Renta vitalicia onerosa

EL CONTRATO DE RENTA VITALICIA
Francisco Hotz
INDICE – INTRODUCCIÓN - ENCUADRE JURÍDICO - CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO – PARTES CLAUSULAS NULAS - FORMA DEL CONTRATO - NEGOCIOS EN GARANTÍA Y COMPLEMENTARIOS RENTA EN MONEDA EXTRANJERA - TRANSMITENTE QUE FALLECE ANTES DEL MES DE LA
CELEBRACIÓN DEL CONTRATO - TRATAMIENTO IMPOSITIVO - ASPECTOS A TENER EN CUENTA.
1
INDICE
INTRODUCCIÓN………………………………………………………………………………………………………3
ENCUADRE JURÍDICO, CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO…….…………………..………………………4
Concepto………………………………………………………………..…….…………………………………………4
Típico………………………………………………………………...….………………………………………………5
Aleatorio………………………………………………………..….……………………………………………………5
Oneroso………………………………………………………….………………………………………………………6
De tracto sucesivo………………………………………………….……………………………………………………6
Real……………………………………………………….………………..……………………………………………7
Unilateral……………………………………………………………………..…………………………………………7
Formal…………………………………………………………………………...………………………………………8
PARTES…………………………………………………………………………...……….……………………………9
Constituyente y deudor de la renta …………………………………………………..…………………………………9
Beneficiario acreedor…………………..……………………………………………….………………………….……9
Pluralidad de acreedores………………………………….………………………………..……………………………9
CLAUSULAS NULAS………………………………………………………………………..………….……………10
FORMA DEL CONTRATO………………………………………………………...……….……….………………..10
NEGOCIOS EN GARANTÍA Y COMPLEMENTARIOS…………………………..…………………………….….11
Hipoteca condicionada - 3.116 cc. …………………………………………………………………………………….12
Fideicomiso de administración……………………………………………………………………………………...…14
Poder con efectos post mortem art. 1983 cc. …………..……………………………………………………………...14
Pacto comisorio expreso – arts. 1203 y 2088 cc. ……………………………………………………………………...15
RENTA EN MONEDA EXTRANJERA……………………………………………………………...………………15
TRANSMITENTE QUE FALLECE ANTES DEL MES DE LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO………….…17
TRATAMIENTO IMPOSITIVO………………………….……………………………………………...………...…18
ASPECTOS A TENER EN CUENTA……………………………………………………………...…………………18
2
INTRODUCCIÓN
En principio, diremos que al hablar de renta nos referimos en general a todo ingreso
regular que produce un trabajo, una propiedad u otro derecho, una inversión de
capitales, dinero o privilegio1 y en particular, el contrato de renta es la convención por
medio de la cual una de las partes se obliga frente a una o varias personas a brindar una
prestación periódica y cierta, proporcional al precio que recibe con anterioridad2.
El origen de este tipo de contrataciones se remonta al Medioevo amparado en la
constante inseguridad y preocupación del hombre respecto de su suerte3, teniendo sus
primeras apariciones en los contratos de juego, convirtiéndose luego, con el desarrollo
del cálculo de probabilidades y las tablas de supervivencia y mortalidad, en un negocio
llevado a cabo ya en el siglo XVIII con un criterio comercial4.
Podríamos afirmar que en la actualidad este tipo de contratación ha disminuido en razón
de la existencia en la mayoría de las legislaciones de sistemas de previsión social que
aseguran una renta jubiliatoria por medio de planes públicos, los que son impuestos a
los empleadores a título de aportes a la previsión social, por lo que la existencia de
personas fuera del sistema de jubilación ha decrecido sustancialmente ante el avance de
los derechos previsionales y sociales en general; y en especial en nuestro país con la
incorporación al texto constitucional del artículo 14 bis y la reciente sanción y entrada
en vigencia de la ley 26.425 el 9 de diciembre de 2008 que crea el SIPA (Sistema
Integrado Provisional Argentino), dejando atrás el sistema de capitalización que preveía
la ley 24.241. No obstante esto, y haciendo eco de las palabras de Llorens y Rajmil “En
la primera mitad del siglo pasado, alguien de quien podríamos afirmar fue un visionario
dijo que las jubilaciones son la gran estafa del siglo XX. Creemos que el lector ha de
coincidir con lo acertado de la apreciación, en líneas generales; especialmente si la
afirmación se la circunscribe a la práctica en nuestro país. También coincidirá el lector
1
Osorio Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales – 31ª ed. Buenos Aires. Heliasta.
2005.
2
Tagore Solinié Gerardo. Enciclopedia Jurídica Omeba, Voz “Contrato de Renta”, t IV, pág. 654.
3
La Jurisprudencia ha dicho al respecto: “…la contratación de la renta vitalicia tiene una finalidad
de previsión y de cobertura de riesgos, siendo la aversión a los riesgos lo que motiva el contrato…”
Cám. Nac. de Apelaciones en lo Comercial - Sala E. Calvente, Fernando C. c/Consolidar Cía. de
Seguros S.A. s/Amparo. 23-06-2009. IJ-XXXV-367.
4
Ver Tagore Solinié. Op. Cit.
3
si afirmamos que, en lo que va del siglo XXI, la cuestión no ha mejorado.”5. Por las
razones expuestas, creemos importante reanimar y volver a traer al plano de
consideración el contrato de Renta Vitalicia, dado que aún existen personas que se
encuentran en estado de pasividad o mengua, ya sea por razones de edad, incapacidad,
desempleo, etc. y no cuentan con un ingreso que les aseguren un nivel de vida digno,
pero que - hasta a veces sin saberlo - son propietarios de bienes que en esas
circunstancias sólo le ocasionan mayores erogaciones; creemos que la implementación
de este contrato puede brindar en muchas ocasiones una opción muy conveniente y con
un impacto social sustancial, esto sin entrar en detalles de su actual implementación en
Europa por medio de instituciones financieras. Por último, y no por ello menos
importante, debemos destacar al Escribano como asesor jurídico imparcial en este tipo
de contrataciones que, imbuido en sus facultades y conocimientos jurídicos, como en su
alta formación deontológica, es un actor fundamental y necesario al momento de la
instrumentación de los mismos como también en el asesoramiento adecuado a las
partes.
ENCUADRE JURÍDICO, CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO
Trataremos de adentrarnos en el contrato por medio del análisis de sus características
más importantes, que serán analizadas desde la perspectiva de la teoría general de los
contratos para luego inmiscuirnos en las particularidades y elementos del mismo que no
debemos desconocer para lograr una correcta aplicación del mismo. Esto sin dejar de
mencionar que su incorporación dentro del Código Civil ha sido muy criticada por la
doctrina, ya que se considera que tendría que haber sido abordado dentro del Código de
Comercio dado que en la práctica este tipo de contrataciones tiene mayor vigencia
dentro de los contratos de las compañías de seguros; discusión que quedaría estéril de
aprobarse los constantes proyectos de unificación de ambos cuerpos.
CONCEPTO: El contrato oneroso y aleatorio de renta vitalicia es aquél en el que una
de las partes entrega a la otra un capital, que puede ser en dinero o cosas muebles o
inmuebles, a cambio de lo cual ésta última asume la obligación de pagar una renta en
5
Luis Rogelio Llorens; Alicia B. Rajmil. Derecho de Autoprotección. Buenos Aires. Astrea. 2010.
pág. 118.
4
dinero a favor de una o varias personas, por períodos de tiempo periódicos y
determinados durante la vida de una o varias personas.
TÍPICO: Ya que se encuentra regulado en los artículos 2070 a 2088 del Código Civil.
ALEATORIO: Entendemos en principio que se trata de un contrato que en función de
su riesgo es de tipo contingente, azaroso o aleatorio, en oposición a aquellos
considerados como no contingentes o conmutativos en los que las partes conocen de
antemano la extensión de sus prestaciones. Aquí, por el contrario el álea es mayor ya
que la extensión del contrato se basa en la vida de una o mas personas. Se podría
plantear que no hay alea porque cualquiera que sea el tiempo que pase, el deudor de la
pensión saldrá beneficiado. A ello podríamos replicar que de la lógica del mundo
negocial podríamos entender que sí, pero no igualmente beneficiado, ya que el monto de
la ganancia dependerá del tiempo que transcurra, por lo que no se puede negar la
existencia de un alea6. El contrato de renta vitalicia es aleatorio en cuanto al
acontecimiento incierto y futuro que determinará las ventajas o pérdidas para ambas
partes contratantes, o solamente para una de ellas (es decir, la duración de la vida de la
persona que se toma en cuenta para determinar la extensión temporal del pago de la
renta) y los cambios económicos que puedan darse en un vínculo de larga duración, con
finalidad previsional. No obstante, la doctrina intenta llevar la aleatoriedad a sus límites
proponiendo diferentes alternativas o modalidades de la renta vitalicia, así surgen
distintos interrogantes como el siguiente: ¿Puede limitarse la duración de la renta a un
plazo determinado? Ejemplo: una persona se compromete a pagarle a otra una renta de
por vida hasta un máximo de 30 años; es decir, termina la exigibilidad de la renta al
fallecimiento del acreedor si ocurre antes de ese plazo o como máximo, al cumplimiento
de éste. ¿Es válida tal disposición? Borda considera que el principio de la autonomía de
la voluntad elimina toda duda a favor de su aplicabilidad; basta la capacidad de los
contrayentes, el consentimiento consciente y espontáneo manifestado en legal forma y
la existencia de una causa lícita, para convalidar el contrato; no obstante nosotros nos
permitimos la duda al respecto, prefiriendo evitar ese tipo de cláusulas en la inteligencia
de que la aleatoriedad del contrato es un elemento esencial sin el cual, estaríamos
6
Fernando J. López de Zavalía. Teoría de Los Contratos. Tomo 5. Parte Especial (4). Buenos Aires.
Zavalía. 1995. Pág. 315.
5
encuadrándonos en otra figura distinta a la abarcada. Así Lorenzetti expone que: Si se
pactara una cláusula mediante la cual se fijara un plazo durante el cual debe producirse
o no la muerte, y vencido el cual la renta dejara de pagarse, agregaría al alea un plazo
resolutorio incierto. Para algunos autores una cláusula de este tipo desnaturalizaría el
contrato puesto que ya no sería "vitalicio" y afectaría la aleatoriedad". Otros, en cambio,
sostienen que ello no afecta el carácter aleatorio, siempre que sea un plazo extenso,
como por ejemplo treinta años7.
ONEROSO: Por otra parte, en el supuesto tratado, el contrato de renta vitalicia es
oneroso pues la renta se paga en consideración a un capital que se recibe 8. Cuando éste
se constituya en forma gratuita se tratará de una donación a plazo - y si lo es por
testamento, es un legado a plazo, si bien la falta de onerosidad no invalida el contrato
sino que le atribuye una naturaleza distinta9.En este sentido, se ha entendido que hay
nulidad del contrato cuando la renta no alcanza el valor de mercado que tiene el bien
mueble o inmueble dado por el constituyente y cuando – en caso de tratarse de la
entrega de dinero -, el monto de la pensión pactada sea igual o inferior a lo que hubiera
correspondido por intereses en un mutuo10. Como consecuencia de esto, es importante
remarcar la responsabilidad por vicios redhibitorios y evicción del constituyente.
DE TRACTO SUCESIVO: los contratos pueden ser: a) de ejecución única (o
instantánea), y b) de duración (o de ejecución permanente).En los primeros, la
ejecución se da en un solo acto. En los segundos, perdura en el tiempo. La duración, a
su vez, puede ser continuada (cuando la ejecución se realiza ininterrumpidamente) o
periódica (o de tracto sucesivo, cuando la ejecución se realiza en tiempos separados
entre sí)11. El contrato de renta vitalicia es un contrato de ejecución continuada, con
varias prestaciones a cumplir en fechas establecidas de antemano. Se trata de una sola
7
Lorenzetti Ricardo. Tratado de los Contratos. T III. Santa Fe. Rubinzal Culzoni. 2000. Pág. 565.
8
C. Nac. Civ., Sala C, 24/2/1983, - Franco, Elvira v. Suárez Emilio y otro. JA 1983 - III - 488.
9
CCiv. D, 24/10/56, JA 1956 – IV-477, f. 18.669. en Acdeel Ernesto Salas y Félix A. Trigo
Represas. Código Civil y Leyes Complementarias Anotados. Buenos Aires. Depalma. 1974. Tº II
pág. 501.
10
11
CSJN. F., E. c. Suárez, Emilio y otro LL, 1983-D, 47.
Alterini. Contratos civiles, comerciales y de consumo Buenos Aires, Abeledo Perrot. 1999.
Pág.182 y 183.
6
obligación, con un contenido complejo, que se traduce en una pluralidad de
prestaciones12. Así, las obligaciones del deudor de la renta (pago de la renta) se
prolongan en el tiempo, pudiendo ser anual, semestral, trimestral o mensual; basta con
que sean simplemente periódicas13. A su vez este último carácter permitiría aplicar la
teoría de la imprevisión (Art. 1198 CC).
REAL: Si bien no se encuentra incluido en el art. 1142, su carácter real se desprende
del juego de los artículos: 2070 cuando reza "que otro le da", y el art. 2071: "no
quedará concluido sino por la entrega del dinero, o por la tradición de la cosa en que
consistiese el capital".
UNILATERAL: Es una de sus características más debatidas en la doctrina la
determinación de su calidad de unilateral o bilateral, así, Borda y Salvat se vuelcan por
su bilateralidad sosteniendo que una parte se obliga a entregar el capital y la otra la
renta14, mientras que Lafaille, Spota, López de Zavalía15,Ghersi16 y Lorenzetti17entre
otros lo consideran unilateral. También cabría la posibilidad de encuadrarlos dentro de
la categoría de sinalagmáticos imperfectos ya que al momento de formarse el contrato
nacen obligaciones para una sola de las partes (constituyente), pero ulteriormente surgen
obligaciones para la otra (deudor)18 no obstante la proscripción de esta categoría por el
art. 1138 del CC. Más allá de todo, nos inclinamos por considerarlo unilateral, no solo
por la jerarquía de los autores que sustentan esta posición, sino también en el
entendimiento de que es solamente el deudor quien tendrá prestaciones a su cargo. Esto
debido a que dado el carácter real de este contrato, la prestación del constituyente no se
genera a raíz de la celebración del negocio jurídico, sino que esta (entrega del bien) es
requisito para su nacimiento. Sin la entrega del mismo, no hay contrato y por ende
12
IJ-XXX-926
13
Lafaille, Contratos, t. II, pág.683.
14
Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Contratos, Tomo II, Buenos Aires, Abeledo
Perrot, 1997, pág. 564.
15
López de Zavalía . Op. Cit. Pág. 313.
16
Ghersi Carlos Alberto. Contratos Civiles y Comerciales. Bs. As. Astrea. 4 Edic. pág. 558.
17
Lorenzetti Ricardo. Op. Cit. 563.
18
Ver al respecto Alterini. Op. Cit. pág. 172.
7
tampoco deudor de la renta; ulteriormente al nacimiento del mismo con la entrega, sólo
restan obligaciones para el deudor o vitaliciante.
FORMAL: Debe ser instrumentado por escritura pública conforme lo prescribe el
artículo 2071 del código civil (ver Forma infra).
PARTES
CONSTITUYENTE Y DEUDOR DE LA RENTA: El constituyente entrega el bien y
el deudor se obliga a pagar la renta.
BENEFICIARIO ACREEDOR: Es la parte del contrato que tiene un derecho
subjetivo al pago de la renta; también se lo denomina pensionista o acreedor.
Habitualmente la renta se establece en favor del propio constituyente que entrega el
capital; pero nada se opone a que el beneficiario sea un tercero o a que lo sean varias
personas en cuyo caso estamos en presencia de un contrato en favor de tercero19, en este
caso las relaciones entre la parte que entregó el capital y el beneficiario, se rigen por las
normas relativas a los actos gratuitos conforme lo estipula el Art. 2072, aplicándose en
consecuencia las normas de las donaciones, estando la liberalidad sujeta a acción de
colación o reducción20 en caso de que sea inoficiosa21 . Puede ser una persona física,
jurídica o una persona jurídica que aún no existe con miras a fundarla, atento a lo
19
art. 504, Cód. Civ.
20
La colación y la acción de reducción tienen en común que ambas son otorgadas a los herederos
forzosos para defender la integridad de sus cuotas hereditarias. Difieren, en cambio, en que la
primera se dirige a asegurar la igualdad de los coherederos, mientras que la segunda se abre para
reparar los agravios a la legítima. Además de ello, la colación es dispensable, lo que no ocurre con la
acción de reducción regida por normas de orden público. Conviene marcar, también, que la colación
se traduce en una mera operación contable, en tanto que la reducción tiene efectos reipersecurorios.
Maffia Jorge. Manual de Derecho Sucesorio t I y II. Buenos Aires. Depalma.1999. Pag. 399.
21
Conforme con el Código Civil (art. 1830 CC.): "Repútese donación inoficiosa aquella cuyo valor
excede en la parte de que el donante podía disponer, y a este respecto se procederá conforme a lo
determinado en el Libro IV de este Código". Es decir, aquellas que exceden la porción disponible
afectando la legítima de los herederos forzosos. la libertad de testar o donar sólo se extiende hasta la
concurrencia de la porción legítima que la ley asigna a los herederos (art. 3591, CC.).
8
reglado por los artículos 180622 y 2072 del Código Civil. Es importante resaltar que la
persona por nacer también podría ser beneficiaria de una renta vitalicia (art. 70, CC.),
sobre todo si nos enrolamos en la interpretación mayoritaria del artículo 64 del CC. que
entiende que su alusión a la adquisición de bienes por herencia o donación es
meramente enunciativa y no taxativa, estándole permitido al niño por nacer - en el caso
particular en análisis - recibir el beneficio de una renta vitalicia23. El Código Civil prevé
(art. 2077) que la renta sea creada a favor de una sola persona o de muchas, sea conjunta
o sucesivamente, supuesto en el que existe una obligación con pluralidad subjetiva
activa mancomunada. En este caso se debe aclarar en qué proporción concurre cada uno
de los beneficiarios y el orden, y si nada se hubiera dispuesto tienen derecho a percibirla
conjuntamente y por partes iguales (art. 2084, Cód. Civ.). También debe establecerse el
orden para el caso en que uno de ellos fallezca con anterioridad al cabeza de renta; si se
lo dispone alternativamente, el orden es sucesivo. Si se acordó que sea percibida
conjuntamente y con derecho a acrecer en favor del sobreviviente, el sobreviviente
percibirá el total de la renta hasta la muerte del cabeza de renta. Si se fijó que sea
percibida en forma conjunta y sin derecho de acrecer, cesa en relación a cada uno de los
pensionistas que falleciere (art. 2084, Cód. Civ.).
PLURALIDAD DE ACREEDORES: art. 2077 CC. La renta puede ser creada "a
favor de una sola persona o de muchas sea conjuntamente o sucesivamente", del mismo
cuerpo del instrumento resultará si se ha querido una pluralidad conjunta o una
sucesiva. Ante la duda, se estará por la conjunta. La diferencia radica en que en la
conjunta todos comienzan a adquirir al mismo tiempo, en tanto que en la sucesiva, uno
después de otro, lo que supone que se ha previsto una causa especial de extinción del
derecho del primer nombrado y de nacimiento del derecho del nombrado en segundo
término, sea en forma de condición o de plazo, lo que no se presume24. En caso que se
esté a la forma conjunta o simultánea el art. 2084 CC. dispone que cuando la renta
"fuese constituida a favor de dos o más personas para que la perciban simultáneamente,
22
Por medio de este artículo se permite realizar donaciones a favor de corporaciones que no tengan
carácter de personas jurídicas con el objeto de fundarlas.
23
Llambías Jorge. O. Tratado de Derecho Civil t I. Buenos Aires. Perrot.1995. Pág. 399. Lorenzetti.
Op. Cit. Pág. 568.
24
López de Zavalia. Op. Cit. Pág. 342.
9
se debe declarar la parte de renta que corresponda a cada uno de los pensionistas... A
falta de declaración se entiende que la renta les corresponde por partes iguales...".
CLAUSULAS NULAS
Resulta esencial la designación del "cabeza de la renta", con lo cual el deudor debe la
prestación a su cargo por todo el tiempo que se prolongue la vida de dicha persona
determinándose así la mayor o menor amplitud del alea. Si se hubiera optado por
designar más de una persona "cabeza de la renta", la obligación del deudor recién se
extingue una vez producida la muerte de todos ellos (art. 2085). A su vez, encontramos
las siguientes causas de nulidad de este contrato:
Art. 2078:
a) Será nulo el contrato cuando se hubiera constituido la renta en cabeza de una persona
que no existía el día de su formación.
b) Será nulo el contrato cuando se hubiera constituido la renta en cabeza de una persona
que, encontrándose enferma al momento de su celebración, muriera dentro de los treinta
días siguientes a consecuencia de dicho mal, aun cuando las partes estén en
conocimiento de tal circunstancia.
En lo que respecta a casos concretos de nulidad de cláusulas del contrato, se contempla
en especial aquella en la cual se hubiera estipulado la inenajenabilidad por parte del
acreedor del derecho a percibir su renta (Art. 2075).
FORMA DEL CONTRATO
En base a la exégesis del Art. 2071 del Código Civil, que impone dicha forma bajo
“pena de nulidad”, podríamos entender que se trata de un acto jurídico ad solemnitatem
en virtud del cual la forma es requisito para la existencia del mismo no cabiendo la
posibilidad de la conversión del acto por aplicación de los artículos 1185 y 1187 no
existiendo tampoco acción por escrituración; no obstante, aplicando el principio de
conservación de los contratos, la mayoría de la doctrina25 entiende que su forma es
25
BORDA, Guillermo A., Op. Cit. pág. 520 y 521. López de Zavalía. Op. Cit. Pág. 344 y sig. Ghersi
Op. Cit. Pág. 557.
10
relativa, siendo requerida la escritura sólo a los efectos de la prueba del mismo, valiendo
entonces el boleto de renta vitalicia ya sea entendido como contrato preliminar o
propiamente dicho restando – en este último caso - sólo la forma. No obstante se deja
reserva de la forma bajo pena de nulidad en los casos de renta vitalicia gratuita, donde
se le aplica el artículo 1810 inc. 2°, dándolo por sentado en los caso de renta
testamentaria. Así, se sostienen a favor de esta postura los siguientes argumentos:
1) Si el legislador hubiese querido impedir la aplicación de las normas citadas, habría
incorporado al artículo 2071 un párrafo similar al contenido en el artículo 1810, que
niega expresamente la aplicación del artículo 1185 al contrato gratuito. 2) Según el
artículo 2072, cuando el beneficiario es un tercero, resultan inaplicables al contrato
oneroso las formalidades requeridas para las donaciones, sin perjuicio de que entre el
constituyente y el tercero se apliquen las disposiciones sobre los actos a título gratuito.
Como la escritura pública siempre es requerida, la norma citada carecería de sentido si
la exigencia no tuviera carácter solemne absoluto para el contrato gratuito y relativo
para el oneroso.26
La jurisprudencia ha dicho:
"Es de aplicación al contrato de renta vitalicia onerosa el art. 1185 CC. atento el carácter
de forma ad probationem impuesto por el art. 2071 CC."27
NEGOCIOS EN GARANTIA Y COMPLEMENTARIOS
El deudor de la renta está obligado a dar todas las seguridades que hubiese prometido,
como fianza e hipoteca (Art. 2080 CC.), lo cual no es lo mismo que afirmar que el
deudor está obligado a dar seguridades siempre, por lo que se entiende que la garantía
será exigida sólo en aquellos casos en los que surja la obligación de constituirla, es decir
26
ALTERINI, Atilio A., Contratos. Civiles - comerciales - de consumo. Teoría general, Buenos
Aires, Abeledo-Perrot, 1998, p. 248; KIPER, Claudio M., Juicio de escrituración. Conflictos
derivados del boleto de compraventa, Buenos Aires, Hammurabi, 2004, p. 40. y ZAGO, Jorge A.,
op. cit., pp. 53 y 54; CENTANARO, Esteban, El contrato oneroso de renta vitalicia, Buenos Aires,
Editorial de Belgrano, 1996, p. 45. Citados por Soligo Schuler Nicolás A. en Contrato oneroso de
renta vitalicia. Revista del Notariado. IJ-XXXVII-899.
27
C. Civ. y Com. Mar del Plata, Sala 1ª, 25/9/1996, - Ricart, Santiago v. Costa, Gustavo y otro). JA
1997 - II - 139.
11
que dicha cláusula no es esencial para la existencia del contrato. No es menos
importante a su vez recalcar que el legitimado para ejecutar las garantías es el
“acreedor” de la obligación, por lo cual hay que diferenciar los casos en que nos
encontramos con una renta vitalicia “indirecta” donde la renta le es debida ya no al
mismo constituyente, sino a un tercero beneficiario “cabeza de renta” que es ajeno al
contrato, por lo que este carecería de legitimación activa para ejecutar las mismas,
teniendo sólo una acción por incumplimiento contractual, pudiendo reclamar daños y
perjuicios.
A su vez, la misma existencia de derechos reales en garantía del cumplimiento del pago
de la renta, como veremos, implicará también la necesaria búsqueda de negocios si se
quiere complementarios para no menguar el interés del hipotecante que será el principal
interesado en que una vez fallecido el cabeza de renta, su título se encuentre libre de
gravámenes para circular.
HIPOTECA CONDICIONADA - 3.116 CC. -: Es la garantía más utilizada y la que
en definitiva otorga consuetudinariamente mayor tranquilidad a los acreedores. En
cuanto a su utilización en el marco de una renta vitalicia, debemos precisar que en
virtud de la incertidumbre en cuanto al monto de la totalidad de la renta debida por el
deudor, le es aplicable el artículo 3.109 del CC para hipotecas en garantía de
obligaciones de hacer, siendo necesario precisar un monto de máximo en el instrumento,
el que tendrá su correlato registral. Por otra parte, la doctrina28 ha planteado el siguiente
razonamiento que estimamos muy acertado y trascendente porque implica un conflicto
sobreviniente en la mayoría de los casos en los que el “cabeza de renta” sea el mismo
acreedor o constituyente, ya que la cancelación de la misma se tendría que realizar
luego de la muerte de este, siendo los herederos del causante quienes ostentarían la
legitimidad activa para rogar su cancelación registral post extinción de la obligación
garantizada; no obstante, este contrato se celebra – como vimos – a modo previsional y
en la mayoría de los casos los constituyentes – beneficiarios de la misma, o no tienen
familiares directos o su relación con ellos no muy estrecha, lo que conlleva a imaginar
que su interés por cancelar una hipoteca sea muy poco, esto demandaría del deudor la
necesidad de tener que abrir el sucesorio para requerir luego la cancelación del
gravamen vía judicial, rito que parece sencillo plasmado en un papel, pero implica
28
Ver en Llorens y Rajmil. Op. Cit. Pág. 127.
12
erogaciones económicas y un inconveniente que cualquiera quisiera sortear. Es por ello
que se propone la utilización del artículo 3.116 del CC que permitiría que el gravamen
de hipoteca se encuentre modalizado (independientemente de la situación de la
obligación garantizada), entendiendo que el texto literal de la norma debe ser entendido
en sentido amplio ya que sólo habla de plazo y condición29, pudiéndose así sujetar dicho
derecho real también a un cargo; así sostiene Peña Guzmán al hablar de las modalidades
de la hipoteca que “ al igual que cualquier acto jurídico, puede estar sometido a
modalidades permitidas por la ley o bien garantizar deudas que también se encuentren
sometidas bajo alguna modalidad o cuyo crédito sea eventual…”30; en análogo sentido
sostiene Lafaille que “Para crear una hipoteca, no es menester que ese derecho real
esté libre de modalidades. Como cualquier acto jurídico, el de crear este gravamen
puede hallarse sujeto todos los accidentes que no prohíba la ley, y así es dado fijarle un
término, lo mismo que una condición…”31 en virtud de la cual, producida la muerte del
beneficiario, extinguiría la misma mediante un procedimiento análogo al que se utiliza
para extinguir el derecho real de usufructo, es decir con la sola presentación ante el
Registro de la Propiedad del certificado de defunción del acreedor hipotecario,
constando el consentimiento requerido por el 3.199 CC para tal cancelación en el
mismo instrumento hipotecario. La toma de razón en dicho organismo se realizaría en
los términos del artículo 33 segundo párrafo de la ley 17.801 por medio de notas
aclaratorias, siempre que estas sean rogadas.
29
Art. 3.116. La hipoteca puede constituirse bajo cualquier condición, y desde un día cierto, o hasta
un día cierto, o por una obligación condicional. Otorgada bajo condición suspensiva o desde día
cierto, no tendrá valor sino desde que se cumpla la condición o desde que llega el día; pero cumplida
la condición o llegado el día, será su fecha la misma en que se hubiese tomado razón de ella en el
oficio de hipotecas. Si la hipoteca fuese por una obligación condicional, y la condición se cumpliese,
tendrá un efecto retroactivo al día de la convención hipotecaria.
30
Peña Guzman, Luis A. Derecho Civil, Derechos Reales, t III. Buenos Aires. Tea.1975. Pág. 364.
31
Lafaille, Derecho Civil. Tratado de los derechos reales, t V, vol III, Pág. 105 y 106. En Llorens y
Rajmil. Op. Cit. Pág. 128.
13
FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIÓN: No es más que otra aplicación de la
estructura32 fiduciaria bajo su modalidad de administración en el que previendo una
sobreviniente imposibilidad, el beneficiario (fiduciante) le encomienda a un tercero
(fiduciario) la administración de la renta en beneficio suyo o de un tercero. Este último
estaría facultado salvo pacto en contrario a cancelar la hipoteca si esta existiese.
PODER CON EFECTOS POST MORTEM Art. 1983 CC. -: Se trata de la opción
que surge de otorgar a favor del hipotecante – deudor, un poder con efectos post mortem
para que éste cancele directamente la garantía dispensándose de toda concurrencia de
herederos. Sin embargo, siguiendo las enseñanzas del maestro Etchegaray, entendemos
que nunca está de más insistir en una depuración de los conceptos para no caer en el
frecuente error de confundir los poderes irrevocables con los que se otorgan con efectos
post mortem. Con este cometido diremos que:
Poder irrevocable: es aquel que busca contrarrestar la principal causa de extinción de
los poderes que es la muerte del poderdante a favor de quien se realizará el acto. Así, la
conjugación de los artículos 1977 y 1982 impide la revocación del poder siempre que el
mismo se haya otorgado para el cumplimiento de un negocio especial (se prohíbe
hacerlo como poder general), limitado en el tiempo y en razón de un interés legítimo de
los contratantes, entendiéndose jurisprudencialmente que para que el mismo surja
efectos dichos requisitos deben ser concurrentes33, así, hay quienes lo entienden como
una figura autónoma34 y otros que lo consideran sólo una excepción “perturbadora” del
mandato normal y revocable35.
Poder con efectos post mortem: Estos, no guardan relación con los irrevocables,
tienen una naturaleza distinta, ya que su subsistencia luego del fallecimiento no depende
del “pacto” como lo es en los irrevocables, sino del tipo de negocio que conlleva un
peligro en la demora de su ejecución (art. 1980 CC).
32
Preferimos hablar de estructura al referirnos al fideicomiso porque es así como lo consideramos,
entendemos que éste es un continente, cuya legalidad, viabilidad y demás particularidades dependerá
del negocio que se inserte en el mismo.
33
SCJBA, "Calaza, Leoncio c/Bouza de Scapellato, Dina y otros", D. J. B. A. 137-5603.
34
Etchegaray Natalio P. Técnica y Práctica Documental. Escrituras y Actas notariales. 4° edic.
actualizada y ampliada. Buenos Aires. Astrea. 2007. Pág. 141 y 142.
35
Lorenzetti R.. Op. Cit. t II. Pág. 274.
14
No obstante la correcta interpretación del fin perseguido en el supuesto planteado en el
inicio de este apartado nos indica que el poder será instrumentado para surtir efectos
“necesariamente” después de fallecido el beneficiario, de manera que no es el caso
planteado en el artículo 1980 CC. el que se debe contemplar, sino el que nos presenta el
artículo 1983 CC. en razón de que este mandato está destinado a ejecutarse después de
la muerte del mandante; motivo por el cual, tendrá que reunir necesariamente las
formalidades requeridas para los actos de última voluntad.
PACTO COMISORIO EXPRESO – Arts. 1203 y 2088 CC. - Es realmente
importante pactarlo para obtener así un título revocable (Art. 2663 y sig. CC), por lo
que frente a terceros se regirá por el artículo 2670 del CC otorgándole carácter
retroactivo a la resolución dominial, quedando todos los actos de disposición del deudor
sobre la cosa sin valor, subsistiendo sólo los actos de administración (locación). Esto en
la inteligencia de que el pacto comisorio tácito no se presume ya que como hemos
desarrollado, es un contrato unilateral y carece de prestaciones recíprocas 36. A su vez, la
resolución contractual sobrevenida dará derecho al rembolso del capital más los
intereses.
RENTA EN MONEDA EXTRANJERA
No obstante la realidad económica y sus variables constantes, una de las características
esenciales del contrato de renta vitalicia, es su aleatoriedad; es decir que quien asume el
pago de una suma determinada de dinero, cualquiera sea la moneda pactada, asume
además, y fundamentalmente, el alea del negocio, consiguientemente asume cumplir
con sus obligaciones, con independencia de vaivenes económicos y/o políticos, que en
nuestro país son cíclicos y permanentes. Es en estos casos donde no cabe
intervencionismo alguno, de lo contrario la seguridad jurídica corre grave riesgo37. En
este sentido la jurisprudencia entendió que corresponde mantener la renta en su moneda
de origen, condenando a integrar la diferencia entre lo efectivamente abonado y la suma
36
Art. 1.204. “…En los contratos con prestaciones recíprocas se entiende implícita la facultad de
resolver las obligaciones emergentes de ellos en caso de que uno de los contratantes no cumpliera su
compromiso…”
37
Borda, Guillermo J. Un grave riesgo se cierne para el contrato de renta vitalicia. LL 2009-C, 178
15
que debió entregarse conforme las pautas originales del contrato38. El mismo criterio se
ha tenido en fallos relativos a contratos de renta vitalicia previsional, donde la actora
demanda generalmente a la aseguradora, así a modo de ejemplo:
“…Corresponde declarar la inconstitucionalidad del art. 8º del Decreto Nº 214/02, las
Resoluciones Nº 28.592 y 28.924 de la Superintendencia de Seguros de la Nación y
normas concordantes en lo que a la modalidad de renta vitalicia previsional concierne, y
confirmar la sentencia que admitió la disponibilidad en efectivo de los dólares
estadounidenses que fueron pactados en origen mediante dicho contrato de seguro para
derechohabientes por muerte del trabajador afiliado al régimen de capitalización, pues
ante la indudable naturaleza previsional y el carácter aleatorio del contrato en examen,
con la consiguiente responsabilidad asumida por la entidad aseguradora, resulta
razonable que ésta última deba soportar las consecuencias del contrato en su condición
original. (del Voto de la Mayoría)…” “…El deber de respetar la integridad del capital
de un crédito es el límite que la Corte ha impuesto al ejercicio de las atribuciones
estatales de emergencia y que consiste en el deber de respetar la "sustancia" de los
derechos, y ni la mayor o menor suerte de las inversiones que haya practicado el deudor
con el capital recibido, ni la influencia que en ellas puedan haber tenido las regulaciones
gubernamentales, o incluso la crisis que atravesó el país a principios de 2002,
constituyen una razón válida para recortar los derechos que tiene el acreedor de la renta
vitalicia, trasladándole un quebranto que forma parte del riesgo contractualmente
asumido por el deudor. (Del voto de la Dra. Carmen M. Argibay)…”39.
“…Por la sentencia recurrida el Tribunal confirmó el pronunciamiento de primera
instancia mediante el cual se había admitido la demanda contra SMG Life Cía. de
Seguros de Retiro S.A., ordenándole mantener el seguro de renta vitalicia previsional en
la moneda oportunamente pactada -dólares estadounidenses-.
Contra dicho decisorio la demandada interpuso recurso extraordinario fundado en la
existencia de cuestión federal por considerar que se halla en juego la interpretación de
38
Cám. Nac. de Apelaciones en lo Comercial - Sala D. C.,M.V. c/Consolidar Cia. de Seguros de
Retiro S.A. s/Ordinario. 08-10-2008. IJ-XXXII-216.
39
CSJN. Benedetti, Estela S. c/P.E.N. s/Amparo. IJ-XXX-796
16
las normas relativas a la "pesificación", en la arbitrariedad de la sentencia y la violación
de garantías constitucionales.
Cabe señalar que el recurso interpuesto por la demandada carece del requisito de
fundamentación suficiente, toda vez que no rebate, mediante una crítica concreta y
razonada, el argumento principal que llevó a esta Sala a decidir como lo hizo, esto es, la
exclusión de las obligaciones de la naturaleza de la que aquí se trata del esquema
general de pesificación y de las soluciones de emergencia previstas, dispuestas por el
Decreto Nº 905/02, cuya invalidez constitucional no ha sido planteada.
Por otra parte, el pronunciamiento recurrido cuenta con argumentos de naturaleza no
federal que, más allá de su acierto o error, dan sustento jurídico a lo decidido y
descartan la tacha de arbitrariedad alegada. Ello así, pues se trata aquí del análisis de las
cláusulas contenidas en el contrato que unió a las partes, que condujo a los sentenciantes
a concluir que en el seguro de renta vitalicia pactado en dólares, la moneda de pago
constituye uno de los riesgos previstos en la respectiva cobertura, que debe ser asumido
por el asegurador…”40
“La „pesificación‟ de obligaciones en moneda extranjera según arts. 11 de la ley 25.561
y 8º del decreto 214/02 (Adla, LXII-A, 44; 117) no rige para los contratos aleatorios en
el caso, un seguro de renta vitalicia provisional convenida en dólares- cuando la mayor
onerosidad se debe al alea propia del contrato, ya que el deudor no puede alegar ningún
perjuicio por el acaecimiento del hecho previsto en aquél”41
TRANSMITENTE QUE FALLECE ANTES DEL MES DE LA CELEBRACIÓN
DEL CONTRATO
“Art. 2.078. El contrato de renta vitalicia será de ningún efecto cuando la renta ha sido
constituida en cabeza de una persona que no existía el día de su formación, o en la de
una persona que estaba atacada, en el momento del contrato, de una enfermedad de la
que muriere en los treinta días siguientes, aunque las partes hayan tenido conocimiento
de la enfermedad”. No afecta el contrato el que la persona contemplada fallezca dentro
40
Cám. Nac. de Apelaciones en lo Comercial. Federal - Sala III. Márquez, Juana del V. y Otros
c/SMG Life Cía. de Seguros de Retiro S.A. s/Cumplimiento de Contrato. IJ-XXV-150
41
CFed. Seg. Social, Sala III, 2004/03/31. – García Camed, José O. c/ Poder Ejecutivo Nacional y
otro. La Ley, 2004-C, 829, con nota de Walter F. Carnota. Publicado en Homenaje a los Congresos
de derecho Civil (1927 - 1937 - 1961 - 1969) t II. Córdoba. Pág. 262.
17
de los treinta días si no estaba enferma al tiempo del contrato, aunque enfermara
después y falleciera dentro de ese lapso, o si estando enferma no muere a raíz de esa
enfermedad, sino por otra causa (un accidente), como tampoco lo afecta si fallece a raíz
de esa enfermedad pero después de los treinta días42.
TRATAMIENTO IMPOSITIVO
Independientemente del título causal de adquisición del dominio, en este caso estamos
en presencia de una transferencia onerosa a título de renta vitalicia, por lo que se
encuentra alcanzada por el impuesto a la transferencia de inmuebles de personas físicas
y sucesiones indivisas que prescribe la ley 23. 905. En razón de la inexistencia de dinero
al momento de la realización del mismo, habrá que estarse a lo prescripto por la
Resolución 2146/06 de A.F.I.P requiriendo al menos dos constancias de precio de plaza
expedidas por profesionales de matrícula y en caso de que este no fuera conocido se
deberá solicitar una “constancia de valuación” ante dicho organismo.
ASPECTOS A TENER EN CUENTA
1. Recordar que por medio de este contrato se transfiere el dominio, por lo que si el
beneficiario cuenta únicamente con esa propiedad, transmitir sólo la nuda
propiedad reservándose para sí el usufructo del mismo.
2. En caso de transferencia de la nuda propiedad, será de buena técnica dejar
constancia del modo de adquisición del dominio, el que será por constitutio
possessorio Art. 2482 CC.
3. Es recomendable realizar una relación de antecedentes, la que servirá para una
mejor interpretación judicial del contrato, detallando los motivos que llevaron a
la persona a transferir su dominio a cambio de la renta vitalicia.
4. En razón de las posibles confusiones que puedan suscitarse por la ambigüedad
de los conceptos, recomendamos contemplar un apartado donde se defina
quienes serán las distintas partes del contrato y quien – en caso de existir – será
el cabeza de renta o en su caso quien será el beneficiario de la misma.
42
Acuña Anzorena. en Salvat, Fuentes, n° 2170. notas 25 a/'f.
18
5. Como vimos el pacto de renta en moneda extranjera debe ser mantenido ante
eventualidades económicas, por lo que se aconseja redactar cláusula especial
donde se lo haga en los términos de los artículos 617 y 619 CC
19
BIBLIOGRAFÍA UTILIZADA:
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Aires. Heliasta. 2005
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Astrea. 2010.
Fernando J. López de Zavalía. Teoría de Los Contratos. Tomo 5. Parte Especial (4).
Buenos Aires. Zavalía. 1995.
Lorenzetti Ricardo. Tratado de los Contratos. T III. Santa Fe. Rubinzal Culzoni. 2000.
Acdeel Ernesto Salas y Félix A. Trigo Represas. Código Civil y Leyes Complementarias
Anotados. Buenos Aires. Depalma. 1974. Tº II .
Alterini. Contratos civiles, comerciales y de consumo Buenos Aires, Abeledo Perrot.
1999.
Borda, Guillermo A., Tratado de derecho civil. Contratos, Tomo II, Buenos Aires,
Abeledo Perrot, 1997.
Ghersi Carlos Alberto. Contratos Civiles y Comerciales. Bs. As. Astrea. 4 Edic.
Maffia Jorge. Manual de Derecho Sucesorio t I y II. Buenos Aires. Depalma.1999.
Llambías Jorge. O. Tratado de Derecho Civil t I. Buenos Aires. Perrot.1995.
Alterini, Atilio A., Contratos. Civiles - comerciales - de consumo. Teoría general,
Buenos Aires, Abeledo-Perrot, 1998.
Kiper, Claudio M., Juicio de escrituración. Conflictos derivados del boleto de
compraventa, Buenos Aires, Hammurabi, 2004.
Soligo Schuler Nicolás A. Contrato oneroso de renta vitalicia. Revista del Notariado.
Peña Guzman, Luis A. Derecho Civil, Derechos Reales, t III. Buenos Aires. Tea.1975.
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Borda, Guillermo J. Un grave riesgo se cierne para el contrato de renta vitalicia. LL
2009-C, 178.
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