Procedimiento para el desalojo de una vivienda propiedad

Por el Sr. Alcalde del Ayuntamiento de X se solicita de este servicio informe
jurídico en relación a procedimiento para el desalojo de una vivienda propiedad
municipal arrendada desde hace más de treinta años, a fin de enajenarla.
Respecto a la tramitación del expediente de desahucio administrativo, previsto en
los artículos 120 y siguientes del Real Decreto 1732/1986, de Junio por el que se aprueba
el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales (RBEL), que el Ayuntamiento pretende
instruir, debemos hacer las siguientes consideraciones:
La potestad de desahucio en vía administrativa no viene regulada en normas
estatales con rango de ley. Ni la ley de Bases de Régimen Local ni el Texto Refundido
hablan de esta prerrogativa. La regulación de esta potestad a nivel estatal viene recogida
en los artículos 120 y siguientes del RBEL.
En definitiva el RBEL bajo la rúbrica “desahucio administrativo”, trata de la
resolución por si de las ocupaciones de los bienes de dominio público y comunales, y de
un medio de ejecutar, en su caso, el desalojo de los bienes, es decir, el desahucio en vía
administrativa. También viene a recoger unos supuestos en los que procede el desahucio
administrativo cuando la ocupación se ha efectuado en bienes patrimoniales.
En cuanto a los supuestos en que procede el desahucio administrativo, el recogido
en el art. 120 del RBEL es el supuesto general que supone extinguir derechos legalmente
constituidos sobre bienes de domino público o comunales, y en su caso, proceder al
desalojo de los ocupantes del bien de forma coactiva. No es posible ejercitar esta
prerrogativa si los derechos constituidos que se extinguen son sobre bienes patrimoniales.
en este caso y salvo excepción (supuesto especial de contratos de arrendamiento a favor
de personal de la Corporación) habrá que acudir al Juez Civil para que por éste se extinga
el derecho constituido y proceda, en su caso, al desalojo del bien, como luego veremos.
El supuesto que plantea el Ayuntamiento de X es el previsto en el art. 133 del
RBEL:
“Las Corporaciones Locales podrán expropiar los derechos de arrendamiento y
cualesquiera otros personales relativos a la ocupación de bienes patrimoniales, para
destinarlos a fines relacionados con obras o servicios públicos. Será título suficiente para
la expropiación el acuerdo adoptado por el Ayuntamiento Pleno o la Diputación
Provincial, previo expediente en el que acredite la necesidad del predio, local o vivienda
para ser destinado a alguno de los objetos a que se refiere el apartado anterior.
Serán de aplicación los artículos 122 y siguientes de este Reglamento en el
supuesto contemplado en este artículo. Cuando la Corporación dispusiere de otros
predios, viviendas o locales de características similares podrá ofrecerlos a los
desahuciados sin que proceda la indemnización a que se refieren los artículos 126 a 128
de este Reglamento, pero si respecto a los locales el abono de los daños y perjuicios”.
En este supuesto no se expropia el bien en si, ya que la titularidad del mismo la
ostenta le Entidad Local. Lo que ocurre es que la posesión efectiva la tiene otro sujeto,
posesión basada en justo título y se expropia el derecho a la ocupación de que disfruta el
titular del mismo, siendo un derecho que recae sobre un bien patrimonial.
La competencia y el procedimiento para disponer el desahucio será administrativo
y sumario.
En este procedimiento del art. 133 debemos observar dos cosas:
La habilitación a las Entidades Locales para expropiar los derechos de
arrendamiento y cualesquiera otros sobre bienes patrimoniales, siempre que éstos se
vayan a afectar a un uso o servicio público.
La segunda, es la viabilidad del desalojo de los ocupantes expropiados por la
vía del desahucio administrativo.
Pues bien, esta segunda cuestión ha sido puesta en tela de juicio por la
jurisprudencia, así la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de Diciembre de 1988, que
resumidamente dice:
“La expropiación de bienes y derechos en las condiciones exigidas por la
legislación vigente aparece incuestionable dentro del Estado de Derecho y con arreglo a
nuestra normativa, y por tanto, el Ayuntamiento puede expropiar el derecho atribuido al
arrendatario por causa de utilidad pública o interés social y en las condiciones exigidas,
pero no puede en cambio hacer efectivo el desahucio administrativo porque la locación
cuestionada es una relación jurídica de carácter privado”.
La conclusión es que si bien el Ayuntamiento puede hacer uso de la potestad
prevista en el art. 133 del RBEL para extinguir el derecho de arrendamiento sobre el bien
patrimonial, siempre que el mismo vaya a ser destinado a fines relacionados con obras o
servicios públicos (esta cuestión debe ser justificada en el expediente no pareciendo que
cumpla esa finalidad la enajenación del bien patrimonial como se nos indica), el
Ayuntamiento para conseguir el desalojo de la casa tendría que acudir a la vía
jurisdiccional ordinaria (civil), a tenor de la sentencia antes citada por tratarse de una
relación de derecho privado, es decir el art. 133 habilita para la expropiación del derecho
por causa de utilidad pública o interés social pero no para el desalojo, ya que esta facultad
sólo se prevé en relación a los bienes de dominio público o comunales y respecto de los
patrimoniales sólo para resolver contratos de arrendamiento y otros constituidos en bienes
de su pertenencia a favor de su personal por razón de los servicios que presten.
Por lo tanto el Ayuntamiento si lo que pretende es destinar la casa a algún fin
relacionado con obras o servicios públicos podrá utilizar la vía del precitado art. 133 del
RBEL, teniendo que instar el posterior desalojo ante los tribunales civiles.
Si no se da la circunstancia anterior, al Ayuntamiento no le quedaría otra opción
que llegar a un acuerdo con el inquilino para dar por finalizado el arrendamiento,
acordando el desalojo, con indemnización o sin ella (según se acuerde), o bien instar la
resolución del arrendamiento en vía civil por alguna de las causas previstas en el Texto
Refundido la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de
Diciembre de conformidad con lo previsto en la Disposición Transitoria Segunda de la
Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, vigente, respecto de los
contratos celebrados con anterioridad al 9 de Mayo de 1985.
Por último apuntamos la opción que ofrece el art. 76 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, según el cual el Ayuntamiento puede denegar la
prorroga forzosa de los arrendamientos de viviendas, con base a la necesidad para sus
“oficinas o servicios”, sin necesidad de justificar tal necesidad,. La dificultad en el
presente caso estriba en que, al ser un contrato verbal, no será fácil determinar cuando
vence el contrato y se debería iniciar la prórroga, pero si se conoce el inicio de la relación
arrendaticia podría hacerse prevalecer la presunción de ser el arrendamiento por periodos
anuales.
Se emite el presente informe sin perjuicio de otro de mejor criterio fundado en
derecho.
Valladolid a 15 de Marzo de 1997