capitulo ii

CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO
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CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO
Toda investigación debe apoyarse en bases teóricas que sustenten las
ideas y exposiciones del investigador, puesto que éstas serán los
fundamentos por medio de los cuales se guiará para lograr los objetivos
planteados, tal como indica Balestrini (2001, p.52), es
una sección
especialmente dedicada a la definición de los elementos básicos que
conforman la estructura teórica de la misma, que permiten orientar el sentido
de la investigación.
En tal sentido, para este capítulo se presentaron antecedentes que por
abordar la materia en estudio para esta investigación representan un aporte
significativo para su desarrollo, igualmente se expusieron aspectos
relevantes para el análisis de la temporalidad y espacialidad en la ley de
impuesto sobre la renta
1. ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIÓN
Los antecedentes según Hernández (2006, p. 146), es todo hecho
anterior a la formulación del problema que sirve para aclarar, juzgar o
interpretar el problema planteado, por lo cual se puede expresar que son
parte de una síntesis conceptual para determinar la perspectiva metodológica
que el investigador desea perseguir, en tal sentido para el presente trabajo
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investigativo se contó con los antecedentes presentados a continuación.
Jaramillo (2010) realizó un estudio titulado La Política Habitacional en
Venezuela en la búsqueda de un nuevo Contrato Social, el mismo fue
presentado en la Universidad de los Andes. Facultad de Ciencias Políticas.
Mérida- Venezuela.
Para ello, se utilizó una metodología que la enmarcó de tipo
documental - descriptiva, siendo un diseño no experimental, transeccional,
aplicando la recolección la recolección de la información por medio de la
técnica de observación documental de textos legales, los cuales fueron
analizados interpretando la información sistemáticamente, por medio del
estudio del contenido.
Por consiguiente, pudo resaltar, en el citado estudio la definición de una
política habitacional para la próxima década, así como el régimen de la Ley
de propiedad Horizontal, enmarcado en las distintas comunidades que
pueden existir en los distintos modo de vida, clase y sociedad, comienza por
la tarea de lograr el consenso de lo que puede hacer el estado para atender
las necesidades habitacionales insatisfechas.
Ahora bien para operacionalizar este concepto según el investigador, se
obliga a establecer un compromiso entre lo que el estado en términos
genéricos entiende por prestación de asistencia habitacional, el deseo de los
diferentes actores y lo que la sociedad puede costear en un momento dado.
Este trabajo pretende identificar los conflictos que han impedido la
emergencia del consenso arriba mencionado, tratando de articular la
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discusión venezolana, dentro del contexto internacional de lo que debe ser el
rol del estado en la prestación de este servicio público, y en la protección de
la propiedad y de los servicios comunes.
Por tales razones, el trabajo expuesto aporta un análisis de la implicación
que representa las políticas habitacionales, donde se estudian las
comunidades y la ley de propiedad horizontal tomando en consideración los
servicios comunes y los deberes del estado, en ejercer un control en los
conflictos que han impedido articular la discusión venezolana con respecto al
contexto internacional de lo que debe ser el rol del estado, lo que es de gran
relevancia en esta oportunidad puesto que el estado brinda definiciones
claras de los que es el Estado frente y las leyes de orden habitacional asi
como las consideraciones habitacionales y sus políticas, razón por la que se
ha escogido este estudio como punto de partida.
Ahora bien, Polanco (2006) realizó
una investigación titulada,
Obligaciones de los Condominios Comerciales en el Marco de la Ley del
Impuesto al Valor Agregado, el cual fue presentado en la Universidad Rafael
Belloso Chacín para obtener el título de MSc. en Gerencia Tributaria, dicha
investigación tuvo como finalidad analizar las obligaciones de los
condominios comerciales en el marco de la Ley del Impuesto al Valor
Agregado, estudiándose con su Reglamento, el Código Orgánico Tributario
vigente (2001) y en la Ley de Propiedad Horizontal (1983).
Es este estudio, se dió a conocer los conceptos bases de los
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condominios venezolanos, su legislación y el tratamiento a las distintas
comunidades habitacionales. En este orden y según los objetivos planteados,
se seleccionaron como fuentes secundarias o datos procedentes de
investigaciones anteriores, se catalogó el diseño de la investigación como no
experimental y documental. Las técnicas e instrumentos de recolección de
datos utilizados fueron las propias de revisar, seleccionar y verificar la
documentación escrita.
Ahora bien, los resultados obtenidos aportaron conocimientos sobre los
condominios de forma general, donde se resaltaron los diferentes tipos de
comunidades habitacionales. De los resultados se pudo conocer que hay
comunidad cuando dos o más sujetos de derecho (comuneros) tienen una
potestad de idéntica naturaleza jurídica sobre la totalidad de un mismo objeto
(cosa común), la comunidad puede constituirse en cualquier forma, salvo que
se aporten a ellas bienes inmuebles o derechos reales, en cuyo caso será
necesaria la escritura pública. La situación de comunidad crea entre los
comuneros una serie de relaciones y obligaciones jurídicas como lo es el
pago de impuesto .
En este sentido es de hacer mención, que en esta oportunidad dicha
investigación, es de gran importancia, debido a que de entrada hace un
bosquejo general de lo que representan los condominios como comunidades
habitacionales
en el sistema legal venezolano, además establecer las
obligaciones de los mismos.
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2. BASES TEÓRICAS, LEGALES Y JURISPRUDENCIALES
Las bases teóricas, legales y jurisprudenciales de esta investigación, se
encuentran conformadas por tópicos legales como el Codigo civil (1982) y la
Ley de Propiedad Horizontal (1983) los cuales están referidos a la categoría
en estudio, y en donde una temática novedosa, ya que se proponen
elementos y criterios teóricos propios de los Derechos de los habitantes de
las urbanizaciones o villas cerradas, presentado por una doctrina regida por
Gorrondona (2008) y Traetta (2006)
entre otros que se encuentran
enfocados desde una perspectiva actual, que permite enriquecer su
contenido a través del análisis.
En este sentido, se detalla lo referente a las comunidades habitacionales
en
Venezuela
(Urbanizaciones
Circuito
Cerrado
o
Villas),
más
específicamente lo relacionado con la categoría relativas al régimen jurídico
de las comunidades habitacionales, donde se expondrá un profundo análisis
de doctrinas y la legislación que le regula.
2.1. RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS COMUNIDADES HABITACIONALES EN
VENEZUELA (URBANIZACIONES CIRCUITOS CERRADOS O VILLAS)
El Régimen jurídico es todo aquel sistema legal, al cual es sometido
alguien o algo. En efecto son leyes y normas, que establecen lineamiento a
seguir en un orden económico, social, y personal del individuo . Es así como
el régimen jurídico de las comunidades habitacionales es conocido como
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aquel sistema legal que regula la calidad de común y general. Lo
perteneciente a varios. Lo usado por todos. Junta o congregación de
personas que viven sujetas a ciertas reglas. Asimismo, este conjunto de
normas y leyes regulan cualquiera de los establecimientos que poseen
bienes en común para diferentes usos útiles al público. Cabalnellas (2004, p.
278)
De igual forma se hace necesario definir lo que es llamado comunidad
que para Bartle (2005, p. 144) es la comunidad, un
interacciones,
comportamientos
humanos
que
tienen
conjunto de
un
sentido
y
expectativas entre sus miembros. No sólo acciones, sino acciones basadas
en esperanzas, valores, creencias y significados compartidos entre personas.
A los criterios doctrinales los investigadores exponen, el régimen
jurídico de las comunidades habitacionales es el conjunto de normas y leyes
que regulas las comunidades que se constituye n a través de un contrato
donde la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece proindiviso a
varias personas (comuneros).
Es entonces, que a través del desarrollo de esta investigación se
estudiara el régimen jurídico de las comunidades habitacionales en
Venezuela (urbanizaciones circuitos cerrados o villas) puesto que existen
innovaciones legales y nuevas estipulaciones de estas formas de vida
nivel jurídico.
a
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2.1.1. COMUNIDADES HABITACIONALES
Para Fabrega (2009, p. 25) las comunidades habitacionales son
aquellas que poseen una situación jurídica común a sus propiedades, donde
deben preservar el derecho propio y del otro, partiendo de esta basa las
urbanizaciones, circuitos cerrados o villas aparecen como una especie dentro
de las comunidades.
En referencia a esta definición los investigadores entienden por
comunidades habitacionales al conjunto de viviendas concebidas dentro de
un concepto integral, generalmente aprobado como un único proyecto o
programa por la autoridad pública pertinente, casi siempre dentro del formato
de propiedad horizontal compartida
2.1.2. URBANIZACIONES
Para Barrios (2007,p. 25) una urbanización cerrada, ciudadela cerrada o
privada, barrio cerrado o privado, country, es una forma especial de barrio
residencial, en efecto es una construcción de viviendas que se lleva a cabo
en un terreno que ha sido previamente delimitado para tal fin y proveer al
mismo de todos aquellos servicios necesarios, luz, gas, teléfono, entre otros,
cuyo ordenamiento y vialidad puede ser orden privado o publico, el privado
con un perímetro definido por muros o rejas, y posee una única entrada
controlada por un servicio de seguridad, los cuales se encargan de
comprobar la identidad de los visitantes y anunciarlos. Y el publico aquel que
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tiene sus entradas y salidas libres del tránsito.
Para el autor citado, una urbanización cerrada tiene por lo general
pequeñas calles residenciales, con sus propias normas de tránsito, donde
sólo es permitido circular a baja velocidad para evitar accidentes. Además,
los barrios más grandes suelen tener áreas de uso común o amenities, tales
como clubhouses, áreas comerciales, canchas deportivas, piscinas, parques
infantiles, campos de golf, spas, iglesias, escuelas, puertos deportivos y
hasta helipuertos, entre otras. Su target varía desde personas o familias de
clase media-típica y clase media-alta, hasta las de clases altas.
Los investigadores al respecto, señalan que aunque se las llama
comunidades, no existen pruebas que indique n que el capital social que
contienen sea mayor o mejor que el de cualquier otra forma de desarrollo
residencial. Habida cuenta de su conformación tipo enclave , aisladas del
resto de la ciudad, es más probable que este tipo de urbanizaciones tenga
consecuencias negativas para el conjunto de aportes de capital social de
toda la comunidad
2.1.3. COMUNIDADES HABITACIONALES DE ACUERDO AL REGIMEN
JURIDICO EN VENEZUELA
En Venezuela , EL Código Civil vigente (de aquí en adelante C.C.) data
del año 1.982, y pretende racionalizar la vida jurídica de los ciudadanos, la
seguridad jurídica general y especial en materia de Derecho Privado y tiene
como efectos su fácil comprensión.
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Ahora bien, el Título IV, trata del derecho de propiedad y más
concretamente "De la Comunidad". Comprende los artículos 759 al 770 y
dentro de estos se contempla lo siguiente: Artículo 759 C.C." La comunidad
de bienes se regirá por las disposiciones del presente Título, a falta de pacto
entre los comuneros o de disposiciones especiales."
De igual forma el artículo 770 establece que “Son aplicables a la
división entre comuneros las reglas concernientes a la división de la herencia
y las especiales que, en cuanto al procedimiento para llevarla a cabo,
establezca el Código de Procedimiento Civil.”
En efecto, de estas estipulaciones legales los investigadores observan
la existencia de una pluralidad de sujetos, enunciados en la norma como
"comuneros", además que la comunidad de bienes se regirá en primer lugar
por el acuerdo entre los comuneros y en su defecto por la ley, y finalmente
que hay la existencia de bienes sobre los cuales se conforman los derechos
de la sociedad.
2.1.3.1. CLASES DE COMUNIDADES
Para Gorrondona (2008, p.125) las diversas comunidades se presentan
en las clases siguientes:
(A) ORIGINARIA O DERIVATIVA
La primera supone el nacimiento de derecho, para una pluralidad de
sujetos, con prescindencia de un nexo generador de la situación comunitaria
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(así en la hipótesis de adquisición de la copropiedad mediante la posesión
útil cumplida por varios sujetos durante el tiempo requerido para la
consumación de la usucapión, por ejemplo). La comunidad derivativa tiene
su origen en un acto ínter-vivos (donación, venta) o mortis causa (herencia,
legado).
(B) LA COMUNIDAD PUEDE SER ORDINARIA
Si se observa el derecho especial de pedir la división de la cosa; o
forzosa, en caso de que la naturaleza de la cosa (o eventualmente, un pacto
de indivisión) se oponga a la partición.
C) LA COMUNIDAD ES INCIDENTAL
Si toma su origen en hechos o actos extraños a la voluntad de los
participes (comunidad hereditaria, por ejemplo); o Convencional cuando
surge por acuerdos voluntarios de los Intervinientes en la situación
comunitaria. Esta ultima especie se regula por pactos que ellos adopten, de
conformidad con las normas generales que presiden las relaciones
negóciales.
Por último, los investigadores concuerdan con el autor Gorrondona,
insiste en una cuarta clasificación al enunciar que la comunidad puede ser
voluntaria, si tiene origen en la voluntad de los particulares (el matrimonio); o
legal si nace directamente de la Ley.
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2.1.3.2. DURACIÓN Y REGIMEN
De igual forma Gorrondona, (2008, p. 125) expone que aspecto
temporal del derecho de propiedad que sobre el bien tiene la comunidad.
Para el ordenamiento legal la comunidad no se disuelve nunca por el solo
transcurso del tiempo. Pero tampoco obliga a permanecer indefinidamente a
un sujeto en mancomunidad sobre un bien determinado, ya que existen
circunstancias en que es deseable poner fin a esta relación.
En cuanto a las disposiciones generales establecidas por el
Código
Civil (1982) en su Título IV del Libro II De la comunidad, siendo derecho
amplio a lo que el Código se refiere, más aún, en los casos donde no se
hayan establecido reglamentación expresa por parte de los comuneros.Todo
el sistema de normas que rige la comunidad se basa en que cada comunero
tiene derechos (de uso y de goce) y deberes (u obligaciones) en la
proporción a su cuota o, en su defecto, en proporciones iguales.
Para ahondar en el estudio de este tema, se señala el artículo 760 del
C.C."La parte de los comuneros en cosa común, se presume igual, mientras
no se pruebe otra cosa. El concurso de los comuneros, tanto en ventajas
como en las cargas de la comunidad, será proporcional a las respectivas
cuotas."
En cuanto a lo que respecta a los Derechos de los comuneros, se tiene
lo siguiente: Los derechos de los comuneros sobre sus cuotas establecidos
en el artículo 765 del C.C.: en donde cada comunero tiene la plena propiedad
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de su cuota y de los provechos o frutos correspondientes.
1) De acuerdo con esta norma se establecen dos derechos: a) La libre
disposición de sus cuotas, esto es, que el comunero puede enajenar, gravar,
constituirse en usufructo, hipotecar su cuota de forma libre (sin necesidad de
aprobación de los demás comuneros; y b) El derecho de disfrute que se
refiere al provecho que pueda obtenerse de los frutos de su cuotaparte.
1.2) La Ley otorga como derecho individual a cada comunero el de "obligar a
los demás a que contribuyan con su porción de gastos necesarios para la
conservación de la cosa común..." (Art. 762 C.C.), concediendo también ésta
norma, la posibilidad de liberarse de tal deber mediante el abandono.
1.3) La posibilidad otorgada en el artículo 768 del Código Civil transcrito
anteriormente, en lo que se refiere al derecho de solicitar la partición de la
cosa común.
1.4) Cada uno de los comuneros tiene derecho al retracto legal (art. 1.546
C.C.), restringiendo de esta forma lo dispuesto en el artículo 765 del
mencionado Código, en razón dada por el Derecho, a la preferencia que
existe de los comuneros antes que a terceros de ofrecer la cuota parte dada
en venta o dación en pago de subrogarse, es decir, sustituir al extraño
adquirente por un copropietario existente dentro de la copropiedad.
2) Los Derechos que corresponden a la mayoría de los comuneros:
2.1) La facultad de decidir el destino de la cosa común por decisión de la
mayoría o en su defecto la posibilidad de aclarar esto ante la autoridad
judicial, y dado el caso, nombrar un administrador (art. 764 C.C.).
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2.2) Cuando la ley se refiere a la mayoría importa la mayor de cantidad de
intereses y no a la mayoría de las personas.
2.3) A través del acuerdo de la mayoría se puede obligar a los demás a
contribuir proporcionalmente a los gastos útiles que contribuyan al
mantenimiento o mejora de la cosa. No se excluye el derecho de acudir al
juez por los desacuerdos de las individualidades (copropietarios).
3) Los Derechos que corresponden solo a la totalidad (cabal) de los
comuneros:
3.1) De acuerdo con lo establecido en los artículos 763 y 764 del C.C.
ninguno de los comuneros podrá hacer innovaciones a la cosa común
aunque reporte una ventaja para la mayoría, si los demás (en su totalidad)
"no consienten en ello".
3.2) Para enajenar y gravar la cosa común también hace falta la unanimidad
en la decisión con el objeto de evitar situaciones indeseables entre los
comuneros.
Al respecto los investigadores concluyen, que en cuanto a la duración
en la comunidad, la permanencia en ella no se disuelve nunca por el solo
transcurso
del
tiempo
e
igualmente
no
se
obliga
a
permanecer
indefinidamente. Ahora bien en cuanto al régimen se puede decir que
Venezuela dispone de derechos que rigen la comunidad, los cuales se basa
en que cada comunero tiene derechos (de uso y de goce) y deberes (u
obligaciones) lo que posee lineamientos constitucionales.
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2.1.3.3. EXTINCIÓN
En cuanto a la extinción de las comunidades el texto del artículo 768 del
Código Civil (1982) es del tenor siguiente: "A nadie puede obligarse a
permanecer en comunidad y siempre puede cualquiera de los partícipes
demandar la partición..."
En efecto según Gorrondona (2008, 158) la legislación venezolana, de
acuerdo al enunciado del artículo in comento, es clara y enfática al otorgar la
posibilidad de disolver la comunidad, y ha sido la aplicación consuetudinaria
de la mencionada regla unida a la doctrina, las encargadas de clasificar las
causas de extinción de la relación comunitaria.
En criterio de los investigadores, la comunidad se disuelve en los casos
de perecimiento de la cosa o bien, el perecimiento del derecho sobre la cual
se basa, por consolidación de la propiedad o derecho en uno de los
comuneros, por adquisición de la cosa o derecho sobre este por una sola
persona extraña a la comunidad y por partición o división de la cosa.
La partición de la comunidad según Pedreño (2005, p.15) es, como su
nombre lo indica, la causa de cesación de la comunidad producida por la
pluralidad de sujetos; mediante la atribución a cada uno de ellos de bienes
singulares o porciones indivisas de bienes concretos en pago o satisfacción
de sus respectivas cuotas.
De esta forma nace la aplicación de un procedimiento judicial
estipulado específicamente en el Código de Procedimiento Civil (1987) el
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cual es llamado procedimiento de partición; el cual, según Santander (2008,
p. 117) se entiende como la acción dirigida a modificar la situación de
comunidad preexistente y crear una nueva situación jurídica, ya sea por la
adjudicación de una parte de un bien y la división de bienes comunes que se
convierten en propios, o por la venta del bien y el reparto del precio.
De tal forma, se entiende por partición de bienes comunes, el proceso
de separación de éstos que tiene por finalidad otorgar a cada una de las
personas, que tiene derechos sobre los bienes indivisos, la parte material o
porción que realmente le corresponde.
Normalmente para Guzmán (2002, p.58) las particiones en la
legislación venezolana se hacen de mutuo acuerdo entre los interesados,
pero en casos de diferencias entre ellos, la ley les proporciona el método
para llegar a ella. Estas alternativas han permitido considerar varios caminos
con los cuales se pueda efectuar o proceda la partición, entre ellos el autor
destaca:
1.La partición amigable: mediante la cual, y por vía contractual, los
interesados pactan la distribución, entre ellos, de lo que constituye el objeto
de la partición.
2.La partición judicial no contenciosa; en la que aunque actúa una autoridad
jurisdiccional, no por ello deja de ser voluntaria, sólo que para darle mayor
fuerza entre las partes y frente a terceros, se provoca la participación de un
funcionario que pueda dar fe pública a esos actos. Sin embargo, la partición
judicial no siempre se implementa por voluntad de los interesados.
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3.Existe otra modalidad que es la conocida como la partición judicial
contenciosa y que a su vez restringe su uso a las siguientes posibilidades:
Que se haga oposición a la participación solicitada; que se discuta el
carácter o cuota a la que aspire el solicitante; y cuando se plantee
judicialmente conflicto relativo al dominio común respecto de algún o algunos
bienes integrantes.
En los dos primeros casos, obviamente, para los investigadores, se
trata de la acción típica de partición, la cual, en la mayoría de los casos
tienen asegurado el éxito por el apoyo legal que le otorga la ley, pues el
artículo 768 del Código Civil (1982) establece: “A nadie puede obligarse a
permanecer en comunidad y siempre puede cualquiera de los participes
demandar la partición”. En este sentido y con esta autorización de la ley,
resulta imposible que no se logre materializar la demanda que se proponga
con ese objeto.
2.1.4. ALCANCE DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Para
Pallares (2006, p.58) el alcance de la propiedad horizontal
considera la figura la propiedad separada como lo principal y lo accesorio es
la comunidad, pues todo el valor directo y utilidad de una cosa depende de
los pisos o de las habitaciones, esto es, de los espacios habitables y todo lo
demás está respecto de ello, en relación tanto de medio a fin como de
accesorio a principal.
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Por otra parte refiere Reffino (2007, p.89) manifiesta que la Propiedad
Horizontal de los inmuebles edificados consiste simplemente en que el
propietario de un piso o departamento, lo es exclusivamente de él, con
independencia de los propietarios vecinos, y es condominio, a la vez, del
terreno donde se asienta el edificio y demás bienes comunes.
Igualmente Sánchez (2009, p.111) la define jurídicamente, la Propiedad
Horizontal como una comunidad voluntaria y permanente, integrada por los
adquirientes titulares de cada uno de los pisos o apartamentos de un
inmueble, sometidos en el ejercicio de sus derechos a normas e
l gales o
paccionadas.
Ahora bien Albaladejo (2008, p.124) plantea que "es una propiedad
especial que, constituida exclusivamente sobre edificios divididos por pisos o
locales susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuye al titular de
cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los
mismos un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los
restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.
En efecto, para describir el alcance de las leyes basadas en propiedad
horizontal, se entiende por los investigadores que la mismas posee un
carácter especial debido a la complejidad del genero propietario, donde es
de destacar que en ella se combinan un derecho esencial el de propiedad
singular e independiente y otro accesorio, el de copropiedad o condominio
sobre los elementos y servicios comunes, cosa que no acontece con la
propiedad ordinaria.
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2.1.4.1. ÁMBITO DE APLICACIÓN
Fernández (2004, P.58) explica que esta ley trata las consideraciones
de una propiedad especial que está constituida exclusivamente sobre
edificios, divididos por pisos y locales susceptibles de aprovechamiento
independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un
derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad
conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y
servicios comunes del inmueble.
Expone el autor, que este es una figura específica en donde se
conjugan dos derechos: El derecho de Propiedad del apartamento o local. Y
el derecho sobre las cosas comunes del inmueble. Este autor expresa que su
régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de
apartamentos o locales comerciales en Propiedad Horizontal como las
disposiciones relativas a la constitución del Documento de Condominio y la
administración.
Asimismo según lo observado por los investigadores, dentro de la
propiedad horizontal nace dos derechos el derecho de Propiedad del
inmueble y el derecho de todos los Propietarios sobre las cosas comunes
donde se conjugan la interdependencia, de veracidad, solidaridad, basadas
en derechos iguales, donde los derechos de uno son hasta los derechos del
otro y aquí donde se aplica la ley en virtud de velar por los intereses, y
obligaciones de los comuneros.
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2.1.4.2. OBJETO
Es de hacer mención que la legislación venezolana, en la ley de
propiedad horizontal (1983) no dispone en su articulado el objeto de la
misma, mas sin embargo, diversos conocedores del tema como Traetta
(2006, p.201) expresa que el conjunto de norma que regule este tipo de
propiedades tiene como fin, los derechos y deberes de los sujetos de la
relación jurídica.
En este sentido la Ley de Propiedad Horizontal (1983) transcribe en el
artículo 2°.
Que los apartamentos y locales a que se refiere el artículo anterior
podrán enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de actos
entre vivos por causa de muerte. En caso de enajenación de un
apartamento o local, los dueños de los demás, por este solo título,
no tendrán derecho de preferencia.
En efecto se puede decir la ley de Propiedad Horizontal (1983) tienen
por objeto un equilibrio entre los derechos de los propietarios y copropietarios
de dichas áreas habitacionales. Puesto a que rige los aspectos formales y
jurídicos cuando una persona decide comprar un apartamento en un edificio
regido bajo este esquema.
2.1.4.3. SUJETOS
Pérez (2006, p.72) señala que para determinar los sujetos intervinientes
en las leyes que regulan la propiedad horizontal, ha existido lo que las
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diferentes legislaciones que regulan son los títulos constitutivos de la
propiedad por piso o locales cuyo otorgamiento es un negocio dispositivo con
una división por pisos y locales y fijación de los elementos comunes a unos
donde se debe establecer un conjuntos de relaciones jurídicas e individuales
entre los propietarios de las mismas.
En este orden, los investigadores señalan, que se puede decir que los
sujetos intervinientes el ley de propiedad horizontal son Los diversos
apartamentos, locales del inmueble y sus propietarios de acuerdo con las
disposiciones que la ley suscriba.
2.1.5. REGÍMENES DE CONDOMINIOS EN VENEZUELA Y MEXICO
Para Gorrondona, (2008, p. 147) en Derecho Civil, consiste en la
situación en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más
personas. Por extensión, algunos autores denominan así a un inmueble bajo
el régimen de propiedad horizontal.
En consecuencia se puede aportar, que en el condominio es importante
regular la forma en que los copropietarios van a tomar las decisiones con
respecto a la propiedad que tienen en común. A tal efecto, pueden darse
relaciones de mancomunidad o de solidaridad. También es importante
regular los casos de extinción de la copropiedad y disolución de la
comunidad de bienes, es por estos que diversas legislaciones han estipulado
la regulación de esta forma de vida comunal.
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2.1.5.1. LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN VENEZUELA
En Venezuela, se instituye el derecho de Propiedad Horizontal como
un conjunto de normas que regulan una propiedad especial, la cual está
constituida exclusivamente sobre edificios, divididos por pisos y locales
susceptibles de aprovechamiento independiente, y a este se le atribuye un
titular o propietario, quienes en conjunto gozan de un derecho singular y
exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e
inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes
del inmueble”.
En este sentido, nació en Venezuela la Ley de Propiedad Horizontal con
la promulgación en 1958, y la misma fue reformada en fecha 26 de
septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Esta última, publicada en
Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3.241 la cual rige hoy en día. La cual tiene
como base Artículo 545 del Código Civil de Venezuela (1982) el cual
expresa, que la propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una
cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas
por la Ley.de igual forma se estipula en el artículo 549, que la propiedad del
suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentre encima
o debajo de ella, salvo lo dispuesto en las leyes especiales, es aquí cuando
nace la ley especial objeto de estudio.
Por otra parte la Ley de Propiedad horizontal (1983) en su artículo 18,
estipula que:
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La administración de los inmuebles de que trata esta Ley
corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la
Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio,
deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres
suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será
designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes
duran un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser
reelectos. De su seno sé erigirá un Presidente. La junta deberá
constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de
haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento
(75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio
funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley.
Eneste sentido, la legislación venezolana estipula dentro de la ley
especial de la propiedad horizontal, un régimen específico para edificios
divididos
por
apartamentos
y
locales,
susceptibles
de
apropiación
independiente. Donde según su articulado, la enajenación de apartamentos y
locales sólo se podrá realizar una vez cumplidas las formalidades de
protocolización del Documento de Condominio.
Igualmente , se establecen lineamientos a seguir según los apartamentos
y locales con las cosas comunes, el derecho de Propiedad individual y el
derecho
de
Propiedad
aprovechamiento
de
los
común,
indispensable
apartamentos
o
para
locales.
el
disfrute
y
Y finalmente las
obligaciones de los Copropietarios en lo concerniente a la administración y
conservación de las cosas comunes, con las limitaciones y restricciones del
derecho de Propiedad individual consagradas en el Documento de
Condominio, su Reglamento y en la Ley de Propiedad Horizontal.
Ahora bien, esta ley prevalece en materia de Propiedad Horizontal, y
subsidiariamente, en cuanto no se opongan a dicha Ley, las disposiciones
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del Código Civil en cuanto a la propiedad y cualesquiera otras que sean
aplicables, como el caso de la Ley de Registro Público, en lo relativo a los
derechos por la compraventa de inmueble.
En este sentido los investigadores señalan, que la Republica Bolivariana
de Venezuela poseen un sistema jurídico, legal, para aquellos edificios,
urbanizaciones, villas cerradas, y urbanizaciones, donde si bien no se cuenta
con las características de la horizontalidad, existen lineamientos certeros que
califican a la ley como aplicable a los hechos que determinan las propiedad
entre una comunidad donde se tienen elementos comunes de los cuales se
desprender obligaciones y derechos.
2.1.5.2. LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN MEXICO.
En la República Mexicana existe la Ley que regula el Régimen de
Propiedad en Condominio (2001) la cual nace en vista del crecimiento social
que preponderarte. Por lo que se actualizo el marco normativo a favor de
establecer las bases de la interacción y convivencia social.
En efecto, según la exposición de motivos, convivir condominalmente,
es el objetivo de esta ley y, colateralmente, contribuir a prevenir conductas
antisociales al promover la cultura del respeto por las personas y sus bienes,
toda vez que se incluye en el ordenamiento propuesto el fomento de la
cultura condominal y se precisan las sanciones en caso de violentar lo
establecido por la Ley, el Reglamento del Condominio y los acuerdos de
asamblea.
34
En este sentido establecen en el artículo 4, que el régimen de
propiedad en condominio, es aquel en el que los pisos, departamentos,
viviendas, locales, áreas o naves que se construyan o constituyan en un
inmueble en forma horizontal, vertical o mixta, sean susceptibles de
aprovechamiento independiente por pertenecer a distintos propietarios y que
además, tengan salida propia a un elemento común sobre el cual tengan
derecho exclusivo de propiedad, o frente a una vía pública.
El mismo según el artículo 5 ejusdem se constituye:
I. Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales,
áreas o naves de que conste un inmueble, o que hubieran sido
construidos dentro de un inmueble con partes de uso común
pertenezcan a distintos propietarios o siendo del mismo
propietario, se les dé un uso diferente o privado a cada uno;
II. Cuando los diferentes pisos departamentos, viviendas, locales,
áreas o naves que se construyan dentro de un inmueble, y que
cuente éste con elementos comunes e indivisibles, cuya
propiedad privada se reserve en los términos del artículo anterior,
se destinen a la enajenación de personas distintas;
III. Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan
en diferentes pisos, departamentos, viviendas, locales, áreas o
naves, para enajenarlos a distintas personas, siempre que exista
un elemento común de propiedad privada indivisible;
IV. Por disposición testamentaria, siempre que se ajuste a las
normas de desarrollo urbano aplicables;
V. Derivado de la partición de una copropiedad, cuando de la
misma se generen dos o más unidades de propiedad exclusiva,
que compartan áreas e instalaciones comunes.
El condominio se constituirá sobre las construcciones en proceso
de construcción o terminadas .Los ayuntamientos únicamente
autorizarán el cambio a régimen condominal en edificaciones
terminadas, siempre que cumplan con las normas relativas a la
división del suelo, su uso, densidad e intensidad de
aprovechamiento e imagen urbana, restricciones y demás
normatividad aplicable.
35
Asimismo establece dicha legislación que para constituir el régimen de
propiedad en condominio, el propietario o propietarios deberá declarar su
voluntad en escritura pública, en la cual se hará constar las situaciones de la
propiedad, así como los derechos y obligaciones de los propietarios. Es de
hacer notar que este régimen jurídico es muy específico, puesto que él se
estipula no solo los lineamientos a ni vel horizontal, sino también, aquellas
relaciones jurídicas como la figura del arrendamiento, usufructo , gastos,
gravámenes, contribuciones, destrucción, ruina y reconstrucción, así como la
resolución de controversias que puedan presentarse
Finalmente del estudio realizado, se pudo observa que la Republica de
México, organiza sus ordenamiento jurídico, dentro de las formas
condominales existentes, las cuales en vista del crecimiento poblacional y
según las exigencias de los condominios, han venido adaptándose a las
necesidades de los mismos, en virtud de velar por los derechos del
ciudadano y con el objetivo de brindar seguridad jurídica a los comuneros y
en pro de la convivencia social.
2.2. SISTEMA DE CATEGORIAS
Toda
investigación
debe
estar
fundamentada
por diferentes
enfoques teóricos que amplíen la descripción del problema,
se utiliza
para ello
la teorización de las categorías o variables que sirven para
sustentar y construir bibliográficamente
un
estudio. A
través
de una
definición conceptual, que expresa la posición teórica, que abriga la
36
conceptualización de la problemática de estudio abordando la variable
principal.
2.2.1. DEFICICIÓN NOMINAL
Régimen jurídico de las comunidades habitacionales
2.2.2. DEFINICION CONCEPTUAL
Para Fabrega (2009, p. 25) las comunidades habitacionales son
aquellas que poseen una situación jurídica común a sus propiedades, donde
deben preservar el derecho propio y del otro, partiendo de esta basa las
urbanizaciones, circuitos cerrados o villas aparecen como una especie dentro
de las comunidades.
2.2.3. DEFINICION OPERACIONAL
El régimen jurídico de las comunidades habitacionales es entendido,
como estipulaciones legales que regulan existencia de una pluralidad de
sujetos, enunciados en la norma como "comuneros", además que la
comunidad de bienes se regirá en primer lugar por el acuerdo entre los
comuneros y en su defecto por la ley, y finalmente que hay la existencia de
bienes sobre los cuales se conforman los derechos de la sociedad.
37
CUADRO 1
OPERACIONALIZACIÓN DE LA CATEGORÍA
Objetivo General: Análisis del Régimen Jurídico de las Comunidades
Habitacionales en Venezuela (Urbanizaciones Circuito Cerrado o Villas).
Objetivos
Categoría
Sub-Categoría
Unidad de Análisis
específicos
Analizar las
Comunidades
Comunidades
• Clases
habitacionales
Habitacionales de
• Duración Y
de acuerdo
acuerdo al
Régimen
Régimen
régimen jurídico
• Extinción
Jurídico en
en Venezuela
Venezuela
Analizar el
• Ámbito de
alcance de la
aplicación
Ley de
Condominios
• Objeto
Propiedad
• Sujetos
horizontal en
Venezuela
Régimen
Comparar los
Jurídico de las
Regímenes de
Comunidades
regímenes de
condominios
Normas de
condominios
Habitacionales
entre las
propiedad horizontal
entre las
legislaciones
en Venezuela y
legislaciones
mexicana y
Mexicana
mexicana y
venezolana
venezolana
Determinar la
existencia o no
Régimen jurídico
del régimen
que regula las
jurídico que
comunidades
regula las
Resultados
circuito cerrado o
comunidades
villas en
circuito cerrado
Venezuela
o villas en
Venezuela
Fuente: Bastidas, González, Isea, Reyes (2011)