1 PROPUESTA DE ADJUDICACIÓN DE FINCAS RESULTANTES A

PROPUESTA DE ADJUDICACIÓN DE FINCAS RESULTANTES
A) Aprovechamiento subjetivo del propietario inicial de terrenos.
Dado que todos los terrenos que van a ser objeto de reparcelación,
pertenecen a la mercantil MEYLAN BEACH, S.L., dicha sociedad tendrá
derecho a la edificabilidad del Sector, una vez deducido el aprovechamiento
patrimonializado por los propietarios de edificaciones preexistentes, concretado
en 7.545 m2t (2.100 m2t de la parcela M 9 B + 5.445 m2t de la parcela M 14), y
el aprovechamiento de cesión municipal antes de retribuir en suelo al
Urbanizador, fijado en 4.297,66 m2t, por lo que el aprovechamiento subjetivo de
MEYLAN BEACH, S.L., queda fijado en 38.678,96 m2t (50.521,62 m2t-7.545
m2t- 4.297,66 m2t = 38.678,96 m2t)
B) Aprovechamiento d e l p r o p i e t a r i o i n i c i a l d e t e r r e n o s t r a s l a
retribución en suelo al urbanizador Urbanizador.
Con arreglo al Programa de Desarrollo de Actuación Integrada del Sector
R/V adjudicado-a p r o b a d o a l a m e r c a n t i l E N D ER WATERHOUSE
INTERNATIONAL CONSULTING, S.L., en cuya posición jurídica se ha
subrogado ulteriormente la mercantil MEYLAN BEACH, S.L., la retribución a los
urbanizadores por parte de los propietarios iniciales de terrenos debería
hacerse efectiva, con carácter preferente, mediante parcelas netas edificables
sin cargas, salvo las propias de la urbanización, al amparo de lo mandado por
los arts. 29.9.A y 71.1 L.R.A.U.
En definitiva, los urbanizadores percibirán de los propietarios iniciales de
suelo en parcelas netas libres de cargas, salvo las urbanísticas, el equivalente
a la parte proporcional que a dichos propietarios corresponde en el total de
conceptos retribuibles a los urbanizadores, si bien las parcelas adjudicadas a
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estos últimos quedarán afectadas, como carga real, a la urbanización del
Sector en su totalidad, así como al cumplimiento de las restantes obligaciones
que corresponden a los urbanizadores (artículo 69.2 de la L.R.A.U, arts. 167 y
174 de la LUV y 427 del ROGTUV).
Pues bien, habiendo fijado la proposición jurídico económica aprobada el
porcentaje de retribución del urbanizador en un 27,88 % del aprovechamiento
lucrativo susceptible de apropiación, la mercantil MEYLAN BEACH, S.L., como
propietaria inicial de los todos terrenos que son objeto de reparcelación deberá
recibir, libres de cargas de urbanización, el 72,12 % de su aprovechamiento
subjetivo, lo que se traduce en 27.895,26 m 2t (72,12 % de 38.678,96 m2t),
correspondiendo al urbanizador el restante 27,88 %, equivalente a 10.783,70
m 2t (27,88 % de 38.678,96 m2t)
C) Excesos o defectos de adjudicación
Como se ha venido señalando, al Ayuntamiento de Pilar de la Horadada
y a la mercantil MEYLAN BEACH, S.L., como propietaria inicial de terrenos, le
corresponden, respectivamente, 3.099,48 m2t y 27.895,26 m2t, libres de cargas
urbanísticas, debiendo percibir la misma compañía MEYLAN BEACH, S.L., en
concepto de urbanizador, 11.981,88 m2t, como consecuencia de la retribución
en suelo de las cargas urbanísticas imputables al Ayuntamiento (1.198,18 m2t)
y a los propietarios iniciales de terrenos (10.783,70 m2t).
Sin embargo, como se desprende del cuadro que a continuación se
reproduce, por exigencias de la reparcelación se adjudican a la mercantil
MEYLAN BEACH, S.L., como propietaria inicial de terrenos, 27.899, 67 m 2t, lo
que representa un exceso de 4,41 m 2t (27.899, 67 m2t - 27.895,26 m2t =4,41
m2t), sufriendo el correlativo defecto de adjudicación la misma compañía, en su
calidad de agente urbanizador.
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APROVECHAMIENTO
APROVECHAMIENTO
EXCESO/DEFECTO
TEORICO
NETO
ADJUDICACION
ADJUDICACIONES
PARCELA SUPERFICIE
EDIFICAB.
MEYLAN BEACH S.L.
M-2A
6.521,42
4.340,78
(propietaria)
M-5A
9.093,37
9.093,37
M-6
4.843,99
4.843,99
M-7A
2.575,91
901,56
M-10A
8.719,97
8.719,97
31.754,66
27.899,67
Total
38678,96
27895,26
4,41
MEYLAN BEACH S.L.
M-3A
19.362,06
6.776,72
(Urbanizador)
M-7B
4.843,99
5.200,75
M-2B
50,00
M-3B
50,00
M-4C
50,00
M-5B
50,00
M-10B
50,00
Total
AYTº PILAR HORADADA
4297,66
11981,88
-4,41 Total
24.456,05
3099,48
0 M-9A
7.406,13
3.099,48
63.616,84
42.976,62
TOTAL
11.977,47
Estos excesos o defectos de adjudicación habrían de ser satisfechos, en
principio, mediante compensaciones económicas sustitutivas, resultado de
aplicar el módulo de 331,76 €/m2t urbanizado, que resulta de la proposición
jurídica económica aprobada (3.594.592,27 € de cargas de urbanización, Iva
excluido +
10.663.276,96 € de valor de suelo = 14.257.869,23 € valor del
suelo urbanizado; 14.257.869,23 € valor del suelo urbanizado / 42.976,62 m2t
de aprovechamiento no patrimonializado por edificaciones = 331,76 €/m2t
urbanizado). Sin embargo, atendido que en este caso se produce una
confusión en la persona del deudor y acreedor de la indemnización por exceso
de adjudicación, al recaer ambas en la persona jurídica de MEYLAN BEACH,
S.L., el importe de la indicada indemnización, de 1.463,06 € (4,41 m2t x
331,76 €/m2t), no se refleja en la cuenta de liquidación provisional ni afecta con
carga real a las parcelas de su deudor, máxime atendido que, con arreglo al
art. 415.5, dicha indemnización debería ser objeto de abono o consignación
con carácter previo a la expedición de a certificación administrativa que
posibilite la inscripción del Proyecto en el Registro de la Propiedad.
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4º. Indemnizaciones por plantaciones, edificaciones o instalaciones.
En el presente Proyecto de Reparcelación no hay necesidad de
contemplar indemnización alguna por razón d e derechos que hayan de
extinguirse o de edificaciones, construcciones o plantaciones que deban ser
demolidos o eliminados con motivo de la ejecución del plan.
5º.- Tratamiento de las cargas que afectan a las parcelas iniciales
En cuanto a las cargas y gravámenes que recaen sobre las fincas
iniciales aportadas por MEYLAN BEACH, S.L., como propietaria inicial de
terrenos, por el juego del principio de subrogación real, las mismas pasan a
gravar las fincas de resultado adjudicadas a dicha mercantil en su calidad de
propietaria inicial. En cambio, dichas cargas o gravámenes no gravarán las
parcelas de resultado adjudicadas a dicha compañía en concepto de agente
urbanizador, ya que, como se ha adelantado, los urbanizadores perciben de los
propietarios iniciales de suelo y del Ayuntamiento en parcelas netas libres de
cargas, salvo las urbanísticas, el equivalente a la parte proporcional que a los
mismos corresponde en el total de conceptos retribuibles a los urbanizadores.
De este modo, partiendo de la base de que la única carga real que recae
sobre las fincas iniciales aportadas por MEYLAN BEACH, S.L., consiste en la
condición resolutoria en garantía del pago del precio aplazado que grava la
finca registral 3.111 a favor de MIL PALMERAS, S.A., como ya se adelantó en
el apartado V.2 de este Proyecto, atendiendo a que la porción segregada de
70.208,45 m2 de la indicada finca registral 3.111 (finca inicial 8) aportada al
Proyecto representa el 43,589 % de la cabida de la finca resultante de la
agrupación instrumental de las fincas iniciales, de 161.070,90 m2, la expresada
condición resolutoria pasa a recaer, con el consentimiento expreso de MIL
PALMERAS, S.A., sobre las parcelas resultantes que representan el 43,589 %
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de la edificabilidad adjudicada a MEYLAN BEACH, S.L., como propietario
inicial, tras la retribución al urbanizador, concretada en 12.161,19 m2t (43,589
% de 27.899,67 m2t =12.161,19 m2t). De este modo, las parcelas resultantes
adjudicadas a MEYLAN BEACH, S.L., que quedan gravadas ahora con dicha
condición resolutoria son las siguientes: parcela M-2 A ( de 4.340,78 m2t),
parcela M-7 A (de 901,56 m2t), y una cuota indivisa del 76,08 % de la parcela
M-5 A (76,08 % de 9.093,37 m2t = 6.918,85 m2t); parcelas o cuotas indivisas
que representan la indicada edificabilidad de 12.161,19 m 2t.
6.º- Especial consideración al tratamiento que hay que dispensar a
la cuota asignada a los terrenos aportados en la división horizontal
del Polígono Mil Palmeras II.
Como se desprende del apartado V del Proyecto, parte de las parcelas
iniciales aportadas formaban parte del originario Polígono Mil Palmeras II,
razón por la cual tienen asignada una cuota en la división horizontal constituida
en su día por MIL PALMERAS, S.A., en virtud de escritura otorgada en Elche,
el 26 de enero de 1.989 ante el Notario Don Luis Olagüe Ruix, con el número
255 de su Protocolo.
Esta división horizontal tenía por objeto fijar la cuota que correspondería
a cada una de las parcelas edificables que la integraban en la futura Entidad
Urbanística Colaboladora de Conservación del Polígono Mil Palmeras II que
habría de ser constituida.
Si bien en el momento actual carece de sentido mantener esa división
horizontal, ya que la indicada
Entidad Urbanística Colaboladora de
Conservación del Polígono Mil Palmeras II ni ha sido ni va a ser constituida ya
que el planeamiento vigente atribuye distinta clasificación urbanística a las
parcelas que la integraban (suelo urbano consolidado, suelo urbanizable y
suelo no urbanizable), lo cierto es que para proceder a su extinción resultaría
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necesario recabar el consentimiento de todos los titulares de las parcelas
constituidas en régimen de división horizontal, lo que hoy en día resulta casi
imposible desde un punto de vista práctico al haberse construido buena parte
de las indicadas parcelas y haberse transmitidos sus componentes a una
multiplicidad de terceros adquirentes.
Ahora bien, atendido que, al menos desde una perspectiva formal,
resulta necesario mantener las cuotas en la división horizontal del Polígono Mil
Palmeras II, y que la escritura de constitución de la misma otorgó completa
libertad a los adquirentes de las parcelas que la integraban para fijar las nuevas
cuotas que resultaran de cuantas operaciones de agrupación, agregación,
segregación, división, subdivisión, obra nueva, división horizontal o cualquier
otra modificación llevaran a cabo indefinidamente, se distribuye la cuota
asignada a la finca resultante de la agrupación instrumental de las fincas
iniciales aportadas en la división horizontal del Polígono Mil Palmeras II, del
48,4979 por 100, entre las parcelas edificables adjudicadas a MEYLAN
BEACH, S.L., como agente urbanizador, en proporción a la edificabilidad que
tienen asignada, por ser dichas parcelas las que han de quedar afectas a las
cargas urbanísticas de la actuación; finalidad esta última a la que, como se ha
adelantado, respondía la constitución de la división horizontal del Polígono Mil
Palmeras II que ha de mantenerse formalmente aunque carezca de
trascendencia en la práctica :
ADJUDICACIONES
MEYLAN BEACH S.L.
(Urbanizador)
TOTAL
PARCELA SUPERFICIE EDIFICAB.
M-3A
19.362,06
6.776,72
M-7B
4.843,99
5.200,75
24.206,05 11.977,47
Cuota
división
horizontal
27,4396
21,0583
48,4979
6
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