Direito Imobiliário

LEGALE Cursos Jurídicos
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
27.06.2016
Prof. Marcus Vinicius Kikunaga
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Professor:
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Advogado
Mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela Universidade
Metropolitana de Santos – UNIMES
Especialista em Direito Notarial e Registral pela
Escola
Paulista de Direito - EPD.
Professor da Escola Superior de Advocacia – ESA
Professor do MBA Imobiliário - Legale Cursos Jurídicos
Professor da Pós-Graduação em Direito Imobiliário da
Unicuritiba
Professor do SINDIMÓVEIS/PR
Professor do Instituto Conde Matarazzo/SC
Autor e coordenador do Manual Lex Magister de “Prática
Imobiliária” – Notarial e Registral publicado entre os anos de
2010 a 2013 (147 fascículos).
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Marcus
Vinicius
Kikunaga
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1. Introdução
LITIGIOSO
(JUSTIÇA)
D.MATERIAL
CONSENSUAL
Poder judiciário = ofícios judiciais
Desjudicialização
Particulares ou Ofícios extrajudiciais
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2. Relação dos direitos reais e pessoais
CRITÉRIO
D. PESSOAL
D. REAL
S. Ativo
Credor
Proprietário
S. Passivo
Devedor
Coletividade (erga omnes)
Objeto
Prestação
Imóvel
FG Aquisição
Consensualismo +
Título (Formal e
solene)
Registro no RI
Princípio
matriz
Autonomia
Numerus clausus (art. 1225,
CC)
Ação judicial
Inadimplente
Contra quem esteja no bem
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3. Teoria Geral do Direito Notarial e Registral
3.1. Conceito
- Os serviços notariais e de registro são os de organização
técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade,
autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.
(art. 1º, da Lei Federal nº 8.935/94).
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3. Teoria Geral do Direito Notarial e Registral
3.2. Regime jurídico
a) Norma constitucional - art. 236, CF
b) Norma Estruturante do Sistema - Lei 8.935/94
c) Norma Tributária
- Lei 10.169/00 (emolumentos)
- Leis estaduais (Em SP = Lei 11.331/02)
d) Normas Procedimentais
- Art. 22, XXV, CF - Competência privativa da União = Registros Públicos
- Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos)
- Lei 9.492/97 (Lei dos Tabelionatos de Protestos)
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3. Teoria Geral do Direito Notarial e Registral
3.3. Princípio da autenticidade (fé pública)
a) Forma (Registros públicos) – Art. 212, L. 6015/73 e art.
1.247, CC
LRP. Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não
exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de
Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do
procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao
interessado requerer a retificação por meio de procedimento
judicial. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
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3. Teoria Geral do Direito Notarial e Registral
3.3. Princípio da autenticidade (fé pública)
b) Conteúdo (Tabelionato de Notas) – Art. 215,§1º, II e IV, CC
“Ora, ato notarial não se equipara a ato de registro e eles têm naturezas
jurídicas distintas, não obstante sejam semelhantes quanto à forma
pública: a) registro é ato administrativo e, portanto, ato jurídico de
direito público; b) ato notarial (p. ex.: escritura pública de venda e
compra, mandato por instrumento público, etc.) é negócio jurídico
(bilateral, como no caso da venda e compra, e, por isso, qualificado
como “contrato”; ou unilateral, como no caso de declaração unilateral
de vontade) que, não obstante tenha a forma pública e seja lavrado
por servidor público, sua natureza (objeto ou conteúdo) é de direito
privado, em regra, do sub-ramo do direito das obrigações.”
(Processo nº 0007362642011, D.J.E.
23.05.2011 – 1ª VRP/SP)
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3. Teoria Geral do Direito Notarial e Registral
3.4. Comparativo das atividades notarial e registral
CRITÉRIO
D. NOTARIAL
D. REGISTRAL
Princípio BASE
Autonomia Privada (4º,
LINDB) ou juridicidade
Legalidade (37, CF)
Legalidade estrita
Discricionária (dispositiva)
Vinculada (cogente)
Autenticidade
Intrínseca
Extrínseca
Publicidade
Inter partes/passiva
Erga omnes/ativa
Objeto de tutela
Vontade (Imediação)
Título aquisitivo de direitos
(Não há imediação)
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4. Ata notarial
4.1. Conceito
é o instrumento dotado de fé pública, de competência
exclusiva do Tabelião de Notas, no qual assenta a
narração de fatos jurídicos, envolvendo ou não pessoas ou
coisas, constatados pelos seus sentidos (olfato, paladar,
audição, visão ou tato)
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4. Ata notarial
4.2. Elementos
(i) a narrativa de um fato;
(ii) presença do Tabelião de Notas;
4.3. Bem jurídico
Pré-constituição de prova de qualquer fato.
Kioitsi Chicuta, “(...) em seu sentido lógico, a prova nada mais significa do
que a demonstração ou a comprovação da verdade de uma
proposição, qualquer que seja sua natureza”.
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4. Ata notarial
4.4. Natureza jurídica
4.4.1. Plano da existência
apreensão do fato jurídico pelo Tabelião de Notas.
4.4.2. Plano da validade
forma prescrita (art. 7º, inciso III, Lei nº 8.935/94).
4.4.3. Plano da eficácia
ato-fato jurídico
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4. Ata notarial
4.5. Estrutura jurídica
4.5.1. Sujeito ativo - Tabelião de Notas
(MG) (Provimento nº 260/CGJ/2013) - Art. 234. A ata notarial,
dotada de fé pública e de força de prova pré-constituída, é
o instrumento em que o tabelião, seu substituto ou
escrevente, a pedido de pessoa interessada, constata
fielmente os fatos, as coisas, pessoas ou situações para
comprovar a sua existência ou o seu estado. (grifo nosso)
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4. Ata notarial
4.5. Estrutura jurídica
4.5.1. Sujeito ativo - Tabelião de Notas
(PR) (Provimento 249/2013 – CGJ) - Art. 726. Ata notarial é a
certificação de fatos jurídicos, a requerimento da parte
interessada e por constatação pessoal do tabelião, do
substituto ou do escrevente, cujo objeto não comporte a
lavratura de escritura pública. Pode ser lavrada ata
notarial, entre outros exemplos, para a captura de imagens
e de conteúdo de sites (Internet), vistorias em objetos e
lugares, bem como narração de situações fáticas, com o
intuito de prevenir direitos e responsabilidades.
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4. Ata notarial
4.5. Estrutura jurídica
4.5.1. Sujeito ativo - Tabelião de Notas
(SC) - Art. 817. Na lavratura da ata notarial, o tabelião deverá efetuar
narração objetiva de uma ocorrência ou fato por ele constatado ou
presenciado.
(RS) (Prov. nº 32/06-CGJ, atualizado até o prov. 02/2015) - Art. 628 – Ata
Notarial é a narração objetiva de uma ocorrência ou fato, presenciado
ou constatado pelo Tabelião.
(SP) NSCGJ - Capítulo XIV - item 137. Ata notarial é a narração objetiva, fiel
e detalhada de fatos jurídicos presenciados ou verificados
pessoalmente pelo Tabelião de Notas.
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4. Ata notarial
4.5. Estrutura jurídica
4.5.2. Sujeito passivo – QUALQUER PESSOA (CAPAZ ou
INCAPAZ)
Essa afirmação fundamenta-se na prescindibilidade da assinatura confirmatória da
pessoa que requereu a ata notarial, haja vista a natureza narrativa da ata
notarial, como aduz o art. 235, parágrafo segundo do Código de Normas do
Estado de Minas Gerais, situação omitida nos Códigos de Normas de outros
Estados Código de Normas do Pessoal Extrajudicial do Estado de Minas Gerais
(Provimento nº 260/CGJ/2013 - Art. 235. (...) § 2º. Recusando-se o solicitante a
assinar a ata, será anotada a circunstância no campo destinado à sua
assinatura. (grifo nosso)
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4. Ata notarial
4.5. Estrutura jurídica
4.5.3. Objeto – QUALQUER FATO JURÍDICO
(i) COISAS, na hipótese da narrativa da existência material ou não de algum
objeto;
(ii) DOCUMENTOS, que seria a situação da autenticação de documentos ou
suas cópias, a verificação da presentação ou representação de uma
associação, a posse por determinada pessoa ou a recusa de assinatura
em documentos;
(iii) PESSOAS, na situação da constatação da existência ou não de uma
pessoa, situação pela qual exigiria a identificação do sujeito, ou seu
estado físico; e
(iv) ATOS HUMANOS, que seriam as hipóteses da autenticação das ações
da pessoa.
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4. Ata notarial
4.5. Estrutura jurídica
4.5.4. Forma – Protocolar (Eficácia) e Extraprotocolar
(Formação)
Não há impedimento legal algum para ambas as formas, pois a
fé pública não se encontra no papel, mas na pessoa do
Tabelião de Notas.
Lei nº 8.935, de 18.11.1994 - Art. 30. São deveres dos notários e dos oficiais
de registro:
I - manter em ordem os livros, papéis e documentos de sua serventia,
guardando-os em locais seguros; (grifos nossos)
OBS: RELATIVIZAÇÃO DO PRINCÍPIO DA UNICIDADE DO ATO.
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5. Ata notarial para fins de usucapião extrajudicial
5.1. Tempo de posse
Prov. 58/89 – Tomo II – Cap. XIV – item 138.1. Da ata
notarial para fins de reconhecimento extrajudicial de
usucapião, além do tempo de posse do interessado e
de seus sucessores, poderão constar:
a) declaração dos requerentes de que desconhecem a
existência de ação possessória ou reivindicatória em
trâmite envolvendo o imóvel usucapiendo;
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5. Ata notarial para fins de usucapião extrajudicial
5.1. Tempo de posse
Prov. 58/89 – Tomo II – Cap. XIV – item 138.1. Da ata
notarial para fins de reconhecimento extrajudicial de
usucapião, além do tempo de posse do interessado e
de seus sucessores, poderão constar:
a) (...)
b) declarações de pessoas a respeito do tempo da posse
do interessado e de seus antecessores;
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5. Ata notarial para fins de usucapião extrajudicial
5.2. Organização dos documentos
Prov. 58/89 – Tomo II – Cap. XIV – item 138.1. Da ata
notarial para fins de reconhecimento extrajudicial de
usucapião, além do tempo de posse do interessado e
de seus sucessores, poderão constar:
a) (...);
b) (...);
c) a relação dos documentos apresentados para os fins dos
incisos II (planta), III (feitos ajuizados) e IV (justo
título), do art. 216-A, Lei 6.015/73.
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5. Ata notarial para fins de usucapião extrajudicial
5.3. Arquivamento de documentos
Prov. 58/89 – Tomo II – Cap. XIV – item 138.2. Os
documentos apresentados para a lavratura da ata
notarial serão arquivados em classificador próprio,
obedecidos, no que couber, os itens da Seção II, deste
Capítulo;
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5. Ata notarial para fins de usucapião extrajudicial
5.3. Arquivamento de documentos
Prov. 58/89 – Tomo II – Cap. XIV – item 138.3. Aplicam-se
à ata notarial de reconhecimento extrajudicial de
usucapião os itens 5, 5.1 e 5.2, deste Capítulo XIV
(Princípio da territorialidade).
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5. Ata notarial para fins de usucapião extrajudicial
5.5. Base de cálculo dos emolumentos
XX Congresso de Direito Notarial, realizado em 03/10/2015.
Enunciado nº 08 - A ata notarial para fins de usucapião tem
conteúdo econômico.
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6. Usucapião extrajudicial
6.1. Do título de posse
a) Documentos particulares
- Recibos, Proposta com aceite, E-mails, Cartas de cobrança
b) Documentos públicos
- Escrituras públicas, títulos judiciais
c) Impostos
- IPTU
- ITR
- CND
- Contribuições condominiais
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6. Usucapião extrajudicial
6.1. Do título de posse
d) Ata(o) notarial
- Será instrumento pré-processual.
- A identidade, a declaração de posse, ou atos que não sejam
sujeitos a fé pública, poderão ser qualificados pelo Registro de
Imóveis.
- Como haverá a audiência pelo RI, haveria necessidade da
ata feita pelo Tabelião de Notas?
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6. Usucapião extrajudicial
6.2. Da certidão de propriedade do imóvel usucapiendo e dos
confrontantes
a) Transcrição ou matrícula
b) Títulos de vínculo jurídico
- Títulos translativos
- Títulos que onerem o imóvel (CCV, Procuração em causa
própria ou Mandato em causa própria, cessões de direitos, etc)
- Títulos judiciais (separação, inventário etc)
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6. Usucapião extrajudicial
6.2. Da certidão de propriedade do imóvel usucapiendo e dos
confrontantes
c) Planta e memorial descritivo
- Assinado por profissional habilitado
- Anotação de responsabilidade técnica
- Assinatura dos titulares de direitos reais
- Assinatura dos titulares de outros direitos
Obs: DISPENSADA A PLANTA QUANDO O IMÓVEL FOR EM
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
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6. Usucapião extrajudicial
6.2. Da certidão de propriedade do imóvel usucapiendo e dos
confrontantes
c) Planta e memorial descritivo
Obs: Será possível usucapir imóvel rural menor que a fração
mínima de parcelamento (fmp)?
Obs: Será possível usucapir imóvel com restrições
urbanísticas?
Obs: Poderia haver como objeto de usucapião, outros direitos
reais?
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6. Usucapião extrajudicial
6.3. Das certidões NEGATIVAS de feitos ajuizados
a) Feitos ajuizados estaduais
- Ações cíveis
b) Feitos ajuizados federais
- Ações cíveis
- Ações fiscais
c) Feitos ajuizados trabalhistas*
d) CNDT*
e) Certidão Negativa de Indisponibilidade*
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6. Usucapião extrajudicial
6.4. Do procedimento registral
1º) Requerimento
1.1. Será exigível o reconhecimento de firma?
1.2. A procuração do advogado será obrigatória?
1.3. Quais serão os elementos do requerimento? Será simples,
ou deverá ser espelhada no modelo judicial?
1.4. Se no requerimento houver a assinatura do advogado, é
possível suprimir a exigência da procuração, em analogia do
procedimentos da Lei 11.441/07 (Separações, Divórcios e
Inventários Extrajudiciais)?
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6. Usucapião extrajudicial
6.4. Do procedimento registral
2º) Base de cálculo
No requerimento deverá constar o valor do bem usucapiendo.
Obs: Poderá haver impugnação de valor pelo RI?
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6. Usucapião extrajudicial
6.4. Do procedimento registral
3º) Prenotação (art. 174 e 221, L. 6.015/73)
A prenotação do título na serventia imobiliária gera
preferência (arts. 182, 183 e 205, L. 6.015/73) contra
direitos reais contraditórios advindos de outros títulos.
Ler art. 12, L. 6.015/73
Prov. 58/89, Tomo II, Cap. XX, item 26.4. Nenhuma exigência
fiscal, ou dúvida, obstará a apresentação de um título e o seu
lançamento no Protocolo, com o respectivo número de ordem,
salvo o depósito prévio de emolumentos, nas hipóteses em
que há incidência deste.
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6. Usucapião extrajudicial
6.4. Do procedimento registral
4º) Autuação – suspensão do prazo da prenotação
5º) Qualificação
a) prazo legal: 30 dias (art. 188, L. 6.015/73)
b) prazo normativo: 10 dias (item 43, Cap. XX, Tomo II, Prov.
58/89)
43. O prazo para exame, qualificação e devolução do título,
com exigências ou registro, será de 10 (dez) dias, contados da
data em que ingressou na serventia.
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6. Usucapião extrajudicial
6.4. Do procedimento registral
5º) Qualificação
c) Prazo excepcional: 20 dias (item 43.3, Cap. XX, Tomo II, Prov. 58/89)
43.3. Caso ocorram dificuldades na qualificação registral em razão da
complexidade, novidade da matéria, ou volume de títulos apresentados
em um mesmo dia, o prazo poderá ser prorrogado, somente por uma vez,
até o máximo de 10 (dez) dias, desde que emitida pelo Oficial nota escrita
e fundamentada a ser arquivada, microfilmada ou digitalizada com a
documentação de cada título.
43.4. As disposições acima não se aplicam às hipóteses de prazos previstos
em lei ou decisão judicial.
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6. Usucapião extrajudicial
6.4. Do procedimento registral
5º) Qualificação (limites da independência jurídica)
Ex: Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação
registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna
imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade
formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da
decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem
e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização
instrumental" (Ap. Cível nº 031881-0/1).
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6. Usucapião extrajudicial
6.4. Do procedimento registral
6º) Notificações dos entes públicos (§3º)
a) Notificação pessoal (Cartório de Títulos e Documentos)
b) Notificação pelo correio com AR
c) Prazo para resposta: 15 dias
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6. Usucapião extrajudicial
6.4. Do procedimento registral
7º) Notificações dos titulares de direitos reais do imóvel
usucapiendo (§2º, art. 216-A, LRP)
a) Notificação pessoal pelo REGISTRADOR COMPETENTE (RI)
b) Notificação pelo correio com AR
c) Prazo para resposta: 15 dias
d) Efeito: Discordância*
* VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM LEGALIZADO
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6. Usucapião extrajudicial
6.4. Do procedimento registral
8º) Notificações dos confinantes (§2º, art. 216-A, LRP)
NCPC - Art. 246, § 3o Na ação de usucapião de imóvel, os
confinantes serão citados pessoalmente, exceto quando tiver
por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, caso
em que tal citação é dispensada.
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6. Usucapião extrajudicial
6.4. Do procedimento registral
9º) Publicação do edital para terceiros interessados (§4º, art.
216-A, LRP)
a) Jornal de grande circulação
b) 15 (quinze) dias para manifestação
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6. Usucapião extrajudicial
6.4. Do procedimento registral
10º) Realização de diligências (§5º, art. 216-A, LRP)
a) Hipótese: Eventual dúvida do registrador imobiliário
b) Procedimento:
b.1. Exigência de saneamento da dúvida pelo interessado
b.2. Saneamento da dúvida pelo próprio Oficial do Registro de
Imóveis
b.3. Possibilidade de haver audiência com o Oficial
b.4. Possibilidade de haver a gravação da audiência
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6. Usucapião extrajudicial
6.4. Do procedimento registral
11º) Impugnação do pedido (§10, art. 216-A, LRP)
a) Titulares de direitos reais
b) Titulares de outros direitos
c) Entes públicos
d) Terceiros interessados
1º Procedimento: Tentativa de conciliação pelo RI (item 418,
Cap. XX, Tomo II, Prov. CGJ/SP 58/89)
2º Procedimento: Remessa ao juiz corregedor
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6. Usucapião extrajudicial
6.4. Do procedimento registral
12º) Após o edital e diligências (§6º, art. 216-A, LRP)
a) Deferimento do pedido: Registra-se a USUCAPIÃO
b) Indeferimento do pedido (§8º, art. 216-A, LRP):
b.1. Suscitação de dúvida (§7º, art. 216-A, LRP)
Procedimento do art. 198 a 204, L. 6.015/73
b.2. Propositura de ação judicial (§9º, art. 216-A, LRP)
Procedimento dos arts. 246 e 259, NCPC.
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6. Usucapião extrajudicial
6.5. Do parecer do MP
NCPC - Art. 178. O Ministério Público será intimado para, no
prazo de 30 (trinta) dias, intervir como fiscal da ordem jurídica
nas hipóteses previstas em lei ou na Constituição Federal e nos
processos que envolvam:
I - interesse público ou social;
II – (...);
III – (...).
Obs: Será intimado de todos os atos do processo (art. 179, NCPC)
Obs: Terá prazo em dobro (art. 180, NCPC)
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OBRIGADO
Contato:
[email protected]
Facebook: Marcus Vinicius Kikunaga
www.kikunaga.adv.br