Consorcio de Propietarios de la Avenida San Juan 440

Consorcio de Propietarios de la Avenida San Juan 440/444/446 c. Souto, Enrique Carlos
Buenos Aires, 4 de febrero de 1999. - Vistos los autos: Recurso de hecho deducido por la
demandada en la causa Consorcio de Pro pietarios de la Avenida San Juan 440/444/446 c. Souto
Enrique Carlos para decidir sobre su procedencia
Considerando: Que el recurso extraordinario, cuya denegación origina la presente queja, es
inadmisible (art. 280, cód. procesal civil y comercial de la Nación).
Por ello, se desestima esta presentación directa y se da por perdido el depósito. Notifíquese y,
archívese, previa devolución de los autos principales. - Julio S. Nazareno. - Eduardo Moliné
OConnor. - Carlos S. Fayt. - Augusto César Belluscio. - Enrique Santiago Petracchi. - Antonio
Boggiano. - Guillermo A. F. López (en disidencia). - Gustavo A. Bossert. - Adolfo Roberto Vázquez
(en disidencia).
DISIDENCIA DE LOS SEñORES MINISTROS DOCTORES DON GUILLERMO A. F. LóPEZ Y
ADOLFO ROBERTO VáZQUEZ. - Considerando: 1º Que la sala F de la Cámara Nacional de Apela
ciones en lo Civil revocó la sentencia de la instancia anterior y condenó al señor Enrique Carlos
Souto a demoler la porción sobreelevada de los muros y a retirar el techo plano que colocó en
reemplazo del parabólico -en infracción a las previsiones legales y reglamentarias del ente
consorcial en el segundo cuerpo del edificio de la Av. San Juan 440/444/ 446 del cual dos unidades
funcionales son de su propiedad.
2º Que para resolver del modo que lo hizo el a quo sostuvo, que las restricciones al dominio legales o convencionales establecidas por el sistema de la ley 13.512 [ED, 39-910], desempeñan
un papel fundamental y deben ser estrictamente observadas, ya que su acatamiento es condición
esencial para asegurar el buen funcionamiento del régimen comunitario estatuido por aquella ley.
Que por lo tanto la violación de las normas supone la lesión de intereses jurídicos concretos, que
tales restricciones están destinadas a resguardar, para posibilitar la armónica convivencia de los
comuneros y evitar que individualmente introduzcan innovaciones que puedan afectar los derechos
del resto de los copropietarios.
Que en el mismo orden de ideas sostuvo, que la remoción o demolición de lo construido en
infracción a las normas de la ley citada, está impuesta por la necesidad de preservar la pacífica
convivencia que podría tornarse intolerable si cada uno decidiera por su cuenta realizar
innovaciones u obras en el lugar. Que tolerar la subsistencia de lo construido por sobre la ausencia
de una autorización imprescindible para efectuar su construcción, amparándose en la situación de
hecho creada, resulta una burla a la juridicidad que puede dejar en la población la indeseable
enseñanza de que es más conveniente proceder en contra de las normas jurídicas que acatarlas.
3º Que contra la mencionada decisión a fs. 662/693 vta. la demandada interpuso el recurso
extraordinario por arbitrariedad y cuestión federal cuya denegación a fs. 703 dio origen a la
presente queja.
4º Que en punto a la procedencia del remedio intentado cabe señalar que, aun cuando el examen
de la cuestión remite al análisis de antecedentes de hecho y derecho público local, materia ajena
en principio a la vía del recurso extraordinario del art. 14 de la ley 48, los agravios de la apelante
suscitan cuestión federal bastante para habilitar la vía intentada y dichos extremos no impiden abrir
el recurso, si como ocurren en el caso la solución de la cámara incurre en un excesivo rigor formal
incompatible con las reglas del debido proceso y del adecuado servicio de justicia.
Que por lo demás, si bien es cierto que, determinar en qué situaciones existe ejercicio abusivo de
un derecho, constituye una cuestión reservada a los jueces de la causa y ajena, por regla, a la
instancia extraordinaria, el principio debe ceder cuando la decisión no se apoya en las constancias
de autos, ni en criterio legal alguno, sino que es el resultado de afirmaciones dogmáticas
sustentadas en la sola voluntad de los jueces (Fallos, 316: 2033).
5º Que en primer lugar, no obstante la antijuridicidad que se alegue respecto de los actos del
consorcista que realiza una construcción, en infracción a las reglamentaciones y en interés
personal, la solución extrema de pretender la demolición de la obra, no es razonable cuando no se
ha puesto en peligro la solidez y seguridad del edificio ni la intimidad de los vecinos.
A ello se suma que la medida debe desestimarse, cuando las especiales circunstancias del caso la
tornan excesivamente severa o innecesaria frente a la nimiedad de los intereses lesionados, a
punto tal de constituir un ejercicio abusivo del derecho en detrimento de la riqueza ajena.
Que de tal modo entran a jugar aquí las previsiones expresas del art. 1071 del cód. civil en la
medida que dispone que el ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una
obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo
de los derechos. Se considerará tal al que contraríe los fines que aquélla tuvo en mira al
reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas
costumbres. Y es del caso recordar, si guiendo las palabras de quien fuera uno de los primeros
doctrinarios que justificó el nacimiento de la teoría del abuso del derecho como una reacción contra
el liberalismo individualista, que cuando el legislador nos confiere una prerrogativa no es para que
hagamos de ella cualquier uso, ya que aquél ha tenido en vista un objetivo determinado. Tal
institución, decía Saleilles, tiene un destino que constituye su razón de ser y contra el cual no es
lícito levantarse; cada derecho está llamado a seguir una dirección determinada y no pueden los
particulares cambiarla a su antojo en otra diferente. A lo que agregó el autor citado un acto cuyo
efecto no puede ser más que perjudicar a otro, sin interés apreciable y legítimo para el que lo
cumplió no puede constituir jamás ejercicio lícito de un derecho.
En tales condiciones, cuando la admisión del reclamo de demolición de la obra nueva, trae anexo
un notorio perjuicio económico del demandado sin un interés atendible o una necesidad en favor
del consorcio, puede sostenerse que contraría los fines tenidos en cuenta por la ley para su
reconocimiento.
6º Que frente a lo ut supra señalado cabe ad vertir que en el caso de autos, se demandó para que
se condene a remover las construcciones clandestinas que fueron efectuadas en espacios de
propiedad común del consorcio. Que tales obras consistieron en sobreelevación de las paredes
medianeras con claro objeto de reemplazar el techo parabólico que cubría el segundo piso de la U.
F. Nº 1 (actual 32) del segundo cuerpo del edificio en cuestión, lo que requería además que se
dirigiera la caída de agua, hacia el espacio de aire luz que separa la construcción del edificio
principal. Que pretender la demolición de dicha obra -como habrá de apreciarse por las razones
que se indican seguidamente lejos de constituir un beneficio para el consorcio se convertiría en un
perjuicio, que al propio tiempo sufre quien realizó la construcción.
En efecto ello se corrobora a partir de los di chos vertidos por el ingeniero civil que actuó como
perito único de oficio, quien en su informe de fs. 364/420 vta. manifestó que ...el techo parabólico
con todas sus características de construcción es más pesado que el actual techo plano construido
y además producía problemas de humedad lo que queda documentado en las fotografías adjuntas
frente al nuevo techo metálico, que se haya apoyado en las medianeras mediante vigas metálicas
cuya carga no afecta la construcción original, dada la liviandad del techo ejecutado; lo cual no
configura riesgo para ninguna de las partes de la construcción del edificio, como más adelante se
dice. A lo que se suma que el volumen de aire interior ha aumentado, no así la superficie cubierta
propia de la U. F. Nº 1. Y que respecto de las molestias que pudieran ocasionar a los distintos
consorcistas se sostiene que desde el 5º piso anteriormente se visualizaba sólo una mano de la
autopista, mientras que ahora se visualiza el encuentro de la baranda con el piso de la última
mano. Desde el 6º piso antes se visualizaba una mano completa y la otra casi completa,
actualmente se visualiza una mano y algo menos de la mano que no se vía completa. Para
finalmente concluir en que la destrucción del techo -en cuestión encarecería los gastos del
consorcio, ya que debería hacerse cargo de la construcción de uno nuevo porque el anterior
estaba deteriorado.
Es por ello entonces, que tratándose de una edificación que no pone en peligro la seguridad del
edificio ni causa perjuicio alguno a la actora -salvo la parcial disminución de la vista de la autopista
25 de Mayo para los consorcistas de los departamentos del 5º y 6º piso, que frente a las ventajas
que acarrea el cambio de techo, no justifica disponer la demolición por tornarse en un abusivo
ejercicio del derecho, lo pretendido no puede prosperar.
Por ello, se hace lugar a la queja, se declara procedente el recurso extraordinario y se deja sin
efecto la sentencia, con costas a la vencida. Notifíquese y remítase. - Guillermo A. F. López. Adolfo Roberto Vázquez.