente entre los créditos individuales y
comunitarios, pero había más clientes comunitarios (1,983) que individuales (1,276).
Producto Piloto: Créditos Individuales con la Asistencia Técnica
Por finales del 2001, Integral empezó a pensar en crear un nuevo producto de vivienda–los
créditos individuales con asistencia técnica, en respuesta a tres problemas que rondaban a su
producto existente:
•
•
•
Los créditos eran a menudo proyectos de financiación de mala calidad de construcción, sobre
todo en los materiales utilizados, ventilación y desagües limitados.
Los clientes a veces encontraban que los montos de sus créditos no cubrían el costo de la
mejora deseada, resultando en proyectos a medio-completar
Los asesores de crédito tenían que prestar mucha atención a la capacidad de pago existente y
a las deudas de una familia para asegurarse que podrían responder por el crédito de vivienda.
Los clientes con demasiada deuda, o una mejora incompleta, probablemente no iban a pagar
sus préstamos a tiempo.
Tabla 2: Resumen de los Nuevos Productos de Crédito de Vivienda de Integral
11
Banco Mundial, Informe de Evaluación del Personal (Staff Appraisal Report) No. 15085, Proyecto de
Administración de Tierras del Salvador, 31 de Enero de 1996.
El Desarrollo de Productos de Microfinanzas de Vivienda en Centroamérica, ACCION InSight 12
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Mejoras
Mínimo
Máximo
Plazo máximo
Monto financiado
Tasa de interés
Garantía prendaría
Relación de
cobertura de la
garantía prendaría
– clientes actuales
Relación de
cobertura de la
garantía prendaría
– nuevos clientes
$114 clientes
actuales, $500
nuevos clientes,
$3,500
36 meses
100%
23%
Bienes del hogar,
garante, hipoteca o
combinación
50% con buena
historia de crédito,
100% si no
100%
Compra del
Compra de la casa Construcción de la
lote
Vivienda
$114 clientes
$114 clientes
$114 clientes
actuales, $500
actuales, $500
actuales, $500
nuevos clientes, nuevos clientes,
nuevos clientes,
$3,500
$9,150
$5,700
60 meses
84 meses
84 meses
90%
95%
100%
23%
23%
23%
Se requiere hipoteca, agregar bienes del hogar o garante si se
requiere
50% con buena
historia de
crédito,
111% si no
111%
50% con buena
historia de crédito,
106% si no
106%
50% con buena
historia de crédito,
100% si no
100%
Integral decidió experimentar dándole asistencia técnica a los clientes para mejorar la calidad de
la construcción, para asegurarse que los montos del préstamo cubrieran las mejoras requeridas, y
para fortalecer el servicio al cliente. Se esperaba que la atención individual a los clientes los
acercara más a Integral y también separara a la institución de su competencia. Para brindar la
asistencia de construcción adicional, Integral usó dos tipos de asesores de crédito: especialistas en
construcción que se entrenarían como asesores de crédito y que estarían totalmente dedicados al
producto de vivienda, y multi-productos, asesores de crédito actuales entrenados en la
construcción.
Integral y ACCION llevaron a cabo una investigación de mercado cerca de cuatro sucursales:
Sonsonate, Santa Ana, Soyapango y Zacatecoluca. De las 407 personas entrevistadas, más de la
mitad dijo que estaban interesados en un crédito de vivienda. Cincuenta y tres por ciento de los
encuestados dijeron que poseían casa. La mitad de los entrevistados eran clientes existentes de
Integral.
La investigación de mercado también resaltó la necesidad de mantener las cuotas del crédito
fáciles de pagar. Integral tomó los montos y condiciones para la construcción deseados por los
clientes, los créditos de compra y los créditos para mejoras de la casa, calculó los tamaños de los
pagos y los comparó a los ingresos. Para un 59 por ciento de los clientes que solicitaban crédito
para mejoras, los pagos del préstamo serían menos del 30 por ciento de sus ingresos, una
referencia para la capacidad de pago. Sólo un 17 por ciento pagaría más de un 45 por ciento de
sus ingresos. Para los créditos de compra, el panorama no parecía tan alentador: sólo un 16 por
ciento de los clientes pagarían menos de un 30 por ciento de sus ingresos. El tamaño de préstamo
de compra solicitado era, en promedio, cuatro veces mayor que el préstamo para mejora de la
casa, lo que llevó a pagos mucho más altos.
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La investigación del mercado mostró la necesidad de productos para financiar las mejoras, así
como las nuevas casas. Al definir los atributos del producto, Integral prestó mucha atención a sus
otros productos. Por ejemplo, la tasa de interés, de 23 por ciento anual, se fijó en un uno por
ciento anual por debajo del producto individual de microempresa de un tamaño similar, con la
misma comisión y tasas de seguro. Aunque Integral sabía que el producto de vivienda sería más
costoso que sus créditos individuales de microempresa–debido principalmente a los costos de
brindar asesoría a la construcción de los clientes y capacitación del personal–el costo podría
absorberse a través de plazos de crédito más largos. Los plazos de los créditos de vivienda eran de
hasta tres años para mejoras, cinco años para compras de tierra, y siete años para compra o
construcción total de la casa. Las relaciones de cobertura de las garantías prendarias para vivienda
individual se habían fijado en un 100 por ciento, o un 50 por ciento para clientes existentes con
buen historial de pago, comparado con 150 por ciento para los préstamos empresariales
individuales. Integral aceptó una combinación de bienes del hogar, garantes e hipotecas como
garantía prendaria, aunque se requirieron hipotecas para los créditos de más de $4,000. Las
cantidades de los créditos variaron de $114 a $9,150.
Integral empezó el piloto de vivienda individual con asistencia técnica en dos sucursales. El
préstamo de vivienda individual original, sin asistencia técnica, continuó siendo ofrecido en las
sucursales restantes de Integral. Con base en los resultados del piloto, Integral planeó masificar el
nuevo producto para reemplazar el original.
El piloto empezó despacio en Integral, ya que a los especialistas de la construcción les tomó
mucho más tiempo de lo esperado dominar la evaluación financiera, la promoción y otras técnicas
requeridas por un asesor de crédito. A los asesores de crédito multi-productos también les tomó
mucho más tiempo de lo esperado dominar la evaluación técnica, particularmente hacer el dibujo
de las mejoras propuestas en papel. Sin embargo, quedó claro que es más fácil capacitar a un
asesor de crédito en los asuntos rudimentarios de la construcción que convertir a un graduado en
construcción en un asesor de crédito. Los asesores de crédito multi-productos tienen habilidades
sólidas en cuanto al análisis financiero, así como un perfil que les permite vender los créditos,
aconsejar a los clientes, y asegurar el pago puntual. Todos menos uno de los seis especialistas de
la construcción han sido reasignados al producto de vivienda comunitaria (NAOS). Integral sólo
usará asesores de crédito multi-productos en este producto durante su masificación.
Resultados del Piloto
El producto piloto, vivienda individual con asistencia técnica, se implementó en dos sucursales
piloto. El antiguo producto de vivienda individual continuó al mismo tiempo. Al final del 2004,
Integral tenía 3,187 clientes de vivienda y una cartera de $3.0 millones.
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Tabla 3: Estadísticas Trimestrales del Crédito: Créditos de Vivienda Individuales de
Integral
Marzo 2003
Clientes piloto
42
Producto original
1,242
Clientes
individuales
1,284
totales
Cartera piloto
$50,817
Cartera del producto
$1,470,284
original
Cartera individual total
$1,521,101
PAR piloto > 30 días
0.00%
PAR producto original >
7.50%
30 días
PAR combinada > 30
7.25%
días
Saldo activo promedio
$1,210
del piloto
Saldo activo promedio
$1,184
del producto original
Saldo activo promediado
$1,185
combinado
Junio 2003
123
1,200
1,323
Sept. 2003
182
1,195
1,377
Dic. 2003 Marzo 2004
189
218
1,334
1,309
1,523
1,527
$134,967
$1,391,220
$205,589
$1,378,601
$1,526,187
2.44%
9.59%
$1,584,190 $1,626,060 $1,617,118
3.65%
5.07%
7.65%
9.52%
6.37%
7.93%
8.96%
8.76%
$199,105
$1,426,955
6.21%
$211,206
$1,405,912
7.89%
$1,097
$1,130
$1,053
$972
$1,159
$1,154
$1,070
$1,075
$1,154
$41,151
$1,068
$1,059
Durante los primeros tres trimestres del 2003, los créditos piloto de vivienda de Integral con
asistencia técnica crecieron firmemente, tal como lo muestra la tabla de arriba. El producto piloto
fue responsable de la mayor parte del crecimiento en los clientes de vivienda individuales. El
número más grande de desembolsos en el tercer trimestre coincidió con el inicio de la
masificación. Este ritmo no continuó en el trimestre final del año. Primero, los asesores de crédito
especializados, que habían estado trabajando en vivienda individual desde el principio del año,
fueron transferidos al producto de vivienda comunitaria, reduciéndose el número de asesores de
crédito de ocho a cinco. Además, los clientes exigieron más crédito microempresarial, a costa de
la vivienda, para el atareado periodo de fiestas. Integral también experimentó con varias
estrategias promocionales a finales del 2003. La gerencia de Integral ha respondido al lento
crecimiento de los créditos de vivienda haciendo un mayor énfasis en la promoción del producto
en el 2004.
En Integral, durante el 2003, el producto piloto de vivienda cubrió un 81 por ciento de sus costos.
Sin embargo, las ganancias declinaron en el último trimestre porque no se realizaron muchos
créditos nuevos, por ende el valor de la cartera bajó ligeramente y la mora aumentó. Los costos
operativos también bajaron en el último trimestre, pero esto se debió principalmente a que los
asesores de crédito especialistas fueron transferidos al producto de vivienda comunitaria. Esto
logró cubrir los costos adicionales de la sucursal que resultaron de la masificación a las cuatro
sucursales en septiembre, por lo tanto los costos globales bajaron.
El Desarrollo de Productos de Microfinanzas de Vivienda en Centroamérica, ACCION InSight 12
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Figura 3: Créditos Piloto de Vivienda de Integral : Ingresos y Costos, 2003,
$8,000
$6,000
$4,000
$2,000
$0
Ene
Feb
Ingresos
Mar
Abr
May
Costos Fin.
Jun
Jul
Ago
Sep
Costos Operaciones
Oct
Nov
Dic
Costos Total
El producto de crédito individual piloto de Integral comprobó nuestra quinta hipótesis en
microfinanzas de vivienda – que un programa con un componente opcional de asistencia a la
construcción puede asegurar una norma alta de calidad en la construcción financiada y lograr
rentabilidad en un lapso de dos años. La evidencia del primer año muestra que la asistencia
intensiva a la construcción no tiene ningún impacto en la calidad de la construcción y en cambio
aumenta enormemente los costos del producto.
El brindar asesoría detallada a la construcción está demostrando ser un reto para Integral. Las
carteras de vivienda de los asesores de crédito especializados no generan suficientes ganancias
para cubrir sus costos de personal. Integral usará a los asesores de crédito multi-productos durante
la masificación para mantener bajos los costos del producto de vivienda. Los asesores de crédito
microempresarial se están tomando más tiempo de lo esperado en dominar la asesoría de
construcción, por lo tanto las evaluaciones de los créditos de vivienda están tomando más tiempo
que los créditos comerciales. Estos dos factores aumentan el costo de brindar crédito de vivienda
con asistencia técnica en Integral, y limitar el crecimiento de la cartera.
ACCION e Integral contrataron a un profesor de arquitectura independiente, Stefano Anzellini, de
la Universidad de los Andes en Colombia, para dirigir un estudio sobre la calidad de la vivienda
en El Salvador. El objetivo del estudio era documentar el impacto de los créditos de vivienda para
mejorar la vivienda del cliente, en cuanto a la calidad de vida, la reducción de la vulnerabilidad
(particularmente a los terremotos), y la satisfacción del cliente. Una muestra a nivel nacional de
56 mejoras de vivienda recientes cubrió tres categorías: mejoras financiadas por Integral con
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asistencia a la construcción; mejoras financiadas por Integral sin asistencia a la construcción, y
mejoras no financiadas por Integral.
Una conclusión importante del estudio fue que no hubo ninguna diferencia importante en la
calidad de la construcción entre las tres categorías. En otras palabras, la asistencia a la
construcción proporcionada por Integral no hizo que las viviendas fueran más habitables ni redujo
su vulnerabilidad a los desastres naturales. Las mejoras financiadas a la vivienda cumplieron con
las normas mínimas para resistencia a terremotos, ya fuera que los clientes hubieran recibido o no
asesoría a la construcción de parte de Integral. La porción del presupuesto de la evaluación
técnica ayudó a los clientes a predecir los costos reales de las mejoras de la casa, permitiéndole a
los prestatarios controlar sus presupuestos de construcción y completar sus proyectos con los
fondos del crédito.
Estos hallazgos son importantes. Integral se embarcó en un programa de asistencia intensiva a la
construcción para responder a las preocupaciones de calidad y para controlar los costos. El
programa no ha cumplido el primer objetivo, pero ha logrado el segundo. Hay dos hipótesis para
explicar por qué la asesoría a la construcción puede no tener un impacto en la calidad de la
vivienda. Primero, los clientes tal vez no quieran pagar por una construcción de mejor calidad,
aún teniendo los fondos, particularmente si están acostumbrados a estándares de vivienda
relativamente malos. Segundo, la implementación de la asesoría puede estar más allá de la
capacidad técnica de los clientes.
A la luz de estos resultados, Integral está reajustando su asistencia técnica para que se enfoque
más en controlar los costos. Se están buscando otras formas para dar asesoría a la construcción
más eficazmente. Integral ha desarrollado una serie de siete cartillas de construcción que cubren
todos los aspectos de la construcción de la casa. Estas guías son usadas por los clientes para
entender y supervisar mejor a sus constructores. A medida que el producto se vaya masificando a
más sucursales, Integral capacitará a los asesores de crédito microempresarial existentes en
asistencia a la construcción. Los asesores de crédito especializados se enfocarán más en apoyar a
los asesores multi-productos reforzando su entrenamiento en los costos de construcción, y
asesorando en casos específicos.
Las instituciones de Microfinanzas tienen cuatro opciones principales para brindar asistencia
técnica a sus clientes: no proporcionar dicha asistencia, evaluar los costos de construcción,
brindar asesoría en las técnicas de construcción, o una combinación de todas las anteriores. El
brindar alguna asesoría implica un costo inicial más alto para la IMFs, siendo la asesoría para la
construcción la opción más costosa. La asistencia intensiva a la construcción involucra costos de
capacitación, ya sea que la IMF contrate expertos en construcción y los entrene como asesores de
crédito, o que entrene asesores de crédito en construcción. Pocas personas cumplen con el perfil
requerido para hacer ambas cosas. Si la asistencia se brinda pero tiene un impacto pequeño en la
calidad de la construcción, entonces las IMFs no deben brindar dicha asistencia técnica.
Las IMFs también pueden requerir encontrar otras formas para mejorar la calidad de la
construcción en las áreas donde trabajan. Las cartillas de construcción preparados por Integral y
ACCION cubren las necesidades antes de empezar la construcción, los cimientos, las columnas,
la construcción de los muros de ladrillo, la construcción de las paredes de cemento, el techado
metálico y el techado con madera. Estas cartillas pueden compartirse con los clientes sin requerir
El Desarrollo de Productos de Microfinanzas de Vivienda en Centroamérica, ACCION InSight 12
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de personal o capacitación especializada. También sirven de referencia permanente para clientes
y constructores. Si una IMF cree que debe brindar asesoría de construcción a sus clientes, podría
considerar subcontratar esta función con una agencia especializada.
Conclusiones
Las lecciones clave que surgen de estas dos introducciones de producto se agrupan en respuesta a
nuestras seis hipótesis:
1. Las microfinanzas de vivienda representan una metodología de crédito más apropiada que
el crédito tradicional con hipoteca para atender las necesidades de financiación de vivienda
de los microempresarios.
Los Microempresarios y los trabajadores pobres exigen la financiación de vivienda, y estas
necesidades pueden satisfacerse sin usar financiación con hipoteca. Las microfinanzas
empresariales han llegado a millones de clientes que carecen de la garantía prendaria tradicional,
enfocándose en la capacidad de pago y tomando garantías, como bienes del hogar, garantes, e
inventario que otras instituciones financieras no aceptarían. Las microfinanzas de vivienda operan
de una forma similar. Estas instituciones prestan más atención a la capacidad de pago y a la
tenencia del cliente en su terreno, que a exigir una hipoteca. Muy pocos clientes tienen la
documentación que se requiere para las hipotecas, y las instituciones pueden tomar garantías
prendarias más fácilmente, de manera similar a sus créditos microempresariales. FAMA e
Integral otorgaron más de 1,400 préstamos de vivienda en su primer año sin requerir hipotecas, y
con un fuerte reembolso, demostrando que las microfinanzas de vivienda es la respuesta
apropiada a las necesidades de sus clientes.
2. Un programa de microfinanzas de vivienda se puede integrar a las operaciones financieras
existentes de microempresa de una IMF sin ningún efecto adverso en la calidad o crecimiento
de la cartera de microempresa existente.
La experiencia de FAMA apoya esta hipótesis con una advertencia: los asesores de crédito en la
fase piloto fueron un poco menos eficaces mientras dominaron la financiación de vivienda,
particularmente la evaluación técnica. Este bajón en eficacia duró menos de tres meses. Es
probable que sea más corto entre más simple sea el formato de evaluación técnica. FAMA
alcanzó sus metas de cartera microempresarial en el 2003, llegando a $11 millones, aún mientras
introducía y masificaba su producto de vivienda. La cartera de FAMA creció en un 25 por ciento
en el 2003, comparado a un 26 por ciento en el 2002. En Integral, se demostró que era más difícil
incorporar asesores de crédito especializados a la IMF, que entrenar asesores multi-productos
existentes. Durante el piloto, la cartera de Integral aumentó tal como se esperaba en un 10.4 por
ciento, así que la adición de la vivienda individual con asistencia técnica no limitó el crecimiento
institucional global. En ambas instituciones, el tratar a la vivienda como una extensión de los
productos de capital de trabajo existentes, hizo que fuera un producto fácil de incluir. Los créditos
de vivienda tienen tasas de mora consistentemente más bajas que los créditos comerciales.
3. Los asesores de crédito de una IMF existente pueden capacitarse para que ofrezcan créditos
de vivienda sin afectar su productividad de manera negativa.
El Desarrollo de Productos de Microfinanzas de Vivienda en Centroamérica, ACCION InSight 12
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Esta hipótesis se valida, si el componente técnico se limita a controlar los costos y se adapta a las
condiciones y perfiles locales. Una vez finalizada la capacitación, FAMA no encontró ninguna
diferencia en productividad entre los asesores de crédito que trabajan en crédito de vivienda y
empresarial, y los que sólo trabajan en crédito empresarial. Un factor es una mora más baja en los
créditos de vivienda, lo que quiere decir que los asesores de crédito con carteras de crédito de
vivienda más grandes gastan menos tiempo en el control de la mora que sus colegas. Otro factor
es supervisar estrechamente cualquier evaluación técnica durante la fase piloto, para asegurar que
el personal de crédito pueda usarla de manera eficaz. Si hay dificultades, la institución puede
necesitar simplificar la evaluación, o reevaluar su uso.
4. Los microempresarios requieren de asistencia técnica para la construcción, tal como el dibujo
de los planos, calcular los costos de la construcción o supervisar la labor de construcción, lo
cual varía de una persona a otra. Por consiguiente, el componente de asistencia a la
construcción de un producto de crédito de vivienda de una IMF debe personalizarse a la
situación exclusiva de cada prestatario.
Los resultados hasta ahora no rechazan esta hipótesis por si misma pero si es difícil y costoso
para una institución brindar una amplia gama de asistencia personalizada a cada prestatario. No
hay ninguna evidencia de que el no brindar dicha asesoría, limite la financiación eficaz de
vivienda.
Integral y FAMA tomaron diferentes enfoques hacia la asistencia a la construcción. Integral
brindó una asesoría más detallada, usando asesores de crédito especializados, mientras FAMA se
limitó a las evaluaciones básicas del presupuesto. Este enfoque le permitió a FAMA usar el
personal y los procesos, existentes, otorgando más créditos de vivienda que Integral (632 vs. 192)
durante el primer año, alcanzando un porcentaje más alto de cartera total para fines del año (ocho
por ciento vs. dos por ciento), asegurándose que el producto fuera más rentable.
5. Un programa de microfinanzas de vivienda que incluya un componente opcional de
asistencia de construcción puede asegurar un alto estándar de calidad en las construcciones
financiadas y lograr la sostenibilidad (rentabilidad) de la IMF en un lapso de dos años.
Esta hipótesis ha sido probada en Integral. La encuesta de la calidad de construcción encontró que
la asistencia a la construcción no tenía ningún impacto visible en la calidad de la construcción.
Los costos de dicha asistencia, particularmente la contratación de personal adicional, más tiempo
de entrenamiento a los asesores de crédito existentes, y una eficacia más baja del personal fueron
sustanciales para bajar la rentabilidad del producto. Los costos de asistencia a la construcción no
brindaron beneficios en cuanto a la calidad de la construcción. Sin embargo, puede que brinde un
valor agregado a los clientes, y podría darle a una IMF una ventaja por encima de sus
competidores ante los ojos de los clientes. Sin embargo, la investigación del mercado reveló que
los atributos principales de la demanda en los mercados competitivos eran montos y plazos
adecuados del préstamo, procedimientos simplesa bajos costos. La asistencia técnica,
especialmente si produce costos más altos para la institución, es probable que no sea una ventaja
principal. Por consiguiente, los componentes de asistencia técnica intensiva no se justifican con la
evidencia disponible. Integral está simplificando su componente de asistencia a la construcción a
medida que masifica el nuevo producto de vivienda.
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6. Las carteras del microfinanzas de vivienda, cuando se diseñan para incorporar las mejores
prácticas en la financiación de microempresas, pueden lograr una escala similar a las carteras
de financiación de las microempresas existentes.
Como ambos productos son relativamente jóvenes, es demasiado pronto sacar una conclusión
sobre esta hipótesis. Los resultados hasta ahora indican que los productos de vivienda tienen el
potencial de lograr la escala, pero esto hay que medirlo a través de los años. La cartera de
vivienda creció de cero a ocho por ciento del total en FAMA en un año y el crecimiento continúa
siendo fuerte. En Integral, la participación de la vivienda individual en la cartera declinó
ligeramente, de 15 por ciento a finales del 2002 a 14.4 por ciento. El producto piloto no creció tan
rápidamente como se esperaba porque la implementación del componente de asistencia a la
construcción de su producto hizo que su crecimiento fuera más difícil. Además de brindar esta
asistencia de manera más eficaz, Integral también desarrollará alianzas estratégicas con
compañías para brindarle a sus empleados créditos de vivienda, y trabajar más estrechamente con
las ferreterías para atraer más clientes. El producto se masificará a más sucursales a mediados del
2004, cuando el nuevo sistema de manejo de la información de la IMF sea implementado en su
totalidad.
Aplicando las Lecciones Aprendidas
A través de la Red de ACCION, las microfinanzas de vivienda se están convirtiendo rápidamente
en un producto principal. Se han usado varias lecciones aprendidas por Integral y FAMA para
confeccionar el diseño de nuevos productos de crédito de vivienda dentro de la Red de ACCION.
FINAMERICA en Colombia quería un producto que pudiera adaptarse fácilmente a su personal y
a sus sistemas, partiendo de la base de la facilidad del piloto y la masificación en FAMA,
FINAMERICA empleó a los asesores de crédito microempresarial existentes. La evaluación
técnica sólo se requeriría para créditos de $1,000, y luego sería básica, enfocándose solamente en
el presupuesto de la construcción. FINAMERICA sólo está financiando mejoras de la casa por
ahora, pero considerará la financiación para la compra y construcción de vivienda en el 2004,
dependiendo de los resultados del piloto, las condiciones del mercado y el ambiente regulatorio.
Banco Solidario en Ecuador ya tiene un producto completo de financiación de vivienda, pero
introdujo mejoras a la vivienda en febrero del 2004. Al igual que en FINAMERICA, Banco
Solidario está usando a los asesores de crédito existentes, y sólo brindará una comprobación del
presupuesto de construcción a los clientes con préstamos más grandes. Durante la investigación
del mercado con la Uganda Microfinance Union, los clientes pidieron asistencia para verificar los
presupuestos del constructor, por ende la institución proporcionará un control de costos a todos
los clientes de vivienda en su piloto que empezó en marzo del 2004. ACCION supervisará el
avance en Colombia, Ecuador y Uganda para ahondar nuestra experiencia en microfinanzas de
vivienda. Estas lecciones se usarán en los nuevos lanzamientos en Haití, Paraguay, Ecuador y
África en el 2005. También se difundirán a las comunidades más grandes de microfinanzas y
vivienda.
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Este InSight fue escrito por Richard Shumann, Director de Mercadeo y Desarrollo de Nuevos
Productos para ACCION International. El trabajo de campo y el análisis lo realizaron Richard
Shumann y Mery Solares, Directora de Mercadeo y Desarrollo de Productos en ACCION
International. El autor quisiera extender sus agradecimientos y reconocimiento al apoyo y
colaboración de parte del personal de FAMA, Integral, y ACCION International. Las actividades
mencionadas en este documento fueron financiadas por Empresa Development Innovation Fund
(EDIF) del Departamento para el Desarrollo Internacional del Reino Unido (DFID)
La serie InSight de ACCION Internacional está diseñada para compartir los resultados de nuestro
trabajo con la comunidad de microfinanzas de la forma más rápida y eficaz que sea posible. La
serie resalta aplicaciones prácticas, puntos de vista de la política e investigación continuada de
ACCION. Para descargar otras ediciones de InSight sin costo alguno, sírvase visitar
www.accion.org/insight.
Los demás títulos de la Serie InSight de ACCION incluyen:
- InSight 1: Marco de ACCION para la evaluación de la pobreza (en inglés y español)
- InSight 2: Economic Profile for 15 MicroKing Clients in Zimbabwe (en inglés)
- InSight 3: Cómo Hacer que las microfinanzas sean transparentes: Artículo de políticas de
ACCION sobre la transparencia (en inglés y español)
- InSight 4: Construyendo Vivienda para los Pobres – Un Ladrillo a la Vez Crédito para el
Mejoramiento de Vivienda en Mibanco (en inglés, español y francés)
- InSight 5: Hallazgos del análisis de la pobreza: Mibanco, Perú (en inglés y español)
- InSight 6: El modelo de compañía de servicio: Una nueva estrategia para los bancos
comerciales en microfinanzas (en inglés y español)
- InSight 7: Inteligencia de mercado: Cómo hacer que las investigaciones de mercado operen
en favor de las microfinanzas (en inglés y español)
- InSight 8: Hallazgos del análisis de la pobreza: SOGESOL, Haití (en inglés, español y
francés)
- InSight 9: El Sistema PortaCredit de ACCION: Tecnología para aumentar la eficiencia de las
instituciones microfinanzas (en inglés y español)
- InSight 10: Impulsando el Impacto de las Remesas a través de Productos Microfinancieros
(en inglés y español)
- InSight 11:Experiencias de ACCION en las Finanzas Rurales en América Latina y Africa (en
inglés y español)
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