Instituciones de derecho registral inmobiliario II

ANTONIO MANZANO SOLANO
Registrador de la Propiedad
M.ª DEL MAR MANZANO FERNÁNDEZ
Profeso_ra Titular de Derecho Civil
INSTITUCIONES DE DERECHO
REGISTRAL INMOBILIARIO
CENTRO DE ESTUDIOS
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L
LECCIÓN 12
EL PRINCIPIO DE PRJORIDAD. LA PUBLICIDAD FORMAL
I. EL PRJNCIPIO DE PRJORJDAD
1.
CONCEPTO Y FUNDAMENTO
En el sistema español de Registro público de la propiedad inmueble 1,
para que el titular de un derecho inscribible pueda obtener la plenitud de
ventajas previstas, no le basta con solicitar y obtener el trámite registra!;
es necesario que lo haga antes que el adquirente o titular de un derecho
contradictorio. Si los títulos llegaran al Registro por riguroso orden cronológico de formalización, la publicidad registra! no añadiría nada o muy
poco a la protección que ya presta el Ordenamiento civil ordinario a los
derechos en los títulos de su constitución. Pero esto es pura utopía por
múltiples causas: diversidad y pluralidad de las fuentes de creación o producción de títulos inscribibles -notariales, judiciales, administrativas,
privadas- , distintos requisitos exigidos en cada caso para conformar o
completar el título formal, e incluso factores extralegales, como la perfección técnica del medio mecánico utilizado en la creación y reproducción del título, rapidez o lentitud en los medios de comunicación, y hasta
la diligencia o apatía de los sujetos o funcionarios que intervienen en el
proceso de producción del título.
1 Vid. MANZANO SOLANO, Antonio, «El asiento de presentación y los títulos recibidos por
correo». Revista Critica de Derecho Inmobiliario. Número 520. mayo-junio 1977, pág. 537 y ss.
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A,''ff0NIO MANZANO SOLANO - M.' MAR MANZANO FERNÁ!'<TIEZ
Para superar estas dificultades, el Derecho objetivo dicta una norma
lo q~e es !v ¡:-Üsmo, prevalet iure qui praevenit tempore- que, además de un premio a la diligencia, responde a la
exigencia de poner orden --orden jurídico-- en el caos que inevitablemente acabaría estallando en la cadena de producción de títulos inscribibles
contradictorios. El tiempo es el árbitro que va a decidir cuál de los derechos
que mutuamente se estorban va a prevalecer -función exc1uyente-, o se
va a colocar antes -función prelativa-, si los varios derechos son compatibles. El tiempo va a ser también directriz en el plan de trabajo del funcionario encargado del Registro, respetando el orden de llegada de los títulos.
-priar in tempare potior ilD"€,
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El tiempo, pues, la prioridad en el tiempo, centra el punto de partida
para la producción de los efectos del sistema registral y, además, f~a el
orden de trabajo del Registrador. ROCA SASTRE 2 define el principio de
prioridad o de rango como aquel en virtud del cual el acto registrable que
primeramente ingresa en el Registro de la Propiedad se antepone, con
preferencia excluyente o superioridad de rango, a cualquier otro acto
registrable que, siéndole incompatible o perjudicial, no hubiere ingresado
en el Registro, aunque fuese de fecha anterior. En el sistema español
-como en el suizo-- el principio de prioridad actúa con plena rigidez
cronológica, mediante la llevanza del Libro Diario de Operaciones en el
que se extiende el asiento de presentación de los títulos por riguroso
orden de entrada en la oficina.
En el Proyecto de Ley Uniforme ctf'; l0s Registros Jurídicos de Bienes,
elaborado por el II Congreso Internacional de Derecho Registral (Madrid,
1974), se declara que «la prioridad de los derechos se determina por su
ingreso en el Registro» (artículo 14-1) 3 .
2.
FORMULACIÓN LEGAL
No encontramos en la legislación registra! un precepto destinado exclusivamente a formular el principio de prioridad. Como dice ROCA
2
Derecho Hipotecario. Cit., 5.' edición. Tomo l. pág. 746 y ss.
Anales del /l Congreso lntemacional de Derecho Registra/. Centro de Estudios Hipotecarios.
Madrid, 1975, pág. 15 y ss.
3
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INSTITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO
:ASTRE 4 , la norma existe, pero hay que deducirla de otros preceptos que
esponden a ella o que la complementan, y que, fundamentalmente, son:
- Artículo 17 LH: «Inscrito o anotado preventivamente en el Regiscualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles
·de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribire o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
lcompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo
1mueble o derecho real. / Si solo se hubiera extendido el asiento de pre:!ntación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de
l clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados dese el siguiente al de la fecha del mismo asiento» 5 .
~o
- Artículo 24 LH: «Se considera como fecha de la inscripción para
>dos los efectos que ésta deba producir, la fecha del siento de presentaión que deberá constar en la inscripción misma».
- Artículo 25 LH: «Para determinar la preferencia entre dos o más
1scripciones de igual fecha, relativas a la misma finca, se atenderá a la
ora de presentación en el Registro de los títulos respectivos».
- Artículo 1473 CC: «Si una misma cosa se hubiese vendido a diferen:s compradores, la propiedad se transferirá ... Si fuere inmueble, la propie:i.d pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro ... ».
1927 CC: «Los créditos que gozan de preferencia con
:!ación a determinados bienes inmuebles o derechos reales ... 2.ª Los
ipotecarios y refaccionarios, anotados o inscritos ... , gozarán de prelaón entre sí por el orden de antigüedad de las respectivas inscripciones o
1otaciones en el Registro de la Propiedad».
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También deben recordarse aquí los artículos 32 y 69 LH, estudiaen el marco del principio de inoponibilidad 6.
4
Derecho Hipotecario. Cit., 5.' edición. Tomo I, pág. 758 y ss.
La R.DGRN 29 enero 2007 declara que dado el alcance del principio de prioridad, básico de
estro sistema registral, la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulde ese título y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el
'gistro sin que puedan obstaculizar a su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados.
6 Ver Lección 10.
5
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A.NTONIO MANZANO SOLA.NO - M.' MAR MANZANO FER.NÁNDEZ
Il EFECTOS SUSTANTIVOS Y FORMALES DEL PRINCIPIO
DE PRIORlDAD
1.
CUADRO GENERAL
En la actuación del princ1p10 de prioridad es oportuno hacer las
siguientes distinciones, que señala ROCA SASTRE 7 :
A) Efectos sustantivos. En el orden sustantivo el principio de prioridad se produce en un doble sentido, realiza una doble función:
a) Función excluyente o de cierre del Registro. Tratándose del dominio o derechos reales de imposible concurrencia sobre una misma finca o
derecho real (v. gr. el dominio derivado de una doble venta), el principio
de prioridad actúa en sentido excluyente, de modo que el acto registrable
rezagado en su inscripción, deviene inoperante o ineficaz ante el tercer
adquirente protegido que acudió antes al Registro. A esta función responden los artículos 17 y 32 LH y 1473 CC.
b) Función prelativa o de rango registra!. Si se trata de derechos reales que pueden coexistir sobre una misma finca o derecho real (v. gr. dos
o más hipotecas), el principio de prioridad no se produce en sentido
excluyente sino tan solo atribuyendo una prelación regida por su cronológica entrada en el Registro. Por eso, en este caso más que de principio de
prioridad se habla de principio de rango . A esta función responden los artículos 24 y 25 LH.
B) Efectos en el orden fonnal. Formalmente o en el modo de proceder en la práctica, el principio de prioridad se dirige al Registrador con un
doble mandato que, como dice ROCA SASTRE 8, no está expresamente
formulado, pero resulta claramente de varios preceptos de la LH, como
son los artículos 17, 20 y 25. El Registrador debe, efectivamente, desarrollar una doble actividad:
7
8
Derecho Hipotecario. Cit., S.' edición. Tomo!, pág. 749 y ss.
Derecho Hipotecario. 5.' edición. Cit. Tomo J, pág. 751.
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INSTITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO
a) Respeto al orden del Diario. Si se trata de derechos reales compatibles o que puedan coexistir sobre una misma finca, ha de guardar en el
despacho de los títulos presentados al Registro el mismo orden cronológico que resulte de su presentación en el Diario.
b) Expulsión de los títulos incompatibles. Si se trata de títulos relativos al dominio o derechos reales que no puedaü coexistir entre sí, entonces manda al Registrador que les cierre el Registro, que no proceda a su
registración, impidiendo su acceso a los libros.
2.
EL CIERRE DEL REGISTRO
El efecto de cierre registra! -como dice GARCÍA GARCÍA 9_ es
uno de Jos más importantes de nuestro sistema hipotecario, que lo hace
diferente de otros más imperfectos en este punto.
En Francia e Italia se sigue un sistema de prioridad pura y de transcripción. Si se produce, v. gr., una doble o múltiple venta, todos los títulos son objeto de inscripción, correspondiendo exclusivamente a los Tribunales decidir sobre el título preferente, aunque la prueba esencial es la
misma prioridad.
En el sistema español no solo gana prioridad el título que primeramente accede al Registro, sino que, además. uilµide que otro título acceda al Libro de Inscripciones, con lo que el Registro solo publicará una
transmisión, la que se considera eficaz por su prioridad.
Esto determina un gran alcance del principio de prioridad, pues el conflictü de derechos se resuelve en el ámbito extrajudicial. Se podrá acudir
a los Tribunales, pero el asiento ya practicado gozará de plena eficacia
mientras no sea declarada judicialmente su nulidad y decretada su cancelación.
Son notas distintivas del cierre registra! 10 :
9
Derecho Inmobiliario Registra/ o Hipotecario. Cit. Tomo II, pág. 700 y ss.
GARCÍA GARCÍA. José Manuel, Derecho Inmobiliario Registra/ o Hipotecario. Cit. Tomo II, pág. 701 y ss.
10
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ANTONIO MANZANO SOLAJ\O - M. 1 MAR MA..N"ZA.NO FERNÁNDEZ
a) El cierre registra! lo produce el acceso al Registro del título anticipado y afecta al título rezagado, que es el títuío de igual o anterior fecha,
opuesto o incompatible con aquel, pero que llega después al Registro
(v. gr. la primera escritura de venta, que llega al Registro después que
segunda).
la
b) El efecto es impedir el acceso del título rezagado a los Libros de
Inscripciones, pero no abarca al asiento de presentación , pues las únicas
excepciones a la práctica del asiento de presentación son las del artículo 420 RH (documentos privados, procedencia de distinto distrito hipotecario, documentos no susceptibles de provocar ninguna operación registral).
c) El cierre puede ser provisional, cuando el título anticipado está
solo presentado al Diario (o ha dado lugar a anotación de suspensión por
defecto subsanable, que produce prórroga del asiento de presentación); y
cierre definitivo, cuando el título anticipado ha obtenido el asiento que
pretendía.
3. EL ORDEN DE DESPACHO
DE LOS DOCUMENTOS
El orden de despacho de los documentos se produce por el orden de
presentación. Es otro efecto importante de la prioridad registra!, su ordenación por el orden de presentación de los documentos. Se t1aí:a .:!.: u11a
función no recogida en la letra del artículo 17 LH, pero que resulta de su
espíritu.
GARCÍA GARCÍA 11 cree que debe aplicarse la analogía para subsumir esta importante norma en el artículo 17 LH, norma que, según la doctrina, es obligación fundamental del Registrador. Si en caso de incompatibilidad sustancial (v. gr. doble venta) de títulos se produce la preferencia
del que primeramente accede al Registro, en caso de incompatibilidad
relativa (v. gr. dos hipotecas) es lógico que se siga el orden de presentación. ROCA SASTRE 12, llega a la misma conclusión, como hemos visto
11
12
Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Cit. Tomo II, págs. 702 y 703.
Derecho Hipotecario. 5.' edición. Cit., Tomo l. pág. 751.
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INSTITUCIONES DE DERECHO REGJSTRAL INMOBILIARJO
más arriba, y considera que la norma no es expresa, pero se deduce de los
citados preceptos de la LH.
4.
EXCEPCIONES AL PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Distinguimos, como hemos hecho más arriba, las excepciones a la
prioridad formal o modo de operar el Registrador, y las excepciones a
la prioridad sustantiva, centrada en el artículo 17 LH, su texto más representativo.
A) Excepciones a la prioridad formal. Se citan, entre otros, los siguientes casos:
a) Presentación simultánea de varios títulos (ex artículo 422 RH). Si
se presentan varios títulos al mismo tiempo por una misma persona, ésta
determinará el orden de presentación. Si se presentan por dos o más personas y ellas no determinan el orden, se pondrá la misma hora a todos los
títulos y se presentarán correlativamente. Si los títulos son contradictorios y no se manifiesta por los interesados el orden de preferencia, se
tomará anotación preventiva de cada uno hasta que por acuerdo de los
interesados o por los Tribunales se decida a qué asiento hay que dar preferencia .
b) Reservas de rango legales. En las adj udicaciones de bienes inmuebles de una herencia o concurso para pago de deudas, todos los acreedores que soliciten la anotación preventiva de su derecho dentro de los ciento ochenta días siguientes a la adjudicación gozan de la misma prioridad
(artículo 45 LH).
Igualmente, respecto de la anotación preventiva de legados que haya
sido pedida dentro de los ciento ochenta días siguientes a la muerte del
testador, pues «los legatarios no tendrán preferencia entre sí» (artículo 51 LH).
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c) Reservas de rango convencionales. Es decir, la posposición, la
permuta, la reserva y el pacto de igualdad de rango.
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B) Excepciones a la prioridad sustantiva.
a) Títulos anteriores no inscritos que corroboran un título posterior
inscribible; v. gr. necesidad de que la compra, presentada después, se inscriba antes que la hipoteca constituida por el comprador hipotecante, presentada antes.
b) Cuando se ha inscrito un título de sucesión testada a favor de uno
o más herederos y después aparecen otros herederos de mejor derecho
apoyados en un testamento válido.
c) Cuando se haya practicado una anotación preventiva de embargo
(artículo 42.2.0 , 3. 0 y 4. 0 LH), pues la anotación no es obstáculo para que
se inscriban actos dispositivos de fecha anterior a la de la providencia que
ordenó aquella (artículo 44 LH).
d) Cuando en el supuesto de doble venta (artículos 1473 CC y 32
LH), el segundo comprador que inscribió primero, conocía la existencia
de la venta anterior, pues le faltaría el requisito de la buena fe para ser
protegido frente al primero.
III. EL RANGO REGISTRAL Y SU NEGOCIABILIDAD.
LOS PACTOS DE PERMUTA, POSPOSICIÓN, RESERVA
E IGUALDAD DE RANGO
El rango hipotecario podemos definirlo como la posición registral de
un derecho en relación con la posición registra! de otro derecho contradictorio, susceptible de concurrencia sobre la misma finca.
Tratándose de derechos reales susceptibles de coexistencia o concurrencia sobre una misma finca o derecho, (v. gr. varias hipotecas), todos
son inscribibles, si bien el principio de prioridad, por razón del tiempo en
que hayan ingresado, les impondrá un orden, jerarquía o prelación gradual. El derecho ingresado después o de rango inferior, estará afectado
por la preferencia atribuida al derecho de rango superior (v. gr. una segunda hipoteca estará siempre afectada por la inscrita antes o primera hipoteca, pues ésta puede absorber en todo o en parte el valor de la finca hipotecada).
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INSTITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO
Por tanto, ei rango o posición registra! preferente constituye, por sí
mismo, una ventaja aneja al derecho real que lo po:::.ee. Consecuencia de
ello es la sustantivación del rango, su consideración corno un valor patrimonial independiente del derecho real que lo tiene. Este carácter patrimonial del rango lleva a la admisión, dentro de ciertos límites, del llamado principio de la negociabilidad del rango, es decir, que pueda ser
objeto de pactos o convenios particulares.
Son razones que apoyan este principio 13 : a) No hay precepto legal que
lo prohiba. b) Cabe al amparo del principio de autonomía de la voluntad
del artículo 1255 CC. c) El rigor de los artículos 24 y 25 LH sobre la
fecha y hora de la presentación y la inscripción, no debe llevarse al extremo de que no pueda alterarse, siempre que consientan en ello todos los
afectados. d) Son varios los artículos del Reglamento Hipotecario de
los que resulta la admisibilidad de la negociación del rango: artículo 422
que admite convenios sobre el rango en caso de documentos presentados
al mismo tiempo; artículo 433 que regula el desistimiento al asiento de
presentación, siempre que no haya perjuicio para tercero; artículo 241
que admite la modificación del rango en materia de hipotecas, mediante
la posposición.
Admitido el principio de la negociabílidad del rango, la voluntad de
los interesados puede actuar en este campo de dos maneras 14 :
a) A priori. Es decir, asignando al derecho, al tiempo de su inscripción, un rango inferior al que normalmente le correspondería y, por lo
tanto, reservando ese mejor rango para un derecho de constitución futura.
Es la llamada «reserva de rango o de puesto registra!».
b) A posteriori. Es decir, modificando el rango ya adquirido por un
derecho y cediéndolo en beneficio de otro derecho ya constituido («permuta de rango»), o que se constituye después («posposición de rango»).
ll Vid. GARCÍA GARCÍA, Derecho Inmobiliario Registra/ o Hipotecario. Cit. Tomo ll,
pág. 705 y SS.
1' ROCA SASTRE, Ramón María, Derecho Inmobiliario Regiszral o Hipozecario.5.' edición.
Cit., Tomo I, pág. 777 y ss.
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Quedan así apuntadas las tres modalidades tradicionales de negociabiii.ciaci cie! rango. 1-Jo obstante, ia doctrina y la jurisprudencia reciente
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admiten también el pacto de «igualdad de rango».
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PERMUTA
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Es el cambio de puesto registral de dos derechos ya inscritos (v. gr. una
2_ª y una 4.ª hipoteca, que intercambian sus puestos registrales respectivos).
.1
Estima GARCÍA GARCÍA 15 que el rango no es equivalente a una permuta en sentido jurídico y propio, pues no se trata de dos cesiones recíprocas, ya que el único titular que cede rango es el que está en posición
superior de prioridad.
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La permuta está francamente admitida en nuestro Derecho, cumpliendo determinados requisitos: acuerdo de los titulares registrales permutantes y consentimiento de los titulares de derechos reales intermedios.
Aunque éste es un punto discutido doctrinalmente, le sirven de apoyo el
espíritu del artículo 40.último párrafo LH («En ningún caso, la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título
oneroso y de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto») y el artículo 24 CE, sobre la tutela judicial efectiva, para el caso
de que dichos titulares intermedios pudieran, directa o indirectamente,
resultar perj?dicados por la permuta de rango.
¿Será necesario el consentinúento del propietario de la finca? ROCA
SASTRE 16 se inclina por la negativa, argumentando que nuestro Derecho, a diferencia del alemán, no admite la hipoteca de propietario.
2.
POSPOSICIÓN
Es el cambio de puesto registral de un derecho inscrito respecto de
otro que se inscribe después. La posposición facilita el crédito territorial
y la obtención de nuevos préstamos.
15
16
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Derecho Inmobiliario Registra/ o Hipotecario. Cit. Tomo TI, pág. 719 y ss.
Derecho Hipotecario. 5.' edición. Cit. Tomo I, págs. 777 y 778.
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INSTITUCIONES DE DERECHO REG'!STR!\L INMOBILIARIO
La posposición está regulada en materia de hipotecas en el artículo 241 RH, que exige: «Para que la posposición de una hipoteca a otra
futura pueda tener efectos registrales será preciso: l.º Que el acreedor que
haya de posponer consienta expresamente la posposición. 2.º Que se
determine la responsabilidad máxima por capital, intereses, costas u otros
conceptos de la hipoteca futura, así :orno su -duración máxima. 3. 0 • Que
la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro del plazo necesariamente convenido al efecto. /La posposición se hará constar por nota al
margen de la inscripción de hipoteca pospuesta, sin necesidad de nueva
escritura, cuando se inscriba la hipoteca futura. / Transcurrido el plazo
señalado en el número 3. 0 sin que haya sido inscrita la nueva hipoteca
caducará el derecho de posposición, haciéndose constar esta circunstancia por nota marginal».
La R.DGRN de 25 de octubre de 1979 ha admitido la !nscripción del
pacto de posposición de una condición resolutoria a una hipoteca futura.
3.
REsERVA DE RANGO
Es la inscripción de un derecho con rango inferior al que le corresponde (en la permuta y en la posposición los derechos tienen el rango que les
corresponde hasta que se hacen efectivas ::i.i;.uellas), en beneficio de un
derecho real de constitución futura.
En Derecho alemán, con su sistema de «puestos fijos o de parcelas de
valor», que permite al propietario conservar para sí (hipoteca de propietario) el valor en cambio del derecho de constitución futura, es ampliamente aceptada la reserva de rango.
En nuestro Derecho, con su sistema de «compresión relativa». que
determina que los derechos de rango posterior avancen de puesto en caso
de cancelación de los derechos de rango superior, de modo que, cancelada una hipoteca o una anotación de embargo, las posteriores avanzan de
puesto, sin que quede el hueco de las canceladas, no está admitida.
No obstante, la doctrina viene cuestionando la posibilidad de su admisión en las hipotecas en garantía de obligaciones futuras, genéricas e
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ANTONIO MANZANO SOLANO - M.' MAR MANZANO FERNANDEZ
indetenninadas. Pero las RR.DGRN 26 noviembre 1990 y 3 octubre
1991, entre otras, reclaman la previa existencia de una relación jurídica
básica de la que nazcan dichas obligaciones, para evitar que surja la hipoteca de propietario, en cuanto supone una reserva de rango para la obligación indeterminada futura.
4. EL
CONVENIO DE IGUALDAD DE RANGO
El principio de negociabilidad del rango ha llevado a la doctrina actual
a la admisión del pacto de fijación de igualdad de rango, en caso de hipotecas en garantía de créditos pluripersonales -mancomunados o solidarios-, de distinta naturaleza, constituidos simultáneamente 17 .
Le sirve de apoyo el artículo 227 RH, que regula lo que GARCÍA
GARCÍA 18 llama un supuesto de igualdad relativa de rango (la llamada
también hipoteca por cuotas): «Se consideran preferentes a los efectos del
artículo 131 de la Ley, las cargas o gravámenes simultáneos o del mismo
rango al crédito del actor» (Ver artículos 685 y ss. LEC 2000).
El efecto principal es que, en caso de ejecución de una de las hipotecas con igualdad de rango, no se produce la purga de las demás del mismo rango, que pueden ser ejecutadas separadamente.
IV. PUBLICIDAD FORMAL
1. Naturaleza pública del Registro, instrumentos registrales y exigencia de interés en su consulta.
La esencia de la publicidad registral, en el orden sustantivo, implica
producción de efectos jurídicos: prioridad sustantiva, oponibilidad, fe
pública, legitimación registra! (artículos 17, 32, 34 y 38 LH).
11
Vid. GONZÁLEZ LAGUNA, Miguel y MANZANO SOLANO. Antonio, «Algunos problemas actuales de la hipoteca a la luz de sus principios históricos». Ponencias y Comunicaciones presentadas al VI Congreso lntemacional de Derecho Regis1ral. Centro de Estudios Hipotecarios.
Tomo II. Madrid, 1985, págs. 1349 a 1465. Contiene el primer estudio extenso publicado en España
sobre la hipoteca en garantía de créditos pluripersonales con igualdad de rango.
' 8 Derecho Inmobiliario Registra/ o Hipotecario. Cit. Tomo ll, pág. 436 y ss.
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