1 Compra de Propiedades Residenciales en Estados Unidos Rojas

Compra de Propiedades Residenciales en Estados Unidos
Rojas & Stanham, LLP. es una firma de abogados en Miami, cuya meta principal es proveer el mejor
servicio a cada uno de sus clientes. Sus abogados y personal, a través de su conocimiento de los idiomas
inglés, español, y portugués, se encuentran capacitados para manejar los asuntos legales de sus clientes, tanto
en los Estados Unidos como en Latinoamérica y Europa.
Nuestras áreas de conocimiento incluyen derecho inmobiliario, derecho societario, tributación,
fideicomisos, y planificación de sucesiones. También tenemos abogados asociados que manejan temas de
inmigración y litigio. Nosotros proveemos asistencia legal a clientes locales, así como a clientes en otros
estados o países que tienen intereses económicos en el estado de la Florida. La siguiente discusión está
dirigida a darles los sus clientes extranjeros un resumen acerca que las diferentes estructuras disponibles para
comprar y mantener propiedad raíz en los Estados Unidos.
I.
Corporación de la Florida o Sociedad de Responsabilidad Limitada. Como punto de partida,
todo ingreso derivado de un inmueble en los Estados Unidos está sujeto a impuestos, independientemente del
tipo de entidad propietaria del negocio. Esto es cierto aún en los casos en los que el propietario es una
persona natural o una compañía extranjera. Dado que el ingreso generado por el arrendamiento o venta del
inmueble, se considera ingreso derivado de una actividad comercial o negocio dentro de los Estados Unidos,
estará sujeto a impuestos.
Si la unidad en arriendo está a nombre de una persona natural extranjera, dicha persona tendrá que
presentar una declaración de impuestos en los Estados Unidos y obtener un número de identificación con el
Departamento de Rentas Internas (IRS). Al tener la propiedad a nombre personal, puede haber una retención
en la fuente sobre la renta del 30% a menos que el contrato de alquiler se redacte de una manera particular
(Net Lease). Por lo tanto, es más beneficioso comprar la propiedad a nombre de una corporación o una
sociedad de responsabilidad limitada (LLC) constituidas en la Florida.
Las siguientes son las principales ventajas de tener una propiedad para arrendar a nombre de una
sociedad:
1.
Limitación de responsabilidad. En ausencia de fraude, el accionista de una sociedad está
protegido de responsabilidad como consecuencia de deudas o acciones legales en contra de la
compañía. Un posible demandante no tendría acceso a los bienes personales del accionista a
menos que el accionista hubiera firmado una garantía personal. La responsabilidad del
accionista por deudas de la compañía se limita a su contribución al capital social.
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2.
Confidencialidad Limitada. La creación de una sociedad cumple la función de proteger la
privacidad del extranjero en relación con sus asuntos financieros. La mayoría de las personas
que viven en países de América Latina prefieren mantener sus propiedades en el extranjero
dentro de la mayor confidencialidad posible por razones de seguridad. El uso de una sociedad
como dueña de la propiedad previene que el valor de la compra y los detalles, como montos
de hipotecas y nombre de los titulares se encuentren fácilmente en el internet. No hay total
confidencialidad pero si se puede minimizar la información que pueda ser mal utilizada por
criminales para extorsionar o secuestrar. Nuestra firma aconseja y enfatiza el cumplimiento
de todas las normas de inversión extranjera y tributaria de sus países de residencia. Nuestra
firma no advoca el incumplimiento de ninguna norma de otro país.
3.
Maximización de beneficios tributarios. Las corporaciones de los Estados Unidos tributan
de acuerdo con sus ingresos netos con base el la siguiente escala:
Ingreso sujeto a impuestos
Impuesto a pagar
Inferior a $50,00000
15% del ingreso neto
Superior a $50,000.00 pero inferior a $75,000.00
$7,500.00 más 25% de la cantidad en exceso de
$50,000.00
Superior a- $75,000.00 pero inferior a
$100,000.00
$13,750.00 más 34% de la cantidad en exceso de
$75,000.00
Superior a $100,000.00 pero inferior a
$335,000.00
$22,250.00 más 39% de la cantidad en exceso de
$100,000.00
Superior a $335,000.00 pero inferior a
$10,000,000.00
$113,900.00 más 34% de la cantidad en exceso
de $335,000.00
Superior a $10,000,000.00 pero inferior a
$15,000,000.00
$3,400,000.00 más 35% de la cantidad en exceso
de $10,000,000.00
Superior a $15,000,000 pero inferior a
$18,333,333.33
$5,150,000.00 más 38% de la cantidad en exceso
de $15,000,000.00
Superior a $18,333,333.33
$6,416,666.67 plus 35% de la cantidad en exceso
de $18,333,333.33
El impuesto de ganancia ocasional es igual al
corporativo.
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Haciendo una “elección”, las compañías de los Estados Unidos pueden depreciar activos, capitalizar
gastos y acumular pérdidas. Así mismo, cierto porcentaje de las pérdidas puede llevarse de un año al otro
para compensar con las ganancias obtenidas de otras fuentes dentro del país. Adicionalmente, el extranjero
puede comprar otros bienes raíces a nombre de la compañía en el futuro. Sin embargo, las compañías de los
EE.UU. están sujetas a una retención del 30% de todos los dividendos de la compañía hacia sus accionistas
extranjeros. Esto ocasiona una doble tributación que sólo puede evitarse en algunas circunstancias tales
como la liquidación de la compañía tras la venta de sus activos.
Las sociedades de responsabilidad limitada (LLC) son un híbrido entre una corporación y una
sociedad de hecho. Estas proveen una limitación en la responsabilidad, pero la tributación recae sobre los
socios individualmente. Esto evita una doble tributación pero hay una retención por parte de la LLC que por
lo general se recupera cuando elsocio presenta su declaración de impuestos en EE.UU. Además, si la
propiedad se mantiene por más de un año, el impuesto de ganancia ocasional es de un 15% (ley vigente hasta
2013), a diferencia de la tasa corporativa. Por lo anterior, es posible disfrutar de la protección en cuanto a
limitación de la responsabilidad, y también evitar la doble tributación que soportan las corporaciones cuando
hacen distribuciones a sus accionistas.
Existe un problema potencial en cuanto al impuesto de sucesión cuando el individuo extranjero es el
accionista de una corporación o LLC de los EE.UU., que a su vez es dueña de la propiedad inmobiliaria. El
impuesto de sucesión del individuo se basaría en el valor comercial de las acciones, que por lo general es el
valor del inmueble. El impuesto de sucesión, sobre el patrimonio de la herencia, es de una escala entre 18%
y 35% sobre el valor comercial al momento de fallecer. Esta ley está vigente solo hasta el 2013 cuando
puede cambiar y se espera pueda subir la tasa impositiva. Los extranjeros tendrán una exención equivalente
a los primeros $60,000.00. El impuesto de sucesión puede minimizarse teniendo varios accionistas en la
sociedad o formando una compañía extranjera que podría a su vez actuar como único accionista de la
compañía doméstica. Está última opción es por lo general solo para corporaciones y no para LLCs.
II.
Compañías Extranjeras (Fuera de USA). Las ventajas de tener una compañía extranjera como
dueña de un bien raíz en los Estados Unidos son similares a las explicadas anteriormente para la corporación
doméstica. Las acciones de la empresa extranjera, sin embargo, no están sujetas a impuestos de sucesión s
en los EE.UU. De esta manera, los bienes de la persona extranjera en los Estados Unidos que están a nombre
de la compañía extranjera, no estarían sujetos a impuestos de sucesión en este país. Se debe escoger una
jurisdicción en donde no hay impuestos de sucesión o ganancia en el país de incorporación de la empresa
como son Panamá o Islas Vírgenes Británicas. Sin embargo, los clientes deben de asesorarse con expertos
tributarios en su país de residencia y domicilio sobre los requisitos legales y consecuencias que pueden tener
en sus países al escoger con una alternativa como esta.
Se debe escoger un domicilio que tenga los siguientes beneficios:
1.
2.
3.
4.
No haya impuesto sobre los ingresos por fuera de sus jurisdicciones;
No haya requisitos mínimos en cuanto a capital;
No requieren directores locales;
No exista el requisito de mantener una contabilidad anual ni de presentar declaraciones de
impuestos ante las autoridades locales.
En el caso de la venta de inmuebles en los Estados Unidos por parte de una compañía extranjera,
dicha compañía deberá liquidarse par evitar el impuesto de sucursales extranjeras (“branch profits tax”).
Este impuesto aplica cuando una corporación extranjera tiene ingresos y no liquida, reinvierte o distribuye
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las ganancias. Así, es beneficioso utilizar una o más corporaciones de la Florida, que a su vez tengan como
dueña una corporación extranjera. Es importante resaltar que en el momento de vender el inmueble, las
compañías extranjeras, así como las personas naturales extranjeras, estarán sujetas a una retención del 10%
del precio de venta para garantizar el pago de cualquier impuesto que se cause por dicha venta.
III.
Recomendaciones. Para evitar el impuesto de sucursales, así como el impuesto de sucesión y las
retenciones, la persona extranjera que quiera invertir en propiedad raíz generadora de ingresos en los Estados
Unidos, debe considerar comprar el inmueble a nombre de una corporación de la Florida (Inc), que al mismo
tiempo tenga como único dueño a una corporación extranjera.
Alternativamente, la propiedad puede adquirirse a nombre de una compañía de responsabilidad
limitada (LLC) de los EE.UU., siempre y cuando la compañía cuente con varios accionistas para minimizar
el impuesto de sucesión o se contemple un seguro de vida para el pago de los impuestos en caso de
fallecimiento del propietario.
IV.
Precios. Nuestra oficina se encuentra disponible para proveer representación legal a futuros
compradores. También presta servicios en cuanto a la investigación de títulos en calidad de agente de cierre
en relación a los préstamos hipotecarios. Los honorarios de representación en la compra están detallados en
el documento adjunto. Sin embargo, si la representación incluye alguno de los servicios corporativos y de
planificación de sucesión se puede hacer un precio global teniendo en cuenta los distintos servicios legales
requeridos.
1. Corporación de la Florida. Si nuestra firma actúa como agente en el cierre, nosotros
formaremos la compañía por un costo de $1,000.00. El precio en caso que no actuemos como
agentes de cierre es de $1,275. Adicionalmente, la corporación debe presentar un reporte
anual y pagar una cuota de mantenimiento al estado de la Florida. Nuestra oficina puede
encargarse de este trámite y realizar el pago por un costo de $500.00 pagaderos anualmente,
comenzando el año siguiente al año de incorporación.
2. Corporación Extranjera. Si nuestra firma actúa como agente en el cierre, nosotros podemos
asistirlos en al coordinación de la formación de la compañía por un costo de $1,750.00. En
caso que no actuemos como agentes de cierre el costo es de $2,000. La corporación debe
presentar un reporte anual y pagar una cuota de mantenimiento a la Oficina del Registro de la
jurisdicción extranjera. Nuestra oficina puede encargarse de este trámite y realizar el pago
por un costo de $1175.00 pagaderos anualmente, comenzando el año siguiente al año de
incorporación si es en Panamá o Islas Vírgenes Británicas.
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