propiedad los promitentes compradores, partiendo negativa de

195
CONSULTA
3.1.16 PROMESA DE COMPRAVENTA. PRECIO. OBLACIÓN Y CONSIGNACIÓN. INTERESES
Si el
promiso
procedimiento
de
de oblación y
compraventa ha sido
consignación
correctamente
del saldo de
precio
de
un com
efectuado, habiéndose abonado el
36 de la Ley 8.733, no corresponde
aplicándole la tasa establecida por el art.
aplicación del descuento sobre el saldo más intereses pos ocupación que se hubie
ra
devengado hasta el vencimiento de la que hubiese sido la última cuota de capital.
mismo
la
CONSULTA
1. Por
compromiso
de
compraventa
suscrito
Montevideo el 16 de diciembre de 1993, las
en
des, solicitándose la actuación de las Escribanas
consultantes.
señoras M.A. y
J.L. prometieron comprar a "B.
S.A." el usufructo vitalicio y la nuda propiedad
respectivamente de la unidad 404 del futuro
edificio "T", regido por la Ley 10.751, en cons
trucción sobre el padrón matriz N°
compro
miso debidamente inscripto.
.
2. Por
compromisos
de
.
.,
compraventa suscri-
Montevideo el 4 de febrero de 1993, los
señores D.A. y R.P. prometieron comprar a "B.
itos
en
S.A." las unidades 905 y 908 (el señor D.A.) y
(la señora R.P.), del mismo futuro edificio,
i707
¡compromisos
debidamente
deja constancia de que los señores D.A. y
además, promitentes compradores de
Se
R.P. son,
cuotas
nada
a
partes indivisas de la unidad 002 desti
garaje, respecto de lo cual no se planteó
problemática, ya que su precio se halla totalmen
te abonado con la financiación pactada en los
compromisos respectivos, es decir, no se cance
ló anticipadamente.
6.
Inmediatamente, ambas Escribanas co
gestiones de escrituración, ante el
mienzan las
Estudio de los Escribanos
inscriptos.
que, en ese momen
y hasta octubre de 1998, fueron depositarios
de toda la documentación necesaria a efectos de
...
to
3. En el año 1997 todos los
pradores nombrados
manifestando
se
promitentes
presentaron
a
com
"B. S.A."
deseos de abonar y cancelar
los saldos totales de precio exis-
sus
lanticipadamente
las escrituraciones y, además, apoderados de "B.
S.A." para firmar las escrituras.
¡tentes, emergentes de dichos compromisos. La
7. El mencionado Estudio Notarial manüies-
promitente vendedora "B. S.A." no aceptó a nin
ta
guno de ellos tales pagos cancelatorios, infor
autorización del Abogado de "B.
mando verbalmente haber "descontado" los
conocer
compromisos bancariamente y que tal situación
ron en
la paga, hecho que nunca se notificó a
los promitentes compradores, partiendo de la
base de que ese tipo de operación se realiza por
no
poder
escriturar
esas
si la oblación y
unidades sin
previa
S.A.", por des
consignación se realiza
forma.
impedía
la forma de la cesión de créditos.
4. Ante la
negativa de aceptación de los pa
gos cancelatorios, los promitentes compradores
consultan con un Abogado y, bajo su patrocinio,
reaUza actuación judicial de oblación y con
signación, depositándose todos los saldos de
precio con el descuento sobre ellos previsto por
el art. 36 de la
Ley 8.733. "B. S.A." nunca retiró
del banco, hasta la fecha, el dinero
consignado.
se
5. En el
vía a
mes de
mayo de 1998, "B. S.A." en
los promitentes
compradores comunicación
de estar
en
condiciones de escriturar las unida
8. Las Escribanas consultantes actuando
en
forma
le
independiente y con gestiones diferentes,
solicitaron al Abogado el envío al Estudio
Notarial del informe y autorización solicitados,
gestiones que se realizan durante todo lo restante
del año 1998, no recibiendo respuesta hasta me
diados del mes de diciembre cuando manifiesta
que discrepa con la oblación y consignación
lizadas por entender que:
A)
Se adeudan los intereses
rea
compensatorios
pos pago del total, de acuerdo a lo pactado en
los compromisos de compraventa (1% mensual
sobre saldos pos
ocupación).
B) El descuento legal del 6% (art.
36 de la
Ley
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 85
196
8.733)
se
ses no
debe calcular sobre saldo más intere
mente que el descuento
dos
literales A y B que ante
ceden lo que motiva la consulta, en virtud de
que las suscritas entienden que:
No
I)
expuesto
pueden
en
pensa el tiempo que el acreedor otorga al deu
dor para abonar la deuda y, en el caso, ese tiem
no
los intereses, como tampoco existe en el resto del
articulado de dicha ley disposición alguna
que
imponga pago de intereses, aun cuando se abona
anticipadamente el saldo de precio.
deberse intereses pos pago al
haber un pago anticipado ya que, justamente, la
causa
que los genera desaparece. El interés com
po
legal del 6% se aplica so
impagos no vencidos y liquida
...", no mencionando tan siquiera la norma a
bre "los servicios
generados.
9. Es lo
(1-6), lfe|
fue utilizado. Pero más allá de lo
lógico
y
doctrinario, hay normativa legal que así lo esta
expresamente, como el art. 1729 del C Ci
blece
vil que si bien se halla redactado en el capítulo
de compraventa, se entiende totalmente aplica
reza así: "El
comprador debe intereses del
precio de la venta, mientras no verifique el pago
del capital ...".
10. No
se
adjuntan recibos mensuales depam
de cuotas por integración de precios, en virtud
de la gran cantidad de los mismos, teniendo en
que se trata de cuatro unidades. Se agre
ga copia del expediente de oblación y consigna
ción donde se pagó el saldo a la fecha menos el
6%, opinando la otra parte que debió haberse
cuenta
el saldo más intereses
pagado
menos
no
generados
el 6%.
ble y
Solicitamos
se
expida informe
consulta de si la A.E.U. coincide
evacuando la
o no con
que los promitentes compradores
laron los precios de los compromisos.
ma en
II)
El art. 36 de la
Ley
8.733 establece clara-
la for
cance
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
PRIMERA PARTE
aun se
Relación de hechos.
Se dan por
imponga pago de intereses cuando
anticipadamente el saldo de pre
guna que
abona
cio.
reproducidos los hechos de la con
SEGUNDA PARTE
sulta.
Análisis de la situación
oportunamente la agregación de
los compromisos de compraventa otorgados por
"B. S.A." con los señores D.A., R.P, M.A. y J.L.
planteada.
Se solicitó
en
las fechas referidas
en
la relación de hechos
precedente.
A los efectos del estudio de la situación plan
teada
en
esta consulta
estar
jurídico y cuál es
Opinión
I)
haber un
a
que,
previamen
su
lo
función.
de las consultantes.
Surge
No
creemos
siguiente: qué se entien
de por el término interés desde el punto de vista
te, habrá que
pueden deberse intereses pos pago al
pago anticipado ya que, justamente, la
que los genera desaparece. El interés com
pensa el tiempo que el acreedor otorga al deu
causa
dor para abonar la deuda y,
no fue utilizado.
en
el caso,
ese
tiem
Eduardo
del texto del Vocabulario
Jurídico de
J. Couture, la siguiente definición de
interés: "Interés:
Réditos; frutos civiles periódi
Ré
capital (véase intereses)" "Uitereses:
ditos; acrecimiento, provecho, fmtos civiles pe
riódicos producidos por el capital".
cos
del
po
Conceptualmente
II)
El art. 36 de la
8.733 establece clara
Ley
legal del 6% se aplica
sobre "los servicios impagos no vencidos y li
quidados", no mencionando tan siquiera la nor
mente que el descuento
ma a
los
intereses,
como
tampoco
resto del articulado de dicha
existe
en
ley disposición
el
al-
el
uso
del dinero,
do paga
cepto y
o
el interés
o sea
las
es
sumas
el
precio por
que el obliga
con
pagar al acreedor por
motivo de la utilización de cierto
promete
con
deudor. Su
que queda a disposición del
función es la de resarcir al acreedor de verse pnvado de utilizar el capital durante un tiempO/
capital
197
CONSULTA
de
eventual
resulta satisfecho con el crédito (Sen
tencia, Tribunal de Familia de 2° Turno, senten
cia N° 191 del 23 de octubre de 1996). En conse
cuencia, los intereses son accesorios a un capi
tal. Extinguida la deuda principal, automática
tablecen
mente se extingue la de los intereses y se intesu devengamiento. De lo contrario la
por el art. 5° lit. a) ("Decláranse nulas por con
trarias al orden público
a) la renuncia antici
no
ya que
rmmpe
deuda que
carece
de
a
partir
de
ese
momento
se
genera
causa.
Ahora bien, analizando, además de los
■
momento, dentro
el contrato, exigir que se
la traslación de dominio, pagando el
cualquier
en
del plazo acordado
btorgue
en
saldo deudor en la enajenación con el descuen
to racional compuesto al tipo de interés legal, o
'^ea al 6% anual o %% mensual sobre los servi
cios
do
impagos
en
no
cuenta el
vencidos y
liquidados,
respectivo
vencimiento de las
tenien
cedente tal cláusula
virtud de lo establecido
en
...
pada a los beneficios y plazos que acuerda esta
ley"), en virtud de surgir del art. 36 un beneficio
para los promitentes compradores.
Si el
exce
de oblación y
procedimiento
ción ha sido correctamente
dose abonado todas las
consigna
efectuado, habién
sumas
de dinero adeu
la fecha que se realizó el mismo, apli
cándole la tasa establecida legalmente, no pro
dadas
a
como lo pretende la promitente vende
aplicar el descuento referido sobre el saldo
más intereses pos ocupación que se hubieran
devengado hasta el vencimiento de la que hu
biese sido la última cuota de capital.
cede tal
dora
cuotas, si el descuento establecido en el contra
to no fuere mayor" "El mismo descuento se apUcará por los anticipos extraordinarios que
dan de dos cuotas".
una
con
ceptos vertidos anteriormente, el tenor literal de
la Ley 8.733 en su art. 36 que establece: "El ad
quirente podrá
disposición que
imposibilidad de los promitentes
compradores de cancelar anticipadamente el
saldo de precio, aun cuando tampoco será pro
acerca
estableciera la
Eses. Rossana
Jimena Viana y Ma.
Ivanier,
Sienra
Reyes
Informantes
Conclusión.
Montevideo, 18 de mayo de 1999. La Comi
Civil, integrada por los Escri
banos Roque Molla, Enrique Arezo, Adriana
Goldberg, Jacqueline Parnás, Jorge Machado,
Alvaro Mastroiani, Susana Zuluaga, Adriana
Silva Fierro, María Sienra Reyes, María Noel
Belhot, Guiselda Castillo, Alicia González, Ri
cardo Méndez, Mildred Secondo, Francisco Et
cheverry, Gustavo Echavarría y Jimena Benech,
sión de Derecho
Aun cuando
í
'ridad al
dora
se
momento
obló y
en
consignó con anterioque la promitente vende
encontraba en condiciones de escriturar,
se
y aun entendiendo que no es aplicable el primer
inciso del art. 36 de la ley referida anteriormen
te,
procede la aplicación del segundo
inciso
an
tes transcrito.
aprueba el informe
I
Una
vez
cancelada
anticipadamente
que antecede.
la deu
da de
capital (precio) y siendo, tal como lo ex
presamos, los intereses un accesorio del mismo,
queda automáticamente interrumpido su deven
gamiento.
Los
compromisos
Esc.
Roque Molla
Coordinador alterno
Aprobado por unanimidad por la C.D. de la
7 de junio de 1999,
Expe
de
compraventa nada
es
A.E.U., Acta 2636 de
diente 19.400/999.