la usucapión siempre vence al registro

DOCTRINA
LA USUCAPIÓN SIEMPRE VENCE AL REGISTRO
Por Gunther Hernán Gonzales Barrón*
SUMARIO
I. Conflicto entre la posesión y el registro. II. El registro es un instrumento al servicio de la verdad.
III. La posesión convertida en usucapión se identifica con la verdad. IV. Por definición, los modos originarios
de adquisición son más poderosos que los derivados. V. El principio de fe pública registral no es aplicable en
este conflicto. VI. El registro cede (es vencido) ante la protección de los derechos humanos. VII. Conclusiones.
I. CONFLICTO ENTRE LA POSESIÓN Y EL REGISTRO
El conflicto se presenta del siguiente modo: el
propietario registral (con título formal) desea
conservar su derecho; mientras tanto un poseedor, amparado en su largo aprovechamiento sobre la cosa, pretende que la situación de hecho se
transforme en situación jurídica. ¿Cuál de las dos
posiciones prevalece?
lograría incentivar la violencia, ya que la tenencia
podría devenir en titularidad al poco tiempo.
La llamada usucapión contra tabulas se produce cuando entran en conflicto dos situaciones
contradictorias. En primer lugar está el tercero
que confía en la exactitud del registro, por lo que
adquiere de quien aparece como titular y luego
inscribe su adquisición. En segundo lugar se encuentra el poseedor que ha cumplido los requisitos legales para adquirir por prescripción, pero
que no ha inscrito su derecho.
Una excesiva tutela del propietario formal terminaría privilegiando los derechos del “papel”,
olvidando la vida, desincentivando la explotación de la riqueza y dando origen a conflictos sociales de dimensiones insospechadas, ya que los
poseedores de larga data no tendrían la posibilidad de que su trabajo expresado durante mucho
tiempo pueda asegurarles la adquisición de una
titularidad. En buena cuenta, sería premiar al
ocioso especulador, que no hace nada; y por otro
lado, castigar al laborioso productor que genera
riqueza. Esta situación se presentaría, por ejemplo, cuando la usucapión se prohíbe o cuando
simplemente se imponen requisitos desmesurados para su actuación.
El Estado organiza un sistema que permite
contar con un título formal de prueba de los derechos, de esta forma, el comprador o el acreedor
hipotecario podrá gozar de certeza respecto de las
adquisiciones que realiza. Precisamente, el registro facilita el conocimiento del estado jurídico de
los derechos mediante la publicidad de los títulos
referidos a un bien determinado, pero con investidura formal (1). Esta situación tiene influencia en
Por otra parte, la exagerada protección de la posesión, sin un plazo prudencialmente extenso, daría lugar a la disolución del concepto de propiedad,
pues ambas figuras terminarían confundidas con el
problema social que en ello también está implicado. En efecto, una posesión por tiempo reducido,
que termina en usucapión (un año, por ejemplo),
incentivaría conflictos dominicales de todo orden,
pues los ocupantes podrían reclamar rápidamente
la adquisición del derecho. De esa forma, el propietario temería ceder el bien por las consecuencias
negativas de la posesión ajena; y finalmente solo se
* Juez superior titular de la Corte Superior de Justicia
de Lima. Profesor de Derecho Civil y Derecho Registral
de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Universidad de San Martín de Porres y Universidad Inca Garcilaso de la Vega.
(1) “Para procurar conseguir la seguridad de los adquirentes
de bienes inmuebles, o de los que dan dinero a préstamo
con garantía sobre bienes inmuebles, se ha procurado
facilitar a los presuntos adquirentes y a los prestamistas
con garantías de inmuebles, ciertas facilidades de
investigación del estado de dichos inmuebles, tanto en lo
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II. EL REGISTRO ES UN INSTRUMENTO AL SERVICIO DE LA VERDAD
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dos momentos: durante la fase de conservación
del derecho, correspondiente al titular inscrito,
y durante la fase de renovación del derecho, referido a un tercero adquirente. Se puede afirmar,
por tanto, que el fundamento de la publicidad se
encuentra en hacer cognoscible determinados hechos, actos, situaciones o eventos de la vida jurídica, constituidos formalmente, de tal manera que
cualquier interesado pueda conocer esta información y asimismo la publicidad sirva para resolver
los conflictos (2), con lo cual se tutelan derechos y
se aseguran adquisiciones. En suma, hay un interés general en que determinadas situaciones sean
cognoscibles por cualquiera, por eso la ley organiza y regula su publicidad (3).
La institución del registro es un mecanismo
instrumental que apoya la generación de riqueza
mediante el incentivo de los actos de intercambio,
pero no puede acotar toda la realidad jurídica, rica,
vital, humana, con diversos intereses en juego, con
la dignidad intangible del ser humano de por medio; ni tampoco creerse autosuficiente con el pomposo título de “verdad oficial”. Por el contrario, en
el ámbito de un Estado constitucional y social de
derecho, el registro debe contar con la suficiente
base de justicia que lo haga viable, a efecto de no
reducir las soluciones jurídicas a la búsqueda de la
certeza por encima de toda otra consideración, y
finalmente se privilegie una justicia de menor entidad, simplemente formal, se seguridad, sin tener
en cuenta el sentido de justicia de la decisión.
Aquí debo citar la afirmación de la mejor doctrina europea en el sentido que la propiedad se
justifica gracias a la posesión, ya que el título for-
que se refiere a su titularidad, como a su estado de cargas”:
Díez Picazo, Luis (1995). Fundamentos de derecho civil
patrimonial. Tomo III. Madrid: Civitas, p. 299.
(2) Pugliatti, Salvatore (1957). La trascrizione. La pubblicità
in generale. Tomo I. Milán: Giuffré Editore, p. 268.
(3) Trimarchi, Pietro (1998). Istituzioni di diritto privato.
Milán: Giuffré Editore, p. 618.
En la doctrina italiana se considera como uno de los
principios fundamentales del sistema la “relación entre
oponibilidad y cognoscibilidad”, por el cual se exige que
solo puedan ser opuestos los hechos sobre los que los
terceros puedan procurarse el conocimiento por medio
de la consulta del instrumento publicitario: Ibba, Carlo
(2006). La pubblicitá delle imprese. Padua: Cedam, p. 4.
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mal es solo un medio para lograr la finalidad del
derecho, cual es, el aprovechamiento y disfrute
de los bienes, esto es, poseer. Por tanto, si desde
una perspectiva axiológica el fin se encuentra en
grado superior al medio, entonces es evidente que
la posesión se encuentra en situación de primacía
sobre la propiedad (4). En efecto, si el ordenamiento jurídico reconoce el monopolio de un sujeto sobre los bienes, con exclusión del resto, ello solo se
justifica en cuanto ese sujeto debe incorporar ese
bien a la producción, generar riqueza, mejorar la
economía con beneficio general, obtener rentas
que generen impuestos, etcétera.
El derecho no reconoce una propiedad egoísta e individualista que se olvida del bien común.
Eso no es admisible ni social, ni económicamente.
Tampoco lo es desde una perspectiva moral, pues
sería inaceptable tutelar el dominio de quien se
cruza de brazos y no hace nada con el bien; cuando existen millones de seres humanos que mueren
de hambre, con todo lo doloroso que eso significa.
Por tal motivo, resulta evidente que la usucapión
o adquisición de la propiedad por efecto de la posesión no puede ser erradicada del derecho, ya que
representa la ontología misma de la propiedad, su
razón de ser; por encima de cualquier formalismo.
Desde mi perspectiva, no basta con la seguridad
jurídica a rajatabla, esto es, proclamar la verdad
dogmática del registro y olvidarse de sus límites
intrínsecos (defectos, inexactitudes, imposibilidad de contradecir la realidad notoria, la posesión, etcétera) y de sus límites extrínsecos (fraude,
mala fe, entre otros). Debemos recordar en este
punto que una seguridad, así entendida, llevará
inexorablemente a una situación de desorden o
de incumplimiento de la ley (desuso de la norma),
por falta de legitimidad del orden jurídico.
III. LA POSESIÓN CONVERTIDA EN USUCAPIÓN
SE IDENTIFICA CON LA VERDAD
El problema jurídico de la propiedad es su
prueba. ¿Cómo saber quién es el propietario de
(4) “El fin trasciende al medio, es más importante que el
medio; en el sistema, es el prius lógico. La posesión tiene
esta importancia central, que no se puede reconocer a la
propiedad”: Sacco, Rodolfo y Caterina, Raffaele (2000).
Il Possesso. Milán: Giuffré Editore, p. 9.
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cada una de las cosas que existen en la naturaleza
física? Se trata de una tarea difícil, sino imposible
de dilucidar con absoluta certeza.
Este tema nos lleva directamente a un dilema
filosófico de mayores alcances: ¿preferimos la
verdad (lo absoluto) o la verosimilitud (lo relativo)? La primera es, sin dudas, la opción racional,
pues la simple apariencia o verdad meramente
probable suena a un torpe consuelo. Pero, ¿qué
sucede cuando la verdad no es cognoscible? En
tal situación, solo quedaría conformarse con lo
poco o mucho del conocimiento que le sea alcanzable a la inteligencia humana.
La usucapión es una transacción en este debate
filosófico, pero sin renunciar a la verdad. No quiere
decir que debamos privilegiar la simple apariencia
por la imposibilidad de conocer la verdad. Por el
contrario, no se quiere renunciar a la verdad, pero
tampoco apartarse de la apariencia. Por tanto, se
construye una apariencia social, ligada a la vida
del hombre, que funda la verdad. Es asumir que la
ontología de la propiedad (su “ser”) se encuentra
en su propia finalidad, esto es, en aprovechar la
riqueza material a efecto de potenciar el disfrute.
En tal contexto, la usucapión se construye como
la realidad misma de la propiedad, pues se trata de
lo único que tiene existencia comprobable y cierta.
Por el contrario, los títulos de propiedad formales
(contratos, herencias, etcétera) son abstracciones
que siempre pueden atacarse o ponerse en duda
o finalmente derivarse de quien no era el titular.
A diferencia de la titulación formal, que puede ser o no ser; la posesión es. De esta forma encontramos una realidad externa que manifiesta
la sujeción que una persona ejerce sobre alguna
porción del mundo en su propio beneficio. Esa
verdad que opera exclusivamente en el ámbito
físico, se convierte en la verdad jurídica. La usucapión es la propiedad (5).
(5) “La prueba ordinaria de la propiedad se hace mediante
la prueba de la posesión y el transcurso del tiempo, y
esa es a la vez la realidad de la propiedad. La propiedad
no tiene ninguna naturaleza distinta de la de ser una
posesión modalizada por el transcurso del tiempo. La
propiedad es una posesión investida formalmente con
un título (y tiene por ello vocación de perpetuidad)
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La usucapión se incardina con los aspectos
más profundos del hombre, de la vida y de su
concepción del mundo. Se trata, pues, de un hecho visible, notorio, propio de la realidad física,
que supera las abstracciones, los formalismos y
las ideas. Es el triunfo de la fenomenología crítica por sobre el puro idealismo (6); por lo menos
en el ámbito de la propiedad. El derecho romano,
precisamente, se basa en cuestiones objetivas de
esencia, más allá de idealismos o subjetivismos.
Este principio es la base justificativa de la usucapión como hecho que identifica la propiedad (7).
[...] La propiedad no existe en sí, lo que existe en sí es la
posesión como apariencia socialmente significativa. Por
eso la usucapión es algo más que un medio de prueba
de la propiedad: es la realidad misma de la propiedad”:
Alvarez Caperochipi, José Antonio (1986). Curso de
derechos reales. Tomo I. Madrid: Civitas, p. 143.
(6) Edmund Husserl es el padre de la fenomenología,
que descarta el psicologismo y el idealismo, aun cuando
el interés por los fenómenos como esencia de la filosofía
existía ya desde los pre-socráticos. Husserl postula una
vuelta a las cosas mismas, por lo que debe distinguirse
entre “el acto de entender” (noesis) y el “contenido
objetivo del pensar” (noema). Las leyes científicas, por
ser universales y necesarias, no pueden fundarse en
hechos psíquicos, que son particulares y contingentes.
La fenomenología supone reducir el objeto a su
condición de ser-dado en la conciencia, atendiendo
exclusivamente a su aparecer. Hay que poner fuera todo
lo que no pertenece a ese aparecer, tal como la tradición,
los caracteres individuales del objeto, la carga efectiva
del investigador. La esencia se capta, no por medio de
la abstracción, sino cuando esta se hace presente a la
conciencia: Goñi, Carlos (2010). Breve historia de la
filosofía. Madrid: Ediciones Palabra, p. 260-261.
(7) “Las investigaciones modernas han ido demostrando
siempre que el pensamiento de los clásicos tendía a
valorar y a calificar las actividades humanas relevantes
para el Derecho, según criterios objetivos, sólidos
y sencillos, de manera tal que la interpretación y
la actuación del derecho estuviera siempre basada
en fundamentos robustos y no en las bases frágiles
ofrecidas por averiguaciones espirituales complicadas.
Esto, empero, no significa que la jurisprudencia
clásica hubiera prescindido de la voluntad, sino que
la propia voluntad constituía una categoría objetiva,
y en cierto sentido, universal, huyendo de la voluntad
del individuo tomado aisladamente”: De Martino,
Francesco (2004). Individualismo y derecho romano
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Esta verdad fenomenológica no es casual ni azarosa. Si la propiedad es la usucapión, téngase en
cuenta que la usucapión es la posesión. Por tanto,
y finalmente, desde una visión filosófica, la propiedad es posesión; por lo que esta es el fundamento o
razón de ser de aquella. En efecto, nadie puede poner en duda que el título de dominio existe a efecto
de permitir el disfrute pacífico de los bienes. Ello
significa que el título es un medio para lograr el fin;
y en esa perspectiva, la posesión (fin) tiene lugar de
primacía. El evento de la realidad que configura la
propiedad no es cualquier hecho; sino precisamente aquel que lo determina y conforma. La posesión
es un fenómeno al que debe regresarse para evitar
la huida del “mundo de la vida” (8).
La propiedad es fruto del esfuerzo y del trabajo; y
precisamente la posesión es el trabajo del hombre
aplicado a las cosas. Entonces, la posesión es la causa moral y jurídica de la propiedad; su fundamento
último; el fenómeno social que se erige en su esencia y basamento. Siendo así, el reconocimiento legal de la propiedad en manos de un sujeto requiere,
de una u otra manera, la posesión. De esa forma, la
propiedad no viene a ser otra cosa que una posesión
vestida por el tiempo (usucapión), conforme ya lo
había dicho Savigny hace dos siglos.
Por tal razón, la prescripción adquisitiva, o
usucapión, es el medio de convertirse en propietario por efecto de una posesión autónoma y sin
dependencia de otro, que extiende por un largo
período de tiempo, y siempre que el anterior titular no muestre una voluntad formal de contradicción (9). En buena cuenta, la posesión es trabajo,
es riqueza, es el origen de la propiedad.
Por tanto, resulta claro que la usucapión no es
una reliquia histórica de otras épocas, ni un “mal
privado. Traducción de Fernando Hinostroza. Bogotá:
Universidad Externado de Colombia, p. 60.
(8) La fenomenología es la respuesta a una ciencia que se
había alejado de la conciencia reflexiva, del mundo de la
vida: González García, Juan Carlos (2004). Diccionario
de filosofía, Madrid: Biblioteca EDAF, pp. 191-192.
(9) Igual modo adquisitivo opera respecto de cualquier
otro derecho real (usufructo, superficie, servidumbre)
siempre que la posesión sea compatible con el pretendido
derecho que se quiera adquirir. No cabe obviamente en
las situaciones jurídico-reales sin posesión (hipoteca).
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menor” ante la imposibilidad de probar el dominio de manera incontrovertible. Todo lo contrario, pues nos encontramos ante una institución
jurídica que se radica en el mundo de la vida, no
en el de las meras formas o abstracciones, que
vivifica día a día la propiedad, la hace humana y
social, le da concreción y efectividad.
Sin la prescripción adquisitiva, la propiedad
podría reducirse a un conjunto de artificios técnico-jurídicos, siempre favorables a las clases detentadoras de la riqueza, que por eso mismo dominan los artificios, pero alejado del ser humano
y su sentir. Otra cosa sucede en el sistema jurídico alemán, que pretendió excluir la usucapión
del ámbito de los bienes inmuebles, por lo que
dio lugar a un ordenamiento excesivamente formalista, sin vida, reducido a rituales, por lo que
modernamente es objeto de severas críticas (10).
IV. POR DEFINICIÓN, LOS MODOS ORIGINARIOS
DE ADQUISICIÓN SON MÁS PODEROSOS QUE
LOS DERIVADOS
El sistema legal reconoce que los derechos
circulan de mano en mano a través de distintos
hechos jurídicos que la ley reconoce con tal efecto. Entre esos hechos, denominados “modos de
adquisición de la propiedad”, se encuentran el
contrato de transmisión (no todos los contratos producen ese efecto), a veces sumado con la
tradición, la sucesión hereditaria, la accesión, la
apropiación y la usucapión, entre otros.
(10) Una crítica actual a los principios que rigen los
derechos reales en el derecho alemán puede verse:
Ebers, Martin (2009). “La autonomía del derecho de
bienes en Alemania y la unificación europea”. En Badosa
Coll, Ferrán y Gete-Alonso Calera, Carmen (directores).
La adquisición y transmisión de derechos reales. Estudio
del derecho catalán y otros sistemas jurídicos. Madrid:
Colegio Notarial de Cataluña – Marcial Pons, p. 275.
Sin embargo, ya desde antiguo, el BGB alemán, incluso
cuando solo era proyecto, sufrió comentarios negativos
respecto a la transmisión de la propiedad fundada en
el formalismo de una inscripción asentada en alguna
oficina pública, lo que desconecta la propiedad de la
vida social y de la conciencia popular: Menger, Anton
(2011). Derecho civil y los pobres. Traducción de Adolgo
Posada. Lima: Jurista Editores, p. 147.
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Los modos derivados son aquellos en los cuales se produce un acto de transmisión del derecho, es decir, dos sujetos están causalmente
vinculados de tal suerte que uno da y el otro recibe. En tal caso, la adquisición de la propiedad,
por ejemplo, está sujeta y condicionada a que el
transmitente sea titular del derecho; en caso contrario, uno nada transfiere y el otro nada recibe.
El principio general que rige los modos derivados
es el viejo brocardo nemo plus iuris, esto es, nadie da más derecho del que tiene.
Por el contrario, los modos originarios son aquellos en donde el sujeto se convierte en titular por
encontrarse en la hipótesis que la norma reconoce
como causante del efecto adquisitivo, sin que el
anterior propietario preste su voluntad favorable a
la transferencia o sin que se produzca un fenómeno legal de transmisión (dar y recibir). El caso más
frecuente, pero no único, lo constituye la usucapión o prescripción adquisitiva de dominio, pues
en ella el nuevo titular adquiere por sí mismo, por
el solo hecho de poseer, durante un plazo y bajo
ciertas condiciones; sin que el antiguo dueño preste consentimiento o autorice la transmisión.
Las adquisiciones originarias operan ex novo,
ya que el titular estrena el derecho o lo recibe novedosamente, sin vinculación alguna con el anterior propietario. En tal sentido, aquí no interesa
la regla nemo plus iuris, porque no existe acto
de transmisión del primigenio titular hacia el
nuevo adquirente, ya que este recibe el derecho
por su propia actividad, sin vinculación causal
alguna con el anterior propietario. Por tanto, en
esta hipótesis se produce un claro rompimiento
de la cadena del dominio, una especie de línea
divisoria por la cual el titular primigenio termina
su historia; mientras el nuevo titular comienza la
suya sin vinculación alguna con el pasado.
En las adquisiciones originarias no interesa dilucidar quién es el propietario, pues el dominio
igual se pierde, sea quien fuese el titular previo.
Por tanto, se trata de un mecanismo absoluto
de obtención de la propiedad, ya que se produce
por sí mismo, con el solo cumplimiento de los
presupuestos que la configuran, de manera independiente y sin relación alguna con el titular
anterior. Siendo así, la historia previa del dominio nada interesa frente al poseedor usucapiente,
por lo que este se impone sobre cualquier título.
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Por el contrario, las adquisiciones derivadas están condicionadas a la existencia del derecho en la
cabeza del transmitente, por lo que estamos en presencia de un mecanismo relativo y condicionado.
El propietario por título originario se opone a
cualquier propietario derivado, ya que el primero no
tiene límites y adquiere contra cualquiera, sea cual
fuese el título que ostente; por tanto, la usucapión
es más poderosa que el registro y su tracto sucesivo
(publicidad de actos de transmisión y adquisición
derivativas). El propietario a título derivado, por
más inscripción que tenga, nada puede hacer frente
a la usucapión previa o sobrevenida de un tercero;
por lo cual, o no adquiere el derecho (ya le pertenece al usucapiente), o lo pierde seguidamente.
Esa es la razón de fondo que se encuentra detrás de la doctrina francesa e italiana, para quienes carece de sentido cuestionar la indudable
primacía del poseedor con prescripción adquisitiva a su favor. “La adquisición del derecho no
está, en efecto, subordinado a la posición del precedente titular” (11).
Incluso los propulsores extremos del análisis
económico del derecho están de acuerdo en que
el registro no es infalible y tampoco registra los
abandonos de la tierra por los antiguos propietarios. En tal caso, el silencio del anterior domino
hace que la posesión del ocupante lo convierta en
propietario (12). Ello implica que la usucapión se
constituye en el mecanismo final para la adquisición del dominio, pues entra en juego cuando
los registros son erróneos, esto es, ¡la posesión
corrige al registro! (13).
El artículo 950 del Código Civil peruano es bastante elocuente. Establece: “La sentencia que declara la prescripción adquisitiva es título suficiente
(11) Bianca, Massimo (2006). Diritto civile 6. La
Proprietá. Milán: Giuffré Editore, p. 814.
(12) Posner, Richard (2011). “Savigny, Holmes y el análisis
económico del derecho”. En Thémis. Revista de Derecho.
Segunda época. Número 48. Lima, p. 66.
(13) Textualmente lo dice Posner (Ibídem: p. 67): “La
prescripción adquisitiva es un método para corregir
títulos en papel, y ajustarlos a los costos de transacción
del mercado; esto mejora y no desafía el sistema de
derechos de propiedad”.
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para cancelar el asiento del antiguo dueño”. De esta
norma se deduce inequívocamente el carácter originario de la usucapión, pues el nuevo propietario
no recibe el bien por transmisión del anterior titular, sino que lo adquiere por sí mismo y, en tal condición, rompe la historia de dominio. Por tanto,
resulta correcto decir que la sentencia declarativa
cancela el asiento del antiguo dueño, pues termina la situación del propietario anterior y nace una
nueva, pero sin relación causal entre una y otra.
V. EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL NO
ES APLICABLE EN ESTE CONFLICTO
El principio de fe pública se presenta cuando
el título del transmitente se halla afectado por
alguna causal de nulidad o ineficacia contractual o negocial que puede originar la decadencia
de efectos de los actos sucesivos. Por ejemplo, A
(titular inscrito) vende a B. Luego, B vende a C.
En tal caso la eventual nulidad de la venta entre
A y B, aunque se declare judicialmente, no producirá el efecto de privar a C de su adquisición,
si la causa de nulidad (por ejemplo: ilicitud de
la causa del contrato) no constaba en el registro.
En general, estos conflictos se resuelven teniendo en cuenta la confianza en el contenido del
registro, que se repunta como verdad presunta,
de tal suerte que nadie podrá ser privado del derecho adquirido aunque luego se compruebe que
el título del transmitente adolecía de algún vicio
invalidante o aunque dicho título, válido en un
principio, quede más tarde sin efecto (14). El sistema jurídico peruano contempla en forma expresa
esta figura en el artículo 2014 del Código Civil.
Nótese que el principio de fe pública se aplica exclusivamente a favor de un tercero que adquiere en
virtud de un negocio jurídico oneroso y al cual se
protege frente a la nulidad, anulabilidad, rescisión
o resolución que sufra el acto previo. Es decir, se
trata de un mecanismo de seguridad jurídica que
solo juega cuando se trata de adquisiciones contractuales o derivativas, las cuales pueden decaer
cuando el transferente no resulta ser propietario
como consecuencia de la nulidad de su acto adquisitivo. Este problema, sin embargo, no se aplica en
(14) Angel Yagüez, Ricardo (1982). Apariencia jurídica,
posesión y publicidad inmobiliaria registral. Bilbao:
Universidad de Deusto, pp. 119-120.
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la usucapión, pues se trata de un modo originario
de adquisición en el cual no tiene relevancia alguna
la nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución.
Por ejemplo, en el supuesto de un tercero inscrito en el registro frente a un usucapiente ¿quién
vence? Los partidarios del extremismo registral
quieren invocar el artículo 2014, pero esta norma
tiene un ámbito estricto de aplicación, que no se
cruza para nada con la prescripción adquisitiva.
En efecto, el propietario inscrito está protegido
frente a la nulidad y demás patologías contractuales que pudiera haber sufrido el sujeto, anterior
titular, que le transmitió ese derecho. Por el contrario, el usucapiente no es transmitente del titular inscrito, ni tiene relación jurídica alguna con
los actuales o anteriores propietarios. Tampoco ha
participado en los negocios jurídicos que constan
en el registro. La usucapión es un fenómeno jurídico ajeno al mundo contractual o negocial, por
lo que sus efectos no pueden ser mediatizados o
anulados por el principio de fe pública.
En conclusión, el artículo 2014 no regula la
hipótesis de conflicto entre el usucapiente y el
tercero inscrito, por lo que de allí nada puede obtenerse. Por otro lado, el artículo 952 del Código
Civil sí resulta aplicable y, en tal virtud, la posición jurídica del poseedor resulta prevaleciente.
Por tal razón, la sentencia que declara la usucapión es título suficiente para cancelar el asiento
del antiguo dueño, cualquiera que este sea, inscrito o no inscrito, pues la norma no distingue ni
podría distinguir.
VI. EL REGISTRO CEDE (ES VENCIDO) ANTE LA
PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS HUMANOS
Hoy se habla del derecho a la vivienda como
derecho humano de carácter económico y social,
establecido por diversos tratados internacionales (que se inicia con la Declaración Universal de
los Derechos Humanos, aun cuando este no es
tratado, y se consagra en el Pacto Internacional
de Derechos Económicos, Sociales y Culturales);
o el derecho humano a la tierra, derivado de los
derechos humanos a la vida (digna), a la alimentación, a la salud y al entorno adecuado.
Asimismo, las Cortes Internacionales han sostenido la importancia de la propiedad comunal
indígena, por cuanto debe respetarse la relación
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tradicional que existe entre el hombre y la tierra
como parte de la cultura ancestral (Convenio 169
de la OIT, sobre Pueblos Indígenas y Tribales), y
en donde el suelo no es una simple mercancía materia de “circulación” para beneficio de constructoras, inmobiliarias, mineras o trasnacionales. En
tal contexto, nada significa el formalismo registral.
Por ejemplo, la Corte Interamericana de Derechos
Humanos (Corte IDH en adelante) ha declarado
que la propiedad comunal es más una forma de
vida, que un bien económico. El Alto Tribunal se
manifiestó así en el caso Comunidad Indígena
Yakye Axa vs. Paraguay:
Los tratados de derechos humanos son instrumentos vivos cuya interpretación tiene
que acompañar la evolución de los tiempos y
las condiciones de vida actuales. Los miembros de la Comunidad poseen una <relación
omnicomprensiva> con sus tierras tradicionales, y su concepto de propiedad en relación
con ese territorio, no se centra en el individuo, sino en la comunidad como un todo.
Paraguay reconoce el derecho a la propiedad
comunitaria de los pueblos indígenas, pero,
en el presente caso, no se ha adoptado las
medidas de derecho interno necesarias para
garantizar el uso y goce comunal tradicional.
La Corte IDH ha ordenado, incluso, que los
Estados repongan en la propiedad de la tierra a
los titulares originarios (indígenas), aun cuando
hubiesen cambiado de manos. En esta situación
nada importa la fe pública registral o la protección de la apariencia, ni la buena fe, pues se está
en presencia de consideraciones jurídicas basadas
en el hombre y no en los intereses pecuniarios. El
mencionado tribunal dice lo siguiente en el caso
Comunidad Indígena Sawhoyamaxa vs. Paraguay:
Conforme a la propia legislación paraguaya,
los miembros de la Comunidad Sawhoyamaxa
tienen el derecho a solicitar que se les devuelva
sus tierras tradicionales, aun cuando éstas se
encuentren en manos privadas y no tengan plena posesión de las mismas. Respecto a la limitación temporal del derecho de recuperación,
se considera que el derecho que asiste a los
miembros de la Comunidad no ha caducado.
El hombre necesita como elemento vital la vivienda y la tierra, con el fin de solventar sus neceRevista JURiDICA THOMSON REUTERS
sidades más elementales de descanso, intimidad y
hasta felicidad como individuo con mundo interno,
inseparable de él, y también dentro de un contexto
social, pues le sirve de albergue a su familia. La tierra es, muchas veces, la adquisición de toda una vida
de trabajo y esfuerzo, que otorga paz, tranquilidad
y permite que se ejerzan otros derechos humanos.
Es evidente, pues, que el derecho a la vivienda
adecuada no se basa en el formalismo registral,
sino en la tenencia efectiva de la unidad inmobiliaria que sirve de ámbito material de la vida del
ser humano, sustento de paz y tranquilidad individual y familiar. La falta de vivienda no solo atenta contra la dignidad del hombre, sino que impide
a los afectados el goce de muchos de sus derechos
humanos, tanto civiles como políticos, económicos y sociales. La Organización de las Naciones
Unidas advierte que la inobservancia del derecho
a la vivienda se debe, entre otras causas, a la especulación con la vivienda, las megacompras con
fines de inversión y rápido retorno, los proyectos
de desarrollo de infraestructura a gran escala (15).
Mientras la humanidad está tratando de hacer
efectivo el acceso a la vivienda de los más pobres,
otros siguen bajo la perspectiva de impulsar la especulación del suelo como único mecanismo de
desarrollo y riqueza (para algunos).
En la actualidad se habla también del “derecho humano a la tierra”, como sustento de vida
y dignidad de comunidades, agricultores, seres
humanos; y cuyo reconocimiento permitirá que
sus derechos puedan ser ejercidos plenamente.
Compárese esta inquietud social, con la pobre
alocución de los que siguen anclados en el formalismo de un registro como mecanismo de “seguridad jurídica de los adquirentes”. Sin duda, el
derecho ha cambiado. Aquí las apreciaciones del
relator temático de vivienda de la ONU para poner las cosas en su verdadero nivel:
29. Sin un reconocimiento adecuado de los
derechos tanto individuales como colectivos
sobre la tierra, el derecho a una vivienda ade(15) ONU, Consejo de Derechos Humanos (2008).
Informe de la Relatora Especial sobre una vivienda
adecuada como elemento integrante del derecho a un
nivel de vida adecuado, Sra. Raquel Rolnik, y sobre el
derecho de no discriminación. A/63/275, p. 6.
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DOCTRINA
LA USUCAPIÓN SIEMPRE VENCE AL REGISTRO
cuada en muchos casos no se puede ejercer
de forma eficaz. No obstante, el derecho a la
tierra no está únicamente vinculado al derecho a una vivienda adecuada, sino que está
integralmente relacionado con los derechos
humanos a la alimentación, el sustento, el
trabajo, la libre determinación y la seguridad
de la persona y del hogar y el sostenimiento
de los recursos comunes de propiedad. La
garantía del derecho a la tierra es por tanto
fundamental para la mayoría de la población
mundial que depende de la tierra para sus vidas y sustento. En el contexto urbano, el reconocimiento jurídico de los derechos sobre
tierra con frecuencia es crucial para proteger
el derecho a una vivienda adecuada, en particular el acceso a los servicios esenciales y a los
modos de ganarse la vida, especialmente para
los pobres de las zonas urbanas (16).
Todas estas consideraciones se traducen en la
centralidad del hombre, en el reconocimiento
universal de los derechos humanos, en el Estado
constitucional y social de derecho, y en la progresiva implantación, ya irreversible, de los derechos económicos, sociales y culturales. Parece
que algunos han quedado atrapados en el pasado
y de ahí no pueden salir.
VII. CONCLUSIONES
La exigencia de soluciones razonables, alejada
de dogmatismos, obliga a reconocer la usucapión
como el último mecanismo de certeza de las relaciones patrimoniales sobre las cosas. Siempre se
requiere un instituto de cierre o de clausura que impida continuar con los debates interminables. El fin
de las discusiones es ya, de por sí, un bien que el ordenamiento jurídico alienta y necesita para lograr
sus objetivos de paz, estabilidad y mantenimiento
del orden. Esta es una razón de seguridad jurídica.
Ahora bien, la prescripción adquisitiva también
cumple una importante finalidad de justicia, pues
con ella se privilegia la actividad económica, la
(16) ONU, Consejo de Derechos Humanos (2007). Informe
del Relator Especial sobre una vivienda adecuada como
parte del derecho a un nivel de vida adecuado, Sr. Miloon
Kothari, aplicación de la Resolución 60/251 de la Asamblea
General de 15 de marzo de 2006. A/HRC/4/18, p. 11.
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gestión productiva, frente a la inacción dañina. La
prescripción adquisitiva incentiva la producción y
el trabajo, que finalmente son objeto de reconocimiento legal. El propietario abstencionista, que
simplemente se cruza de brazos, termina despojado por el poseedor que actúa y gestiona.
¿Y por qué se escoge la posesión como base de
justicia para la usucapión o elemento característico? La razón es muy simple: la propiedad es un
medio que sirve a los fines del disfrute; en otras palabras, todos somos propietarios para asegurarnos
el pacífico disfrute de las cosas. En consecuencia,
el derecho es un medio para lograr el fin, que es la
posesión. Por lo demás, la posesión da realidad al
derecho, hace que se cumpla el fin para el cual existe y por el que ha sido reconocido jurídicamente.
La inactividad conlleva una sanción en contra
del titular del derecho, que se origina por su propia desidia; por tanto, el ordenamiento se siente
tranquilo cuando se produce la expoliación de un
sujeto que actúa en contradicción con los principios que inspiran la regulación jurídica de los
bienes y la riqueza en general.
La usucapión es el justo medio frente a las titulaciones formales y la sola posesión. Por medio de aquella se consigue respetar el esfuerzo de
quien compra o hereda, pero con la carga social
de explotar y aprovechar los bienes se transforma en derecho luego de una larga inactividad del
titular anterior.
Está claro, pues, que ni siquiera los sistemas
registrales más perfeccionados, y que producen
una mayor eficacia sustantiva en favor de los derechos inscritos, pueden darse el lujo de prescindir de una realidad fáctica tan poderosa como es
el caso de la posesión continuada. Se dice que el
tiempo lo borra todo y, en efecto, el tiempo es el
más poderoso aliado para extinguir o hacer nacer derechos. La función social de la usucapión
es evitar controversias sobre la titularidad de los
bienes a través de comprobar la posesión por largo tiempo, con lo cual, además, se regularizan las
situaciones de hecho socialmente ventajosas (explotación económica de los bienes) frente a las
situaciones de vacua titularidad sin contenido
social ni económico, entre las que se encuentran
justamente las emanadas del registro cuando carecen de efectividad y realidad.l
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