02MEMORIA ORDENACIÓN DETALLADA SECTOR UA6

PROPUESTA DE DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN DETALLADA SECTOR UA-6
DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN DETALLADA DE SECTOR DE SUELO
URBANO NO CONSOLIDADO UA-6 “JESÚS MARTÍN”
1.
PARCELAS
El sector de Suelo Urbano al que se refiere la presente Ordenación Detallada, se
corresponde con la parte oeste del antiguo Sector Urbanizable SAU-1 de Hontanares de
Eresma más una ampliación recogida en la redacción de las Normas Urbanísticas
Municipales de Hontanares de Eresma, que conforman el nuevo Sector de Suelo Urbano
denominado UA-6.
PROPIETARIO
Nº
PARCELA
SUPERFICIE
% INICIAL
FINCA CASTASTRAL
9076496UL9397N0001KB
A
5.698,00 M2
100,00%
% INICIAL
I/SIST.
INTEGRALES
100,00%
Total Superficie
5.698,00 M2
100,00%
TOTALES
5.698,00 M2
100,00%
2.
CALIFICACIÓN DE LA PARCELA
Según plano de “CALIFICACIÓN DE PARCELAS”.
Superficie Sector m2
Orden.
Detallada
N.U.M.
RUCyL
5.698,00
Variable
Total
Variable
Total
Variable
Artículo 128 del RUCyL
Edificabilidad máxima en usos
Ocupación
privativos
0,50 m2 constr.u.p./m2 suelo
Densidad
Residencial
2.849,00 m2 constr.u.p.
0,42 m2 constr.u.p./m2 suelo
30 viv/ha
2.393,16 m2 constr.u.p.
17 viviendas
0,419570 m2 constr.u.p./m2
suelo
30 viv/ha
17 viviendas
Total
2.390,71 m2 constr.u.p.
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3. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LA PREVISIÓN DE DOTACIONES
URBANÍSTICAS MÍNIMAS, ORDENACIÓN DETALLADA EN SUELO URBANO NO
CONSOLIDADO Y SUELO URBANIZABLE DELIMITADO
Artículo 128 RUCYL
Ordenación detallada en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable
1. Las Normas Urbanísticas Municipales pueden establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo
urbano no consolidado y urbanizable donde se estime oportuno habilitar su ejecución directa sin necesidad de
planeamiento de desarrollo. En otro caso debe aprobarse posteriormente un instrumento de planeamiento de
desarrollo.
2. La ordenación detallada del suelo urbano no consolidado y urbanizable comprende al menos las siguientes
determinaciones:
a) Calificación urbanística, respetando las reglas y criterios establecidos en los artículos 103, 106 bis y 127.
b) Reservas de suelo para los servicios urbanos del sector, en las condiciones señaladas en el apartado 5
del artículo 104.
c) Reservas de suelo para las vías públicas del sector, previendo al menos dos plazas de aparcamiento por
cada 100 metros cuadrados construíbles, al menos una de ellas de uso público, con las reglas de los
apartados 2 y 3 del artículo 104.
d) Reservas de suelo para los espacios libres públicos del sector, con las reglas de los apartados 2, 3 y 4
del artículo 105 y previendo al menos:
1º. En suelo urbano no consolidado, 15 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados
construíbles.
e) Reservas de suelo para los equipamientos públicos del sector, con las reglas del apartado 3 del
artículo 106, y previendo al menos:
1º. En suelo urbano no consolidado, 10 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados
construíbles.
A continuación se justifica el cumplimiento de los distintos artículos del RUCYL.
a) Calificación urbanística, respetando las reglas y criterios establecidos en los artículos
103, 106 bis y 127.
Artículo 103
CRITERIOS PARA LA CALIFICACIÓN URBANÍSTICA
Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y urbanizable, deben
aplicarse las siguientes reglas:
a) La edificabilidad se expresa en metros cuadrados edificables, con independencia del uso previsto.
b) Además de los parámetros de ordenación general aplicables, deben respetarse también los siguientes
límites:
1º. El aprovechamiento del subsuelo no puede exceder del 20 por ciento del permitido sobre rasante, salvo
para uso de aparcamiento e instalaciones.
2º. En los sectores con uso predominante no residencial, la ocupación del terreno por las construcciones no
puede exceder de dos tercios de la superficie del sector, excluidos los terrenos reservados para sistemas
generales.
Las condiciones de uso y edificatorias, limitan la ocupación de la parcela a dos tercios de
la superficie de la misma.
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Artículo 106 bis
Garantía de dotaciones
1. Los terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado y urbanizable mantendrán sus estándares
dotacionales incluso tras convertirse en suelo urbano consolidado.
2. No obstante, transcurridos ocho años desde la recepción de la urbanización, el Ayuntamiento
podrá destinar a equipamiento privado los terrenos calificados como equipamiento público que aún
estuvieran sin uso, hasta un mínimo del 50 por ciento de la reserva original, y aplicando las siguientes reglas:
a) Previamente el Ayuntamiento deberá ofrecer los terrenos a la Junta de Castilla y León, que dispondrá de un
plazo de 3 meses para resolver sobre la conveniencia de destinarlos a la ubicación de un equipamiento
público de su competencia.
b) El uso de equipamiento privado sobre parcelas reservadas para equipamiento público se materializará
mediante procedimientos que aseguren el mantenimiento de la titularidad pública de los terrenos.
Artículo 127
Ordenación detallada en suelo urbano consolidado
1. Las Normas Urbanísticas Municipales deben establecer la calificación urbanística en todo el suelo urbano
consolidado, en alguna de las modalidades señaladas en el artículo anterior. La calificación urbanística
comprende:
a) La asignación del uso pormenorizado, adscribiendo los usos posibles a los tipos previstos en el artículo
122.2.a), o indicando el único o únicos usos admisibles, quedando prohibidos los demás. Además deben
respetarse las condiciones establecidas en el apartado 1.a) del artículo 94.
b) La asignación de la intensidad de uso o edificabilidad, que puede expresarse de forma numérica, en metros
cuadrados edificables por cada metro cuadrado de superficie de los terrenos, o de forma volumétrica,
definiendo el sólido capaz mediante parámetros tales como altura máxima y mínima, fondo edificable,
distancias a linderos u otros análogos. Si aplicando ambos índices se obtienen resultados diferentes, la
edificabilidad es el menor de los mismos.
c) La asignación de la tipología edificatoria.
d) La regulación de cada uno de los usos pormenorizados, parámetros de intensidad de uso y tipologías
edificatorias que se prevean, en caso necesario mediante ordenanzas específicas.
b) Reservas de suelo para los servicios urbanos del sector, en las condiciones señaladas
en el apartado 5 del artículo 104.
Artículo 104
Reserva para los sistemas locales de vías públicas y servicios urbanos
5. Al definir el sistema local de servicios urbanos deben resolverse:
a) El ciclo del agua, incluyendo la distribución de agua potable, el saneamiento y su conexión a las redes
municipales, así como el refuerzo de éstas en caso necesario, o en su defecto instalaciones independientes
de captación, potabilización y depuración; en todo caso debe justificarse el caudal de agua disponible y su
origen, con informe favorable del Organismo de Cuenca.
b) El suministro de energía eléctrica y servicios de telecomunicaciones, y en su caso de gas, incluyendo la
conexión y las instalaciones de transformación y distribución necesarias.
Se han definido dos parcelas de servicios urbanos para reserva de las instalaciones
necesarias.
c) Reservas de suelo para las vías públicas del sector, previendo al menos una plaza de
aparcamiento de uso público por cada 100 metros cuadrados edificables, con las reglas
de los apartados 2 y 3 del artículo 104.
Artículo 104
Reserva para los sistemas locales de vías públicas y servicios urbanos
1. Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y urbanizable, deben
preverse dos plazas de aparcamiento por cada 100 metros cuadrados construíbles, al menos una de ellas de
uso público.
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2. Para determinar la superficie total de aparcamiento se toma como referencia una plaza de 10 metros
cuadrados de superficie, sin perjuicio de que las dimensiones reales de las plazas se adapten a las
características de los diferentes tipos de vehículos.
3. Las plazas de aparcamiento pueden ubicarse sobre terrenos de titularidad pública o privada, respetando las
siguientes reglas:
a) Cuando se prevea un sistema de transporte público, dentro de la superficie de aparcamiento pueden
incluirse las zonas de espera de los viajeros y las que se destinen a la parada y aparcamiento de los vehículos
de transporte público, así como a su circulación cuando la misma se realice sobre carril propio.
b) En suelo urbano no consolidado el Ayuntamiento puede admitir la reducción de la reserva hasta en un 50
por ciento, en función del uso y demás características del sector, siempre que un estudio técnico acredite que
existen suficientes plazas de aparcamiento en las unidades urbanas colindantes con el sector.
c) En sectores con uso predominante industrial, pueden establecerse coeficientes que ponderen la
equivalencia entre las plazas de aparcamiento ordinarias y los espacios necesarios para la circulación,
maniobra, aparcamiento y operaciones de carga y descarga de los vehículos de transporte de mercancías.
4. Al definir el sistema local de vías públicas deben analizarse los movimientos de población y mercancías
derivados del desarrollo del sector, así como las posibilidades de transporte respecto de la capacidad y
funcionalidad de la red viaria.
5. Al definir el sistema local de servicios urbanos deben resolverse:
a) El ciclo del agua, incluyendo la distribución de agua potable, el saneamiento y su conexión a las redes
municipales, así como el refuerzo de éstas en caso necesario, o en su defecto instalaciones independientes
de captación, potabilización y depuración; en todo caso debe justificarse el caudal de agua disponible y su
origen, con informe favorable del Organismo de Cuenca.
b) El suministro de energía eléctrica y servicios de telecomunicaciones, y en su caso de gas, incluyendo la
conexión y las instalaciones de transformación y distribución necesarias.
Se han definido 31 plazas de aparcamiento en zonas de uso público.
d) Reservas de suelo para los espacios libres públicos del sector, con las reglas de los
apartados 2, 3 y 4 del artículo 105 y previendo al menos:
Artículo 105
Reserva de suelo para el sistema local de espacios libres públicos
1. Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y urbanizable, la
reserva de suelo para el sistema local de espacios libres públicos debe alcanzar al menos:
a) En suelo urbano no consolidado: 15 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados
construíbles.
2. Asimismo la reserva debe cumplir las siguientes condiciones: a) En todo caso debe garantizarse su
adecuado soleamiento, y su índice de permeabilidad, o porcentaje de superficie destinado a la plantación de
especies vegetales, no debe ser inferior al 50 por ciento.
b) En los sectores con uso predominante residencial, debe distribuirse en áreas adecuadas para su uso,
evitando las zonas residuales, con una superficie unitaria mínima de 500 metros cuadrados y de forma que
pueda inscribirse en su interior una circunferencia de 20 metros de diámetro. En su interior deben preverse
áreas especiales reservadas para juego infantil, de superficie no inferior a 200 metros cuadrados y equipadas
adecuadamente para su función.
3. En los sectores de suelo urbano no consolidado puede admitirse de forma excepcional que las superficies
reservadas para el sistema local de espacios libres públicos se destinen:
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a) A equipamiento público, tanto de sistema general como local, si de esa forma se consigue una parcela
suficiente para ubicar un equipamiento público determinado, y se aporta el compromiso de construcción
suscrito por la Administración competente.
b) A otras dotaciones urbanísticas públicas, cuando la reserva no satisfaga condiciones mínimas de
funcionalidad y su superficie total sea inferior a 500 metros cuadrados.
Se ha proyectado una parcela de 501,28 m2 > 15 m2/ 100 m2 construíbles.
e) Reservas de suelo para los equipamientos públicos del sector, con las reglas del
apartado 3 del artículo 106, previendo al menos:
Artículo 106
Reserva de suelo para el sistema local de equipamiento público
1. Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y urbanizable, la
reserva de suelo para el sistema local de equipamiento público debe alcanzar al menos:
a) En suelo urbano no consolidado: 10 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados
construíbles.
3. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en los sectores de suelo urbano no consolidado cuyas
especiales condiciones lo justifiquen, puede admitirse que las superficies reservadas para el sistema local de
equipamiento público:
a) Cuando no satisfagan condiciones mínimas de funcionalidad y capacidad, se destinen a incrementar las
reservas para otras dotaciones urbanísticas públicas.
b) Cuando no puedan encontrar una ubicación independiente razonable, no se materialicen en suelo sino en
superficie edificable o mediante compensación económica determinada según las reglas de valoración
establecidas en la legislación del Estado.
Se ha proyectado una parcela de 224,25 m2.
f) Determinación del aprovechamiento medio, dividiendo el aprovechamiento del sector
por su superficie, conforme a las reglas establecidas en el artículo 107.
Artículo 107
Determinación del aprovechamiento medio
1. Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y urbanizable, debe
calcularse su aprovechamiento medio, dividiendo el aprovechamiento total del sector entre su superficie total,
conforme a las siguientes reglas:
a) El aprovechamiento total del sector debe obtenerse sumando todos los aprovechamientos permitidos sobre
el sector, incluyendo todo uso no dotacional así como las dotaciones urbanísticas privadas, y excluyendo las
dotaciones urbanísticas públicas.
b) Los aprovechamientos permitidos sobre el sector deben expresarse en metros cuadrados edificables en el
uso predominante, previa ponderación de la superficie edificable en los usos compatibles. Para ello se
multiplica la superficie edificable en cada uso compatible por su coeficiente de ponderación, y se suman los
resultados para obtener el aprovechamiento total del sector.
c) Los coeficientes de ponderación expresan la relación entre la rentabilidad de cada uso compatible y la del
uso predominante, cuyo coeficiente es la unidad. En defecto de asignación expresa para todos o algunos de
los usos, se entiende que su coeficiente es la unidad.
d) De la superficie total del sector debe restarse la superficie ocupada por las dotaciones urbanísticas públicas
existentes, tanto de carácter general como local, que ya estén afectas a su destino, y para las cuales no se
prevea ningún cambio en la nueva ordenación.
PROPUESTA DE DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN DETALLADA SECTOR UA-6
Coeficientes de ponderación tomados en la Ordenación Detallada
Vivienda Aislada-Pareada: 0,38 (metros cuadrados en el uso predominante por metro
cuadrado de uso de vivienda aislada-pareada)
Vivienda Adosada: 1,02 (metros cuadrados en el uso predominante por metro cuadrado
de uso de vivienda Pareada)
Vivienda Colectiva: 0,85 (metros cuadrados en el uso predominante por metro cuadrado
de uso de vivienda Colectiva)
Equipamiento público: No computa en el cálculo de la edificabilidad (Art. 86 bis 3b)
APROVECHAMIENTO MEDIO DEL SECTOR
Uso
Viv.
Ais.-Pareada
Viv. Adosada
Viv. Colectiva
13,27%
66,61%
20,12%
Eq. Público
Suma 100%
Coef.
Ponder.
0,38
0,80
0,89
0,00
S/Techo m2 m2 techo Uso Aprovechamiento
Predominante
Medio
317,25
317,57
1.592,38
481,08
2.390,71
Total Suelo Aportado:
Aprovechamiento Medio:
1.594,08
481,51
0,00
2.393,16
Total m2 techo u.p.
Total m2 aportado
0,419570
5.698,00 m2
2.390,71/5.698,00 = 0,419570
Inferior al límite de 0,50 m2 techo uso predominante señalado en el art. 36.1 c) 3º de la
LUCyL.
Inferior al límite de 0,42 m2 techo uso predominante señalado en las N.U.M.
Artículo 108
Delimitación de unidades de actuación
Al establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no Consolidado y urbanizable, los
mismos pueden dividirse en dos o más ámbitos de gestión urbanística integrada, denominados unidades de
actuación, entendiéndose de lo contrario que constituyen una única unidad de actuación.
En la Ordenación Detallada proyectada se establece una única fase para la ejecución.
4. ÍNDICE DE INTEGRACIÓN SOCIAL
Artículo 122
Ordenación general en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable
e) Índice de integración social, o porcentaje de la edificabilidad residencial de cada sector que debe
reservarse para la construcción de viviendas con protección pública, con un mínimo del 30 por ciento y un
mínimo del 80 por ciento, sin perjuicio de la potestad de los promotores para dedicar también a la construcción
de viviendas con protección pública terrenos exteriores a la reserva. No obstante, de forma excepcional y
justificada las Normas podrán:
PROPUESTA DE DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN DETALLADA SECTOR UA-6
1º. En determinados sectores de suelo urbano no consolidado, reducir la reserva a un porcentaje inferior o
incluso excusarla, justificándolo en el cumplimiento de los objetivos municipales en materia de vivienda y en
las circunstancias del municipio y del sector.
2º. En determinados sectores de suelo urbanizable, reducir la reserva a un porcentaje inferior, con un mínimo
del 10 por ciento, justificándolo en el cumplimiento de los objetivos municipales en materia de vivienda y en
las circunstancias del municipio y del sector. Además, cualquier reducción en suelo urbanizable debe
compensarse con reservas superiores en otros sectores, de forma que se cumpla la reserva del 30 por ciento
de la edificabilidad residencial para el conjunto del suelo urbanizable del término municipal.
3º. La aplicación de lo previsto en los apartados anteriores exigirá la justificación del respeto al principio de
cohesión social.
El promotor opta por no ir al mínimo en la reserva de edificabilidad para la construcción de
viviendas con protección pública. Se adopta una tipología para la vivienda de protección
pública de Vivienda Adosada.
La edificabilidad total del Sector son 2.393,16 metros cuadrados de suelo residencial.
Reserva para la construcción de viviendas con protección pública, un mínimo del 10 por
ciento de dicha edificabilidad 0,1 X 2.393,16 = 239,32 m2.
Se reservan las parcelas 8 y 9 para viviendas con protección pública cuya edificabilidad
suma 262,93 m2, el 10,99 % de la edificabilidad del Sector.
LEY DE ACCESIBILIDAD Y SUPRESIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS
La Ordenación Detallada proyectada cumple con la Ley de Accesibilidad y Supresión de
Barreras Arquitectónicas, y su Reglamento. En los planos de Ordenación se reflejan los
itinerarios peatonales con aceras todas ellas de 1,20 metros de anchura y zonas, al
menos cada 50 metros donde es posible inscribir circunferencias de 1,5 metros de
diámetro. El Proyecto de Urbanización reflejará el cumplimiento de la Ley y su
Reglamento.
Ordenación
Detallada
RUCyL
Aprovechamiento Sector
(m2 techo u.p./m2 suelo)
2.393,16
Variable
Total
Artículo 128 del RUCyL, 104 apart. 2,3ª), y 3c), art. 105 apart. 2 y 3, y art.
106 apart. 2 y 3
Espacios Libres
Equipamientos
Aparcamientos
15,00 m2 suelo/100 m2 const.u.p. 10,00 m2 suelo/100 m2 2 plz./100 m2
5,00 % del Sector Total
const.u.p.
c.u.p.
358,97 m2 Suelo
239,32 m2 suelo
48 plazas
501,28 m2 Suelo
239,65 m2 suelo
48 plazas
Variable
Total
48 plazas de garaje, con al menos (50%) 24 plazas en suelo público, existen 31. Con una plaza de
garaje en suelo público acondicionada para el cumplimiento de la Ley y Reglamento de Barreras
Arquitectónicas de Castilla y León.
2
Las reservas de E.L.U.P. son mayores de 500 m y se pueden inscribir una circunferencia de 20 m. de
diámetro.
PROPUESTA DE DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN DETALLADA SECTOR UA-6
5.698,00 m2
100,00%
501,28 m2
2
239,65 m
SUPERFICIE
PORCENTAJE
E.L.U.P.
DOT. PÚBLICA
TOTAL E.L.U.P. + DOTACIONAL
PÚBLICA (13,41%)
5.
APROVECHAMIENTOS
RESULTANTES
Tipo de m2 suelo
Suelo
sup./neta
Viv. Aisl.
834,87
Viv. Ado.
1.990,47
Viv.Colec.
540,54
Eq.
239,65
Público
E.L.U.P.
501,28
SER.URB.
149,54
SUMA 4.256,35
LUCRATIVOS
740,93 m2
Y
Edificabilidad
Ocupación
2
2
m suelo
%
Coef.
m techo
u.p.
parcela
parcela
(u.p.)
neta
neta
0,38
317,57
71,12%
593,80
1.488,86
0,80
1.594,08 74,80%
0,85
481,51
64,96%
351,14
1,00
38,51
92,29
-
2.393,16
-
APROVECHAMIENTO
MEDIO
Aprovechamiento Medio
2
2
m techo u.p./m suelo
Σm2 techo u.p./ Σ S.sector m2=
0,419570
2.410,29
Total Suelo Aportado: 5.698,00
Aprovechamiento Medio
MAX. S/N.U.M.
2.393,16/5.698,00 = 0,42
2
Inferior al límite de 0,5 m techo de uso predominante señalado en el Art. 36.1 c) 3º de la LUCyL.
2
TOTAL EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL 2.393,16 m techo u.p.
SUPERFICIES
RESIDENCIAL
E.L.U.P.
DOTACIONAL
VIALES
SERVICIOS URBANOS
TOTAL
VIVIENDAS= 17
ORDENACIÓN DETALLADA
3.366,18 m2
2
501,28 m
239,65 m2
2
1.441,35 m
2
149,54 m
5.698,00 m2
De acuerdo con el Art. 122 del RUCyL, se establece el Índice de Integración Social en el 10% de la
Edificabilidad Residencial que tendrá protección pública.
PROPUESTA DE DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN DETALLADA SECTOR UA-6
PARCELACIÓN
RESIDENCIAL ADOSADO
Coef. Edif. 0,80
PARCELA
SUPERFICIE (m²)
P-1
P-2
P-5
P-6
P-7
P-8
P-9
P-10
P-11
TOTALES
326,1
303,5
225,08
256,68
271,19
200,73
127,94
128,14
151,11
1.990,47
Partic. Horizontal
5,723
5,326
3,950
4,505
4,759
3,523
2,245
2,249
2,652
34,933
RESIDENCIAL AISLADO-PAREADO
Coef. Edif. 0,38
PARCELA
P-3
P-4
TOTALES
SUPERFICIE (m²)
431,27
403,6
834,87
Partic. Horizontal
P-14
TOTALES
TOTALES RESIDENCIAL
SUPERFICIE (m²)
Partic. Horizontal
P-13
TOTALES
EDIFICABILIDAD
0,38
m² const. u.p.
163,88
153,37
317,25
EDIFICABILIDAD
0,89
m² const. u.p.
POR VIVIENDA m²
% EDIFICABILIDAD FINAL
163,88
153,37
317,25
6,855
6,415
13,270
SUPERFICIE MEDIA
Nº VIVIENDAS
POR VIVIENDA m²
% EDIFICABILIDAD FINAL
59,071
2390,71
17
1989,81
100,000
EDIFICABILIDAD
SUPERFICIE (m²)
239,65
239,65
Partic. Horizontal
4,206
4,206
m² const. u.p.
N/C
0
SUPERFICIE (m²)
501,28
501,28
Partic. Horizontal
8,797
8,797
m² const. u.p.
N/C
SUPERFICIE (m²)
149,54
149,54
Partic. Horizontal
2,624
2,624
m² const. u.p.
N/C
SUPERFICIE (m²)
1.442
1.442
Partic. Horizontal
25,301
25,301
m² const. u.p.
N/C
TOTAL SUPERFICIE
EDIFICABILIDAD
SUPERFICIE (m²)
TOTALES
TOTALES
1
1
2
3.365,88
EDIFICABILIDAD
SISTEMAS LOCALES VIARIO
TOTALES
SUPERFICIE MEDIA
Nº VIVIENDAS
20,123
20,123
VIALES
PARCELA
10,912
10,156
7,532
8,589
9,075
6,717
4,281
4,288
5,057
66,607
80,18
80,18
EDIFICABILIDAD
P-15
TOTALES
% EDIFICABILIDAD FINAL
260,88
242,80
180,06
205,34
216,95
160,58
102,35
102,51
120,89
1.592,38
6
6
SERVICIOS URBANOS
PARCELA
POR VIVIENDA m²
481,08
481,08
EDIFICABILIDAD
P-15
TOTALES
1
1
1
1
1
1
1
1
1
9
9,486
9,486
E.L.U.P.
PARCELA
SUPERFICIE MEDIA
Nº VIVIENDAS
540,54
540,54
DOTACIONAL PÚBLICA
Coef. Edif. 1,00
PARCELA
260,88
242,80
180,06
205,34
216,95
160,58
102,35
102,51
120,89
1.592,38
7,569
7,083
14,652
RESIDENCIAL COLECTIVA
Coef. Edif. 0,89
PARCELA
EDIFICABILIDAD
0,80
m² const. u.p.
5.698,00
5.698,00
Partic. Horizontal
100,000
100,000
m² const. u.p.
2.390,71
2.390,71
EDIFICABILIDAD
1,00
m² const. u.p.
239,65
239,65
%FINAL
10,024
10,024
PROPUESTA DE DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN DETALLADA SECTOR UA-6
6. CONDICIONES DE USO Y EDIFICATORIAS
SECCIÓN 1. Uso Residencial: “Residencial de baja y media densidad”
Artículo 1.- Uso predominante:
El uso predominante es el de vivienda unifamiliar en cualquiera de sus tipologías: aislada,
pareada, adosada y colectiva.
Artículo 2.- Usos compatibles:
Los vinculados al uso de vivienda, como merenderos, piscinas, etc. Igualmente se
permiten los usos comercial, de oficina y otros servicios siempre y cuando estén
vinculados a la vivienda.
Artículo 3.- Usos prohibidos:
Los restantes.
Artículo 4.- Condiciones de edificación:
A. Vivienda, uso comercial, de oficinas y otros servicios.
1. Parcela mínima:
Ciento veinticinco metros cuadrados (125,00 m2), con frente a la vía pública no inferior a
7,00 m.
2. Ocupación máxima:
La delimitada por los retranqueos obligatorios.
3. Edificabilidad máxima:
Vivienda Aislada-Pareada: 0,38 m2/m2.
(metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de superficie del terreno)
Vivienda Adosada: 0,80 m2/m2.
(metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de superficie del terreno)
Vivienda Colectiva: 0,89 m2/m2.
(metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de superficie del terreno)
Tanto el bajo cubierta, como los sótanos no computan a efectos de edificabilidad.
4. Retranqueos:
Tanto a fachada como a linderos laterales será igual o mayor de 2,00 m. Al lindero de
fondo será, al menos de 3,00 m.
Se permite no guardar retranqueos en edificaciones auxiliares como garajes, merenderos,
etc.
5. Altura máxima:
Vivienda Aislada-Pareada: Siete metros (7,00 m.) y dos plantas más bajo cubierta.
Vivienda Pareada: Siete metros (7,00 m.) y dos plantas más bajo cubierta.
PROPUESTA DE DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN DETALLADA SECTOR UA-6
Vivienda Colectiva: Siete metros (7,00 m.) y dos plantas más bajo cubierta.
6. Fondo edificable máximo:
El exigido por el retranqueo al lindero de fondo.
SECCIÓN II Espacio libres de uso público
Artículo 5.- Uso exclusivo:
La parcela calificada así únicamente podrá destinarse a este uso.
Artículo 6.- Uso compatibles:
Son usos compatibles en este suelo los de equipamiento comercial en kiosco exento y los
de servicios urbanos, como cabinas de teléfonos o análogos.
Artículo 7.- Usos prohibidos:
El resto de los usos se considera incompatible.
Artículo 8.- Condiciones de las instalaciones y construcciones
Solamente se permiten las construcciones e instalaciones de mobiliario urbano, las
propias de parques, jardines, áreas de ocio y expansión, deportes al aire libre y las
vinculadas a los usos señalados como compatibles. Con una edificabilidad máxima de
0,03 m2/m2 (metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de superficie del
terreno)
SECCIÓN III Equipamiento
Artículo 9.- Uso predominante:
Las parcelas calificadas así únicamente podrán destinarse a este uso.
Artículo 10.- Condiciones de edificación
1. Parcela mínima:
Doscientos metros cuadrados (200 m2), con frente a la vía pública no inferior a 10 m.
2. Ocupación máxima:
La delimitada por los retranqueos obligatorios.
3. Edificabilidad máxima:
a) Además de cumplir las condiciones del uso de Equipamiento Dotacional
establecidas en estas normas, deberá cumplir las condiciones de edificación
señaladas para el uso de vivienda, salvo en lo que se refiere a la edificabilidad,
que para estas parcelas se fija en 1,00 m2/m2.
b) Cuando se pretenda la construcción de un edificio para equipamiento con carácter
singular, tales como centros culturales y docentes, instalaciones deportivas,
centros administrativos o instalaciones asistenciales, se deberá justificar en la
memoria del proyecto la no posibilidad de adecuación a las condiciones
edificatorias.
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SECCIÓN IV CONDICIONES DE URBANIZACIÓN
La finalidad de estas Condiciones de Urbanización es determinar las condiciones técnicas
mínimas que han de cumplir las obras y proyectos de urbanización para que los terrenos
incluidos en el Suelo Urbano No Consolidado alcancen la condición de solar.
A. Red viaria
En el Suelo Urbano No Consolidado y Suelo Urbanizable las vías de nueva creación
tendrán, además, una banda de aparcamiento en línea a uno de los lados de la calzada
de anchura no inferior a 2,20 m. La anchura máxima total será de 10,00 m.
Los fondos de saco de longitud superior a 30 m quedan expresamente prohibidos.
o Vía tipo A: Con calzada de doble carril y ancho total de 5,4 m; bandas de aparcamiento
a ambos lados de 2,20 m de anchura y aceras de 1,20 m. (Total 12,20 m.)
o Vía tipo B: Con calzada de doble carril y ancho total de 5,4 m; banda de aparcamiento
a uno de los lados de 2,20 m de anchura y aceras de 1,20 m. (total 10 m.)
B. Red de agua potable
1. Normativa a cumplir:
- RD. 928/1979 sobre "Garantías Sanitarias de los Abastecimientos de Agua con Destino
al Consumo Humano".
- NTE/IFA. Normas Tecnológicas de la Edificación: Instalaciones de Fontanería
(Abastecimiento).
- CTE Código Técnico de la Edificación.
2. Consumo medio para el cálculo de la red.
- Zonas residenciales: El consumo medio considerado será de doscientos litros por
habitante y por día (200 l./hab./día). El número de habitantes se obtendrá de la suma de
los habitantes de la zona a la que abastece el ramal en cálculo.
1. Presión mínima: Será de dos atmósferas (2 atm.)
2. Capacidad mínima de depósito de abastecimiento: Un día punta.
3. Hidrantes de incendios: Se colocarán de tipo ochenta milímetros (80 mm.)
como mínimo, en lugares accesibles y señalizados y a una distancia máxima
entre ellos de doscientos metros (200 m.); su red de alimentación será capaz
de admitir un caudal mínimo de quinientos litros por minuto (500 l/min) durante
dos horas.
4. Las conducciones de abastecimiento de agua estarán separadas por otras
conducciones un mínimo de veinte centímetros (20 CM.) y quedarán siempre
por encima de la red de alcantarillado.
C. Red de evacuación de aguas
1. Materiales. Los materiales empleados en la red de evacuación de aguas satisfarán los
requerimientos contenidos en el Pliego de Condiciones Facultativas para Abastecimiento
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y Saneamiento del MOPTMA y se acreditará el cumplimiento de la correspondiente
normativa de calidad. Se usarán juntas estancas y flexibles.
2. Secciones mínimas y pendiente mínima.
- Colectores generales: Cuarenta centímetros (40 cm.)
- Alcantarillas de distribución: Treinta centímetros (30 cm.)
- Acometidas domiciliarias: Ciento cincuenta milímetros (150 mm.)
La pendiente mínima será del uno coma veinticinco por ciento (1,25 %), equivalente a un
descenso de un metro cada ochenta.
3. Velocidad de cálculo: Máxima de tres metros por seg. (3 m/s) y Mínima de medio
metro por seg. (1/2 m/s).
4. Trazado. La tubería deberá estar enterrada siguiendo el trazado de la red viaria y los
espacios libres públicos urbanos; en zonas de previsible tráfico rodado se enterrará un
mínimo de un metro veinte centímetros (1,20 m.). En cualquier caso, la red de
alcantarillado quedará siempre por debajo de la red de abastecimiento de aguas.
5. Pozos de registro. Se colocarán en todos los cambios de alineación o rasante y al
comienzo de todas las líneas de alcantarillado. La distancia máxima entre pozos será de
cien metros (100 m.) y la profundidad máxima de un pozo de resalto (cuando sea
necesario) será de dos metros y medio (2,50 m.).
6. Aguas pluviales. Si se opta por una red unitaria, éstas descargarán directamente en la
alcantarilla a través de un imbornal (conectándose rejilla de toma y tubería a través de
pozos de registro). En todos los puntos bajos de la red viaria se colocarán imbornales con
una distancia mínima entre ellos de doscientos metros (200 m.) si están colocados a
ambos lados de la calzada y de cien metros (100 m.) si se colocan en un sólo lado.
D. Depuración
1. Todo polígono industrial o ganadero, urbanización o complejo turístico de nueva
creación garantizarán en su planeamiento la correcta depuración unificada de sus aguas
residuales, de forma que la DBO5 del efluente no supere los veinticinco miligramos por
litro (25 mg./l.), y el número más probable de coliformes no supere los cinco mil por cada
cien centímetros cúbicos (5.000/100 cm3).
2. Se prohíben expresamente los pozos negros, estancos o filtrantes.
E. Red de distribución de energía eléctrica
El cálculo de las redes de baja tensión se realizará de acuerdo con los reglamentos
electrotécnicos vigentes, en todo caso, las instrucciones MIBT10 y los de la Compañía
suministradora.
F. Alumbrado público
A. Tipos de vías a efectos de iluminación:
1. Vías de tránsito. Aquellas por las que discurre el tráfico intermunicipal normalmente las
travesías de las carreteras.
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2. Vías y espacios públicos principales. Aquellas zonas de Suelo Urbano en las que se
desarrollan actividades de paseo, comerciales y representativas o que soporten un tráfico
municipal importante.
3. Resto de las vías.
B. Condiciones de la red.
TIPOS DE VÍAS
Luminancia media
Iluminancia
Factor de uniformidad media de la
iluminación
Índice de limitación del deslumbramiento
Tipo de luminaria
1
2 cd/m2.
30 Lux.
0,35
2
15 Lux.
0,35
6
Cut/off
5
Cut/off
cut-off
3
5 Lux.
0,35
non Semi
cut/off
non cut-off
C. La disposición general de las luminarias se realizará de forma que:
- Los pasos de una vía a otra de diferentes niveles de luminancia serán graduados.
- Los cruces, cambios de curvatura y rasantes, así como las salidas de los edificios
públicos quedarán iluminados con el nivel de espacios relevantes.
Se cumplirá todo lo especificado en el CTE.
Hontanares de Eresma, noviembre de 2013
Fdo. Antonio Gil Sanz