REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la
Región Nor-Oriental.
Barcelona, cinco de junio de dos mil ocho
198º y 149º
ASUNTO: BP02-R-2003-000378
PARTE ACCIONANTE: Flavio Miguel Di Berardino, mayor edad, titular de la cedula de
identidad Nº 8.343.220. inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 68.189 y de este domicilio.
PARTE ACCIONADA: Inversiones Playa Azul C.A., Sociedad Mercantil Inscrita por ante el
Registro Mercantil Tercero de esta Circunscripción Judicial, en fecha 2 de febrero de 1998, bajo
el Nº 4, Tomo A-7.
Representante de la parte accionada: José G. Contreras Hernández y Saulo Contreras
Hernández, ambos mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº
7.377.485. y 7.301.785, respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LA ACCIONADA: Abogada Oscarina Caraballo Lyon, inscrita
en el Inpreabogado bajo el Nº 85.066.
MOTIVO: Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta
Síntesis de la controversia
Proveniente del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de este
Estado, en fecha 26 de agosto de 2003 llega a esta alzada el presente expediente, contentivo de
la apelación interpuesta por la apoderada de la parte demandada en contra de la sentencia
dictada por el mencionado Juzgado en fecha 22 de Mayo de 2003, en la causa que por
Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta intentara Flavio Di Bernardino contra
Inversiones Playa Azul C.A. ambos ya identificados.
La parte actora actuando en su nombre y representación demanda a la empresa antes señalada
por cuanto a su decir, esta incumplió el contrato de opción de compra venta que suscribieron en
fecha 13 de junio de 2000 y en consecuencia solicita la Resolución del contrato ya mencionado y
la devoluciòn de la suma dada como pago inicial mas otra cantidad por concepto de
indemnización por daños y perjuicios . Manifiesta el actor que el contrato suscrito tiene como
objeto un apartamento identificado con el Nº 2-A, piso 2 del edificio Residencias Mediterráneo,
ubicado en la población de Lecheria, jurisdicción del Municipio Diego Bautista Urbaneja de este
Estado y sus medidas y demás determinaciones especifica en su escrito libelar; que el precio de
venta fue acordado en Treinta y Seis Millones Trescientos Mil Bolívares ( Bs. 36.300.000,oo);
que debía cancelar como cuota inicial la suma de Veintidós Millones Trescientos Mil Bolívares (
Bs.22.300.00,oo) y el resto de Catorce Millones ( Bs.14.000.000,oo), a financiar por la Ley de
Politica Habitacional, una vez culminada la obra, mas la cantidad de Dos Millones de Bolívares (
Bs. 2.000.000,oo) por la construcción de un baño social autorizado por él. Alega que en la
Cláusula quinta del contrato citado, se expresa que la propietaria estima la entrega de la vivienda
dentro de un plazo no mayor de quince meses, contado a partir del 15/05/00, salvo retrasos
sobrevenidos durante la ejecución de la obra, atribuibles a hechos fortuitos o por causa de fuerza
mayor o por la ocurrencia de hechos o circunstancias ( ausencia laboral, huelgas, dificultades
técnicas, retrasos o inconvenientes con relación al pago de las valuaciones por parte de la
Entidad Crediticia que financia la obra etc.), que ajenas a la propietaria retarden o de alguna
manera incidan con respecto al avance de los trabajos y en cuyo caso se entenderá que el plazo
de entrega se prorrogará por un período de tiempo de seis meses.
Señala también el actor que anexaron al contrato suscrito, un cronograma de pago y que el
incumplimiento de dicho cronograma anulaba la opción de compra venta suscrita, devolviendo el
vendedor en un plazo de 90 días, el dinero entregado por él, pero reservándose el vendedor el
10% del precio definitivo de venta como compensación por los daños y perjuicios. Igual cantidad
se descontaría si el comprador desiste de la operación. Finalmente indica el contrato que para
todos los efectos derivados del convenio excluído lo establecido en las cláusulas cuarta y novena,
las partes se obligan a notificar en las direcciones que se señalan. Alega el actor que el lapso de
entrega del inmueble venció el día 15/08/01, lo que significa que la entrega presentó un retraso
de mas de seis meses, sin que la empresa le hubiere notificado y sin justificación alguna por el
retraso que hubiere podido dar lugar a la prórroga. Igualmente alega que el pago inicial de
Veintidós Millones Trescientos Mil Bolívares fue realizado y que el 25/10/01, recibe una
comunicación de fecha 19/10/01, emitida por la sociedad mercantil M.G. Inversiones C.A.,
Promotora de ventas, mediante la cual le notifican que debido a los incrementos sufridos por el
sector construcción y luego de un análisis del flujo de caja de la construcción del edificio, se ven
en la imperiosa necesidad de participar que de acuerdo al contrato suscrito se hace necesario
ajustar el precio de venta en un 10% del valor inicial y que el mismo deberá ser cancelado antes
de la entrega del inmueble que se estima para el mes de noviembre del 2001.Igualmente aduce
que acudiò al Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU) a
denunciar a la propietaria y realizò gestiones de cobro para obtener la devoluciòn del dinero, que
en vista de lo infructuoso de las gestiones acude a demandar: Resoluciòn del contrato, el pago de
la suma cancelada, daños y perjuicios por la cantidad de Tres Millones Ochocientos Treinta Mil
Bolivares (Bs. 3.830.000.oo), costos y costas judiciales y por ùltimo solicita indexaciòn de la
suma entregada y de la suma demandada por daños y perjuicios. Estima la acciòn en Cuarenta
Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000.oo).
Por su parte la demandada en la contestación de la demanda contradijo en todas y cada una de
sus partes lo alegado por el actor, hizo una serie de señalamientos negando lo dicho por èste y
señala que en el contrato estaba previsto que por motivos ajenos a la voluntad de su representado
podrìan presentarse retrasos en la entrega del inmueble, por lo que el plazo podrìa prorrogarse
por seis meses mas, y asì es, como a partir del 15 de mayo de 2000 comenzò a transcurrir el
plazo de quince meses que culminarìa el 15 de agosto de 2001 y que por motivos ajenos a su
representada al no haber podido concluir la obra para esa fecha, comenzò a transcurrir el lapso
de prorroga de 6 meses mas y los compradores siempre estuvieron al tanto de la evolución de la
construcciòn. Que la prórroga de los seis meses concluirìa en febrero 2002, pero en fecha
10/10/02 se le enviò comunicación al actor solicitàndole los recaudos para la tramitación del
financiamiento del crédito por la Ley de Politica Habitacional y èste no respondiò, sin embargo
en fecha 25 de octubre de 2001 acusò recibo de la comunicación. Señala igualmente que las
partes acordaron la posibilidad de un incremento en el precio de acuerdo a ciertos factores que
se especifican en la Clàusula tercera del contrato. Que el accionante fue quien incumpliò su
obligación, al retardar los tràmites para la gestión del crèdito, y en tal virtud, rechaza que su
representado deba devolver la suma de VEINTIDOS MILLONES TRESCIENTOS MIL
BOLIVARES (Bs. 22.300.000.oo). En cuanto a la suma de TRES MILLONES OCHOCIENTOS
TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 3.830.000.oo) por concepto de daños y perjuicios, señala que
los últimos pagos efectuados por la demandante fueron hechos a destiempo, ya que de acuerdo
al cronograma de pagos, debía terminar de pagar el 15 de mayo de 2001 y terminó el 20 de
septiembre de 2001, por lo tanto no puede reclamar la entrega del inmueble dentro del lapso
estipulado, es decir en el mes de agosto, cuando no había terminado de pagar la inicial; por
último solicita la improcedencia de todo lo pedido por el actor y que la demanda sea declarada
sin lugar con expresa condenatoria en costas.
DEL FALLO APELADO
Para decidir el Juzgado de la causa lo hizo bajo las siguientes consideraciones:
Que quedó demostrada la existencia de un contrato de opción de compra venta celebrado entre
Inversiones Playa Azul C.A. propietaria del inmueble y Flavio Di Bernardino, para adquirir el
inmueble que se especifica en dicho contrato, cuya identificación esta Alzada da aquí por
reproducida. Que el monto del precio se fijó en TREINTA Y SEIS MILLONES TRESCIENTOS
MIL BOLIVARES (Bs. 36.300.000.oo), y que le comprador pagó la inicial de VEINTIDOS
MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES, (Bs. 22.300.000.oo); que la demandada no
cumplió su obligación de entregar la obra en el plazo que venció el 15 de agosto de 2001; que el
demandante solicitó la devolución de lo pagado y no le fue devuelto. Que la demandada nada
probó para enervar la pretensión del actor y por tanto la acción intentada debe ser declarada con
lugar.
INFORMES DE LA APELACIÓN
En fecha 2 de octubre de 2003 el abogado actor presentó escrito de informes a la apelación,
mediante el cual ratifica el informe y observaciones realizados en el Tribunal de la causa y
expone que de acuerdo a comunicación de fecha 10/9/02 emanada de Mi Casa Entidad de
Ahorro y Préstamo, se evidencia que para la aprobación de un crédito hipotecario se requiere la
culminación de la obra y la protocolización del documento de condominio y del Oficio No 1340
de fecha 24/9/02, emanado del Registro Subalterno del Municipio Turistico Diego Bautista
Urbaneja de este estado, se prueba que la demandada no cumplió dentro del plazo inicial, ni del
de prórroga, por que el documento de condominio se protocolizó el día 10/4/02 y alega también
que la demandada no le notificó de la prórroga y luego de una extensa exposición, mediante la
cual reitera todo lo que ha esgrimido durante la litis, insiste en la resolución del contrato y el
pago de la suma entregada, mas TRES MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA MIL
BOLIVARES (Bs. 3.830.000.oo) por daños y perjuicios, y solicita que dichas cantidades sean
debidamente indexadas y por último solicita que la apelación sea declarada sin lugar.
Por su parte, la apoderada demandada, luego de hacer una extensa reseña de las actas, insiste en
que el contenido de la cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes y cuya resolución
solicitó el actor, preveía un posible aumento del 10% del precio del inmueble y el mismo se
produjo dentro del lapso establecido para la entrega. Igualmente señala que el demandante
incumplió con el cronograma de pagos, de conformidad con el documento que marcado “A”
consignó la parte actora y que de conformidad con la comunidad de la prueba debió ser valorado
por el Tribunal de la causa. Rechaza la indemnización por daños y perjuicios decidida, alegando
que su representada si ha sufrido daños y perjuicios.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
En el caso de autos, estamos en presencia de un contrato de Opción de Compra venta, suscrito
de manera libre y voluntaria por quienes hoy conforman las partes en la presente causa, en el
cual acordaron condiciones y términos contenidos en las cláusulas que lo constituyen y como
resultado del incumplimiento que le atribuye el Comprador (actor) al Vendedor, demanda la
resolución de dicho contrato. Ahora bien, en vista que la validez del contrato, objeto del litigio,
no ha sido cuestionada ni de ninguna forma negada o impugnada por las partes, esta Juzgadora
le concede pleno valor probatorio al contrato en cuestión. Y así se decide.En este orden de ideas, resulta oportuno definir lo que es un contrato y al efecto tenemos que
nuestro Código Civil en su articulo 1133 lo define así: “El contrato es una convención entre dos o
mas personas para construir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo
jurídico”.
De lo transcrito se infiere que dentro de las relaciones sociales y económicas del hombre o de la
mujer, el contrato constituye un valioso e imprescindible instrumento. Todos contratan para
satisfacer necesidades. Señala la doctrina que para el derecho el contrato es un acto jurídico,
aunque no todo acto jurídico sea un contrato. El contrato es una de las fuentes mas fecundas de
las obligaciones. En la esfera patrimonial la voluntad de las partes es ley, se considera que los
contratantes tienen la mas amplia libertad de pactar lo que convenga a sus intereses,
interviniendo la ley únicamente como supletoria de esa voluntad. Ya definido el contrato y
traídos a esta decisión conceptos doctrinales que nos ilustran sobre aspectos de los mismos,
corresponde ahora a quien sentencia, interpretar el contrato de opción de compra venta bajo
análisis, fijar sus efectos y penetrar en la común intención de las partes para desentrañar y
descubrir el verdadero sentido de aquellas estipulaciones en las cuales las partes no han podido
coincidir; al respecto se señala que el demandante no acepta el incremento del precio que le
notifica el promotor ni la prórroga para la entrega, y como consecuencia de su negativa no
consigna los recaudos que le solicitan para la tramitación del crédito hipotecario.
Al examinar el contrato suscrito entre las partes se constata que la CLáusula tercera, previó el
incremento del precio por circunstancias de orden inflacionario o cambiario que incidan tanto en
circunstancias de orden inflacionario ………., incremento del salario mínimo (omissis),
En este sentido, se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la representación de la
demandada a los fines de probar la justificación del incremento del precio del inmueble invoca el
mérito favorable de las Gacetas Oficiales de la República Bolivariana de Venezuela Nos. 36.985
y 37.239 de fechas 3 de julio de 2000 y 13 de julio 2001 respectivamente, en las cuales se
encuentran contenidos los aumentos salariales decretados por la Presidencia de la República y
dicha prueba fue admitida, por el Juzgado a-quo, de conformidad con el articulo 398 del Código
de Procedimiento Civil y la demandante no ejerció oposición a la admisión, en tal virtud en el
lapso de evacuación la demandada trae a los autos copia de la Gaceta Oficial No 36.985 y un
ejemplar original de la No 37.239 y de conformidad con el articulo 432 ejusdem en concordancia
con el articulo 507 ejusdem, esta Sentenciadora les otorga carácter de fidedignas y las aprecia de
acuerdo a la sana crítica y apreciación razonada o libre apreciación razonada que consiste en la
libertad para apreciar pruebas de acuerdo con la lógica y las reglas de experiencia, resaltando el
hecho de no compartir el criterio esgrimido por el sentenciador de primera instancia, cuando en
la decisión se limita a desestimar el valor probatorio de las publicaciones por cuanto no fueron
producidas con el escrito de promoción y omitiendo que al haberlas admitido el tribunal y sin
oposición de la otra parte, obviamente la demandada debía consignar las publicaciones, como en
efecto lo hizo en el lapso de evacuación; en consecuencia esta alzada valora el mérito que se
deriva de los documentos analizados. Y así se decide.El Tribunal de la causa sostiene que el hecho de los aumentos salariales, no era debatido en el
juicio, y este criterio tampoco lo comparte esta Sentenciadora, pues son estos aumentos los que
pueden o no justificar el incremento del precio del inmueble. Y así se declara.Ahora bien, visto que la parte demandada alega que hubo un incumplimiento por parte de la
demandante, por cuanto el cronograma de pagos no lo cumplió en lo términos establecidos, ésta
Alzada observa que El Propietario aceptó de manera libre y voluntaria los pagos realizados por el
Comprador, hoy demandante, y esta aceptación involucra una modificación o relajamiento del
convenio en cuanto a las fechas de pago establecidas y en consecuencia la aceptación por parte
de El Propietario, hoy demandado, de los pagos que le ofrecía El Comprador, convalidó los
retrasos. Y asì se decide.La parte actora, demanda la resoluciòn del contrato de opción de compra venta, por cuanto
alega que de acuerdo a la cláusula quinta el vendedor se comprometió a hacer la entrega de la
vivienda en un plazo de quince meses contado a partir del 15 de mayo de 2000, es decir, debía
entregar el 15 de agosto de 2001, sin embargo el contrato preveía en determinados casos, una
prórroga de seis meses, o sea hasta el 15 de febrero de 2002.
En la secuencia de este fallo, se hace necesario decidir el punto referente a la prórroga, y al
respecto se observa que, el Comprador, como se evidencia de recibos de pago consignados por
él, los cuales tienen plena fuerza y valor al no ser tachados, negados ni desconocidos por la otra
parte, de conformidad con lo preceptuado en el artìculo 430 del Código de Procedimiento Civil,
al terminar de pagar la inicial del precio en fecha 27 de septiembre de 2001, (dentro del plazo de
prórroga), cuando debía terminar de pagar el 15/05/01, aceptó la prórroga de los seis meses, que
comenzó luego del vencimiento del primer lapso en fecha 15 de agosto de 2001.
De lo anteriormente señalado, se concluye que el demandante terminó de pagar la inicial (
27/09/01), dentro del plazo de la prorroga, que comenzó a correr el día 15 de agosto de 2001 y
culminó, el 15 de febrero de 2002, en tal virtud, no puede ahora alegar El Comprador su
desacuerdo con la prorroga, por que como ya se señaló él la aceptó, al hacer su último pago
dentro de dicho plazo de prórroga, en tal sentido este Tribunal estima el lapso de prórroga como
válido y aceptado por el comprador. Y así se declara.
Señala el actor que en fecha 25 de octubre de 2001, recibió comunicación la cual anexa al libelo
marcada “Ch”, mediante la cual la sociedad mercantil M.G. Inversiones C.A., promotora de
ventas del inmueble, le notifica que los incrementos sufridos por el sector construcción ocasionan
que el precio de venta se aumente en un 10% del valor inicial y que el mismo debe ser cancelado
antes de la entrega de los apartamentos, en noviembre 2001 y como consecuencia de ello, el
demandante en comunicación recibida por la promotora y vendedora en fecha 2 de noviembre
de 2001,solicita la devolución de las sumas entregadas por no estar de acuerdo con el retraso ni
con el incremento del precio. Ahora bien, ya decidido lo que al retraso concierne, corresponde a
esta Juzgadora, decidir lo relativo al incremento del precio, en tal sentido observa que el contrato
de opción de compra venta fue suscrito en fecha 13 de junio de 2000, y de fechas 3 de julio de
2000 y trece de julio de 2001 son las gacetas oficiales antes analizadas, que evidencian dos
incrementos en el salario mínimo, por decreto presidencial, por tanto al examinar dichos
aumentos en consonancia con la cláusula Tercera del contrato suscrito, que permite un aumento
del precio en caso de incremento del salario mínimo, esta Juzgadora determina que el aumento
del 10% del precio de venta inicial esta totalmente justificado y ajustado a lo convenido por las
partes. Y así se decide.-
Igualmente demanda el actor la suma de Tres Millones Ochocientos Treinta Mil Bolívares por
concepto de daños y perjuicios causados por el Propietario en virtud de su incumplimiento, en
este orden de ideas, habiéndose decidido, la aceptación por parte del Comprador de la prórroga
de seis meses y del incremento del precio inicial del inmueble, la suma reclamada no es
procedente. Y así se decide.Resuelta la controversia y en vista que la demandada en el escrito de contestación de demanda,
atribuye al Comprador el incumplimiento del contrato por la negativa de colaborar con los
tramites de gestión de crédito, se hace necesario analizar el contrato de opción de compra venta
en su cláusula décima que establece la obligación del comprador de hacer entrega de los
recaudos que se le exijan, para la protocolización del documento definitivo de compra venta, en
un plazo de 15 días calendarios contado a partir de su requerimiento, y visto que el comprador
incumplió tal exigencia aun cuando en su escrito de informe éste señala que para la fecha en que
fueron solicitados los recaudos, la obra no estaba terminada y que el documento de condominio
se protocolizó en abril de 2002, estos hechos señalados los cuales tienen fecha posterior a la
manifestación de voluntad del comprador de desistir, que se materializó el 29 de octubre de
2001, no son óbice para atribuirle a los mismos, la responsabilidad del desistimiento, que se
evidencia de correspondencia de fecha 29/10/01 suscrita y traída a los autos por la parte actora.
Y así se decide.
Siguiendo el análisis de la cláusula décima se observa que esta establece como indemnización
para el propietario la suma del 10 % del precio definitivo en caso de desistimiento del
comprador, es decir la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS TREINTA MIL
BOLIVARES (Bs.3.930.000,oo) la cual se obtiene de una simple operación matemática
resultante de calcular que el precio definitivo de venta es de TREINTA Y NUEVE MILLONES
NOVECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 39.930.000,oo), equivalente al precio inicial
de TREINTA Y SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 36.300.000,oo) mas
la suma de TRES MILLONES SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.3.630.000,oo)
correspondiente al 10% del incremento del precio, por tanto el propietario debe retener para sí la
suma equivalente al 10% del precio definitivo de venta, de conformidad con lo pautado en el
contrato suscrito. Y así se decide.Por todas las razones antes esgrimidas es forzoso para esta alzada concluir que la presente
acción interpuesta por el ciudadano Flavio Miguel Di Bernardino debe ser parcialmente
declarada con lugar. Y así se decide.
DECISION
En base a las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior en
lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental,
en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Parcialmente con lugar la apelación interpuesta por Oscarina Caraballo en su
carácter de apoderada de Inversiones Playa Azul C.A. contra la sentencia de fecha 22 de mayo
de 2003, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de
esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: Parcialmente revocada la sentencia apelada.
TERCERO: Resuelto el contrato de Opción de compra venta, de fecha 13 de junio de 2.000,
suscrito entre Inversiones Playa Azul C.A. y Flavio Miguel Di Bernardino, ambos ya
identificados.
CUARTO: Se ordena al vendedor Inversiones Playa Azul C.A. devolver al demandante Flavio
Miguel Di Bernardino la suma de Dieciocho Mil Trescientos Setenta Bolívares Fuertes ( Bs.F
18.370,oo), y retener a su favor la suma de Tres Mil Novecientos Treinta Bolívares Fuertes
(Bs.F 3.930,oo) correspondiente al 10% del precio definitivo de venta, como Indemnización por
daños y perjuicios de conformidad con lo convenido en la cláusula décima del contrato antes
mencionado.
QUINTO: Se ordena una experticia complementaria al fallo la cual se practicara desde la fecha
de admisión de la demanda hasta la ejecución de la sentencia para determinar la corrección
monetaria sobre la sumas condenadas al pago, la cual será realizada mediante un experto
contable colegido designado por el Tribunal, con base a los índices de precios al consumidor
emitidos por el Banco Central de Venezuela.
SEXTO: No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.
SEPTIMO: Notifíquese a las partes de esta decisión, y devuélvase el expediente, al Tribunal de
la causa en su oportunidad. Líbrense notificaciones.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y ContenciosoAdministrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental, en Barcelona, el día
cinco del mes de junio de dos mil ocho (2008). Años: 197° de la Independencia y 149° de la
Federación.
La Juez,
Dra. Mirna Mas y Rubí Spòsito
El Secretario Acc.
Abog. Javier Arias León
En esta misma fecha, siendo las 10:45 a.m. se publicó y registro la anterior sentencia. Conste.
El Secretario Acc.
Abog. Javier Arias León