informe edificaciones enero 2016

INFORME DEL SECTOR EDIFICACIONES
Enero de 2016
INFORME DEL SECTOR DE EDIFICACIONES*
Al cierre del año se observaron importantes síntomas de caída en la actividad edificadora. A pesar de que los metros cuadrados de obras
nuevas mantienen un ritmo de crecimiento robusto, el comportamiento del grupo de No residenciales (oficinas principalmente) generó
una contracción en la actividad de la construcción en el tercer trimestre del año, según se recoge en las cifras del PIB.
El ritmo al que crecen los despachos de cemento y la generación de puestos de trabajo del sector confirman la desaceleración del sector
edificador.
El promedio (doce meses) de las ventas reales de vivienda registró su punto más alto de 2015 en octubre cuando alcanzó una expansión
de 14%, sin embargo cambió de tendencia en los meses siguientes y finalizó el año con un ritmo inferior: 12.9%.
En el último trimestre de 2015 el porcentaje de vacancias en estratos altos en Bogotá siguió creciendo.
Durante 2015 se dispararon los costos de construcción de vivienda.
Gráfico 1.
En el tercer trimestre de 2015 se desplomó la actividad edificadora
Gráfico 1. PIB de edificaciones
(var% frente al mismo trimestre del año anterior)
40
Según informó el Dane, en el tercer trimestre de 2015 el valor agregado del
sector edificador cayó a una tasa anual de 8.1%. Desde septiembre de 2012,
cuando el sector creció a una tasa anual de -11.7%, este indicador no
mostraba una contracción tan fuerte pues se ubica casi 15 puntos
porcentuales por debajo del promedio histórico de la serie. Con este resultado,
el PIB de la construcción, que incluye obras civiles, creció a una lánguida tasa
de 0.8%, mientras un año atrás crecía alrededor de 11%.
30
20
10
0
-10
-8.1
-20
sep.-11
sep.-12
sep.-13
sep.-14
sep.-15
Fuente: Dane.
120
Gráfico 2. Oficinas
(var% frente al mismo trimestre del año anterior)
100
Áreas nuevas
300
250
80
200
60
150
100
40
-22.9
20
0
0
-20
-40
sep.-11
Fuente: Dane.
50
Ventas de oficinas
en Bogotá
sep.-12
sep.-13
sep.-14
-50
-72.6
sep.-15
-100
El mal desempeño del sector edificador obedeció a la caída en el grupo de no
residenciales, específicamente al renglón de oficinas. Si bien este sector vivió
un boom que le permitió triplicar las áreas en proceso en un periodo de apenas
3 años, hoy se vislumbra una sobreoferta que se materializó con un frenazo en
las obras nuevas para este destino que pasaron de sumar más de 300mil
metros cuadrados en el segundo trimestre de 2015 a un poco más de 90mil
en el tercero.
De esta manera, las nuevas áreas de oficinas pasaron de crecer por encima de
45% a caer a una tasa anual de más de 70% entre los periodos señalados atrás.
En línea con lo anterior, las obras en proceso destinadas a oficinas cortaron
abruptamente su crecimiento al pasar de un ritmo de 43% anual en el segundo
trimestre de 2015 a 19% en el tercero.
El comportamiento de las ventas de oficinas en Bogotá ya advertía sobre el
posible fin del auge de las oficinas al registrar un descenso constante en las
tasas de crecimiento desde mediados de 2015. Al cierre del tercer trimestre
de 2015, las cifras de Galería Inmobiliaria revelan una contracción en ventas
que ronda un 23% real anual. Si este comportamiento se consolida, como es
de esperarse, eventualmente se observarán contracciones más fuertes en
áreas nuevas.
INFORME DEL SECTOR EDIFICACIONES
Enero de 2016
Gráfico 3.
En el tercer trimestre de 2015 se intensificó la actividad edificadora
Gráfico 3. Censo de edificaciones-16
áreas: metros cuadrados
(var% frente al mismo trimestre del año anterior)
50
16.0
14.0
40
30
Obras totales en
construcción
20
12.0
20.3
10.0
8.0
10
9.4
0
6.0
4.0
-10
Obras nuevas
-20
-30
sep.-13
mar.-14
2.0
sep.-14
mar.-15
sep.-15
0.0
Fuente: Dane.
1.068
Miles de toneladas
20
1000
15
800
10
5
600
4.8
Var% Prom. móvil
de 3 meses
400
0
-5
200
0
nov.-13
may.-14
nov.-14
may.-15
-10
nov.-15
Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.
200
Gráfico 5. Generación de empleo en el sector
construcción variación absoluta anual
En el mes de noviembre los despachos de cemento sumaron un poco más de un
millón de toneladas, un valor que sigue siendo alto al comparar con el histórico de
la serie. El análisis del ritmo de crecimiento revela sin embargo una
desaceleración en esta variable. Durante el trimestre septiembre-noviembre,
por ejemplo, los despachos crecieron a un ritmo anual de 4.8%, cuando en el
trimestre inmediatamente anterior esta variación fue de 6.8%. En el mes de
noviembre la variación fue apenas 2.5%, resultado inferior al 7.6% de
crecimiento promedio histórico.
El departamento que más contribuyó al crecimiento de 2.5% fue Córdoba, donde
los despachos de cemento crecieron a una tasa anual de 58% en noviembre,
aportando 1.1 puntos porcentuales (pp). En Atlántico los despachos crecieron
15%, la segunda variación más alta del país, y aportaron 0.7 pp. En Bogotá los
despachos cayeron a una tasa de 10% en noviembre lo que significó que la
ciudad aportara -1.3pp a la variación, siendo este el mayor aporte negativo.
Según las cifras del Dane, el sector de la construcción expulsó 34 mil empleos
en el trimestre septiembre-noviembre de 2015 frente al mismo trimestre de
2014. Es el primer resultado negativo que arroja este indicador en dos años y
su desempeño va en línea con la desaceleración que registran otras variables.
100
50
0
-50
-34.5
-100
-150
nov. 12
A nivel de ciudades destaca Medellín, donde las obras nuevas crecieron 30%
anual lo que significó una contribución positiva de 4.8 pp al crecimiento total.
Barranquilla fue segunda con un crecimiento de 72% y un aporte de 4.2pp.
Gráfico 5.
Se desacelera la generación de empleo en el sector de la construcción
(miles de personas)
150
Por su parte, las áreas culminadas mostraron una contracción de 6.2% (cerca
de 269 mil metros cuadrados).
Gráfico 4.
En el trimestre agosto-octubre los despachos de cemento perdieron
dinamismo
Gráfico 4. Despachos de cemento: toneladas y crecimiento
(var% frente al mismo trimestre del año anterior)
1200
Las cifras más recientes señalan que la actividad edificadora ganó dinamismo
en el tercer trimestre de 2015 al crecer a una tasa anual de 20.3% frente a un
crecimiento de 8.7% en el trimestre anterior. Según el Dane, las áreas nuevas
sumaron alrededor de 5 millones de metros cuadrados frente a 4.2 registrados
en igual periodo de 2014. Un resultado similar se observó en las obras totales
en construcción, que marcaron en el tercer trimestre un aumento de 2.5
millones de metros cuadrados lo que significó un crecimiento de 9.4%; es
decir, 3.4 puntos porcentuales (pp) por encima del ritmo al que crecía en el
segundo trimestre del año.
ago. 13
Fuente: Dane.*Trimestre móvil
may. 14
feb. 15
nov. 15
En el trimestre septiembre-noviembre de 2015 el sector aportó -0.15 puntos
porcentuales a la variación del empleo total en el país. Este resultado lo ubicó
tercero entre los de mayor contribución negativa, después de los aportes del
sector de transporte (-0.3pp) e industrias manufactureras (-0.4pp).
INFORME DEL SECTOR EDIFICACIONES
Enero de 2016
Gráfico 6. Índice real de ventas de vivienda nueva - seis ciudades
(var% del promedio móvil de doce meses)
20
12.9
15
10
5
0
-5
-10
dic.-13 abr.-14 ago.-14 dic.-14 abr.-15 ago.-15 dic.-15
Fuente: Galería Inmobiliaria y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios
Económicos.
Gráfico 7. Precios de la vivienda en Colombia
(var% real frente al mismotrimestre del año anterior)
14
12
Nueva
10
8
6
4.5
4
Usada
2
1.8
0
-2
sep.-10
sep.-11
sep.-12
sep.-13
sep.-14
sep.-15
Fuente: Dane, Banco de la República y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva
de Estudios Económicos.
4.2
3.9
3.8
3.6
3.4
3.2
3.0
2.8
dic.-12
sep.-13
jun.-14
mar.-15
A comienzos de 2015 la variación anual de las ventas de vivienda nueva se
estabilizaron en valores negativos con caídas alrededor de 2%. Sin embargo, a
mediados de año el sector registró un nuevo impulso que le permitió crecer a
tasas similares a las observadas en la primera mitad de 2014. Al cierre de 2015,
el índice real de ventas de vivienda (IRVV) que estima la Dirección de Estudios
Económicos de Davivienda, señala un nuevo cambio de tendencia y marca en
diciembre una variación anual de 12.9%, luego de que alcanzara en octubre su
punto más alto en el último año (14.1%).
A nivel de ciudades Bogotá fue la que más aportó negativamente al resultado
con -3.33pp, principalmente por una contracción en el sector de Vivienda de
Interés Social (VIS) que cayó 21.1%. Por el contrario, Medellín contribuyó
positivamente con 6.65 pp al crecer 71.4% en VIS y 28.3% en vivienda No VIS.
Gráfico 7.
Se desaceleran los precios de la vivienda nueva en Colombia
En línea con el menor dinamismo observado en algunos de los indicadores del
sector, los precios de la vivienda nueva han mostrado una marcada desaceleración
a lo largo del año. Desde el primer trimestre de 2014, cuando el precio de la vivienda
alcanzó su ritmo de crecimiento más alto de los últimos dos años (9.56%), este
indicador ha mostrado un descenso continuo hasta ubicarse en 1.8% anual al tercer
trimestre de 2015.
Por otra parte, los precios de la vivienda usada han mostrado un comportamiento
similar aunque su evolución ha sido más volátil. Hasta el segundo trimestre del año,
cifra más actualizada disponible, el precio de la vivienda usada ganaba dinamismo
frente al primer trimestre del año al registrar un crecimiento de 4.5%. Sin embargo,
este valor es inferior al promedio histórico de la serie: 5.9%.
Gráfico 8.
Se acelera el IPC de arrendamientos
Gráfico 8. IPC de arrendamientos
(var% frente al mismo mes del año aterior)
4.0
Gráfico 6.
Se reduce el ritmo de ventas de vivienda
dic.-15
Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.
Los precios de los arrendamientos en el país parecen completar un nuevo ciclo al
cierre de 2015. Después de alcanzar variaciones alrededor de 4% a finales de
2012, el IPC de arrendamientos mostró una desaceleración constante que se
extendió hasta comienzos de 2015 y alcanzó un mínimo con variaciones de 3%
anual en febrero del año pasado. A partir de ese momento el ritmo de crecimiento
de los arrendamientos ha recobrado vigor hasta recuperar el terreno perdido
durante 2014 y registrar en diciembre de 2015 una tasa anual de 3.9% frente a
igual mes de 2014. Si se tiene en cuenta la alta incidencia que tiene la inflación
sobre el precio de los contratos de arrendamiento (por efecto indexación), se infiere
que esta variable podría seguir ganando fuerza en los próximos meses, en la medida
que vaya recogiendo los efectos de la mayor inflación causada a lo largo de 2015.
A nivel de ingreso, el aumento en los arrendamientos fue mayor en el grupo de
ingresos bajos donde se registró una variación de 4.24% frente a un cambio de
3.2% en ingresos altos. Esta característica se presentó en todas las grandes
ciudades a excepción de Cali.
INFORME DEL SECTOR EDIFICACIONES
Enero de 2016
8.0 Gráfico 9. Porcentaje de vacancias en vivienda-Bogotá por estratos
7.0
Estrato 4
Estrato 5
6.6
Estrato 6
6.0
5.0
4.0
4.0
3.0
1.8
2.0
Gráfico 9.
Sigue creciendo la vacancia* en estratos altos en Bogotá
La vacancia en viviendas de estrato alto en Bogotá alcanzó en noviembre de
2015 su punto más alto desde que está disponible este indicador. Para ese mes
un 6.6% de las viviendas registradas contaban con aviso de venta o alquiler, lo
que significó un punto porcentual por encima del registro de igual mes de 2014.
El porcentaje de vacancia (PV) en las viviendas de estrato 5 se mantuvo
relativamente estable alrededor de 4%. Una situación distinta se observó en las
viviendas de estrato 4. Además de mantener un PV significativamente menor (a
lo largo de 2015 osciló alrededor de 2%), en este segmento la tendencia
observada fue decreciente. En noviembre de 2015 el PV marcó 1.8%, cifra
ligeramente inferior al registro un año atrás.
*El porcentaje de vacancia se estima como el número de inmuebles que se
encuentran en venta o alquiler sobre el total de inmuebles.
1.0
nov.-11
nov.-12
nov.-13
nov.-14
nov.-15
Fuente: Galería Inmobiliaria.
Gráfico 10.
En 2015 se dispararon los costos de la construcción de vivienda
Gráfico 10. Costos de construcción de vivienda nueva
(var% frente al mismo mes del año anterior)
6.5
5.5
Si bien durante los dos primeros meses de 2015 se advertía una tendencia negativa
en el ritmo de crecimiento de los costos de construcción, en marzo este indicador
presentó un giro inesperado y a partir de ese momento ha crecido de forma continua
hasta marcar en noviembre de 2015 una variación de 5.2%, valor superior al
promedio histórico de esta serie: 3.3%. Entre las razones que explican el
crecimiento en los costos de la construcción se encuentra la devaluación del peso
colombiano, que incidió en el precio de los insumos importados afectando el precio
de los materiales, uno de los componentes de este indicador.
5.2
4.5
3.5
2.5
A nivel de ciudades, Barranquilla y Medellín fueron las plazas donde más dinamismo
mostraron los costos, al crecer a tasas anuales de 6.8 y 5.8%, en ese orden.
1.5
nov.-12
ago.-13
may.-14
feb.-15
nov.-15
Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.
Gráfico 11.
Se desaceleran los desembolsos para adquisición de vivienda
Gráfico 11. Valor de los desembolsos* para créditos
individuales de vivienda
70
1600
1.202.652
Millones de pesos
1400
1200
50
40
1000
30
800
20
600
10
400
0
14.2
200
0
oct.-12
60
-10
jul.-13
abr.-14
ene.-15
-20
oct.-15
*Incluye leasing habitacional y subrogaciones.
Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos.
En línea con el incremento en las ventas, los desembolsos del sistema financiero
para adquisición de vivienda ganaron velocidad a medida que avanzó el año. A pesar
de mostrar un lento desempeño durante el primer trimestre de 2015, cuando el
ritmo de crecimiento promediaba apenas 3%, según cifras de Asobancaria para el
trimestre agosto-octubre los desembolsos ya crecían a una tasa promedio de 18%.
Sólo en el mes de octubre los desembolsos ascendieron a 1.2 billones de pesos,
equivalentes a un aumento de 14.2%
Por el contrario, los desembolsos a los constructores presentaron un buen comienzo
de año al marcar expansiones promedio de 38% durante el primer trimestre, pero
fueron perdiendo fuerza y en el trimestre agosto-octubre su crecimiento promedió
19%, un valor inferior al ritmo histórico al que crece esta serie: 23%.
En el mes de octubre, los desembolsos para constructores sumaron 733mil
millones de pesos; es decir un crecimiento de 13.3% frente al monto desembolsado
en octubre de 2014.
INFORME DEL SECTOR EDIFICACIONES
Enero de 2016
Cuadro 1.
Crecimiento promedio últimos tres meses
de los costos de construcción
CIUDAD
Medellín
Barranquilla
Bogotá
Cartagena
Manizales
Popayán
Neiva
Santa Marta
Pasto
Cúcuta
Armenia
Pereira
Bucaramanga
Ibagué
Cali
NACIONAL
nov-14
2.0
1.3
2.1
1.8
2.1
0.4
2.7
1.5
2.5
1.9
2.5
1.0
1.1
2.5
1.7
1.9
nov-15
6.5
5.4
4.6
2.6
6.2
4.5
4.3
4.7
5.6
0.7
5.1
4.9
5.3
4.0
4.8
4.9
Cuadro 1.
Los costos de construcción ganan dinamismo en casi todo el país.
En el trimestre móvil septiembre-noviembre, los costos en el país pasaron de crecer
a una tasa anual de 1.9% en 2014 a expandirse a un ritmo de 4.9% en 2015. A
excepción de Cúcuta, todas las ciudades de la muestra registraron un ritmo más
alto, en particular Medellín y Barranquilla que ganaron más de 4 puntos
porcentuales de dinamismo. En Bogotá el ritmo al que crecen los costos se duplicó
con creces al pasar de 2.1 a 4.6%.
1
Este índice no incluye el valor y los costos asociados al terreno.
Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de
Estudios Económicos.
Gráfico 12. Tasas de interés para adquirir vivivenda
sep-15
11.9
12.1
11.0
10.7
10.8
12
nov-15
6
Este fenómeno se presentó en todas las modalidades y sistemas de crédito. El
incremento más importante se dio en las tasas de interés para créditos de vivienda
de interés social en pesos, que aumentaron 31 puntos básicos (pb).
Entre septiembre y diciembre de 2015, el nodo de los TES tasa fija de 5 años,
referencia para las tasas de interés de créditos hipotecarios, creció alrededor de 30
puntos básicos. El nodo de 2 años, que también sirve de referencia en estos
créditos, se mantuvo inalterado en el periodo en referencia.
4
2
0
Gráfico 12.
En el trimestre septiembre-noviembre se observó un modesto
incremento en las tasas de interés.
9.0
8.7
7.9
7.6
7.9
8.8
10
8
oct-15
12.3
14
No Vis pesos
No Vis UVR
Vis pesos
Vis UVR
Fuente: Banco de la República.
Gráfico 13. Viviendas financiadas
22,000
Nuevas
Gráfico 13.
Se estabiliza el número de viviendas financiadas.
Usadas
18,000
15,993
14,000
10,000
12,511
6,000
2,000
Así lo confirma la información del Dane, donde se señala que en el tercer trimestre
de 2015 el número de unidades financiadas usadas totalizó 12,511, lo que equivale
a un aumento de 9% frente al segundo trimestre del año. Este valor sin embargo es
inferior en 3.2% frente a igual periodo de 2014, aunque vale señalar que la tasa a
la que venían cayendo las unidades financiadas en el último año superaba el 20%.
En viviendas usadas se observó un punto de inflexión en el segundo trimestre
aunque la recuperación es todavía muy tímida.
En el caso de las viviendas nuevas, el número de unidades financiadas fue de
15,993; es decir, una caída de 11.4% comparada con igual trimestre de 2014.
mar.-14
Fuente:Dane.
sep.-14
mar.-15
sep.-15
INFORME DEL SECTOR EDIFICACIONES
Enero de 2016
*Informe elaborado por la Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos del Grupo Bolívar
Director: Andres Langebaek. Investigador: Daniel Rey
Dirección de Estudios Económicos Grupo Bolívar
Director: Andrés Langebaek Rueda
[email protected]
Ext: 59100
Análisis Sectorial: Daniel Rey
[email protected]
Ext: 59120
Jefe de Análisis de Mercados: Silvia Juliana Mera
[email protected]
Ext: 59130
Análisis Sectorial: Nelson F Villareal
[email protected]
Ext. 59104
Análisis Fiscal y Externo: María Isabel García
[email protected]
Ext: 59101
Análisis Inflación y Mercado Laboral : Hugo Andrés Carrillo
[email protected]
Ext: 59103
Análisis Sector Financiero: Ana Isabel Mejía
[email protected]
Ext: 59105
Análisis Macro Centroamérica: Vanessa Santrich Gómez
[email protected]
Ext: 59004
Profesionales en Práctica:
Ana María Salazar / Julián Molina
Dirección: Av. El Dorado Nº. 68C-61 Piso 9
Teléfono: (571) 330 0000
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TABLA DE INDICADORES 1
Enero de 2016
Actividad y ventas
Variable
Variación porcentual frente al mismo período del año anterior
III-Trimestre 2015
II-Trimestre 2015
III-Trimestre 2014
3.2
-8.1
3.0
8.9
4.2
14.4
III-Trimestre 2015
II-Trimestre 2015
III-Trimestre 2014
21.7
8.4
3.1
5.4
-18.5
9.7
nov-15
oct-15
nov-14
2.6
6.6
6.3
Ventas de vivienda nueva
nov-15
Valores en unidades
oct-15
nov-14
Cuatro principales ciudades
Bogotá
Cali
Medellín
Barranquilla
8,027
3,586
1,495
2,303
643
9,139
4,547
1,567
2,472
553
8,863
4,480
1,077
2,071
1,235
PIB total
Edificaciones
1/
Estado Obras1/ (15 regiones)
Nuevas en Proceso
Totales en proceso
Despachos de cemento
1/
2/
Actividad y ventas
Cuatro principales ciudades*
Bogotá
Cali
Medellín
Barranquilla
Variación porcentual frente al mismo período del año anterior
-2.3
21.2
45.8
-20.0
38.8
22.4
30.0
30.8
-55.9
0.3
15.6
11.2
-47.9
62.3
209.5
*Promedio ponderado
Precios y costos
Variación porcentual frente al mismo período del año anterior
Precios1/
III-Trimestre 2015
II-Trimestre 2015
III-Trimestre 2014
Vivienda nueva (var% real) deflactado por IPC
1.8
II-Trimestre 2015
2.4
I-Trimestre 2015
6.2
II-Trimestre 2014
4.5
nov-15
3.7
oct-15
4.4
nov-14
5.2
5.0
1.8
Vivienda usada (var% real)
Costos1/
Construcción vivienda nueva
TABLA DE INDICADORES 2
Enero de 2016
Financiamiento
Cartera
Vivienda + Leasing Habitacional
Titularizada4/
Fondo Nacional del Ahorro3/
3/**
Tasas de interés5/ (adquisición vivienda)
UVR VIS
UVR NO-VIS
Pesos VIS
Pesos NO-VIS
Variación porcentual frente al mismo período del año anterior
sep-15
ago-15
sep-14
19.5
-8.4
25.9
-13.8
4.5
17.8
4.2
5.5
nov-15
oct-15
nov-14
9.00
7.92
12.33
10.97
8.80
7.89
12.06
10.81
8.71
7.93
11.90
11.07
9.2
Variación porcentual frente al mismo período del año anterior
Desembolsos6/
oct-15
sep-15
oct-14
Constructor
Individuales***
13.3
14.2
23.4
24.6
-0.3
-13.0
III-Trimestre 2015
II-Trimestre 2015
III-Trimestre 2014
-15.3
-15.7
-15.2
-1.3
-12.0
-23.1
nov-15
oct-15
nov-14
14.7
15.6
34.9
Unidades viviendas financiadas1
(INCLUDO NUEVA Y USADA)
VIS
NO VIS
Percepción de los hogares7/
(balance de respuestas)
Momento para comprar vivienda
Fuentes: 1/ Dane, 2/ Galería Inmobiliaria, 3/ Superfinanciera, 4/ Titularizadora colombiana, 5/ Asobancaria,
6/ Asobancaria, corresponde al promedio mensual, 7/ Fedesarrollo y cálculos Davivienda-DEEE.
** no incluye: cartera titularizada, FNA y leasing.
***incluye subrogaciones y leasing.