2. RÉGIMEN DE PRUEBA . PRESUPUESTOS DE LA

Antonio Monserrat Valero
2. Régimen
de prueba.
Presupuestos
de la
responsabilidad
1. Régimen de prueba
El art. 1591 conlleva la presunción iuris tantum de que
la causa de la ruina es debida a defectos constructivos y que
estos defectos son por culpa del demandado. Es decir, el demandante sólo ha de probar la ruina dentro del plazo legal de
garantía. Probada ésta se presume que se debe a defectos de la
construcción o del suelo o de la dirección y también se presume
que hay culpa del contratista o del arquitecto director de obra
y tal ha sido la doctrina del TS. Como dice RUIZ-RICO la complejidad de las obras inmobiliarias y la dificultad para conocer
con exactitud el defecto sufrido y el origen del mismo es lo que
late bajo esta facilidad probatoria; a causa del elevado coste
económico que supondría la demostración puntual y exacta de
lo acontecido se presume la culpa de los agentes demandados;
esta presunción ha derivado en la práctica hacia una responsa-
5. Véase CABANILLAS SÁNCHEZ (La responsabilidad por infracción de los deberes profesionales o de “lex artis” y la carga de la prueba, Comentario a la STS 24 mayo 1990, ADC
1991-II, pp.907 y ss.).
. La responsabilidad decenal del art. 1591 del Código Civil en La responsabilidad civil
en la Ley de Ordenación de la Edificación, coord. por RUIZ-RICO RUIZ y MORENO-TORRES HERRERA, Granada 2002, p. 7.
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La responsabilidad civil por vicios de la construcción
bilidad de hecho objetivizada. La STS de 14 noviembre 1978,
al declarar la responsabilidad del arquitec-to-director de obra,
dice que el art. 1591 responde a la presunción iuris tantum de
culpa profesional y consagra el apotegma de las fuentes romanas et quod imperitia peccavit culpam esse (D. 19.2.10.5). La
STS de 11 noviembre de 1982 afirma que para excluir la responsabilidad ex art. 1591 por razón del caso fortuito éste ha
de ser probado y tal prueba no ha sido realizada por el arquitecto demandado. La STS de 7 noviembre 1989 establece que
ante cualquier reclamación por ruina frente a los arquitectos
directores de la obra, éstos han de desplegar en vía de defensa
los argumentos precisos para desvirtuar aquella responsabilidad, en concreto la observancia por su parte de sus elementales deberes profesionales entre los que se encuentra el relativo
a la vigilancia de lo ejecutado. Por otro lado, el TS también
consagra una presunción iuris tantum de que la ruina se debe
a las personas que intervinieron en el proceso constructivo,
es decir, a defectos constructivos (SS 28 septiembre 198910 y
30 septiembre 199111). MARTINEZ DE AGUIRRE12, comentando esta jurisprudencia, concluye que permite entender (iuris
. Aranzadi 3510.
. Aranzadi 6538.
. Aranzadi 7857.
10. Aranzadi 6969.
11. Aranzadi 6075.
12. La Responsabilidad decenal del artículo 1591 CC: breve repaso a la jurisprudencia
de los años noventa, Aranzadi Civil I, pp. 1916, al final, y 1917
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Antonio Monserrat Valero
tantum) que tales defectos o vicios obedecen al defectuoso desarrollo del proceso de construcción; y, por otro lado, absorbe
y se identifica -también iuris tantum- con la de la culpa de los
intervenientes en el proceso constructivo, salvo en alguna sentencia aislada. En efecto, la STS de 24 mayo 199013 absolvió al
arquitecto y aparejador de la acción de responsabilidad que la
aseguradora del constructor y promotor ejercitó frente a ellos
argumentando que la responsabilidad civil por infracción de
deberes profesionales o de la lex artis, en casos de contratos de
arquitectos, médicos o de otros arrendamientos de servicios,
no es de generalizada aplicación la inversión de la carga de la
prueba. Pero añadió el TS que, además, en el supuesto litigioso en que se reclama responsabilidad a los técnicos titulados
de una construcción por los daños producidos en una fase de
la misma al hundirse un encofrado no se ha demostrado que
intervinieran directamente en la construcción de los elementos
dañados ni si éste se produjo por imperfección del encofrado
o defectos de montaje de los módulos. Señala CABANILLAS
SÁNCHEZ14 que parece que la ratio decidendi de la sentencia
hay que encontrarla en que no se ha acreditado la relación de
causalidad ente el siniestro y la intervención del arquitecto
y aparejador demandados. No obstante –continúa- sorprende
un poco el que no se haya tenido en cuenta que el arquitecto
y el aparejador están obligados a dirigir la ejecución de obra y
a vigilar cómo ésta se ejecuta materialmente, por lo que no resulta sencillo exonerarles de responsabilidad cuando tiene lu-
13. Aranzadi 3836.
14. La responsabilidad por infracción de los deberes profesionales o de “lex artis” y la
carga de la prueba, Comentario a la STS 24 mayo 1990, ADC 1991-II, p 919.
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La responsabilidad civil por vicios de la construcción
gar la ruina de la obra inmobiliaria que han dirigido y vigilado,
salvo que demuestren que no han incurrido en ningún tipo de
negligencia profesional en el cumplimiento de sus obligaciones.
La doctrina, salvo los primeros comentaristas del CC15,
también mantiene la tesis de que el art. 1591 encierra una presunción de culpa (GARCIA CANTERO16, FERNANDEZ HIERRO17,
CADARSO18, FERNANDEZ COSTALES19, HERRERA CATENA20,
GOMEZ DE LA ESCALERA21, CARRASCO-CORDERO-GONZALEZ CARRASCO22).
En algunos casos el TS afirma que no se trata propiamente
de una presunción de culpabilidad, pero más parece una elucu-
15. MANRESA opina que el artículo 1591 no establece una presunción de culpa contra
el contratista ni contra el arquitecto por el mero hecho de que el edificio se arruine dentro
del plazo durante el cual estos son responsables, pues siempre tendrá que demostrar el
dueño que la ruina ha tenido lugar por vicio del suelo o de la dirección…o por vicios de
construcción…(Comentarios al Código Civil Español, t. X, vol. 2º, Madrid 1969, p. 711).
16. La responsabilidad por ruina de los edificios ex artículo 1591 del Código Civil, ADC
1963, p. 1105.
17. La responsabilidad civil por vicios de construcción, Bilbao 1976, p. 93.
18. La responsabilidad decenal de arquitectos y constructores, Madrid 1976, p. 171.
19. El contrato del arquitecto en la edificación, Madrid 1977, p. 375.
20. Responsabilidades en la construcción, t. I, Responsabilidad decenal de técnicos y constructores, vol. II, Granada 1983, p. 124.
21. La responsabilidad civil de los promotores, constructores y técnicos por los defectos de
construcción, Barcelona 1993, p. 99.
22. Derecho de la construcción y vivienda, Madrid 1997, p. 168.
22
Antonio Monserrat Valero
bración teórica discutible que una afirmación con consecuencias. La STS de 13 diciembre 198823 aplica el criterio de la inversión de la carga de la prueba del arquitecto técnico o aparejador
no por una presunción de culpabilidad sino porque la experiencia demuestra que no puede imponerse, en muchas ocasiones,
al perjudicado la averiguación y prueba de la causa del daño
sufrido, cuando ha de hacer frente a la actuación de dichos profesionales, especialmente técnicos que obtienen beneficios por
sus actos y que han de aplicar reglas especiales de cuidado.
CORDERO LOBATO24 expone que la LOE no ha establecido reglas que deban alterar la jurisprudencia existente en la
materia. Una vez que el perjudicado ha probado el daño se
presume, iuris tantum, que se ha producido por causa imputable a los demandados. Si la LOE (art. 17. 3) –continúa- prevé
condenas solidarias cuando no puede individualizarse la causa de los daños es porque el demandado no tiene que probar
la causa en cuestión. Para CABANILLAS SANCHEZ25, esta presunción se aprecia en el art. 17.8 de la LOE que dispone que
la responsabilidad por daños no será exigible a los agentes que
intervengan en el proceso de la edificación si se prueba que
aquellos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor,
acto de tercero o por el propio perjudicado. Luego se presume
que la ruina se debe a los agentes de la construcción.
23. Aranzadi 9439
24. Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, Elcano (Navarra) 2001, p. 316.
25. La responsabilidad civil por vicios de la construcción en la LOE, ADC 2000, p. 424.
23
La responsabilidad civil por vicios de la construcción
El régimen del art. 1591, como hemos visto, era un régimen de responsabilidad subjetiva o por culpa y se presumía la
culpa o negligencia del demandado, con escasas posibilidades
de demostrar que obró con diligencia, por lo que en la práctica
el régimen se asimilaba a uno objetivo. Pero en la LOE, la doctrina opina que estamos ante un régimen de responsabilidad
objetiva26 y, por tanto, ya no hace falta presumir la culpa del
demandado. Como señala RUIZ-RICO RUIZ27 aunque expresamente no se dice que la responsabilidad en la LOE sea objetiva,
la forma de expresarse el art. 17. 8 es la típica para propugnar
una responsabilidad objetiva. Establece que el demandado se
puede exonerar de responsabilidad probando que los daños
fueron ocasionados por fuerza mayor o caso fortuito, por acto
de tercero o por el propio perjudicado, pero no acepta que se
pueda liberar probando que obró con la máxima diligencia en
el cumplimiento de sus funciones. En el mismo sentido MARTINEZ ESCRIBANO28 observa que el legislador no ha incluido
entre las causas de exoneración de la responsabilidad la ob-
26. SIERRA PEREZ (La responsabilidad en la construcción y en la Ley de Ordenación de
la Edificación, Revista de Derecho Patrimonial, núm. 3, 2000, pp. 124 y 125); GONZALEZ
POVEDA (La responsabilidad civil de los agentes intervinientes en la edificación en Derecho de la Edificación, coord. por SALA SANCHEZ, Barcelona 2000, p. 249); MEZQUITA
GARCIA-GRANERO (El artículo 1591 CC ante la Ley de Ordenación de la Edificación, Aranzadi Civil, núm. 19, febrero 2000, p. 45); RUIZ-RICO RUIZ (La responsabilidad por vicios
o defectos constructivos en la LOE: sus carácteres básicos en La responsabilidad civil en
la Ley de Ordenación de la Edificación, Granada 2002, p. 104); MARTINEZ ESCRIBANO
(Responsabilidades y garantías de los agentes de la edificación, Valladolid 2007, pp. 266
y 267).
27. La responsabilidad por vicios o defectos constructivos en la LOE: sus carácteres básicos
en La responsabilidad civil en la Ley de Ordenación de la Edificación, Granada 2002, p.
104.
28. Responsabilidades y garantías de los agentes de la edificación, Valladolid 2007, p.
266.
24
Antonio Monserrat Valero
servancia de la diligencia debida.
GALVEZ CRIADO29 se plantea quién ha de demostrar que
el daño reclamado es del tipo con que ha sido calificado por el
actor –estructural, de habitabilidad o de acabado- y que, por
tanto, se ha exteriorizado el daño dentro del correspondiente
plazo de garantía legal. En casos en que se dude si el daño
es estructural o de habitabilidad o si es de habitabilidad o de
acabado, se tendrá que determinar qué clase de daño se trata
para ver si ha aparecido en el correspondiente plazo de garantía. Opina que esta prueba corresponde al demandado arguyendo, entre otros argumentos, que éste, como profesional,
está en mejores condiciones de probar la clase del daño.
2. La obra ha de estar concluida
La STS de 7 mayo 200130 asume la doctrina del TS según
la que el art. 1591 sólo se aplica cuando la obra se ha entregado, no en su fase de construcción y concluye que la responsabilidad por los daños aparecidos en las fases iniciales de
ejecución de obra ha de encontrar amparo en los contratos de
prestación de servicios o ejecución de obra celebrados entre la
actora (promotora constructora) y los demandados (arquitectos directores). La misma doctrina es aplicable bajo la vigencia
de la LOE.
29. La responsabilidad por vicios o defectos constructivos en la LOE: sus carácteres básicos
en La responsabilidad civil en la Ley de Ordenación de la Edificación, Granada 2002, pp.
111 y 112.
30. Aranzadi 6897, FD. 3º. La STS 7 mayo 2001 cita las de 5 junio 1985 (Aranzadi 3094)
y 7 febrero 1996 (Aranzadi 951)
25
La responsabilidad civil por vicios de la construcción
3. Si los vicios han de ser ocultos
En relación con el art. 1591 CC se decía que el plazo de
garantía de diez años se justificaba porque si el dueño de la
obra aceptaba sin ninguna reserva el cumplimiento de la obligación del contratista ya no podía reclamar por haber cumplido defectuosamente, pero como no era experto en construcción no podía saber si ésta era correcta. El edificio puede tener
toda apariencia de solidez y, sin embargo, estar afectado de
vicios ocultos que produzcan su derrumbamiento. Por eso el
legislador le concedía un plazo de garantía de diez años para
reclamar los vicios que fueran apareciendo durante este tiempo y que causaban ruina. Es decir sería una responsabilidad
por vicios ocultos ruinógenos. SANCHEZ CALERO31 cita las explicaciones de BERENGER al Consejo de Estado francés: puede comprobarse si un mueble está construido correctamente;
por lo cual es justo que desde el momento de su entrega el
obrero quede liberado de toda responsabilidad; pero no ocurre
lo mismo tratándose de un edificio; éste puede tener toda la
apariencia de solidez y, sin embargo, estar afectado de vicios
ocultos que produzcan su derrumbamiento después de un lapso de tiempo. El arquitecto, por consiguiente, debe responder
por un tiempo suficiente durante el cual pueda comprobarse la
solidez de la construcción. CABANILLAS SÁNCHEZ32 también
entiende que la aceptación de la obra sin reservas exonera de
la responsabilidad por vicios aparentes ruinógenos. Sin em-
31. El contrato de obra. Su cumplimiento, Madrid 1978, p. 115.
32. La recepción de la obra, ADC 1978, p. 302.
26
Antonio Monserrat Valero
bargo, la STS de 17 diciembre 196433 sostiene que cuando las
obras se reciben y aceptan sin protesta, el contratista queda exento de responsabilidad, salvo el caso del art. 1591. Si
el TS quiere decir que queda exento de responsabilidad si se
acepta la obra cuando haya vicios aparentes, hay que concluir que mantiene que en el caso del art. 1591 los vicios pueden ser aparentes. En el mismo sentido la STS de 12 febrero
198134. También en la doctrina se ha mantenido que aunque
el dueño de la obra hubiera conocido los vicios en el momento
de la recepción, la responsabilidad del 1591 no queda afectada. Así, GARCIA CANTERO35, FERNANDEZ HIERRO36, HERRERA CATENA37, FERNÁNDEZ COSTALES38, GOMEZ DE LA
ESCALERA39. Según FERNANDEZ COSTALES si el arquitecto
ha comunicado de forma fehaciente al dueño de la obra la
existencia de vicios y éste no formula reserva expresa sobre
33. Aranzadi 5929.
34. Aranzadi 390. Dice la sentencia: por cuanto el art. 1591 del CC no expresa vicios
ocultos y aparentes e incluye desde luego en la regulación de su párr. 1º...a unos y otros,
siempre que puedan originar la ruina del edificio, lectura que es coherente con el origen
legal de la responsabilidad que dicho precepto regula.
35. La responsabilidad por ruina de los edificios ex artículo 1591 del Código Civil, ADC
1963, p. 1104.
36. La responsabilidad civil por vicios de construcción, Bilbao 1976, pp. 84 y 85.
37. Responsabilidades en la construcción, t. I, Responsabilidad decenal de técnicos y constructores, vol. I, Granada 1983, p. 85.
38. El contrato del arquitecto en la edificación, Madrid 1977, p. 296.
39. La responsabilidad civil de los promotores, constructores y técnicos por los defectos de
construcción, Barcelona 1994, p. 189.
27
La responsabilidad civil por vicios de la construcción
los mismos queda exonerado de responsabilidad. No obstante, si esos vicios afectan a la solidez y estabilidad de la edificación, el arquitecto no se vería liberado de responsabilidad
en razón a que sostenemos con la generalidad de la doctrina
el carácter de orden público de la responsabilidad por ruina.
En cuanto a la LOE, MARTINEZ MAS mantiene que de
los vicios aparentes de terminación el constructor se libera
respecto al promotor, pero no frente a los sucesivos adquirentes y de los otros vicios dice que queda exonerado, sin hacer
ninguna distinción entre promotor y sucesivos adquirentes40.
CORDERO LOBATO41 entiende que la liberación por responsabilidad de los vicios aparentes no denunciados se da cualquiera
que sea el tipo de vicio, pero se da sólo frente al comitente no
frente a ulteriores propietarios. Sin embargo, si los vicios son
aparentes, los sucesivos adquirentes han podido apreciarlos y
si han adquirido el inmueble con esos vicios es porque están
conformes con su adquisición en dichas condiciones y se habrán tenido en cuenta dichos vicios a la hora de fijar un precio
menor al inmueble. MORENO-TORRES42 distingue entre de-
40. La terminación, entrega, recepción y liquidación en el contrato de obra de edificios,
Madrid 2001, p. 140. Dice textualmente: El Tribunal Supremo mantiene el criterio antes expuesto de que el constructor se exonera de la responsabilidad de aquellos vicios o defectos
aparentes que no hayan sido debidamente denunciados en el momento de practicarse la
recepción. Su doctrina, que es perfectamente aplicable actualmente, puede quedar sistematizada de la forma siguiente:....C) La aprobación y recepción de la obra exime de responsabilidad al constructor por vicios o defectos aparentes no denunciados debidamente.
41. Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, Elcano (Navarra) 2001, p.310.
42. Los plazos de garantía y el juego de la prescripción en La responsabilidad civil en la
Ley de Ordenación de la Edificación, coord. por RUIZ-RICO RUIZ y MORENO-TORRES
HERRERA, Granada 2002, p. 202.
28
Antonio Monserrat Valero
fectos de acabado y los otros defectos, estructurales y de habitabilidad. Para los primeros opina que no es necesario que sea
ocultos y para los segundos opina, como CORDERO LOBATO,
que si los vicios eran manifestos en el momento de la recepción
no quedan cubiertos por las garantías decenal y trienal, salvo
la oportuna reserva, pero esto sólo es así respecto del promotor; no, respecto de los sucesivos adquirentes. MARTINEZ
ESCRIBANO43 asimismo opina que los adquirentes están protegidos por el art. 17 LOE frente a los vicios aparentes y que
la conformidad que manifieste el promotor al recibir la obra
no debe tener efectos más allá de sus relaciones contractuales
en el proceso edificatorio. CABANILLAS44 opina que aunque la
liberación de responsabilidad por los vicios aparentes que no
han sido objeto de reserva no se establece expresamente en
la LOE, tal es la solución que mejor armoniza con los principios que informan nuestro Derecho de obligaciones según el
cual existe una carga del acreedor de examinar la obra que se
le entrega y denunciar los vicios aparentes; además nuestro
ordenamiento jurídico señala la relevancia que en numerosos
casos tiene la apariencia del vicio para excluir la responsabilidad del deudor (arts. 1484, 1485, 1487, 1488 y 1553 CC).
4. Aparición del vicio dentro del plazo de garantía
Ya hemos visto que el art. 1591 establece un plazo de
garantía de diez años para los daños que supongan la ruina
43. Responsabilidades y garantías de los agentes de la edificación, Valladolid 2007, pp.
139, al final, y 140.
44. La responsabilidad civil por vicios en la construcción en la LOE, ADC 2000, pp. 436 y
439.
29
La responsabilidad civil por vicios de la construcción
del edificio y que el art. 17. 1, párrafo primero, LOE establece
tres plazos de garantía, dependiendo de la clase del daño: diez
años para los daños que supongan ruina, tres años para los
daños que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de
habitabilidad y un año para los daños que afecten a elementos
de terminación o acabado. Los plazos de garantía no son susceptibles de interrupción ni de suspensión.
Como veremos en el epífrafe dedicado a los vicios aparecidos después de los plazos de garantía se plantea si el plazo
de garantía significa una restricción temporal de la resposabilidad de los agentes de la construcción –no responden de los
daños aparecidos una vez transcurrido el mismo- o significa el
sometimiento de los daños aparecidos dentro de los plazos de
garantía a un régimen especial, sobre todo probatorio, pero no
supone que de los daños aparecidos transcurrido el mismo no
se responda.
El art. 1591 CC señala que el plazo de garantía se empieza a contar desde que se concluyó la obra y el art. 17. 1,
párrafo 1º, LOE desde la fecha de recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de éstas. En relación con el art.
1591 la doctrina estaba dividida y había quienes fijaban como
fecha de comienzo del plazo de garantía la de la terminación de
la obra45, siguiendo la literalidad del art. 1591, mientras que
otros fijaban como fecha de comienzo del plazo de garantía la
45. NART (Contrato de obra y empresa, RDP 1951, p. 823); SCAEVOLA (Código civil comentado y concordado, t. XXIV, parte 2ª, Madrid 1951, pp. 94-95); GULLON BALLESTEROS
(Curso de Derecho Civil. Contratos en especial. Responsabilidad extracontractual, Madrid
1972, p. 267); FERNANDEZ HIERRO (La responsabilidad civil por vicios de la construcción, Bilbao 1976); GOMEZ DE LA ESCALERA (La responsabilidad civil de los promotores,
constructores y técnicos por los defectos de construcción, Barcelona 1994, p. 183).
30
Antonio Monserrat Valero
de la recepción de la obra46. La STS de 5 junio 19854 7 concreta
que el inicio del plazo de garantía es la fecha de la entrega de la
construcción a la propiedad. Sin embargo la STS de 15 octubre
199048 trabaja sobre la hipótesis de que el inicio del cómputo
es la fecha de conclusión del edificio49. MORENO-TORRES HERRERA50 atribuye a las afirmaciones del TS al respecto el valor
de meras declaraciones que no constituyen la ratio decindedi
por lo que no se les puede conceder el valor de doctrina jurisprudencial. GOMEZ DE LA ESCALERA51 ve los siguientes inconvenientes en la tesis de la recepción de la obra: qué sucede
en los supuestos en que el promotor y constructor coinciden,
en que la recepción resulta innecesaria; en estos supuestos, si
se acogiese la tesis de la recepción, la solución sería la de considerar que la recepción se produce cuando se entrega cada
una de las singulares viviendas que integran el edificio cons-
46. HERRERA CATENA (Responsabilidades en la construcción, t. I, Responsabilidad decenal de técnicos y constructores, vol I, Granada 1983, p. 178); FERNANDEZ COSTALES
(El contrato del arquitecto en la edificación, Madrid 1977, p. 205); SANCHEZ CALERO (El
contrato de obra. Su cumplimiento, Madrid 1978, p. 79); CABANILLAS SANCHEZ (La recepción de la obra, ADC 1978, p. 307).
47. Aranzadi 3094.
48. Aranadi 7867.
49. Dice la sentencia: Por lo que respecta a la primera de las citadas fechas, única que de
modo directo constatan los documentos que invoca, no se advierte cuál puede ser el error
probatorio cometido y que se dice denunciar, cuando todos los referidos documentos acreditan que la construcción del edificio fue terminada en el año 1970 y ésa es, precisamente, la
fecha que la sentencia aquí recurrida declara probada como la de conclusión de la obra.
50. Los plazos de garantía y el juego de la prescripción en La responsabilidad civil en la
Ley de Ordenación de la Edificación, coord. por RUIZ-RICO RUIZ y MORENO-TORRES
HERRERA, Granada 2002, p. 219.
51. Ob. cit., pp. 183-185.
31
La responsabilidad civil por vicios de la construcción
truido y el comprador las aprueba; pero esto conduciría a una
disparidad de plazos decenales en un mismo edificio, lo cual
no le parece aconsejable; igualmente en los casos de sucesivas
recepciones parciales habría distintos plazos de garantía. Opina que la objeción que se pone a la solución de que el inicio
del plazo de garantía sea la fecha de terminación de la obra
de la dificultad de prueba no es real, pues esta fecha se puede
probar fácilmente por el certificado final de obras que aunque
la fecha en que se consigne tal certificado no coincidirá con el
de la efectiva terminación, se aproximará a ella.
El art. 17.1, párrafo 1º, LOE ha zanjado la cuestión y
adoptado expresamente como fecha de inicio del cómputo del
plazo de garantía la de la recepción de la obra sin reservas o
de la fecha del acta de subsanación de reservas. Esta norma,
como observa CORDERO LOBATO52, hay que integrarla con
el art. 6. 5 y el art. 19. 9. Según el primero el cómputo de los
plazos de garantía se iniciará a partir de la fecha en que se
suscriba el acta de recepción o cuando se entienda ésta tácitamente producida53. Y según el segundo, los seguros no cubrirán los siniestros que tengan su origen en partes de la obra
sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción,
mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las
subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita
52. Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificaición, Elcano (Navarra) 2001, p.
346.
53. Según el art. 6. 4 salvo pacto expreso en contrario la recepción de la obra tendrá lugar
dentro de los treinta días siguietnes a la fecha de su terminación acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al
promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días
desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo
motivado por escrito.
32
Antonio Monserrat Valero
por los firmantes del acta de recepción. Luego, leído el art.
19 a contrario, los seguros sí cubren los defectos de una obra
recibida a reservas que no tengan su origen en las reservas
formuladas. De todo lo dicho anteriormente CORDERO LOBATO concluye que el inicio del plazo viene determinado por
el acta de recepción, aunque haya reservas, pero no habrá
responsabilidad por los daños que tengan su causa en las deficiencias que fueron objeto de la reserva. Estos daños sólo
estarán sujetos a la responsabilidad ex art. 17 LOE cuando
las reservas se corrijan y se suscriba la correspondiente acta
de subsanación. MARTINEZ ESCRIBANO asimismo opina que
el inicio del plazo de garantía ha de ser el acta de recepción,
aunque haya reservas, y no la fecha de subsanación de las
reservas54. Aunque también podriamos entender que cuando
los daños tengan su causa en las deficiencias objeto de las
reservas el plazo de garantía de estos daños se computa desde
el acta de subsanación de las reservas. Es decir, habría un doble cómputo del plazo de garantía: en un caso la fecha inicial
del cómputo sería la del acta de recepción, aun con reservas,
para los daños que no vienen causados por las deficiencias
objeto de la reserva; y en el otro, la fecha inicial sería la del
acta de subsanación de las reservas para los daños que vie-
54. Responsabilidades y garantías de los agentes de la edificación, Valladolid 2007, p.
149. Parte de que estableciéndose en la LOE una responsabilidad legal, su subsistencia no puede hacerse depender de la eventual formulación de reservas al tiempo de la
recepción. Tenga lugar o no una manifestación en este sentido, existirá la obligación de
los agentes de la edificación de reparar los defectos aparentes porque la responsabilidad
legal no es disponible para las partes y, por tanto, está por encima de un eventual consentimiento sobre los defectos del edificio. Siendo así, y puesto que los plazos decenal,
trienal y anual constituyen una garantía de perfecta terminación de las obras, considera
que su duración no debería hacerse depender de la actitud que mostrara el promotor al
tiempo de la recepción, siendo preferible que fuera uniforme pata todos los supuestos y
esto se consigue fijando el inicio de los plazos de garantía en un momento único, cual es
el de la recepción.
33
La responsabilidad civil por vicios de la construcción
nen causados por las deficiencias objeto de la reserva. Esta
tesis la defiende CORBAL FERNANDEZ55. Una tercera postura es la de ARIAS DIAZ56 y GONZALEZ POVEDA57 quienes
opinan que el cómputo del plazo de garantía se incia con el
momento de recepción de la obra sin reservas y que, cuando
hay reservas, se inicia con la firma del acta de subsanación.
Para el caso de que promotor y constructor sean la misma persona se ha sugerido que, al no tener sentido que se prduzca el acta de recepción, el día inicial del plazo de garantía
podría ser el de la fecha que figura en el certificado final de
obra58. Otros entienden que como la LOE señala el inicio del
cómputo de los plazos de garantía en el acta de recepción, aun
en los casos en que promotor y constructor sean la misma
persona, no se puede eludir la obligación de llevarse a cabo el
acta de recepción59. MARTINEZ ESCRIBANO60 explica que en
55. El tiempo en la responsabilidad por vicios o defectos en la edificación en Derecho de la
Edificación, coord. por SALA SANCHEZ, Barcelona 2001, p. 346.
56. Los presupuestos de la responsabilidad regulada en la LOE en La responsabilidad civil
en la Ley de Ordenación de la Edificación, coord. Por RUIZ-RICO RUIZ y MORENO-TORRES HERRERA, Granada 2002, p. 57.
57. Responsabilidades y garantías. La responsabilidad civil de los agentes intervenientes en la edificación en Derecho de la Edificación, coord. por SALA SANCHEZ, Barcelona
2001, p. 295.
58. VILASAU (La noció de promotor en la Llei 38/1999 d’ordenació de l’edificació, RJC
2001, p. 94).
59. PORTO REY (Aspectos técnicosde la Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación, Cuadernos de urbanismo, Madrid 2000, p. 121).
60. Responsabiliddes y garantías de los agentes de la edificación, Valladolid 2007, pp.
153, al final, y 154.
34
Antonio Monserrat Valero
la práctica las entidades aseguradoras, a fin de precisar con
seguridad el inicio de la cobertura de los seguros, exigen que
aun cuando sea una misma persona promotor y constructor se
redacte el acta de recepción.
Señala MARTINEZ ESCRIBANO61 que, al haber reducido
la LOE el plazo de garantía en caso de los defectos de habitabilidad a tres años y al dar sólo un año a los vicios de acabado,
la solución de iniciar el cómputo de plazo de garantía con la
recepción de la obra por el promotor es insatisfactoria. A poco
que tarde el promotor en vender los pisos el plazo anual puede
haberse extinguido y el plazo trienal acortado en gran medida.
Además, los daños materiales incluidos en el plazo trienal difícilmente se producirán antes de que el edificio sea habitado,
como ocurriría con los daños de una defectuosa instalación de
la fontanería o de la calefacción. Parecería más lógico que el
egislador hubiera señalado como inicio del cómputo del plazo
de garantía la fecha de adquisición del inmueble al promotor.
Ello no generaría inseguridad jurídica (hay habitual constancia en documento público de la enajenación), sino sólo disparidad, entre las distintas viviendas o locales, del momento de
inicio del cómputo del plazo de garantía.
5. Vicios aparecidos depués de los plazos de garantía
establecidos por la ley
El art. 1591 hace responsable al contratista de los vicios
61. Responsabilidades y garantías de los agentes de la edificación, Valladolid 2007, pp.
155 y 156.
35
La responsabilidad civil por vicios de la construcción
que aparezcan dentro de los diez años siguientes a la conclusión de la obra. ¿Qué sucede si aparecen después de este
plazo? Parece acertada la observación de CADARSO de que
no puede admitirse que los constructores estén obligados a
levantar edificios que se mantengan en pie sólo durante diez
años62. Sin embargo, el TS ha afirmado repetidas veces que
la acción ex. art. 1591 no nace si el vicio aparece transcurrido los diez años63. Quizás se pueda relativizar el valor de
tales afirmaciones, pues las emite en casos en que el vicio
ha aparecido dentro de los diez años, para precisar que una
cosa es el plazo de garantía de diez años y otra cosa el plazo
de prescripción de la acción de 15 años a partir de la aparición del vicio. Mas la STS de 3 diciembre 199464 tiene por
objeto un caso en que el vicio había aparecido después de los
diez años y niega la responsabilidad del contratista (FD 2º),
pero también hay que relativizar el valor de esta afirmación
porque había otras razones para desestimar la petición: los
vicios se daban en obras ya existentes a las realizadas por el
contratista demandado y no se probaron los defectos (FD1º).
62. La responsabilidad decenal de arquitectos y constructores, Madrid 1976, p. 108.
63. STS 21 marzo 1996 (Aranzadi 2233): dicho plazo es de garantía y opera de forma que
el vicio ruinógeno...ha de detectarse...dentro del ámbito temporal de diez años, a contar
desde la finalización de la obra...en el caso de autos la denuncia...se proyectó sobre los
acreditados vicios acaecidos dentro de los diez años de terminación... (F. D. 4º). STS 30
julio 1991 (Aranzadi 5424): de tal manera que si transcurre (el plazo de diez años) sin
haber ocurrido el evento, la acción ya no podrá nacer por haber precluido el expresado
plazo de garantía,...pero una vez nacida la acción, el plazo de prescripción es el general de
15 años...siendo de citar entre las sentencias recientes que recogen la doctrina acabada
de expresar, las de 17 de julio y 4 de diciembre de 1989 (Aranzadi 5709 y 8793) y 15 de
octubre de 1990 (Aranzadi 7867) (F. D. 3º).
64. Aranzadi 9402.
36
Antonio Monserrat Valero
¿Respondería el constructor de los vicios aparecidos después de los diez años con base en las normas generales de la
responsabilidad contractual por incumplimiento? Como veremos más adelante, el TS mantiene que el art. 1591 no impide
la aplicación de las normas sobre responsabilidad contractual.
En efecto, el contratista que ha entregado una obra que a los
15 años sea ruinosa no se puede decir que ha cumplido con su
obligación. Esta acción de incumplimiento contractual, como
todas las acciones, estará sometido a un plazo de ejercicio, en
este caso el genérico de 15 años del 1964 CC. El problema es
a partir de cuándo se habría de computar este plazo. Una solución sería computarlo a partir del cumplimiento por el contratista, es decir, a partir de la recepción de la obra. El plazo
de prescripción de la acción señalaría indirectamente el plazo de aparición de los vicios. Con esta solución ampliaríamos
el plazo de garantía de 10 a 15 años, aunque el perjudicado
tendría que reaccionar inmediatamente en el caso de que los
vicios aparecieran en una fecha próxima a expirar este plazo
para que no prescribiera la acción. Pero esta solución no es
satisfactoria, pues sólo puede iniciarse el cómputo del plazo de
prescripción desde que la acción puede ejercitarse (art. 1969
CC) y mientras no se manifiesten los vicios, la acción no puede ejercitarse. Otra solución sería la que adopta la STS de13
julio 198765, según la cual el plazo de prescripción se habría
65. Aranzadi 5461. Al margen de la responsabilidad decenal que el artículo 1591 del Código Civil sanciona, corresponde a la demandada aquella otra que por el incumplimiento
de sus obligaciones como vendedora le correspondan, entre las que destaca por su fundamental importancia la de que la cosa objeto de la convención reúna las condiciones que la
hacen apta para ser habitada, lo que no sucede cuando existen vicios en la construcción
determinantes de su ruina, dando lugar cuando ésta se manifiesta a la correspondiente
acción indemnizatoria, cuyo lapso de prescripción es el de quince años establecido en el
artículo 1964 del Código Civil, y la raíz del inicio para su cómputo ha de contarse desde el
37
La responsabilidad civil por vicios de la construcción
de contar a partir de la aparición de los defectos constructivos, con lo que no habría ningún límite dentro del cual debería manifestarse la ruina66. La doctrina de esta sentencia es
discutible porque si se trata de ejercitar la acción por incumplimiento de la obligación del vendedor de entregar una cosa
sin defectos, parece que habría que aplicar preferentemente la
normativa reguladora de los vicios en la compraventa y según
ésta el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos (art. 1484) y si son ocultos, el comprador sólo dispone
de seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida,
para exigir el saneamiento (art. 1489). Y si se trata de un supuesto en que el incumplimiento provoca la ruina se habría de
aplicar preferentemente el art. 1591 ya que es la ley especial.
Sin embargo, para proteger los intereses de los adquirentes, la
doctrina de esta sentencia podría ser útil. CARRASCO-CORDERO-GONZALEZ CARRASCO entienden que, aplicando la
responsabilidad contractual, el plazo de garantía es de quince
años, en virtud del art. 1591, párrafo 2º (si la causa fuere la
falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción
de indemnización durará quince años) y manifestada la ruina
dentro de dicho plazo la acción prescribirá a los quince años
(art. 1964)67. Observan que el comitente (y los que adquiren
día en que la acción pudo ejercitarse, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1969 del citado
Código sustantivo, y en el caso de la controversia cuando se manifestaron externamente
los indicios de la ruina (FD 6).
66. En el caso consdierado por la sentencia el edificio se concluyó en 1962 y la comunidad
denunció ante la constructura la aparición de grietas en 1980 (FD 1º), es decir, los vicios
aparecieron psados los diez años
67. Don son los regímenes disponibles cuando la obra tiene defectos constructivos: de
un lado el régimen de responsabilidad contractual...Por otro lado, el régimen de la lla-
38
Antonio Monserrat Valero
el edificio de él que se subrogan en su posición) podrán exigir la responsabilidad contractual a aquellos con quienes contrató que deben garantía de idoneidad durante quince años
y, además, responsabilidad ex art. 1591 a aquellos con quienes no contrató, que deben garantía durante diez años, siendo esta una responsabilidad legal añadida a la contractual68.
Si admitimos que en virtud de la aplicación de las normas generales de responsabilidad contractual se responde de
los vicios aparecidos después del plazo decenal de garantía,
hay que tener en cuenta los diversos contratos ante los que
nos podemos encontrar, las acciones que se derivan de ellos
y la legitimación activa y pasiva. En primer lugar habría un
contrato de compraventa entre el adquirente del inmueble y el
promotor y el primero podría dirigir contra el segundo la acción por incumplimiento de este contrato. Es el supuesto de la
STS de 13 julio 1987, citada anteriormente. En segundo lugar
hay un contrato de obra entre el promotor y el contratista y el
primero podría dirigir contra el segundo la acción por incumplimiento de dicho contrato. Pero quien adquiere el edificio
del promotor también podría ejercitar la acción por incumplimiento del contrato de obra contra el contratista si admitimos
que se subroga en la posición del promotor. También habría
mada responsabilidad decenal por ruina... La diferencia fundamental entre estos dos
regímenes se halla en el plazo de garantía, que es de quince años en la responsabilidad
contractual (cfr. art. 1591 II; así STS 17. 9. 1996, RA 6724) y sólo de 10 años en el art.
1591 I CC. Manifestada la ruina dentro de los respectivos plazos de garantía, la acción
prescribe a los 15 años (cfr. art. 1964 CC) (Derecho de la construcción y la vivienda, Madrid 1997, p. 157).
68. Ob. cit., p. 158.
39
La responsabilidad civil por vicios de la construcción
una responsabilidad contractual del arquitecto proyectista, director de obra, aparejador, suministrador de materiales, pues
todos ellos celebraron un contrato. No conocemos SSTS que
acudan a las normas generales de responsabilidad contractual, en vez de al art. 1591, para exigir responsabilidades a estos sujetos. En cuanto al suministrador de materiales realiza
un contrato de compraventa, parece que se habrían de aplicar
las normas sobre vicios ocultos de la compraventa, pero en
virtud de estas normas el comprador sólo tendría una acción
de seis meses para exigirle responsabilidad por vicios ocultos.
Pero de la misma forma que el TS, en las sentencias que aplican las normas generales sobre responsabilidad contractual
al contrato de compraventa entre el promotor y el adquirente
del inmueble, omiten la aplicación de las normas sobre saneamiento por vicios ocultos y se remiten a una genérica acción
de incumplimiento, en este caso, en relación con los suministradores de productos podría procederse de la misma manera.
Hay que tener en cuenta que el material de construcción se
integra junto con otros para formar una cosa compleja, el edificio, y es fácil que las consecuencias del material defectuoso
aparezcan pasado ese breve plazo de tiempo de seis meses
de las acciones edilicias. El legitimado activamente para ejercitar estas acciones será quién haya contratado con dichos
técnicos, el promotor o el constructor. Si es el promotor, quien
le compra la vivienda, podríamos entender, que se subroga
también en las acciones que corresponden al promotor contra
estos sujetos. Si es el contratista parece más complicado que
pueden ejercer estas acciones quienes compraron la vivienda
al promotor. Habría que entender que se produce una doble
subrogación. El promotor se subroga, en virtud del contrato
40
Antonio Monserrat Valero
de ejecución de obra que celebra con el contratista, en las acciones derivadas del incumplimiento del contrato que el contratista ha celebrado con dichas personas. Y el adquirente, al
comprar el inmueble al promotor, se subroga en las acciones
que a este corresponden consecuencia de la primera subrogación. La SAP Murcia de 18 julio 1998 entiende que los propietarios actuales de los edificios no se pueden dirigir contra los
técnicos vía responsabilidad contractual69.
En el caso de que consideremos aplicables las normas
generales sobre incumplimiento contractual se plantea el problema de si pueden aplicarse las mismas presunciones que
se aplicaban en el art. 1591: que la ruina se debe a defectos
de la construcción y que los defectos son debidos a culpa de
los agentes intervinientes en la construcción. Es cierto que
ALBALADEJO70 mantiene que no es preciso que el acreedor
pruebe que el deudor incumplió, sino que es el deudor quien
habrá de probar que cumplió. Tal norma tiene pleno sentido si
se trata, por ejemplo, de entregar una suma de dinero, pues es
imposible la prueba de un hecho negativo, en este caso de que
el deudor no pagó. Pero si se trata del cumplimiento exacto
69. La responsabilidad contractual de los técnicos exigida por los titulares de los inmuebles no ha sido aceptada por esta Audiencia Provincial dado que el criterio es el de
condenar a promotor o constructor y absolver a aquéllos cuando no nos encontremos
ante la responsabilidad decenal del artículo 1591 del Código Civil sino ante la contractual de los 1089 y siguientes del mismo Texto Legal (SS. Sección Primera de 29 octubre
1996, Sección Cuarta de 17 noviembre 1993, 20 julio 1995, 28 junio y 5 octubre 1996),
y ello por entender que la acción contractual derivada de la compraventa (artículos 1445
y siguientes) o del propio arrendamiento de obra (artículos 1588 y siguientes) puede dirigirse contra el promotor y el contratista, pero no a los técnicos intervinientes a quienes
únicamente les alcanza la responsabilidad decenal basada en el concepto de ruina en su
acepción amplia creada por la jurisprudencia (Aranzadi Civil 6804).
70. Derecho Civil II, Madrid 2004, p. 178.
41
La responsabilidad civil por vicios de la construcción
de la obligación de construir una obra determinada las cosas
cambian. En efecto, se trata de dilucidar si el cumplimiento de
la prestación fue correcto, se ejecutó según la lex artis o no, no
se trata de probar un hecho negativo y esta prueba es posible
para el acreedor. Las normas generales de la carga de la prueba tradicionalmente atribuyen al actor la prueba de los hechos
constitutivos y al demandado la prueba de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes71. Esta doctrina se ha fundamentado en el originario art. 1214 CC, derogado por la LEC 2000,
según el cual incumbe la prueba de las obligaciones al que
reclama su cumplimiento, y la de su extinción al que la opone.
En la nueva LEC esta doctrina ha sido recogida por los números 2 y 3 del art. 217: corresponde al actor y al demandado
reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los
que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a
ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención (núm. 2); incumbe al
demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos
que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan,
extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior (núm. 3). Si entendemos que el hecho
del que se deriva la pretensión del demandado, de que reparen
los daños del edificio, es el contrato de obra o el contrato con el
arquitecto al actor le bastaría probar la existencia del contrato. Y al demandado lo correspondería probar, para exonerarse
de responsabilidad, la correcta ejecución del contrato, según
la lex artis. Pero si entendemos que el hecho del que deriva
71. DE LA OLIVA (Derecho Procesal Civil. El Proceso de Declaración, Madrid 2001, p.
301).
42
Antonio Monserrat Valero
la pretensión del demandante es el incorrecto incumplimineto
del contrato, éste habría de probar que el demandado cumplió
defectuosamente, contraviniendo la lex artis constructiva. Una
vez probado el cumplimiento defectuoso de la prestación del
demandado no hay duda de que se presume la culpa del mismo.
CADARSO considera que el constructor también responderá aunque los vicios aparezcan pasados diez años, pero no
se aplicarán las presunciones del 1591: que la ruina se debe
a defectos de la construcción y que los defectos son culpa del
constructor72. No establece CADARSO ningún límite temporal
dentro del cual hayan de aparecer los vicios, lo cual no conlleva
el peligro de que el constructor responda por vicios aparecidos
muchos años después debidos a la falta de conservación del
edificio por parte del propietario, ya que en este caso se habrá
de probar que la ruina se debe a defectos de la construcción y
que los defectos son culpa del constructor.
GOMEZ DE LA ESCALERA, en la línea del TS, opina que
la virtualidad del artículo 1591 impide al propietario del edificio acudir al artículo 1101 para obtener la indemnización
del daño originado por el defecto de construcción ruinógeno,
aparecido después de expirado el plazo decenal73. La solución contraria –continúa- conduce a un alargamietno excesivo, casi indefinido, de la responsabilidad de los profesionales
de la edificación que no se corresponde con la probabilidad
72. La responsabilidad decenal de arquitectos y constructores, Madrid 1976, p. 108
73. La responsabilidad civil de los promotores, constructores y técnicos por defectos de la
construcción, Barcelona 1994, pp. 179 - 181.
43
La responsabilidad civil por vicios de la construcción
real y efectiva de que después de aquellos diez años el edificio llegue a presentar defectos de construcción. Esta opinión tiene su fundamento, pues el legislador ha dedicado un
artículo específico para el caso de ruina del edificio y es el
que se debe aplicar y no acudir a las normas generales de
responsabilidad contractual. Es cierto que el adquirente de
un edificio cuya ruina aparezca al año once de su conclusión
parece que ha de ser protegido. Pero también es cierto que es
difícil que si el edificio tiene defectos constructivos la ruina
no se presente antes de esos diez años de plazo de garantía.
Otra vía para hacer responder al constructor sería la
de la responsabilidad extracontractual. Pero esta vía también
tiene sus limitaciones. El art. 1909 hace responder al constructor de los daños que hayan sufrido terceros como consecuencia de la ruina de un edificio debida a defecto de construcción y no a la incuria del propietario del edificio, pero,
añade, dentro del tiempo legal. El proyecto de 1851 remitía
al artículo que establecía la responsabilidad decenal, de lo
que deriva que para exigir la responsabilidad extracontractual
también es necesario que la ruina se produzca dentro de los
diez años siguientes a la construcción. La STS de 7 octubre
199174 también estima que para aplicar el art. 1909 es necesario que la ruina haya tenido lugar dentro del periodo de diez
años. Algunos autores75, para llegar a resultados más equi-
74. Aranzadi 6891: responsabilidad subjetiva por culpa de los propietarios de la que cabría
eximirse si concurren pruebas cumplidas de la observancia debida...o que el daño ocasionando derivase de vicios constructivos...en cuyo caso y dentro del periodo de diez años, la
responsabilidad se desplazaría al arquitecto...o constructor (art. 1909).
75. CADARSO PALAU (La responsabilidad decenal de arquitectos y constructores, Madrid
1976, p. 108).
44
Antonio Monserrat Valero
tativos, interpretan el tiempo legal del art. 1909 referido al
plazo de ejercicio de la acción, pero hemos visto que esta interpretación tiene la dificultad de los antecedentes históricos.
En cuanto a la LOE también podríamos acudir a las
normas generales de responsabilidad contractual para hacer
responder de los vicios que aparezcan después del plazo de
garantía ya que el art. 17. 1 comienza diciendo sin perjuicio de
sus responsabiliddes contractuales, las personas… que intervienen en el proceso de la edificación responderán… y el art.
18.1, al final, después de establecer el plazo de prescripción
de las acciones en dos años, añade: sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por
incumplimiento contractual. Además, el art. 17.9 establece que
las responsabilidades a que se refiere este artículo se entiende
sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o
partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de
compraventa suscrito entre ellos, a los arts. 1484 y siguientes
del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.
Aplicando la doctrina de la STS de 13 julio 1987, estudiada anteriormente, se respondería de los vicios aparecidos después
de los plazos de garantía en virtud de las normas generales de
la responsabilidad contractual.
CABANILLAS SANCHEZ76 opina que si el vicio aparece
pasados los plazos de garantía no se pueden aplicar las normas generales de responsabilidad civil de los artículos 1101
y siguientes. Admite que esta solución puede resultar injusta
76. La responsabilidad por vicios de construcción en la LOE, ADC 2000, pp. 504 y 505.
45
La responsabilidad civil por vicios de la construcción
en cuanto que los culpables del daño quedarán exonerados de
responsabilidad, pero la solución contraria conduce a un alargamiento excesivo de la responsabilidad de los profesionales
de la edificacion que no se corresponde con la probabilidad
real y efectiva de que después de aquellos diez años el edficio
llegue a presentar defectos de construcción. GARCIA-TREVIJANO77 y DEL ARCO TORRES y PONS GONZALEZ78 también
opinan que transcurridos los plazos de garantía sin que se
hubieren manifestado los daños el agente quedará definitivamente exonerado de responsabilidad.
Aunque en la mayoría de los casos, la acción del comprador del inmueble contra el promotor vendedor, derivada del contrato de compraventa, tampoco podrá ejercitarse pasados los
plazos de garantía de la LOE, pues la acción por vicios ocultos
tiene un plazo de ejercicio de seis meses desde que se entregó
la cosa y, una vez pasados los plazos de garantía, seguramente, ya habrá transcurrido dicho plazo. Podemos pensar algunos
casos en que esto no sea así. Si el promotor, tras la recepción
de la obra, tarda en vender la vivienda, por ejemplo, más de tres
años, habrá pasado el plazo de garantía de los daños que afecten a la habitabilidad del edificio, pero si los daños aparecen
después de la venta de la vivienda y antes de pasados seis meses
77. Régimen jurídico de la responsabilidad civil de los agentes de la edificación, Revista de
Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, abril-mayo 2000, p. 42.
78. El plazo de garantía que corresponda es causa de extinción de responsabilidad por los
vicios o defectos que correspondan (Derecho de la construcción. Aspectos administrativos,
civiles y penales, Granada 2003, p. 583).
46
Antonio Monserrat Valero
desde su entrega el promotor responderá por vicios ocultos79.
Aplicando la opinión de CADARSO los vicios pueden aparecer pasados los plazos de garantía, aunque en este caso no
se presumirá que los daños se deben a culpa de los agentes
de la edificación. Siguen esta opinión, para la LOE, YZQUIERDO TOLSADA80 y ARNAU81. Asimismo MORENO-TORRES82 estima que el propietario puede exigir responsabilidades a los
agentes de la edificación, pese a manifestarse el vicio tras la
expiración del plazo de garantía, probando que existía originariamente y destaca que, en estos casos, la acción para exigirla no encuentra apoyo en los arts. 1101 y 1124 CC, ni en
la regulación del contrato de compraventa, sino en la LGCU,
en concreto en el art. 27 1 a) que impone al fabricante o vendedor de productos o servicios a los consumidores y usuarios el deber de responder del origen, identidad e idoneidad de
los mismos83. RUIZ-RICO también sugiere que el adquirente
del edificio podría reclamar por los daños en el edificio más
79. En este sentido se pronuncia GONZALEZ POVEDA (Responsabilidad civil de los agentes intervinientes en la edificación en Derecho de la Edificación, coordinado por SALA
SANCHEZ, Barcelona 2000, p. 235): Será aplicable el precepto (se refiere al art. 17. 9) en
el caso del promotor que vende el edificio construido...una vez transcurrido los plazos de
garantía que establece el art. 17. 1 a) y b).
80. Sistema de responsabilidad civil contractual y extracontractual, Madrid 2001, p. 326.
81. Los vicios de la construcción. (su régimen en el Código civil y en la Ley de ordenación
de la edificación), Valencia 2004, pp. 288, al final, y 289.
82. Los plazos de garantía y el juego de la prescripción en La responsabilidad civil en la
Ley de Ordenación de la Edificación, coord. por RUIZ-RICO RUIZ y MORENO-TORRES
HERRERA, Granada 2002, p. 192
83. Ob. cit. nota anterior, p. 332.
47
La responsabilidad civil por vicios de la construcción
allá de los plazos legales de garantía vía responsabilidad extracontractual, probando que los defectos del edificio son originarios84. La referencia al tiempo legal del art. 1909 hay que
entenderla hecha a los plazos de garantía del art. 17 LOE85 y
si el defecto en el edificio aparece dentro del tiempo legal se
presume que es originario y son responsables los agentes de
la edificación. El art. 1909 tiene simplemente un valor presuntivo de que los defectos aparecidos dentro del tiempo legal
son originarios, pero no tiene un valor excluyente de la responsabilidad de los agentes de la edificación cuando el defecto
aparece transcurrido el tiempo legal, lo que sucede es que en
este caso se habrá de probar que el defecto es originario86.
6. Tipo de construcciones a las que se aplica el régimen de responsabilidad
Aunque el art. 1591 habla de edificios, la doctrina consideraba dentro del concepto de edificio otras construcciones
como puentes, pantanos, depósitos de agua, muros de contención, plazas de toro, diques, teleféricos87. El TS ha aplicado
84. Panorama general de las acciones utilizables por los sujetos afectados opr vicios o defectos constructivos en La responsabilidad civil en la Ley de Ordenación de la Edificación,
coord. por RUIZ-RICO RUIZ y MORENO-TORRES HERRERA, Granada 2002, p. 358.
85. La LOE y el Código Civil en La responsabilidad civil en la Ley de Ordenación de la
Edificación, coord. por RUIZ-RICO RUIZ y MORENO-TORRES HERRERA, Granada 2002,
p. 295.
86. Ob. cit. nota anterior, p. 298.
87. GARCIA CANTERO (La responsabilidad por ruina en los edificios ex art. 1591 del Código Civil en ADC 1963, p. 1103), siguiendo a SALOM ANTEQUERA; CADARSO (La responsabilidad decenal de arquitectos y constructores, Madrid 1976, p. 114).
48
Antonio Monserrat Valero
el art. 1591 a una central hortofructícola88, una central térmica89, un estadio de fútbol90, un pabellón91, una nave para
taller mecánico92, una nave industrial93. LACRUZ precisa que
se trata de una aplicación analógica94. También se había propuesto aplicar el 1591 a las obras de reconstrucción y reparación de partes importantes del edificio95. También el TS
había extendido el régimen de responsabilidad por ruina del
art. 1591 a las instalaciones fijas adscritas a los edificios (piscinas, aparcamientos subterráneos, depuradora y vestuarios
de piscina) y a los elementos de urbanización adscritos a las
edificaciones (redes de saneamiento y alcantarillado de las urbanizaciones, explanación y pavimentación de calles de urbanizaciones, defectos en desagüe de zonas verdes comunes)96.
88. STS de 17 mayo 1982 (Aranzadi 2574).
89. STS de 28 junio 1982 (Aranzadi 3447).
90. STS de 24 diciembre 1982 (Aranzadi 7981).
91. STS de 14 noviembre 1984 (Aranzadi 5552).
92. STS de 12 junio 1989 (Aranzadi 4442).
93. STS de 10 diciembre 2001 (Aranzadi 1028).
94. Elementos de Derecho civil II-2, Barcelona 1986, p. 292.
95. CADARSO (La responsabilidad decenal de arquitectos y constructores, Madrid 1976,
p. 121). La STS de 19 febrero 1959 (Aranzadi 486) estimó aplicable el art. 1591 en el caso
de reparación de alguno de sus elementos esenciales.
96. Tomado de CORDERO LOBATO (Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación,
Elcano (Navarra) 2001, p. 307, nota 36).
49
La responsabilidad civil por vicios de la construcción
La LOE, en su artículo 2, habla sólo de edificios, precisa que han de tener el carácter de permanente, incluye como
edificación las obras de modificación y reforma y como parte
del edificio las instalaciones fijas y el equipamiento propio así
como los elementos de urbanización adscritos al edificio y excluye algunas construcciones de escasa entidad. Una lectura
literal del art. 2 LOE lleva a concluir que las construcciones que no sean edificios (embalses, pantanos, puentes…), los
edificios que no tengan carácter permanente y los de escasa
entidad constructiva quedan excluidos de las reglas de responsabilidad civil del art. 17 LOE. Y, por otro lado, que quedan
incluidas las obras de modificación y reforma y las instalaciones Sin embargo estudiaremos más detenidamente estas
cuestiones, pues, en algunos puntos, la doctrina discrepa.
El art. 2.1 de la LOE establece claramente que ésta es de
aplicación a los edificios y difícilmente pueden tener la consideración de edificios obras como pantanos, puentes, autopistas… Así, hay autores que excluyen estas obras del régimen de
responsabilidad del art. 17 LOE97. Sin embargo, otros autores
las incluyen98. Los autores que las incluyen se apoyan en que
97. VILA NAVARRO (La Ley de Ordenación de la Edificación y el Registro, La Ley 2000, vol.
2, p. 1730); CORDERO LOBATO (Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación,
Elcano (Navarra) 2001, p. 307); ARNAU MOYA (Los vicios de la construcción, su régimen
en el Código civil y en la Ley de Ordenación de la Edificación, Valencia 2004, p. 186);
MARTINEZ ESCRIBANO (Responsabilidades y garantías de los agentes de la edificación,
Valladolid 2007, p. 96).
98. CABANILLAS SANCHEZ (La responsabilidad civil por vicios en la construcción en la
LOE, ADC 2000, p. 432); GONZALEZ POVEDA (Derecho de la edificación, coord. SALA
SANCHEZ, Barcelona 2000, p. 239); SANTOS MORON (Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, dir. PAREJO ALFONSO, Madrid 2001, p. 329); CARRASCO BARRANCO y RUIZ-RICO RUIZ (Los presupuestos de la responsabilidad regulada en la LOE
50
Antonio Monserrat Valero
el art. 2.1 b), al enumerar los diferentes usos a los que pueden
estar destinados los edificios, cita, por ejemplo, usos del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo, lo cual podría dar a
entender que una autopista es una “edificación” destinada al
transporte terrestre y, por tanto, incluida en el régimen de responsabilidad del art. 17 LOE99. Si entendemos que estas obras
quedan excluidas se plantea el problema de que régimen aplicar en caso de que adolezcan de vicios constructivos. Algunos
sostienen que se aplicará el art. 1591 CC, por entender que no
ha quedado derogado por la LOE100. Otra solución sería aplicar
analógicamente el régimen del art. 17 LOE. Es cierto que en
estas obras que no son edificios no será posible la aplicación
de la triple clasificación de los daños que establece el art. 17,
en concreto no se podrá hablar de daños que ocasionen el
incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, pero ello
no empece la aplicación del régimen de responsabilidad de la
LOE. Obsérvese que si aplicamos el régimen del art. 1591 el
en La responsabilidad civil en la Ley de Ordenación de la Edificación, Granada 2002, pp.
27 y 28).
99. GONZALEZ POVEDA: pueden incluirse dentro de este concepto legal las llamadas
obras públicas; a ello da pie, los usos que se enumeran en el art. 2.1.b), así las vías de comunicación destinadas al transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo, obras hidráulicas
y otras. SANTOS MORON: el uso al que essté destinado el edificio es indiferente a efectos
de la aplicación de dicha ley...Esto implica que en principio el régimen de responsabilidad
del artículo 17 LOE podrá aplicarse a cualquier obra arquitectónica o de ingeniería (naves
industriales, diques, puentes, etc.)... CARRASCO BARRANCO-RUIZ-RICO RUIZ: Porque es
indudable que el art.2, apartado 1, al enumerar los distintos destinos, no sólo incluye los
casos antes recogidos, sino tambien todas aquellas obras en las que no sea concebible la
ocupación humana para guarecerse de la climatología, obras que estén abiertas al mero
tránsito de personas, animales o cosas. Obras y lugares citados en la nota anterior.
100. GARCIA-TREVIJANO (Régimen jurídico de la responsabilidad civil de los agentes de
la edificación, Revista de Derecho urbanísitoc y medio ambiente, abril-mayo 2000, pp. 21 y
22.); ARNAU MOYA (Los vicios de la construcción,su régimen en el Código civil y en la Ley
de Ordenación de la Edificación, Valencia 2004, p. 192).
51
La responsabilidad civil por vicios de la construcción
plazo de prescripción de la acción será el de quince años y si
aplicamos el art. 17 LOE el plazo de prescripción será de dos
años. YZQUIERDO TOLSADA101 rechaza la aplicación analógica
del art. 17 LOE cuando lo construido sea un dique, una presa,
una muralla, pues la minuciosa delimitación de los supuestos
del art. 2 LOE impide la analogía. Mas hay que considerar que
la LOE tuvo por objetivo regular el proceso de edificación y
si estamos ante una obra que no es edificio es precisamente
cuando se puede plantear el recurso a la analogía. Es decir, de
la misma manera que el Tribunal Supremo aplicó analógicamente el art. 1591, pensado para los edificios, a las obras que
nos son edificios, ahora se trata de aplicar analógicamente el
régimen de responsabilidad por vicios de construcción en los
edificios vigente en la actualidad, que es el contenido en el art.
17 LOE, a las obras que no son edificios. Si aceptamos esta
aplicación analógica del art. 17 LOE a las obras que no son
edificios, la cuestión de si están incluidas o no en el concepto
de edificio del art. 2 LOE es meramente teórica.
El art. 2. 1 caracteriza el edificio sólo por tener carácter
permanente, pues aunque añade que su uso principal esté
comprendido en los siguientes grupos y enumera una serie
de usos, al final introduce una cláusula genérica, cuyos usos
no estén expresamente relacionados en los grupos anteriores.
La doctrina, en relación con el art. 1591 CC, entendió mayoritariamente que las obras provisionales no estaban incluidas
en él, pues era inviable aplicarles unas reglas sobre defectos
ruinógenos susceptibles de manifestarse en diez años cuando
101. Sistema de responsabilidad contractual y extracontractual, Madrid 2001, p. 327.
52
Antonio Monserrat Valero
su vida útil iba a ser seguramente inferior102. En cuanto a la
LOE, que el edificio se caracterice por tener carácter permanente lleva a sostener a CORDERO LOBATO103 y MARTINEZ
ESCRIBANO104 que las reglas del art. 17 no podrán aplicarse
si la construcción tiene, por naturaleza, una duración inferior
a los plazos de garantía. MARTINEZ ESCRIBANO105 expone
que esto no obsta para que las partes acuerden la sujeción
del edificio provisional a lo previsto en la LOE aunque ello no
dará lugar a la responsabilidad de la LOE, sino a otra similar,
pero de naturaleza contractual. Mas aunque un edificio tenga
una duración prevista de cuatro años puede a los dos años
presentar daños estructurales que comprometan la estabilidad del edificio y en cuanto a los daños de habitabilidad y de
acabado, los plazos de garantía son inferiores a la duración
prevista del edificio. Como dicen CARRASCO BARRANCO y
RUIZ-RICO RUIZ106 el hecho de que el edificio sea provisional no quita que no puedan surgir problemas de defectos de
construcción y, en este caso, no hay razón para aplicar reglas
diferentes a las de la LOE, si no directamente, sí por analogía. Además, CARRASCO BARRANCO y RUIZ-RICO propo-
102. CADARSO: La responsabilidad decenal de arquitectos y constructores, Madrid 1976,
pp. 116 y ss.
103. Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, Elcano (Navarra) 2001, p.
308.
104. Responsabilidades y garantías de los agentes de la edificación, Valladolid 2007, p.
97.
105. Responsabilidades y garantías de los agentes de la edificación, Valladolid 2007, p.
97.
106. Los presupuestos de la responsabilidad en la LOE. El concepto legal de edificio en La
responsabilidad civil en la Ley de Ordenación de la Edificación, Granada 2002, p.44.
53
La responsabilidad civil por vicios de la construcción
nen una sugestiva interpetación del art. 2 LOE. Dicho artículo
está basado en la idea central de la resolución del conflicto
de atribuciones, es decir, señalar el tipo de profesional que
está capacitado para proyectar y dirigir los edificios. Y el que
el edificio no tenga carácter permanente significaría que no
existe atribución obligatoria a un concreto tipo de profesionales, de modo que cualquiera de ellos (arquitecto, ingeniero, arquitecto técnico o ingeniero técnico) podría proyectarlo
y dirigirlo107. Señala CORDERO LOBATO108 que el requisito de
permanencia no es obstáculo a la aplicación de la LOE a las
construcciones prefabricadas entendiendo por éstas aquellas
que son desmontables y separables del suelo sin detrimento.
La LOE no considera edificios las construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan
carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola
planta (art. 2. 2 a). De una interpretación literal podría derivarse que estas construcciones no están sometidas a las reglas
de responsabilidad del art. 17 LOE y así lo estima cierta doctrina109. Pero, entonces, se plantea qué régimen aplicar. SAN-
107. Ob. cit. nota anterior, p. 43.
108. Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, Elcano (Navarra) 2001, p.
308.
109. SANTOS MORON (Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, dir. PAREJO
ALFONSO, Madrid 2000, p. 329); CORDERO LOBATO (Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, Elcano (Navarra) 2001, p. 307); ARNAU MOYA (Los vicios de la construcción, su régimen en el Código civil y en la Ley de Ordenación de la Edificación, Valencia
2004, p. 186); MARTINEZ ESCRIBANO (Responsabilidades y garantías de los agentes de
la edificación, Valladolid 2007, p. 98).
54
Antonio Monserrat Valero
TOS MORON110 sugiere que el art. 1591 CC. Mas esta solución
no es satisfactoria y así se pronuncia SEIJAS111. Por ejemplo,
aplicando la doctrina del art. 1591, los daños que supusieran una ruina funcional tendrían un plazo de garantía de diez
años, mientras que si se tratase de un edificio de más entidad,
sometido al régimen de la LOE, tendría un plazo de garantía de tres años, lo cual es incoherente. MARTINEZ ESCRIBANO112 sugiere que la deficiente construcción de estas edificaciones sencillas dará lugar a la responsabilidad contractual o
extracontractual. Pero la aplicación de las normas generales
de responsabilidad contractual también lleva a resultados incoherentes, por ejemplo en cuanto al plazo de prescripción de
la acción que sería el genérico de quince años del art. 1964,
mientras que si se trata de edificaciones de mayor entidad tendría un plazo más breve, de dos años. Lo más coherente es
aplicar el régimen del art. 17 LOE. CARRASCO BARRANCO y
RUIZ-RICO RUIZ113 vuelven a acudir a la idea de que el art. 2
está redactado en clave de conflicto de atribuciones y no de
110. Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, dir. PAREJO ALFONSO, Madrid 2000, p. 329.
111.Ahora bien, esta regulación no supone que se deba aplicar necesariamente el art. 1591
para enjuiciar el daño que en éstas se produzca...porque no parece de sentido lógico jurídico que se confieran más garantías y un mayor plazo de prescripción a estas obras que a
las demás de mayor entidad contmepladas en la Ley (Aplicación de la Ley de Ordenación
de la Edificación y jurisprudencia en Obligaciones y responsabilidades en el ámbito de la
Edificación, director HERNANDEZ PEZZI, Estudios de Derecho Judicial 108-2006. Consejo General del Poder Judicial, Madrid 2007, p. 26).
112. Responsabilidades y garantías de los agentes de la edificación, Valladolid 2007, p.
98.
113. Los presupuestos de la responsabilidad regulada en la Ley de Ordenación de la Edificación en La responsabilidad civil en la Ley de Ordenación de la Edificación, Granada
2002, p. 46.
55
La responsabilidad civil por vicios de la construcción
responsabilidad por defectos constructivos y resaltan que el
art. 2. 2 LOE dice que “tendrán la consideración de edificación
a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4…” y a continuación
se excluyen las construcciones de escasa entidad de las que
venimos hablando. Es decir lo que el art. 2 está diciendo es
que estas edificaciones de poca entidad no necesitan proyecto,
no que no se les pueda aplicar el régimen de responsabilidad
del art. 17 LOE.
Dentro del concepto de edificios, la LOE incluye las
obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación
que alteren la configuración arquitectónica de los edificios,
entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención
total o las parciales que produzcan una variación esencial de
la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto
del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos
característicos del edificio (art,. 2, 2 b) y obras que tengan
el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas
o protegidas por su carácter ambiental o histórico artístico y
aquellas otras de carácter parcial que afecten a elementos objeto de protección (art. 2. 2. c). Señala GONZALEZ POVEDA114
que a las obras de reparación que no persigan uno de los resultados enumerados en la ley, sino se limiten, simplemente,
a reparar los defectos debidos a una mala ejecución de la obra
o al mal uso del edifico o al simple paso del tiempo, sin que
afecte a la configuración arquitectónica del edificio, no se les
aplicarán las reglas del art. 17. En cambio, en relación a las
114. Responsabilidad civil de los agentes intervinientes en la edificación en Derecho de la
edificación, coord. PASCUAL SALA, Barcelona 2000, pp. 241 y 242.
56
Antonio Monserrat Valero
obras que afecten a edificaciones protegidas se les aplicará el
art. 17 aunque no supongan una variación de la configuración
arquitectónica del edificio. MARTINEZ ESCRIBANO critica la
delimitación que hace la LOE de las obras sobre edificios existentes que quedan sometidas al régimen de la LOE y de las
que quedan excluidas (con la exclusión de las intervenciones
parciales se dejan fuera del ámbito de la ley obras de gran envergadura que pueden acetar a la seguridad o habitabilidad de
la edificación115). Entiende que las obligaciones y responsabilidades de los agentes de la edificación parece que debierna ser
las mismas en unos supuestos y en otros si el daño producido
como consecuencia de su intervención se encuentra incluido
entre los enumerados en el art. 17 LOE116. Sin embargo, CARRASCO BARRANCO y RUIZ-RICO RUIZ117, aun admitiendo
que la cuestión es ardua y que el legislador no la ha resuelto,
entienden que las obras de modificación no se rigen por el
régimen de responsabilidad del art. 17 LOE. Para ellos, un
análisis del art. 2 LOE, en su conexión con el art. 10, debe
llevar a la conclusión de que está redactado primordialmente
en clave de conflictos de atribuciones más que en términos de
responsabilidad por defectos constructivos, es decir, la redacción del art. 2 LOE con el detalle con el que se ha hecho no
115. Hay que precisar que la exclusión de las intervenciones parciales no es total. La LOE
incluye las intervenciones parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por
objeto cambiar los usos característicos del edificio.
116. Responsabilidades y garantías de los agentes de la edificación, Valladolid 2007, p.
99.
117. Los presupuestos de la responsabilidad en la LOE. El concepto legal de edificio en La
responsabilidad civil en la Ley de Ordenación de la Edificación, Granada 2002, pp. 34 y ss.
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La responsabilidad civil por vicios de la construcción
tiene otro sentido que servir de base para, con posterioridad,
fijar quién es el profesional de la edificación que podrá intervenir en la redacción de su respectivo proyecto de obras, tanto
de construcción como de modificación. Además, la propia dicción del mismo art. 17 contribuye a sostener la exclusión de
las obras de modificación o reforma, al exponer un elenco de
posibles causas de daños materiales que tienen difícil encaje
en las obras de modificación. Por último, añaden el argumento
lógico consistente en considerar irrazonable equiparar a efectos probatorios, los casos de daños en el edificio derivados de
una obra de nueva construcción, en donde es perfectamente
sensato establecer una presunción de que el origen del daño
reside en un defecto procedente de la actividad constructiva
de los agentes intervinientes y los daños derivados de una
obra de reforma de un edificio ya construido en donde el origen de los daños no puede ser atribuible sin más, de forma
presunta, a quienes participaron en esa modificación, pues la
causa de los daños pudo proceder también de los constructores primitivos, de los propios moradores o de terceros. No
obstante, dichos autores admiten que en la práctica pueden
presentarse casos en el límite entre lo que es una obra de nueva construcción y lo que es modificación o reforma. Postulan
que podrían estar cubiertas por el régimen de responsabilidad del art. 17 LOE aquellas obras de modificación o reforma
de tal entidad que afecten de manera esencial a la estructura del edificio preexistente o de una parte perfectamente delimitada del mismo y separada o autónoma respecto del resto.
Se consideran comprendidas en la edificación las instalaciones fijas y equipamientos propios así como los elementos
de urbanización que permanezcan adscritos al edificio (art. 2.
58
Antonio Monserrat Valero
3), lo que ya admitía el TS bajo el régimen del art. 1591 CC,
como hemos visto en el primer párrafo de este epígrafe. CORDERO LOBATO118 opina que los vicios en las instalaciones,
equipamiento y elementos de urbanización que, sin formar
parte integrante del edificio, estén adscritos al mismo, como
no comprometerán la estabilidad del edificio, no estarán comprendidos en el plazo de garantía decenal. Pero entiende que sí
estarán sujetos al plazo de garantía trienal y anual.
118. Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, Elcano (Navarra) 2001, p.
307.
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