CONSULTORIO LEGAL DEL ADMINISTRADOR

CONSULTORIO LEGAL DEL
ADMINISTRADOR
Pregunta:
De acuerdo con la información suministrada por algunos habitantes
de un edificio, se conjetura que en uno de los departamentos, en el que existiría
presencia y circulación de distintas mujeres y de visitantes a todas las horas del
día y de la noche, se estarían desarrollando actividades lucrativas moralmente
cuestionables.Se pregunta cuáles serían las medidas a adoptar para hacer cesar esa situación y
qué posibilidades de resultados concretos ellas producirían.-
Respuesta: El artículo 6º de la Ley 13.512 dispone:
“Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o a buena costumbre o a fines distintos
de los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos,
ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar
mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio”.Conforme lo informado, la actividad cuestionada no produce ruidos, ni
escándalos, ni música, ni perturba el descanso ni la habitabilidad de los
departamentos vecinos.Ello descarta la posibilidad de encuadrar el problema en el supuesto
contemplado en el inciso b) del artículo antes transcripto.Naturalmente que, si la situación descripta trascendiera los límites
externos de la unidad con molestias de ese tipo, no sólo la transgresión a las
normas reglamentarias y legales sería más grave sino que, fundamentalmente,
sería más sencilla la producción de la prueba.Por lo que se da cuenta en la consulta, existen indicios claros que
permitirían inferir la existencia de una violación a la norma contenida en el inciso
a), pero -hasta que ello no pueda probarse materialmente- sólo constituiría una
conjetura.Uno de los elementos de prueba que suele utilizarse en casos análogos se
construye sobre la base de la utilización de la línea telefónica existente en el
departamento.- Se procede a requerir los servicios de un Escribano Público y, con
su participación, se efectúa una constatación que permite corroborar el
ofrecimiento de los servicios en cuestión.Con ello es posible elaborar un principio de prueba que torne viable la
solicitud de una medida judicial de prueba anticipada, que se dictaría inaudita
parte (es decir, antes que la parte contraria sepa de la existencia de un proceso
judicial en su contra) y, si de resultas del allanamiento y constatación judicial, se
pudiera probar la citada actividad, la acción judicial tendría buenas posibilidades
de éxito.El problema actual consiste en que este recurso ya es sumamente
conocido y, por tal razón, en muchos casos se han ido dejando de utilizar las
líneas fijas de teléfono sustituidas, para estos usos, por la telefonía celular.Esto dificulta la posibilidad que un tribunal dicte una medida de
allanamiento y constatación de un domicilio particular, sin que la contraparte se
encuentre notificada de ello.- En general la Justicia hace un uso muy prudente y
restringido de esta clase de medidas, pues pueden vulnerar tanto el derecho de
defensa en juicio con el derecho a la privacidad del habitante del departamento.Naturalmente que, si se promueve directamente una demanda y el
transgresor es notificado de ella, le resultará muy sencillo modificar de inmediato la
situación de hecho existente, cesando en la actividad y, con ello, frustrará el
reclamo judicial emprendido ante la falta de pruebas.No puede dejar de señalarse que la infracción en cuestión, cuando no va
acompañada de ruidos o escándalos, es de prueba bastante dificultosa.- En
efecto, el demandado puede aducir que las personas que se encuentran en el
departamento o que lo visitan, son de su amistad y, lo cierto es que ni las
apariencias físicas, ni las indumentarias de dichas visitas, podrían de por sí
constituirse en pruebas de violación de las normas legales que se le pretendería
atribuir al propietario u ocupante.Si quien habita el departamento no es el propietario del mismo, sino un
locatario, el consorcio podría remitir al titular de dominio de la unidad una carta
documento poniéndole al tanto de la situación e intimándole para que adopte las
medidas necesarias para que cese la actividad o se desaloje el departamento.El artículo 15º de la Ley 13.512 establece:
“En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u
ocupantes de las normas del art. 6º , el representante o los propietarios afectados
formularán la denuncia correspondiente ante el Juez competente y acreditada en
juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto … o
multa … .- El juez adoptará también las disposiciones necesarias para que cese la
infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza
pública si fuere menester.- Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el
infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de
reincidencia.- …”.-
Vale decir que la ley impone la sanción de desalojo sólo al ocupante no
propietario y sólo en caso de reincidencia.En la generalidad de los casos la presión ejercida sobre el propietario de la
unidad arrendada, suele surtir efectos en tanto, este último, a su vez actúa sobre
el locatario para evitarse un conflicto con el consorcio.Si así no ocurriera o si este tipo de gestiones no resultan exitosas
corresponderá promover la acción judicial.No obstante las limitaciones probatorias que ya fueron señaladas más
arriba, la experiencia señala que -al notificarse una demanda de estas
características- el ocupante modifica la situación existente en el inmueble para
frustrar aquélla y ello, indirectamente, importa la obtención -a veces transitoria y
muchas veces definitiva- del cese de la actividad cuestionada.En muchos casos la contratación de un servicio de vigilancia permanente
que requiera la identificación de las personas que ingresan al edificio también
termina desalentando y erradicando dicha utilización del inmueble.Sin perjuicio de todo lo expresado, debe señalarse que ante este tipo de
problemas, el administrador del consorcio debe manejarse con extrema prudencia,
en especial confirmando la veracidad de las denuncias que se reciban, que -no
pocas veces- son el resultado de suposiciones o fantasías.Una vez que se tenga una mediana certeza acerca de la veracidad del
planteo, es aconsejable que las medidas que se adopten, ya sea intimaciones al
propietario o bien la iniciación de acciones judiciales, cuenten con el debido
respaldo de la asamblea de copropietarios.Ya se ha hablado de las dificultades probatorias en esta clase de
transgresiones, razón de más para que el representante legal del consorcio tome
sus recaudos para no quedar expuesto a acusaciones o cuestionamientos por
haber embarcado al consorcio en planteos que no contaban con un explícito aval
por parte de los copropietarios.-
Dr. Bartolomé Angel Orfila
Abogado