Buenos Aires, 6 de junio de 2007.- 2768/00 VISTO:

Buenos Aires, 6 de junio de 2007.-
VISTO:
Las actuaciones nros. 2768/00 y 5773/02 y el Informe de
Situación: Operatoria “Terreno, Proyecto, Construcción y
Financiamiento Compartido”, Licitación Pública nº 17/93 elaborado
por la Oficina de Derechos a la Vivienda de esta Defensoría del
Pueblo, que forma parte integrante de la presente.
Y CONSIDERANDO QUE:
En el marco de las Leyes nros. 17.174,
21.581 y 24.130, la ex Comisión Municipal de la Vivienda (ex C.M.V.)
promovió operatorias que pretendían resolver de manera rápida y
eficaz el déficit habitacional de la Ciudad, optimizando el uso de los
recursos disponibles e incorporando la experiencia y capacidad
creadora y de gestión de Asociaciones Mutuales y/o Cooperativas, a
través de sistemas de financiamiento que canalizando el ahorro
genuino, alentaran la producción de viviendas.
A tal fin, se desarrolló en la década del ‘90
una operatoria de licitación de obras con el objetivo de satisfacer la
demanda de una amplia franja poblacional que no calificaba para las
exigencias de crédito requeridas por el sector privado de la economía.
Operatoria “Terreno,
Compartido” dirigido
Constructoras.
En ese marco, la ex C.M.V. desarrolló la
Proyecto, Construcción y Financiamiento
a Cooperativas vinculadas a Empresas
Sin embargo, esta Defensoría del Pueblo ha
podido comprobar que la operatoria no alcanzó los fines propuestos. Al
efecto se ha determinado la existencia de graves irregularidades y
anomalías que afectan a los propietarios de las viviendas adquiridas a
través de esta modalidad.
Para el abordaje y resolución de esta
problemática, el Poder Ejecutivo local dictó, oportunamente, la
Resolución nº 768/SS/02, de fecha 22 de noviembre de 2002, a través
de la cual se resolvió la suspensión de la rúbrica de boletos de
compraventa, el dictado de actos administrativos de adjudicación de
unidades, como así también la firma de escrituras traslativas de
1
dominio vinculadas con la licitación cuestionada. Por dicha Resolución
la administración dispuso también la suspensión del pago de las
cuotas comprometidas por los propietarios a favor de la ex C.M.V.
Por su parte, la Legislatura de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires sancionó la Ley nº 1056, con fecha 28 de
agosto de 2003, que establece diversas medidas enderezadas a
regularizar las anormalidades que afectan a los adquirentes de
unidades en el marco de la licitación referenciada. Las prescripciones
de esta norma legal sólo se cumplimentaron de modo parcial. Es así
que, tres años después, con fecha 23 de agosto de 2006, el Cuerpo
Legislativo local sancionó una nueva norma legal -Ley nº 2033- con el
objeto de crear un Registro -en el marco del Instituto de Vivienda de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires (I.V.C.)- destinado a inscribir a los
beneficiarios de la Ley nº 1056 que resulten deudores de las
cooperativas de viviendas. La norma prescribía, asimismo, que el
I.V.C. arbitre acciones destinadas a facilitar acuerdos para la
cancelación de las deudas pendientes con las cooperativas. Estas
prescripciones legales tampoco fueron cumplimentadas, por lo que,
con fecha 14 de diciembre de 2006, la Legislatura de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires sancionó el Proyecto de Ley nº 2258 que
resultó posteriormente vetado por el Ejecutivo local, por Decreto nº
107/07.
De lo expuesto se desprende que, pese a
las diversas intervenciones del Poder Ejecutivo y del Cuerpo
Legislativo local las situaciones derivadas de la anómala ejecución de
la operatoria analizada no han sido debidamente resueltas, pese a que
ya ha transcurrido más de un lustro desde la denuncia pertinente.
POR TODO ELLO:
LA DEFENSORIA DEL PUEBLO
DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES
RESUELVE:
1) Poner el Informe de Situación: Operatoria “Terreno, Proyecto,
Construcción y Financiamiento Compartido”, Licitación Pública nº
17/93, que forma parte integrante de la presente, en conocimiento del
señor Presidente del Instituto de Vivienda de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, arquitecto Claudio Freidin, y del señor Presidente de la
Comisión de Vivienda de la Legislatura de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, señor Marcelo Meis, a los efectos que pudieran
corresponder.
2
2) Fijar en 20 días el plazo previsto en el art. 36 de la Ley nº 3 de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires.1
3) Notificar, registrar, reservar en el Area para su seguimiento, y
oportunamente, archivar.
Código 422
viv/sp/mag
gv/D/LDS
RESOLUCION Nº 1760/07
1
Ley nº 3, art. 36º: Con motivo de sus investigaciones, el Defensor o Defensora del Pueblo puede formular advertencias,
recomendaciones, recordatorios de los deberes de los funcionarios, y propuestas para la adopción de nuevas medidas.
Las recomendaciones no son vinculantes, pero si dentro del plazo fijado la autoridad administrativa afectada no produce
una medida adecuada, o no informa de las razones que estime para no adoptarla, el Defensor o Defensora del Pueblo
puede poner en conocimiento del ministro o secretario del área, o de la máxima autoridad de la entidad involucrada, los
antecedentes del asunto y las recomendaciones propuestas.
Si tampoco así obtiene una justificación adecuada, debe incluir tal asunto en su informe anual o especial a la Legislatura,
con mención de los nombres de las autoridades o funcionarios que hayan adoptado tal actitud.
3
INFORME DE SITUACION OPERATORIA
“TERRENO, PROYECTO, CONSTRUCCION Y FINANCIAMIENTO
COMPARTIDO”: LICITACION PUBLICA Nº 17/93
1.- Antecedentes de la Operatoria “Terreno, Proyecto, Construcción y
Financiamiento Compartido”.
En el marco de las Leyes nros. 17.174, 21.581 y
24.130, en el año 1993 la ex C.M.V. desarrolló la operatoria “Terreno, Proyecto,
Construcción y Financiamiento Compartido” dirigido a Cooperativas vinculadas a
Empresas Constructoras. Por Resolución nº 354/SS/93 -de fecha 11 de junio de
1993- se aprobaron los tres pliegos pertinentes a dicha operatoria: a) El Pliego de
Condiciones Generales (P.C.G.) que rigió los llamados a Licitación destinados a la
“Licitación de obras, con provisión de terreno, proyecto, construcción y
financiamiento compartido” (Anexo 1); b) El Pliego de Condiciones Particulares
(P.C.P.) y Anexos que rigió el llamado a licitación para Cooperativas de Viviendas
vinculadas a empresas constructoras con provisión de terreno, proyecto y
construcción y financiamiento compartido (Anexo 2); y c) El Pliego de
“Especificaciones Técnicas Generales” destinado a todas las licitaciones para
construcción de viviendas en sus distintas modalidades.
El pliego de condiciones generales y particulares de la
Licitación Pública nº 17/93 establecía que se llamaba a licitación pública de
terreno, proyecto y construcción con financiamiento compartido para la
construcción de 40 a 70 viviendas por oferta, individuales o colectivas, en
unidades de 1, 2 y 3 dormitorios. La ex Subsecretaría de la ex C.M.V. efectuó el
llamado a licitación pública destinado a Cooperativas de Vivienda vinculadas a
empresas constructoras, con provisión de terreno, proyecto, construcción y
financiamiento compartido, por un total de hasta 800 unidades de vivienda.
Con fecha 21 de octubre de 1993, se efectuó la
apertura de la Licitación Pública nº 17/93. Por Resolución nº 128/SS/94, de fecha
3 de febrero de 1994, la ex Subsecretaría ratificó el dictamen de la Comisión de
Preadjudicaciones por el que, previa evaluación de los antecedentes empresarios,
capacidad económica, experiencia de los oferentes, antecedentes de las
cooperativas, proyectos ofertados y ofertas económicas, se aconsejó la
adjudicación de las obras referidas a determinadas Cooperativas y Empresas.
Esta Resolución fue ratificada en todos sus términos por el Directorio de la ex
C.M.V., mediante Acta nº 1457, que resolvió adjudicar las obras a las entidades y
empresas que se detallan a continuación:
1. Oferta 1 (B):
Cooperativa Poder Legislativo - Empresa Baubeton
62 viviendas en Carlos Calvo 3248
Monto total financiado:
$2.301.000,00
Coop. 20,10%
$ 462.501,00
4
FO.NA.VI. 79,90%
$1.838.499,00
2. Oferta 11:
Cooperativa Grand Bourg - Empresa Infico
44 viviendas en Avda. Avellaneda 4040
Monto total financiado:
$2.155.389,00
Coop. 10%
$ 215.538,90
FO.NA.VI. 90%
$1.939.850,10
3. Oferta 6:
Cooperativa Codepro - Empresa Lanusse - Criba
47 viviendas en Moreno 1928
Monto total financiado:
$1.689.800,00
Coop. 10%
$ 168.980,00
FO.NA.VI. 90%
$1.520.820,00
4. Oferta 5:
Cooperativa Grand Bourg - Empresa Infico
64 viviendas en Avda. Gaona 1422 /
Cucha Cucha 1077
Monto total financiado:
$2.945.250,76
Coop. 10%
$ 294.525,08
FO.NA.VI. 90%
$2.650.725,68
5. Oferta 1 (A):
Baubeton
Cooperativa Poder Legislativo - Empresa
52 viviendas en Avda. Independencia 3758
Monto total financiado:
$2.191.000,00
Coop. 15%
$ 328.650,00
FO.NA.VI. 85%
$1.862.350,00
6. Oferta 14:
Vivian
7. Oferta 8:
Cooperativa Reconstrucción Municipal - Empresa
70 viviendas en Belaustegui 2760
Monto total financiado:
$2.847.200,00
Coop. 15%
$ 427.080,00
FO.NA.VI. 85%
$2.420.120,00
Cooperativa Villa Luro - Empresa Lanusse
41 viviendas en Bilbao 2341
Monto total financiado:
$1.365.700,00
Coop. 10%
$ 136.570,00
FO.NA.VI. 90%
$1.229.130,00
8. Oferta 4:
Cooperativa Mayo Hogar - Empresa Servente
48 viviendas en Jaramillo 2324
Monto total financiado:
$1.780.800,00
Coop. 10%
$ 178.080,00
FO.NA.VI. 90%
$1.602.720,00
9. Oferta 3 (A):
Cooperativa Gral. Mosconi - Empresa Coviesa
5
48 viviendas en Chile 2529
Monto total financiado:
$1.841.600,00
Coop. 10%
$ 184.160,00
FO.NA.VI. 90%
$1.657.440,00
10. Oferta 3 (B):
Cooperativa Mayo Hogar - Empresa Servente
70 viviendas en Avda. Emilio Castro 4948
Monto total financiado:
$2.428.700,00
Coop. 10%
$ 242.870,00
FO.NA.VI. 90%
$2.185.830,00
11. Oferta 2:
Cooperativa 6 de Julio - Empresa Vidogar
44 viviendas en José Bonifacio 750
Monto total financiado:
$1.452.000,00
Coop. 10%
$ 145.200,00
FO.NA.VI. 90%
$1.306.800,00
12. Oferta 10:
Cooperativa Covendiar - Empresa Topsa
40 viviendas en Sánchez de Loria 2103
Monto total financiado:
$1.160.000,00
Coop. 10%
$ 116.000,00
FO.NA.VI. 90%
$1.044.000,00
13. Oferta 7:
Cooperativa Amaui - Empresa Maronese
53 viviendas en Bilbao 2329
Monto total financiado:
$2.037.000,00
Coop. 10%
$ 203.700,00
FO.NA.VI. 90%
$1.833.300,00
14. Oferta 12:
Cooperativa Subterráneos Bs. As. - Empresa Riva
70 viviendas en Escalada e/ Avdas. Cnel. Roca y
F. Fernández de la Cruz
Monto total financiado:
$3.013.500,00
Coop. 10%
$ 301.350,00
FO.NA.VI. 90%
$2.712.150,00
15. Oferta 13:
Cooperativa Subterráneos Bs. As. - Empresa Riva
70 viviendas en Escalada e/ Avdas. Cnel. Roca y
F. Fernández de la Cruz
Monto total financiado:
$3.013.500,00
Coop. 10%
$ 301.350,00
FO.NA.VI. 90%
$2.712.150,00
6
Las entidades debían realizar una oferta de terreno,
proyecto y construcción de las unidades habitacionales y optar por un porcentaje
en la financiación del emprendimiento.
El Pliego de Condiciones Particulares de la licitación en
análisis contempló como montos máximos financiables para viviendas colectivas
de planta baja y más de tres pisos altos, categoría N.C. los siguientes valores:
Vivienda de 1 dormitorio
Vivienda de 2 dormitorios
Vivienda de 3 dormitorios
$29.000.$37.100.$49.000.-
Los montos referidos correspondían al rubro “viviendas”
exclusivamente y determinaban los límites o topes que, por todo concepto, destinó
la ex C.M.V. para el financiamiento de unidades de categoría “común”2.
Atento que la operatoria en estudio contempló el
financiamiento compartido, las cooperativas y/o mutuales oferentes debían optar
por un porcentaje de participación en el financiamiento de los emprendimientos
(relación porcentual con el monto total) que según la normativa que rigió la
operatoria podía oscilar entre un 10% y hasta un 40% de dichos valores máximos.
De las 15 obras adjudicadas, en 12 de ellas el
porcentaje de participación de las entidades en la financiación fue de un 10%
(quedando por cuenta de la ex C.M.V. la financiación del 90%). De las tres
adjudicaciones restantes, la Cooperativa Poder Legislativo tuvo una participación
en la financiación de la obra de Carlos Calvo 3248 de un 20% y de un 15% en la
obra adjudicada en la Avda. Independencia 3758. Por último, la Cooperativa
Reconstrucción Municipal tuvo una participación de un 15% de la financiación del
emprendimiento de la calle Belaustegui 2760.
2.- Resolución nº 5130/02 de esta Defensoría del Pueblo.
Se recibieron diversas denuncias incoadas por un
conjunto de propietarios de los inmuebles sitos en Avda. Gaona 1432, Cucha
Cucha 1077, y Avda. Avellaneda 4040, de esta Ciudad, que motivaron el dictado
de la Resolución citada.
Los propietarios denunciaron vicios de obra,
irregularidades en los planos y en las adjudicaciones y sobrevaluación de las
unidades habitacionales.
En el marco de dichas denuncias, se llevó a cabo una
investigación a partir de la cual se determinó la existencia de graves
2
Circular sin consulta nº 1. Art. 2.1.2 del P.C.P.
7
irregularidades y anomalías -en perjuicio de los supuestos beneficiarios y del
erario público- en la ejecución de la operatoria “Terreno, Proyecto, Construcción y
Financiamiento Compartido” dirigido a Cooperativas vinculadas a Empresas
Constructoras, que ejecutó la ex C.M.V. en el marco de la Licitación Pública nº
17/93.
De los considerandos de la Resolución nº 5130/02
surgen los antecedentes y la finalidad de la operatoria, que se enderezaba a
resolver el déficit de vivienda de sectores de recursos medios y medios bajos,
poniendo a su alcance unidades habitacionales de similares características a las
que se ofrecen en el mercado privado, pero a precios más accesibles y con una
financiación acorde a las necesidades del sector al que iba dirigido.
En la citada Resolución se detallaron claramente las
irregularidades detectadas en la ejecución de la operatoria cuestionada y que se
exponen resumidamente a continuación:
* Estado de entrega de las viviendas: los informes técnicos
realizados dan cuenta de algunas de las principales falencias e irregularidades
que presentaron los inmuebles desde los primeros meses de ser habitados como
ser: la falta de aislamiento térmico e hidrófugo en las paredes exteriores, vigas y
columnas que trajo aparejado como consecuencia humedad y deterioro total de
paredes tanto en las unidades como en los pasillos y escaleras; la mala
construcción de las terrazas produjo levantamiento de baldosas, filtraciones,
destrucción casi total de unidades del último piso y filtraciones en pisos inferiores;
la mala calidad de los componentes de ascensores que produjo un alto riesgo en
el uso; la falta de concordancia entre los planos, escrituras, reglamentos y la
realidad, tanto con las dimensiones de las unidades como con la designación del
destino de los espacios obteniendo como consecuencia el cálculo erróneo en la
determinación del costo final por unidad, defectuosa registración de los planos
catastrales, que derivó en el cobro erróneo de tasas e impuestos; imposibilidad de
dar destino a los espacios; y por último, la mala calidad de elementos internos
tales como cocinas, mesadas, puertas de placards, entre otras cosas.
* Adjudicación de ofertas: por Acta nº 1457, del día 11 de marzo de
1994, el Directorio de la ex C.M.V. resolvió adjudicar las obras a diversas
entidades de bien público. Sin embargo, algunas de las cooperativas adjudicadas
cedieron posteriormente sus derechos a otras entidades o efectuaron convenios
de colaboración que determinaron la concentración del 50% de la operatoria en
una sola cooperativa, con la consiguiente violación de la normativa vigente. Ello en
virtud de que del pliego licitatorio surgía expresamente la prohibición de adjudicar
más de dos ofertas a una misma cooperativa y/o empresa y que el contrato no
podría ser cedido, total ni parcialmente, salvo previa conformidad debidamente
formalizada en la ex C.M.V.
De la investigación realizada y la documentación tenida
a la vista, se verificó que la Cooperativa Mayo realizó las operaciones
8
correspondientes a la venta de por lo menos siete de las ofertas del Proyecto
“Terreno, Proyecto y Construcción”.
* Determinación del precio a abonar por los adjudicatarios y el
real precio de venta de las unidades: la normativa vigente estipulaba que el
precio de venta definitivo sería el correspondiente al mes en que ésta se realice y
el que resulte de sumar la totalidad de los importes abonados en concepto de
certificación de obra, incluidos los honorarios profesionales y otros gastos
específicos y los costos de redes de instalaciones de uso exclusivo de cada
programa actualizados desde la fecha de cada certificación y hasta el mes de
marzo de 1991 en función de la variación de precios establecida en el Contrato de
Construcción para cada Conjunto Habitacional, más el valor de la tierra
actualizado con el Indice de Precios Mayoristas Nivel General, no debiendo
superar este último el 10% del monto de obra actualizado. La suma resultante
sería prorrateada por la superficie propia de cada vivienda.
El precio de venta y valor por metro cuadrado final de
las unidades según tipología no se determinó específicamente en la
documentación licitatoria a pesar de que expresamente la Resolución nº 155 del
FO.NA.VI. estipulaba que el mismo debía consignarse en el Convenio suscripto
entre las Entidades y el Organismo Ejecutor.
Asimismo, el precio de venta de las viviendas se
integró, según surge de los convenios de adhesión suscriptos con los asociados,
con el costo de realización de mejoras y/o completamiento en la construcción que
superaría el precio base financiado por la ex C.M.V.
Sin embargo, los vecinos de los complejos
habitacionales denunciaron la inexistencia de las mejoras referenciadas, denuncia
que coincidió con las actas de entrega de la posesión de los inmuebles y los
informes técnicos realizados por los propietarios.
Las entidades nunca presentaron a la ex C.M.V. un
detalle de las obras complementarias y/o mejoras a ejecutar en las viviendas por
su exclusivo cargo, como así tampoco de la magnitud de las inversiones a aportar
por dicho concepto.
Tampoco la ex C.M.V. verificó la existencia y estado de
estas supuestas mejoras, no las aprobó ni realizó la recepción definitiva de las
mismas.
En relación a lo expuesto, la Resolución nº 155 estipula
en su art. 15º que en las propuestas, las entidades debían detallar las inversiones
en terreno, obras complementarias y toda otra erogación a ser afrontada por los
grupos familiares postulantes, aunque los mismos no sean computables para la
determinación del aporte financiero FO.NA.VI., agregando que debía asimismo
9
consignarse el importe a percibir por la Entidad Promotora en concepto de gastos
de administración, el que no podía superar el tres por ciento.
Las entidades nunca dieron cumplimiento a su
obligación legal, y tampoco se advierte que la administración se lo haya exigido.
De hecho la omisión de exigencia de esta información en el pliego licitatorio, así
como de la determinación del precio final de venta resultaron una condición
necesaria para la producción de la estafa perpetrada contra los damnificados.
Esta deliberada omisión de la administración resultó
una grave anomalía y una condición necesaria para que no se alcance el fin de
interés público tutelado por la norma, determinando el desvío de la finalidad
perseguida con su dictado.
Las entidades sin fines de lucro conjuntamente con la
ex C.M.V., vendieron estas viviendas sociales a valores usurarios que duplicaron
holgadamente el costo real de las mismas. Esta sobrevaluación fue apropiada por
las supuestas entidades de bien público que percibieron, en consecuencia,
importantes ganancias por su participación en la operatoria, resultando indirectas
beneficiarias de un subsidio estatal en desmedro de los grupos familiares
necesitados.
* Condiciones de financiamiento: las condiciones de
financiamiento a los adjudicatarios fueron establecidas a través de la circular sin
consulta nº 1, punto 7, que integra la documentación licitatoria. La ex C.M.V. se
obligaba a financiar a los adjudicatarios un monto igual al aporte que ese
organismo efectuaría para la ejecución de las viviendas.
El financiamiento se efectuaría en plazos de 15, 20 o 25
años, a una tasa de interés de hasta el 6% anual sobre saldos, según los ingresos
del grupo familiar. En este sentido, la cuota de amortización no podía afectar más
del 20% del ingreso neto mensual familiar.
Por su parte el aporte a realizar por la Cooperativa sería
computado como Ahorro Previo de los adjudicatarios.
Los vecinos denunciaron que las viviendas les fueron
ofrecidas a la venta con amplias facilidades de pago, sin que ello signifique
alteraciones en la calidad de terminación de cada unidad de vivienda y contando
para ello con el respaldo de un organismo oficial como la ex C.M.V. Entre las
condiciones pautadas con los adjudicatarios se ofrecía una financiación acorde a
los ingresos del grupo familiar, a una tasa de interés máxima del 6% anual sobre
saldos y totalmente en pesos. Asimismo se les garantizó a los adjudicatarios que
el pago de las cuotas de amortización correspondientes a la financiación realizada
por la ex C.M.V. comenzaría una vez cancelados los aportes a realizar a las
entidades.
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Sin embargo, se verificó el incumplimiento de las
condiciones pautadas, fijándose condiciones de financiamiento que se encuentran
reñidas con la finalidad de bien público que perseguía la operatoria. Las
cooperativas financiaron las viviendas en moneda extranjera y a una tasa de
interés de un 12% anual, propio de una entidad financiera y no del 6% como se
había prometido a los adjudicatarios.
Tampoco se dio cumplimiento al compromiso de
cancelación de cuotas en forma escalonada ya que los adjudicatarios se vieron
obligados a abonar en forma conjunta las cuotas a la ex C.M.V. y a las
cooperativas.
Como consecuencia del dictado de la Resolución nº
5130/02, la ex C.M.V. dictó la Resolución nº 768/SS/02 de fecha 22 de noviembre
de 2002, a través de la cual resolvió la suspensión de la rúbrica de boletos de
compraventa, el dictado de actos administrativos de adjudicación, como así
también la firma de escrituras traslativas de dominio vinculadas a la Licitación
Pública nº 17/93 y la suspensión del pago de las cuotas comprometidas por los
propietarios a favor de la ex C.M.V., cuyos vencimientos acaecieran durante la
vigencia de la Resolución. Según reza el art. 3º de dicho acto, las suspensiones
que se dicten deberían ser comunicadas a la Procuración General de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, a efectos de que la Justicia competente se expida en
cuanto a su confirmación.
Sin embargo, el dictado del acto administrativo de
suspensión del pago de cuotas, fue supeditado por la ex C.M.V. a la previa
solicitud de los particulares, a quienes la administración les impuso la carga de
alegar y, en la medida de sus posibilidades acreditar, los fundamentos de sus
requerimientos.
En virtud de lo precedentemente expuesto, esta
Defensoría del Pueblo dictó una nueva Resolución nº 2194/03 por la cual se
recomendó al entonces Subsecretario, a cargo de la ex C.M.V., que disponga el
dictado del acto administrativo que suspenda la obligatoriedad del pago de las
cuotas comprometidas por los propietarios de las viviendas construidas en el
marco de la Licitación Pública nº 17/93.
Todo ello, teniendo en cuenta que resulta a todas luces
innecesario, superfluo y agravante para los damnificados la carga impuesta por
esa administración de “alegar y en la medida de sus posibilidades acreditar los
fundamentos de su requerimiento”.
3.- Informe de la Auditoría General de la Ciudad de Buenos Aires
(Proyecto nº 1-03-24).
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La Auditoría General de la Ciudad de Buenos Aires
procedió a dar inicio a una auditoría sobre la Gestión de Créditos en el ámbito de
la ex C.M.V. debido a que la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
solicitó la realización de un Examen Especial. Esta solicitud tuvo su origen en la
tramitación del Expediente nº 47.679/2003 “Resolución nº 99/2003 sobre Auditoría
Especial respecto operatorias Terreno, Proyecto, Construcción y Financiamiento
Compartido incluida en la Licitación Pública 17/93”.
El objeto de la misma fue examinar los procedimientos
legales, administrativos y técnicos vinculados a la gestión de la operatoria
mencionada. En particular, el informe establece lo siguiente:
* Precio de Venta y porcentaje de participación: la Resolución nº
155 en su art. 2º expresa que la asistencia financiera a otorgar cubrirá
parcialmente las erogaciones originadas por las obras de vivienda y/o
infraestructura; la misma consistirá en un porcentaje no superior al 90% ni inferior
al 60% del precio de venta por unidad asistida sin considerar el valor del terreno.
En cambio en el P.C.G. punto 1.3.3.2 se expresa que
“2) porcentaje de participación de la cooperativa en el financiamiento de las
viviendas. El mismo no será superior al 10% ni superior al 40% del precio tope
establecido en el P.C.P. (punto 2.1.2)”.
Como se ve, la diferencia es sustancial ya que en la
Resolución se prevé una financiación sobre el precio de venta, mientras el pliego
hace referencia al precio tope financiable por la ex C.M.V. De este modo se
posibilitó que las ofertas no consignaran el precio de venta de las unidades,
hecho que se agrava aún más con el dictado de las circulares con consulta
nros. 5 y 7.
* Ejecución de obra. Responsabilidad: la Resolución nº 155 en su
art. 3º le asigna exclusiva responsabilidad a las entidades promotoras
(cooperativas) respecto de la ejecución de las obras en tiempo y forma, fijando
para los organismos ejecutores (ex C.M.V.) la mera intervención de una asistencia
financiera parcial.
En cambio de la lectura de los pliegos surge con
claridad que el comitente fue la ex C.M.V. y, en consecuencia, responsable por la
ejecución de las obras; por lo tanto las cooperativas y las empresas constructoras
no asumen obligaciones ante los adquirentes ni por evicción, ni por vicios
redhibitorios, ni por vicios ocultos que no tengan entidad para ser redhibitorios ni
por los aparentes. Por ende, todas estas obligaciones son asumidas por la ex
C.M.V.
* Precio de venta - Determinación del monto a pagar por los
compradores: los pliegos de la operatoria no determinan el precio de venta. Es
en la Circular sin Consulta nº 1, punto 7, inc. A, donde encontramos que “el precio
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de venta se determinará de acuerdo con lo establecido en la Resolución nº
454/SS/93”. Dicha norma fue reemplazada por la Resolución nº 538/SS/93 que
estableció la forma de cálculo de los precios de venta de las viviendas construidas
con fondos FO.NA.VI. e inspirada en el art. 12º de la Ley nº 21.581, la cual en su
parte pertinente, art. 2º dice que: “el precio de venta definitivo será el que
corresponda al mes en que ésta se realice y será el que resulte de sumar la
totalidad de los importes abonados en concepto de certificación de obra incluidos
los honorarios profesionales y otros gastos específicos y los costos de redes de
instalaciones de uso exclusivo de cada programa... actualizados desde la fecha de
cada certificación y hasta marzo de 1991 en función de la variación de precios
establecida en el Contrato de Construcción para cada conjunto habitacional más el
valor de la tierra actualizado con el índice de Precios Mayoristas Nivel General, no
debiendo superar este último el 10% del monto de la obra actualizado. La suma
resultante será prorrateada por la superficie propia de cada vivienda”.
Esta limitación referida al valor de la tierra que
estipulaba la Resolución nº 538/SS/93 fue dejada sin efecto en la Circular sin
Consulta nº 7 al sostener que: “Para la presente licitación de obra con provisión de
terreno, proyecto, construcción y financiamiento compartido, destinada a
cooperativas y/o mutuales vinculadas con empresas constructoras la limitación del
10% indicada en el art. 2º de la Res. nº 538/SS/93, como incidencia máxima del
valor de la tierra en el monto total de la obra no es aplicable, debiéndose computar
a los efectos de la determinación del precio de venta definitivo el precio real de la
tierra”.
La citada Circular nº 7 deja sin efecto la limitación
prevista en la Resolución nº 538/SS/93 sin expresar los fundamentos de la
decisión; permitió así apartarse de los usos y costumbres que estipulan entre el
10% y el 15% la incidencia del precio del terreno respecto de la obra, lo que
posibilitaba incrementar sensiblemente el precio de venta de las unidades; esto se
agrava ante la falta de constancias que acrediten que la ex C.M.V. hubiera tasado
los terrenos para verificar si los valores consignados por las cooperativas se
ajustaban a los precios de mercado.
De este modo se habilitó a las entidades prestadoras
(cooperativas) el traslado total del costo del terreno al precio final de las Unidades
Funcionales que en 3 (Carlos Calvo, Avda. Gaona y Cucha Cucha e Avda.
Independencia) de los 6 casos que conformaron la muestra, era ampliamente
superior al 10% estipulado (17,85%, 23,62% y 23,77%).
En síntesis, afirmó la Auditoría General de la Ciudad de
Buenos Aires que los pliegos no previeron que la oferta expresara el precio de
venta final que abonarían los adquirentes; que de las circulares surge que las
cooperativas incluirían en el mismo el valor real del terreno; que se las habilitó a
pactar privadamente el interés del monto financiado por ellas y el plazo de
financiación; que asimismo se les permitió efectuar mejoras, por tanto el valor de
13
venta de los inmuebles fue fijado por la cooperativa, sin intervención de la ex
C.M.V., todo ello en contrariedad de lo estipulado en la Resolución nº 155.
* Ejecución de obra: según el informe emitido por la Auditoría
General de la Ciudad de Buenos Aires, sólo en 2 de los 6 proyectos habitacionales
visitados, las Unidades Funcionales no evidencian patologías de construcción,
mostrando los mismos la utilización de mano de obra calificada.
La índole de las patologías detectadas en 4 de los 6
proyectos que sí presentan patologías (Avda. Independencia 3758, Carlos Calvo
3248, Avda. Avellaneda 4040 y Avda. Gaona 1422/Cucha Cucha 1077) y en las
correspondientes Unidades Funcionales visitadas hacen recomendable su
tratamiento generalizado ya que obedecen a cuestiones comunes y recurrentes.
La observación en detalle de los edificios evidencia la utilización de mano de obra
no calificada para la ejecución de los siguientes rubros: hormigón armado;
revoques; ladrillo visto; albañilería; carpintería metálica; carpintería de madera;
pisos; zócalos; pintura; yeso e instalación sanitaria.
En relación con las mejoras, el informe de auditoría
señala que de acuerdo a las características conceptuales de la operatoria, la ex
C.M.V. encomendaba una calidad constructiva designada N.C. -nivel comúnconforme a las especificaciones del FO.NA.VI. y por la cual financiaba en forma
parcial, en base a un precio tope establecido para cada tipología de U.F.
clasificada de acuerdo a la cantidad de dormitorios.
Esta operatoria, conceptualmente, posibilitaba a las
cooperativas introducir mejoras tanto en el nivel de terminación como en la calidad
y tecnología de los materiales componentes del edificio.
Las “mejoras” así introducidas respecto al N.C.
FO.NA.VI. eran trasladadas por la Cooperativa al precio final de la U.F. y sus
adherentes absorbían el costo final emergente, abonándolo según distintas
modalidades mediante anticipos, cuotas, refuerzos periódicos, etc.
Conforme surge de la documentación analizada, la
operatoria en los hechos, determinó que este concepto no se mantuviera, se
desvirtuara, en razón de que tanto las ofertas como las adjudicaciones y contratas
celebradas, se realizaron en base a niveles de terminación, calidad y tecnología
de los materiales componentes de los edificios diferentes de los estipulados por el
N.C. FO.NA.VI., conforme a las propuestas presentadas a la licitación y que fueron
abonados por la ex C.M.V. mediante los certificados de avance de obra
respectivos.
De la inspección ocular efectuada y en confrontación
con la documentación suministrada, en especial la propuesta adjudicada y
contratada, no se evidencian mejoras tanto en el nivel de terminación como en la
calidad y tecnología de los materiales componentes del edificio.
14
Las mejoras supuestamente introducidas por la
Cooperativa fueron en realidad las contratadas conforme surge de la adjudicación
y las pagadas por la ex C.M.V. a través de los certificados de avance de obra
respectivos.
Así, de la relación entre los costos y los precios de
venta por metro cuadrado, surgen sobreprecios no justificados por las
cooperativas, elevándose los mismos en los siguientes porcentuales:
Edificio
Costo x m2 Precio x m2 Incidencia
Avda. Gaona y Cucha Cucha
$148,55
$443,31 198,43%
Avda. Avellaneda
$181,03
$475,24 162,52%
Avda. Independencia
$174,41
$353,44 102,65%
Carlos Calvo
$172,36
$378,11 119,36%
Moreno
$150,77
$525,87 248,80%
Escalada
$93,84
$93,33
-0,54%
4.- Sumario Administrativo y denuncia penal.
A fin de dar cumplimiento a la recomendación efectuada
por esta Defensoría del Pueblo en el marco de la Resolución nº 5130/02, la
Procuración General de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires informó -por
Registro nº 9337-MGESyA-2002- que mediante la Resolución nº 1642-PG-2002 se
instruyó sumario a fin de investigar las presuntas anomalías referidas en la citada
recomendación. Asimismo, se informó que las Resoluciones nros. 1642-PG-2002
y 768/SS-2002 originaron en la Procuración General de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires el Expediente nº 57.132/02, Sumario nº 447.
Paralelamente, esta Defensoría del Pueblo efectuó ante
la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Criminal y Correccional la pertinente
denuncia a efectos que se instruya causa penal. La causa “Comisión Municipal de
la Vivienda s/ Defraudación” (Expediente nº 72.996/02) tramita por ante el Juzgado
de Instrucción nº 32, Secretaría nº 114, con intervención de la Fiscalía nº 38.
Según la información recolectada, en el marco de la
causa judicial la Fiscalía solicitó al Cuerpo de Tasadores Oficiales que indiquen en
cada caso cuál era el precio de venta por metro cuadrado al momento de la
entrega y la valuación de los terrenos sobre los cuales se efectuaron las
construcciones en todos los casos de los edificios construidos por la Licitación
Pública nº 17/93.
Asimismo, la Fiscalía solicitó que se designen peritos
ingenieros a fin que informe: a) si en la construcción de los edificios de la licitación
en cuestión se respetaron las medidas; b) la cantidad de viviendas que indicaba la
15
licitación, la cantidad que surge de los planos y la realmente construida; c) si se
respetó el destino de las unidades; d) otro detalle que pudiera surgir de la
inspección y que se realice un análisis del costo por metro cuadrado de cada uno
al momento de la ejecución.
Posteriormente, con fecha 6 de septiembre de 2004, la
Fiscalía interviniente resuelve solicitar al Cuerpo de Peritos Tasadores que
indiquen el actual estado de la pericia y que informen un plazo estimado de
conclusión. Asimismo, ordena librar cédulas a los peritos ingenieros designados
en la causa a fin que informen el estado actual de la pericia solicitada y presenten
a la brevedad el informe.
A fs. 528 de la causa judicial obra agregada la pericia
del edificio de Moreno 1928/34/42/44 donde se concluye que el costo por metro
cuadrado es de $710,48. Este costo no incluye alícuota del terreno, honorarios del
proyecto y dirección y toda utilidad que no sea beneficio habitual de la empresa.
La pericia del edificio de la calle Chile 2529/49 fija el
precio del metro cuadrado en $711,93 el cual no incluye el costo del terreno y de
la dirección. Asimismo, surge de la pericia que en los departamentos E que en el
plano no constaba la existencia de balcón, los dormitorios cuentan con menos
metros que los puestos en el plano y los placards son de un tamaño menor al
estándar.
La pericia realizada en el edificio ubicado en Carlos
Calvo 3248/62 fija el metro cuadrado en $620,97, sin contar el precio del terreno y
la dirección del proyecto.
Por último, y según la información brindada por los
vecinos damnificados, las pericias realizadas en los edificios de Avda. Emilio
Castro y Cucha Cucha y Avda. Gaona fijaron el valor del metro cuadrado en
$690,83 y $710,90 respectivamente.
Asimismo, en el marco del expediente judicial se realizó
una pericia que estuvo a cargo de los peritos del Cuerpo de Tasadores de la Corte
Suprema de Justicia.
Por último, la Fiscalía tomó declaración testimonial a
funcionarios del I.V.C., encontrándose la causa en plena etapa de instrucción.
5.- Ley nº 1056 (B.O.C.B.A. nº 1763).
La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
sancionó con fecha 28 de agosto de 2003 la Ley nº 1056, la que tiene por objeto la
adopción de medidas tendientes a regularizar las anormalidades que afectan a los
adquirientes de la operatoria “Financiamiento Compartido” dirigido a cooperativas
vinculadas a empresas constructoras incluidas en la Licitación Pública nº 17/93
ratificadas por Resolución nº 128/SS/94.
16
En su art. 2º, se establece que el Poder Ejecutivo
deberá solicitar a la Universidad de Buenos Aires (U.B.A.) la constatación de las
fallas de construcción y vicios no resueltos y la evaluación de la documentación
vinculada a las mismas ya reparadas por los consorcios y/o propietarios.
Asimismo, encomienda la determinación del valor venal de las unidades
funcionales y el valor a la fecha de la escrituración y la actualización del mismo,
sin tener en cuenta las mejoras realizadas por cuenta de los consorcios y/o
propietarios, a través de tasaciones por parte del Banco Ciudad de Buenos Aires,
Banco de la Nación Argentina o Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la
Universidad de Buenos Aires.
El art. 3º prevé elaborar un plan de trabajo para la
reparación de vicios de construcción detectados y aún no resueltos; asimismo
prevé una compensación de la deuda e intereses de cada unidad funcional y
efectuar, cuando corresponda un nuevo plan de pagos. A través del art. 4º se
establece la suspensión preventiva de cualquier acción legal por parte de la ex
C.M.V., dirigida a la ejecución de las escrituras hipotecarias de las unidades
habitacionales, hasta tanto se cumplimenten los recaudos instruidos en la
presente ley.
Por último, la cláusula transitoria de esta norma
incorpora la Resolución nº 768/SS/02 de la ex C.M.V., que establece los
procedimientos para la suspensión de los pagos hasta que se expida la
Procuración General de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
6.- Cumplimiento de las prescripciones del art. 2º de la Ley nº 1056.
6.1.- Informe de la U.B.A. (Facultad de Ingeniería).
A fin de dar cumplimiento a lo encomendado por la
Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la ex C.M.V. encargó a la
Facultad de Ingeniería de la U.B.A. la constatación de las fallas de construcción y
vicios no resueltos.
En virtud de ello, el Centro de Estudios e Investigación
de la Ingeniería Urbana y Vivienda de la Facultad de Ingeniería de la U.B.A.,
informó que los problemas más importantes encontrados que afectan casi a la
totalidad de los edificios construidos en el marco de la Licitación Pública en
cuestión, son:
17
a) filtraciones en las terrazas;
b) filtraciones en ventanas;
c) humedades y formaciones de colonias de hongos;
d) algunos problemas sanitarios;
e) problemas menores (Desprendimientos de azulejos, de parquets,
pendientes de balcones insuficientes, desprendimientos de frentines de
balcones, etc.).
Surge de dicho informe que las reparaciones que se
notan en las terrazas se deben, en la totalidad de los casos, a una mala solución a
los problemas de aislamiento hidráulica original. En general las terrazas tienen una
membrana asfáltica con una terminación superior de aluminio gofrado. En algunos
casos se ha colocado esta membrana por encima del piso cerámico, resultando
esto inadecuado en las azoteas accesibles, por lo tanto transitadas. Se notan
fallas por solapado, generalmente insuficiente, y normalmente despegado por el
uso de selladores elásticos inadecuados, de muy baja adherencia. También hay
en algunos casos problemas de carpetas cementicias de muy bajo espesor, por lo
que normalmente se fisuran.
Con respecto a las fisuras en los muros interiores del
último piso, el informe establece que debería estudiarse térmicamente la azotea
para evitar temperaturas elevadas que produzcan dilataciones y contracciones que
afecten a las mamposterías.
En relación con la instalación sanitaria se detectó, por
alguna rotura de pared no reparada, malas uniones de conductos. Agrega el
informe que en general los edificios están bien terminados y no hay importantes
fisuras, sólo microfisuras no debidas a las estructuras, sólo habría que controlar el
caso del cielorraso del living del 3º Piso, Dpto. “C” de Escalada 4215/65, pues las
mismas se orientan longitudinalmente a lo largo del living, entre los centros de
iluminación.
Los desprendimientos de frentines de balcones pueden
obedecer a nidos debidos a aplicaciones incorrectas del material, a un ingreso de
humedad y a la falta de mantenimiento exterior. Se debería verificar la correcta
adherencia, así como también controlar si se han caído por problemas de
filtraciones o de corrosión de elementos metálicos para proceder en consecuencia.
Las manchas negruzcas localizadas en los baños y en
las paredes de los dormitorios se deben a la formación de colonias de hongos a
causa de la condensación de humedad que se da en esos lugares. Los baños
cuentan con la ventilación reglamentaria, pero en la realidad insuficiente, cuando
el uso es continuo y con elevado contenido de vapor en duchas prolongadas y sin
ventilación.
Las manchas negruzcas en los dormitorios son debidas
a la condensación por puente térmico en esos lugares. La caja de escalera es una
18
zona fría, lo cual favorece la condensación en lugares donde el aislamiento
térmico podría ser insuficiente, lo mismo sucede en las paredes de 15 o 18 cm mal
aisladas térmicamente que dan al exterior.
Las hijuelas de parquet, podrían desprenderse por
varias causas. Una de ellas se corresponde con el tipo de material utilizado y la
forma de colocación, dado que al no ser machimbradas, no pueden ser clavadas,
situación que le brindaría mayor garantía de sujeción.
El desprendimiento de piezas de revestimiento de
azulejos obedece a causas que se podrían deber a la dilatación por humedad de
los azulejos o a una incorrecta colocación. La forma utilizada exige que la
adherencia del mortero a la pieza sea efectiva, mediante la utilización de
dosificaciones adecuadas.
Por último, se desprende del informe que el saltado del
esmalte en las cerámicas del piso de la cocina se debe al nivel de calidad de dicho
material, el cual es sensible a los golpes y que no hay forma de evitar el
desprendimiento de azulejos en aquellos casos en que registran huecos en su
asentamiento.
6.2.- Determinación del valor de las unidades de vivienda.
Con fecha 18 de marzo de 2004, el I.V.C. solicitó por
Nota nº 1736/IVC/2004 al Banco Ciudad de Buenos Aires la determinación del
valor venal de las unidades funcionales y el valor correspondiente al momento de
la escrituración y la actualización del mismo, sin tener en cuenta las mejoras
realizadas por cuenta de los propietarios.
Con fecha 17 de marzo de 2005, la Gerencia de
Pignoraticio y Ventas del Banco Ciudad de Buenos Aires dio respuesta a la
solicitud del I.V.C. Al respecto, la citada Gerencia señaló que la determinación del
valor correspondiente a la fecha de escrituración no era factible de cumplimentar
debido a que la investigación de mercado que fue realizada de manera exhaustiva,
no proporcionó datos concretos y fehacientes para efectuar dicha tarea en forma
objetiva y precisa. El resultado obtenido fue producto de consultas a las entidades
más representativas del mercado inmobiliario, cabe mencionar las cámaras:
Inmobiliaria, Argentina de la Construcción, Instituto Nacional de Estadísticas y
Censos (I.N.D.E.C.), como así también se recurrió a los archivos de las Editoriales
de Diarios (inclusive suplementos especiales) y revistas especializadas,
pudiéndose obtener exclusivamente datos de valores estadísticos, como ser:
Barrios, promedios mensuales por m2; siendo los mismos no aplicables dentro del
contexto solicitado.
Asimismo, la citada entidad elaboró otro informe
complementario del producido con fecha 17 de marzo de 2005 -de fecha 29 de
marzo de 2005- mediante el cual se dejó constancia de algunos de los datos
19
obtenidos del año 1997 en la Revista Vivienda que determina para el módulo 1
(prototipo de edificio en propiedad horizontal de sótano, planta baja y 15 pisos
altos, con técnicas constructivas convencionales) al día 12 de agosto de 1997:
$/m2 618,94. Este valor no incluye el valor del terreno, los honorarios de proyecto
y dirección, ni todo otro beneficio que no sea el habitual de la Empresa
Constructora, como ser sellados, derechos municipales, I.V.A., gastos de venta,
etc. Para el Suplemento de Arquitectura editado por el diario Clarín el día 20 de
enero de 1997, el valor de viviendas en altura $/m2 601.- y al día 19 de mayo de
1997 $/m2 602.- Estos valores corresponden al costo sin considerar el terreno,
beneficios, honorarios de proyecto, etc.
Por último, la Gerencia de Finanzas y Administración
del I.V.C. emitió, con fecha 18 de julio de 2005, un informe (Nota nº
3616/IVC/2005), el cual remitió a la Gerencia de Asuntos Jurídicos de ese
organismo a fin de dar cumplimiento al art. 2º, inc. b) de la Ley nº 1056.
El mismo consta de dos cuadros para cada edificio3.
Los cuadros muestran, para cada unidad funcional, el Costo estipulado en la
transacción, según figura en la escritura, neto de I.V.A. (columna A). Luego, se
detalla la parte de este monto que fue financiado por la ex C.M.V., de acuerdo a lo
signado por el Escribano Público, las autoridades de la ex C.M.V. y los
beneficiarios (columna B). La diferencia entre este monto y el valor total que figura
en la escritura neto de I.V.A. es el monto financiado por la respectiva Cooperativa
(columna C). Asimismo, la columna D muestra la incidencia del terreno sobre el
costo total de la unidad. A tal efecto, y en los casos en que se contó con la
información, se tomó la incidencia del terreno, que aparece en el Informe de la
Auditoría General de la Ciudad de Buenos Aires y que obra agregado a fs.
628/668 de la actuación nº 2768/00. Esto es, para las obras de las calles Avda.
Gaona, Avda. Avellaneda, Avda. Independencia, Carlos Calvo, Moreno y
Escalada. Para el resto de las obras, cuya incidencia no ha sido calculada en
dicho Informe, se creyó conveniente utilizar el 15%, por ser el valor estimado
promedio utilizado por la ex C.M.V. De esta manera, en las columnas B, C y D
queda explícita la composición del valor total de cada unidad funcional.
La otra parte del análisis se basó en la comparación de
los valores antes denotados, con los valores de mercado al momento de la fecha
de escrituración. Al respecto, se especificó que tomando la superficie total por
unidad funcional que consta en la escritura, sólo restó hallar los valores de
mercado de referencia por metro cuadrado, por tanto se tomaron los valores
suministrados en el informe de la Gerencia de Pignoraticio y Ventas del Banco
Ciudad de Buenos Aires, para la Revista de Vivienda de septiembre de 1997 y el
suplemento de Arquitectura del diario Clarín del día 19 de mayo de 1997, tal como
fuera especificado en los párrafos precedentemente expuestos. Esto permitió
comparar los valores de escritura con los de referencia de mercado.
3
Fs. 714/749, actuación nº 2768/00.
20
Así que, para cada obra se adjuntan dos cuadros en los
cuales, la segunda parte del análisis se hace para cada edificio en base al valor de
mercado del metro cuadrado provisto por la Revista Vivienda en uno de ellos y el
valor provisto por el Suplemento de Arquitectura del diario Clarín en el otro.
Para mayor especificidad al costo inicial $602.- por
metro cuadrado publicado en el informe del diario Clarín, se le adicionó un 8% de
gastos generales y 15% de beneficios, valores similares a los adoptados por
Revista Vivienda.
Una vez definidos el precio de referencia y la incidencia
del terreno, se obtuvo el costo total por departamento e incidencia del terreno a
valores de mercado de mayo de 1997. Consecutivamente, se realizaron
diferencias entre los valores de escritura y los valores obtenidos como costo total
según Revista Viviendas y el monto financiado por la ex C.M.V. (columna G), la
incidencia de los terrenos (columna H), y por último el costo total según escritura
por unidad funcional (columna I).
Cabe aclarar, que el I.V.C. dio cumplimiento parcial a lo
normado por la Ley nº 1056. Al efecto, se debe señalar que la ley establece que el
I.V.C., luego de efectuar lo estipulado por el art. 2º, debía elaborar un plan de
trabajos con su correspondiente cronograma e inversiones previstas para la
reparación de las fallas y vicios de construcción detectados y aún no resueltos y
que debía prever una compensación de la deuda e intereses de cada unidad
funcional y efectuar, cuando corresponda, un nuevo plan de pagos.
Sin embargo, y pese a que se ha dado cumplimiento al
art. 2º de la norma, el I.V.C. no ha ejecutado lo prescripto por el art. 3º de la ley en
estudio lo que motivó el dictado de la Ley nº 2033 por la Legislatura de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires.
7.- Ley nº 2033 (B.O.C.B.A. nº 2507).
La norma de referencia fue sancionada con fecha 23 de
agosto de 2006 por la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con el
objeto de crear un Registro en el I.V.C. destinado a inscribir a los beneficiarios de
la Ley nº 1056 que aún sean deudores de las cooperativas de vivienda.
Asimismo, el art. 2º establece que el I.V.C.
implementará acciones destinadas a facilitar acuerdos para la cancelación de las
deudas pendientes con las cooperativas.
Sin embargo, el citado Registro nunca se creó ni se dio
cumplimiento a lo normado por el art. 2º de la norma.
21
8.- Proyecto de Ley nº 2258 y Decreto nº 107 (B.O.C.B.A. nº 2609 del
22/01/2007).
A través del proyecto de referencia, se faculta al I.V.C. a
cancelar las deudas contraídas con las cooperativas de vivienda por los
beneficiarios de la Ley nº 1056.
Los beneficiarios deben expresamente asumir el
compromiso de reintegrar a ese organismo las sumas abonadas por éste y
renunciar al derecho de reclamar por repetición, reintegro y por todo concepto de
lo pagado en exceso del valor final de la vivienda determinado.
Asimismo, la norma fija el valor del metro cuadrado de
las viviendas construidas en virtud de la Licitación Pública nº 17/93 en la suma de
$700.- (pesos setecientos). Dicho valor por metro cuadrado se utilizará para
determinar el precio total de vivienda no pudiendo reclamar a los beneficiarios
suma superior a la que resulte de su utilización.
Por último, se autoriza al I.V.C. a afectar hasta la suma
de pesos un millón quinientos mil ($1.500.000.-) de las partidas presupuestarias
correspondientes al ejercicio 2007 a fin de afrontar los gastos que demande la
presente.
Sin embargo, y en virtud de que el I.V.C. recomendó el
veto total del proyecto por Acta de Directorio nº 2234 de fecha 16 de enero 2007,
el Poder Ejecutivo local decretó el veto total del Proyecto de Ley nº 2258
sancionado por la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el día 14
de diciembre de 2006 (Decreto nº 107).
Los argumentos esgrimidos por el I.V.C. para la
recomendación del veto del proyecto fueron las siguientes:
 no es competencia del I.V.C. cancelar deudas contraídas por particulares
con terceros;
 no corresponde asignar aporte alguno al titular de un beneficio, dado que se
le estaría otorgando un doble crédito a una misma persona;
 la tasación de los inmuebles que el proyecto de ley pretende es inferior a la
que siguiendo la normativa vigente fuera oportunamente realizada por el citado
Instituto y ratificada por los informes del Banco Ciudad de Buenos Aires y de la
U.B.A.;
 la tasación indicada por el cuerpo legislativo resulta inferior al costo
histórico de construcción de las unidades;
 aceptar dicha tasación implicaría premiar a quienes resultaron
adjudicatarios y no honraron sus obligaciones.
22
9.- Conclusión.
La operatoria en estudio se implementó mediante la
Licitación Pública nº 17/93, por la que se convocó a Asociaciones Mutuales y/o
Cooperativas asociadas a una empresa constructora para la construcción de
alrededor de 800 viviendas de 1, 2 y 3 dormitorios, en distintos barrios de la
Ciudad. Las ofertas debían incluir la provisión del terreno, el proyecto, la
construcción y la financiación compartida, pudiendo las entidades optar por un
porcentaje de participación en el financiamiento de los emprendimientos que no
podía ser inferior a un 10% ni superior a un 40% de los montos máximos
financiables.
Se verificó que los inmuebles se vendieron a valores
que superaron en más de un 100% los costos de construcción previstos en los
pliegos licitatorios, y que el precio final de venta superó holgadamente aún los
propios reales del mercado.
Tanto esta Defensoría del Pueblo a través de sus
recomendaciones como la Auditoría General de la Ciudad de Buenos Aires se
expidieron sobre la operatoria en estudio. Al respecto, se comprobó que la
operatoria cuestionada, lejos de alcanzar los fines sociales perseguidos en materia
de política habitacional, destinó fondos públicos a financiar un “negocio
inmobiliario” que determinó la generación de importantes beneficios a favor de
supuestas “entidades sin fines de lucro” en perjuicio de un conjunto de particulares
con recursos insuficientes que se vieron obligados a abonar sobreprecios de más
de un cien por ciento de los valores previstos en la documentación licitatoria por
viviendas que presentaron diversos vicios constructivos.
Estos sobreprecios, que se abonaron con la anuencia
de la administración, resultaron apropiados ilegítimamente por las cooperativas y
entidades sin fines de lucro. En este sentido, la ex C.M.V. tuvo oportunidad de
expedirse en la Resolución nº 768/SS/02, donde señaló que “...la participación en
el precio final de venta por las cooperativas supera ampliamente el aporte
realizado por ellas en la etapa constructiva. Que se producen precios de ventas
finales en lo que la parte financiada por ellas durante la etapa constructiva, donde
en todos los casos, el precio de venta percibido por las Cooperativas ronda el 50%
del precio definitivo de venta...”.
A título de ejemplo se reseña que por una unidad
ubicada en el edificio de la calle Cucha Cucha se abonó el metro cuadrado la
suma de $1.270,52 y por el de Avda. Gaona 1422 la suma de $1.270,48. Sin
embargo, según surge de las pericias realizadas en el marco de la causa judicial
los valores por metro cuadrado de los edificios mencionados se valuaron en las
sumas de $690,83 y $710,90 respectivamente. Asimismo, por el edificio de la calle
Moreno 1928 se abonó la suma de $1.327,85 mientras que de las pericias
judiciales surge que el costo por metro cuadrado es de $710,48. Cabe aclarar que
23
los costos determinados en las pericias judiciales no prevén el valor del terreno
por lo que debe adicionarse entre un 10% y 15%.
Las irregularidades detectadas y denunciadas por esta
Defensoría del Pueblo están siendo dirimidas en sede judicial en el marco de la
causa “Comisión Municipal de la Vivienda s/ Defraudación”.
Ahora bien, para el abordaje y resolución de la
problemática reseñada, el Poder Ejecutivo local dictó, oportunamente, la
Resolución nº 768/SS/02, de fecha 22 de noviembre de 2002, a través de la cual
se resolvió la suspensión de la rúbrica de boletos de compraventa, el dictado de
actos administrativos de adjudicación de unidades, como así también la firma de
escrituras traslativas de dominio vinculadas con la licitación cuestionada. Por dicha
resolución la administración dispuso también la suspensión del pago de las cuotas
comprometidas por los propietarios a favor de la ex C.M.V.
Por su parte, la Legislatura de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires ha intentado -a través de sucesivas intervenciones legislativas y
ejecutivas- regularizar las anormalidades que afectan a los adquirientes de
viviendas en el marco de la Licitación Pública nº 17/93 y que fueran denunciadas y
constatadas por este organismo, por la Auditoría General de la Ciudad de Buenos
Aires y por el propio I.V.C.
Al efecto, la Legislatura de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires sancionó la Ley nº 1056, con fecha 28 de agosto de 2003, a través
de la cual dispuso una serie de medidas que debía ejecutar el I.V.C. a fin de
resolver las anomalías de la operatoria en análisis y que afectan a los adquirientes
de unidades. Sin embargo, las prescripciones de esta norma legal se cumplieron
parcialmente. En virtud de ello, y transcurridos tres años, el Cuerpo Legislativo
local sancionó una nueva Ley nº 2033, con el objeto de crear un Registro
destinado a inscribir a los beneficiarios de la Ley nº 1056 que resulten deudores
de las cooperativas de viviendas. Asimismo, la norma prescribía que el I.V.C.
debía arbitrar acciones destinadas a facilitar acuerdos para la cancelación de las
deudas pendientes con las cooperativas. Estas prescripciones normativas
tampoco fueron cumplidas. Por último, ese cuerpo legislativo impulsó el proyecto
de Ley nº 2258 que fue vetado por el Ejecutivo local, por Decreto nº 107/07.
De lo expuesto precedentemente se desprende que la
falta de una intervención estatal eficaz se ha extendido a lo largo del tiempo, toda
vez que pasada más de una década desde la implementación de la operatoria, los
beneficiarios no han encontrado amparo por parte del Estado local.
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