Informe sobre una posible infracción en la constitución de una

CENTRO DE ESTUDIOS DE CONSUMO
UCLM
Informe sobre una posible infracción en
la constitución de una comunidad de propietarios
y contratación de servicios.
Investigadora: Mª Carmen González Carrasco
Profesora Titular de Derecho Civil
UCLM
En relación con la denuncia S118/06 recibida en el Servicio de Consumo de la
Delegación Provincial de Sanidad en Albacete sobre una posible infracción en la
constitución de una comunidad de propietarios por parte del vendedor y la contratación
de servicios por parte de éste incluida en el contrato de compraventa, se solicita por
parte de dicho servicio respuesta a las siguientes cuestiones:
1- Si el vendedor promotor tiene facultades para la constitución de la comunidad de
propietarios antes de la firma de la escritura, y en ese caso puede conformar él los
estatutos de la misma y contratar la prestación de servicios a la comunidad .
El promotor-vendedor no sólo tiene facultades para la constitución del régimen
de propiedad horizontal (otorgamiento del título constitutivo y, si lo desea, añadir a
este acto los estatutos), sino que hasta que es el único legitimado para hacerlo hasta
que no se transmite la propiedad de los pisos. Dicha transmisión de la propiedad, en
Derecho español, no se transmite por el contrato de compraventa ni por el pago del
precio, sino sólo cuando existe entrega efectiva (para lo cual se requiere la terminación
de los pisos) o, aunque no se hayan terminado, otorgamiento de escritura pública
(entrega simbólica o traditio ficta). Además, hay que tener en cuenta que el
Registrador no inscribiría ni el Notario autorizaría un título de propiedad horizontal que
viniera otorgada por unos compradores que todavía no constan como propietarios en
el Registro de la Propiedad, porque todavía no hay escrituras de venta.
En efecto, el art. 5 LPH, que dice quién tiene que otorgar el título constitutivo,
no habla de adquirentes, sino de propietarios (“ el propietario único al iniciar su venta
por pisos o, en caso de que ya no exista esa titularidad única, por acuerdo de todos los
propietarios existentes -directamente o a través de la formalización de un convenio
arbitral-, o por resolución judicial”). Pese a una jurisprudencia inicial protectora de los
intereses de los compradores en documento privado de pisos en construcción, que
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entendió que el art. 5 LPH negaba legitimación al propietario único una vez hubiera
iniciado las ventas (SSTS 3.2.1975, RA 326; 16.4.1979, RA 1400; 3.12.1986, RA
7194), los requisitos para la transmisión de la propiedad a través del título y el modo
impuestos por el art. 609 CC han determinado que el promotor del edificio esté
legitimado para otorgar por sí solo el título constitutivo de la propiedad horizontal aún
cuando hubiera iniciado e incluso culminado las ventas de unidades privativas en
documento privado (SSTS 17.7.1987, RA 5799; 28.4.1986, RA 2064; 25.5.1984, RA
2549; 27.2.1987, RA 1001), a no ser que se hubiera producido una entrega simbólica
(SSTS 25.5.1984, RA 2549; SAP Asturias 7.11.1984, RGD 1985.1, que consideran tal
la entrega de llaves) o la ocupación efectiva (SSTS 6.11.1992, RA 9229; 27.2.1987,
RA 1001; 17.7.1987, RA 5799). Desde esta posición restrictiva de los derechos del
comprador en documento privado, el TS sólo ha declarado la nulidad del título
otorgado unilateralmente por el promotor - vendedor tras iniciar las ventas cuando en
el mismo se han impuesto cargas a los propietarios o se les ha privado de derechos en
contra de lo estipulado en sus contratos (STS 28.1.1998, RA 21). En esos casos, los
adquirentes pueden reclamar judicialmente la adecuación del título otorgado al
contenido de sus contratos de compraventa (siempre que no existan otros
compradores posteriores amparados en el título inscrito, SSTS 16.7.1986, RA 4570;
5.4.1991, RA 6543) o al contenido del proyecto para el que se concedió la licencia
(STS 11.6.1994, RA 4810).
2- Si, en caso de ser posible, los servicios a contratar son los esenciales o se puede
contratar todo tipo se servicios, tales como limpieza, mantenimiento de ascensores,
seguro de la comunidad, servicio de socorristas, servicio de mantenimiento de jardines
y piscinas y apertura de cuentas a nombre de la comunidad. Se contestará a esta
cuestión junto con la referente a la cláusula contractual consistente en: La parte
compradora faculta expresamente a la parte vendedora para que en nombre de la
comunidad contrate, por tiempo imprescindible, los servicios precisos para la
puesta en funcionamiento del edificio, incluida la póliza de un seguro que cubra el
riesgo de incendios del edificio, obligándose la parte compradora a sufragar a partir de
la entrega de llaves o de su ofrecimiento, el porcentaje de la prima que corresponda a
las unidades inmobiliarias adquiridas”,
En mi opinión, el carácter abusivo de la contratación de servicios por el
promotor no ha de buscarse en la contratación unilateral por el promotor de
determinados servicios (que puede contratar mientras sea propietario único, pero no
ya cuando exista transmisión de propiedad, ya que entonces habrá de aprobarse por
la Junta) sino en la circunstancia de que obligue a los futuros propietarios a vincularse
a determinadas empresas de forma blindada o en que les obligue a asumir servicios
de administración supérfluos. Hay que distinguir si lo que se pretende es incorporar
determinados servicios a los estatutos o si el vendedor solo se limita a obtener el
consentimiento anticipado a contratos precisos y por el tiempo imprescindible, sin
imponerlos como servicios en los estatutos. Creo que en este caso estamos en el
segundo caso, y la propia cláusula, interpretada contra proferentem, obliga a entender
que son solo los servicios esenciales y solo por tiempo imprescindible.
Lo primero, esto es, incorporar servicios supérfluos a estatutos que no se
tienen a la vista, o apoderar al promotor para concretarlos en los futuros estatutos,
tendría por efecto blindar la obligación de contribuir a unos gastos sometiéndolos a la
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unimidad ya que los estatutos solo se pueden reformar por unanimidad o, como poco,
por 3/5, ex. Art. 17I LPH
De no estar previstas dichas contratas en los estatutos, podría eliminarse el
servicio indeseado en cualquier momento por simple mayoría en Junta de propietarios,
de forma que si se quieren imponer en estatutos futuros, la cláusula es nula. Esto es,
como es la Junta de propietarios la que debe quedar libre para decidir en cada
momento, con la participación de todos, sobre la cuestión de si se asumen gastos no
necesarios, y de hecho la propia LPH protege al propietario de mejoras innecesarias si
son extraordinariamente caras (art. 11), por analogía hay que entender que la cláusula
que pretende incorporar unilateralmente la existencia de determinados servicios
supérfluos a los estatutos ha de ser especialmente clara, detallada y conocida por el
comprador antes de la firma del contrato, sin posibilidad de remisión a textos o
documentos que no se pongan a su disposición en ese momento
3-Si es válida la cláusula siguiente: “La parte compradora se compromete a cumplir las
normas que, para regular el régimen de propiedad horizontal, se establecerán en los
correspondientes estatutos ….
Según el mismo artículo 5 del que veníamos hablando, el título constitutivo de la
propiedad horizontal podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del
derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino de los
elementos privativos y comunes, a los gastos comunes, a la administración y gobierno
de la comunidad, seguros y conservación del edificio (Art. 5 III). Esto es lo que
propiamente llamamos estatutos o normas de la comunidad, y son de carácter
contingente: pueden establecerse o no, y si no se establecen, la propia LPH ya tiene
mecanismos para suplir la falta de acuerdos o para llegar a acuerdos puntuales en
cualquier momento.
Ya hemos dicho que dichas normas pueden venir prerredactadas por el único
legitimado para el otorgamiento del título constitutivo del que los estatutos forman
parte, que es el promotor hasta la entrega de los pisos. Pero ello no significa que
puedan introducir en los estatutos cláusulas que desequilibren la posición contractual
del adquirente, que le priven de derechos reconocidos en el contrato de compraventa
o la publicidad vinculante, o que le vinculen eternamente a un determinado contrato de
servicios que, de no haberse incluido en el título, podría variarse por simple mayoría, y
no por la unanimidad exigida para modificar los estatutos (arts 12 y . 17 LPH). De
hecho la jurisprudencia ha entendido que , aunque el título y los estatutos no son
directamente un contrato de adhesión (STS 23.5.1984, RA 2544), la cláusula incluida
en los contratos de compraventa por la que el adquirente declara conocer y aceptar el
contenido del título constitutivo ha de interpretarse en consonancia con la protección
otorgada por la legislación de consumo -(hoy art.10, 10 bis y DA Primera LCU)- al
comprador sometido a cláusulas no negociadas individualmente, como son las
contenidas en los estatutos prerredactados (SSAP Toledo 20.6.1993, Act.Civ. 1993.4 y
21.2.1994, AC 351). No debe es vinculante para el consumidor a efectos de una
posterior impugnación del mismo la aceptación del contenido de textos y documentos
cuyo contenido no se proporcione simultáneamente a la firma del contrato (DA Primera
LCU y 5.2 RD 515/1989) o la aceptación de condiciones contractuales -como la de la
aceptación
del contenido del título, y con él sus cláusulas de reserva o
apoderamiento-, que pueden acabar creando una posición contractual desequilibrada.
Lo anterior significa que una cláusula contractual de aceptación de estatutos es
abusiva si no incorpora un proyecto de los mismos o, al menos no se autolimita en el
sentido de que el título constitutivo unilateralmente redactado sólo contendrá el
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contenido mínimo (descripción del edificio y sus unidades conforme al proyecto y a
los contratos y fijación de las cuotas de participación mediante criterios objetivos) En el
caso de que pretenda incorporar cláusulas limitativas del dominio (reservas de
sobrevuelo, apoderamientos al promotor, etc.) éstas deben incorporarse al contrato ,
además de tener que cumplir con sus respectivos requisitos de validez intrínseca, que
dependerá del caso y que es otra cuestión).
-4 En lo referente a la siguiente parte de la cláusula: y autoriza a la parte vendedora
para que convoque la primera reunión de copropietarios, a fin de constituir la
comunidad, en la que se designa presidente y secretario administrador.
La parte vendedora, conforme a lo dispuesto en la ley de propiedad horizontal, fijará
por escrito y con la debida antelación, el orden del día, lugar, día y hora de la reunión,
a la que, caso de no asistir por si mismo o representada la parte compradora, ésta lo
estará a todos los efectos y asuntos que hayan de tratarse en la misma, por la propia
parte vendedora.
Este es el proceder normal, habida cuenta de que la primera convocatoria de la
Junta (la cual todavía no existe, y se llama Junta constitutiva) ha de hacerlo alguien, y
de momento nadie forma parte de la misma Sin embargo, es nula bajo mi punto de
vista la cláusula de apoderamiento al promotor para el voto en la Junta. En primer
lugar, porque es posible que el vendedor, para ese momento no sea propietario ya de
ninguna unidad en el inmueble, y por lo tanto no puede ejercer funciones propias de
los órganos de la comunidad ni votar en la Junta, y lo que pretende con dicha cláusula
es seguir influyendo en una comunidad de la que no forma parte. En segundo lugar,
porque el apoderamiento para el voto tiene que ser clara y libremente revocable hasta
el mismo momento de la emisión del voto, y con esta cláusula se limita dicha
posibilidad. Y en tercer lugar, pero más importante, porque la LPH, en el artículo 17,
que considero imperativo porque garantiza el principio democrático, considera que de
no asistir un propietario a una reunión por sí o representado, nadie puede arrogarse el
derecho de voto ajeno, sino que:
a) o se abre un período de 30 días durante los cuales, si el propietario ausente no
se opone por escrito, se entenderá que vota afirmativamente a la propuesta en
cuestión, que habrá de serle convenientemente notificada,
b) o, en los casos en que basta la mera mayoría pero no existe quórum de
asistencia para alcanzarla, decide el Juez en un procedimiento de equidad
regulado en el mismo artículo, procedimiento éste que garantiza los derechos
de todos de mejor forma que la representación por parte del vendedor.
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