CAPITULO 4 EVALUACIÓN ECONOMICA El capítulo anterior

CAPITULO 4
EVALUACIÓN ECONOMICA
El capítulo anterior resultó útil para identificar todos los aspectos que se deben considerar a
fin de materializar, desde el punto de vista técnico, el proyecto que el inversionista pretende
desarrollar sin caer en complicaciones tales como: incumplimiento de leyes de diversa
índole (ya sean municipales, estatales o federales), mal diseño del producto, proceso
constructivo deficiente o métodos de comercialización poco adecuados. Por otra parte, el
estudio económico permitió conocer el costo asociado que implica la observancia de cada
uno de dichos aspectos. Lo anterior quiere decir que, para desarrollar adecuadamente el
proyecto, el inversionista deberá realizar todas las erogaciones calculadas, ya sea utilizando
capital propio o mediante préstamos (lo cual también tiene un costo), a fin de recuperarlas
posteriormente y obtener además una ganancia o renta.
En este capítulo se presenta el análisis para determinar si el proyecto es rentable en la forma
esperada por el inversionista, considerando para ello todos los gastos e ingresos que
ocurrirán durante el tiempo de realización de éste, desde el inicio de trámites y licencias,
hasta la venta de la última casa. Con este fin, se utilizarán tres técnicas de evaluación
económica: a) Rendimiento de la Inversión, b) Determinación del Valor Presente Neto
(VPN) y c) Cálculo de la Tasa Interna de Retorno (TIR). La primera constituye únicamente
un indicador de la rentabilidad que se podría obtener, pues no considera el valor del dinero
en el tiempo, mientras que las otras dos si lo hacen y por consiguiente, serán válidas para
determinar la aceptación o rechazo del proyecto. Conviene mencionar que para llevar a
178
cabo esta evaluación, se plantean diferentes escenarios de acuerdo a las condiciones
técnicas y de financiamiento que se describieron en el capítulo anterior.
Como análisis adicional, se determinará el grado de sensibilidad que el proyecto tiene con
respecto a dos variables fundamentales: tiempo y costo
4.1 Determinación de la Tasa Mínima de Rendimiento Aceptable (TMAR)
Antes de iniciar la evaluación económica, resulta indispensable determinar la ganancia o
premio que el inversionista desea obtener a cambio de invertir su dinero en la realización
del proyecto. La mejor manera de hacerlo es mediante el cálculo de la TMAR, pues ésta
refleja las expectativas de rendimiento de una forma congruente y referenciada a las
condiciones vigentes en el mercado durante el proceso de evaluación.
4.1.1 Cálculo de la TMAR sin financiamiento
Si el inversionista decidiera aportar todo el capital sin solicitar financiamiento, la TMAR se
definirá mediante la siguiente fórmula: TMAR
i f if , donde i es el premio al riesgo y
f es la inflación. Con ello, se estará cubriendo al dinero invertido de los efectos
inflacionarios al mismo tiempo que se considerará un premio por encima de ellos.
El valor de la inflación se obtuvo del pronóstico de Banamex para el año de 2007, siendo
éste de 3.33% anual. Por otra parte, el premio al riesgo debe estar referido a las condiciones
del mercado de vivienda, pues es el sector que compete al proyecto en cuestión.
179
Las referencias a utilizar serán un boletín de un análisis bursátil emitido el año pasado por
Scotia Casa de Bolsa, la información proporcionada por Grupo Sitma y las condiciones
observadas durante la realización del estudio de mercado:
a) Scotia Casa de Bolsa emite en su boletín opiniones sobre los precios de las acciones o
rendimientos de diversas desarrolladoras de vivienda del país. En lo particular, dos de ellas
se consideran relevantes por ser empresas que participan dentro del segmento medio
residencial y que además permiten conocer el rango de rendimiento presente en la industria
de la construcción de vivienda. A continuación se citan textualmente:
“Sare se diferencia de las otras empresas del sector por tener la mayor participación en los
segmentos medio y residencial en su mezcla de ventas, los cuales en su mayoría son
construcciones verticales. Para el segmento de interés social, la empresa construye
desarrollos de vivienda vertical y horizontal, aunque estos últimos son de menores
dimensiones con respecto a los de sus competidores. Sin embargo, esto a la fecha no
implica mejores márgenes vs. competidores así como mayor rentabilidad, lo que nos hace
tener ciertas reservas sobre la empresa. Su reciente incursión en el IPC ha ayudado al precio
de la acción. Nuestro precio a 12 meses es de P$15.3 con un retorno esperado de 15.3%.”
“Geo Tiene la reserva territorial más grande dentro del sector y continuará su asociación
con Prudential para la adquisición de tierras. Esperamos tasas de crecimiento por arriba de
la industria. Geo seguirá con inversiones en el segmento medio y residencial con un fuerte
crecimiento, se verá un decremento en deuda neta y un crecimiento en el FLE. Tanto Geo
como Urbi por tener una mayor exposición en el sector medio y residencial se beneficiarán,
180
del incremento en la participación de la banca en el mercado de vivienda. CrediGEO sigue
ganando participación de mercado con un programa exitoso en términos de ventas. Geo ha
demostrado ser la empresa con crecimientos más fuertes que ha sabido tomar ventaja de las
oportunidades que están brindando las instituciones de crédito en México incluyendo
instituciones públicas, así como Bancos y Sofoles. La mezcla de ventas así como su
distribución geográfica la han posicionado como una de las empresas líderes del sector.
Conservamos nuestro precio objetivo a P$44.5 para un retorno del 22.2%.”
b) Grupo Sitma proporciona la siguiente información en su página web: “Grupo
SITMA inició sus operaciones en el año de 1992, con la consignación de terrenos
rústicos en la Ciudad de Atlixco, Puebla. Esta actividad continuó en los años
posteriores con gran éxito, brindando a los clientes completa satisfacción al cubrir
sus necesidades de incrementar su patrimonio a través de la adquisición de alguna
propiedad.
El éxito de grupo SITMA en bienes raíces fue en continuo ascenso por lo que la
confianza de la gente se demostró al depositar en la empresa su capital con la
finalidad de obtener una propiedad de acuerdo a sus necesidades de acuerdo a un
mediano o largo plazo, mismo que sirvió para construir el primer fraccionamiento
residencial: Animas I en Atlixco, Puebla. A cambio de este capital depositado, la
gente recibía una utilidad mensual, lo que más tarde se ofrecería al público como
INVERSION EN BIENES RAICES.
A partir de este momento, el crecimiento de grupo SITMA se dio a pasos acelerados
demostrándose con los fraccionamientos siguientes: Animas II, Animas III y La
Candelaria.
181
Actualmente Grupo SITMA cuenta con seis sucursales distribuidas estratégicamente
en la Ciudad de Puebla, una más en Atlixco, en Izucar de Matamoros, en San Martín
Texmelucan, en Cuernavaca, Morelos, Tlaxcala, Tlaxcala, en Xalapa, Córdoba y
Boca del Río en el Estado de Veracruz; y tres más en el Distrito Federal.”
Así mismo se puede leer el siguiente anuncio: “Gana la utilidad más alta por tu dinero:
$1,440 por cada $10,000”
c) El estudio de mercado demostró que existe fuerte competencia en el mercado de vivienda
media residencial, constituida principalmente por tres grandes desarrolladores. Uno de ellos
ha ubicado un conjunto de gran magnitud a escasos metros del proyecto motivo de este
trabajo, lo que implica un incremento de riesgo en él. Los desarrolladores intermedios, aún
cuando han desarrollado productos que pueden ser superados en calidad, son numerosos y
pueden complicar la entrada al mercado.
Dados estos antecedentes, se considera que el premio al riesgo por la inversión será de 17%
sin incluir la inflación. De esta manera, el valor de la TMAR será
TMAR
0.0333 0.17 (0.033)(0.17)
20.9%
Utilizando Excel para realizar el mismo cálculo, se puede además calcular la tasa mensual
equivalente:
Cálculo de la TMAR
Inflación anual pronosticada 3.33%
Premio al riesgo
17%
TMAR anual 20.90%
TMAR mensual 1.59%
182
:4.1.2 Cálculo de la TMAR con financiamiento (TMAR mixta)
En el caso de ser requerido un financiamiento por parte del banco, será necesario utilizar la
TMAR Mixta, definida como:
TMARMixta
MontoFinan ciado
Inversión
u ibancaria u TMAR
InversiónTotal
InversiónTotal
Ya que el crédito puente se solicitaría a Banamex, y siendo que las condiciones de esta
institución son: a) préstamo por el 65% del valor de venta del proyecto ($4,800,000) y b)
Tasa anual igual a TIIE+3% (para el mes de enero 2007 TIIE= 7.405% promedio), la
TMAR Mixta tendrá el siguiente valor:
TMARMixta
0.77 u 0.10405 0.23 u 0.209 12.82%
4.2 Escenario 1: Desarrollo del proyecto con tasa de ventas probable y sin
financiamiento
El primer escenario que se analiza es el desarrollo del proyecto utilizando únicamente
capital propio. Como se mencionó al principio de este trabajo, el inversionista tiene un
capital limitado a $1,370,000, después de haber adquirido el terreno, por lo que el programa
general del proyecto deberá ajustarse a esta condicionante. L
La tasa de ventas en este análisis será la recomendada a considerar en el estudio de mercado
(capítulo 2), la cual fue de 0.6 casas por mes, o lo que es lo mismo, una casa cada siete
semanas
183
4.2.1 Programa general
Dado que los costos totales de la urbanización y de la edificación por cada casa son
$86,219.02 y $564,164.14 respectivamente, es evidente que con el capital disponible se
puede realizar toda la urbanización y además, edificar dos casas al 100%. De esta manera,
el planteamiento para el desarrollo del proyecto sería el siguiente:
x
Se realiza la inversión inicial durante el mes primero, en el cual se obtienen todos
los permisos y se detalla el proyecto ejecutivo.
x
Comienza la urbanización al inicio del segundo mes (quinta semana), durando hasta
la segunda semana del mismo, después de lo cual se suspende para dar lugar a la
edificación de las casas. La terminación de esta partida comienza en el quinto mes
(semana 19) y termina en el sexto (semana 22), ya que para ese entonces no
interferirá con el proceso de edificación.
x
Inicia la edificación de las dos casas en paralelo, durando desde el mes 2 (semana 6)
hasta el mes 6 (semana 22)
x
Considerando la tasa de ventas probable que se recomienda en el estudio de
mercado (capítulo 2) y una vez terminadas las casas, transcurren 7 semanas durante
las cuales el público realiza visitas (servirían como casas muestra) y aparece el
primer cliente.
x
El anticipo del primer cliente (10% del precio de venta) se realiza en el mes 8
(semana 29) y con ello el inversionista tiene capital suficiente para iniciar la
edificación de la tercera casa.
184
x
El pago del banco o sofol al inversionista por concepto de la venta de la primera
casa se realiza en el mes 9 (semana 33) y así éste último inicia la edificación de la
cuarta casa mientras continua con la tercera. Por otro lado, el pago del ISR y del
pago a la agencia inmobiliaria (costo de comercialización) también se realiza en el
mencionado periodo.
x
La dinámica descrita en el punto anterior se repite de tal forma que los anticipos de
la casas restantes ocurren en los meses 9, 11 y 13 (semanas 36, 43 y 50), mientras
que la liquidación de las mismas, así como los pagos correspondientes al ISR y
honorarios de la inmobiliaria se realizan en los meses 10, 12 y 14 (semanas 40, 47 y
54)
El programa general del proyecto se puede apreciar en la tabla 4.1 (en sus modalidades a y
b)
4.2.2 Flujo de efectivo y estados de resultados proforma
En la tabla 4.2 se presentan el flujo de efectivo y el flujo de efectivo acumulado. Este
último indica que será hasta el último mes del proyecto cuando se recuperará la inversión.
Cabe señalar que, a pesar de que el inversionista ya realizó la compra del terreno antes del
comienzo del proyecto, en el flujo de efectivo se considera el gasto que esto implicó
durante el primer mes.
En la tabla 4.3 se presentan los estados de resultados proforma mensuales a lo largo del
horizonte del proyecto, generando un flujo de efectivo igual al anteriormente descrito. En la
última columna se pueden apreciar los totales de los ingresos y gastos ocurridos.
185
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 3
EDIFICACION CASA 4
COSTO POR COMERCIALIZACION
PAGO A CAPITAL
CONCEPTO
TABLA 4.1b ESCENARIO PROBABLE SIN FINANCIAMIENTO
(Continuación)
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 1 Y CASA 2
COSTO POR COMERCIALIZACION
PAGO A CAPITAL
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
CONCEPTO
TABLA 4.1a ESCENARIO PROBABLE SIN FINANCIAMIENTO
PROGRAMA
(Continuación)
PROGRAMA
SEMANA 29
SEMANA 1
1
SEMANA 30
SEMANA 2
MES 8
MES 1
SEMANA 31
SEMANA 3
SEMANA 32
SEMANA 4
SEMANA 33
SEMANA 5
1
1
1
SEMANA 34
SEMANA 6
MES 9
MES 2
SEMANA 35
SEMANA 7
SEMANA 36
SEMANA 8
2
SEMANA 37
SEMANA 9
SEMANA 38
SEMANA 10
MES 10
MES 3
SEMANA 39
SEMANA 11
SEMANA 40
SEMANA 12
2
2
2
SEMANA 41
SEMANA 13
SEMANA 42
SEMANA 14
MES 11
MES 4
SEMANA 43
SEMANA 15
3
SEMANA 44
SEMANA 16
SEMANA 45
SEMANA 17
SEMANA 46
SEMANA 18
MES 12
MES 5
SEMANA 47
SEMANA 19
3
3
3
SEMANA 48
SEMANA 20
SEMANA 49
SEMANA 21
SEMANA 50
SEMANA 22
4
MES 13
MES 6
SEMANA 51
SEMANA 23
SEMANA 52
SEMANA 24
SEMANA 53
SEMANA 25
SEMANA 54
SEMANA 26
4
4
4
MES 14
MES 7
SEMANA 55
SEMANA 27
SEMANA 56
SEMANA 28
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 1 Y CASA 2
EDIFICACION CASA 3
EDIFICACION CASA 4
$0.00
-$97,999.76
$0.00
-$97,999.76
-$1,263,717.54
$0.00
-$1,165,717.78
-$1,165,717.78
UTILIDAD O PERDIDA NETA (FLUJO DE EFECTIVO)
FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO
$0.00
$0.00
$0.00
-$97,999.76
-$1,165,717.78
-$1,165,717.78
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$5,586.17
-$92,413.59
$0.00
$0.00
MES 2
$0.00
$0.00
-$1,016,500.00
-$32,074.00
-$117,143.78
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS
GASTOS POR
IMPUESTOS
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
UTILIDAD BRUTA
GASTOS DE
COSTO POR COMERCIALIZACION
VENTA
GASTOS FINANC. COSTO POR FINANCIAMIENTO
COSTO DE LO
VENDIDO
VENTAS
MES 1
-$1,263,717.54
-$1,165,717.78
FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO
TABLA 4.3 Estados de Resultados Proforma Probables Sin
Financiamiento
EGRESOS
INGRESOS
INVERSION
INICIAL
MES 2
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$5,586.17
-$92,413.59
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$97,999.76
MES 1
-$1,016,500.00
-$32,074.00
-$117,143.78
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 1 Y CASA 2
EDIFICACION CASA 3
EDIFICACION CASA 4
COSTO POR COMERCIALIZACION
PAGO A CAPITAL
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
FLUJO DE EFECTIVO
TABLA 4.2 Flujo de Efectivo Probable Sin Financiamient
-$293,586.56
-$1,557,304.11
$0.00
-$293,586.56
$0.00
$0.00
-$293,586.56
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$293,586.56
$0.00
$0.00
MES 3
-$1,557,304.11
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$293,586.56
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$293,586.56
MES 3
-$292,555.16
-$1,849,859.27
$0.00
-$292,555.16
$0.00
$0.00
-$292,555.16
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$292,555.16
$0.00
$0.00
MES 4
-$1,849,859.27
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$292,555.16
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$292,555.16
MES 4
-$474,140.56
-$2,323,999.82
$0.00
-$474,140.56
$0.00
$0.00
-$474,140.56
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$63,781.85
-$410,358.71
$0.00
$0.00
MES 5
-$2,323,999.82
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$63,781.85
-$410,358.71
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$474,140.56
MES 5
-$56,265.25
-$2,380,265.07
$0.00
-$56,265.25
$0.00
$0.00
-$56,265.25
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$16,851.00
-$39,414.25
$0.00
$0.00
MES 6
-$2,380,265.07
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$16,851.00
-$39,414.25
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$56,265.25
MES 6
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$2,380,265.07
MES 7
-$2,380,265.07
MES 7
$44,477.72
-$2,335,787.36
$0.00
$44,477.72
$0.00
$0.00
$44,477.72
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$75,522.29
$0.00
MES 8
-$2,335,787.36
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$75,522.29
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$44,477.72
MES 8
$846,305.43
-$1,489,481.93
-$78,855.50
$925,160.93
$0.00
-$60,000.00
$985,160.93
$120,000.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$139,316.79
-$75,522.29
MES 9
-$1,489,481.93
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$139,316.79
-$75,522.29
-$60,000.00
$0.00
$0.00
-$78,855.50
$846,305.43
MES 9
$644,882.48
-$844,599.46
-$78,855.50
$723,737.98
$0.00
-$60,000.00
$783,737.98
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$156,945.23
-$139,316.79
MES 10
-$844,599.46
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$156,945.23
-$139,316.79
-$60,000.00
$0.00
$0.00
-$78,855.50
$644,882.48
MES 10
-$219,005.63
-$1,063,605.08
$0.00
-$219,005.63
$0.00
$0.00
-$219,005.63
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$182,060.39
-$156,945.23
MES 11
-$1,063,605.08
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$182,060.39
-$156,945.23
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$219,005.63
MES 11
$748,764.67
-$314,840.41
-$78,855.50
$827,620.17
$0.00
-$60,000.00
$887,620.17
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$10,319.44
-$182,060.39
MES 12
-$314,840.41
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$10,319.44
-$182,060.39
-$60,000.00
$0.00
$0.00
-$78,855.50
$748,764.67
MES 12
$109,680.56
-$205,159.85
$0.00
$109,680.56
$0.00
$0.00
$109,680.56
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$10,319.44
MES 13
-$205,159.85
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$10,319.44
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$109,680.56
MES 13
ROE
$735,984.65
$941,144.50
-$78,855.50
$1,020,000.00
$0.00
-$60,000.00
$1,080,000.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
MES 14
$735,984.65
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$60,000.00
$0.00
$0.00
-$78,855.50
$941,144.50
MES 14
TOTALES
18.11%
-$4,064,015.35
GASTOS
$4,800,000.00
INGRESOS
4.2.3 Rendimiento de la inversión
Calcular el rendimiento de la inversión sólo implica dividir la utilizad neta obtenida al
finalizar el proyecto entre la inversión total ejercida. En este caso, el valor de dicho índice
es de 18.11%, es decir, se ganaría ese porcentaje sobre la cantidad total invertida.
ROE
UtilidadNeta
InversiónTotal
$735,984.65
18.11%
$4,064,015.35
El resultado se debe tomar con reservas y únicamente sirve para pensar que de inicio, el
proyecto podría ser rentable en un porcentaje cercano al esperado por el inversionista.
4.2.4 Cálculo del Valor Presente Neto (VPN) y la Tasa Interna de Retorno (TIR)
Una vez determinado el flujo de efectivo, se debe calcular el Valor Presente Neto (VPN)
para saber si el proyecto será rentable o no. Este valor representa la diferencia entre el total
de los ingresos y el total de los egresos que se generarán a lo largo de la vida del proyecto
pero considerando el valor de cada uno con respecto al tiempo; es decir, calculando el valor
equivalente de estos en el presente y como si hubieran ocurrido el mismo día (al inicio del
proyecto). A este proceso se le conoce como descuento de los pagos o ingresos futuros.
Para conocer si es rentable la inversión, la tasa de descuento a utilizar deberá ser la TMAR,
la cual ya fue calculada en el punto 4.1. Un resultado positivo o igual a cero significará la
aceptación del proyecto, en caso contrario se rechazará.
La Tasa Interna de Retorno (TIR) es la tasa de descuento bajo la cual el VPN es igual a
cero; un valor superior de esta con respecto a la TMAR implicará una mayor rentabilidad
188
que la esperada, mientras que en el caso opuesto, se interpretará como una rentabilidad no
conveniente.
Para determinar tanto el VPN como la TIR, simplemente se debe ordenar el flujo neto de
efectivo obtenido de los estados de resultados proforma y aplicar las fórmulas que Excel
tiene para este fin. La sintaxis para calcular el VPN (en la versión en inglés) es NPV(tasa
de descuento, valor1, valor2, valor3,…valorn), mientras que para la TIR es IRR(valor1,
valor2, valor3, …valorn, tasa de inicial para iteración). Es necesario que antes de utilizar
la fórmula de la TIR, los valores de los estados de resultados proformados sean afectados
por un factor que los transforme en aquellos en los que se incluyan los efectos de la
inflación
La tabla 4.4 muestra los resultados obtenidos. El VPN resulta positivo con un monto que
asciende a los $316,316.21, lo cual quiere decir que el proyecto será rentable más allá de
las expectativas del inversionista. El resultado de la TIR es de un 3.38% mensual, mayor
que la TMAR mensual de 1.59%, siendo esto totalmente lógico puesto que el VPN resultó
mayor a cero por una cantidad significativa de dinero. Se puede concluir que el proyecto
está duplicando el valor esperado de rentabilidad.
189
TMAR anual
TMAR mensual
Tasa de Inflación anual
Tasa de Inflación mensual
20.90%
1.59%
3.330%
0.273%
Tabla 4.4.- Cálculo del VPN y la TIR para el Escenario Probable Sin
Financiamiento
FNE
Periodo
Factor
-$1,165,717.78
-$97,999.76
-$293,586.56
-$292,555.16
-$474,140.56
-$56,265.25
$0.00
$44,477.72
$846,305.43
$644,882.48
-$219,005.63
$748,764.67
$109,680.56
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
1.002734
1.005475
1.008223
1.010979
1.013743
1.016514
1.019292
1.022079
1.024872
1.027674
1.030483
1.033300
1.036125
$941,144.50
14
1.038957
FNE Inflado
-$1,168,904.30
-$98,536.26
-$296,000.73
-$295,767.13
-$480,656.46
-$57,194.40
$0.00
$45,459.72
$867,355.12
$662,728.94
-$225,681.61
$773,698.54
$113,642.72
$977,808.50
VPN
$316,316.21
TIR
3.38%
4.3 Escenario 2: Desarrollo del proyecto con tasa de ventas probable y con
financiamiento
El siguiente escenario a analizar comprende el desarrollo del proyecto utilizando tanto
capital propio como financiamiento bancario. Para este caso, el programa tendrá algunos
cambios.
190
4.3.1 Programa general
El comienzo de la obra será el mismo que en el caso anterior, con la única diferencia de que
esta vez sólo se edificará una casa. Cinco semanas antes de concluir la obra de ésta y de la
urbanización en su totalidad (en el mes 6), se realizarán los trámites de solicitud de crédito
puente con Banamex. Esto ayudará a brindar a esta institución mayor certidumbre en su
evaluación, ya que encontrarán una infraestructura urbana así como una casa muestra
edificada, y consecuentemente el otorgamiento del crédito se facilitará.
Dada la temprana gestión del crédito, el anticipo otorgado por el banco se recibirá justo en
la finalización de la obra inicial, en el mes 6, con lo que se le podrá dar continuidad a la
obra. Con el monto recibido se podrá iniciar la edificación de las tres casas restantes sin
tener ninguna interrupción por cuestiones económicas.
Las ministraciones se recibirán mensualmente en los meses 7, 8, 9 y 10, los anticipos se
darán los meses 8, 9, 11 y 13 y el pago total de las casas en los meses 9, 10, 12 y 14. En
estos períodos también se llevarán a cabo las erogaciones por concepto de pago a capital,
pago de intereses e ISR. Las tablas 4.5a y 4.5b presentan el cronograma de estas
actividades.
191
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASAS 2, 3 Y 4
COSTO POR COMERCIALIZACION
PAGO A CAPITAL
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
CONCEPTO
TABLA 4.5b ESCENARIO PROBABLE CON CREDITO PUENTE
BANAMEX
(Continuació
n)
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 1
COSTO POR COMERCIALIZACION
PAGO A CAPITAL
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
CONCEPTO
TABLA 4.5a ESCENARIO PROBABLE CON CREDITO PUENTE
BANAMEX
PROGRAMA
PROGRAMA
(Continuación)
SEMANA 23
SEMANA 1
MES 6
SEMANA 24
SEMANA 2
MES 1
SEMANA 25
SEMANA 3
SEMANA 26
SEMANA 4
1
MES 7
SEMANA 27
SEMANA 5
SEMANA 28
SEMANA 6
MES 2
SEMANA 29
SEMANA 7
1
SEMANA 30
SEMANA 8
2
MES 8
SEMANA 31
SEMANA 9
SEMANA 32
SEMANA 10
MES 3
SEMANA 33
SEMANA 11
2
SEMANA 37
SEMANA 15
SEMANA 17
4
MES 10
SEMANA 38
SEMANA 39
SEMANA 16
SEMANA 40
SEMANA 18
MES 5
2
SEMANA 36
MES 4
2
2
2
2
SEMANA 35
SEMANA 14
1
3
MES 9
SEMANA 13
1
1
1
1
SEMANA 34
SEMANA 12
SEMANA 41
SEMANA 19
SEMANA 21
MES 11
SEMANA 42
SEMANA 43
SEMANA 20
3
MES 6
SEMANA 44
SEMANA 22
A
SEMANA 45
MES 12
SEMANA 46
SEMANA 47
3
3
3
3
3
SEMANA 48
SEMANA 49
4
MES 13
SEMANA 50
SEMANA 51
SEMANA 52
MES 14
SEMANA 53
SEMANA 54
4
4
4
4
4
4.3.2 Cálculo de las ministraciones, costo financiero y pago de intereses
Una vez visualizado el cronograma del proyecto para este escenario, se podrán calcular las
ministraciones, los costos financieros y el pago de intereses. En la siguiente tabla se
muestran los calendarios de ventas y de ministraciones:
Calendario de Ministraciones
Ministración
Mes
Anticipo
6
1a Ministración
7
2a Ministración
8
3a Ministración
9
4a Ministración
10
Calendario de ventas
Casa
Mes
1a Casa
2a Casa
3a Casa
4a Casa
9
10
12
14
Las ministraciones se recibirán por partes iguales en cuatro meses más el anticipo. Dado
que el monto total que se recibirá es de $3,120,000 (65% del valor de venta total), tanto el
anticipo (20%) como las ministraciones tendrán un monto de $624,000 cada uno.
Los pagos de intereses se calculan con base al saldo insoluto generado desde el periodo en
que fueron recibidas las ministraciones, hasta el período que se venden las casas. Los costos
financieros obtenidos son los siguientes:
193
Tabla 4.6.- Cálculo de Costos Financieros para el Escenario Probable con
Crédito Puente Banamex
Casa 1
Casa 2
Casa 3
Casa 4
Saldo insoluto por anticipo
Saldo insoluto por 1a ministración
Saldo insoluto por 2a ministración
Saldo insoluto al mes 9
Pago a capital
Saldo insoluto despues del mes 9
Pago de interes por anticipo
Pago de interes por 1a ministración
Pago de interes por 2a ministración
$
$
$
$
-$
$
$
$
$
639,706.75
634,427.72
629,192.26
1,903,326.74
780,000.00
1,123,326.74
15,706.75
10,427.72
5,192.26
Pago de intereses en el mes 9 $
31,326.74
Saldo insoluto anterior $
Saldo insoluto por 3a ministración $
Saldo insoluto al mes 10 $
Pago a capital -$
Saldo insoluto despues del mes 10 $
Pago de interes por saldo anterior $
Pago de interes por 3a ministración $
1,132,673.86
629,192.26
1,761,866.12
780,000.00
981,866.12
9,347.12
5,192.26
Pago de intereses en el mes 10 $
14,539.38
Saldo insoluto anterior $
Saldo Insoluto por 4a Ministración $
Saldo insoluto al mes 12 $
Pago a capital -$
Saldo insoluto despues del mes 12 $
Pago de interes por saldo anterior $
Pago de Interes por 3a Ministración $
998,274.18
634,427.72
1,632,701.90
780,000.00
852,701.90
16,408.06
10,427.72
Pago de intereses $
16,408.06
Saldo insoluto al mes 14
Pago a capital
Saldo insoluto despues del mes 14
Pago de interes por saldo anterior
$
-$
$
$
866,951.48
866,951.48
14,249.58
Pago de intereses $
14,249.58
194
Con estos cálculos se pueden obtener posteriormente los pagos por concepto de ISR:
Tabla 4.7.- Cálculo del ISR para Escenario Probable con
Financiamiento
CALCULO ISR (incluye costo financiero)
Casa 1
Casa 2
Casa 3
Casa 4
Precio de cada casa
Costo ponderado de cada casa
Costo de financiamiento
Utilidad
ISR
Precio de cada casa
Costo ponderado de cada casa
Costo de financiamiento
Utilidad
ISR
Precio de cada casa
Costo ponderado de cada casa
Costo de financiamiento
Utilidad
ISR
Precio de cada casa
Costo ponderado de cada casa
Costo de financiamiento
Utilidad
ISR
$1,200,000.00
-$ 937,148.34
-$ 31,326.74
$ 231,524.92
$ 64,826.98
$1,200,000.00
-$ 937,148.34
-$ 14,539.38
$ 248,312.28
$ 69,527.44
$1,200,000.00
-$ 937,148.34
-$ 16,408.06
$ 246,443.60
$ 69,004.21
$1,200,000.00
-$ 937,148.34
-$ 14,249.58
$ 248,602.08
$ 69,608.58
4.3.3 Flujo de efectivo y estados de resultados proforma
Las tablas 4.8 y 4.9 muestran el flujo de efectivo y los estados de resultado proforma. Este
último indica que la recuperación de la inversión se dará en el mes 9.
195
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
URBANIZACION
EDIFICACION CASAS
FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO
UTILIDAD BRUTA
GASTOS DE
COSTO POR COMERCIALIZACION
GASTOS FINANC. COSTO POR FINANCIAMIENTO
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
GASTOS POR
UTILIDAD O PERDIDA NETA (FLUJO DE EFECTIVO)
COSTO DE LO
VENDIDO
VENTAS
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$5,586.17
-$46,206.80
-$51,792.96
$0.00
$0.00
-$51,792.96
$0.00
-$51,792.96
-$1,217,510.74
-$1,165,717.78
MES 2
$0.00
$0.00
-$1,016,500.00
-$32,074.00
-$117,143.78
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
$0.00
-$1,165,717.78
MES 1
-$1,217,510.74
-$1,165,717.78
FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO
MES 2
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$5,586.17
-$46,206.80
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$51,792.96
MES 1
-$1,016,500.00
-$32,074.00
-$117,143.78
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASAS
COSTO POR COMERCIALIZACION
PAGO A CAPITAL
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
FLUJO DE EFECTIVO
TABLA 4.9 Estados de Resultados Proforma Probables con
Crédito Puente Banamex
EGRESOS
INGRESOS
INVERSION
INICIAL
TABLA 4.8 Flujo de Efectivo Probable con Crédito Puente
Banamex
-$1,364,304.03
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,793.28
-$146,793.28
$0.00
$0.00
-$146,793.28
$0.00
-$146,793.28
MES 3
-$1,364,304.03
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,793.28
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,793.28
MES 3
-$1,510,581.61
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,277.58
-$146,277.58
$0.00
$0.00
-$146,277.58
$0.00
-$146,277.58
MES 4
-$1,510,581.61
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,277.58
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,277.58
MES 4
-$1,779,542.81
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$63,781.85
-$205,179.36
-$268,961.20
$0.00
$0.00
-$268,961.20
$0.00
-$268,961.20
MES 5
-$1,779,542.81
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$63,781.85
-$205,179.36
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$268,961.20
MES 5
-$1,908,044.42
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$16,851.00
-$111,650.62
-$128,501.62
$0.00
$0.00
-$128,501.62
$0.00
-$128,501.62
MES 6
-$1,452,044.42
$0.00
$0.00
$0.00
$456,000.00
$0.00
$0.00
-$16,851.00
-$111,650.62
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$327,498.38
MES 6
-$2,373,044.59
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$465,000.17
-$465,000.17
$0.00
$0.00
-$465,000.17
$0.00
-$465,000.17
MES 7
-$1,293,044.59
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$465,000.17
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$158,999.84
MES 7
-$2,667,043.28
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$413,998.69
-$293,998.69
$0.00
$0.00
-$293,998.69
$0.00
-$293,998.69
MES 8
-$963,043.28
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
-$413,998.69
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$330,001.31
MES 8
-$2,269,466.52
$120,000.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$646,269.53
$553,730.47
-$60,000.00
-$31,326.74
$462,403.74
-$64,826.98
$397,576.76
MES 9
-$721,466.52
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$120,000.00
$1,080,000.00
$0.00
-$646,269.53
-$60,000.00
-$780,000.00
-$31,326.74
-$64,826.98
$241,576.76
MES 9
-$1,408,813.89
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$75,280.55
$1,004,719.46
-$60,000.00
-$14,539.38
$930,180.07
-$69,527.44
$860,652.64
MES 10
-$16,813.89
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
-$75,280.55
-$60,000.00
-$780,000.00
-$14,539.38
-$69,527.44
$704,652.64
MES 10
-$1,288,813.89
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$120,000.00
MES 11
$103,186.11
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
MES 11
-$354,226.16
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
-$60,000.00
-$16,408.06
$1,003,591.94
-$69,004.21
$934,587.73
MES 12
$257,773.84
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$60,000.00
-$780,000.00
-$16,408.06
-$69,004.21
$154,587.73
MES 12
-$234,226.16
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$120,000.00
MES 13
$377,773.84
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
MES 13
ROE
$701,915.68
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
-$60,000.00
-$14,249.58
$1,005,750.42
-$69,608.58
$936,141.84
MES 14
$450,832.75
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$60,000.00
-$863,082.93
-$14,249.58
-$69,608.58
$73,058.90
MES 14
TOTALES
17.13%
-$4,098,084.32
GASTOS
$4,800,000.00
INGRESOS
4.3.4 Rendimiento de la Inversión
El cálculo de este valor es ahora de 17.13%, lo que es ligeramente menor que el
correspondiente al primer escenario. Nuevamente se reitera que este valor solo se tomará
como un indicativo.
4.3.5 Cálculo del Valor Presente Neto (VPN) y la Tasa Interna de Retorno
La tabla 4.10 muestra los resultados del VPN y TIR para este escenario.
TMAR Mixta anual
12.82%
TMAR Mixta mensual
1.01%
Tasa de Inflación anual
3.330%
Tasa de Inflación mensual
0.273%
Tabla 4.10.- Cálculo del VPN y la TIR para el Escenario Probable con
Crédito Puente Banamex
FNE
Periodo
-$1,165,717.78
1
Factor
1.002734
-$51,792.96
2
1.005475
-$146,793.28
3
1.008223
-$146,277.58
4
1.010979
-$268,961.20
5
1.013743
-$128,501.62
6
1.016514
-$465,000.17
7
1.019292
-$293,998.69
8
1.022079
$397,576.76
9
1.024872
$860,652.64
10
1.027674
$120,000.00
11
1.030483
$934,587.73
12
1.033300
$120,000.00
13
1.036125
$936,141.84
14
1.038957
FNE Inflado
-$1,168,904.30
-$52,076.51
-$148,000.37
-$147,883.57
-$272,657.42
-$130,623.65
-$473,971.10
-$300,489.76
$407,465.47
$884,470.31
$123,657.98
$965,709.50
$124,334.95
$972,610.95
VPN
$426,700.33
TIR
3.245%
197
Como era de esperarse, al ser la TMAR Mixta menor que la TMAR, el VPN resulta
significativamente mas alto que para el escenario 1. Sin embargo, la TIR obtenida indica
que la rentabilidad del proyecto resultó menor.
4.4 Conclusiones sobre los dos primeros escenarios
Los resultados mostrados hasta esta parte de la evaluación muestran que la rentabilidad es
muy parecida en cualquiera de las dos opciones, ya sea con capital propio o mediante una
mezcla de capital propio y prestado. El primer escenario sería el elegido, no solo porque
este es ligeramente más rentable (no hay que olvidar que la tasa real de rendimiento es muy
parecida en ambos casos), sino porque el primer escenario implica un monto de inversión
propia mucho mayor que para el segundo caso, por lo que las ganancias para el
inversionista serían significativamente más grandes. Se debe enfatizar que este resultado
sería válido únicamente si se cumplen todas las condiciones descritas anteriormente (en
tiempo y costo)
4.5 Análisis de sensibilidad
Hasta ahora se ha obtenido un resultado que apoya la toma de decisiones de acuerdo a las
condiciones contempladas en el futuro. Por ello, resulta conveniente revisar los resultados
del proyecto si alguna de estas condiciones variara durante la realización del mismo. A este
proceso se le conoce como análisis de sensibilidad
198
4.5.1 Escenario 3: Desarrollo del proyecto con tasa de ventas pesimista y sin
financiamiento
En el presente caso se considerará una tasa de ventas desfavorable o pesimista, lo que
significa una extensión en la duración del proyecto. El valor de ella también es obtenida del
estudio de mercado, siendo de 0.33 casas por mes o una casa cada tres meses. Se considera
primero el caso en que el inversionista decidiera utilizar todo su capital
4.5.1.1 Programa General
La estrategia a seguir será similar a la considerada en el primer escenario. La única
diferencia es el tiempo que pasa entre la edificación de las dos primeras casas y el inicio de
las últimas, pues habrá que esperar más tiempo (tres meses) para que se recupere capital y
se pueda continuar con la obra. El programa general de la obra se aprecia en las tablas 4.11
a, b y c.
4.5.1.2 Flujo de efectivo y estados de resultados proforma
Las tablas 4.12 y 4.13 muestran el flujo de efectivo y los estados de resultados proforma de
este caso. En ambos se puede apreciar que la recuperación de la inversión se dará hasta el
último mes.
4.5.1.3 Rendimiento de la inversión
Si se recuerda, el valor de la ROE es el mismo que para el escenario 1 (18.1% de
rendimiento), no importando que el proyecto ahora tenga un horizonte de tiempo mas
grande. Aquí se demuestra la limitación que tiene este indicador como método de
evaluación económica.
199
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 3
EDIFICACION CASA 4
COSTO POR COMERCIALIZACION
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
CONCEPTO
TABLA 4.11c ESCENARIO PESIMISTA POR TIEMPO SIN
FINANCIAMIENTO (Continuación)
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 3
EDIFICACION CASA 4
COSTO POR COMERCIALIZACION
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
CONCEPTO
TABLA 4.11b ESCENARIO PESIMISTA POR TIEMPO SIN
FINANCIAMIENTO (Continuación)
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 1 Y CASA 2
COSTO POR COMERCIALIZACION
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
CONCEPTO
TABLA 4.11a ESCENARIO PESIMISTA POR TIEMPO SIN
FINANCIAMIENTO
PROGRAMA
PROGRAMA
(Continuación)
PROGRAMA
(Continuación)
SEMANA 57
SEMANA 29
SEMANA 1
SEMANA 58
SEMANA 30
SEMANA 2
3
MES 15
MES 8
MES 1
SEMANA 59
SEMANA 31
SEMANA 3
SEMANA 60
SEMANA 32
SEMANA 4
SEMANA 61
SEMANA 33
SEMANA 5
SEMANA 62
SEMANA 34
SEMANA 6
3
MES 16
1
MES 9
MES 2
SEMANA 63
SEMANA 35
SEMANA 7
SEMANA 64
SEMANA 36
SEMANA 8
SEMANA 65
SEMANA 37
SEMANA 9
SEMANA 66
SEMANA 38
SEMANA 10
MES 17
1
MES 10
MES 3
SEMANA 67
SEMANA 39
SEMANA 11
SEMANA 68
SEMANA 40
SEMANA 12
SEMANA 69
SEMANA 41
SEMANA 13
SEMANA 70
SEMANA 42
SEMANA 14
4
MES 18
MES 11
MES 4
SEMANA 71
SEMANA 43
SEMANA 15
SEMANA 72
SEMANA 44
SEMANA 16
SEMANA 73
SEMANA 45
SEMANA 17
SEMANA 74
SEMANA 46
SEMANA 18
4
MES 19
2
MES 12
MES 5
SEMANA 75
SEMANA 47
SEMANA 19
SEMANA 76
SEMANA 48
SEMANA 20
SEMANA 77
SEMANA 49
SEMANA 21
SEMANA 78
SEMANA 50
SEMANA 22
MES 20
2
MES 13
MES 6
SEMANA 79
SEMANA 51
SEMANA 23
SEMANA 80
SEMANA 52
SEMANA 24
SEMANA 81
SEMANA 53
SEMANA 25
SEMANA 82
SEMANA 54
SEMANA 26
MES 21
MES 14
MES 7
SEMANA 83
SEMANA 55
SEMANA 27
SEMANA 84
SEMANA 56
SEMANA 28
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 1 Y CASA 2
EDIFICACION CASA 3
EDIFICACION CASA 4
FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO
UTILIDAD BRUTA
GASTOS DE
COSTO POR COMERCIALIZACION
GASTOS FINANC. COSTO POR FINANCIAMIENTO
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS
GASTOS POR
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
UTILIDAD O PERDIDA NETA (FLUJO DE EFECTIVO)
COSTO DE LO
VENDIDO
VENTAS
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$5,586.17
-$92,413.59
$0.00
$0.00
-$97,999.76
$0.00
$0.00
-$97,999.76
$0.00
-$97,999.76
-$1,263,717.54
-$1,165,717.78
MES 2
$0.00
$0.00
-$1,016,500.00
-$32,074.00
-$117,143.78
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
$0.00
-$1,165,717.78
MES 1
-$1,263,717.54
-$1,165,717.78
FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO
MES 2
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$5,586.17
-$92,413.59
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$97,999.76
MES 1
-$1,016,500.00
-$32,074.00
-$117,143.78
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 1 Y CASA 2
EDIFICACION CASA 3
EDIFICACION CASA 4
COSTO POR COMERCIALIZACION
PAGO A CAPITAL
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
FLUJO DE EFECTIVO
TABLA 4.13 Estados de Resultados Proforma Pesimistas
por Tiempo Sin Financiamiento
EGRESOS
INGRESOS
INVERSIÓN
INICIAL
TABLA 4.12 Flujo de Efectivo Pesimista por Tiempo sin
Financiamiento
-$1,557,304.11
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$293,586.56
$0.00
$0.00
-$293,586.56
$0.00
$0.00
-$293,586.56
$0.00
-$293,586.56
MES 3
-$1,557,304.11
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$293,586.56
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$293,586.56
MES 3
-$1,849,859.27
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$292,555.16
$0.00
$0.00
-$292,555.16
$0.00
$0.00
-$292,555.16
$0.00
-$292,555.16
MES 4
-$1,849,859.27
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$292,555.16
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$292,555.16
MES 4
-$2,323,999.82
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$63,781.85
-$410,358.71
$0.00
$0.00
-$474,140.56
$0.00
$0.00
-$474,140.56
$0.00
-$474,140.56
MES 5
-$2,323,999.82
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$63,781.85
-$410,358.71
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$474,140.56
MES 5
-$2,380,265.07
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$16,851.00
-$39,414.25
$0.00
$0.00
-$56,265.25
$0.00
$0.00
-$56,265.25
$0.00
-$56,265.25
MES 6
-$2,380,265.07
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$16,851.00
-$39,414.25
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$56,265.25
MES 6
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$2,380,265.07
MES 7
-$2,380,265.07
MES 7
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$2,380,265.07
MES 8
-$2,380,265.07
MES 8
-$2,290,912.90
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$30,647.83
$0.00
$89,352.17
$0.00
$0.00
$89,352.17
$0.00
$89,352.17
MES 9
-$2,290,912.90
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$30,647.83
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$89,352.17
MES 9
-$1,535,416.29
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$155,000.06
-$30,647.83
$894,352.12
-$60,000.00
$0.00
$834,352.12
-$78,855.50
$755,496.62
MES 10
-$1,535,416.29
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$155,000.06
-$30,647.83
-$60,000.00
$0.00
$0.00
-$78,855.50
$755,496.62
MES 10
-$1,828,415.91
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$137,999.56
-$155,000.06
-$292,999.62
$0.00
$0.00
-$292,999.62
$0.00
-$292,999.62
MES 11
-$1,828,415.91
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$137,999.56
-$155,000.06
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$292,999.62
MES 11
-$2,061,838.65
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$215,423.18
-$137,999.56
-$233,422.74
$0.00
$0.00
-$233,422.74
$0.00
-$233,422.74
MES 12
-$2,061,838.65
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$215,423.18
-$137,999.56
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$233,422.74
MES 12
-$1,361,210.84
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$25,093.52
-$215,423.18
$839,483.31
-$60,000.00
$0.00
$779,483.31
-$78,855.50
$700,627.81
MES 13
-$1,361,210.84
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$25,093.52
-$215,423.18
-$60,000.00
$0.00
$0.00
-$78,855.50
$700,627.81
MES 13
-$1,386,304.35
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$25,093.52
-$25,093.52
$0.00
$0.00
-$25,093.52
$0.00
-$25,093.52
MES 14
-$1,386,304.35
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$25,093.52
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$25,093.52
MES 14
-$1,266,304.35
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$120,000.00
MES 15
-$1,266,304.35
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
MES 15
-$325,159.85
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
-$60,000.00
$0.00
$1,020,000.00
-$78,855.50
$941,144.50
MES 16
-$325,159.85
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$60,000.00
$0.00
$0.00
-$78,855.50
$941,144.50
MES 16
-$325,159.85
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
MES 17
-$325,159.85
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
MES 17
-$205,159.85
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$120,000.00
MES 18
-$205,159.85
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
MES 18
TOTALES
ROE
$735,984.65
18.11%
$0.00
INGRESOS
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00 $4,800,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
GASTOS
-$60,000.00
$0.00
$1,020,000.00
-$4,064,015.35
-$78,855.50
$941,144.50
MES 19
$735,984.65
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$60,000.00
$0.00
$0.00
-$78,855.50
$941,144.50
MES 19
4.5.1.4 Cálculo del Valor Presente Neto (VPN) y la Tasa Interna de Retorno
Al ser el proyecto más largo es evidente que la rentabilidad disminuye notoriamente (se
obtiene una TIR 28% menor), sin embargo, el proyecto sigue arrojando ganancias.
TMAR anual
TMAR mensual
Tasa de Inflación anual
Tasa de Inflación mensual
20.90%
1.59%
3.330%
0.273%
Tabla 4.14.- Cálculo del VPN y la TIR para el Escenario Pesimista por
Tiempo Sin Financiamiento
FNE
Periodo
Factor
FNE Inflado
-$1,165,717.78
-$97,999.76
-$293,586.56
-$292,555.16
-$474,140.56
-$56,265.25
$0.00
$0.00
$89,352.17
$755,496.62
-$292,999.62
-$233,422.74
$700,627.81
-$25,093.52
$120,000.00
$941,144.50
$0.00
$120,000.00
$941,144.50
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
1.002734
1.005475
1.008223
1.010979
1.013743
1.016514
1.019292
1.022079
1.024872
1.027674
1.030483
1.033300
1.036125
1.038957
1.041797
1.044645
1.047500
1.050364
1.053235
-$1,168,904.30
-$98,536.26
-$296,000.73
-$295,767.13
-$480,656.46
-$57,194.40
$0.00
$0.00
$91,574.58
$776,404.21
-$301,931.17
-$241,195.72
$725,937.68
-$26,071.08
$125,015.62
$983,161.54
$0.00
$126,043.63
$991,246.09
VPN
$159,776.93
TIR
2.42%
202
4.5.2 Escenario 4: Desarrollo del proyecto con tasa de ventas pesimista y con
financiamiento
En este punto se analizarán los efectos del tiempo en la rentabilidad del proyecto si se
solicitara financiamiento externo, teniendo una baja tasa de ventas.
4.5.2.1 Programa general
El programa de obra es similar al desarrollado en el escenario 2. Sin embargo, la menor tasa
de ventas hará que el proyecto termine hasta el mes 19 (Ver tablas 4.15 a, b y c)
4.5.2.2 Flujo de efectivo y estados de resultados proforma
Las tablas 4.16 y 4.17 muestran el flujo de efectivo y los estados de resultados
proformados. Se observa nuevamente que la inversión se recupera hasta el último mes con
la venta de la cuarta casa.
4.5.2.3 Rendimiento de la inversión
Al ser un proyecto financiado, la ROE si registra el incremento del costo de financiamiento,
por lo que da a conocer una tasa de rentabilidad más aproximada, con un valor de 14.6%
203
COSTO POR COMERCIALIZACION
PAGO A CAPITAL
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASAS 2, 3 Y 4
CONCEPTO
TABLA 4.15c ESCENARIO PESIMISTA POR TIEMPO CON CREDITO
PUENTE BANAMEX (Continuación)
COSTO POR COMERCIALIZACION
PAGO A CAPITAL
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASAS 2, 3 Y 4
CONCEPTO
TABLA 4.15b ESCENARIO PESIMISTA POR TIEMPO CON CREDITO
PUENTE BANAMEX (Continuación)
COSTO POR COMERCIALIZACION
PAGO A CAPITAL
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 1
CONCEPTO
TABLA 4.15a ESCENARIO PESIMISTA POR TIEMPO CON CREDITO
PUENTE BANAMEX
PROGRAMA
PROGRAMA
(Continuación)
PROGRAMA
(Continuación)
SEMANA 55
SEMANA 23
SEMANA 1
MES 14
MES 6
SEMANA 56
SEMANA 24
SEMANA 2
MES 1
SEMANA 57
SEMANA 25
SEMANA 3
SEMANA 58
SEMANA 26
SEMANA 4
3
MES 15
1
MES 7
SEMANA 59
SEMANA 27
SEMANA 5
SEMANA 60
SEMANA 28
SEMANA 6
MES 2
SEMANA 61
SEMANA 29
SEMANA 7
SEMANA 62
SEMANA 30
SEMANA 8
3
3
3
3
3
MES 16
2
MES 8
SEMANA 63
SEMANA 31
SEMANA 9
SEMANA 64
SEMANA 32
SEMANA 10
MES 3
SEMANA 65
SEMANA 33
SEMANA 11
SEMANA 66
SEMANA 34
SEMANA 12
MES 17
3
1
MES 9
SEMANA 67
SEMANA 35
SEMANA 13
SEMANA 68
SEMANA 36
SEMANA 14
MES 4
SEMANA 69
SEMANA 37
SEMANA 15
SEMANA 70
SEMANA 38
SEMANA 16
SEMANA 74
SEMANA 42
SEMANA 20
MES 19
MES 11
SEMANA 75
SEMANA 43
SEMANA 21
MES 6
SEMANA 76
SEMANA 44
SEMANA 22
A
SEMANA 77
SEMANA 45
SEMANA 78
SEMANA 46
4
MES 18
4
4
4
4
4
MES 20
2
MES 12
SEMANA 79
SEMANA 47
SEMANA 80
SEMANA 48
SEMANA 81
SEMANA 49
SEMANA 82
SEMANA 50
MES 13
MES 21
2
2
2
2
SEMANA 73
SEMANA 41
SEMANA 19
2
SEMANA 72
SEMANA 40
MES 5
1
1
1
1
SEMANA 71
SEMANA 39
SEMANA 18
1
4
MES 10
SEMANA 17
SEMANA 83
SEMANA 51
SEMANA 84
SEMANA 52
SEMANA 85
SEMANA 53
MES 22
MES 14
SEMANA 86
SEMANA 54
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
URBANIZACION
EDIFICACION CASAS
FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO
UTILIDAD BRUTA
GASTOS DE
COSTO POR COMERCIALIZACION
GASTOS FINANC. COSTO POR FINANCIAMIENTO
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS
GASTOS POR
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
UTILIDAD O PERDIDA NETA (FLUJO DE EFECTIVO)
COSTO DE LO
VENDIDO
VENTAS
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$5,586.17
-$46,206.80
-$51,792.96
$0.00
$0.00
-$51,792.96
$0.00
-$51,792.96
-$1,217,510.74
-$1,165,717.78
MES 2
$0.00
$0.00
-$1,016,500.00
-$32,074.00
-$117,143.78
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
$0.00
-$1,165,717.78
MES 1
-$1,217,510.74
-$1,165,717.78
FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO
MES 2
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$5,586.17
-$46,206.80
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$51,792.96
MES 1
-$1,016,500.00
-$32,074.00
-$117,143.78
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASAS
COSTO POR COMERCIALIZACION
PAGO A CAPITAL
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
FLUJO DE EFECTIVO
TABLA 4.17 Estados de Resultados Proforma Pesimistas con
Crédito Puente Banamex
EGRESOS
INGRESOS
INVERSION
INICIAL
TABLA 4.16 Flujo de Efectivo Pesimista con Crédito Puente
Banamex
-$1,364,304.03
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,793.28
-$146,793.28
$0.00
$0.00
-$146,793.28
$0.00
-$146,793.28
MES 3
-$1,364,304.03
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,793.28
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,793.28
MES 3
-$1,510,581.61
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,277.58
-$146,277.58
$0.00
$0.00
-$146,277.58
$0.00
-$146,277.58
MES 4
-$1,510,581.61
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,277.58
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$146,277.58
MES 4
-$1,779,542.81
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$63,781.85
-$205,179.36
-$268,961.20
$0.00
$0.00
-$268,961.20
$0.00
-$268,961.20
MES 5
-$1,779,542.81
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$63,781.85
-$205,179.36
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$268,961.20
MES 5
-$1,908,044.42
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$16,851.00
-$111,650.62
-$128,501.62
$0.00
$0.00
-$128,501.62
$0.00
-$128,501.62
MES 6
-$1,452,044.42
$0.00
$0.00
$0.00
$456,000.00
$0.00
$0.00
-$16,851.00
-$111,650.62
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$327,498.38
MES 6
-$2,373,044.59
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$465,000.17
-$465,000.17
$0.00
$0.00
-$465,000.17
$0.00
-$465,000.17
MES 7
-$1,293,044.59
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$465,000.17
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$158,999.84
MES 7
-$2,787,043.28
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$413,998.69
-$413,998.69
$0.00
$0.00
-$413,998.69
$0.00
-$413,998.69
MES 8
-$1,083,043.28
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$413,998.69
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$210,001.31
MES 8
-$3,313,312.81
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$646,269.53
-$526,269.53
$0.00
$0.00
-$526,269.53
$0.00
-$526,269.53
MES 9
-$985,312.81
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
-$646,269.53
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$97,730.47
MES 9
-$2,484,098.36
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$75,280.55
$1,004,719.46
-$60,000.00
-$52,356.44
$892,363.01
-$63,148.57
$829,214.45
MES 10
-$312,098.36
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
-$75,280.55
-$60,000.00
-$780,000.00
-$52,356.44
-$63,148.57
$673,214.45
MES 10
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$2,484,098.36
MES 11
-$312,098.36
MES 11
-$2,364,098.36
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$120,000.00
MES 12
-$192,098.36
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
MES 12
-$1,465,106.59
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
-$60,000.00
-$60,218.19
$959,781.81
-$60,790.04
$898,991.77
MES 13
-$73,106.59
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$60,000.00
-$780,000.00
-$60,218.19
-$60,790.04
$118,991.77
MES 13
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$1,465,106.59
MES 14
-$73,106.59
MES 14
-$1,345,106.59
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$120,000.00
MES 15
$46,893.41
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
MES 15
-$433,432.44
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
-$60,000.00
-$42,100.50
$977,899.50
-$66,225.35
$911,674.15
MES 16
$178,567.56
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$60,000.00
-$780,000.00
-$42,100.50
-$66,225.35
$131,674.15
MES 16
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$433,432.44
MES 17
$178,567.56
MES 17
-$313,432.44
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$120,000.00
MES 18
$298,567.56
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
MES 18
ROE
$611,243.31
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
-$60,000.00
-$23,526.78
$996,473.22
-$71,797.46
$924,675.76
MES 19
$443,243.31
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$60,000.00
-$780,000.00
-$23,526.78
-$71,797.46
$144,675.76
MES 19
TOTALES
14.59%
-$4,188,756.69
GASTOS
$4,800,000.00
INGRESOS
4.5.2.4 Cálculo del Valor Presente Neto (VPN) y la Tasa Interna de Retorno
El proyecto sigue siendo rentable con financiamiento a pesar de ser más largo, sin embargo,
la rentabilidad es menor que si no se utilizara el crédito puente.
TMAR Mixta anual
TMAR Mixta mensual
Tasa de Inflación anual
Tasa de Inflación mensual
12.82%
1.01%
3.330%
0.273%
Tabla 4.18.- Cálculo del VPN y la TIR para el Escenario Probable con
Crédito Puente Banamex
FNE
Periodo
-$1,165,717.78
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
-$51,792.96
-$146,793.28
-$146,277.58
-$268,961.20
-$128,501.62
-$465,000.17
-$413,998.69
-$526,269.53
$829,214.45
$0.00
$120,000.00
$898,991.77
$0.00
$120,000.00
$911,674.15
$0.00
$120,000.00
$924,675.76
Factor
1.002734
1.005475
1.008223
1.010979
1.013743
1.016514
1.019292
1.022079
1.024872
1.027674
1.030483
1.033300
1.036125
1.038957
1.041797
1.044645
1.047500
1.050364
1.053235
FNE Inflado
-$1,168,904.30
-$52,076.51
-$148,000.37
-$147,883.57
-$272,657.42
-$130,623.65
-$473,971.10
-$423,139.19
-$539,359.15
$852,162.11
$0.00
$123,996.00
$931,467.45
$0.00
$125,015.62
$952,375.50
$0.00
$126,043.63
$973,900.64
VPN
$227,946.79
TIR
2.001%
206
4.5.3 Escenario 5: Desarrollo del proyecto con
incremento en costo y con
financiamiento
Una vez determinada la afectación del rendimiento por un incremento en la duración del
tiempo, es necesario conocer cuales serían las consecuencias en caso de que fuera el costo
del proyecto lo que aumentara. Para ello, se incrementarán los insumos con mayor peso en
el presupuesto de la obra y se respetará la duración probable del mismo.
Dado que al comparar el primer y segundo escenarios, la rentabilidad fue mayor para el
caso en que no hubo financiamiento, sólo se realizará la evaluación del proyecto con
financiamiento, pues resulta la opción mas desfavorable.
4.5.3.1 Programa general
El programa será idéntico al caso del escenario 2 (ver tablas 4.19 a y b)
4.5.3.2 Flujo de efectivo
El flujo de efectivo y los estados de resultados proforma se muestran en las tablas 4.20 y
4.21. El último indica que el período de recuperación de la inversión será en el mes 9
4.5.3.3 Rendimiento de la inversión
El ROE refleja en este caso, una recuperación de capital menor a lo esperado, por lo que se
enfatiza el uso de los otros mecanismos de evaluación para confirmar este hecho.
207
COSTO POR COMERCIALIZACION
PAGO A CAPITAL
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASAS 2, 3 Y 4
CONCEPTO
TABLA 4.19b ESCENARIO PESIMISTA POR COSTO CON CREDITO
BANAMEX (Continuación)
COSTO POR COMERCIALIZACION
PAGO A CAPITAL
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 1
CONCEPTO
TABLA 4.19a ESCENARIO PESIMISTA POR COSTO CON CREDITO
BANAMEX
PROGRAMA
PROGRAMA
(Continuación)
SEMANA 23
SEMANA 1
MES 4
SEMANA 24
SEMANA 2
MES 1
SEMANA 25
SEMANA 3
SEMANA 26
SEMANA 4
1
MES 5
SEMANA 27
SEMANA 5
SEMANA 28
SEMANA 6
MES 2
SEMANA 29
SEMANA 7
1
SEMANA 30
SEMANA 8
2
MES 6
SEMANA 31
SEMANA 9
SEMANA 32
SEMANA 10
MES 3
SEMANA 33
SEMANA 11
1
1
1
1
1
SEMANA 34
SEMANA 12
3
MES 7
SEMANA 35
SEMANA 13
SEMANA 36
SEMANA 14
2
MES 4
SEMANA 37
SEMANA 15
SEMANA 38
SEMANA 16
4
MES 8
SEMANA 39
SEMANA 17
SEMANA 40
SEMANA 18
2
2
2
2
2
MES 5
SEMANA 41
SEMANA 19
SEMANA 42
SEMANA 20
MES 9
SEMANA 43
SEMANA 21
3
MES 4
SEMANA 44
SEMANA 22
A
SEMANA 45
SEMANA 46
MES 10
SEMANA 47
3
3
3
3
3
SEMANA 48
SEMANA 49
SEMANA 50
4
MES 11
SEMANA 51
SEMANA 52
SEMANA 53
MES 12
SEMANA 54
4
4
4
4
4
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
URBANIZACION
EDIFICACION CASAS
FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO
UTILIDAD BRUTA
GASTOS DE
COSTO POR COMERCIALIZACION
GASTOS FINANC. COSTO POR FINANCIAMIENTO
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
GASTOS POR
UTILIDAD O PERDIDA NETA (FLUJO DE EFECTIVO)
COSTO DE LO
VENDIDO
VENTAS
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$5,586.17
-$50,251.43
-$55,837.60
$0.00
$0.00
-$55,837.60
$0.00
-$55,837.60
-$1,221,555.38
-$1,165,717.78
MES 2
$0.00
$0.00
-$1,016,500.00
-$32,074.00
-$117,143.78
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
$0.00
-$1,165,717.78
MES 1
-$1,221,555.38
-$1,165,717.78
FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO
MES 2
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$5,586.17
-$50,251.43
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$55,837.60
MES 1
-$1,016,500.00
-$32,074.00
-$117,143.78
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$1,165,717.78
TERRENO (INCL. ESCRITURACION)
LICENCIAS Y PERMISOS
PROYECTO EJECUTIVO
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS
VENTAS
URBANIZACION
EDIFICACION CASAS
COSTO POR COMERCIALIZACION
PAGO A CAPITAL
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
FLUJO DE EFECTIVO
TABLA 4.21 Estados de Resultados Proforma Presimistas por
Costo con Crédito Puente Banamex
EGRESOS
INGRESOS
INVERSION
INICIAL
TABLA 4.20 Flujo de Efectivo Pesimista por Costo con Crédito
Puente Banamex
-$1,388,205.66
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$166,650.28
-$166,650.28
$0.00
$0.00
-$166,650.28
$0.00
-$166,650.28
MES 3
-$1,388,205.66
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$166,650.28
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$166,650.28
MES 3
-$1,550,404.21
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$162,198.55
-$162,198.55
$0.00
$0.00
-$162,198.55
$0.00
-$162,198.55
MES 4
-$1,550,404.21
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$162,198.55
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$162,198.55
MES 4
-$1,835,247.66
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$69,895.25
-$214,948.20
-$284,843.45
$0.00
$0.00
-$284,843.45
$0.00
-$284,843.45
MES 5
-$1,835,247.66
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$69,895.25
-$214,948.20
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$284,843.45
MES 5
-$1,970,974.29
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$17,321.68
-$118,404.96
-$135,726.63
$0.00
$0.00
-$135,726.63
$0.00
-$135,726.63
MES 6
-$1,514,974.29
$0.00
$0.00
$0.00
$456,000.00
$0.00
$0.00
-$17,321.68
-$118,404.96
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$320,273.37
MES 6
-$2,499,690.84
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$528,716.54
-$528,716.54
$0.00
$0.00
-$528,716.54
$0.00
-$528,716.54
MES 7
-$1,419,690.84
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$528,716.54
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$95,283.46
MES 7
-$2,842,688.97
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$462,998.13
-$342,998.13
$0.00
$0.00
-$342,998.13
$0.00
-$342,998.13
MES 8
-$1,138,688.97
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
-$462,998.13
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$281,001.87
MES 8
-$2,460,061.40
$120,000.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$675,573.29
$524,426.71
-$60,000.00
-$31,326.74
$433,099.97
-$50,472.40
$382,627.57
MES 9
-$912,061.40
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$120,000.00
$1,080,000.00
$0.00
-$675,573.29
-$60,000.00
-$780,000.00
-$31,326.74
-$50,472.40
$226,627.57
MES 9
-$1,585,170.13
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
-$75,396.49
$1,004,603.52
-$60,000.00
-$14,539.38
$930,064.13
-$55,172.86
$874,891.27
MES 10
-$193,170.13
$0.00
$0.00
$0.00
$624,000.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
-$75,396.49
-$60,000.00
-$780,000.00
-$14,539.38
-$55,172.86
$718,891.27
MES 10
-$1,465,170.13
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$120,000.00
MES 11
-$73,170.13
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
MES 11
-$516,227.82
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
-$60,000.00
-$16,408.06
$1,003,591.94
-$54,649.63
$948,942.31
MES 12
$95,772.18
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$60,000.00
-$780,000.00
-$16,408.06
-$54,649.63
$168,942.31
MES 12
-$396,227.82
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$120,000.00
MES 13
$215,772.18
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$120,000.00
MES 13
ROE
$554,268.60
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
-$60,000.00
-$14,249.58
$1,005,750.42
-$55,254.00
$950,496.41
MES 14
$303,185.67
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$1,080,000.00
$0.00
$0.00
-$60,000.00
-$863,082.93
-$14,249.58
-$55,254.00
$87,413.48
MES 14
TOTALES
13.05%
-$4,245,731.40
GASTOS
$4,800,000.00
INGRESOS
4.5.3.4 Cálculo del Valor Presente Neto (VPN) y la Tasa Interna de Retorno
En este caso el proyecto sigue siendo rentable, aunque como era de esperarse, con un
rendimiento menor al caso del escenario 2.
TMAR Mixta anual
TMAR Mixta mensual
Tasa de Inflación anual
Tasa de Inflación mensual
12.82%
1.01%
3.330%
0.273%
Tabla 4.22.- Cálculo del VPN y la TIR para el Escenario Pesimista por
Costo con Crédito Puente Banamex
FNE
Periodo
-$1,165,717.78
-$55,837.60
-$166,650.28
-$162,198.55
-$284,843.45
-$135,726.63
-$528,716.54
-$342,998.13
$382,627.57
$874,891.27
$120,000.00
$948,942.31
$120,000.00
$950,496.41
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Factor
1.002734
1.005475
1.008223
1.010979
1.013743
1.016514
1.019292
1.022079
1.024872
1.027674
1.030483
1.033300
1.036125
1.038957
FNE Inflado
-$1,168,904.30
-$56,143.28
-$168,020.65
-$163,979.33
-$288,757.93
-$137,967.97
-$538,916.71
-$350,571.04
$392,144.46
$899,102.99
$123,657.98
$980,542.09
$124,334.95
$987,524.74
VPN
$286,083.56
TIR
2.575%
210
4.5.4 Conclusiones sobre el análisis de sensibilidad
En la tabla 4.23 se resumen los resultados obtenidos en el análisis de sensibilidad
Tabla 4.23.- Resumen del análisis de sensibilidad
Sin Financiamiento
Escenario
VPN
Escenario 3: Tasa de ventas $159,776.93
pesimista
Escenario 4: Tasa de ventas
n/a
pesimista
Escenario 5: Incremento en costo
n/a
Con Financiamiento
TIR
VPN
TIR
2.42%
n/a
n/a
n/a
$227,946.79
2.00%
n/a
$286,083.56
2.58%
Las conclusiones sobre estos resultados se listan a continuación:
x
Como se puede observar, en todos los casos conviene realizar el proyecto
invirtiendo el total del capital propio, pues siempre la rentabilidad será mayor ya
que el costo de financiamiento repercute en ella de manera desfavorable.
x
La variable que más afectaría al proyecto sería el tiempo, representado por una tasa
de ventas pesimista. Esta última se encuentra sustentada en el estudio de mercado
realizado previamente, por lo que se considera que una tasa de ventas aún más
desfavorable sólo se presentaría debido a cambios macroeconómicos negativos en
el país, los cuales están fuera de control del inversionista. Aún así, éste podría
prevenir o al menos minimizar los efectos de dichos cambios disminuyendo el
tiempo de ejecución de la obra, pues esto no necesariamente implicaría mayor costo,
sino únicamente un mayor desembolso en un período menor. En este caso, se
recomendaría entonces realizar un estudio para mejorar la productividad de la obra a
fin de terminar las casas más rápidamente e iniciar las ventas con mayor prontitud.
211
x
Aún cuando la variable costo afectaría en menor grado, es conveniente controlarla a
fin de alcanzar la máxima rentabilidad del proyecto. Esto se puede lograr pactando
con los proveedores de los materiales más representativos a fin de mantener los
precios cotizados durante la realización del estudio técnico.
212