Desinversión en activos inmobiliarios en etapas de crisis

g e s t i ó n
Desinversión en activos
inmobiliarios en etapas de crisis
Por José María García Pérez. Analista
Después de unos años de notable crecimiento, donde se han arrestado a las leyes
económicas de oferta y demanda para dar paso al caos dentro de un modelo
de negocio basado en el crecimiento puro, la economía se sumerge en la parte
más profunda del ciclo económico donde la destrucción de negocios, empresas
y empleo es abundante. Para ello una salida a la crisis puede ser realizar
desinversiones de activos o líneas de negocios no estratégicas que ayuden a
obtener liquidez y aguantar el temporal.
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M
u c h a s
compañías adoptaron en momentos
de expansión del ciclo, estrategias
de posicionamiento en otros sectores
en los que no tenían ni experiencia ni
conocimiento suficiente para adentrarse en ellos. Se optó por hacer lo que
nunca se había hecho y otros hacían,
obteniendo atractivos beneficios. Las
decisiones estratégicas acertadas o
bien orientadas, suelen suponer un
porcentaje muy reducido sobre el total
en el sistema empresarial español.
Hay que señalar, que en épocas de
bonanza no es necesario o apenas
existen planes y actuaciones estratégicos en los negocios ya que todo va
sobre ruedas; la demanda hace que
cualquier producto o negocio funcione
independientemente que aporte valor o
no al mercado o la sociedad., no se
fomenta la creatividad ni la prudencia
por mantener equilibrado el balance.
El sector inmobiliario, es probablemente, el más afectado en esta crisis, dados
sus notables volúmenes de deuda, sus
reducidas ventas y sus no existentes
líneas estratégicas que hace unos años
se adoptaron, principalmente en la
compra de suelos por desarrollar. Por
otro lado, es un sector con una notable
atomización de inversores. Se mueven
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multitud de agentes, además de los
estrictamente inmobiliarios (empresas
no inmobiliarias industriales, compañías de seguros, entidades financieras,
comerciales, inversores particulares,
especuladores y otros muchos).
En este sector, muchas empresas disponen en sus balances de un importante
volumen de activos inmobiliarios con
notables problemas de liquidez y que
deben adoptar la desinversión como
herramienta financiera para oxigenar
sus estados financiaros. En épocas de
crisis la mayoría de inversores, sobre
todo los particulares y empresas no
inmobiliarias que optaron por líneas
de negocio de inversión en real estate,
tienen que adoptar fórmulas y vehículos
de desinversión, que les permita la
entrada de dinero. Los motivos son múltiples pero ahora casi con seguridad es
Título: Desinversión en activos inmobiliarios en etapas
de crisis
Autor: José María García Pérez. Analista
Fuente: Directivos Construcción, nº 242.
Pág. 34 Marzo 2011
Descriptores: Inmobiliario / Activos financieros/
Desinversión / Estrategia de gestión
ficha técnica
Resumen: Las desinversiones de activos o líneas de
negocios no estratégicas pueden ayudar a obtener liquidez
y aguantar el temporal. Aa la hora de tomar la decisión
de vender o deshacerse de un inmueble los agentes corporativos tienen que calcular flujos de fondos de valores
actuales y que beneficios o pérdidas suponen respecto al
valor de adquisición o qué momento fiscal es conveniente,
qué necesidad tienen de desinvertir que pueda afectar a la
imagen corporativa de la empresa, etc.
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Relación rentabilidad-riesgo el sector inmobiliario. Segmentos. Diciembre 2010
Fuente: Mercado. Elaboración propia.
Gráfico 1
Relación rentabilidad-riesgo en el sector inmobiliario. Segmentos. Diciembre 1997
Fuente: Mercado. Elaboración propia.
el cambio en el modelo de negocio, un
exceso de deuda, activos adscritos a
líneas de negocio no rentables, necesidad de liquidez y otras más.
En definitiva, aquellas empresas cuyo
“core business” no es el mercado inmobiliario, deben centrarse en, como se
suele denominar, “back to basis” volver
a lo fundamental del negocio. Cuando
se decide vender activos inmobiliarios,
existen una serie de criterios que a diferencia de propietarios particulares que
suelen adoptar la decisión de invertir
por impulsos o por la corriente compradora generada por otros agentes, los
inversores o compradores corporativos
se fijaban en criterios formalizados tanto
cuantitativos como no cuantitativos.
Significa esto, que a la hora de tomar
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Gráfico 2
la decisión de vender o deshacerse de
un inmueble los agentes corporativos
tienen que calcular flujos de fondos
de valores actuales y que beneficios
o pérdidas suponen respecto al valor
de adquisición o qué momento fiscal
es conveniente, qué necesidad tienen
de desinvertir que pueda afectar a la
imagen corporativa de la empresa, etc.
De hecho una de las figuras más extendidas en momentos de crisis suele ser
la del “sale & leaseback” donde la
empresa suele vender su sede o algún
activo adherido a una línea de negocio a otro inversor y quedarse como
inquilino pagando una renta al nuevo
propietario. De esta manera el que
vende obtiene liquidez pagando una
renta mensual al nuevo propietario.
El proceso de desinversión
en activos inmobiliarios
En el proceso de desprenderse de
activos o líneas de negocios no estratégicos se considera de manera especial
la información a manejar en cada
momento del proceso, además de procurar que la operación se realice en el
menor tiempo posible para que el valor
de la venta o traspaso sea máximo. En
esta primera etapa, la “due diligence”
técnica, jurídica y económico-financiera, debe realizarse por profesionales
independientes de manera discreta y
rápida.
Actualmente las operaciones de desinversión en activos inmobiliarios, se
generalizan en el marco del corporate
real estate, especialmente en operaciones de “sale & leaseback” pactadas
según contrato. De esta manera a nivel
corporativo, la imagen de la empresa
no se ve afectada además de obtener
una liquidez añadida beneficiosa para
reducir deuda como se apuntaba anteriormente.
El método de cálculo en esta ocasión
será el de un análisis de los flujos de
fondos además de conocer el posicionamiento real tanto de las rentabilidades de cada producto y de su prima
de riesgo.
Valor de la liquidación según el tiempo del proceso
de desinversión
Askin price
Valor liquidación
Tiempo del proceso de desinversión
Fuente: Elaboración propia.
Gráfico 3
A la vista de los resultados cabe
apuntar que los valores más volátiles han sido los correspondientes a
naves industriales y vivienda residencial
manteniéndose el resto con variaciones menos pronunciadas. Segmentos
donde la actividad empresarial ha
hecho que la construcción de polígonos
de mininaves orientados a pequeños
negocios relacionados con la actividad constructora haya incrementado el
número de pseudoinversores capaces
de generar expectativas falsas en el
Actualmente las operaciones de desinversión en activos
inmobiliarios, se generalizan en el marco
del corporate real estate
Si se compara la estructura inversora
de algunos productos allá por 1999
y hoy en día (2010), se observará el
cambio experimentado por aquellos
segmentos del sector más volátiles (con
mayor prima de riesgo), generado por
el mercado en un momento y otro. El
grado de incertidumbre que ocasionan
procesos de venta largos y no planificados sobre el valor final de la operación
puede ser amplio y costoso.
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sector. Segmento como el residencial,
donde el exceso de financiación y el
atractivo de la demanda también ha
producido un elevado número de promociones y unidades residenciales que
se han transformado en stock ante la
llegada de la crisis actual. Stock que
supone casi dos millones de unidades
y que casi el 40% es muy difícil que se
coloque aunque se reduzcan de manera notable los precios.
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Otro factor a tener en cuenta cuando se
decide tomar una decisión de desinversión, es el método de trabajo. Es necesario realizar análisis de rentabilidades
y primas de riesgo periódicamente
para cada segmento del sector inmobiliario. Esto ocurre en Estados Unidos
donde se publican con frecuencia estudios que identifican la prima de riesgo
de cada tipo de activo o categorías
de riesgo por áreas geográficas, o
ambas cosas al mismo tiempo. Si esto
hubiera ocurrido en España, muchas
de las situaciones de crisis se hubieran
evitado. De hecho, es un instrumento
básico en mis análisis cuando se realiza un informe de inversión o desinversión, tanto para clientes particulares
como para institucionales. Un ejemplo
a aplicar sería en los departamentos de
adjudicados de la banca, en empresas
no inmobiliarias, en fondos, etc.
El comprador deberá realizar una due diligence para estimar posibles gastos de
restauración y conservación que debe realizar el vendedor
Otra característica a tener en cuenta a
la hora de una desinversión y en situaciones de crisis, es el paso del tiempo.
Éste actúa en contra de la parte vendedora y a favor de la compradora. Los
inversores que están en posición corta
en las épocas de crisis, suelen tener
liquidez, muchos productos o activos
donde elegir y tiempo; en cambio el
que necesita vender, necesita tesorería
y el tiempo juega en contra suya. , con
lo que variará el precio de salida de la
operación (asking Price)” y el valor de
liquidación de la misma. En el siguien-
Renta-Riesgo
Rentabilidad-Prima de Riesgo
Análisis del entorno
Toma de decisiones
Formas de venta
- Momento del ciclo económico.
- Situación de curva de tipos y
evolución de los tipos de interés.
- Análisis del segmento al que pertenece el activo a desinvertir.
- Venta de activos no estratégicos.
- Activos adscritos al proceso de
selección o no.
- Buena capacidad de negociación para vender. Se debe vender ya o esperar, depende de
la necesidad de liquidez para la
empresa.
- Venta directa.
- Venta programada.
- Property swap.
- sale & leaseback.
-
Fuente: Elaboración propia.
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Gráfico 4
te gráfico puede verse como la curva
temporal entre precio de salida de la
operación (asking Price)” y el valor
de liquidación se hace decreciente a
medidaquepasaeltiemposincerrarse
laoperación.
Los proyectos de inversión inmobiliaria
suelen ser a largo plazo y en ellos el
valor residual revalorizado del o de
losinmueblesalfinaldelperíodopara
el que se planifica o se analiza, suele
representar un elemento de notable
peso relativo en el valor actual neto
(VAN) y en la tasa interna de retorno
(TIR).
Alahoradeprogramarelprocesode
desinversión en inmuebles un elemento
denotablepesoeselcálculodelvalor
actual neto (VAN) y de la tasa interna
deretorno(TIR).
Esobjetodeotroartículolaexplicación
detallada de cada forma de actuar
segúneltipodeinmuebleysusituación
actual.Entrelosmásdestacadosestán:
1.- venta de inmuebles nuevos: La
mayor incertidumbre en la venta
deestetipodeactivosuelenconstituirlo los coeficientes o tasas de
ocupación, que serán una función
dependiente de la coyuntura del
sectorydelaactividadeconómica
en general del país. Saber si la
adquisiciónserealizóenproyecto
oenconstrucción.
Otro dato a analizar es el valor
residual de la inversión antes de
vender,quetambiéndependeráde
lacoyunturadelentornosectorialy
general.
2.- inmuebles ocupados: Analizar y
valorarlosinquilinos,posiblesdesocupacionessicambiadedueños,
o si cambian las condiciones de
alquiler cuando se renueven los
contratos. Es importante analizar
los contratos de los inquilinos de
manera individual. El comprador
del inmueble debe tener experienciaenlaestimaciónrealdegastos.
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Hay que analizar incluso la posibilidad de desocupación
en caso de cambio de dueños
El comprador deberá realizar una
due diligence para estimar posibles gastos de restauración y conservaciónquedeberealizarelvendedor,obienllegaraunacuerdo
enelpreciodeventa.
A modo de conclusión el siguiente
esquema de seguimiento estratégico
para operaciones de desinversión en
inmuebles se basa en la valoración
sobreelbinomioRENTABILIDAD-PRIMA
deRIESGO.
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