Novedades de la Ley de Propiedad Horizontal

Aspectos prácticos de las modificaciones de la
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal
Ponente: Eliseo Mogica Serrano
Presidente del Colegio de AA.FF. de Alicante y su provincia
ENTRADA EN VIGOR
EXTRACTO DE LAS MODIFICACIONES
DEROGA :
• artículo 8 LPH
• artículo 11 LPH
• artículo 12 LPH
MODIFICA:
•
•
•
•
•
•
artículo 2 LPH
artículo 3 LPH
artículo 9 LPH
artículo 10 LPH
artículo17 LPH
disposición adicional LPH.
DEROGACIÓN ARTÍCULOS 8 Y 12 LPH
Artículo 8 AGRUPACIÓN/SEGREGACIÓN PISOS O
Es
una derogación de estos artículos con cambio de sitio de la
LOCALES
materia que regulaban:
Artículo 8 AGRUPACIÓN/SEGREGACIÓN PISOS O LOCALES
Artículo 12
CONSTRUCCIÓN DE NUEVAS
ALTERACIONES EN LA ESTRUCTURA/FÁBRICA
Pasan a regularse en el artículo 10. 3 b)
PLANTAS
NUEVO ARTÍCULO 10.3 b):
Obras para agregación o división // aquellas que afecten
a la estructura o fábrica, requerirán:
Acuerdo previo de tres quintos del total (sin que quepa el
voto tácito).
Licencia Administrativa.
Consentimiento de los titulares afectados.
Determinación del carácter de la obra en caso de
discrepancia (por 3/5)
Fijación de nuevas cuotas (3/5)
Determinación de daños y perjuicios (3/5).
MEJORAS SUNTUARIAS
El articulo 11 (mejoras no necesarias) pasa al 17.4 LPH
• La modificación afecta sólo al régimen de mayoría necesarias
para la adopción del acuerdo, antes mayoría simple y ahora
3/5.
No obstante, cuando por el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, se adopten válidamente acuerdos,
• Se mantiene el importe de las tres mensualidades como límite
para excluir de pago al disidente.
Modificación del artículo 2 LPH
“Esta ley será de aplicación a …….
«d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que
resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título
constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de
comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados
elementos o servicios comunes dotados de unidad e
independencia funcional o económica.
e) A las entidades urbanísticas de conservación en los
casos en que así lo dispongan sus estatutos.” - Tiene que venir
así recogido en el título constitutivo.
Modificación del artículo 3 LPH
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396
del Código Civil corresponde a cada piso o local:
- El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un
espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento
independiente, ………..”
- La copropiedad, con los demás dueños de pisos o
locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios
comunes.
En nada afecta a la Administración de la finca.
Modificación del artículo 9 LPH
Se amplía la obligación del comunero respecto a
la constitución de servidumbres para la realización de obras
o creación de servicios (art. 9.1 c).
No supone ningún cambio pues ya se contemplaba antes
* Problema: Vivienda cerrada y necesidad de entrar para
realizar obras
- Acción Penal (denuncia Juzgado de Guardia)
- Acción Civil (demanda civil con solicitud de medida
cautelar)
- Se incrementa hasta tres años la afección real y los créditos
preferentes (art. 9.1 e).
Situación Transitoria:
* Retroactividad: certificado de deudas. Con independencia de
la fecha de la transmisión “al momento en el que se ejercita la
reclamación la ley le habilita a reclamar por el año corriente y los tres
anteriores” Vicente Magro
* Irretroactividad: fecha de la transmisión
Auto de adjudicación: Información como tercero acreedor.
- Se aplica el fondo de reserva, no sólo para atender las
obras de conservación y reparación de la finca, sino también
para las de rehabilitación (art. 9.1 f LPH).
Es una ampliación lógica que ya se venía aplicando
Modificación del artículo 10 LPH
Establece una serie de obras obligatorias:
- No necesitarán acuerdo de la Junta
- Junta limitada a los acuerdos para distribución
de la derrama y la determinación de los términos de
su abono.
Responsabilidad
incumplimiento.
individual
caso
de
Obras obligatorias
1º. Las que vengan impuestas por la Administración (rehabilitación,
regeneración y renovacion urbana).
2.- Las solicitadas por los comuneros, siempre que se refieran a
obras
necesarias
para
el
adecuado
mantenimiento
y
cumplimiento del deber de conservación del inmueble
(seguridad, habitabilidad, ornato)
En caso de duda sobre la naturaleza de las obras/obligatoriedad
artículo 17.10 LPH decidiendo la Junta por mayoría simple.
3º.- Obras de accesibilidad que no superen las doce
mensualidades ordinarias “repercutidas anualmente” o aun
superándolas, cuando el interesado soporte el exceso de esas doce
mensualidades.
Eliminación de barreras
Se mejoran las
arquitectónicas:
condiciones
para
poder
suprimir
las
barreras
Obligatorias siempre que el importe repercutido anualmente
no supere las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes o
el interesado asuma el exceso.
Posibilidad de fraccionar los presupuestos.
Cómo se repercute: Repercutir individualmente teniendo en
cuenta al de mayor coeficientes o por el total.
Se amplía la legitimación para la solicitud de este tipo de obras
a los locales.
Se suprime el derecho de veto del propietario que no cumpla
con los ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el IPREM.
Artículo 10.3 b)
Rebaja el régimen de la Unanimidad
Se rebaja el régimen de la unanimidad a los tres quintos
para determinadas obras que afectan a la estructura y fábrica
del edificio, requiriendo en todo caso de autorización
administrativa.
- la división material de los pisos o locales y sus anejos,
para formar otros más reducidos e independientes;
- el aumento de su superficie por agregación de otros o
su disminución por segregación de alguna parte;
- la construcción de nuevas plantas y cualquier otra
alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el
cerramiento de terrazas.
CONSULTA: Quórum para el cerramiento
- Ya no requiere de Unanimidad; basta con los 3/5 siempre que
cumpla con los requisitos del art. 17.6 de la ley de suelo y vaya
amparado por mejoras de las condiciones energéticas.
- No cabe el voto tácito
aprovechamiento privativo.
porque
son
obras
de
- Se deberá volver a tratar en Junta, cuando así se solicite.
- Es posible acordar un tipo de cerramiento obligatorio a efectos
de mantener la estética del conjunto.
CONSULTA: Que es la envolvente
Una de las obras autorizadas, con licencia administrativa y acuerdo por
tres quintos es
“la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de
la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las
terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia
energética”
Obras para aprovechamiento privativo: no cabe voto tácito
Obras de aprovechamiento comunitario: voto tácito
Terraza envolvente = Cubierta más fachada del edificio
Modificación del artículo 17 LPH
Reestructuración total del antiguo art. 17, y
modificación
de
determinados
regímenes
de
mayorías:
- Se restringe la unanimidad.
- Ascensores por mayoría del total.
- Mejoras no necesarias por tres quintos.
- Modificación importante del voto tácito.
- Modificación del cómputo de abstenciones en
la unanimidad
Art. 17.1 LPH ACUERDOS DE 1/3
-INFRAESTRUCTURAS COMUNES PARA EL ACCESO A SERVICIOS DE
TELECOMUNICACIONES
-ADAPTACIÓN DE LAS YA EXISTENTES
-INSTALACIÓN DE SISTEMAS COMUNES O
APROVECHAMIENTO DE ENERGÍA RENOVABLE.
PRIVATIVOS
DE
-INFRAESTRUCTURAS PARA ACCEDER A NUEVOS SUMINISTROS
ENERGÉTICOS
NO HAY MODIFICACIÓN
1/3 DEL TOTAL DE LOS PROPIETARIOS;
PAGAN SÓLO LOS QUE VOTEN A FAVOR.
Artículo 17.2 MAYORÍA DEL TOTAL
- SUPRESIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS (antes en el art. 17.1;
no varía el quórum)
- ASCENSOR (antes en el art. 17.1, varía el quórum).
PAGAN TODOS: “Cuando se adopten válidamente acuerdos para la
realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de
los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de
doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.
Artículo 17.3 LPH: 3/5
- Servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios
comunes de interés general
- Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado
un uso específico en el inmueble. (igual)
- Establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos
en el 17.1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia
energética o hídrica del inmueble.
NO HAY MODIFICACIÓN
RESPECTO A LA REDACCIÓN ANTERIOR
Artículo 17.4 LPH: MEJORAS 3/5
“Nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para
la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del
inmueble, según su naturaleza y características”.
…. cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas
partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente
acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios
o mejoras ……. y cuya cuota de instalación exceda del importe de
tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no
resultará obligado”.
MODIFICACIÓN DE MAYORÍA SIMPLE A TRES QUINTOS
RESTO DEL ARTÍCULO PERMANECE IGUAL
Artículo 17.5 COMUNICACIÓN PREVIA
“ La instalación de un punto de recarga de vehículos
eléctricos para uso privado en el aparcamiento del
edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual
de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la
comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de
electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por
el o los interesados directos en la misma”
NO HAY MODIFICACIÓN
RESPECTO A LA REDACCIÓN ANTERIOR
Artículo 17.6 UNANIMIDAD
“Los acuerdos no regulados expresamente en este
artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las
reglas contenidas en el título constitutivo de la
propiedad horizontal o en los estatutos de la
comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del
total de los propietarios que, a su vez, representen el total
de las cuotas de participación”
CONSULTA:
Cómputo de las abstenciones en la unanimidad.
La redacción anterior de la Ley decía: “La unanimidad sólo será
exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación
o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la
propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.”
La actual redacción, nos especifica qué la unanimidad debe ser
del total de propietarios y cuotas. “Los acuerdos no regulados
expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o
modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la
propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán
para su validez la unanimidad del total de los propietarios que,
a su vez, representen el total de las cuotas de participación”
Interpretación: La abstención cuenta como voto negativo pues impide
la unanimidad del total. En desacuerdo. STS 10.05.13 Salvar el voto
de las abstenciones para poder impugnar el acuerdo.
Artículo 17.7 MAYORÍA SIMPLE
“Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría
del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las
cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos
adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su
vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes”.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos
establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte
deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en
comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad
lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo
pronunciamiento sobre el pago de costas “.
NO HAY MODIFICACIÓN
RESPECTO A LA REDACCIÓN ANTERIOR
Artículo 17.8 VOTO TÁCITO
Salvo en:
Los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda
repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no
hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo
O en los casos en los que la modificación o reforma se haga para
aprovechamiento privativo
Resto: VOTO TÁCITO____ problemas con la instalación del gas (1/3);
problemas con los cerramientos de terraza (3/5) y resto de obras de
aprovechamiento privativo.
Redacción de un acta provisional y comunicación del resultado
mediante diligencia.
Artículo 17.9 LPH
“Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo
dispuesto en este artículo obligan a todos los
propietarios”.
NO HAY MODIFICACIÓN
RESPECTO A LA REDACCIÓN ANTERIOR
Artículo 17.10 LPH
“En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras
a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios.
También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen
técnico en los términos establecidos en la Ley”.
NO HAY MODIFICACIÓN
RESPECTO A LA REDACCIÓN ANTERIOR
Artículo 17. 11 LPH
REDACCIÓN ACTUAL:
“Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por
realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea
propietario en el momento de la exigibilidad de las
cantidades afectas al pago de dichas mejoras.”
NO HAY MODIFICACIÓN
RESPECTO A LA REDACCIÓN ANTERIOR
Disposición Adicional
Las cuestiones relativas al fondo de reserva se aplican a
todas las obras de actuación del artículo 10 LPH frente a la
redacción anterior que se refería tan sólo a obras de
reparación y conservación.
Se incluyen obras de rehabilitación.
GRACIAS POR VUESTRA ATENCIÓN