Heriberth_Villazana - Biblioteca Virtual UJAP

EFICACIA Y TRASCENDENCIA DE LA
CONCILIACIÓN DENTRO DEL
PROCEDIMIENTO PREVIO A LA
DEMANDA DE DESALOJO EN LA
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE
ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS
(SUNAVI)
1
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD JOSE ANTONIO PAEZ
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS
ESCUELA DE DERECHO
EFICACIA Y TRASCENDENCIA DE LA CONCILIACIÓN
DENTRO DEL PROCEDIMIENTO PREVIO A LA DEMANDA
DE DESALOJO EN LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL
DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS (SUNAVI)
INSTITUCION:
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
(SUNAVI)
AUTOR: HERIBERT JOSE VILLAZANA VARGAS
C.I: V-20.982.896
SAN DIEGO, MAYO DE 2014
2
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD JÓSE ANTONIO PÁEZ
COORDINACIÓN DE PASANTIA Y TRABAJO DE GRADO
ESCUELA DE DERECHO DE LA FACULTAD DE
CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
EFICACIA Y TRASCENDENCIA DE LA CONCILIACIÓN
DENTRO DEL PROCEDIMIENTO PREVIO A LA DEMANDA
DE DESALOJO EN LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL
DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS (SUNAVI)
CONSTANCIA DE ACEPTACION
______________________________________________
Tutor (a) Académico:
______________________________________________
Tutor (a) Institucional:
______________________________________________
Tutor (a) Metodológico:
AUTOR: VILLAZANA HERIBERT
C.I: V-20.982.896
SAN DIEGO, MAYO DE 2014
3
AGRADECIMIENTOS
Agradezco primeramente a Dios por ser mi guía en todo momento, durante la
realización de este trabajo, el estudio de la hermosa carrera del Derecho y en cada
aspecto de mi vida.
Agradezco sensatamente a mi tutor académico Alejandro Vieira Perestelo, por
permanecer atento en el desarrollo de este trabajo proporcionando sus asesorías,
consejos, atenciones, sermones y su dedicación en general prestando su tiempo y
colaboración con mi persona para la culminación del informe final de pasantías.
He de sentir gratitud hacia el profesor Ruben Vivas, quien fue observador de
esta investigación desde el inicio del informe preliminar, siendo guía de la forma en
su carácter de metodólogo.
A la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI), a
Thayra Lobo y Youssif Hassan por permitirme realizar las pasantías en la
infraestructura de este organismo, y así observar la realidad de la trascendencia de los
procedimientos administrativos previos a la demanda, en la situación jurídica actual
del derecho inquilinario en nuestro estado de derecho.
A Yensi R. Salazar y al Dr. Juan Carlos López por su incondicional ayuda
moral y material durante la realización del trabajo final de pasantías, su apoyo y
colaboración fueron de gran ayuda, motivo por el cual les agradezco sus buenas
intenciones, reflejadas claramente en sus actos.
4
DEDICATORIA
A Dios Todopoderoso, quien es y siempre será mi guía en cada aspecto de mi
vida.
Honorablemente, a la memoria de mi tío Enzo Alejandro Villazana, quien fue y
sigue siendo en alma y espíritu un pilar de grandes enseñanzas y apoyo fundamental
en mi familia; se lo dedico a él ya que un día como hoy el desearía estar presente en
esta etapa de mi vida.
A mis abuelos Alejandra y Matias Villazana, siempre presentes para
brindarme la mejor calidad de vida, este logro se lo dedico a ellos, como a mis padres
Matias Villazana y Francis Vargas, piezas fundamentales en mi vida y gracias a sus
sermones y enseñanzas hoy cumplo una meta más en mi camino.
Al Dr. Abogado Aguilar Gorrondona, quien fue y sigue siendo el Padre del
Derecho Civil venezolano.
5
INDICE GENERAL
CONTENIDO
p.p
CONSTANCIA DE ACEPTACION……………………………………….
iii
AGRADECIMIENTO ..……………………………………………………
iv
DEDICATORIA…….……………………………………………………..
v
INDICE GENERAL………………………………………………………
vi
RESUMEN INFORMATIVO…………………………………………….
viii
INTRODUCCION………………………………………………………..
1
CAPITULO I LA INSTITUCION
1.1. Denominación ………………………………………………
2
1.2. Dirección……………………………………………………
2
1.3. Descripción…………………………………………………
2
1.4. Visión………………………………………….……………
3
1.5. Valores Institucionales…………………………...…………
3
1.6. Organigrama…………………………………………..……
4
1.7. Actividades Realizadas……………………………………
5
CAPITULO II EL PROBLEMA
2.1. Planteamiento del Problema…………………………………. 6
2.2. Formulación del Problema……………………………………
9
2.3. Objetivos de la Investigación………………………………..
10
2.3.1. Objetivo General……………………………………
10
2.3.2. Objetivos Específicos………………………………. 10
2.4.Justificación y Alcances……………………………………….
11
2.5.Limitaciones de Estudio………………………………………
13
6
CAPITULO III MARCO REFERENCIAL CONCEPTUAL
Consideraciones Generales……………………………………….
15
3.1. Antecedentes…………………………………………………. 17
3.2. Bases Teóricas…………..…………………………………….. 20
3.3. Basamento Legal……………………………………………... 52
3.4. Definición de Términos Básicos…………………………….
65
CAPITULO IV MARCO METODOLOGICO
4.1. Tipo de Investigación………………………………………… 68
4.2.Diseño de Investigación……………………………………… 71
4.3. Técnicas e Instrumentos de Recolección de Datos………….
73
4.4. Técnicas o Métodos para el Análisis de la Información……
75
4.5. Fases Metodológicas de la Investigación……………………
77
CAPITULO V
5.1. Análisis de los Resultados…………………………………… 79
5.2 Conclusiones………………………………………………….
5.3. Recomendaciones…………………………………………...
81
83
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS…………………………………… 86
7
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD JOSE ANTONIO PAEZ
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS
ESCUELA DE DERECHO
Eficacia y Trascendencia de la Conciliación dentro del Procedimiento Previo a
la Demanda de Desalojo en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de
Viviendas (SUNAVI)
Autor: HERIBERT JOSE VILLAZANA VARGAS
Tutor Académico: ALEJANDRO VIEIRA PERESTELO
Fecha: SEPTIEMBRE DE 2014
RESUMEN INFORMATIVO
La siguiente investigación se oriento en profundizar las nociones teórico-practicas
sobre los medios alternativos de resolución de conflictos como medios de control
social, específicamente de la conciliación, en materia de Derecho Inquilinario de
Viviendas en la sede administrativa de la Superintendencia Nacional de
Arrendamientos de Viviendas, además de estudiar la relevancia de las audiencias de
conciliación dentro del procedimiento previo a la demanda de desalojo para el mundo
jurídico, las ventajas y desventajas que llevan adjuntas, que consecuencias acarrean
los acuerdos a los que lleguen los arrendadores y arrendatarios, así como el
incumplimiento de los mismos; además las situaciones que se presentan de no haber
acuerdo entre las partes;tomando en cuenta el papel que representa el conciliador y el
defensor público en el cumplimiento de sus funciones y/o atribuciones en dichas
audiencias.
Para dicha investigación se implementó un diseño documental bibliográfico por
cuanto los datos se recolectaron de manera directa de los diversos documentos
existentes en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, la
jurisprudencia, la doctrina y la Ley; se enmarco en una investigación de tipo
descriptiva.
Descriptores: conciliación, relevancia, audiencias, arrendamiento,desalojo, defensor
público.
8
INTRODUCCIÓN
El derecho inquilinario en los últimos años ha pasado por una serie de
modificaciones, que día a día han afectado de forma valorable al ordenamiento
jurídico venezolano, como es el caso de los arrendamientos de viviendas, cuya
materia ha surgido cambios tanto legales como procedimentales; esto último al
implementarse como principal vía los medios alternativos de resolución de conflictos
para dar solución a todas las controversias presentadas en dicha materia.
Entre los cambios, esta la creación de la Superintendencia Nacional de
Arrendamientos de Viviendas, mayormente conocida por su abreviatura SUNAVI,
cuyo ente administrativo pertenece al Instituto Nacional de Vivienda y Hábitat
(INAVI). La SUNAVI fue creada en el año 2012 con el fin de ser el principal
organismo en la jurisdicción, competente para conocer de las controversias en materia
de arrendamientos de viviendas, con el fin de descongestionar el sistema judicial.
Sin embargo los procedimientos previos a la demanda en SUNAVI, están
basados en audiencias conciliatorias, que constan en acuerdos entre el arrendador y
arrendatario frente a un tercero, con apoyo de la defensa pública para garantizar el
derecho a la defensa establecido en la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela; sin embargo, en muchos casos los acuerdos no se dan o son incumplidos
por las partes, dicho aspecto sucede mayormente en los procedimientos de desalojo,
situaciones en las cuales la SUNAVI y los organismos competentes deben intervenir
a solicitud de las partes.
9
CAPITULO I
LA INSTITUCIÓN
Denominación:
Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI). Sede
Regional del Estado Carabobo.
Dirección:
Av. Bolívar Norte, Calle 135A, N°98-65, Urb. Los Sauces, Edificio INAVI,
Municipio Valencia, Estado Carabobo.
Descripción:
Regir el régimen jurídico especial de arrendamientos de inmuebles urbanos y
suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados y subarrendados, total o
parcialmente.
Misión:
Ejercer la rectoría del régimen jurídico especial de arrendamientos de
inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, en el marco de la novedosa
legislación y política nacional de vivienda y hábitat, como un sistema integrado
dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro pueblo como
consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente, con el fin supremo de
proteger el valor social de la vivienda como derecho humano, contrarrestando la
mercantilización y la especulación económica de la vivienda que la convierte en un
10
medio de explotación y opresión del ser humano por el ser humano; a través de la
promoción de relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del estado
democrático y social, de derecho y de justicia, lo cual permitirá fortalecer la visión de
un estado donde todos y todas vivamos en similares condiciones.
Visión:
Generar la suficiente seguridad jurídica en el sector de los arrendamientos de
vivienda, fomentando el arrendamiento responsable, para poder erradicar las
macabras fórmulas capitalistas y neoliberales que convirtieron a la vivienda en un
medio de explotación y opresión del ser humano por el ser humano, para generar la
nueva concepción de la vivienda la cual debe ser concebida como un derecho humano
inherente a todos y todas, fortaleciendo de esta forma las políticas sociales que
impulsa nuestro comandante y presidente NICOLAS MADURO MOROS en el
marco de la Revolución Bolivariana de Venezuela.
Valores Institucionales:
La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI)
como Servicio Desconcentrado de la Administración Pública está al servicio de los
ciudadanos y ciudadanas, por lo tanto, el desarrollo de las actividades de este
Organismo están fundamentadas en la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de
Vivienda y su Reglamento, el Decreto N° 8190, mediante el cual se dicta el Decreto
con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria
de Viviendas y el resto del ordenamiento jurídico aplicable.
Con base en que la Administración Pública tendrá como objetivo de su
organización y funcionamiento, hacer efectivos los principios, valores y normas
consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en la Ley
11
para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, garantizando a
todas las personas, el goce y ejercicio de los derechos, la labor de la SUNAVI está
basada en sólidos principios que fortalezcan sus procesos y orienten las competencias
del personal con los siguientes valores institucionales:
1.
Compromiso Social: Refiere al compromiso que tenemos ante la comunidad a fin
de satisfacer los postulados de la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda.
2. Transparencia: Manejo de los recursos con apego a las leyes, reglamentos,
normativa y demás instrumentos jurídicos.
3.
Honestidad: Valor ético, intrínseco de cada miembro de nuestra institución
4. Cooperación: El trabajo en equipo entre las diferentes áreas de la institución, con
la comunidad organizada y movimientos sociales
5. Eficiencia: Manejo eficiente de los recursos humanos, financieros, tecnológicos y
materiales, minimizando los costos y maximizando los beneficios generados a la
comunidad.
Organigrama:
12
Actividades Realizadas:
- Conocer los diferentes departamentos de la Superintendencia Nacional de
Arrendamientos de Viviendas, sede regional del Estado Carabobo.
- Asistir al público en general, sobre los lineamientos en la aplicación de la Ley para
la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el decreto 8190,
asesoría jurídica en general.
- Apoyar con la depuración, folios de los expedientes de Conciliación llevados por la
Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas.
- Presenciar las diferentes Audiencias de Conciliación, realizadas por la Unidad de
Procedimientos de Mediación,
- Depurar los expedientes de los procedimientos sancionatorios en el archivo de la
SUNAVI Estado Carabobo
- Conocer las providencias administrativas, emitidas por la SUNAVI.
13
CAPITULO II
EL PROBLEMA
2.1 Planteamiento del Problema
La conciliación en Latinoamérica se presenta de manera evolutiva ya que los
países tales como Colombia, Honduras, Perú, Bolivia, Argentina, Ecuador, Chile y
México, han fortalecido la conciliación extrajudicial y la mediación extrajudicial a
partir de 1997. En el presente año se celebró un congreso Latinoamericano de medios
alternativos de resolución de conflictos, realizado en
San José de Costa Rica,
desde entonces la evolución en materia de resolución alternativa de conflictos se ha
visto favorecida.
El humanismo como valor universal y el diálogo procesal como herramienta
fundamental para una justicia más humana, son postulados existentes en la
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999), que se han impulsado
dada la crisis de la administración de justicia venezolana, e implican la creación de
procesos orales, la eliminación de las formalidades innecesarias, la simplificación de
las leyes sustantivas, el aseguramiento de una debida publicidad en las audiencias
orales, la tendencia a la comparecencia de las partes litigantes a dichas audiencias y
en general el establecimiento de procedimientos de conciliación como medios
alternos para la resolución de los distintos conflictos que se puedan presentar.
Como se puede observar, la Constitución Nacional los define, como medios
alternativos. Ahora, ¿por qué llamarlos medios alternativos? Para dirimir las
desavenencias administrativas o judiciales de cualquier naturaleza, la Constitución
14
bolivariana, artículo 257 establece, el proceso como instrumento fundamental para la
realización de la justicia, éste debe ser simple, uniforme, eficaz, breve, oral y
público, sin formalidades no esenciales y el artículo 258, único aparte, de la Carta
Magna, estable, que se promoverán medios alternativos, como el arbitraje, la
conciliación, mediación y cualquier otro.
Son alternativos, porque son la otra vía, los otros mecanismos facultativos,
diferentes al proceso, para encontrar la solución de los desacuerdos familiares o
cualquiera de naturaleza disponible.
La conciliación como medio alternativo de resolución de conflicto está
presente en el mundo jurídico, en cada una de las ramas del Derecho ya que desde la
Carta Magna hasta las leyes especiales como el Código de Procedimiento Civil
venezolano (1986) instan a los jueces y auxiliares de la justicia a agotarla en todo
proceso, ya sea en materia laboral, civil, inquilinario, entre otras.
Las audiencias de conciliación, aparecen en el Derecho inquilinario,
específicamente con la vigencia del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de
Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas del 06 de mayo de
2011, y en los procedimientos de desalojo, con la entrada en Vigencia de la Ley para
la Regularización y control de Arrendamientos de Vivienda el 12 de noviembre del
2011, dejando así sin efecto el procedimiento establecido para el desalojo en la Ley
de Arrendamientos Inmobiliarios del año 2000, siendo estas audiencias basadas en un
procedimiento establecido en el Decreto 8190, que busca garantizar el respeto y la
protección del hogar, la familia, etc. Y procedimientos especiales para garantizar que
los desalojos forzosos se ejecuten previa garantía del derecho a la defensa.
Estas con el fin de descongestionar el sistema Judicial inquilinario y lograr
acuerdos conciliatorios entre las partes (Arrendador y Arrendatario).
15
Es evidente que en la práctica diaria cumpliéndose y ejecutándose el
procedimiento previo a la demanda por desalojo establecido en el mencionado
Decreto, se desarrollan las audiencias conciliatorias en los distintos y numerosos
casos y/o solicitudes que se presentan ante la Superintendencia Nacional de
Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI), que en algunos casos se llegan a acuerdos
entre las partes, ya sean transacciones de pagos, reparaciones al inmueble, garantías y
lo más rutinario lapsos de tiempo para que el arrendatario desista de la posesión
precaria y desocupe el inmueble.
Sin embargo, dichos acuerdos están sujetos al cumplimiento por las partes, los
cuales generalmente pueden llevarse a cabo o en el caso contrario dirigirse al órgano
Judicial competente una vez agotada la vía administrativa. También se dan los casos
en que no hay acuerdo entre las partes, situación en la cual la Superintendencia
Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI) debe motivar decisiones y
emite resolución para que las partes se dirijan a la vía judicial y solucionar el
conflicto en presencia del juez competente.
En el caso de que el arrendatario no comparezca, se declarara suspendida la
audiencia y hay que fijar una nueva oportunidad para su comparecencia dentro de los
10 días hábiles siguientes (lo cual ocurre en la mayoría de los casos porque siempre
es del interés del arrendatario ganar tiempo). También debe la Superintendencia
Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI) citar a la defensoría pública
especializada en materia de protección de Derecho a la Vivienda en los casos que el
arrendatario manifieste no tener los medios para costear un Abogado o en caso de su
incomparecencia y así suspender el proceso hasta la designación del defensor.
Se presenta la duda de si estas Audiencias de Conciliación y Mediación
cuentan con la eficacia para dirimir el problema de la relación arrendaticia y dar
solución a la problemática de los desalojos en viviendas, ya que es notable que
16
ninguna autoridad obliga a las partes a cumplir el acuerdo pactado en la audiencia ni
las sanciona en caso de incumplirlo.
Sin embargo, recientemente, ante el incumplimiento de los acuerdos y ante
resolución en la cual la SUNAVI declare procedente el desalojo, por decisión
jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena el 20 de noviembre de
2013, el organismo administrativo para dar cumplimiento a la decisión o acuerdo
planteado entre las partes en la audiencia conciliatoria, insta al afectado a cumplir, en
caso contrario, se remite al tribunal ejecutor para la práctica del desalojo previa
certificación del refugio temporal o solución habitacional; la sala destacó que “en
todo caso, no se procederá a la ejecución forzosa sin que se garantice el destino
habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho de interés social e inherente
a toda persona”.
Ahora bien, se presenta la situación que la espera de la presentación del
defensor público para llevar a cabo las audiencias conciliatorias alargan los lapsos de
tiempo para dar continuidad al proceso. El papel que ejercen los defensores públicos
en las audiencias conciliatorias cuestiona si realmente cumple con la Tutela Judicial
efectiva y las atribuciones de la Defensa Pública establecidas en el ordenamiento
Jurídico venezolano; ya que generalmente las audiencias con la presencia del
defensor público luego son dirigidas a la vía judicial, por lo cual es de vital
importancia estudiar la relevancia de las funciones del defensor público en las
audiencias de conciliación en el procedimiento previo a la demanda de desalojo en
sede administrativa para el mundo jurídico inquilinario.
2.2 Formulación del Problema
En virtud a dichos planteamientos, surge entonces un conjunto de
interrogantes que se constituyen en eje fundamental para profundizar sobre la eficacia
17
y trascendencia de la conciliación dentro del procedimiento administrativo previo a la
demanda de desalojo en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de
Viviendas (SUNAVI), entre ellas:
• ¿Cuál es la eficacia de la conciliación dentro del procedimiento previo a la
demanda de desalojo en sede administrativa?
• ¿Cumple el defensor público en las audiencias conciliatorias las funciones y
atribuciones establecidas en la legislación que rige la defensa pública y la ley
para la regularización y control de arrendamientos de viviendas?
• ¿Qué relevancia tienen las audiencias conciliatorias en el procedimiento de
desalojo previo a la demanda para el mundo jurídico?
2.3 Objetivos
2.3.1 Objetivo General
Analizar la eficacia y trascendencia de la conciliación dentro del procedimiento
administrativo previo a la demanda de desalojo en la Superintendencia Nacional de
Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI).
2.3.2 Objetivos específicos
1. Precisar las nociones teóricas sobre los medios alternativos de resolución de
conflictos de la conciliación y mediación en el procedimiento previo a la
demanda de desalojo en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de
Viviendas
2. Establecer la relevancia de las audiencias de conciliación en el procedimiento
previo a la demanda de desalojo en la Superintendencia Nacional de
Arrendamientos de Viviendas para el mundo jurídico.
18
3. Determinar el cumplimiento de las funciones del defensor público en las
audiencias de conciliación dentro del procedimiento administrativo previo a la
demanda de desalojo en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de
Viviendas.
2.4 Justificación y Alcances
Es evidente que el procedimiento de desalojo previo a la demanda en sede
administrativa es una novedad para el mundo jurídico y más aun para Derecho
Inquilinario en materia de arrendamiento de viviendas, ya que dio un cambio drástico
a los procedimientos judiciales que regían anteriormente, establecidos en la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios del año 2000; dejando atrás al litigio como actuación
principal y estableciendo los medios alternativos de resolución de conflictos que la
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, obliga a promover desde el
año 1999, como medios para dar solución a las controversias que se presentan en
dicha materia.
Los medios alternativos de resolución de conflictos se establecieron como
métodos de solución de controversias en la Ley para la Regularización y control de
arrendamientos de viviendas y el Decreto con rango, valor y fuerza de ley contra el
desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas con la finalidad de descongestionar
el sistema judicial inquilinario y brindar más seguridad jurídica a la parte afectada por
los desalojos, colocando así en primera instancia al ámbito social y no el ámbito
mercantil del negocio de arrendamiento de viviendas.
Es importante el estudio y análisis de este procedimiento ya que por ser
novedoso, hay falta de conocimiento por parte de los abogados, funcionarios públicos
y otros auxiliares de la justicia. Este desconocimiento trae consecuencias de
seguridad y fortalece la debilidad jurídica ya que hay que tener en cuenta que es un
procedimiento administrativo que no solo se rige por leyes especiales, sino que
19
también hay que tomar en cuenta los lineamientos establecidos en la Ley orgánica de
procedimientos administrativos, el Código de procedimiento civil, entre otros (as).
Esta investigación tiene la finalidad de explicar la importancia que tienen los
medios alternativos de resolución de conflictos en la rama jurídica del derecho
inquilinario y si son viables para dar soluciones a los conflictos de arrendamiento de
viviendas, analizando así la eficacia de las audiencias conciliatorias en dicho
procedimiento.
Sin embargo, se ha notado en el estudio del derecho, en la práctica y en lo
cotidiano en general, que constantemente se generan confusiones en el momento de
emplear los medios alternativos de resolución de conflictos para dar solución a una
controversia, especialmente cuando se habla de conciliación y mediación, ya que
ambos se engloban dentro de estos medios pero su modo de emplearse, su
procedimiento y características son distintos; motivo por el cual surge el fin de
precisar las diferencias teórico-prácticas entre estos medios alternativos de resolución
de controversias en este trabajo.
Cabe resaltar que en el procedimiento se garantiza la defensa pública para los
arrendatarios cumpliendo así con el derecho a la defensa del debido proceso
establecido en la Carta Magna; por lo cual es importante analizar y estudiar el papel y
las funciones que desempeña el defensor público, si se garantiza la Tutela judicial
efectiva, y si el mismo cumple con las atribuciones establecidas en la Ley para la
Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas y la Ley Orgánica de
Defensa Pública.
Hay que destacar que el procedimiento es ventajoso para las partes, en el
sentido que ambas expondrán sus alegatos y peticiones para llegar a un acuerdo
favorable para ambas, sin embargo, luego de pactado, en el transcurso o al final de
20
ese acuerdo no hay garantía de que alguna de las partes no lo incumpla o desista de
los términos acordados y así saltar a la vía judicial; motivo por el cual el autor
determinará la relevancia e importancia de la conciliación para el mundo jurídico en
el procedimiento de desalojo previo a la demanda en sede administrativa.
Esta investigación es de trascendental importancia para el mundo jurídico por
tener como fin determinar la eficacia de la conciliación en dicho procedimiento,
tomando en cuenta las ventajas y desventajas, garantías constitucionales, el tiempo de
duración del procedimiento, sus antecedentes, las consecuencias jurídicas que traen
los medios alternativos de resolución de conflictos para llegar a acuerdos o no en el
desalojo y desocupación de una vivienda. La idea del autor es que la misma
promueva aportes jurídicos para el Derecho Inquilinario y cubrir las lagunas y dudas
que ha dejado el novedoso procedimiento administrativo de desalojo en la sociedad
venezolana y las consecuencias que el mismo refleja en la práctica diaria.
Ahora bien, en cuanto al alcance que tiene esta investigación, es buscar que
sea de gran beneficio para los operadores del sistema de justicia venezolano, ya que
son ellos los que en el litigio y la práctica diaria se encuentran con controversias y/o
problemáticas en materia de arrendamiento de viviendas, y es de vital importancia
que no dejen pasar por alto las consecuencias jurídicas que arraiga el procedimiento
de desalojo previo a la demanda y de esta manera pueden informarse sobre ello y
obtener más conocimiento detallado sobre el tema, así como también a los estudiantes
de Derecho y al público en general, para que este informe de pasantías les sirva como
base para sus estudios y para su formación integral y profesional.
2.5 Limitaciones del Estudio
En el trabajo acerca de la eficacia y trascendencia de la conciliación dentro del
procedimiento administrativo previo a la demanda de desalojo en la Superintendencia
21
Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI), se presenta como primera
limitante las fuentes de investigación, ya que por ser un asunto novedoso para el
mundo jurídico inquilinario hay pocas investigaciones y/o análisis a fondo del
procedimiento de desalojo previo a la demanda establecido en la ley para la
regularización y control de arrendamientos de viviendas y en el Decreto Nº 8.190 con
Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de
Viviendas, en cuanto a su trascendencia, práctica e influencia de los Medios
alternativos de resolución de conflictos en el mismo.
También es notable que el tiempo para realizar el trabajo de investigación es
limitante para profundizar algunos aspectos relevantes pertenecientes a la teoría y lo
que se maneja en la práctica diaria.
Es necesario tomar en cuenta como limitación que la Superintendencia Nacional de
Arrendamientos de Viviendas no dispone de los requerimientos suficientes para el
ejercicio completo de sus labores, tales como:
-
La falta de equipos tecnológicos suficientes, ya que no cuenta con teléfonos
de oficina y/o celulares necesarios para facilitar información a los usuarios
que requieran competencia del organismo, comunicación con otros entes, etc.
-
Carece de infraestructura por la falta de sede propia del organismo, ya que el
mismo está ubicado dentro del edificio del Instituto Nacional de Vivienda y
Hábitat (INAVI) lo cual le deja muy poco espacio para el ejercicio de sus
funciones y actos administrativos que allí se llevan a cabo.
-
La falta de personal y funcionarios dentro del organismo, ya que los mismos
no son suficientes y carecen de amplio conocimiento para ocupar los distintos
departamentos pertenecientes al ente, como por ejemplo, el registro nacional
de arrendamientos de viviendas, consultoría jurídica, asesoría jurídica,
archivo,
procedimientos
de
avalúos,
procedimientos
procedimientos de desalojos, defensoría pública y otros.
22
sancionatorios,
CAPITULO III
MARCO REFERENCIAL CONCEPTUAL
Consideraciones Generales
Una vez definido el planteamiento del problema y precisados sus objetivos
generales y específicos que determinan los fines de la investigación, es necesario
establecer los aspectos teóricos que sustentarán el estudio en cuestión. En
consecuencia, dentro del Marco Referencial se muestran las bases de las diversas
teorías y conceptos relativos a los medios alternativos de resolución de conflictos y el
desalojo en el nuevo sistema jurídico de arrendamientos de viviendas, que orienten el
sentido del presente estudio. Resulta evidente, que ante cada problema de
investigación ya se poseen referentes teóricos y conceptuales, así como
informaciones, aun cuando estas sean difusas o sistemáticas, cuyo propósito es dar al
estudio un sistema coordinado y coherente de conceptos y proposiciones que
permitan integrar al problema a un ámbito donde este cobre sentido.
Teniendo en cuenta, estas consideraciones y el esencial carácter teórico
práctico del proceso de conocimientos, el cometido que cumplirá el Marco
Referencial Conceptual en esta investigación, es exactamente, situar al problema
objeto de estudio dentro de un conjunto de conocimientos, lo más sólido posible, a fin
de orientar la búsqueda y ofrecer una conceptualización adecuada de los términos
utilizados. A tal fin, será necesario delimitar los parámetros conceptuales que
sustentarán y complementaran el estudio; implicando esto, la inclusión de todos los
23
elementos teóricos ya conocidos y valorados, como los nuevos y confiables, que
servirán de apoyo a elementos implicado en la búsqueda investigativa.
Del mismo modo, se plantearan los antecedentes que sustentan la
investigación, seguidamente, se referirán ciertos estudios realizados, referidos a
algunas de las dimensiones de análisis de la problemática analizada.
En este escenario, en el Marco Referencial Conceptual, se orienta la
investigación a partir de la postura de los medios alternativos de resolución de
conflictos, haciendo referencia a la conciliación y mediación, características de la
conciliación y mediación y diferencias entre ambas, importancia de los medios
alternativos de resolución de conflicto a nivel general y dentro del sistema jurídico de
arrendamientos en el área de viviendas
En segundo término se asume, inicialmente el esquema teórico del desalojo en
los arrendamientos de viviendas, el procedimiento de desalojo previo a la demanda
según lo establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley
Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (2011) y la Ley para la
Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas (2011) y su Reglamento.
A partir de esta perspectiva de análisis, se abordan aspectos relacionados con: la
eficacia y la transcendencia del procedimiento de desalojo previo a la demanda en
materia de arrendamiento de viviendas, las fases del procedimiento, las audiencias de
conciliación y mediación dentro del procedimiento.
En este orden de ideas, se introduce la definición e importancia de la Defensa
Pública, las funciones del defensor o defensora pública en el procedimiento de
desalojo previo a la demanda en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de
Viviendas (SUNAVI), lo relacionado con el cumplimiento de las funciones de la
defensa pública según lo establecido en la Ley Orgánica de la Defensa Pública y la
Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas.
24
Dentro de esta perspectiva, a continuación se presentan los antecedentes que
sustentan la presente investigación.
Antecedentes
Es importante destacar que en el procedimiento de desalojo previo a la
demanda en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas
(SUNAVI) juega un papel importante la Defensa Pública en sede administrativa y en
las diferentes instancias y ramas del Derecho.
Fidias G. Arias (2010) en su obra “El Proyecto de Investigación” contempla
que los antecedentes de la investigación se refieren a los estudios previos y tesis de
grado relacionadas con el problema planteado, es decir, investigaciones realizadas
anteriormente y que guardan alguna vinculación con el problema en estudio. Debe
evitarse confundir los antecedentes de la investigación con la historia del objeto de
estudio en cuestión.
Molina Zoraida (Abril, 2013) En su trabajo de Investigación “Eficacia de la
defensa pública en materia penal en el sistema de administración de justicia en
el estado Carabobo”, el cual fue realizado por la autora para representar su tesis de
grado en la carrera Derecho, en la Universidad José Antonio Paez; cuyo trabajo se
centró en analizar la eficiencia de la Defensa Publica, como órgano de la función
pública en el sistema de administración de justicia, con referencia concreta a la
Unidad de Defensa Pública adscrita al estado Carabobo. Tomando en cuenta la
eficacia de la Defensa dentro del sistema de administración pública en donde cada día
son más los usuarios que son atendidos por la Defensa Publica. Cuya investigación
fue de tipo documental bibliográfico; donde se estudia y analiza, la eficacia del
defensor público en proceso penal. Molina contempla en su investigación que el
volumen de trabajo que realizan las defensorías públicas que se desempeñan en el
25
ámbito penal ordinario no solo consiste en la actividad vinculada directamente con la
defensa del imputado durante el proceso, sino que incluye otra serie de tareas, algunas
de las cuales son de carácter administrativo y tiene que ver con la gerencia de la
oficina de defensoría.
Cabe destacar que el Defensor Público está sujeto a la Ley Orgánica de la
Defensa Pública y a sus directrices, así como también al reglamento interno, en aras
de asegurar la eficacia del servicio y garantizar los beneficios de la carrera del
Defensor Público o Defensora Pública y demás funcionarios y funcionarias que
establezca esta ley.
Asimismo Concluyó:
“La Defensa Pública a lo largo de su trayectoria desde su inicio en Venezuela
se ha destacado por velar por los derechos de aquellas personas más
vulneradas, y en donde la Constitución le ha dado esa facultad dentro de la
administración
justicia
con
plena
autonomía
funcional,
financiera,
administrativa única e indivisibles, en donde el objeto es garantizar el derecho
a la defensa y el acceso y tutela judicial efectiva de todo ciudadano o
ciudadana, nacional o extranjera bajo los principios de gratuidad,
accesibilidad,
imparcialidad,
idoneidad,
transparencia, responsabilidad,
equidad y oportunidad, la defensa publica en búsqueda de la eficiencia para
una mejor prestación del servicio, adecua un sistema administrativo de
gestión, con una política integral para la captación de un personal idóneo,
capaz de garantizar la excelencia en la prestación del servicio a través de la
supervisión constante del recurso humano”.
Los medios alternativos de resolución de controversias han sido de vital
importancia y trascendencia para el Derecho en cualquiera de sus áreas en la última
década. La presente investigación es novedosa ya que el nuevo sistema legal de
26
arrendamientos de viviendas engloba dentro de su régimen y sus procedimientos el
uso de los medios alternativos de resolución de conflictos, y es un requisito
indispensable para la elaboración del presente trabajo de investigación, el estudio,
revisiones y observaciones bibliográficas, referencias, opiniones, doctrinas,
pensamientos, entre otros, los cuales guarden relación con el objeto de estudio.
Morales Cesar (2012), En su trabajo de investigación “La Conciliación
Como instancia para la desjudicialización de la obligación de manutención” la
cual se orientó en profundizar los conocimientos sobre los medios alternativos de
resolución de conflictos como medios de control social, y que de una manera u otra
por su celeridad economía y su carácter humano ya que gracias a los mismos las
personas arreglan sus diferencia de una manera adecuada y pacífica. Cuya
investigación tuvo como objetivo principal estudiar los factores jurídicos, sociales y
familiares que regulan la conciliación como instancia para la desjudicialización de la
obligación de manutención en la defensoría de los niños, niñas y adolescentes. El
estudio contempla una investigación documental conformada por el número de
demandas recibidas en la defensoría DNNA Naguanagua. El estudio establece las
siguientes conclusiones: “los juicios por vía judicial son muy costosos extensos y
agotadores; Tal y como se expone en la investigación el hecho de que la conciliación no
sea coercitiva no agota la vía judicial es decir una vez que la conciliación es imposible
para las partes será el estado quien tomara la decisión”.
El Abogado Ramírez Leandro (2008), en su artículo “Medios Alternos de
Resolución de Conflictos” redacta:
“A nivel mundial, la situación de crisis de la Administración de Justicia ha
conducido a la búsqueda de medios alternativos a la intervención
jurisdiccional en la solución de los conflictos entre los particulares. En la
búsqueda de un mejor acceso a la justicia, se ha insistido en la necesidad de
impulsar estas alternativas como soporte a los mecanismos jurisdiccionales, a
27
los fines disminuir el número de los litigios a los que se enfrentan nuestras
instituciones encargadas de administrar justicia. Nuestro país no ha escapado
de esta situación, sin embargo puede afirmarse que se han dado importantes
pasos en la dirección correcta de buscar soluciones a la misma. Venezuela ha
vuelto su mirada hacia la Solución Alterna de Conflictos en un intento por
mejorar el acceso a la justicia y controlar los costos de administración de
nuestro sistema judicial, insertándose de esta manera dentro de la tendencia
evidenciada de los procesos de reforma judicial que vienen desarrollándose en
América Latina en las últimas décadas”.
Ramirez concluye en su artículo, derivado de lo anterior, que el esfuerzo que
se viene realizando busque introducir y consolidar nuevos mecanismos de solución
"no jurisdiccional" de controversias, que ayuden a resolver, algunas de las disputas
que plantea nuestra convivencia social; y que además, también ayuden a resolver el
problema de la saturación de nuestro sistema de administración de justicia, al
liberarlo de una cantidad importante de casos que bien pueden ser resueltos mediante
la aplicación de otras vías.
Bases Teóricas
Redacta el Licenciado José Pérez (2010) en su artículo “Que son las bases
teóricas de la investigación”:
“Las bases teóricas constituyen el corazón del trabajo de investigación,
pues es sobre este que se construye todo el trabajo. Una buena base teórica
formará la plataforma sobre la cual se construye el análisis de los resultados
obtenidos en el trabajo, sin ella no se puede analizar los resultados. La base
teórica presenta una estructura sobre la cual se diseña el estudio, sin esta no se
sabe cuales elementos se pueden tomar en cuenta, y cuáles no. Sin una buena
28
base teórica todo instrumento diseñado o seleccionado, o técnica empleada en
el estudio, carecerá de validez”.
Según Ortiz (s/a) es importante señalar en el proyecto la estrecha relación
entre teoría, el proceso de investigación y la realidad o entorno. La investigación
puede iniciar una teoría nueva, reformar una existente o simplemente definir con más
claridad, conceptos o variables ya existentes.
Debe ser una búsqueda detallada y concreta donde el tema y la temática del
objeto a investigar tengan un soporte teórico, que se pueda debatir, ampliar,
conceptualizar y concluir.
Medios Alternativos de Resolución de conflictos
A nivel mundial, la situación de crisis de la Administración de Justicia ha
conducido a la búsqueda de medios alternativos a la intervención jurisdiccional en la
solución de los conflictos entre los particulares. En la búsqueda de un mejor acceso a
la justicia, se ha insistido en la necesidad de impulsar estas alternativas como soporte
a los mecanismos jurisdiccionales, a los fines disminuir el número de los litigios a los
que se enfrentan nuestras instituciones encargadas de administrar justicia.
Venezuela no ha escapado de esta situación, sin embargo puede afirmarse que
se han dado importantes pasos en la dirección correcta de buscar soluciones a la
misma. Venezuela ha vuelto su mirada hacia la "Solución Alterna de Conflictos" en
un intento por mejorar el acceso a la justicia y controlar los costos de administración
de nuestro sistema judicial, insertándose de esta manera dentro de la tendencia
evidenciada de los procesos de reforma judicial que vienen desarrollándose en
América Latina en las últimas décadas. En efecto, el paso más importante que se ha
dado es el de la inclusión de Los Medios Alternativos de Solución de Conflictos"
(MASC) dentro del texto constitucional, reconociéndolos constitucionalmente como
29
integrantes del Sistema de Justicia, constituyendo esto un punto de partida y
fundamento para su arraigo e implementación efectiva en el país.
A la sociedad actual, ya no le basta con que el Estado a través de sus
instituciones satisfaga ese aspecto. El paradigma que planteaba la necesidad de una
administración de justicia proveedora de seguridad y certidumbre jurídica se ha
revelado realmente insuficiente y lo que ahora se está requiriendo son estructuras
sociales que participen en la construcción de una cultura de paz que rompa con el
paradigma del conflicto como fenómeno necesariamente inherente a las relaciones
humanas, estableciendo la exigencia de realizar cambios de fondo en el sistema
judicial.
Derivado de lo anterior, que el esfuerzo que se viene realizando busque
introducir y consolidar nuevos mecanismos de solución "no jurisdiccional" de
controversias, que ayuden a resolver, algunas de las disputas que plantea nuestra
convivencia social; y que además, también ayuden a resolver el problema de la
saturación del sistema de administración de justicia, al liberarlo de una cantidad
importante de casos que bien pueden ser resueltos mediante la aplicación de otras
vías.
Los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos en la actualidad
constituyen un mecanismo efectivo e innovador al momento de dirimir las
controversias que se presentan entre las personas en la sociedad, su implementación
ha revelado que se trata de una herramienta valiosa y exitosa en la solución de los
conflictos y disensiones que se presentan en las diferentes áreas del quehacer
humano. Medios que han sido utilizados desde épocas ancestrales adoptadas por el
ser humano para la solución de conflictos utilizando como modalidad el dialogo entre
las partes con o sin la presencia de un mediador o conciliador. En ese sentido un
gran número de instituciones pertenecientes al Estado han venido trabajando en base
30
al estudio e implementación sistemática de este nuevo modelo, en la búsqueda de
soluciones rápidas y efectivas centradas en la solución de sus conflictos.
Los problemas reinantes en nuestra sociedad que para nadie son un secreto y
el carácter tan violento del crecimiento poblacional que no puede eludir la
administración de justicia en Venezuela, ha conducido a la implementación de
Medios Alternativos de Resolución de Conflictos a nivel jurisdiccional, con la
finalidad por un lado de que los justiciables consigan un mejor acceso a la justicia y
por otro que en los diferentes Tribunales los juicios duren poco tiempo, basado en el
principio de celeridad y economía procesal inclinándose a su vez a la nueva tendencia
del Poder Judicial identificada por ser una justicia moderna y eficaz. Nuestros
legisladores han insistido en la necesidad de impulsar estas alternativas como soporte
a los mecanismos jurisdiccionales, con la simple tarea de disminuir el número de
litigios o demandas a los que se enfrentan nuestras instituciones encargadas de
administrar justicia. Es menester, centrar el punto tratado a lo plasmado en nuestra
Carta Magna específicamente en el artículo 258 segundo aparte, donde se establece
textualmente "La ley promoverá el arbitraje, la conciliación, la mediación y
cualesquiera otros medios alternativos para la solución de conflictos"
Leandro Ramírez (2008) en su artículo “Los Medios Alternos de Resolución
de Conflictos y la Administración de Justicia” expone:
“Los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos se pueden
definir como un conjunto de métodos, procedimientos, o técnicas que, tiene
por objeto solucionar las desavenencias o dificultades, entre personas u
organizaciones, no recurriendo a los tribunales, ni a la decisión impuesta por
un juez, con la característica intervención activa de ambas partes involucradas.
En ellos la solución del conflicto nace, de la confrontación y armonización de
los valores e intereses contrapuestos de las partes, no de la imposición de
valores impuestos por el juez, porque no pretende mirar exhaustivamente las
31
normas existentes, costumbres y jurisprudencia, sino que más bien se dirige al
conflicto en sí, y sus posteriores consecuencias hacia el futuro, viendo las
reacciones que tiene en las mismas partes. Por lo tanto los medios alternativos
(MARC), son un sistema en sí mismo que puede actuar complementariamente
con la justicia. Algunos autores afirman que son un sistema circular en donde
no existe juez, ni demandado, no hay principio, ni final, y tiene como
propósito entonces juntar a las partes y que ambas se escuchen mutuamente.
Existen diferentes sistemas que actualmente están siendo utilizados por
personas y compañías para solucionar sus diferencias, permitiendo así un
ahorro de tiempo y dinero. En el ámbito mundial, se comenta que el 95 % de
los casos se resuelven en negociaciones antes o durante el juicio, por lo que
sería lógico pensar en solucionarlo sin tener que ir a juicios. Como bien dicen
algunos autores cualquier método de negociación debe ser juzgado por tres
criterios: debe producir un sabio acuerdo (siempre que sea posible el arreglo),
debe ser eficiente y debe mejorar o por lo menos no dañar la relación entre las
partes. Los medios alternativos permiten entonces que las facciones tengan
mayor control respecto a la disputa siendo el medio más directo y simple la
negociación, seguido por la mediación, conciliación, facilitación, el arbitraje,
la evaluación neutral, la justicia de paz, entre otras”.
A continuación, se desarrollará brevemente alguno de estos MARC:
• La Negociación: es el proceso mediante el cual dos o más personas, que tienen
intereses comunes o diferentes, intercambian información veraz y suficiente, a
lo largo de un periodo, con miras a lograr un acuerdo para sus relaciones
futuras. Se pretende influir sobre la conductas del otro para lograr un
comportamiento deseado sin usar el poder o la fuerza.
32
• La Mediación: es un medio informal y voluntario de solución de conflictos en
el que un tercero imparcial trata mediante técnicas de negociación que las
partes identifiquen las posibles zonas de acuerdo.
Según el Abogado Rodríguez Juan (2013), “la mediación es un procedimiento
que no crea adversarios, pues por intermedio de un tercero neutral ayuda a las partes a
negociar para llegar a un resultado mutuamente aceptable”.
Rodríguez, redacta en su opinión las siguientes características de la mediación,
donde hay un tercero llamado mediador:
1- En la mediación, el mediador no actúa como Juez.
2- El mediador ayuda a los controvertidos a identificar los puntos de
controversias.
3- El mediador ayuda a explorar las posibles soluciones.
4- En el proceso de mediación se puntualizan las consecuencias de no arribar a
ningún acuerdo.
5- Durante la mediación, la relación entre las partes debe plantearse sobre la base
de la cooperación, de un aflojamiento de la tensión y de una buena comunicación
con enfoque de futuro y con un resultado en el que ambas ganen.
• La Conciliación: es muy parecida a la mediación, la diferencia radica en el
nivel de participación activa por parte del tercero. Es decir, el conciliador
puede emitir opiniones cuando las partes no pueden solucionar rápidamente
sus asuntos.
La conciliación es un mecanismo alternativo de solución de conflictos, por
medio del cual dos o más personas gestionan la solución directa de sus diferencias,
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador.
33
La conciliación es una de las herramientas más eficaces para la Resolución de
los conflictos jurídicos y con su implementación se busca involucrar a la comunidad
en la solución directa de sus diferencias a través de un instrumento flexible, ágil,
efectivo y gratuito en materia contencioso administrativa.
Podría decirse que la conciliación viene acompañada de las siguientes
características:
a) La conciliación es un mecanismo útil para la solución de los conflictos.
b) La conciliación es un instrumento de autocomposición de un conflicto, por la
voluntad concertada o el consenso de las partes.
c) La conciliación, como mecanismo extrajudicial constituye una actividad
preventiva, en la medida en que busca la solución del conflicto antes de acudir a la
vía procesal.
d) La conciliación tiene un ámbito que se extiende a todos aquellos conflictos
susceptibles, en principio, de ser negociados, o en relación con personas cuya
capacidad de transacción no se encuentre limitada por el ordenamiento jurídico.
e) La conciliación es el resultado de una actuación que se encuentra reglada por el
legislador.
• El Arbitraje: es el medio por el cual las partes, de manera voluntaria, llevan su
diferencia ante uno o varios terceros quienes la resolverán mediante un
arbitral de laudo, es decir, mediante una sentencia emitida por él o los árbitros
siendo obligatoria para las partes.
Vargas M. Gioskamari (2011) redacta en su ensayo “El Arbitraje y su
naturaleza jurídica”, que el arbitraje es un modo de solución del conflicto que surge
de acuerdo entre las partes por el cual un tercero ajeno a ellas y desprovisto de la
condición de órgano judicial y que además actúa con arreglo al mandato recibido
34
(compromiso arbitral), resuelve la controversia. Por ello puede afirmarse que el
arbitraje voluntario en una forma de composición escogida autónomamente por las
partes, aun cuando el laudo arbitraje propiamente dicho represente una heterocomposición del conflicto.
Características del Arbitraje:
A. El arbitraje es una institución jurídica destinada a resolver conflictos sean
individuales, colectivos, jurídicos o de intereses.
B. Su peculiaridad reside en la intervención de un tercero, por acuerdo de las
partes, cuya decisión se impone.
C. En virtud de un conjunto arbitral previo a la constitución de la junta arbitral o
del árbitro único las partes se adhieren de antemano al resultado de la
actuación de él o los árbitros, esto es, al laudo arbitral.
• La Evaluación Neutral: consiste en la presencia de una abogado experto
designado por un tribunal que luego de oír a las partes y de examinar las
pruebas, hace una evaluación del caso para mostrar a cada uno de los
contendientes los puntos débiles y los peligros de su tesis, así como los de
coincidencia y de posible negociación.
• La Justicia de Paz: es la que procura resolver de una manera rápida, sencilla y
económica, los eventos que se pueden producir en una comunidad, a través de
la equidad y que permite que la comunidad elija así sus propios jueces y
procedimientos. La ley de paz ordena que no necesariamente se cumpla con la
legalidad más si con la equidad; es aplicar justicia a casos muy concretos
observando las circunstancias. Se le denomina también justicia de vecindad.
35
Visto esto, se presenta la incertidumbre sobre la implementación de la
conciliación y mediación como medios alternativos para solucionar controversias,
creando dudas acerca de si estas figuras se manejan de la misma forma en los litigios
y el ejercicio del derecho, ya que tiende a confundirse el rol del conciliador con el rol
del mediador cuando teóricamente se caracterizan y se diferencian en sus funciones y
participación en el proceso; motivo por el cual es necesario precisar y establecer las
diferencias entre la conciliación y mediación.
En este mismo punto, se afirma que en la mediación y la conciliación,
interviene una persona imparcial, llamada mediador o conciliador, es la que dirige y
busca mediante técnicas, utilizando la herramienta del diálogo, en un ambiente
armónico, en condiciones de igualdad, conjunta o separadamente para que las
partes controvertidas, o envueltas en un conflicto de índole jurídico, reconstruyan el
puente comunicacional, es decir, en primer lugar, se busca el restablecimiento del
diálogo respetuoso, franco, participativo y democrático, debe iniciarse el camino
para la construcción de un acuerdo justo y satisfactorios; ese es el primer objetivo
del mediador y/ o conciliador.
Sin embargo, cabe destacar, que la mediación y conciliación se diferencian
como medios alternativos de resolución de conflictos en diversos aspectos aunque
parezcan similares; Según Francesco Carmelutti (2001), dichos aspectos podrían ser:
• Su finalidad: El proceso de mediación se orienta hacia una solución
contractual cualquiera del conflicto de intereses entre las partes. En cambio el
proceso de conciliación se orienta hacia una solución justa del conflicto de
intereses, lograr que cada parte obtenga lo suyo a través del diálogo.
36
• La magnitud de participación del tercero, en la mediación, el tercero neutral
denominado Mediador tiene un menor protagonismo durante el desarrollo de
todo el proceso, pues participa pasivamente en el proceso limitándose a
acercar, aproximar y juntar a las partes, facilitar la comunicación entre las
partes, absteniéndose de proponer soluciones al conflicto. En cambio, en la
conciliación el tercero neutral denominado Conciliador, tiene un mayor
protagonismo en el proceso, ya que puede proponer a las partes soluciones no
vinculantes para solucionar el conflicto.
• La magnitud de participación de las partes: En el proceso de mediación las
partes tienen un mayor protagonismo, un papel más activo en el desarrollo del
proceso de mediación, ya que el mediador no propone soluciones al conflicto.
En cambio en la conciliación las partes tienen un poco de menor
protagonismo, desde el momento en que el tercero puede proponer fórmulas
de solución al conflicto, y así guiar a las partes a llegar a una decisión y tomar
un acuerdo justo para ambos.
• El control sobre el resultado por las partes: En la mediación en vista que las
partes tienen un papel más activo y el mediador un papel pasivo, son las
mismas partes en conflicto las que construyen por sí mismas la solución del
conflicto, este proceso genera una mayor propiedad en la solución, teniendo
mayores posibilidades de cumplimiento. En cambio en la conciliación, en
cierta forma las partes no elaboran por sí mismos la solución, sino que se ven
influenciadas por las propuestas del conciliador, con lo que se genera una
menor propiedad en la solución del conflicto. Asimismo, el control sobre
el resultado es diametralmente opuesto al protagonismo de los terceros
neutrales.
37
El proceso de mediación tiene una filosofía esencialmente individualista,
mientras que la conciliación tiene una filosofía básicamente solidaria y justa.
Cabe citar a Vado Grajales, Luis O. (2002) en su obra “Medios Alternativos
de Resolución de Conflictos” donde contempla:
“La mediación y la conciliación comparten similitudes que a continuación se
enuncian:
-Uso de las mismas técnicas y herramientas, ya que la base de las mismas es facilitar
la comunicación entre las partes.
-Evitan el proceso o lo terminan
-La facultad de llegar al arreglo corresponde a los participantes, ya que el tercero
interviniente o neutral no puede imponerlo, a diferencia del arbitraje o el proceso
judicial.
-La casi total audiencia de formalidades.
-Preponderancia de la oralidad y principio de inmediatez”.
Asimismo Vado G. también explica, que es importante distinguir la mediación
y la conciliación, pues aunque comparten técnicas y herramientas, tienen ciertas
particularidades que las diferencian. Tales como:
• El conciliador puede hacer propuestas de arreglo a las partes. El mediador
carece de dicha facultad.
• La conciliación puede ser una fase procesal, la mediación generalmente no lo
es.
• El mediador no es necesariamente un perito en derecho, y el conciliador
normalmente lo es.
Habiendo definido y puntualizado brevemente los medios alternativos de
resolución de conflicto, y del mismo modo haber precisado las semejanzas y
diferencias entre la mediación y la conciliación. Es necesario hacer énfasis acerca de
su fundamentación legal y aplicación jurídica en las distintas ramas y materias del
derecho en la actualidad.
38
Los Medios Alternativos de solución de Conflictos en Venezuela, a pesar de
no haber contado con un rango constitucional sino hasta 1999, están previstos en
diversos textos legislativos, tales como el Código de Procedimiento Civil que prevé
tanto la conciliación como el arbitraje; la Ley Orgánica del Trabajo para los
Trabajadores y Trabajadoras (2012), que regula la Conciliación y Arbitraje como
mecanismos para solucionar los conflictos colectivos; la Ley Sobre el Derecho de
Autor (1993), que se refiere al arbitraje institucional ante la Dirección Nacional de
Derecho de Autor, es un arbitraje voluntario y se tramita conforme a las previsiones
sobre arbitraje del Código de Procedimiento Civil; La Ley de Empresas de Seguros y
Reaseguros (1994), prevé el arbitraje como mecanismo de solución de controversias
entre particulares y empresas de seguros.
Adicional a estas, la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario (1995),
establece la conciliación y el arbitraje como mecanismos voluntarios para la
resolución de controversias que se susciten entre consumidores, usuarios y
proveedores de servicios, en este caso, corresponde a la parte afectada elegir entre
uno u otro mecanismo; la Ley de Arbitraje Comercial (1.998) conjuntamente con el
Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Promoción y Protección de Inversiones las
cuales surgen de la necesidad de brindar mayor seguridad jurídica a los inversionistas
y la Ley Orgánica Procesal del Trabajo(2002).
Además la conciliación está consagrada en otros dispositivos legales tales
como en la Ley sobre el Derecho a la Mujer a una Vida Libre de Violencia y en el
Código Orgánico Procesal Penal (2012), en el cual ésta es usada como medio para
llegar a los acuerdos reparatorios, que sirven como medida compensatoria para el
agraviado por parte del agraviante en hechos punibles que afecten bienes materiales,
poniendo fin al procedimiento penal.
En ese mismo orden de ideas se encuentra en la Asamblea Nacional un
Proyecto aprobado ya en su primera discusión, de "Ley de Convivencia y Solución de
39
Conflictos en las Comunidades" en la cual se establecen de igual manera los medios
alternativos de solución de conflictos a los fines de hacer más armónica la
convivencia en la sociedad. La Mediación, sin embargo, es un procedimiento. poco
conocido en Venezuela no obstante en los últimos meses se ha despertado gran
interés por el tema, realizándose seminarios dictados por profesionales en la materia,
provenientes de Colombia y Estados Unidos.
Existe en el país instituciones encargadas de administrar estos procesos de
arbitraje, conciliación y mediación tales como el Centro de Arbitraje y Mediación
perteneciente a la Cámara de Comercio de Caracas y el Centro Empresarial de
Conciliación y Arbitraje (CEDCA) perteneciente a la Cámara Venezolano Americana
(VenAmCham). Ambos centros tienen como objetivo el arbitraje, la mediación y la
conciliación.
En el ámbito internacional, nuestro país es parte de un buen número de
acuerdos internacionales que promueven la resolución alternativa de controversias.
En este sentido Venezuela es parte de los siguientes acuerdos; entre otros: La
Convención sobre el Reconocimiento y Ejecución de las Sentencias Arbitrales
Extranjeras, celebrada en Nueva York el 10 de junio de 1958 (Convención de Nueva
York), el Convenio sobre Arreglo de Diferencias Relativas a Inversiones entre
Estados y Nacionales de Otros Estados (Convenio de CIADI), también forma parte de
Convención Interamericana sobre Arbitraje Comercial Internacional, firmada en
Panamá el 30 de enero de 1975 (Convención de Panamá); y de la Convención
Interamericana sobre Eficacia Extraterritorial de las Sentencia y Laudos Extranjeros,
suscrita en Montevideo el 8 de mayo de 1979.
Aparte especial merece la Justicia de Paz ideada para resolver conflictos
comunitarios, y que poco a poco, ha tomado auge, con muy buenos resultados. La
Constitución de 1999 da sustentación expresa en el artículo 258 para que por ley se
organice "la justicia de paz en las comunidades". Constituye la Justicia de Paz una
40
nueva forma de administrar justicia que produce una ruptura de paradigmas en
comparación al modelo de administración de justicia conocida, por cuanto ésta se
encuentra orientada hacia la conciliación como primer peldaño en la resolución de
conflictos interpersonales, vecinales, enrumbándose a la consecución de soluciones
aportadas por las partes en conflicto, en aras de la convivencia pacífica. Es uno de los
procedimientos alternativos que buscan superar la insuficiencia del sistema de
administración de justicia, cuya importancia y utilidad tienen reconocimiento en las
sociedades que han comprendido el efecto positivo que generar al mejorar el clima de
armonía entre los miembros de la comunidad.
En este punto, no se puede dejar atrás el nuevo sistema jurídico inquilinario en
materia de arrendamientos de viviendas, donde la conciliación y la mediación
representan quizás el papel más importante en los procedimientos previos la demanda
que se realizan en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas
(SUNAVI), cuyos procedimientos están establecidos en la Ley para la Regularización
y Control de Arrendamientos de Viviendas (2011) y su Reglamento, y en el Decreto
Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación
Arbitraria de Viviendas, el cual establece el procedimiento de desalojo previo a la
demanda.
El Desalojo de Viviendas
Se denomina desalojo o desalojamiento a una acción autorizada legalmente,
realizada por medio de la fuerza pública del país (habitualmente la policía), que
permite obligar a abandonar los inmuebles, como edificios, fábricas u otros recintos
ocupados ilegalmente, básicamente sin la existencia de contrato o autorización de
sus dueños, a las personas que la están habitando.
41
El desalojo de viviendas se manejaba en Venezuela anteriormente con la Ley
de Arrendamientos Inmobiliarios (2000), cuya Ley regía parte del orden jurídico del
Derecho Inquilinario, englobando en ella los arrendamientos de inmuebles destinados
a usos comerciales y viviendas. Con la entra da en Vigencia de la Ley para la
Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas y acompañada de ella el
Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la
Desocupación Arbitraria de Viviendas en el 2011 se deroga parcialmente la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios en materia de viviendas.
En este punto es necesario hacer una breve comparación entre los aspectos
más relevantes del Desalojo y sus procedimientos contenidos en dichas Leyes.
Problemática originada por las causales de desalojo
En el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (artículo 34) el desalojo
procedía en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado (verbales o por
escrito) y en función de las causales allí contempladas, dejando a salvo el ejercicio de
las acciones judiciales correspondientes a causales diferentes a las establecidas en
dicho dispositivo legal (acciones de resolución
y extinción del contrato por
vencimiento del término). En la nueva Ley de Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda (artículos 91 al 93) el desalojo procede en cualquier tipo
de contrato, verbigracia, a tiempo determinado o indeterminado. Una comparación
entre las causales contenidas en la Ley anterior y el nuevo instrumento legislativo
determina los aspectos enunciados a continuación:
1. Permanencia de las causales de falta de pago, necesidad del propietario o alguno de
sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, de ocupar el inmueble,
destinación del inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la
conformidad de uso, o cambio de uso o destino, deterioros mayores o reformas no
42
autorizadas por el arrendador. En el caso de la falta de pago la nueva ley aumentó la
mora de dos (02) a cuatro (04) cánones de arrendamiento, con la posibilidad de
purgar el incumplimiento a través de cancelación administrativa y el pago de las
pensiones insolutas.
2. La causal de violación, por parte del arrendatario de las disposiciones del
Reglamento Interno del Inmueble o Documento de Condominio, si se trata de un bien
sometido al régimen de propiedad horizontal, contemplado en la ley anterior (artículo
34, literal f) ha sido sustituido en la nueva ley por la causal de violación o
incumplimiento de las disposiciones que regulan la convivencia ciudadana, dictados
por organismos competentes.
3. Aun cuando en el elenco de causales de desalojo, preceptuadas en la nueva ley, no
aparece contemplada la demolición del inmueble prescrita en la ley anterior, el
contenido del artículo 93 de la nueva ley no deja lugar a dudas al consagrar el
desalojo forzoso por la declaratoria de inhabitabilidad del inmueble, realizada por los
órganos competentes y ello permite considerarla como tal causal, amparado, además
este criterio, por mantenerse en la nueva ley el principio de dejar a salvo el ejercicio
de las acciones judiciales correspondientes a causales diferentes a las previstas en la
norma (artículo 91, parte final) o en el derecho común.
4. La causal de desalojo por reparaciones que amerita la desocupación, contenida en
la ley anterior (artículo 34, literal c) quedó eliminada en la nueva ley, que prescribe
un régimen especial en lo atinente a las reparaciones mayores, culminando con el
retorno al inmueble reparado (artículo 37).
5. No obstante la omisión del subarrendamiento total o parcial del inmueble, o la
cesión del contrato sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, como
43
causal expresa dentro de la lista establecida en la nueva ley, a diferencia de la ley
anterior que sí la contemplaba, tal situación aparece regulada en el artículo 44 del
nuevo instrumento legislativo, consagrando el derecho del arrendador a solicitar la
resolución contractual y las otras sanciones de conformidad con dicha Ley.
Harting Hermes (2013), opina:
“Medición especial merece el artículo 45 que pretende crear la obligación para el
arrendador o propietario del inmueble, subarrendado o cedido en su contrato sin la
autorización expresa y escrita por parte de este, antes de la entrada en vigencia de la
nueva ley, de formalizar la relación arrendaticia con las personas ocupantes del
inmueble. Esa norma viola el principio de irretroactividad al otorgarle efectos a
situaciones anteriores a su promulgación y, además, previstas y reguladas
expresamente en la ley anterior como causal de desalojo (artículo 34, literal c). Por
consiguiente, a nuestro entender no cabe, hesitación alguna en la inexorable
desaplicación de esa norma por control difuso de constitucionalidad por parte de los
órganos judiciales, o la declaratoria de nulidad por inconstitucionalidad por parte
de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en ejercicio del control
concentrado de constitucionalidad”.
Terminación de la relación de la relación arrendaticia: las demandas
La LAI (Ley de Arrendamientos inmobiliarios, 2000), en su artículo 33
disponía que:
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de
arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósitos en garantía,
ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio
y cualquiera otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles
urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones
contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro
IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
44
La LRCAV (Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de
Viviendas, 2011) en sus artículos 94, 95 y 96, establece un procedimiento
administrativo previo a las demandas en los términos siguientes:
Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato
de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal
arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles
destinados a Vi'fl'6nd3, así como a todo proceso el cual pudiera resultar una decisión
judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un
inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que
pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), el procedimiento descrito en los artículos
subsiguientes. (Artículo 94).
El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y
documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas.
En la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la
situación jurídica afectada (artículo 95).
Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de
un contento de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y
demás
acciones
derivadas
de
relaciones
arrendaticias;
el
procedimiento
administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8190 con Rango,
Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas,
descrito en los artículos 7 al 10 (artículo 96).
El artículo 94 de la LRCAV establece un procedimiento administrativo
conciliatorio obligatorio, que deberá realizarse antes de que las partes acudan a la vía
judicial para cualquier reclamación que pudiera comportar una decisión de
desocupación de la vivienda.
45
Este procedimiento pretende ser conciliatorio y, por ende, voluntario, pero en
realidad, como ya se había revelado en la Ley Prestacional de Vivienda y Hábitat, que
fue la primera aparición tímida de esta imposición de una audiencia conciliatoria
previa al acceso a la justicia ordinaria; Lovera Irma (2013), la califica de tímida
porque “esa Ley no dejaba completamente claro que tenía que pasar por el “peaje” de
la conciliación administrativa antes de acudir a la demanda judicial, pero el germen
de este diseño de procedimiento judicial, con un adosado previo obligatorio
administrativo y luego otra audiencia conciliatoria judicial, ya se esperaba”.
Aspectos del Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de
Viviendas
Seguidamente merece especial atención el Decreto Ley N° 8190 contra
Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, norma de rango legal emanada del
Poder Ejecutivo sin que haya mediado autorización previa por parte de la Asamblea
Nacional por haber sido dictada por razones de emergencia sin prever vacatio legis a
objeto que el Organismo Administrativo ante el cual será tramitado “procedimiento
previo” cuente con la necesaria infraestructura y atención adecuada a los justiciables
amparados por este instrumento legal. Es indiscutible, que con la población
venezolana vinculada a una relación de arrendamiento, son numerosas las solicitudes
que se plantean a diario para lograr el desalojo del inmueble destinado a vivienda.
Del contenido del Decreto Ley se infiere que los arrendatarios dejaran de
cumplir con sus obligaciones legales y convencionales, especialmente la establecida
en el artículo 1952 del Código Civil referida al pago del alquiler en los términos
pactados, ocasionando graves daños y perjuicios a los propietarios de los inmuebles
destinados a viviendas, toda vez que esta normativa afectara a millones de
venezolanos. En efecto, como no se previó construcción masiva de viviendas, los
46
inquilinos aumentaron sus ingresos, utilizando como excusa, el pagar después o
simplemente no pagar: no habría razón para cumplir el contrato de arrendamiento,
que es ley entre las partes, ni tampoco mantener una propiedad ante la escasez de
recursos, y en los barrios, algunos cobrarían el alquiler de sus “ranchos” a como haya
lugar, generándose violencia.
El Decreto Ley establece en su artículo 1° su objeto, basado en la protección
de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de
bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de
viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o
judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que
ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de
un inmueble destinado a vivienda.
Asimismo, el articulo 2 regulas los sujetos objeto de protección que son las
personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a
vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o
comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos
inmuebles como vivienda principal. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza
de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes
de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles,
destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo
susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia.
Farías Cora (2013) explica:
“Debemos puntualizar que, cuando la norma se refiere al termino
vivienda principal, no tiene vinculación con el trámite de inscripción del
inmueble donde reside o vive y conforma su vivienda u hogar permanente una
persona natural residente en el país, realizado por ante el Servicio Nacional
Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) para que le sea
otorgada la constancia del debido Registro, siendo un beneficio que exonera
47
al propietario del pago del impuesto inmobiliario cuando desee vender su
vivienda, que corresponde al 0,5% del valor de la venta. Esta aclaratoria
obedece a que ha creado confusión la redacción de esta norma, al indicar
esta expresión de vivienda principal”
Contempla Farías, en su Ponencia “Consideraciones Fundamentales del
Decreto Ley Nro. 8.190”, la norma lleva a crear como interrogante ¿Las personas
jurídicas o de otra categoría similar, quedan excluidas como sujetos de protección? ¿a
quienes incluye cuando se refiere a los adquirentes de viviendas?
Si bien nada señala la disposición, en el supuesto que los accionistas o socios
de una empresa, sociedad civil, asociación y otros, se encuentren catalogados como
sujetos objeto de protección e hicieran uso de su condición en forma individual, se
incluyen en esta normativa, a diferencia de la situación que pudiere plantearse si se
refiere al interesado y/o solicitante de la restitución del inmueble, cuya interpretación
es en sentido estricto y no amplio.
Asimismo, cuando se indica adquirentes de vivienda puede inferirse que
incluye tanto a las personas naturales como las jurídicas, sociedades civiles,
asociaciones y otras similares.
De acuerdo a la norma, en este supuesto, no puede solicitarse la ejecución
judicial porque comporta la perdida de la posesión del inmueble, traduciéndose en un
premio para el deudor hipotecario incumplidor mientras que el acreedor sancionado
no podrá restituirse en la posesión de su inmueble.
Es importante referir y analizar el artículo 4 del Decreto Ley ya que se refiere
a la restricción de los desalojos y la desocupación forzosa de viviendas a partir de la
promulgación del Decreto Ley (06 de mayo de 2011).
48
El Decreto Ley como instrumento legal no define que es un desalojo
arbitrario. Empero, se considera como tal la violación grave de un amplio conjunto de
derechos humanos, en particular, el derecho a una vivienda adecuada, a conservarla, a
su seguridad, a la seguridad de su tenencia (definición tomada de 26va. Sesión de la
Subcomisión de Prevención de Discriminaciones y Protección a las Minorías del Alto
Comisionado de las Naciones Unidas para los Derechos Humanos, de fecha
20/08/1998).
Dicha norma trajo consigo que no podrá procederse a la ejecución de
desalojos forzosos, o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o
constreñimiento contra los sujetos objeto de protección, sin el cumplimiento previo
de los procedimientos especiales que establece el Decreto y, en consecuencia, los
procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este
instrumento legal, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos
por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes
acrediten haber cumplido el procedimiento previo a las demandas.
Lo anterior implica que, necesariamente, para que el interesado pueda acceder
a la jurisdicción ordinaria, debe cumplir forzosamente con el procedimiento previo
ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (artículo 20,
numeral 4, Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas) y,
de acuerdo a las Resultas que se Obtengan ante dicho Órgano de la Administración
Pública, el juicio suspendido continuará su curso. Medida que implica demoras y
gastos innecesarios en virtud de que la vivienda es un derecho humano, tanto para el
interesado como para el sujeto objeto de protección.
Consecuencia del cumplimiento escrito de esa norma, todos los tribunales de
la República a partir del seis (06) de mayo de dos mil once (2011), acordaron
49
suspender todos los procesos judiciales en los cuales estuvieron involucrados los
sujetos objeto de protección conforme al Decreto Ley, traduciéndose en una violación
flagrante de principios y derechos constitucionales, como son el derecho de propiedad
(artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), al afectar
el uso, goce, disfrute y disposición del bien inmueble destinado a vivienda; el
principio de la irretroactividad de la ley, debido a que independientemente de que la
causa se encuentre en estado de sentencia definitivamente firme, no puede ser
ejecutada en vista de que debe cumplirse previamente con el trámite de un
procedimiento administrativo especial; el deber de cumplir y acatar la Carta Magna,
las leyes y demás actos, que en ejercicio de sus funciones dicten los órganos del
Poder Público como son los órganos jurisdiccionales (artículo 131 de la Constitución
de la República Bolivariana de Venezuela).
Además determinó la usurpación de funciones del Poder Legislativo y del
Judicial en función jurisdiccional; el derecho de la tutela judicial efectiva, cuya
garantía no es suspendible (articulo 26 ibídem); del mismo modo, cuando la Carta
Fundamental indica que ella y la ley definirán las atribuciones de los órganos que
ejercen el Poder Público, a las cuales deben sujetarse las actividades que realice,
sabiéndose que es la norma suprema y el fundamento del ordenamiento jurídico,
debido a que todas las personas y órganos que ejercen el Poder Público están sujetos
a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y la normativa en materia
de medidas cautelares y ejecución de sentencias.
Partiendo de que el derecho a la tutela judicial de todos los justiciables, sean
demandantes y /o demandados, no solo garantiza la fase cognoscitiva del
procedimiento sino la fase ejecutiva, porque no tendría ningún valor una sentencia
que reconozca la existencia de un derecho sobre una cosa, o a exigir una conducta, si
no es susceptible de ser ejecutada: sea en un juicio de reivindicación, resolución o
cumplimiento de contrato de arrendamiento, desalojo, interdicto posesorio o de
50
ejecución de hipoteca, razones más que suficientes para que el artículo 253
Constitucional atribuya a los jueces la competencia para ejecutar o hacer ejecutar sus
sentencias y asegurar la paz social.
Para la fecha en que se dio estricto cumplimiento a la presente norma, algunos
jueces actuaron con cautela y prudencia, revisando cada caso en particular
previamente, sin proceder a suspender todo proceso como ordena la disposición,
habida cuenta de que el hecho de que un Tribunal tenga el conocimiento de un asunto
referido a un inmueble destinado a vivienda, no puede ser condición sine qua non
para tal suspensión: la finalidad de esta no es sino la protección del sujeto objeto de
protección (arrendatario, comodatario, ocupante o usufructuario de un inmueble
destinado a vivienda principal y de los adquirentes de viviendas nuevas o usadas),
pero siempre se requiere que el asunto ventilado pretenda interrumpir o cesar la
posesión legitima por parte de alguno de esos sujetos o cuya práctica material
comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.
De ahí que la mentada suspensión abarcó no solo a los juicios inquilinarios, esto es,
cualquiera de los contemplados en la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Viviendas, sino también los de reivindicación y ejecución de
hipoteca.
El artículo 5º de la legislación en cuestión, determina la implementación del
procedimiento administrativo, previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o
administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la
pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal,
siempre en perjuicio de alguno de los sujetos objeto de protección, procedimiento a
ser tramitado necesariamente ante el Ministerio del Poder Popular con competencia
en materia de vivienda y hábitat por vía de su órgano rector que es la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (artículo 16, primer
aparte, Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas). Cabe
51
destacar que para la fecha de la promulgación del Decreto Ley, la Dirección General
de Inquilinato, que forma parte de la estructura de este Ministerio, fue el organismo
inicialmente encargado de efectuar la tramitación del aludido procedimiento a través
de la Coordinación de Asesoría Legal, debido a que aun no había sido creado
expresamente el encargado de ello y no podía dejarse en estado de indefensión al
justiciable.
El inicio del procedimiento administrativo previo a la demanda está
consagrado en el artículo 6º y el interesado debe consignar una solicitud escrita,
motivada y documentada por ante la SUNAVI, exponiendo los motivos que le asisten
para solicitar la restitución de la posesión del inmueble y, por ende, el desalojo de
alguno de los ya mencionados sujetos objeto de protección conforme al Decreto Ley.
La norma no analiza específicamente los supuestos para la restitución de la
posesión del inmueble y el posterior desalojo, lo cual se traduce en que se incluyen
las causas de desalojo establecidas en la Ley especial y del mismo modo, cualquier
incumplimiento contractual y, legal por parte del sujeto objeto de protección.
Enfocado de este modo, carece de sentido la distinción entre contratos de
arrendamiento a tiempo determinado de los que no lo son, habida cuenta, que el
tratamiento legal es igual para uno como para otra contratación. Lo esencial es que
exista un sujeto objeto de protección respecto a un interesado que requiera de la
restitución del inmueble que ocupa dicho sujeto, siempre y cuando sea de los
destinados para vivienda. Así de simple.
De acuerdo a lo previsto en la Ley Orgánica de Procedimientos
Administrativos, interesado son todas las personas naturales o jurídicas afectadas en
sus derechos o intereses por la ley, reglamento, ordenanza u otro acto y/o que tengan
interés personal, legítimo y directo y siendo interesado, podrá por sí o por medio de
su representante, dirigir peticiones a cualquier organismo, entidad o autoridad
52
administrativa. La condición de interesado la tendrán también quienes ostenten las
condiciones de titularidad que indica el artículo 22 ejusdem, aunque no hubieren
intervenido en la iniciación del procedimiento, pudiendo, en tal caso, apersonarse en
el mismo en cualquier estado que se encuentre la tramitación.
Farías Cora (2013) expresa: “Por razones obvias, estimamos que la
Superintendencia no podrá iniciar de oficio este procedimiento sin solicitud de parte,
aplicándose la máxima propia del principio dispositivo nemo iudex sine actore”.
El procedimiento administrativo previo a las demandas a que hace referencia
tanto el Decreto Ley como el Título III, Capítulo I de la Ley para la Regularización y
Control de los Arrendamientos de Vivienda, se encuentra regulado en el Capítulo VII
del Reglamento de la Ley (artículos 35 al 46), mencionando los requisitos que debe
contener la solicitud en referencia y si cumple con todos, la SUNAVI le dará entrada
al tercer día hábil (días laborables de acuerdo con el calendario de la Administración
Pública) de recibido y por un acto administrativo motivado, ordena el inicio del
procedimiento que contendrá la designación del funcionario instructor, quien se
avocará mediante escrito inmediatamente desde el momento de darse por notificado,
a la instrucción y sustanciación del expediente al día hábil siguiente de darse por
notificado.
Al referirse la normativa a la motivación de la solicitud con la documentación
necesaria que la respalde se traduce que contendrá la expresión sucinta de los hechos,
las razones que hubieren sido alegadas y los fundamentos de ley pertinente por
aplicación analógica del artículo 18, numeral 5º de la Ley Orgánica de
Procedimientos Administrativos.
De la misma manera que lo indica el Título III de la Ley Orgánica de
Procedimientos Administrativos (artículo 50), el segundo aparte del artículo 36 del
53
Reglamento consagra que, si la solicitud omite cualquiera de los requisitos, el
Superintendente notificará al presentante (interesado) comunicándole las faltas u
omisiones observadas, a fin que en el plazo de 15 días proceda a subsanarlos.
El funcionario instructor del expediente debe dar cumplimiento a los extremos
previstos en el artículo 7º del Decreto Ley bajo estudio, dejando constancia de todas
las actuaciones practicadas, siendo responsabilidad de la Administración impulsarlo
en todos sus trámites y así podrá, en consecuencia, solicitar a otras autoridades u
organismos, los documentos, informes o antecedentes que estime para mejor
resolución del asunto.
En efecto, hasta el año 99, a las solicitudes por desalojo, derecho de
preferencia, reintegro de sobrealquileres y otras que se planteaban en sede
administrativa bajo la legislación derogada, se aplicaba el principio de la preclusión
en su integridad por la fijación de lapsos, dentro de los cuales los interesados debían
presentar sus alegatos, promover pruebas, opiniones, informaciones convenientes a
sus intereses y vencidos los lapsos, la Dirección de Inquilinato decidía la solicitud en
el lapso contemplado en dicha legislación. Los actos se sucedían los unos a otros y
quien por negligencia y/o cualquier motivo, no hubiere ejercido sus derechos en la
oportunidad legal, veía extinguirse sus derechos y operaba la preclusión comentada.
Dicho principio debe aplicarse con ocasión a este procedimiento previo, para garantía
y tutela de los justiciables intervinientes.
Con el procedimiento previo administrativo, tanto el interesado y sus
abogados como el sujeto objeto de protección tienen el derecho de examinar en
cualquier estado o grado del mismo, leer y copiar cualquier documento contenido en
el expediente y solicitar su certificación.
54
Respecto a la notificación al sujeto de protección, el articulo 38 del
Reglamento determina que debe ser entregada en el domicilio o residencia del
interesado (domicilio es el asiento principal de los negocios e intereses de una
persona y residencia, el lugar donde efectivamente vive) y debe reunir los aspectos
que cita la norma en forma expresa.
Si resulta impracticable de dicho modo, se procede a la publicación del acto
administrativo en un diario de mayor circulación de la entidad territorial, donde se
encuentre la sede del funcionario instructor. En este caso se entiende notificado cinco
días hábiles (administrativo) después de la publicación, lo cual se advertirá en forma
expresa. El costo de la mencionada publicación corre siempre a cargo del interesado o
presentante de la solicitud, en virtud del interés de impulsar el procedimiento previo.
El artículo 7º del Decreto Ley contempla que, presentada la solicitud que
alude el artículo 6º, el funcionario competente (instructor) procederá a citar la otra
parte (de acuerdo al Reglamento de la Ley, se refiere a una notificación y no citación)
para que comparezca, acompañada de abogado de su confianza, a exponer sus
alegatos y defensas en audiencia conciliatoria, que se llevará a cabo en un plazo no
menor de 10 días hábiles, ni mayor de 15 días hábiles, contado a partir del día
siguiente de la citación (es decir, notificación).
La expresión “citación” a que se refiere el Decreto Ley es sinónimo de
proceso ante la jurisdicción ordinaria y no al procedimiento previo ventilado ante la
autoridad administrativa competente, debido a que en este procedimiento
administrativo no hay sino notificación que se efectúa personal y/o por medio de la
prensa, como ha sido indicado. El Reglamento lo aclaró adecuadamente.
Al referirse a la audiencia conciliatoria se entiende como el acto jurídico cuyo
objeto es evitar el pleito que se pretende entablar, procurando el avenimiento de las
55
partes, quienes libremente manifiestan lo que estimen pertinente ante el funcionario
instructor respecto a la solicitud planteada y, tratándose de una audiencia es un acto
oral. La audiencia conciliatoria es similar a la contemplada en los artículos 69 al 74
de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat de fecha 31 de Julio de
2008.
Si la parte (sujeto objeto de protección) manifiesta no tener abogado de su
confianza (término subjetivo) o no comparece dentro del plazo indicado en la norma,
el funcionario deberá extender la correspondiente notificación a la Defensoría
especializada en materia de protección del derecho a la vivienda y suspenderá el
curso del procedimiento previo, hasta que comparezca el Defensor designado,
oportunidad en la cual fijará la fecha de la audiencia conciliatoria, notificando
debidamente a todos los interesados.
Se infiere que la comparecencia del Defensor Público notificado debería
producirse dentro del mismo lapso establecido en la norma, no menos de 10 días
hábiles ni mayor de 15 días hábiles y que el procedimiento queda suspendido por un
lapso abierto, supeditado a la comparecencia del Defensor especializado en la
materia.
Farías Cora (2013) opina: “Para evitar demoras y costos para el Estado, así
como a los interesados, sería prudente que desde el momento en el cual se ordena la
notificación del sujeto objeto de protección, fuere notificada, asimismo, la Defensa
Pública –independientemente de la comparecencia o no del Sujeto objeto
de
protección- toda vez que el trámite sería más célere y en beneficio de los
intervinientes habida cuenta, que es necesaria la comparecencia de este funcionario
público”.
Los Defensores Públicos inquilinarios, por estar especializados, tienen
competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria para la defensa del
56
derecho a la vivienda. Pero una vez se observa que este Defensor Público no defiende
a los interesados (arrendadores, propietarios y otros, en situación similar), siendo
justiciables como el sujeto objeto de protección catalogado en el Decreto Ley,
adicionado a que existen interesados cuya capacidad económica no les posibilita
hacerse asistir y/o representarse por abogados y en forma directa, por la situación en
la cual se encuentran, proceden a efectuar el trámite en cuestión, encontrándose en
estado de indefensión absoluta ante la asistencia debida y adecuada por parte del
sujeto objeto de protección, quien siempre cuenta con la asistencia de la Defensa
Pública.
Es indiscutible la desigualdad manifiesta entre los intervinientes en este
procedimiento.
La norma bajo estudio regula que si la parte interesada, o el sujeto objeto de
protección y demás notificados, de ser el caso, no comparecen a la audiencia
conciliatoria, se declarará desierto el acto y, en consecuencia, deberá fijarse una
nueva oportunidad dentro de los 10 días hábiles siguientes a este. Si una vez fijada la
nueva oportunidad se verifica la incomparecencia de alguna de las partes, el operador
de justicia (entiéndase, el funcionario instructor del expediente) procederá a dictar su
decisión. Todas las actuaciones serán recogidas en un acta que forma parte integrante
del expediente administrativo.
La audiencia conciliatoria debe producirse en este procedimiento a objeto de
instar a las partes a un arreglo. Es lo prioritario. La inasistencia del solicitante a la
última audiencia fijada o a cualquiera de sus sesiones, se considera como
desistimiento de su pedimento, dando fin al procedimiento. La audiencia conciliatoria
se celebra en presencia de todos los interesados, presidida por el funcionario
instructor y, de ser necesario, podrá prolongarse, suspenderse o fraccionarse cuantas
veces sea requerida para lograr la solución del conflicto, sin que el plazo total,
contado a partir de la primera audiencia, exceda de 20 días hábiles. Se observa que la
57
redacción de esta disposición es similar a la contenida en la Ley del Régimen
Prestacional de Vivienda y Hábitat (artículo 73).
Al realizarse dicha audiencia conciliatoria en presencia de todos los
interesados, se infiere que pueden estar asistidos o representados por abogados, al
margen que ante el organismo administrativo (SUNAVI) no es menester tal
exigencia, como sucede en la jurisdicción ordinaria, pero ante lo delicado del asunto
que se ventila, es conveniente la debida asistencia jurídica en este procedimiento, que
permitirá el definitivo acceso o no a la jurisdicción ordinaria, mediante el ejercicio de
la acción que contiene la pretensión del interesado.
La culminación de este procedimiento previo administrativo la prevé el
artículo 8º, al indicar que culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscriben
un acta en la cual se hagan constar los acuerdos o resoluciones que las partes hubieren
adoptado, o en su defecto, de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias
realizadas, todo ello conforme a lo dispuesto en los artículos 31 y 32 de la Ley
Orgánica de Procedimientos Administrativos, es decir, que los acuerdos adoptados se
recogen en un acta suscrita por todos los presentes.
El Reglamento de la ley especial establece en sus artículos 45 y 46 que el acta
que suscriban los presentes forma parte integral del expediente administrativo y que,
en el supuesto de no llegar a ningún acuerdo, o la decisión fuere favorable a alguna de
las partes, el funcionario instructor debe dar cumplimiento a los señalamientos del
artículo 9º del Decreto Ley, y tal efecto debe constar de las actuaciones en el
expediente respectivo.
La audiencia reviste especial interés debido a que los intervinientes expondrán
sus alegatos en un acto único, tendente a resolver el conflicto contenido en la
solicitud que da origen al procedimiento previo. Se destaca que la SUNAVI utilizará
58
procedimientos expeditivos en la tramitación de los asuntos que lo justifique, más
aun cuando se refiere al derecho humano de la vivienda.
El artículo 9º del Decreto Ley refiere que, como resultado de la celebración de
la mencionada audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes
manifestarán la forma y tiempo de ejecución de lo acordado. De producirse el
consenso, deseable y justo, es interesante referirse a la omisión normativa de la forma
y tiempo de ejecución.
En efecto, habiéndose desarrollado un procedimiento previo al acceso a la
jurisdicción por ante la SUNAVI y considerando que la decisión que se adopte es un
acto administrativo de efectos particulares, susceptible de ser recurrible en nulidad
por ante la jurisdicción contencioso administrativa, de conformidad con la Ley
Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, debió aclararse la aludida
forma y tiempo de ejecución y, en tal sentido, nada alude el Reglamento de la Ley
Especial.
El mismo artículo 9º contiene que cuando no hubiere acuerdo entre las partes,
el funcionario actuante deberá motivar la decisión correspondiente con base a los
argumentos y alegatos presentados y, si la decisión es favorable a la parte contra la
cual obra la solicitud, dictará una resolución mediante la cual dicha parte quedará
protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante. Si por el
contrario la decisión fuere favorable para este, el funcionario indicará el plazo tras el
cual podrá efectuarse el desalojo, que solo podrá ejecutarse por orden judicial, de
acuerdo a lo dispuesto en el Decreto Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente.
Se observa, que cuando no haya acuerdo entre las partes, el funcionario debe
motivar la decisión correspondiente y, en caso que sea favorable al sujeto objeto de
protección, la resolución administrativa que dicte lo protegerá y habilitará la vía
59
judicial para el solicitante mientras que si es favorable al solicitante, la decisión debe
indicar el plazo para el desalojo, pero la ejecución queda reservada para los órganos
judiciales (no al organismo administrativo), lo cual se traduce en que debe plantearse
la correspondiente demanda ante la jurisdicción.
La resolución que dicta el funcionario instructor, sin especificar nada más,
permite interpretar que, siendo un acto administrativo de efectos particulares que no
indica el lapso para ser recurrido ante la jurisdicción contencioso administrativa, ese
lapso de caducidad es de 6 meses, de acuerdo con la Ley Orgánica de la Jurisdicción
Contencioso Administrativa, y no de 60 días continuos, como sucede cuando por
ejemplo, emana de la Administración un acto administrativo de efectos temporales,
como es el que fija el monto del canon de arrendamiento máximo mensual y/o el que
revisa el ya establecido y/o el que impone sanciones por ilícitos inquilinarios, según
lo que establece el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ahora aplicable
únicamente para los inmuebles cuyos usos no son de vivienda.
Bases Legales
Según Villafranca D. (2002) “Las bases legales no son mas que se leyes que
sustentan de forma legal el desarrollo del proyecto” explica que las bases legales “son
leyes, reglamentos y normas necesarias en algunas investigaciones cuyo tema asi lo
amerite”.
Franco Y. (2011) “Las bases legales comprende el conjunto de documentos de
naturaleza legal que sirven de testimonio referencial y de soporte a la investigación
que se realiza”.
Se encuentran normalmente en la Gaceta Oficial a la cual hay que indicarle su
número y fecha de edición, las leyes aprobadas por el ente legislativo, en las actas
60
aprobadas por las Juntas Directivas, en los Registros, en las notarías, cuando se trata
de empresas es conveniente y necesario disponer del manual de organización por
cuanto en él están datos tales como el registro de la empresa: sus objetivos, fines,
estructura, antecedentes, el RIF Etc. Otros documentos menores; también importantes
los constituyen las resoluciones de los órganos ejecutivos de la organización que
estudiamos que en la mayoría de los casos pueden estar reflejados en los memorando,
actas e informes.
Para citar las bases legales se debe tomar en cuenta a:
La pirámide de Kelsen, (Ramos, 2011) El cual es un método jurídico estricto.
La pirámide kelsiana, es categorizar las diferentes clases de normas ubicándolas en
una forma fácil de distinguir cual predomina sobre las demás; iniciando por el
régimen Constitucional conjuntamente con los Tratados Internacionales en materia de
derechos humanos.
61
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Gaceta Oficial nº 5908
del 19 de febrero de 2009
Artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones
judiciales y administrativas; en consecuencia:
1. La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo
estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene
derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de
acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados
para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante
violación del debido proceso. Toda persona declarada culpable tiene
derecho a recurrir del fallo, con las excepciones establecidas en esta
Constitución y la ley.
2. Toda persona se presume inocente mientras no se pruebe lo contrario.
3. Toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de proceso,
con las debidas garantías y dentro del plazo razonable determinado
legalmente, por un tribunal competente, independiente e imparcial
establecido con anterioridad. Quien no hable castellano o no pueda
comunicarse de manera verbal, tiene derecho a un intérprete.
62
4. Toda persona tiene derecho a ser juzgada por sus jueces naturales en
las jurisdicciones ordinarias, o especiales, con las garantías establecidas
en esta Constitución y en la ley. Ninguna persona podrá ser sometida a
juicio sin conocer la identidad de quien la juzga, ni podrá ser procesada
por tribunales de excepción o por comisiones creadas para tal efecto.
5. Ninguna persona podrá ser obligada a confesarse culpable o declarar
contra sí misma, su cónyuge, concubino o concubina, o pariente dentro
del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad. La confesión
solamente será válida si fuere hecha sin coacción de ninguna naturaleza.
6. Ninguna persona podrá ser sancionada por actos u omisiones que no
fueren previstos como delitos, faltas o infracciones en leyes preexistentes.
7. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio por los mismos hechos en
virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente.
8. Toda persona podrá solicitar del Estado el restablecimiento o
reparación de la situación jurídica lesionada por error judicial, retardo u
omisión injustificados. Queda a salvo el derecho del o de la particular de
exigir la responsabilidad personal del magistrado o de la magistrada, del
juez o de la jueza; y el derecho del Estado de actuar contra éstos o éstas.
Se cita el artículo ya que el mismo establece las garantías y/o derechos del
debido proceso, entre ellas la tutela judicial efectiva, el derecho a la defensa, los
cuales son elementos claves para la realización de este investigación; debido a lo
notable que es la violación a los mismos en el procedimiento previo a la demanda que
se lleva a cabo en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.
Artículo 258. La ley organizará la justicia de paz en las comunidades.
Los jueces o juezas de paz serán elegidos o elegidas por votación
universal, directa y secreta, conforme a la ley.
La ley promoverá el arbitraje, la conciliación, la mediación y cualesquiera
otros medios alternativos para la solución de conflictos.
En este punto la Carta Magna establece el deber de promover los medios
alternativos de resolución de conflictos, y el procedimiento previo a la demanda
referido no es la excepción.
Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Publicada en Gaceta Oficial
nº 2.818 Extraordinaria de fecha 1 de Julio de 1981
63
Artículo 2. Toda persona interesada podrá, por sí o por medio de su
representante, dirigir instancias o peticiones a cualquier organismo,
entidad o autoridad administrativa. Estos deberán resolver las instancias o
peticiones que se les dirijan o bien declarar, en su caso, los motivos que
tuvieren para no hacerlo.
Artículo 5. A falta de disposición expresa toda petición, representación o
solicitud de naturaleza administrativa dirigida por los particulares a los
órganos de la administración pública y que no requiera substanciación,
deberá ser resuelta dentro de los veinte (20) días siguientes a su
presentación o a la fecha posterior en la que el interesado hubiere
cumplido los requisitos legales exigidos. La administración informará al
interesado por escrito, y dentro de los cinco (5) días siguientes a la fecha
de la presentación de la solicitud, la omisión o incumplimiento por este de
algún requisito.
Artículo 62. El acto administrativo que decida el asunto resolverá todas
las cuestiones que hubieren sido planteadas, tanto inicialmente como
durante la tramitación.
Claramente, la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos establece
que toda persona podrá por sí mismo o representado interponer solicitudes ante
cualquier órgano de la Administración Pública, y además recibir respuestas y
soluciones, en el lapso establecido, de modo que no opere el silencio administrativo
por parte de la Administración Pública quien debe pronunciarse sobre todas las
peticiones de los particulares.
Ley Orgánica de la Defensa Pública. Gaceta Oficial Nº 39.021, de fecha 22 de
septiembre de 2008
Artículo 8. Son competencias de la Defensa Pública:
1. Garantizar a toda persona el derecho a la defensa en todo grado y
estado del proceso judicial y administrativo en todas las materias que le
son atribuidas de conformidad con la Ley y la Constitución de la
República Bolivariana de Venezuela.
2. Cualquier otra que, por aplicación de la Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela, de las normas, tratados, pactos y convenciones
internacionales suscritos y ratificados por la República Bolivariana de
Venezuela le sean atribuidas.
64
Artículo 24. Obligaciones comunes. Los Defensores Públicos o
Defensoras Públicas tienen la obligación de:
1. Prestar de manera idónea el servicio de orientación, asistencia, asesoría
o representación jurídica a los ciudadanos o ciudadanas que lo soliciten,
en los términos que establece la Constitución de la República Bolivariana
de Venezuela y las demás disposiciones aplicables.
2. Orientar, asistir, asesorar o representar ante las autoridades
competentes, los intereses y derechos jurídicos de sus defendidos o
defendidas, a cuyo efecto deben hacer valer todas las acciones,
excepciones o defensas que correspondan, interponer los recursos legales
respectivos, y realizar cualquier otro trámite o gestión que sea procedente
y que resulte en una eficiente y eficaz defensa que garantice la tutela
efectiva del derecho a la defensa…
14. Las demás que le sean atribuidas por la Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela, las leyes y sus Reglamentos
En la Ley referida están contenidas las atribuciones que tiene el organismo de
la Defensa Pública y las competencias de los defensores establecidos para una
determinada materia.
Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas. Gaceta
Oficial Extraordinaria nº 6.503 del 12 de noviembre de 2011
Artículo 28. La Defensa Pública en desarrollo de la activación de la
competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y
parala defensa del derecho a la vivienda, debe poner al servicio del
sistema rector nacional para la defensa de los derechos de los
arrendatarios y arrendatarias y del derecho a la vivienda, y de todos los
ciudadanos y todas las ciudadanas, a nivel nacional, los defensores
públicos y defensoras públicas con dicha competencia en cada localidad
donde exista una unidad regional de la Defensa Pública o extensión de la
misma. La máxima autoridad de la Defensa Pública designará defensores
públicos y defensoras públicas con competencia en materia civil y
administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la
vivienda, los cuales podrán tener competencias en el ámbito local,
regional o plena, a nivel nacional. En el ejercicio de la competencia en
materia civil y administrativa especial inquilinaria, y para la defensa del
derecho a la vivienda, será preeminente la defensa de los derechos
humanos de las personas que lo requieran.
65
Artículo 29. En el marco de la presente Ley, y sin menoscabo de las
competencias legalmente atribuidas a la máxima autoridad de la Defensa
Pública, para designar defensores públicos o defensoras públicas y
asignar competencias por la materia y el territorio, así como de las
normativas internas dictadas por la Defensa Pública con relación a la
materia civil y administrativa especial inquilinaria y para la defensa del
derecho a la vivienda, los defensores públicos y defensoras públicas con
competencia en dicha materia, tendrán las siguientes atribuciones:
1. Velar por la tutela judicial efectiva del derecho a la defensa, en los
procesos judiciales o administrativos relacionados con el respeto y la
garantía del derecho a la vivienda, previsto como un derecho humano en
convenios internacionales y en la Constitución de la República.
2. Orientar, asesorar, asistir y representar a todas las personas que lo
requieran, para la defensa de sus derechos, intereses y garantías en
materia inquilinaria, inmobiliaria y sobre asuntos del derecho a la
vivienda.
3. Ejercer la defensa de los usuarios y usuarias del servicio, ante los
tribunales de municipios, primera instancia y superiores, así como ante
los órganos administrativos en la materia de su competencia.
4. Ejercer la acción de amparo constitucional y los recursos de nulidad
ante el órgano jurisdiccional competente, en defensa de los usuarios y
usuarias que vean afectados su derecho a la vivienda como arrendatarios o
arrendatarias.
5. Promover las pruebas que sean necesarias para la mejor defensa de los
intereses de los afectados o afectadas.
6. Anunciar el recurso de apelación o de casación, de ser procedente,
pudiendo formalizar solamente el primero de ellos.
7. Informar al defensor público o defensora pública con competencia ante
la Sala de Casación correspondiente del Tribunal Supremo de Justicia, de
los recursos anunciados.
8. Ejercer las acciones de amparo contra las decisiones de los tribunales
con competencia en materia civil y mercantil, que amenacen o violen
derechos o garantías constitucionales y, de ser el caso, informar al
defensor público o defensora pública con competencia ante la Sala
Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sobre la acción
intentada.
9. Interponer los recursos administrativos contra las decisiones de los
órganos administrativos con competencia en la materia.
10. Levantar censos y estadísticas de las personas usuarias de este
servicio, a los fines de canalizar sus necesidades de vivienda ante los
órganos competentes.
66
11. Practicar, a requerimiento de parte, inspecciones a los fines de
asegurar el respeto al derecho a la vivienda cuando se vulneren los
derechos y garantías de los arrendatarios y arrendatarias.
12. Promover y proponer las medidas que estime necesarias, para la
protección de sus asistidos o representados, a los fines de prevenir
amenazas o violaciones de sus derechos y garantías relacionadas con la
materia objeto de la presente Ley.
13. Cualquier otra que, a consideración de la máxima autoridad de la
Defensa Pública, sea necesaria para la defensa de los derechos e intereses
de los ciudadanos y ciudadanas que requieran el servicio.
14. Las demás que la atribuyan la Constitución de la República, la Ley
Orgánica de la Defensa Pública, su reglamento y normativas internas de
la Defensa Pública.
La Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda
establece las competencias para los defensores públicos en materia especial
inquilinaria.
Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de
arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las
siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria
haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa
justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de
ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del
segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el
inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la
conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la
comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el
arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el
previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble
deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o
efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o
incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la
convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el
Comité Multifamiliar de Gestión.
67
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el
arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la
autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará
que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres
años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo
menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de
contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley,
teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda
a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras
causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho
común.
Se Visualizan las causales de desalojo establecidas en la Ley, las cuales deben
alegarse y probarse en el procedimiento administrativo previo a la demanda.
Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o
resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres,
preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones
derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a
vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión
judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o
tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el
arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por
ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el
procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Artículo 95. El interesado deberá consignar solicitud escrita,
debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos
que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.
Artículo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento
o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva,
retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones
arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el
establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley
Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en
los artículos 7 al 10.
La Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda
contempla en su cuerpo normativo el inicio del procedimiento previo a la demanda,
sin embarga para la tramitación de dicho procedimiento, la misma remite al Decreto
68
Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación
Arbitraria de Viviendas.
Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la
Desocupación Arbitraria de Viviendas del 06 de mayo de 2011
Artículo 7.El funcionario competente procederá a citar a la otra parte,
para que comparezca acompañada de abogado de su confianza a exponer
sus alegatos y defensas en audiencia conciliatoria que se llevará a cabo en
un plazo que no podrá ser menor a diez (10) días hábiles ni mayor de
quince (15) días hábiles, contado a partir del día siguiente al de su
citación. Si dicha parte manifestare no tener abogado, o no compareciere
dentro del plazo antes indicado, el funcionario actuante deberá extender la
correspondiente citación a la Defensoría especializada en materia de
protección del derecho a la vivienda y suspenderá el curso del
procedimiento hasta la comparecencia del Defensor designado,
oportunidad en la cual fijará la fecha de la audiencia conciliatoria,
notificando debidamente a todos los interesados.
Si la parte interesada, o el sujeto objeto de protección y demás
notificados, de ser el caso, no comparecieren a la audiencia conciliatoria,
se declarará desierto el acto, debiéndose fijar una nueva oportunidad
dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a éste. Si, una vez fijada la
nueva oportunidad para la celebración de la audiencia, se verificare la
incomparecencia de alguna de las partes, el operador de justicia procederá
a dictar su decisión. Todas las actuaciones serán recogidas en un acta, que
al efecto formarán parte integrante del expediente.
La inasistencia de la solicitante o el solicitante a la última audiencia
fijada, o a cualquiera de sus sesiones, se considerará como desistimiento
de su pedimento, dando fin al procedimiento.
La audiencia conciliatoria se celebrará en presencia de todos los
interesados y será presidida por las funcionarias o los funcionarios
designados a tal efecto. De ser necesario, podrá prolongarse, suspenderse
o fraccionarse la audiencia cuantas veces sea requerida para lograr la
solución del conflicto, sin que el plazo total, contado a partir de la
primera audiencia, exceda de veinte (20) días hábiles.
En todo caso, el funcionario actuante dejará constancia de todas las
situaciones, actuaciones y circunstancias en el curso del procedimiento,
mediante actas levantadas a tal efecto.
Artículo 8.Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirán
un acta en la cual se hagan constar los acuerdos o soluciones que las
69
partes hubieren adoptado, o de la infructuosidad de las gestiones
conciliatorias realizadas.
Artículo 9. Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución,
ambas partes manifestaran la forma y tiempo de ejecución de lo acordado.
Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante
deberá motivar la decisión que correspondiere, con base en los
argumentos y alegatos presentados por éstas.
Si la decisión fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud, el
funcionario actuante dictará una resolución mediante la cual dicha parte
quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el
solicitante. Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante,
el funcionario actuante Indicará en su resolución el plazo tras el cual
podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden
judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor
y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente.
Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes
descrito,
independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los
órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del
procedimiento previsto en los artículos precedentes.
El decreto establece las normas que se deben seguir a lo largo del
procedimiento, las actuaciones en la audiencia conciliatoria, y que sucede en los
casos de la incomparecencia de las partes (donde se ve más beneficiado el
arrendatario, tanto a nivel de Ley como en la práctica diaria). Es notable que el
cuerpo normativo no menciona la asignación de defensor hacia el arrendador, más si
hacia el arrendatario. El procedimiento referido es obligatorio y prevalece sobre
cualquier otro en la materia, los interesados no podrán acceder a la vía judicial sin
antes cumplir dicho procedimiento previo a la demanda; sin embargo hay que tomar
en cuenta los criterios jurisprudenciales de la decisión del 20 de noviembre de 2013
en Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, donde se amplian las facultades y
competencias de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y la
posibilidad de homologar los acuerdos de las partes para su cumplimiento.
70
Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de
Viviendas. Gaceta Oficial extraordinaria nº 39799, Decreto nº 8587, del 12 de
noviembre de 2011
Artículo 35. Cuando alguna persona solicite por ante la superintendencia
nacional de arrendamiento de vivienda el inicio del procedimiento\ previo
a las demandas a que hace referencia el título iii, capitulo i, de la ley de
regularización y control de los arrendamientos de vivienda, la solicitud
escrita referida en el artículo 94 de Ia indicada ley, deberá hacer constar
lo siguiente:
1Fecha expresando con toda claridad el lugar, día, mes y año.
2 La persona a la cual está dirigida.
3 La identificación del interesado, y en su caso, de la persona que actúe
como su representante con expresión de los nombres y apellidos,
domicilio, nacionalidad, estado civil, profesión y número de la cédula de
identidad o pasaporte.
4 La dirección del lugar donde se harán las notificaciones pertinentes.
5 Los hechos, razones y pedimentos correspondientes, expresando con
toda claridad la materia objeto de la solicitud.
6 Referencia a los anexos que lo acompañan, si tal es el caso.
7 Cualesquiera otras circunstancias que exijan las normas legales o
reglamentarias.
8 La firma de los interesados.
Artículo 36. Si la solicitud escrita cumple con todos los requisitos
indicados en el artículo anterior, el superintendente nacional de
arrendamiento de vivienda, le dará entrada al tercer día hábil de recibido y
mediante acto administrativo motivado ordenará el inicio del
procedimiento administrativo, el cual contendrá la designación del
funcionario instructor, quien se avocará mediante escrito, inmediatamente
desde el momento de darse por notificado, a la instrucción y
sustanciación del respectivo expediente al día hábil siguiente de darse por
notificado. En el supuesto que la solicitud escrita no cumpla con los
requisitos indicados en el artículo anterior, el superintendente nacional de
arrendamiento de vivienda, le notificará al presentante, comunicándole las
omisiones o faltas observadas a fin de que en el plazo de quince (15) días
proceda a subsanarlos.
Artículo 37. El funcionario instructor del respectivo expediente
procederá a darle cumplimiento a los extremos establecidos en el artículo
7°, del Decreto 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra los
71
Desalojos y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. A tal efecto, deberá
dejar constancia en el expediente administrativo respectivo de todas las
actuaciones practicadas.
Artículo 38. La notificación del procedimiento administrativo previo a
las demandas deberá ser entregada en el domicilio o residencia del
interesado y deberá contener entre otros aspectos:
1. Copia del texto integra del acto administrativo de inicio.
2. Indicación expresa de la fecha, hora y lugar en la cual se efectuará la
audiencia de conciliación.
3. Indicación expresa de que debe asistir a la audiencia de conciliación
con abogado de confianza o en su defecto deberá solicitar por escrito la
asignación de un defensor público con competencia en materia civil y
administrativa especial inquilinaria y para la defensa del derecho a la
vivienda.
4. Indicación expresa de que a partir de su notificación tendrá acceso al
respectivo expediente administrativo.
5, Indicación que deberá firmar acuse de recibo donde se indica en la
parte inferior de la notificación.
Artículo 39. Cuando resulte impracticable la notificación en la forma
prescrita en el artículo anterior, se procederá a la publicación del acto
administrativo en un diario de mayor circulación de la entidad territorial
donde se encuentre la sede del funcionario instructor, en este caso, se
entenderá notificado el interesado cinco (05) días después de la
publicación, circunstancia que se advertirá en forma expresa.
Artículo 45. Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes
suscribirán un acta en la cual se hagan constar los acuerdos o soluciones
que las partes hubieren adoptado, o de la infructuosidad de las gestiones
conciliatorias realizadas, la cual formará parte integral del expediente
administrativo respectivo
Artículo 46.Si al concluir la audiencia de conciliación las partes no
llegaren a ningún acuerdo o la decisión fuere favorable a alguna de las
partes, el funcionario instructor deberá darle cumplimiento a lo
establecido en el artículo 9 del decreto 8.190 con rango, valor y fuerza de
ley contra los desalojos y la desocupación arbitraria de viviendas. A tal
efecto, deberá dejar constancia en el expediente administrativo de las
actuaciones.
72
El Reglamento al que se hace referencia establece específicamente, en los
artículos citados, las actuaciones dentro del procedimiento previo a la demanda desde
el inicio de la solicitud hasta la culminación de la conciliación.
Definición de Términos Básicos.
Arrendador: Es arrendador el propietario del bien y por supuesto, es quien que se
obliga a ceder el uso de ese bien. Es la persona que da en arrendamiento aquello que
le pertenece. Persona jurídica propietaria del bien que se alquila o arrienda.
Arrendamiento: es la acción que consiste en alquilar (bajo contrato) una casa,
habitación, un vehículo, o cualquier otro bien material, a una o varias personas físicas
o jurídicas.
Arrendatario: El arrendatario es la persona que adquiere el derecho a usar un activo
a cambio del pago de un canon. Es la persona que toma en arriendo alguna cosa.
Persona física o jurídica que alquila un bien.
Audiencia: Acto judicial o extra-judicial en el que los litigantes tienen ocasión de
exponer sus argumentos ante un juez o tribunal. Acto en el que un funcionario
público u otra autoridad reciben con carácter oficial a las personas que quieren
conversar con él, generalmente para exponer, reclamar o solicitar alguna cosa.
En Derecho, una audiencia es un procedimiento ante un tribunal u otro órgano de
toma de decisiones oficial, como una agencia gubernamental u otro órgano público
Audiencia Conciliatoria: La audiencia conciliatoria de conciliación sirve para que
las partes en un litigio traten de llegar a un arreglo y resolverlo, si no se llega al
arreglo lo procedente es continuar a la fase del juicio.
73
La audiencia conciliatoria es un proceso preliminar, que se cumple, ante los
órganos de conciliación ya sean judiciales y/o extrajudiciales. Esta audiencia consta
de una única audiencia, durante la cual el conciliador intenta arribar a un acuerdo
entre las partes y, para el caso de no lograrlo, se labra un acta de inútil tentativa de
conciliación.
Canon: Para el derecho, el canon constituye el precio que se debe abonar a cambio
del arrendamiento de un inmueble y la cantidad que se debe aportar al Estado de
manera periódica por una determinada concesión.
Contrato de arrendamiento: El contrato de arrendamiento o locación (locatioconductio por su denominación originaria en latín) es un contrato por el cual una de
las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de
una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se
obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.
Defensa pública: La Defensa Pública es un órgano del sistema de justicia que tiene
como propósito fundamental, garantizar la tutela judicial efectiva del derecho
constitucional a la defensa en las diversas áreas de su competencia. El servicio del
órgano es gratuito y sin exclusión. Sus acciones se fundamentan en principios de
justicia,
honestidad,
decoro,
participación,
celeridad,
eficacia,
eficiencia,
transparencia, rendición de cuentas, disciplina, responsabilidad y obligatoriedad
según las disposiciones legales vigentes y con preeminencia de los Derechos
Humanos.
Desalojo: Se denomina desalojo o desalojamiento a una acción autorizada
legalmente, realizada por medio de la fuerza pública del país (habitualmente la
policía), que permite obligar a abandonar los inmuebles, como edificios, fábricas u
otros recintos ocupados ilegalmente, básicamente sin la existencia de contrato o
74
autorización de sus dueños, a las personas que la están habitando. Evacuación o
vaciado de un lugar de las cosas o personas que lo ocupan
Eficacia: Del latín efficacĭa, la eficacia es la capacidad de alcanzar el efecto que
espera o se desea tras la realización de una acción. No debe confundirse este concepto
con el de eficiencia (del latín efficientĭa), que se refiere al uso racional de los medios
para alcanzar un objetivo predeterminado (es decir, cumplir un objetivo con el
mínimo de recursos disponibles y tiempo). se define como ‘la capacidad de lograr el
efecto que se desea o se espera
Nemo iudex sine actor: En Derecho, se conoce la expresión latina 'nemo judex sine
actore' “No hay juicio sin actor” para designar el rol que juega un sujeto de derecho
en una relación jurídica.
En materia de derecho procesal, la jurisdicción no actúa sin la iniciativa individual de
algún interesado. Corresponde así a los propios sujetos de derecho la tutela de sus
derechos, y en caso de sufrir lesión, deben acudir antes las instancias judiciales e
iniciar el respectivo proceso. La reparación de la lesión o restitución del derecho no
será llevada a cabo por iniciativa de los órganos judiciales ni jurisdiccionales.
Recordemos también que los elementos dentro de los elementos esenciales en el
Derecho Procesal son el actor, el demandado y bien el aparato judicial quien es quien
regula el litigio entre las partes, (Actor y Demandado) así mismo tutelara el derecho
que surja con motivo de la sentencia, que será de hacer o no hacer.
Trascendencia: La trascendencia se refiere a ir más allá de algún límite o superar las
restricciones de un determinado ámbito. El sentido más inmediato y elemental de la
voz, trascendencia se refiere a una metáfora espacial. Trascender significa pasar de un
ámbito a otro, atravesando el límite que los separa. La trascendencia está vinculada a
atravesar algún tipo de límite, ya sea físico o simbólico. Puede tratarse de un
resultado o consecuencia de gran importancia o gravedad.
75
CAPITULO IV
MARCO METODOLÓGICO
Tipo de investigación.
Para Finol y Nava (1996) La investigación documental es el proceso
sistemático de búsqueda, selección, lectura, registro, organización, descripción,
análisis e interpretación de datos extraídos de fuentes documentales existentes en
torno a un problema, con el fin de encontrar respuestas a interrogantes planteadas
en cualquier área del conocimiento humano. Es una indagación bibliográfica,
debido a que puede incluir una amplia gama de fenómenos, ya que no solo tiene
que basarse en los hechos a los cuales él investigador tiene acceso de un modo
directo sino que puede extenderse para abarcar una experiencia mayor.
Siguiendo a Nava (2004), la presente investigación se inscribe en los términos
de un estudio de segundo nivel, específicamente de características descriptivas. Para
la autora, la investigación descriptiva ocupa un segundo escalafón dentro de los
estudios científicos, puesto que: El objetivo principal es señalar en forma rigurosa y
sistemática las características, funciones, frecuencia, relaciones de asociación de
determinado fenómeno o hecho, a nivel interno o externo, por cuanto comprende,
además de la descripción señalada, el registro, análisis e interpretación de la
naturaleza actual y composición o procesos, relaciones internas y externas de los
hechos o fenómenos objeto de estudio.
Dentro de tal contexto, la investigación documental es aquella que se
fundamenta en la obtención de las informaciones necesarias a la sustentación de los
76
supuestos teóricos y objeto de estudio, por intermedio de fuentes documentales; es
decir, de formas escritas de comunicación del conocimiento. La manifestación escrita
de los contenidos que sirven para el análisis, estudio y verificaciones que la
investigación pretende, se patentiza de manera muy particular en la investigación
jurídica; que se encuentra en la ley, doctrina y jurisprudencia, una pacífica
explanación de las ideas por medio del lenguaje escrito. Es por su carácter jurídico
(en virtud de las fuentes que servirán a la recolección de la información), que el
presente estudio es de tipo documental.
La investigación documental quedaría conformada por la variedad de
instrumentos jurídicos y doctrinarios, contentivos de las nociones generales de los
medios alternativos de resolución de controversias, como lo son la conciliación y
mediación; del actual sistema inquilinario venezolano; del Desalojo en sentido amplio
y estricto; del procedimiento a seguir en sede administrativa (Superintendencia
Nacional de Arrendamientos de Viviendas); los formatos de las solicitudes y/o
componentes del procedimiento de desalojo, entre otros.
La investigación documental tiene la particularidad de utilizar como una
fuente primaria de insumos, más no la única y exclusiva, el documento escrito en sus
diferentes formas: documentos impresos, electrónicos y audiovisuales. Sin embargo,
según Kaufman y Rodríguez (1993), los textos monográficos no necesariamente
deben realizarse sobre la base de sólo consultas bibliográficas; se puede recurrir a
otras fuentes como, por ejemplo, el testimonio de los protagonistas de los hechos, de
testigos calificados, o de especialistas en el tema. Las fuentes impresas incluyen:
libros enciclopedias, revistas, periódicos, diccionarios, monografías, tesis y otros
documentos. Las electrónicas, por su parte, son fuentes de mucha utilidad, entre estas
se encuentran: correos electrónicos, CD Roms, base de datos, revistas y periódicos en
línea y páginas Web. Finalmente, se encuentran los documentos audiovisuales, entre
77
los cuales cabe mencionar: mapas, fotografías, ilustraciones, videos, programas de
radio y de televisión, canciones, y otros tipos de grabaciones.
En este mismo orden, y para definir la tipología de la que se reviste la
investigación en desarrollo, es preciso señalar como el carácter documental se
relaciona al descriptivo, siendo ésta una indagación de tipo documental y descriptiva.
El último de estos caracteres viene dado por las expectativas de la investigación
descriptiva, sobre la observación del comportamiento de los fenómenos que son
objeto de estudio desde una óptica objetiva y exhaustiva; a partir de la cual procura
desentrañar sus manifestaciones e implicaciones, es decir, su ser característico.
Según Deobold B. (2006) El objetivo de la investigación descriptiva consiste
en llegar a conocer las situaciones, costumbres y actitudes predominantes a través de
la descripción exacta de las actividades, objetos, procesos y personas. Su meta no se
limita a la recolección de datos, sino a la predicción e identificación de las relaciones
que existen entre dos o más variables. Los investigadores no son meros tabuladores,
sino que recogen los datos sobre la base de una hipótesis o teoría, exponen y resumen
la información de manera cuidadosa y luego analizan minuciosamente los resultados,
a fin de extraer generalizaciones significativas que contribuyan al conocimiento.
Dado que el investigador operará respecto del estudio, con base en aportes
documentales conseguidos en la doctrina, legislación y jurisprudencia, la producción
científica que obtenga será contextualizada en la documentación ya existente,
pudiendo convertirse los resultados en una ampliación de las perspectivas existentes
acerca del problema abordado.
El tipo de investigación que se adelanta es documental y descriptiva, puesto
que a partir de la observación de documentos el investigador desarrollará la
recolección de información y posterior análisis del objeto de estudio; teniendo
78
basamento y sustentación sólida, en el aporte de la ley, la doctrina y la jurisprudencia;
fuentes que posibilitan una examinación sistemática.
Según el autor (Fidias G. Arias (2012)), define: la investigación descriptiva
consiste en la caracterización de un hecho, fenómeno, individuo o grupo, con el fin de
establecer su estructura o comportamiento. Los resultados de este tipo de
investigación se ubican en un nivel intermedio en cuanto a la profundidad de los
conocimientos se refiere (pag.24).
Diseño de la investigación.
Todo trabajo de investigación adopta un diseño que sirve para determinar la
metodología que se va a utilizar para corroborar todos los datos y dicho diseño es el
que permitirá presentar la información clara y veraz para dar respuestas a ciertas
preguntas. Según Altuve (1980), considera que un diseño de investigación es, “la
presentación de las condiciones que posibilitan la recolección y análisis de datos, de
tal forma que se puedan combinar resultados relevantes con la economía de
procedimientos.
Según Arias (1999), “el diseño de investigación es la estrategia que adopta el
investigador para responder el problema planteado”, Hernández y Col (2003),
coinciden con este planteamiento al expresar que “el diseño señala al investigador lo
que debe hacer para alcanzar sus objetivos de estudio, y para contestar las
interrogantes de conocimiento que se han planteado”.
En tal sentido, el diseño de investigación que metodológicamente se
compagina a las pretensiones del estudio en desarrollo, es uno bibliográfico, hecho
que responde a la relación instrumental que existe entre un tipo de investigación
documental y el empleo sistemático y razonado de bibliografía como fuente
79
indispensable de información. Diseño bibliográfico quiere decir entonces, la
instrumentación de fuentes de información escritas representadas en bibliografía,
como medio para la adquisición de las informaciones necesarias, al análisis que
permita la consecución de los objetivos del estudio.
Por su parte Sabino (2000), entiende al diseño bibliográfico como aquel que
“se refiere a que los datos e informaciones a emplear, a fin de lograr los objetivos
planteados en los mismos, proceden de documentos escritos recolectados en otras
fuentes”. Del mismo modo Ballestrini (1998), explica como el diseño bibliográfico
consiste en una estrategia de investigación, cuya fuente principal de datos está
constituida por documentos escritos, seleccionados por el investigador, de acuerdo a
la pertinencia del estudio que realiza.
En el marco del presente estudio, el investigador procederá a observar las
fuentes bibliográficas y documentales en general, analizando el contenido de las
mismas según los objetivos pautados; más, las afirmaciones conseguidas serán
valoradas como fiables por su carácter científico en el plano teórico y práctico del
proceso administrativo inquilinario.
Metodológicamente, para el desarrollo de este informe fue necesario utilizar
herramientas que permitieran colectar un gran número de información necesaria, con
la principal finalidad de obtener un conocimiento más amplio y profundo de la
problemática presentada y la eficacia y trascendencia de la conciliación dentro del
procedimiento previo a la demanda de desalojo en la SUNAVI.
Se requirió la recopilación documental, que se trata del acopio de los
antecedentes relacionados con los medios alternativos de resolución de conflictos y el
sistema procesal inquilinario; ofreciendo la ventaja de precisar elementos empíricos
del tema, a través de una investigación en textos legales, jurisprudenciales y
80
doctrinales, analizados con sentido crítico y temático, esto es, a través de los variados
aspectos que las decisiones de la SUNAVI puedan tratar y a las consideraciones que
haga la doctrina y las diferentes leyes involucradas.
Técnicas e instrumentos de recolección de datos.
Un instrumento de recolección de datos es en principio cualquier recurso de
que pueda valerse el investigador para acercarse a los fenómenos y extraer de ellos
información. Según Sabino (2000) De este modo el instrumento sintetiza en si toda la
labor previa de la investigación, resume los aportes del marco teórico al seleccionar
datos que corresponden a los indicadores y, por lo tanto a las variables o conceptos
utilizados. (Pag. 149,150).
Respecto de la especialidad sobre la técnica de recolección de datos referida a
estudios jurídico-documentales, como es la presente, Nava (2007) expresa: “Para la
investigación jurídica…la técnica por excelencia la constituye: La técnica del fichaje
o registro de referencias de autor o documental”, razón por la cual el investigador
empleará el registro de los documentos-fuentes necesarios para el estudio,
referenciando las obras bibliográficas de doctrina civil, inquilinaria y administrativa.
De conformidad con lo señalado, el investigador procederá a la construcción
de fichas bajo el Sistema Fólder para el acopio de la doctrina y legislación necesaria
para el estudio. El contenido de dichas fichas se fundamentará en la trascripción de
los contenidos, asociados a la identificación del autor y el texto del que provenían los
datos recogidos. La elaboración de las fichas se realizará con empleo de programa
informático de procesamiento de palabras y fueron archivadas conforme a los avances
logrados en la revisión documental.
81
Hernández (2006) señala que para recolectar información implican tres
actividades que se encuentran estrechamente vinculadas entre sí que son:
•
Seleccionar un instrumento o método de recolección de los datos.
•
Aplicar ese instrumento o método para recolectar datos.
•
Preparar observaciones, registros y mediciones obtenidas
Por lo anteriormente señalado, serán llevadas a cabo en la presente
investigación análisis documentales jurídicos, revisiones doctrinarias, legales y
jurisprudenciales.
Las fuentes específicas a utilizar en la recolección de la información serán,
notas de campo, producto de las actividades de observación como técnica de
investigación, textos, revistas especializadas, documentos internos de la SUNAVI,
prensa, Internet, así como bibliografía, investigaciones teóricas y metodológicas,
instrumentos legales del ordenamiento jurídico (leyes, reglamentos, jurisprudencias),
entre otros.
Aunada a la anterior se encuentra que Hernández y Col. (2003), denominan
técnica documental, consistente en “una técnica social cuya finalidad es obtener datos
e información a partir de documentos escritos y no escritos, susceptibles de ser
utilizados en concreto”. En identidad de ideas con los autores citados, el investigador
se vale de la observación del material bibliográfico y documental en general cuyos
datos sea posible recolectar por medio del empleo de fichas.
Ahora bien, adminiculada a la técnica ya mencionada, se encuentran los
métodos para el examen del contenido, efecto a los cuales se ha de emplear la
observación documental. Hernández (2003), sostiene acerca de la observación
documental, su identidad con el diseño bibliográfico-documental, pues el primero
consiste en el registro sistemático, válido y confiable de comportamientos o
82
conductas manifiestas, que puedan utilizarse como instrumentos de medición de las
realidades y/o problemas que se estudian.
Así mismo, como método para la recolección de informaciones, comporta
características muy similares al análisis del contenido. La observación se basa en la
determinación del carácter de los documentos, descartando los no correspondientes al
objeto de estudio y rescatando aquellos cuyo contenido importa a la materia,
reduciendo así a términos manejables el ámbito de los datos.
Técnicas o métodos para el análisis de la información.
Galtung (1978), define el análisis de contenido como una técnica de
investigación para la descripción objetiva, sistemática y cuantitativa del contendido
manifiesto de la comunicación; al tiempo que Krippendorff (1980), afirma como la
técnica destinada a formular, a partir de ciertos datos, inferencias reproducibles y
válidas puedan aplicarse a un contexto. En correspondencia con lo antes señalado,
dicha técnica, sitúa al investigador respecto de la realidad en una triple perspectiva:
• Los datos tal y como se comunican al analista,
•
El contexto de los datos y
• La forma en que el conocimiento del analista obliga a dividir la realidad.
Se tiene entonces, como el análisis de contenido permite una operación
intelectual objetiva, de examen, sobre la información contenida en documentos,
donde se produce la identificación y descripción de los elementos del contenido, el
establecimiento de sus formas, características, significado, implicaciones y
finalmente, la aportación del investigador por medio de la opinión, que su análisis
genera siempre fundado en las observaciones hechas.
83
En este mismo sentido, aparecen como tres las tareas principales que implica
la técnica de análisis de contenido, estando estas referidas a las siguientes conductas:
La determinación de las categorías de análisis, el establecimiento de unidades de
análisis y la selección de una muestra a analizar. Las categorías de análisis, se
corresponden con los niveles donde serán caracterizadas las unidades de análisis, es
decir, el entorno de contenido a estudiar (la materia en específico), y las unidades,
responden con especificidad a cada fuente de contenido atinente a la materia.
Por su parte Hernández y Col. (2003), consideran que el análisis de la
información para la investigación documental se denomina “Análisis Descriptivo”, el
cual está basado en la determinación de los factores intervinientes en la investigación
y su descripción analítica, bajo el criterio del autor, que deberá siempre estar
sustentado en fuentes documentales.
Además del trabajo analítico que se realizará, conforme a las indicaciones
hechas, será parte integrante del método para analizar la información recabada, el que
Gadamer (1988), llama método hermenéutico. La hermenéutica se compadece con
una doctrina metódica que se encuentra dirigida, no a un saber teorético, sino a su uso
práctico, específicamente a la aplicación técnica de la interpretación correcta de un
texto. Para Jánez (1996), el método hermenéutico es aplicable a las ciencias humanas
y científicas, hace uso de los denominados enunciados cognoscitivos veritativos,
definidos como: Aquellos que en alguna manera, comunican verdad y gozan de
veracidad, han de apoyarse en algún dato o experiencia de lo real, han de tener algún
fundamento predicativo controlable. Estos saberes o conocimientos los distinguimos
de las apreciaciones o meras opiniones, por ir acompañadas de algún grado de
objetividad y razón precisa defendibles.
Finalmente, se tiene como el análisis de contenido, se adminicula a las reglas
para el razonamiento, en términos de hermenéutica, de modo tal que la investigadora
con base en lo deducido de las fuentes documentales, podrá proceder a construir un
nuevo conocimiento que actúe, posiblemente como un aporte a la realidad estudiada.
84
Fases metodológicas.
Fase I.- Precisar las nociones teóricas sobre los medios alternativos de resolución de
conflictos, especialmente de la conciliación y mediación en el procedimiento previo a
la demanda de desalojo en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de
Viviendas.
La primera fase se enfoca en las investigaciones y búsquedas documentales, a
través de la doctrina, en las numerosas bibliografías y artículos informativos, sobre
los medios alternativos de resolución de conflictos, especialmente la conciliación y
mediación.
También se determinaran las diferencias entre dichos medios alternos de
resolución de controversias y como se manejan en la Superintendencia Nacional de
Arrendamientos de Viviendas
.
Fase II.- Analizar la relevancia de las audiencias de conciliación en el procedimiento
previo a la demanda de desalojo en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos
de Viviendas para el mundo jurídico inquilinario.
La fase segunda se base en estudiar la relevancia y el sentido que tienen las
audiencias de conciliacion para el mundo juridico inquilinario a través de lo
establecido en la Ley la doctrina y la jurisprudencia.
Además se tomarán en cuenta la cantidad de controversias resueltas por medio
de las audiencias conciliatorias en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos
de Viviendas, a través de la revisión de los expedientes archivados en la Sede
Administrativa y la observación de dichas audiencias.
85
Fase III.- Determinar el cumplimiento de las funciones del defensor público en las
audiencias de conciliación dentro del procedimiento administrativo previo a la
demanda de desalojo en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de
Viviendas, tomando en cuenta la Ley para la Regularización y Control de
Arrendamientos de Viviendas y la Ley Orgánica para la Defensa Pública.
A través del análisis de expedientes, de las observaciones y visualizaciones de
las audiencias conciliatorias en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de
Viviendas que cuentan con la presencia del defensor público, se determinará el
cumplimiento del mismo con las competencias obligaciones y atribuciones
establecidas en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de
Viviendas y la Ley Orgánica para la Defensa Pública.
86
CAPITULO V
RESULTADOS, CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
RESULTADOS
En el ordenamiento jurídico venezolano, específicamente en el mundo del
derecho inquilinario de viviendas, día a día surgen un sin fin de controversias. Los
venezolanos para dar respuestas legalmente a ellas deben acceder a la
Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI), a través del
procedimiento administrativo previo a la demanda. En la oportunidad, el investigador
se basó específicamente en las controversias ocasionadas por los desalojos en sus
diferentes causas, el cual también debe ser resuelto con el procedimiento mencionado
anteriormente, como se ha explicado a en los diferentes capítulos de la investigación.
Establecidas las fases metodológicas, de los estudios y análisis realizados en el
informe final de pasantías, se procederá a establecer el análisis de los resultados de
cada una de ellas.
Fase I.- Como se ha descrito anteriormente, existe mucha confusión en el mundo
jurídico acerca de los medios alternativos de resolución de conflictos, los modos de
aplicarse en las diferentes instancias judiciales, o en sede administrativa, siendo el
último el caso estudiado. Como se ha descrito en el marco referencial, los medios
alternativos de resolución de conflictos son aquellos implementados entre las partes
con o sin un tercero, para dar solución justa a una controversia o llegar a un acuerdo,
eso a través de la negociación, transacción, el arbitraje, la mediación y conciliación;
entre los dos últimos hay que diferenciar, ya que en la mediación y conciliación
interviene un tercero llamados mediador y conciliador, dichos terceros se diferencian
87
en que: el mediador interviene en el proceso de forma pasiva, sus intenciones no van
más allá de calmar a las partes, tratar de llevar el control para que las mismas lleguen
a un acuerdo, mientras que, el conciliador interviene activamente en el proceso, emite
opiniones y sugerencias con el fin de que las partes lleguen a un acuerdo.
En el procedimiento administrativo previo a la demanda de desalojo en la
SUNAVI, de conformidad con la normativa es la conciliación el método alternativo
de resolución de conflicto que se aplica; las audiencias cuentan con un conciliador
(a), ya que el mismo emite opiniones y sugerencias para que el arrendador y
arrendatario lleguen al acuerdo, y en caso de no llegar a un acuerdo, el conciliador
podrá motivar una decisión que constara en el expediente; si la decisión fuere
favorable l arrendatario, el funcionario actuante dictará una resolución mediante la
cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para
el solicitante. Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al arrendador, el
funcionario actuante Indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el
desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en
el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación
Arbitraria de Viviendas y el resto del ordenamiento jurídico vigente (jurisprudencia.
Fase 2.- Las audiencias conciliatorias dentro del procedimiento administrativo previo
a la demanda en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas,
tienen relevancia en el sentido que las partes son quienes establecen las reglas, es
decir, con la intervención del conciliador deciden que harán, como lo harán y cuando
lo harán, o simplemente no llegan a un acuerdo, sin embargo, la Superintendencia
Nacional de Arrendamientos de Viviendas no siempre garantiza el cumplimiento de
ese acuerdo, ni impera el cumplimiento de la decisión motivada por el conciliador, en
caso de no haber acuerdo.
88
Fase 3.- Los defensores públicos son un elemento importante en el procedimiento
administrativo previo a la demanda en la Superintendencia Nacional de
Arrendamientos de Viviendas, ya que los mismos deben orientar, asesorar, asistir y
representar a todas las personas que lo requieran para la defensa de sus derechos,
intereses y garantías, y así velar por la tutela judicial efectiva del derecho a la
defensa, en los procesos judiciales y administrativos relacionados con el respeto y la
garantía del derecho a la vivienda, además cumplir con las atribuciones establecidas
en la ley. Sin embargo, la defensa pública en la SUNAVI no se garantiza a los
arrendadores (al menos la ley no lo establece), además la representación del defensor
público cuando no está presente el arrendatario en las audiencias de conciliación, da
como resultado que no haya acuerdo alguno en la sede administrativa, dejando el
mismo de cumplir con las atribuciones establecidas en la Ley para la Regularización
y Control de Arrendamientos de Viviendas y en la Ley Orgánica para la Defensa
Publica.
CONCLUSIONES
A lo largo del desarrollo del informe final de pasantías se formularon fases
metodológicas con el fin de dar solución al problema planteado; de las mismas se
pueden extraer las siguientes conclusiones:
Fase 1.- Los medios alternativos de resolución de conflictos son una gran vía para dar
solución a las controversias, quedando establecido que la mediación y conciliación se
diferencian por el papel que juega el tercero que interviene en ellas. Es notable que en
la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas se realizan las
audiencias conciliatorias para que el arrendador y arrendatario lleguen a un acuerdo
en el procedimiento administrativo previo a la demanda, interviniendo el conciliador
activamente para lograrlo.
89
Fase 2.- Las audiencias conciliatorias son relevantes para el mundo jurídico
inquilinario, ya que son las partes con la intervención del conciliador quienes
decidirán en el procedimiento administrativo previo a la demanda de desalojo, si el
desalojo procede, en que momento, cuando se ejecutara, tiempo, lapso y bajo qué
condiciones, ahorrando así costas judiciales y todos los gastos que puede ocasionar
un proceso judicial. Sin embargo, las partes se encargaran de velar por la fe del otro a
la hora del cumplimiento del acuerdo, debido a que, como se ha mencionado
anteriormente, la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas no
impera de oficio el cumplimiento de esos acuerdos, o la sanción por el
incumplimiento de ellos. Cabe mencionar que desde la jurisprudencia de fecha 20 de
noviembre de 2013 en Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia se puede deducir
que el cumplimiento de los acuerdos pactados en sede administrativas referente al
desalojo, puede hacerse más efectivo ya que el arrendador
puede demandar el
incumplimiento del acuerdo, una vez homologado por la Superintendencia Nacional
de Arrendamientos de Viviendas y establecido un lapso para su cumplimiento
voluntario, y el mismo pasaría al tribunal ejecutor, el cual ejecutaría el desalojo
previa verificación del refugio, sin embargo, en la realidad los refugios habitacionales
la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas no los otorga con
facilidad, lo cual ocasiona retrasos en el procedimiento de desalojo, afectando
principalmente al arrendador, dicho retraso es un irrespeto al derecho a la propiedad
legitima del inmueble.
Fase 3.- El defensor público es una parte vital en el proceso, ya que el mismo es
quien representara en la audiencia conciliatoria a la parte que no pueda pagar un
abogado (en la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas solo se
otorga al arrendatario), o al arrendatario que no asista a la audiencia, pero, las
actuaciones de la defensa pública en las audiencias conciliatorias ante la
Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas son cuestionables, ya
que el mismo no garantiza el derecho a la defensa a ambas partes. Además las
90
audiencias donde solo está la representación del defensor público sin el arrendatario,
no dan como resultado un acuerdo, lo cual describiría a dicho procedimiento como
inoficioso en este punto, ya que se evidencia el incumplimiento de las atribuciones
del defensor público establecidos en la Ley Orgánica para la Defensa Pública y la Ley
para la Regularización y control de los Arrendamientos de Viviendas, en el sentido
que no garantiza la tutela judicial efectiva del derecho a la defensa. Además se
contempla que en la actualidad la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de
Viviendas del Estado Carabobo cuenta con un solo defensor público el cual atiende a
un gran número de causas uno o dos días semanalmente, cuya situación ocasiona
retrasos en los procedimientos prolongándose los lapsos, afectando así a la parte
interesada.
Lo antes descrito representa una violación al principio de igualdad
constitucional y al artículo 2 de la Ley Orgánica para la Defensa Pública que
garantiza la tutela judicial efectiva a todos los ciudadanos, sin importar la situación
socioeconómica
RECOMENDACIONES
De las investigaciones desarrolladas en el informe final de pasantías que lleva
por nombre: eficacia y trascendencia de la conciliación dentro del procedimiento
administrativo previo a la demanda de desalojo en la Superintendencia Nacional de
Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI), surgen las siguientes recomendaciones en
cada una de sus fases metodológicas:
Fase 1.- En las audiencias conciliatorias con la implementación de los medios
alternativos de resolución de conflictos, el conciliador debería mantener más fluidez
en el procedimiento y hacer mas sugerencias relevantes para que así el arrendador y
arrendatario mantengan el control sin alteraciones durante el transcurso de la
audiencia, además recordar siempre las pautas legales establecidas en la Ley para la
91
Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas y en el Decreto 8190, y de
esa forma promover los acuerdos, para que las partes no cometan actos contrarios a la
ley, como actuaciones ilícitas, por ejemplo, deterioro intencional del inmueble por
parte del arrendatario, desocupación arbitraria y acoso por parte del arrendador, entre
otras.
Es recomendable a través de reforma expresar en la Ley las facultades de la
conciliación para seguir evitando confusiones en el mundo jurídico.
Fase 2.- En cuanto a la relevancia de las audiencias de conciliación para el mundo
jurídico inquilinario, se sugiere que los lapsos determinados por la ley para llevar a
cabo el procedimiento en sede administrativa no se prolonguen, ya sea por falta de
interés en la parte accionada y el desconocimiento de las pautas legales por parte del
conciliador en el manejo de los medios alternativos de resolución de conflictos. La
SUNAVI debe prestar más asesoría a los usuarios sobre la realización de estas
audiencias y sus procedimientos, así como prestar la mayor colaboración con los
refugios habitacionales en caso de que procedan los desalojos.
Adicional a lo descrito, se debería determinar por ley lo que se ha venido
interpretando por jurisprudencia, la homologación de los acuerdos para ir directo en
sede judicial a la ejecución del desalojo por la falta de las partes, al incumplir los
acuerdos logrados.
Se destaca que se hacen necesarias las reformas al Decreto 8190 y a la propia
Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y su
Reglamento (2011), para así plasmar el procedimiento administrativo con reglas
claras y justas que respondan a las necesidades de ambas partes: Arrendadores y
arrendatarios.
Fase 3.- Para la Defensa Pública y sus funcionarios se recomienda que garanticen el
derecho a la defensa, no solo a los arrendatarios, sino también a los arrendadores ya
92
que sus derechos también se ven afectados con las controversias en materia de
arrendamientos de viviendas. Además deben asignar más defensores públicos
conocedores de la materia ya que con solo uno se demoran las causas en curso tanto
en la sede administrativa como en la sede judicial; adicionalmente aumentar los días
de atención y reducir las causas diarias que se les otorgan, de esa forma los
defensores públicos podrían dedicarse a cada asunto controladamente, cumplir con
sus atribuciones y lograr los acuerdos a través de los MARC.
Se recomienda especificar en la Ley para la Regularización y Control de
Arrendamientos de Viviendas y su Reglamento, así como en el decreto 8190, que la
defensoría especializada en materia de arrendamientos, es tanto para arrendatarios
como arrendadores, ya que los arrendatarios y funcionarios públicos se valen de ello
en toda instancia administrativa y/o judicial como violación al principio de tutela
judicial efectiva que establece el texto constitucional y la Ley Orgánica para la
Defensa Pública, a todo ciudadano sin discriminación alguna.
93
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