1 TRABAJO PRACTICO N° MENSURA Y SUBDIVISION EN
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CATEDRA: LEGISLACIÓN Y ETICA PROFESIONAL AÑO LECTIVO 2013 Ing. Civil TRABAJO PRACTICO N° MENSURA Y SUBDIVISION EN PROPIEDAD HORIZONTAL - LEY 135121 ENCUADRE TEÓRICO SINTETICO Según lo establece el Código Civil, se puede dividir el Condominio en tres clases diferentes: a - condominio sin indivisión forzosa b - condominio con indivisión forzosa c - condominio por confusión de límites Con respecto al punto "c", si los límites de dos propiedades contiguas están confusos, ya sea porque no se han establecido nunca o porque han desaparecido los cercos, pircas o mojones que los demarcaban y sus titulares no están en condiciones de precisar el lugar por donde pasa la línea divisoria, se crea entre ambos propietarios una situación especial sobre la parte dudosa que la ley designa con el nombre de "condominio por confusión de límites". Acción de Deslinde: El deslinde puede realizarse de dos formas: 1 - deslinde amigable 2 - deslinde judicial. 1- 2- Deslinde Amigable: el deslinde de los terrenos puede hacerse entre los colindantes por acuerdo entre ellos que conste en escritura pública. Bajo otra forma ser de ningún valor. El acuerdo, la mensura y todos los antecedentes que hubiesen concurrido a formarlo deben presentarse ante el juez para su aprobación y si fuese aprobado, la escritura otorgada por personas capaces, y la mensura practicada servirán en adelante como título de propiedad siempre que no causare perjuicios a terceros. Deslinde Judicial: no siendo posible el deslinde amigable por existir desacuerdo en los propietarios linderos, no cabe sino recurrir a la acción de deslinde que el Código Civil autoriza y también reglamentan los códigos procesales bajo el nombre de "mensura, deslinde y amojonamiento", operaciones éstas estrechamente vinculadas entre sí. El deslinde es consecuencia de la mensura; y el amojonamiento del deslinde, si bien la mensura puede estar separada de las otras dos operaciones en aquellos casos en que sólo se busca conocerla verdadera superficie o ubicación de una propiedad. La finalidad de la acción de deslinde es investigar los límites exactos y proceder a la demarcación de los mismos. Elementos: . propiedades rústicas . contiguas . confusión de límites en el terreno no en los títulos . propietarios distintos Operación de Deslinde: - 1 comprende la investigación del límite (aplicación del título al terreno) mensura del terreno (medición de líneas, amojonamiento, rumbos) Preparado por: Ing. Fernando Cornejo 1 CATEDRA: LEGISLACIÓN Y ETICA PROFESIONAL AÑO LECTIVO 2013 Ing. Civil La finalidad de la accion de deslinde es la de investigar los limites exactos y proceder a la demarcacion de los mismos Mensura: es la aplicación del título al terreno, es una comparación de una situación de hecho (ocupación) con una de derecho (títulos). De dicha comparación surgira el plano de Mensura. Clasificación de las Mensuras: Judicial . Para su aprobación mensura simple subdivisión simple deslinde Administrativa Sumaria Veinteañal - Usucapión (ley Prov. Nº 5445) . Para su visación Mensuras particulares mensura simple loteo subdivisión en propiedad horizontal-Ley 13512 unión futura unión subdivisión simple modificación de Subdiv en PH prehorizontalidad – Ley 19724 Subdivisión en Propiedad Horizontal Ley 13.512 Hasta la aparición de la Ley 13512, las disposiciones en vigencia no contemplaban la posibilidad de la propiedad horizontal. De acuerdo con el artículo 2518 del Código Civil actualmente bastante restringido - el dominio del suelo se extendía a toda su profundidad y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. El propietario era dueño exclusivo del espacio aéreo, pudiendo extender en él sus construcciones aunque quitaren al vecino la luz, las vistas u otras ventajas. Tales atributos, aún cuando poseían ya en el propio Código algunas limitaciones, respondían a las modalidades de la época. Otro artículo del Código Civil el 2617 establecía que el propietario de un edificio no podía dividirlos horizontalmente entre varios dueños ni por contrato, ni por actos de última voluntad (hoy derogado). Es claro que el progreso exige reformas legislativas y que la República no podía en ese sentido permanecer indiferente al avance económico e inmobiliario registrado en las últimas décadas, como asimismo a los problemas habitacionales cuyas raíces no es el caso analizar aquí pero que constituyen desde muchos años atrás toda una realidad. De ahí el dictado de la ley 13.512, producido hace poco más de un cuarto de siglo. 2 CATEDRA: LEGISLACIÓN Y ETICA PROFESIONAL AÑO LECTIVO 2013 Ing. Civil Prehorizontalidad: se trata del período anterior a la constitución definitiva del consorcio y al cumplimiento de los trámites destinados a adjudicar el dominio de las unidades. Abarca desde los pasos iniciales que da el propietario de un inmueble para subdividirlo y venderlo en propiedad horizontal hasta el instante en que finaliza la construcción, en su caso se elabora e inscribe el reglamento de copropiedad en el Registro de la Propiedad Inmueble y se extienden las escrituras de dominio de las respectivas partes. El estado de prehorizontalidad ha representado durante años la ocasión y el terreno propicios para cometer abusos y delitos en perjuicio de los adquirientes. Vaciamiento empresario culminante en quiebras o convocatorias provocadas deliberadamente, boletos de venta impresos en forma casi ilegible y oscura, etc, fueron todas maniobras que gozaron sino de un total impunidad al menos de muchas facilidades legales para cometerse. Todo este proceso condujo a la sanción del decreto ley 19.724 promulgado el 7 de Julio de 1972. En lo fundamental establece obligatoriamente la afectación del inmueble que se va a colocar en venta mediante una escritura pública que debe anotarse en el Registro de la Propiedad, el detalle en ella del estado de ocupación de la inexistencia de deudas y del posible condicionamiento de la venta al número de unidades que se enajenen, la constancia de la entrega al escribano interviniente de la copia del título de dominio, del plano de mensura y de la copia del plano de obra, ambos aprobados, del proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional con título habilitante y del proyecto de reglamento de copropiedad y administración. La anotación de la escritura inhibe al propietario-vendedor para disponer o gravar el bien en forma distinta a la prevista en la misma ley, garantizando a los propietarios así sus derechos. Definición de P.H: la Propiedad Horizontal es un régimen legal en el cual se yuxtaponen la propiedad sobre partes privativas y un condominio de indivisión forzosa sobre partes comunes; integrando un todo indivisible en la que la transferencia de la porción exclusiva lleva implícita la de la porción común. En consecuencia por aplicación de este régimen cada propietario goza de un derecho no encuadrado en ninguna forma tradicional; es dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario del terreno y demás cosas de uso común. Objeto del derecho: consiste en la existencia de: - distintos pisos de un edificio - distintos departamentos de un mismo piso - distintos departamentos de un edificio de una sola planta sujeto a un doble requisito: - que las partes privativas sean independientes - que tengan una salida directa a la vía pública o por un pasaje común Unidad funcional: es todo local independiente y completo que cumple con un determinado destino (vivienda, oficina, local comercial, etc.). 3 CATEDRA: LEGISLACIÓN Y ETICA PROFESIONAL AÑO LECTIVO 2013 Ing. Civil CADA UNIDAD puede ser... PARTES PROPIAS propiedad exclusiva de c/propietario ACCESORIAS DE LA UNIDAD departamento oficina local comercial baulero cochera cimientos y muros maestros techos y azoteas patios cerrados y jardines pórticos, galerías vestíbulos comunes escaleras y puertas de entrada PARTES COMUNES Terreno y cosas de uso común o indispensables para la seguridad del edificio Locales e instalaciones de servicios centrales calefacción agua caliente y fría refrigeración ascensores y montacargas incineradores Locales para alojamiento del portero y portería Tabiques o muros divisorios de unidades CASOS PARTICULARES 12345- Puede establecerse uso privativo o exclusivo, sobre ciertas cosas comunes (patios, jardines, terrazas, etc,) Los sótanos y azoteas son comunes, pero la ley convalida la convención que pudieran establecer las partes. Las escaleras son comunes, en tanto comuniquen distintos pisos o partes comunes. Las cocheras pueden constituir partes propias independientes En edificios de departamentos, con locales comerciales en P.B., puede establecerse un condominio simple, regido por el código civil. Reglamento de Copropiedad: conforme lo establece el artículo 9 de la ley 13.512 al constituirse el consorcio de copropietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribir en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios mediante una mayoría no menor de 2/3. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el registro de la Propiedad. 4 CATEDRA: LEGISLACIÓN Y ETICA PROFESIONAL AÑO LECTIVO 2013 Ing. Civil Puntos que deber contener: - facultades del administrador: designación, remoción, remuneración y reemplazo. - la forma y pro porción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes - tiempo y forma de convocar a la reunión de propietarios - especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva - enumeración de las partes comunes - uso de las cosas y servicios comunes - destino de las diferentes partes del inmueble - determinación de la proporción que corresponde a cada piso o departamento en relación al valor del conjunto Este Reglamento constituye una verdadera ley para los copropietarios, a la cual deben sujetar sus derechos y sus obligaciones. Reglamento de Funcionamiento Interno: su valor desde el punto de vista jurídico, es similar al del reglamento de copropiedad en cuanto se refiere a la obligación de los copropietarios a respetarlo. Desde ya que por aplicación del orden jurídico de las normas legales, la validez de sus cláusulas depende de que no se violen reglas superiores tales como el propio reglamento de copropiedad y la ley 13.512. Como son materia propia del Reglamento Interno todos aquellos asuntos de interés común que no afectan el derecho de propiedad su dictado puede resolverse previa deliberación de los propietarios en asamblea por mayoría de votos, en la forma que determina el reglamento de copropiedad o presumiéndose que cada propietario tiene un voto. Idéntico procedimiento requiere su reforma. Aprobado e reglamento interno, constituye norma obligatoria para todos, incluso los ausentes o los que votaron en contra. Es conveniente que la existencia del reglamento interno conste en el texto del reglamento de copropiedad Puntos que debe contener: - horario de apertura y cierre de puerta de calle - horarios de limpieza - usos de termas y cocheras - pintura y lustrado de puertas - colocación de antenas y equipos de aire acondicionado - prohibición de reuniones o fiestas en ciertos horarios - prohibición de tender ropa fuera de los lugares expresamente destinados a ese efecto. Reglamentación de la Ley de P.H. 13.512 Decreto Reglamentario 24.913/51 * Consta de tres partes fundamentales: a - Requisitos previos a la inscripción: - plano proyecto de obra (Prehorizontalidad ley 19,724) (art. 1 - 2 - 3) - plano conforme a obra - plano de mensura y subdivisión b - Reglamento de Copropiedad: - previsiones de inscripción y redacción (art. 4 - 5 ) - puntos que deberá contener (art.9 de la Ley 13.512) c - Intervención de la D.G.R y el R.G.P. (art. 7 al 16) 5 CATEDRA: LEGISLACIÓN Y ETICA PROFESIONAL AÑO LECTIVO 2013 Ing. Civil DESARROLLO DEL PRACTICO Objetivo: Desarrollar el plano de Mensura y subdivisión en Propiedad Horizontal de una vivienda multifamiliar (práctico desarrollado en la cátedra de Arquitectura) teniendo en cuenta los conceptos teóricos y la legislación vigente. Contenido del Trabajo Practico 1. 2. 3. 4. 5. confeccionar el plano que constará de los siguientes elementos: * Plantas: subsuelo - planta baja - planta tipo - azotea - sala de máquinas * Planillas: de superficie, cierre de superficie y resumen * Mensura * Croquis según títulos * Croquis de ubicación * Símbolos * Leyendas * Carátula adjuntar un Reglamento de Copropiedad y Administración adjuntar un Reglamento de Funcionamiento Interno adjuntar copia ley de Propiedad Horizontal –Ley 13512 adjuntar copia ley de Saneamiento de títulos y Registro de poseedores – Ley 9150 y hacer una breve descripción de la misma El plano de Arquitectura debiera ser aprobado y firmado por el docente a cargo antes de comenzar la confección del plano de subdivisión Antecedentes y bibliografía para el desarrollo del T. Práctico - Ley Nacional de Propiedad Horizontal Nº 13.512 Decreto Reglamentario para la Provincia de Córdoba Nº 24.913 Instrucciones para Peritos Agrimensores Normativa 2010 de la Dirección General de Catastro Clase Teórico - Práctica de la Cátedra 6
