valoración de bienes y derechos afectados

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VALORACIÓN DE BIENES Y DERECHOS AFECTADOS
Proyecto de Reparcelación unidad de Ejecución 1, PSIS Salesianos
Documento para aprobación definitiva
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EXPEDIENTE:
ASUNTO:
A-3017
VALORACION DE BIENES Y DERECHOS AFECTADOS
PSIS DE SALESIANOS
EMPLAZAMIENTO:
TERMINOS DE OLAZ y SARRIGUREN
AYUNTAMIENTO DE EGÜES (NAVARRA)
SOLICITANTE:
JUNTA DE COMPENSACION UNIDAD 1
AUTOR:
JESUS ARAMENDIA PARDO
Arquitecto colegiado nº 920 en el C.O.A.V.N.
Agente de la Propiedad Inmobiliaria
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1.- ANTECEDENTES URBANISTICOS Y FINALIDAD
Departamento de Fomento
En el B.O.N. nº 105, de 1 de junio de 2011, se publicó el Acuerdo del
Gobierno de Navarra, de 9 de mayo de 2011, por el que se declara el “Plan
Salesianos” como Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal y se somete el
mismo a información pública y audiencia a los Ayuntamientos cuyos términos
quedan afectados, a los efectos previstos en la Ley Foral 35/2002 de 20 de
diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, así como a los efectos del
procedimiento de Evaluación Ambiental y Estratégica.
En el B.O.N. nº 125, de 27 de junio de 2011, se publicó la Resolución
758/2011, de 9 de junio, del Director General de Vivienda y Ordenación del
Territorio, por la que se aprueba inicialmente el Proyecto de Estatutos de la Junta
de Compensación “Unidad 1 del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal
Salesianos”.
En el B.O.N. nº 149, de 28 de julio de 2011, se publicó el Acuerdo de la
Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Pamplona, de 28 de junio de 2011,
por el que se aprueba definitivamente el Convenio Urbanístico a suscribir con
Salesianos, Gobierno de Navarra, Ayuntamiento de Egües y “Vinsa” para traslado
del centro de F.P. de la Calle Aralar, U.I. XV del Plan Municipal de Pamplona, a
Olaz, Valle de Egües.
En consecuencia se trata de valorar todos los bienes y derechos que
resulten afectados en el ámbito de la Unidad 1 del Plan Sectorial de Incidencia
Supramunicipal Salesianos, por ser incompatibles con la ejecución de las
previsiones del planeamiento, y en definitiva de confeccionar el Expediente de
Valoraciones del Proyecto de Reparcelación.
El expediente de valoraciones se realiza para la Junta de Compensación
“Unidad 1 del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal Salesianos”, que está
pendiente de constitución.
2.- BIENES Y DERECHOS AFECTADOS
Las parcelas en las que se ubican las edificaciones, obras o instalaciones,
que se valoran, tienen las referencias catastrales siguientes:
-
Polígono 14 de Egües, parcela 436 (Distribuciones Caballero).
-
Polígono 14 de Egües, parcela 455.
-
Polígono 15 de Egües, parcela 118 (Talleres Presa).
-
Polígono 15 de Egües, parcela 119 (Industrias Urbi).
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3.- CRITERIOS GENERALES DE VALORACION
Departamento de Fomento
Hay que atenerse a lo dispuesto en el Título III, Valoraciones, del Real
Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley 8/2007, de Suelo, publicado en el B.O.E. nº 154, de 26 de
Junio de 2008.
El suelo está en situación básica de suelo rural, de acuerdo con lo
dispuesto en el artículo 12 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, Situaciones
básicas del suelo.
En consecuencia, hay que atenerse a lo dispuesto en los apartados b) y c)
de su artículo 23, Valoración en el suelo rural, que se sustancian en:
b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse
con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de
reposición según su estado y antigüedad en el momento al que
deba entenderse referida la valoración.
c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las
indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos y otros derechos,
se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación
Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
El criterio general de valoración se completa con lo dispuesto en el artículo
22, Criterios generales para la valoración de inmuebles, y en particular en su
apartado 3, que se sustancia en los términos siguientes:
“3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las
plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos
siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean
compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y
no hayan sido tenido en cuenta en dicha valoración por su carácter de
mejoras permanentes.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a
la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad
con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que
requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo
dispuesto en la legislación urbanística.
La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su
antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la
situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo
transcurrido de su vida útil.”
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El Texto Refundido de la nueva Ley del Suelo vincula la valoración
las
edificaciones a la legalidad de las mismas, cuestión de difícil determinación en
muchos casos, aunque puede ayudar lo dispuesto en la Disposición Transitoria
Quinta, Edificaciones existentes, que se sustancia en los términos siguientes:
“Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25
de julio, situadas en suelos urbanos o urbanizables, realizadas de
conformidad con la ordenación urbanística aplicable o respecto de las que ya
no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística
que impliquen su demolición, se entenderán incorporadas al patrimonio
de su titular.”
En el caso de estas edificaciones, hay que tener en cuenta que la
Declaración de Obra Nueva ha podido otorgarse al amparo de lo dispuesto en el
artículo 25.2 de la Ley 8/1990, de 25 de julio, o de la Disposición Transitoria
Octava de la misma.
Además la Declaración de Obra Nueva ha podido acceder al Registro de la
Propiedad con anterioridad o al amparo del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio,
por el que se aprueban las Normas Complementarias al Reglamento para la
ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de
Actos de Naturaleza Urbanística, y en particular de su artículo 52.
Además hay que tener en cuenta los criterios de valoración establecidos en
el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento
de Valoraciones de la Ley del Suelo, publicado en el B.O.E. nº270, de 9 de
noviembre de 2011, y vigente desde el pasado 10 de noviembre de 2011.
El Reglamento desarrolla el Título III del Real Decreto 2/2008, por el que se
aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, dejando sin efecto el régimen
transitorio previsto en el apartado 3 de la Disposición transitoria tercera,
Valoraciones, del Texto Refundido.
En consecuencia, hay que atenerse a lo dispuesto en el Capítulo III del
Reglamento, Valoración en suelo rural, y concretamente en su artículo 18,
Valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones susceptibles de ser
desvinculadas del suelo rural.
Por último hay que atenerse a lo dispuesto en el Capítulo II del Reglamento,
Conceptos y criterios generales para la realización de las valoraciones, y en
particular en su artículo 5, Edificaciones, Construcciones e Instalaciones
ajustadas a la legalidad y en situación de ruina física, en base al cual en suelo en
situación de rural las edificaciones, construcciones e instalaciones que no se
ajusten a la legalidad, “en ningún caso serán objeto de valoración”.
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Para la valoración de las diferencias de adjudicación Departamento
que pudieran
producirse, en su caso, en el Proyecto de Reparcelación, habría que atenerse a lo
dispuesto en el Artículo 27, Valoración del suelo en régimen de equidistribución
de beneficios y cargas, del Texto Refundido de la Ley 8/2007, que se sustancia en
los términos siguientes:
“1.- Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban
valorarse las aportaciones de suelo de los propietarios participes en una
actuación de urbanización en ejercicio de la facultad establecida en la letra c)
del apartado 1 del artículo 8, para ponderarlas entre sí o con las aportaciones
del promotor o de la Administración, a los efectos del reparto de los beneficios
y cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el
valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación.
2.- En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicación de
parcelas resultantes de una actuación de urbanización por causa de la
insuficiencia de su aportación, el suelo se tasará por el valor que le
correspondería si estuviera terminada la actuación, descontados los gastos
de urbanización correspondientes, incrementados por la tasa libre de riesgo y
la prima de riesgo.”
En último término puede ser preciso determinar el justiprecio, a efectos
expropiatorios, de las fincas incluidas en el ámbito cuyos propietarios soliciten las
expropiación de sus bienes y derechos afectados en beneficio de la Junta de
Compensación, al amparo del artículo 162, Exclusión del sistema, de la Ley Foral
35/2002 de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
En esta hipótesis el justiprecio se debería determinar de acuerdo con lo
dispuesto en el Artículo 23, Valoración en suelo rural, del Texto Refundido de la
Ley 8/2007, toda vez que los terrenos se encuentran en esa situación, de acuerdo
con su artículo 12, Situaciones básicas del suelo.
No procedería en este caso la indemnización de la facultad de participar en
actuaciones de nueva urbanización, prevista en el artículo 25 del Texto Refundido
de la Ley del Suelo, toda vez que la exclusión del sistema, con la correspondiente
solicitud de expropiación, supone la renuncia a la facultad de participar en la
actuación de urbanización y el incumplimiento de los deberes de la promoción de
las actuaciones de transformación urbanística, establecidos en el artículo 16 del
Texto Refundido de la Ley del Suelo.
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4.- CALCULO DE LA VALORACIÓN
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4.1.- OBRAS, EDIFICACIONES E INSTALACIONES
Hay que remitirse al artículo 6, Ámbito de las valoraciones y criterios
generales para la valoración , del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo,
y más concretamente a lo dispuesto en su apartado 4, que se sustancia en los
términos siguientes:
“las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las
plantaciones en suelo rural, así como el resto de elementos unidos
inseparablemente al suelo, se tasarán con independencia de los
terrenos, siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la
valoración, en los términos establecidos en el artículo 5 de este
Reglamento, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado
en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha
valoración por su carácter de mejoras permanentes, de acuerdo con lo
previsto en el artículo 18 de este Reglamento”.
En consecuencia el artículo 6 se remite a lo dispuesto en el artículo 5,
Edificaciones, construcciones e instalaciones ajustadas a la legalidad y en situación
de ruina física, del Reglamento de Valoraciones, que para el suelo en situación de
rural se sustancia en los términos siguientes:
1.- Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la
legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la
ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han
sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación
urbanística.
2.- Sin perjuicio de lo dispuesto en la Disposición transitoria quinta del texto
refundido de la Ley de Suelo, en los supuestos de edificaciones, construcciones e
instalaciones no ajustadas a la legalidad al tiempo de su valoración y para las que
no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que
impliquen su demolición, se procederá de la forma siguiente:
a)
En suelo en situación de rural, en ningún caso serán objeto de valoración y
tampoco serán tenidas en consideración a los efectos del cálculo de la renta de la
explotación.
b)
En suelo en situación de urbanizado, edificado o en curso de edificación, no se
computarán a los efectos de la tasación conjunta a que alude en la letra a) del
apartado 2 del artículo 24 del texto refundido de la Ley de Suelo.
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Para la valoración de “las edificaciones, construcciones e instalaciones”,
que atenerse a lo dispuesto en el artículo 18 del Reglamento de Valoraciones de la
Ley del Suelo, que se sustancia en:
1.- La valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones que sean
compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no
hayan sido tenidas en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras
permanentes entendiendo por tales aquellas que no hayan participado en modo
alguno en la obtención de las rentas consideradas en la valoración ni sean
susceptibles de generar rentas de explotación, se realizará aplicando la siguiente
expresión:
V = VR - (VR - VF).
Siendo:
•
V = Valor de la edificación, construcción o instalación, en euros.
•
VR = Valor de reposición bruto, en euros.
•
VF = Valor de la edificación, construcción o instalación al final de su vida útil en
euros.
•
= Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación.
2.- El valor de reposición bruto será el resultado de sumar al valor de mercado de los
elementos que integran los costes de ejecución material de la obra en la fecha a la
que debe entenderse referida la valoración, los gastos generales y el beneficio
industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los
honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos
necesarios para construir una edificación, construcción o instalación de similares
características utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.
3.- El valor de la edificación, construcción o instalación al final de la vida útil, se
determinará de acuerdo con las características de la misma y no podrá ser superior
al 10 por ciento del valor de reposición bruto.
4.-
El coeficiente corrector
, por antigüedad y estado de conservación, será el
recogido en la tabla que figura en el Anexo II, cuyo fundamento matemático es la
siguiente expresión:
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Siendo:
•
•
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a = Antigüedad.
C = Coeficiente corrector según estado de conservación.
Como antigüedad se tomará el porcentaje transcurrido de la vida útil de la
edificación, construcción o instalación. A tal efecto, se considerarán los años
completos transcurridos desde la fecha de su construcción, reconstrucción o
rehabilitación integral, hasta la fecha a la que deba entenderse referida la valoración
y la vida útil se establecerá en función de las características de la edificación,
construcción o instalación sin que pueda ser superior a los valores establecidos en la
tabla del Anexo III.
A los efectos de la determinación de la fecha de construcción, reconstrucción o
rehabilitación integral, cuando sobre la edificación, construcción o instalación se
hubieran realizado obras de reforma o rehabilitación posteriores a su fecha de
construcción o implantación, la fecha de antigüedad de cálculo se determinará de
acuerdo con la siguiente expresión:
Fa = Fc + (Fr Fc) . i
Siendo:
•
•
•
•
Fa = fecha de antigüedad a efectos del cálculo.
Fc = fecha de construcción o implantación.
Fr = fecha de reforma o rehabilitación
i = Coeficiente que contempla el tipo de reforma.
El Coeficiente i adoptará un valor entre 0 y 1, según el grado de reforma o
rehabilitación parcial, en función del coste de las obras en relación con el total de una
rehabilitación integral.
Se acompañan el Anexo II, para el cálculo del coeficiente corrector
por
antigüedad, y el Anexo III para el cálculo del porcentaje transcurrido de la vida
útil de la edificación, construcción o instalación.
En definitiva el método de valoración es el Método del Coste, y para su
utilización hay que determinar el Valor de Reposición Bruto VR, como el resultado
de sumar al valor de mercado de los elementos que integran los costes de ejecución
material de la obra en la fecha a la que debe entenderse referida la valoración, los
gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos
que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de
las obras y otros gastos necesarios para construir una edificación, construcción o
instalación de similares características utilizando tecnología y materiales de
construcción actuales.
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En edificaciones industriales el Valor de Reposición Bruto se
compone
de
los sumandos siguientes:
Coste de Ejecución material................................................. C.E.M.
Gastos Generales y Beneficio Industrial del Constructor.......
10%
Honorarios de Proyecto y Dirección de Obra.........................
8%
Tasas de Licencia, ICIO y otros tributos ...............................
5%
Notaría, Registro, etc.............................................................
3%
Gastos de administración del promotor.................................
3%
C.R. = C.E.M. x (1,00 + 0,10 + 0,08 + 0,05) x (1,00 + 0,03 + 0,03)
Valor de Reposición Bruto = Coste de Ejecución Material x 1,30
Por tanto el Valor de Reposición Bruto se calcula multiplicando el coste de
ejecución material por el coeficiente 1,30.
Establecido el Valor de Reposición Bruto, para calcular el valor de cada una
de las edificaciones, construcciones o instalaciones que resultan afectadas, hay
que aplicar la fórmula contenida en el artículo 18 del Reglamento de Valoraciones.
4.2.- VALORACION DE LA URBANIZACION INTERIOR
Cuando las parcelas tienen urbanización y/o acondicionamiento interior se
valora con el mismo método que las edificaciones, construcciones o instalaciones,
incluyendo:
-
Cierres de parcela
Pavimentación
Otros
4.3.- VALORACION DE PLANTACIONES, SEMBRADOS, ARBOLADO, ETC.
Habría que remitirse a lo dispuesto en el apartado c) del artículo 23 del
Texto Refundido de la Ley del Suelo, que se sustancia en los términos siguientes:
a) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las
indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos y otros derechos, se
tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y
de Arrendamientos Rústicos.
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4.4.- VALORACION DEL TRASLADO DE ACTIVIDAD
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No se refiere expresamente el Texto Refundido de la Ley del Suelo a los
traslados de actividad, pero de acuerdo con la reiterada jurisprudencia y con
carácter general, en un traslado de actividad hay que tener en cuenta, a efectos de
indemnización, al menos los conceptos siguientes:
Los gastos de apertura del nuevo local donde se va a instalar la empresa
objeto de traslado, incluyendo los honorarios facultativos por las obras de
adaptación del nuevo local, arquitecto, aparejador, tasas municipales, tasas
de Licencia, etc.
Los gastos que se requieren para la instalación de la empresa en la nueva
ubicación, acometidas de agua, acometida de luz, acometida de fuerza e
instalación de teléfono.
Todos los gastos que se derivan del propio traslado, desmontado de las
instalaciones y maquinaria desmontable, carga, transporte, descarga y
puesta en funcionamiento de las mismas en la nueva ubicación.
Los gastos de sustitución que se derivan del traslado, fundamentalmente
las obras de acondicionamiento del nuevo local y las necesarias para
disponer de todas las instalaciones precisas para el desarrollo de la
actividad.
La pérdida de beneficios, que puede referirse al tiempo de traslado,
incluyendo las pérdidas de producción y venta, los costes fijos y sobre todo
los costes de personal, arrendamientos, cánones, etc., en su caso.
La pérdida de clientela que se pueda derivar del traslado y del cambio de
ubicación, que depende del tiempo que dura, según el tipo de actividad, y
de la relación entre la producción y la ubicación.
El premio de afección, en su caso, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de
Expropiación Forzosa y su reglamento.
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4.5.- PREMIO DE AFECCION
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De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley de Expropiación
Forzosa “en todos los casos de expropiación se abonará al expropiado, además del
justo precio fijado en la forma establecida en el artículo anterior, un 5 por ciento
como premio de afección”.
El premio de afección se desarrolla en el Reglamento de la Ley de
Expropiación Forzosa, aprobado por Decreto de 26 de abril de 1957, se aplica
también a los supuestos de ejecución del planeamiento y se calcula sobre le
importe final de los bienes y derechos afectados, sin que proceda su aplicación
sobre otros derechos complementarios, como por ejemplo los gastos de traslado,
con la sola excepción de las indemnizaciones debidas a los arrendatarios en caso
de privación definitiva para los mismos del uso y disfrute de los bienes o derechos
arrendados, en cuyo caso sus indemnizaciones se incrementarán también con este
premio de afección.
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5.- RESUMEN DE LA VALORACION
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Polígono 14 de Egües, parcela 436 ……………………………
(Distribuciones Caballero).
Obras, edificaciones e instalaciones………..
906.090 €
906.090 €
Polígono 14 de Egües, parcela 455 ……………………………
Obras, edificaciones e instalaciones………..
6.369 €
6.369 €
Polígono 15 de Egües, parcela 118 ……………………………
(Talleres Presa).
Obras, edificaciones e instalaciones………..
181.948 €
Traslado de actividad…………………………..
32.365 €
214.313 €
Polígono 15 de Egües, parcela 119 ……………………………
(Industrias Urbi).
Obras, edificaciones e instalaciones………..
584.869 €
Traslado de actividad…………………………..
159.985 €
744.854 €
TOTAL INDEMNIZACIÓN ...................................
1.871.626 €
Es cuanto tengo el honor de informar en Pamplona, a setiembre de 2012
El arquitecto
Jesús Aramendía Pardo.
ANEXOS
−
ANEXO II DEL REGLAMENTO DE VALORACIONES DE LA LEY DEL SUELO
−
ANEXO III DEL REGLAMENTO DE VALORACIONES DE LA LEY DEL SUELO
−
VALORACION PARCELA 4360 DEL POLIGONO 14
−
VALORACION PARCELA 455 DEL POLIGONO 14
−
VALORACION PARCELA 118 DEL POLIGONO 15
−
VALORACION PARCELA 119 DEL POLIGONO 15
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El estado de conservación de las edificaciones, construcciones e instalaciones
se determinará de acuerdo con los siguientes criterios:
a)
Normal: Cuando a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no
necesiten reparaciones importantes.
b)
Regular:
Cuando
presenten
defectos
permanentes,
sin
que
se
comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad.
c)
Deficiente: Cuando precisen reparaciones de relativa importancia,
comprometiendo
las
normales
condiciones
de
habitabilidad
y
construcciones
e
estabilidad.
d)
Ruinoso:
Cuando
se
trate
de
edificaciones,
instalaciones inhabitables o declaradas legalmente en ruina