Informacion Util

Que necesitamos cuando usted decide poner en venta o alquiler su propiedad:
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Fotocopia de Escritura o Boleto de Compra Venta o Cesión de Boleto o Declaratoria de herederos.
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Fotocopia de Documento de Identidad.
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Fotocopia de Planos Municipales.
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Fotocopia del último Impuesto de ARBA.
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Fotocopia del último Impuesto Municipal.
Y si la propiedad esta bajo el régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13512)
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Fotocopia Planos PH.
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Fotocopia del Convenio de Copropiedad.
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Fotocopia del último recibo de expensas.
¿ Por qué es necesario contar con esta documentación desde el inicio de su operación inmobiliaria ?
Podemos comenzar por afirmar que si contamos con la documentación necesaria y adecuada, la operación que
usted inicia no tendrá obstáculos legales para llegara a buen termino.
Vender y/o Comprar una propiedad, implica una serie de trámites que son necesarios realizar, y entre ellos se
encuentra el conseguir todos los documentos que son precisos para el estudio de títulos, proceso que sirve
para comprobar que la propiedad se encuentra sin problemas y que la compra se puede realizar sin
dificultades.
También, contar y poder mostrar esta documentación a los potenciales compradores, ayuda en ellos a crear la
confianza necesaria para continuar adelante con su intención de compra y más aun, la fortalece.
Además, da a las claras, una imagen de seguridad, seriedad y responsabilidad, por parte de quien a usted lo
representa en la venta y demuestra su profesionalismo en la tarea emprendida.
¿ Qué es la Autorización de Venta o Alquiler y por qué la pedimos ?
Que se una autorización de venta ? En primer lugar, la autorización de venta, es el marco de
seriedad, para el inicio en la búsqueda de un objetivo como es la venta o el alquiler de una
propiedad, y se trata de un convenio particular que se celebra entre el Propietario (interesado en
alquilar o vender su inmueble) y nuestro estudio (encargado de llevar a cabo esa tarea) con un
objetivo común (la venta o el alquiler) estableciendo las pautas y obligaciones de trabajo para
cada una de las partes.
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Gral.Acha 1498 Esq.Peron – Quilmes
Tel.: 4250-8932
Se pide, en la búsqueda de seriedad y responsabilidad, no tan solo entre estas dos partes, sino frente
al futuro inquilino o comprador, a quien se le puede enseñar este convenio, donde se ha establecido
un valor, un plazo de trabajo, y una confiabilidad ante el estudio en quien, como primer paso de toda
negociación, confiará una reserva "ad-referéndum" para alquilar o para comprar.
Si uno confía en un estudio inmobiliario, en la búsqueda de un fin, lo correcto es suscribir esta
autorización donde por escrito se establece, el modo de llevar a cabo esta tarea.
Qué cláusulas contiene? Las cláusulas de este convenio, son muy cortas y sencillas, en primer lugar
se deja expresado el titular del bien, como el inmueble que será objeto de la autorización, luego se
establece, el precio de venta o alquiler, que el propietario acuerda, los gastos y condiciones, la
autorización a colocar cartel o filmar un inmueble, o publicarlo en diario, revistas, internet, etc.,
siempre se establece un plazo (normal son 60 días) de exclusividad para el profesional en trabajar la
propiedad, y una cláusula de rescisión o indemnización, para la revocación de la misma, o que la
propiedad fuera vendida o alquilada sin la intervención del estudio. Lo importante en esto es que el
estudio asume todos los gastos que demanda el trabajo, como ser publicidad televisiva, grafica,
carteleria, movimiento del estudio, etc., jugando solo con el azar y el tiempo de duración de esta
autorización, ya que si en el plazo establecido no se logro la venta o el alquiler, el mandante
(propietario) queda libre de elegir otra inmobiliaria, sin que tenga que pagar un solo gasto de los que
se hayan realizado.
“En este punto, es donde se requiere de una coherencia, de parte de un propietario, en establecer
reglas de juego, un plazo de tiempo de exclusividad por los gastos que demanda trabajar cualquier
propiedad para alquilar o para vender.”
Qué obligaciones crea esta autorización? Simplemente el compromiso en el plazo establecido a
que únicamente el estudio lleve a cabo la realización de un alquiler o venta, y en las condiciones de
precio, que están expresadas en esta autorización, el compromiso a respetar el precio que se pacta
expresamente, donde para seguridad del mandante (vendedor), en nuestra actualidad, se establecen
en las dos variantes de monedas Pesos o Dólares, teniendo en cuenta que ante un cambio monetario
importante, se producirá la actualización de esta autorización. Por parte de nuestro estudio, el
compromiso al trabajo durante ese plazo asumiendo todos los costos antes enunciados.
En nuestro estudio toda propiedad que se trabaja para el alquiler o para la venta, se hace en
base a una Autorización de Venta o Alquiler suscrita por el Propietario.
Nuestra premisa es la búsqueda constante de SERIEDAD, RESPONSABILIDAD y
PROFESIONALIDAD para nuestra tarea, y en estos pilares se fundamenta toda autorización de
venta o alquiler, frente a las distintas partes que intervienen en toda locación o en toda compra-venta.
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Preguntas y respuestas sobre los temas legales y notariales más frecuentemente
consultados en relación con las operaciones de compraventa de inmuebles.
¿Cuáles son los instrumentos que se suscriben hasta la Escritura?
Usualmente son tres los instrumentos: "Reserva de Compra", "Boleto de Compra Venta" y "Escritura"
traslativa de dominio.
¿Qué es la Reserva de Compra?
Este instrumento simplemente es una "oferta" que el comprador realiza por el inmueble en cuestión
entregando una suma de dinero, y que en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no está
cerrado. Es conveniente no dejar dinero en efectivo, puesto que en caso de que la oferta no sea aceptada, es
más fácil recuperar el valor dejado en cheque.
¿Cuáles son los efectos principales que se generan con la reserva?
Una vez aceptada la oferta realizada por el comprador el efecto principal es que el inmueble es retirado de la
venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la
Escritura.
¿Qué sucede si el comprador se arrepiente después de suscripta la reserva?
En este caso el comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva. Por ello, antes de efectuar una
oferta por un inmueble, es conveniente estar muy seguro de querer efectuar la operación.
¿Qué se hace constar principalmente en la reserva?
Normalmente se establece el precio que el comprador ofrece pagar al vendedor por el inmueble y un plazo
para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.
Una vez que fue aceptada la oferta y comunicado ello al Comprador. ¿Cómo siguen los trámites?
Generalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del lapso de los días establecidos en la
misma reserva. El Boleto de Compra Venta es un contrato con efectos de relevancia para las partes.- Es por
ello que previo a la firma del mismo es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con el
Escribano que en definitiva intervendrá en la operación o en su defecto con algún abogado para que lo
asesore.
¿Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de Compra Venta?
No, en realidad, el negocio se perfecciona con la firma de la escritura y la entrega de la posesión del
inmueble. Sin embargo, se considera al Boleto como un verdadero contrato de compra venta en el que se
establece la obligación de escriturar (también llamado principio de ejecución de contrato). Es decir, aquí ya
no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar
con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, o deshacerla.
¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de suscribirse el Boleto de Compra
Venta?
En general en ese momento la parte compradora integra el 30% del monto de la operación. Sin embargo,
este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen.
¿Cómo se asegura el comprador de que realmente el vendedor sea el dueño, que el dueño no esté
inhibido y que el inmueble no tenga "problemas" (hipotecas, embargos, etc.)?
Para ello recomendamos especialmente a los compradores que se pongan en contacto con un profesional de
su confianza, a quien deberá entregársele en esta instancia una copia del título de propiedad para su primer
estudio. Asimismo, deberá solicitarse al Registro de la Propiedad Inmueble y previo a la firma del Boleto de
Compra Venta, "Un Informe de Dominio del Inmueble" y un "Informe de Inhibiciones del Propietario". De ellos
surgirá la situación dominial del inmueble y de si el dueño tiene registradas inhibiciones. En caso de que el
vendedor fuese una sociedad el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al
representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta.
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¿Qué es un informe de dominio?
Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la fotocopia de la "ficha" del Inmueble
de la que surge su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca,
embargo). Es importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno
cree comprar.
¿Qué es un informe de Inhibiciones?
También es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble del cual surge si la persona
vendedora no está "inhibida" para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueño y otro por el
inmueble.
¿Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el registro ha fallecido?
El principio general establece que sólo puede vender quien figure como dueño en el Registro de la Propiedad
Inmueble, aunque la ley establece algunas excepciones, ésta es una de ellas. Aunque claro está, con
determinados requisitos. Es necesario que se haya tramitado la sucesión de la persona fallecida, sabiéndose
en consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura.
También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o
en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura
para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto
Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el
inmueble a nombre de los herederos.
¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?
El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente se establecen no menos
de treinta días corridos.
¿Quién redacta el Boleto de Compra Venta?
Recomendamos especialmente solicitar el asesoramiento de un profesional de su confianza (abogado,
escribano) dada la importancia del instrumento. Si bien existen modelos o formularios "tipo", cada operación
puede tener sus características particulares.
¿Quién designa al escribano que intervendrá?
En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento de firmarse el Boleto de Compra
Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor la
financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando
se trata de una "primera venta", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.
¿Si el comprador realiza la compra con ayuda de un crédito bancario puede designar escribano para
la compra?
Por supuesto. El Banco no puede imponer un escribano para la escritura de compra venta. Incluso existe una
Ley Nacional sancionada en el mes de abril de 1999 que así lo establece. Es muy usual que exista un
escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestase atención al pretexto de que de esa
manera resulta más barato, puesto que no hay duplicación de tareas, ya que el escribano que realiza la
hipoteca utiliza copia de la documentación y certificados tramitados por el escribano que realiza la compra.
¿Se puede elegir un escribano de una jurisdicción diferente a la de la ubicación del bien?
Claro que sí. Su escribano de confianza es "Escribano Público Nacional" y puede realizar operaciones de
cualquier lugar del país. En algunas provincias para algunos trámites (por ejemplo la inscripción del nuevo
título) deberá utilizar los servicios de otro profesional, pero la escritura de venta la puede en todos los casos
hacer su escribano de confianza.
¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compra venta?
Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano, en general
verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes
sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el
correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.
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¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se distribuye el pago de los gastos?
Los honorarios del escribano los paga la parte compradora. En cuanto a los gastos, los usos y costumbres
establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la escritura los paga la parte
vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte compradora (ej. Inscripción de nuevo título).
¿Qué pasa con los impuestos que se adeudan?
Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los
"Impuestos" que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el
escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Con relación a los "Servicios"
(Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención "estimativa", en base a los últimos consumos. Si se
trata de una propiedad horizontal, también requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.
¿Cuándo se entrega la posesión del bien?
Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien.
La entrega del inmueble en el momento de la firma del Boleto de Compra Venta conlleva un riesgo muy
grande para el vendedor dado que si por cualquier circunstancia el negocio no se perfecciona el comprador
debe entregar al vendedor el inmueble con todas las complicaciones que ello puede generar.
¿Cuáles son los lineamientos generales de la ley del Régimen de Bien de Familia?
La norma establece un régimen que tiende a proteger el inmueble, en el cual una familia habita, de las
contingencias que pudiere tener relacionadas con las variaciones del patrimonio de su propietario. Es decir,
fija un límite mínimo al cual los acreedores del dueño no pueden acceder; obviamente con ciertos requisitos y
limitaciones.
¿Cuáles son los requisitos necesarios con relación al inmueble?
Debe tratarse de un inmueble urbano o rural, no pudiendo así afectarse un lote de terreno. Dicho inmueble
puede pertenecer a un único dueño o a varios, pero en principio el propietario con su familia está obligado a
habitar el bien. No puede tener más de "un solo" bien afectado a este beneficio en todo el país.
¿Aunque sea un inmueble valioso puede afectarse igual?
En cuanto al valor del inmueble debemos decir que, si el destino es vivienda, se acepta cualquier valuación.
¿Quiénes son considerados familiares para la ley?
La ley dice que se entiende por "familia" al propietario, su cónyuge y descendientes o ascendientes. Si no
existieren éstos, colaterales "hasta" el tercer grado de "consanguinidad" que convivieren con el constituyente.
Es decir, en la línea colateral hasta el tercer grado se encuentran incluidos los hermanos, tíos y sobrinos,
pero no los primos ya que se encuentran en un cuarto grado. Quedan excluidos los parientes por afinidad, es
decir suegra/o, nuera yerno, madrastra/padrastro y cuñada/o.
¿Qué beneficios acarrea?
En principio el "Bien de Familia" no puede ser ejecutado o embargado por deudas de origen posterior a su
inscripción, salvo por deudas provenientes de impuestos o tasas que pesen sobre el inmueble.
¿Desde qué momento se obtienen los beneficios?
Es importante aclarar que los beneficios corren a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad
Inmueble. Es decir, que si se realiza por escritura pública, desde la inscripción de ésta en dicho Registro.
¿El trámite es muy costoso?
Lo primero que debemos decir es que el trámite es gratuito si se hace "personalmente" en el Registro de la
Propiedad Inmueble. Es necesario concurrir con el título de propiedad y los instrumentos que acrediten el
parentesco (libreta de familia o partidas de matrimonio o nacimiento). No obstante, puede también efectuarse
el trámite a través de su escribano de confianza, incluso al mismo momento de realizarse la escritura de
compra. En algunos casos también puede hacerse a través de la vía judicial.
¿Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?
Sí, puede afectarse un inmueble que se encuentra hipotecado. En este caso, el acreedor hipotecario será el
único acreedor que podrá ejecutar el inmueble.
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¿Si un inmueble ya se encuentra afectado, puede hipotecarse sin desafectar el bien de familia?
Sí, puede hipotecarse un inmueble que se encuentra afectado al régimen sin necesidad de su desafectación.
En este caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar el inmueble.
¿Los trámites que deben realizarse hasta la escrituración son similares si compro una casa, un lote o
un departamento?
Sí, en todos los casos se trata de inmuebles. Existen algunas variantes en cuanto a las gestiones que debe
realizar el escribano, pero al comprador en definitiva prácticamente no lo influyen. Si el inmueble objeto del
negocio es una casa, es conveniente cotejar que exista correspondencia entre el plano aprobado por la
municipalidad respectiva y lo efectivamente construido. En caso de existir diferencias, esta situación podría
acarrear algunos problemas. Además, en la provincia de Buenos Aires es necesario que intervenga un
agrimensor previo a la escritura cuando se trate de casas, terrenos o departamentos "en planta baja", a fin de
que denuncie a la Dirección de Rentas las posibles nuevas construcciones. Este trabajo según la costumbre
lo costea la parte vendedora.
¿Cómo es el sistema en los llamados "Clubes de Campo"?
Aquí nos adentramos en un tema más complejo. La llamada Ley de Uso de suelo vigente en la Provincia de
Buenos Aires (Ley 8.912) establece un sistema utilizado en gran cantidad de emprendimientos, en los cuales
el adquirente compra una parcela, y una acción de una sociedad que le da derecho al uso de los espacios
comunes y áreas recreativas.
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