capítulo xix garantías por cantidades anticipadas en construcción

CAPÍTULO XIX
GARANTÍAS POR CANTIDADES ANTICIPADAS EN
CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE VIVIENDAS
1. PRINCIPIOS Y CARENCIAS DEL SISTEMA DE LA LEY 57/1968
a) Finalidad de la Ley 57/1968. La Ley 57/1968 se promulgó con la finalidad de proveer al
comprador de vivienda de una garantía de recobro de las cantidades que hubiera adelantado a
cuenta del precio final, cuando el promotor no cumplía sus obligaciones de entrega, al no
finalizar la construcción. Dado que estos compradores de pisos futuros no dispondrían en la
generalidad de los casos de ningún tipo de garantía convencional o legal (su crédito no tiene
privilegio refaccionario ni goza de las ventajas de la acción directa del art. 1597 CC), la
restitución de estas cantidades no sería posible en caso de quiebra del promotor, o sería
prácticamente ineficaz ante una situación de insolvencia en que concurrieran acreedores
privilegiados. Esta escasa cobertura del riesgo era tanto más acuciante cuanto que normalmente
el adquirente de vivienda invertía en esta adquisición la práctica totalidad de sus ahorros.
La Ley padece de serias carencias. Es una Ley que ha preferido buscar la garantía en la
interposición de un tercero más que en la exigencia de condiciones financieras consistentes a
quienes se dedican a la promoción inmobiliaria, con lo que no se disminuye en modo alguno el
riesgo de insolvencias; y si bien se traslada su riesgo a terceros, con ello no se consigue el interés
último del adquirente, que es el de disponer de una vivienda. En segundo lugar, el tipo de interés
punitivo del 6% era (antes de la reforma operada por la LOE) un interés más bajo que el legal
del dinero, lo que beneficiaba al infractor. No se extiende la protección del legislador a la
entrega de la vivienda con defectos o con gravámenes jurídicos. No se exige tampoco que el
promotor haya otorgado el título de división horizontal antes de proceder a la venta. Ni se
garantizan los derechos que los adquirentes en documento privado (que no serán propietarios, al
no haberse producido la tradición) pueden ostentar en el futuro otorgamiento del título de
división horizontal. Al no exigirse escritura pública en el contrato, se priva al adquirente de la
eventual protección registral. Tampoco se cuida el legislador de «blindar» suficientemente la
posición del acreedor garantizado frente a las vicisitudes de la relación de cobertura entre el
deudor y el garante. Tampoco ofrece la Ley protección al adquirente consumidor que en lugar de
anticipar fondos otorgó un contrato de permuta de su solar por viviendas futuras, y cuya
restitución no podría ser garantizada con los mecanismos previstos en la Ley 57/1968.
La Ley se refiere en su art. 1 a quienes promuevan con fines empresariales la
construcción de viviendas (no de locales: STS Sala 2ª, 23.1.1984, RA 379) que no sean
de protección oficial. No importa si son promotores comitentes o promotores
contratistas. El adquirente deberá ser un consumidor, incluso si la vivienda se adquiere
para cumplir finalidades no permanentes de habitación, como vivienda turística. Y la
Ley se aplica si aquellos promotores pretenden obtener cantidades anticipadas a cuenta
del precio antes de iniciar la construcción o durante la misma. No importa el concepto
en que se cobren dichas cantidades; aunque se las llame arras o señal.
La adquisición de la vivienda puede ser en pleno dominio, pero igualmente se aplica la ley
cuando el derecho inmobiliario adquirido es un derecho de aprovechamiento por turno, de los
regulados en la Ley 42/1988 (arts. 4.2 II y 5.2 II Ley 42/1998).
Las normas contenidas en la Ley no son renunciables por pacto entre las partes (art. 7).
La Ley, junto con la normativa que parcialmente la desarrolla [D 3114/1968 y 3115/1968,
ambos de 12 de diciembre, y Orden de 29 de noviembre de 1968, que concretó el régimen de
actuación del afianzamiento y el contenido mínimo de la póliza], el RD 515/1989, la LCS y la
regulación del contrato de fianza en el CC (arts. 1822 y sigts), constituyen el marco jurídico del
afianzamiento obligatorio de cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de viviendas.
b) La reforma operada por la LOE. La DA 1ª LOE ha introducido algunas modificaciones
en el régimen de la Ley 57/1968. No todas ellas son novedades de regulación, y allí donde
realmente era necesaria una reforma, ésta no se ha producido.
A pesar de que el texto de la norma puede hacer pensar lo contrario («un seguro que
indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968»),
el único riesgo que sigue cubriendo la Ley es el de no restitución de las cantidades adelantadas
cuando no se entrega la vivienda en el tiempo determinado. No se comprenden otros tipos de
incumplimiento contractual del promotor. La LOE sólo contempla, además, una modalidad de
garantía, que es el seguro de caución, sin que se explique por qué se silencia el aval al que se
refiere la Ley 57/1968. A pesar de la omisión, entendemos que sigue siendo posible la prestación
de las garantías legales por medio de un aval emitido por entidad de crédito.
La garantía a la que se refiere la Ley 57/1968 se extiende en la letra b) de la DA 1ª LOE a las
cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se
domiciliará en la cuenta especial a la que se refiere la Ley. La devolución de las cantidades
entregadas a cuenta comprenderá el interés legal del dinero en el momento de hacerse efectiva la
devolución.
La LOE introduce un defectuoso sistema sancionatorio, estableciendo que las multas por
incumplimiento, que se impondrán por las CCAA, deberán llegar hasta el 25% de las cantidades
cuya devolución deba ser asegurada. Es evidente que esta determinación no obliga a las CCAA
que tengan asumidas (y son todas) competencias en materia de vivienda.
Como novedad se presenta también la extensión del régimen descrito a la promoción de toda
clase de viviendas, incluso las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o
sociedad cooperativa. Realmente esto no es ninguna novedad, y estaba previsto en la normativa
de desarrollo de la Ley 57/1968, (Decreto 3114/1968 y RD 2028/1995).
c) Normas de inclusión obligatoria y condiciones generales. El art. 4 de la Orden de 28 de
noviembre de 1968 imponía que en el condicionado del seguro se incorporasen como
condiciones mínimas las que establecía la propia Orden. Cabe destacar las siguientes: los
contratos de cesión de vivienda deberían haberse sometido en su redacción y modificación al
conocimiento de la aseguradora; ésta podría comprobar durante la vigencia del contrato los
documentos que guardasen relación con las obligaciones contraidas por el promotor frente a los
asegurados, y, particularmente, el movimiento de la cuenta especial; el contrato entraría en vigor
desde la apertura de la cuenta especial; las pólizas individuales serían emitidas son cargo alguno
para los asegurados; la garantía se haría eficaz cuando las cantidades se hubieran ingresado en la
cuenta especial y se hubiese requerido notarialmente o de otra manera indubitada al promotor, y
éste no haya devuelto las cantidades; el asegurador no podría alegar falta de pago de la prima; la
entidad aseguradora podría dejar de emitir nuevas pólizas cuando se comprobase de modo
fehaciente el incumplimiento por el promotor de las obligaciones establecidas en la ley.
Es dudoso en qué medida este contenido contractual debe seguir siendo de obligada inclusión
en las pólizas correspondientes, toda vez que las Leyes de 1984 y de 1995, de Ordenación de los
Seguros Privados, liberalizaron el sector, suprimiendo la necesaria autorización administrativa
de las pólizas. Desde el punto de vista protector de los consumidores, las únicas condiciones
obligatorias que prácticamente le son favorables son la inoponibilidad del impago de la prima y
la imposibilidad de resolver retroactivamente los contratos de seguros por pólizas individuales
ya emitidas, cuando el promotor incumple sus compromisos con la aseguradora. Consideramos
que estas normas son de obligado cumplimiento, aunque con carácter normativo, sin importar si
han sido o no recogidas en las pólizas correspondientes. En este punto, el art. 4 de la Orden debe
interpretarse hoy como una norma de protección imperativa mínima, no como un elenco de
cláusulas de obligada inclusión en el contrato.
d) Comunidades y Cooperativas. El supuesto de hecho de la norma legal ha sido ampliado
por el Decreto 3114/1968. Las normas de la Ley se aplicarán también a la promoción de
viviendas en régimen de comunidad y a las cooperativas de viviendas. El RD 2028/1995
extiende asimismo las garantías del D 2114/1968 a las VPO realizadas a través de esas fórmulas.
En el primer caso, se trata de comuneros -o gestores mandatarios de los comuneros- que
promueven construir sobre un solar común, y que obtienen cantidades anticipadas de otros
comuneros, de quienes aspiran a serlo, o de quienes adquieren viviendas en régimen de
propiedad horizontal. Las obligaciones que la Ley 57/1968 impone al promotor corresponderán
en este caso a la persona que gestione la adquisición del solar y la construcción del edificio, y
perciba las cantidades anticipadas, bien como propietaria, bien como mandataria. Si se trata de
cooperativas, las obligaciones corresponderán a la Junta Rectora, y se deberán restituir en las
condiciones señaladas cualquier aportación hecha por el socio.
El concepto de «gestor» que utiliza la DA 1ª LOE tiene que ser puesto en relación con el de
«gestor de cooperativas o de comunidades», del art. 17.4 LOE. En realidad, no existe
propiamente una diferencia técnica entre promotor y gestor, si se atiende a los términos tan
generales que utiliza el art. 9 LOE para definir al promotor inmobiliario. Lo decisivo no es si un
sujeto se presenta asimismo como promotor, o si sólo lo hace como gestor del grupo
colectivizado de promotores. Lo decisivo debería ser quién aparece firmando el contrato de
compraventa por precio aplazado. Sólo éste estaría sujeto a las obligaciones de la Ley 57/1968.
Sin embargo, la cuestión no viene resuelta de esta manera por la legislación aplicable. El
Decreto 3114/1968 imputa las obligaciones y las responsabilidades legales al gestor de la
comunidad o a la Junta rectora de la cooperativa. En el primer caso no importa si el promotorgestor es propietario del suelo que edifica y vende en nombre y por cuenta propia. Lo decisivo es
que esa persona «gestione la adquisición del solar y la construcción del edificio, y, en
consecuencia, perciba las cantidades anticipadas, ya sea en calidad de propietaria del solar o
como mandataria, gestora o representante de aquélla, o bien con arreglo a cualquier otra
modalidad de hecho o de derecho» (art. 2 Decreto 3114/1968). Por tanto, un mandatario de los
autopromotores que edifican para sí en régimen de comunidad es un «gestor» en el sentido de la
DA 1ª LOE.
Por lo que se refiere a las cooperativas de vivienda, la situación legal es perpleja. Las
cooperativas, como sociedades y sujetos de derecho, «estarán sometidas a las normas de
garantía», pero quienes garantizan son propiamente las Juntas rectoras (hoy, Consejo Rector),
según el art. 4 Decreto 3114/1968. Esta expresión podría entenderse en términos de
representación orgánica o en términos de imputación de la obligación legal. En el primer caso, lo
que la norma establece es, obviamente, que es el órgano de administración de la sociedad el que
está legitimado para contraer obligaciones en nombre de aquélla. En el segundo caso se trataría
de imputar la obligación y responsabilidad a título individual a los miembros de la Junta rectora.
A ello contribuiría la norma del art. 5 del Decreto, que imputa la responsabilidad por el
incumplimiento del deber legal a los miembros del órgano de administración de la cooperativa.
Con todo, es preferible la primera de las interpretaciones, como más adecuada al sistema de
personificación y representación orgánica del Derecho de sociedades, y que además atiende con
justicia a que los miembros de los consejos rectores de las cooperativas de viviendas no pueden
recibir remuneración por el desempeño del cargo (art. 89.6 LC).
En cambio, los gestores de cooperativas a que se refiere el art. 1 b) RD 2028/1995 y, ahora,
el art. 33.2 LC no están obligados a prestar la garantía correspondiente de la Ley 57/1968, pues
en su cualidad de mandatarios de la cooperativa no pueden recibir en nombre y cuenta propia las
cantidades correspondientes a la vivienda. Es curioso, sin embargo, cómo precisamente sobre
estos gestores debería recaer semejante responsabilidad, dadas las facultades que normalmente
se reservan y el control total que en numerosos casos adquieren sobre la propia cooperativa, a la
que sustituyen de facto como protagonista del proceso constructivo y contractual, y que son
quienes en definitiva se relacionan con el socio. Sin embargo, es de sentido común entender que
el «gestor» de la DA 1ª, párrafo primero, es la sociedad gestora de las cooperativas,
jurídicamente independiente de ésta.
En el art. 91.7 de la Ley 8/2003 de Cooperativas valenciana ( 8/2003 de 24.3) se
establece un nueva modalidad de garantía por cantidades entregadas con anterioridad a
la adjudicación. El socio, desde el momento de la inscripción en el Registro de la
Propiedad de la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, podrá
exigir la constitución de una hipoteca de máximo para garantizar las cantidades que
venga obligado a entregar hasta la adjudicación de la vivienda. Los gastos correrán a
cargo del socio.
e) Pólizas globales y pólizas individuales. Constituye un grave problema el de conseguir el
efectivo cumplimiento de este deber de garantía por parte de los promotores. Más allá de la
simple inobservancia de la norma -que es casi total en el régimen de viviendas libres- lo
realmente dificultoso de conseguir es una armonía entre los derechos de los adquirentes, que
confían en la existencia de la póliza global emitida por el asegurador, y las exigencias por éste
de que la garantía global tenga que ser concretada para cada adquirente mediante pólizas
individuales, con ajuste de prima, y que constituye «el título de la garantía» en favor del
cesionario [art. 2 b) Orden de 29 de noviembre de 1968]. Emisión de pólizas individuales cuya
necesidad el adquirente ignora y que el promotor desprecia, mediante el simple expediente de no
comunicar al asegurador cada uno de los contratos de venta que realiza después de emitida la
póliza global.
Los términos legales son extraordinariamente confusos. Según el art. 2 de la Ley 57/1968, en
el contrato de cesión de viviendas deberá hacerse una «referencia al aval o contrato de seguro»;
pero también en este momento el cedente «deberá entregar al cesionario el documento en que se
acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a
cuenta del precio». Parece entonces que la póliza individual de aval o seguro (y no una simple
fotocopia de la póliza colectiva) es la que deberá ser entregada al cesionario. Sin embargo esta
exigencia es de imposible cumplimiento, pues el asegurador sólo emitirá esta póliza cuando se le
acredite la firma del contrato. A tenor del art. 5 de la Orden de 29 de noviembre de 1968 «a
medida que vayan quedando incorporados al contrato los asegurados se extenderán las
respectivas pólizas individuales de seguro». Pero no se sabe a requerimiento de quién las emiten,
o si pueden negarse a emitirlas a requerimiento del adquirente alegando que el promotor no ha
pagado la prima correspondiente. Pues aunque el art. 4 g) de la Orden citada impide que el
asegurador deniegue el pago alegando la falta de la prima, lo que no parece resuelto con ello es
si puede negarse a la emisión de la correspondiente póliza individual.
La STS (penal) 5.4.1995 (RA 2816), es prueba del riesgo que los adquirentes corren en este
sistema de póliza doble. El promotor había contratado la póliza colectiva, cuya fotocopia
entregaba a los adquirentes, dejando sin pagar luego las sobreprimas correspondientes a las
pólizas individuales. Según el TS, la contratación de la póliza colectiva en favor de los
adquirentes no hace nacer en favor de ellos ningún derecho, hasta que se realice la emisión de
cada póliza individual. La aseguradora puede rechazar la emisión de estas pólizas, así como
resolver el contrato, cuando el promotor falta a sus compromisos. Igualmente la Resolución de la
DG Seguros de 26 de septiembre de 1983 advirtió que la póliza colectiva de afianzamiento no
significa que el asegurador asuma ninguna garantía en favor de futuros adquirentes, que sólo
existirá cuando se emita el correspondiente certificado individual. Sin embargo, seguramente
con criterio más justo, la SAP 30.12.1999 (Act. Civ. 720), considera que no perjudica al
adquirente la ausencia de póliza individual.
f) La prórroga concedida al promotor. Una solución apremiante exigía el deficiente
régimen de prórrogas previsto en la Ley 57/1968, y que podía conducir a una pérdida de la
garantía prestada por el avalista o asegurador. Nada se prevé en la LOE. El régimen vigente, así
como las pólizas aseguradoras existentes, contemplan y permiten que el adquirente conceda
prórroga al promotor moroso. Pero no impone las consecuencias de esta prórroga al asegurador o
avalista, que podrán exonerarse de su garantía por el tiempo que exceda del plazo inicialmente
considerado, bien por aplicación del art. 1851 CC bien por entenderse que la prórroga supone
una agravación de riesgo de los arts. 11 y 12 LCS. El sistema en su conjunto es deficiente y
escasamente considerado con las realidades del mercado y las necesidades de los adquirentes.
Pues una tolerancia más o menos larga respecto de los plazos prometidos constituye el modo
habitual de proceder en estos casos. Pero con la legislación vigente se pone al adquirente en la
difícil tesitura de tener que reclamar inmediatamente la resolución del contrato y devolución de
las cantidades entregadas, a riesgo de no poder proceder luego contra el garante, si, a pesar de la
prórroga, el promotor finalmente no entrega la vivienda.
No sólo la circunstancia descrita es singularmente peligrosa para los intereses de los
asegurados. También lo es que la compañía intente prevalerse frente a ellos del incumplimiento
por parte del tomador de las obligaciones que respecto de la prórroga tenga frente al asegurador.
Afortunadamente, también en este extremo la jurisprudencia viene salvando equitativamente la
situación mediante el recurso, seguramente construido por analogía del art. 76 LCS, de que el
asegurador no puede oponer al asegurado las excepciones personales que tenga contra el
tomador (SAP Madrid 31.10.1986, RGD 513 [1987], pags. 3398 sigts).
Por último, hay que destacar que la prórroga sólo producirá una extensión de cobertura si se
paga la nueva prima, correspondiente al nuevo plazo. Esto debería advertirse al adquirente, pues
no es seguro que el promotor por su propia iniciativa solicite la prórroga del seguro,
ofreciéndose a pagar la nueva prima.
g) La oponibilidad de excepciones. La regulación surgida desde 1968 sólo se ha referido
como inoponible a la excepción de impago de la prima [art. 4 g) de la Orden de 22 de noviembre
de 1968]. Es sobre esta base normativa sobre la que se apoyan los tribunales para entender que
también el resto de las excepciones derivadas de la relación tomador asegurador serán oponibles
al asegurado. Opinión ésta nada segura, a falta de un texto equivalente al art. 76 LCS, y sobre
todo a falta de un criterio riguroso que ayude a distinguir lo que son excepciones de la relación
de cobertura y lo que supone delimitación del riesgo o presupuestos de producción del siniestro
asegurado. La cuestión es aquí mucho más dudosa que en el seguro de responsabilidad civil,
pues en el seguro de caución el beneficiario no puede alegar que él es un tercero ajeno al
contrato de seguro, y que todas las excepciones derivadas de este contrato son «personales»
entre tomador y asegurador.
2. GARANTÍAS DE CANTIDADES ADELANTADAS AL MARGEN DE LA LEY
57/1968
a) Viviendas de Protección Oficial. Para las VPO, el régimen de garantía por cantidades
anticipadas se contiene en el art. 114 D 2114/1968. Sólo se podrán cobrar cantidades
anticipadas una vez que el promotor disponga de la calificación provisional de la vivienda. Será
imprescindible para ello que el número de los futuros adquirentes no sea superior al de las
viviendas calificadas provisionalmente, y que las cantidades se apliquen únicamente a la
construcción de las viviendas. Se exigirá autorización de la Administración (autonómica)
competente, en cuya solicitud deberá constar el importe total de las cantidades que pretenda
obtenerse por este concepto. No se concederá la autorización si el promotor no tiene la libre
disposición de los terrenos, que no podrán estar sujetos a otras cargas que las que aseguren el
reintegro de los préstamos con los que se financie la construcción. La garantía a prestar consiste
en aval bancario suficiente o contrato de seguro que asegure la devolución de las cantidades
percibidas más el interés legal (no el 6 % que se exigía por la Ley 57/1968 antes de la reforma
operada por la LOE), para el caso de no obtener la calificación definitiva o no terminar las obras
dentro del plazo fijado en la calificación provisional o en la prórroga concedida.
El RD 2028/1995 es aplicable cuando la actividad promotora de VPO se realice a través de
comunidades de propietarios o cooperativas de viviendas.
b) Legislación de las CCAA. La Ley 24/1991, de la Vivienda, de Cataluña, contiene
disposiciones especiales para garantizar a los adquirentes que anticipan cantidades a cuenta (arts.
21 y 22). Además de acreditar la licencia de obras correspondiente y la disponibilidad de los
terrenos, el promotor deberá haber redactado el proyecto técnico completo de carácter ejecutivo
de la edificación y haber previsto el plazo de finalización. Deberá prever igualmente el régimen
jurídico de la edificación proyectada, incluyendo las condiciones económico-financieras de la
compraventa, los coeficientes de participación en el inmueble y el proyecto de estatutos de la
futura comunidad. Se deja a la discreción del promotor la forma en que han de garantizarse los
anticipos de precio realizados por los adquirentes.
El art. 22 de la Ley 12/1986, de protección de la legalidad urbanística, de Murcia, establece
que para que el promotor pueda iniciar la venta de parcelas antes de ultimar la urbanización del
polígono o unidad, deberá suscribir un seguro que garantice a los adquirentes de dichas parcelas
las cantidades a cuenta entregadas hasta el momento en que se ultime la dotación de servicios
urbanísticos de la parcela y su entorno. Se comprobará de su lectura que esta norma excede los
términos de la Ley 57/1968, para lo que seguramente la CA de Murcia carece de competencias.
En cualquier caso, no existe un mercado de seguros para estos riesgos previstos en la ley citada.
Sin entrar en mayores especificaciones de cuáles puedan ser las garantías aludidas, el art. 19
de la Ley 2/1999, de Madrid, de medidas para la calidad de la edificación, establece que en los
contratos que se celebren deberán especificarse las garantías prestadas por las cantidades
entregadas a cuenta del precio.
La Ley 13/1996, de Galicia, de infracciones en materia de vivienda, recuerda la obligación de
los promotores de someterse a la normativa reguladora de los pagos a cuenta. Las cantidades se
depositarán en entidad bancaria y se consignarán en una cuenta especial, de la que únicamente
podrá disponer el promotor para atender los gastos derivados de la construcción de la vivienda.
Los anticipos serán garantizados en cualquier forma admitida en derecho (art. 22). El
incumplimiento de estos requisitos es infracción grave [art. 58.4 c)].
El art. 17 de la ley 3/2001 de Extremadura, amplía los supuestos de protección del
adquirente al establecer como requisito para la enajenación de cualquier elemento de la
edificación (terminada o no) que se realice antes de la obtención de la Cédula de habitabilidad, y
que implique la entrega, total o parcial, del importe correspondiente, la aportación de garantía
suficiente de devolución de la cantidad entregada más el interés legal aplicable en el momento
del pago, para el caso de que la edificación no pueda ser concluida o se produzca su ruina
durante la construcción. El plazo de esta garantía se extenderá hasta el momento de obtener la
Cédula de Habitabilidad. Las mismas garantías que el promotor debe aportar frente al
adquiriente se exigirán al constructor frente al promotor, cuando se trate de edificación de
viviendas para uso propio.
Asimismo, los arts. 28 y 29 establecen requisitos previos a la percepción de cantidades, bien
sea en concepto de señal o reserva, bien sea en concepto de anticipo del precio. Para firmar
documentos de señal y reserva, y para recibir las correspondientes cantidades a cuenta, de una
vivienda que esté en proyecto o en construcción, será necesaria la disponibilidad de un terreno
debidamente calificado y la solicitud de Licencia Urbanística de obras. En el caso de que la
Licencia Urbanística de Obras no se conceda en el plazo de tres meses desde el momento en que
se formalizó la reserva de la vivienda y se entregó la señal, o cuando la concesión de aquélla
implicase modificaciones en el proyecto que afectasen a la vivienda objeto de reserva, el titular
de la reserva podrá optar entre mantener la señal y optar a la compra de la vivienda o retirarla,
desistiendo en este caso de la compra. Para formalizar contratos de compraventa, y para recibir
cantidades a cuenta de una vivienda que esté en proyecto o en construcción, se considera
necesario disponer de licencia urbanística de obras inmediatamente ejecutiva, justificación
suficiente de la disponibilidad de los terrenos, proyecto de ejecución con el visado que sea
preceptivo y presentado en el Ayuntamiento, previsión de plazos de terminación y entrega de las
viviendas y previsión del régimen jurídico de la edificación. En cuanto al régimen concreto de
las garantías, el art. 31 no contiene previsiones distintas de las establecidas por la Ley 57/1968.
Finalmente, la Ley 8/2004 de la Vivienda de la Generalitat Valenciana regula esta cuestión
en el art. 15, incorporando dos novedades de interés: considera cláusula integrante del contenido
mínimo del contrato la expresiva de la obligación del vendedor de devolver las cantidades
entregadas a cuenta del precio cuando el comprador opte por la resolución contractual en los
supuestos de incumplimiento regulados previstos a tal fin por la Ley 57/1968. En segundo lugar,
exige garantizar las cantidades entregadas en concepto de reserva de una vivienda en los
términos que reglamentariamente se establezca.
3. OBLIGACIONES DE LOS PROMOTORES
a) Garantía de devolución de cantidades adelantadas. Los promotores estarán obligados a
garantizar la devolución de las cantidades anticipadas, más el interés legal (a partir de la entrada
en vigor de la LOE), mediante contrato de seguro de caución o por aval bancario de carácter
solidario, que se harán efectivos en caso de que la construcción no se inicie o no se concluya por
cualquier causa en el plazo convenido, o no se obtenga la cédula de habitabilidad [arts. 1.1º, 2 a)
y 4 Ley 57/1968].
El seguro de caución como técnica garantista en esta DA 1ª LOE tiene una estructura similar
y unos problemas equivalentes a los de todo seguro de caución. Al igual que el seguro de
caución del art. 19 LOE, el de garantía de devolución de cantidades entregadas a cuenta es uno
de los seguros por «grandes riesgos» del art. 107 LCS, por lo que le será inaplicable el art. 2
LCS (art. 44 LCS, según resulta de la reforma operada por la LOSSP de 1995). Con todo, la
imperatividad del régimen del seguro de caución por cantidades anticipadas, si bien relajada por
la no aplicación del art. 2 LCS a este tipo de seguro, es recuperada por la disposición expresa del
art. 7 Ley 57/1968, que declara imperativas las disposiciones en ella contenidas.
Respecto del aval, la Ley de 1968 se limitaba a utilizar la denominación usual de aval, como
equivalente a cualquier garantía personal subsidiaria de naturaleza accesoria o no accesoria (arts.
1822 y sigts CC y 439 y sigts. CCom). Realmente, el aval al que se refería la ley era el
documento de aval como tal, mera documentación de un contrato subyacente de afianzamiento
civil o mercantil que la ley de 1968 no regulaba de modo particular en su articulado, la cual no
tenía propiamente un régimen específico del contrato de fianza cuando esta figura se utilizara
para garantizar la restitución de las cantidades adelantadas en la compra de vivienda. Respecto
de la subsistencia del aval como medio de garantía después de la LOE, nos remitimos a lo dicho
arriba.
Si se trata de VPO, el seguro o aval garantizarán la restitución de las cantidades más el
interés legal, en caso de que no se obtenga la calificación definitiva o no se terminen las obras en
el plazo señalado en la calificación provisional o en la prórroga reglamentariamente concedida.
Aunque el sentido del art. 114 D 2114/1968 no está claro en este punto, parece a primera vista
que no habrá lugar a ejecución de la garantía si las obras se terminan en el tiempo concedido en
la calificación provisional, aunque no se haya obtenido la calificación definitiva. Las garantías
en cuestión asegurarían la entrega de la vivienda, pero no su sumisión a un régimen de
protección determinado. Sin embargo, la equivalencia que existe a nivel normativo entre
calificación definitiva de VPO y cédula de habitabilidad sugieren que la interpretación correcta
es la contraria. Así lo confirma el art. 19 a) RD 3148/1978, pero con la particularidad de que la
devolución de las cantidades entregadas a cuenta deberá revalorizarse en la misma proporción en
que lo haya hecho el precio de la vivienda desde el momento en que se entregaron las
cantidades. Como el precepto calla sobre la cuestión de si también a esta revalorización alcanza
el aval o seguro, es probable que la revalorización que exceda del interés legal corresponda
abonarla sólo al promotor. Sobre el plazo de realización de las obras y obtención de la
calificación definitiva, ver arts. 89 a 97 D 2114/1968 y arts. 17 y 18 RD 3148/1978.
La obligación de restituir en los términos expuestos debe constar expresamente en los
contratos de compraventa, y deberá existir una «referencia» al aval o seguro concertado, con
indicación de la entidad garante. Pero el vendedor no cumple con la simple constancia de que ha
asumido semejante obligación de garantizar por medio de un tercero. Ni bastará que una copia
del documento de garantía se tenga a disposición del público, como parece sugerir el art. 7 RD
515/1989. Es la declaración de voluntad garantizadora del tercero lo que debe constar al
comprador. El documento en que esta declaración se contenga deberá entregarse al adquirente en
el momento de la celebración del contrato, y esta garantía deberá estar individualizada para cada
adquirente concreto y constarán en ella las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del
precio (art. 2 in fine Ley y art. 2 Orden de 29 de noviembre de 1968), y las fechas de su ingreso
(art. 5 Orden).
Basta que el documento de aval se entregue al comprador. Si ello tiene lugar, será indiferente
que la referencia a este aval no se realice en el documento contractual.
En VPO el aval o seguro deberán ser aportados con la solicitud de autorización para cobrar
anticipadamente. Pero no parece que esta disposición del art. 114 D 2114/1968 excluya la
obligación de suministrar individualizadamente el documento de aval o seguro a cada
adquirente.
El aval indicará siempre la cantidad máxima a cuya restitución se compromete el garante. Si
esta cantidad es inferior a las cantidades que se prevén anticipar, el promotor incumple sus
obligaciones, pero el comprador podrá exigir del promotor (no del garante) la entrega de una
garantía suplementaria, y suspender los pagos mientras no se provea en este sentido. En tanto el
promotor no aporte la garantía correspondiente, no podrá resolver el contrato por
incumplimiento de la obligación de pago del precio.
b) Contingencia cubierta por la garantía. El supuesto de hecho de la garantía es la falta de
entrega de la vivienda. Por muy buena voluntad con que quiera interpretarse esta norma, es claro
que el aval o seguro no puede garantizar frente a los defectos ruinógenos o la falta de calidad de
la vivienda entregada (SSTS 20.2.1989, RA 1212; 18.2.1993, RA 1243; 14.4.1993, RA 2879),
por más que las garantías sólo podrán ser canceladas una vez sea expedida la cédula de
habitabilidad (art. 4) o documento equivalente. Tampoco puede pedirse la ejecución de la
garantía cuando la vivienda se ha entregado gravada con una anotación de embargo o una
hipoteca, pero sí cuando la vivienda no se entrega por haber sido transmitida a un tercero
protegido por la publicidad registral. Lo que revela una gran carencia de la Ley, no susceptible
de ser integrada por analogía.
El asegurador o avalista no garantiza el cumplimiento de la obligación de entrega, sino el de
la no restitución de las cantidades que el promotor debe restituir cuando el adquirente resuelve el
contrato. Garantiza, por tanto, una obligación dineraria, que, como tal, nunca puede extinguirse
por imposibilidad sobrevenida fortuita. Esto es de extrema importancia. No importa la razón por
la que el promotor no ha cumplido su obligación de entrega, pues en cualquier caso puede el
adquirente resolver por esta causa. Los aseguradores o fiadores no pueden alegar la concurrencia
de un caso fortuito que imposibilitara el cumplimiento de la obligación de entrega de la
vivienda, pues no es ésta la obligación cuyo cumplimiento garantizan, sino la de devolver
dinero, que, como tal, no está sujeta a las causas de exoneración de los arts. 1182 y 1184 CC.
La determinación del supuesto de hecho de la garantía es fundamental para concretar el dies
a quo del plazo de prescripción de la acción contra el asegurador. No lo es el día en que estaba
comprometida la entrega de la vivienda, sino la fecha en que el tomador del seguro deja de
atender el requerimiento de pago del asegurado (SAP Cáceres 1.2.2000, AC 776). Y si la
cobertura se ha pactado con carácter solidario, es claro que podrá reclamar directamente el pago
al asegurador.
c) Delimitación temporal del seguro. Existe una contradicción al respecto entre el art. 4 c)
y el art. 4 f) de la Orden de 29 de noviembre. Según el primero, el último día de cobertura del
seguro sería precisamente el día en que deberían entregarse las viviendas conforme al contrato.
Pero conforme al segundo, el siniestro se produce cuando, no entregada la vivienda, el asegurado
ha requerido infructuosamente de pago al promotor. Sería absurdo que el asegurador pretendiera
liberarse el mismo día en que se produce el incumplimiento de la obligación material de entrega.
Por eso, debe entenderse que el período de cobertura no puede ser inferior al tiempo en que
necesariamente ha de producirse el siniestro, pues de otra forma el contrato sería nulo por
inexistencia de riesgo cubierto.
d) Ingreso en cuenta especial. Las cantidades anticipadas deberán depositarse en una
cuenta bancaria especial, a nombre del promotor, «con separación de cualquier otra clase de
fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones
derivadas de la construcción de las viviendas» [art. 1.2º Ley 57/1968 y 114.2ª D 2114/1968]. La
entidad bancaria en cuestión no procederá a abrir la cuenta sin que le sea aportada la garantía de
restitución arriba referida. La entidad bancaria y la cuenta especial deberán hacerse constar en el
contrato. A pesar de la terminología legal, y de la propia praxis aseguradora -que quiere
convertir el ingreso en la cuenta especial en un elemento necesario del supuesto de hecho de la
garantía-, el Tribunal Supremo ha sostenido con constancia y acierto que el ingreso es un deber
del vendedor, no de los compradores, quienes cumplen con anticipar las cantidades en la forma
exigida por éste, sin que el asegurador le pueda oponer aquella circunstancia como una
excepción al pago (SSTS 7.6.1983, RA 3450, 25.10.1985, RA 4961; 23.3.1990, RA 1720;
22.11.1997, RA 6410; también SAP Valencia, 17.4.1998, AC 4642).
Esta obligación de mantener una cuenta separada no constituye una garantía excesivamente
consistente. La cuenta separada no impide la mala gestión económica. Del tenor de la Ley se
desprende que se trata de un patrimonio relativamente separado, que no responderá de las deudas
ordinarias del promotor, pero que no impedirá que los créditos derivados de la construcción se
hagan efectivos sobre estos fondos. Tampoco el promotor requiere una autorización especial
(que no será la entidad depositaria la encargada de fiscalizar) para disponer de fondos de este
«depósito de disponibilidad», o aplicarlos conjuntamente a varias promociones que tenga en
curso, por mucho que su disposición indebida constituya delito. La ilegitimidad de esta
disposición no se acompaña de un control de terceros, que pudiera convertirse en una auténtica
limitación del poder de disposición.
e) Ingreso mediante efectos cambiarios. Como ya hemos visto, la LOE ha incluido una
mención explícita al pago mediante efectos cambiarios, considerando estos títulos valores como
pago adelantado en el sentido de la Ley 57/1968, aunque el vencimiento de los efectos sea
posterior al momento en que se debe cumplir la obligación de entrega, y al momento en que el
adquirente resuelve, exigiendo la restitución de las cantidades pagadas.
Es frecuente que el anticipo se instrumente el letra de cambio apareciendo el cesionario como
aceptante de letras giradas por el promotor y descontadas por el banco, por lo que se
desconocerá el destino de los fondos, apareciendo tan sólo una anotación en la cuenta especial
de los distintos efectos cambiarios. Es imposible que se pueda cumplir por parte del aceptante
con la obligación de hacer el pago en una cuenta especial, tanto más cuanto en esta cuenta lo que
se habrá ingresado, si acaso, es el descuento pagado por el banco tenedor de la letra.
Si el efecto cambiario es un cheque, hay que recordar que éste siempre se libra contra un
banco (art. 108 LCCH). Podrá cruzarse un cheque, en cuyo caso sólo podrá pagarse a un banco
o cliente de un banco, mediante anotación en cuenta (art. 144 I LCCH). Pero en cualquier caso
qué tipo de cuenta sea sigue sin ser incumbencia del librador del cheque. Igual ocurre con la
indicación de «abono en cuenta» del art. 145 LCCH.
f) Publicidad. En la publicidad de la promoción de viviendas no terminadas en las que el
vendedor pretenda cobrar cantidades anticipadas se hará constar que el promotor ajustará su
actuación y contratación al cumplimiento de los requisitos legales, haciendo mención expresa de
la entidad garante y de las entidades depositarias de los fondos anticipados (art. 5 Ley 57/1968).
Además, el documento en que se formalice la garantía deberá estar a disposición del público y
de las autoridades competentes en materia de consumo (art. 7 RD 515/1989). Si la vivienda es de
protección oficial, la publicidad, que deberá haber sido autorizada, indicará el precio total de la
vivienda si se hubiese otorgado calificación definitiva, y, en su caso, la indicación de si está
autorizado el cobro de cantidades a cuenta del precio (art. 113 D 2114/1968). La Orden de 5 de
octubre de 1968 regula el modo en que estos datos deben aparecer en la publicidad.
4. EJECUCIÓN DE LA GARANTÍA
a) Resolución del contrato y devolución de cantidades. El adquirente podrá ejecutar la
garantía si la obra no se concluye y entrega en el tiempo determinado en el contrato (o en la
publicidad: art. 5.5 RD 515/1989), y el promotor no restituye las cantidades que recibió.
Según el art. 3 de la Ley 57/1968, «el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato
con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, con el 6% de interés anual [hoy, el interés
legal], o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional». Con ello
se da a entender que no cabe ejecutar la garantía contra el tercero si no se ejercita simultánea o
previamente la resolución por incumplimiento. Consideramos que no debe ser ésta la solución.
Es decir, no es preciso identificar la acción como resolutoria, bastando con pedir la restitución,
que (iura novit curia) sólo puede ser interpretada como el contenido de una acción resolutoria
A pesar de que la devolución de las cantidades anticipadas más el interés legal es un deber
que corresponde legalmente al garante, esta obligación supone la obligación principal del
promotor en el mismo sentido. Es decir, el supuesto de hecho de la garantía (aval o seguro) no es
propiamente que el promotor no entregue la vivienda, sino que no devuelva las cantidades
correspondientes, cuando el comprador resuelve el contrato. Y así debe entenderse la mención a
la obligación del promotor en el art. 2 a), como distinta de la obligación que incumbirá al
garante, por el art. 1.1ª. Ello ayuda a justificar cómo la rescisión previa a la que se refiere el art.
3 sólo tiene sentido cuando la devolución de las cantidades más el interés legal se pretende del
promotor y no del garante. Para exigir las cantidades aseguradas a la entidad garante no es
preciso demandar junto con ella al promotor incumplidor (SAP Valencia, 17.4.1998, AC 4642).
b) Intereses. Después de la entrada en vigor de la DA 1ª LOE (en VPO, desde la entrada en
vigor del D 2114/1968), el promotor (y el garante subsidiariamente) serán deudores de la
restitución de las cantidades adelantadas, más el interés legal correspondiente. Este interés se
deben desde que el promotor incurre en mora, pero se pagarán con efectos retroactivos a partir
de la fecha en que se adelantaron las cantidades. No se trata, pues, de intereses moratorios, sino
remuneratorios del capital entregado. La compañía aseguradora estará además sujeta a la
penalización del art. 20 LCS, siempre que concurra el supuesto de la norma (así, SSAP Málaga
30.12.1999, Act. Civ. 720; Valencia, 17.4.1998, AC 4642). A ambas cantidades de intereses se
le sumarán los intereses a que se refiere el art. 921 IV LEC, cuando se condene al pago de
cantidad líquida.
c) Documentación y ejecutividad. Para ejecutar el aval será preciso aportar «documento
fehaciente en el que se acredite la no iniciación de las obras o la entrega de las viviendas»; el
aval o seguro, unido a este documento, será título ejecutivo a efectos del art. 517 LEC (art. 3 II
Ley 57/1968). A falta de este documento fehaciente, que deberá ser un acta notarial en el mejor
de los casos, no se podrá proceder ejecutivamente contra el garante. Pero nada impide que el
garante otorgue a su declaración el carácter de garantía a primer requerimiento, y acepte abonar
la garantía ante la sola reclamación hecha por el adquirente, sin necesidad de que este pruebe la
veracidad de los hechos en que se funda la reclamación. Con todo, para que quede expedita la
vía ejecutiva será preciso que el título por el que se procede sea alguno de los especificados en el
art. 517 LEC.
La Orden de 29 de noviembre de 1968 ha desarrollado estos extremos. Para proceder contra
el garante se exige que las cantidades entregadas a cuenta lo hayan sido mediante ingreso en la
cuenta especial y que se haya requerido de manera fehaciente al promotor, sin que éste haya
devuelto las cantidades entregadas más los intereses establecidos [art. 4 f) números 1 y 2].
Respecto de la ejecutividad de la póliza de seguro de caución -normalmente certificado
individual de contrato colectivo- , la certificación del total de los ingresos en la cuenta especial
constituye un requisito de liquidez, según alguna sentencia de instancia (SAP Alicante
21.2.1996, AC 342). Pero el TS ha entendido (SSTS 7.6.1983, RA 3450; 22.11.1997, RA 6410),
que el garante no puede oponer el incumplimiento de las obligaciones relativas a la cuenta
especial, en razón de sus facultades de comprobación de los movimientos de la cuenta, según los
arts. 2 de la Ley 57/1968 y 4 de la Orden de 29 de noviembre de 1968. Por eso es preferible la
interpretación que no haga depender la liquidez de aquel ingreso en la cuenta especial (así, SAP
Alicante 7.2.1997, AC 375).
El asegurador deberá abonar la indemnización en el plazo de treinta días desde que se le
reclame, siempre que se aporte copia del requerimiento hecho al promotor [art. 4 f) 2 de la
Orden]. Como puede verse, la Orden ha modificado la exigencia de la Ley, pues ahora el
requisito de la fehaciencia no se predica de la prueba del incumplimiento, sino del requerimiento
hecho al deudor. En rigor, de todo ello resulta que el beneficiario de la garantía tiene que probar,
por cualesquiera medios de prueba, que el vendedor no ha cumplido y que se le ha reclamado la
devolución. La «fehaciencia» se confunde con el hecho mismo de que ambas cosas resulten, por
cualquier medio, probadas.
d) Prórroga. El D 2114/1968 no se refiere a la prórroga concedida al promotor de VPO.
Seguramente por considerar que constituye una competencia exclusiva de la Administración
conceder este tipo de prórrogas. Pero no existe ciertamente correlación entre la prórroga para
finalizar las obras y la prórroga de la obligación de entrega; y no existe inconveniente para que
esta última sea otorgada por los compradores. Con todo, una prórroga concedida por la
Administración no obliga al adquirente, cuyos derechos nacen directamente del contrato, no de
las relaciones entre la Administración y el promotor de VPO.
Los adquirentes deberán cuidarse de conceder prórrogas al promotor sin contar con el
consentimiento expreso del garante. En otro caso, la garantía se extinguiría, merced al art. 1851
CC. Para evitar otro tipo de riesgo, el art. 4 g) de la Orden de 29 de noviembre de 1968 obliga a
las entidades aseguradoras a renunciar en sus condicionados generales a la excepción de impago
de la prima por parte del promotor.
e) Cancelación de las garantías. Las garantías prestadas se cancelarán cuando se otorgue la
cédula de habitabilidad y se acredite por el promotor la entrega de la vivienda (art. 4 Ley
57/1968). En las CCAA en las que la cédula de habitabilidad haya sido suprimida (cfr. Cap. VI),
su función la desempeñará la licencia de primera ocupación o el simple certificado final de obra.
Pero se exige, además, que se produzca la entrega efectiva de la vivienda, entendida ésta como
entrega de llaves, sin que baste la tradición instrumental. Tampoco en las VPO bastará la
calificación definitiva, si no se ha producido la entrega efectiva de las viviendas.
5. SANCIONES
a) Sanciones penales. En este punto, el art. 6 de la Ley 57/1968 ha sido derogado por la
Disposición Derogatoria Unica del CP de 1995. En lugar de la remisión a la (inexistente
entonces, y derogada por la Ley 1/1992, de Protección de la Seguridad Ciudadana) legislación
de Orden público, deberá entenderse hecha la remisión al Derecho administrativo sancionador en
materia de consumo (cfr. art. 7 RD 515/1989), o de vivienda, según asignación competencial que
corresponderá hacer en todo caso a las CCAA.
El art. 6 de la Ley consideraba como reo del delito del art. 587 del CP vigente en la época «la
no devolución por el promotor al adquirente de la totalidad de las cantidades anticipadas, con
infracción de lo dispuesto en el art. primero de la presente Ley». Pero aquí se produce un error
de identificación. El promotor se compromete con un tercero (garante) a que éste asegure la
restitución de las cantidades. Por ello no debe entenderse hoy que el promotor incurra en el
delito de apropiación indebida del art. 252 CP cuando no puede restituir las cantidades
adelantadas. Sólo podría hablarse de delito cuando el promotor distraiga para fines propios las
cantidades depositadas en la cuenta especial. Y todavía esto es dudoso, pues el depósito en
cuenta separada no es de los títulos a los que el art. 252 CP se refiere como productor de una
obligación de entrega o devolución, ya que, por definición, el destino normal de ese precio
pagado es ingresar de modo definitivo en el patrimonio del promotor. Sin embargo, y ante la
ausencia de otro tipo efectivo de sanción, el TS ha interpretado tradicionalmente que se incurre
en delito de apropiación indebida, considerando que el título de posesión es una pura relación
fiduciaria o un depósito irregular (SSTS, penal, 13.4.1978, RA 1333; 29.12.1978, RA 4401).
Incluso tras la derogación del art. 6 de la Ley 57/1968, continúa manteniéndose la subsunción de
los hechos en el delito de apropiación indebida, regulada en el art. 252 del CP (SSTS, penal,
23.12.1996, RA 9510; 1.7.1997, RA 6007; 22.10.1998, RA 9213; 27.11.1998, RA 9204), ya que
la derogación de dicho artículo obedeció a la redundancia con el tipo general (SAP Sevilla,
15.3.2000, AC 151). No obstante, consideramos que la apropiación indebida se comete, en su
caso, cuando se distraen para otros fines las cantidades recibidas, sin el correspondiente
aseguramiento. Pero no cuando las cantidades están aseguradas por aval o seguro de caución, y
tampoco cuando, sin estar aseguradas, el promotor no puede devolver las cantidades ni entregar
la vivienda, siempre que no pueda acreditarse que las cantidades fueran distraídas para otros
fines; lo que no siempre es claramente entendido, como prueba la última sentencia citada En el
sentido correcto, SAP Las Palmas 16.2.1998, ARP 733; Madrid, 25.2.1999, AC 1926; Granada,
13.12.2001, AC 780).
Desaparecida la base normativa específica del art. 6 de la Ley 57/1968, hoy ha de ser el
mismo el tratamiento penal que merezca la «apropiación» de las cantidades en las viviendas
libres y en las VPO.
Si en la recepción de las cantidades a cuenta media engaño, el promotor incurrirá en delito de
estafa del art. 248 CP.
El delito que puede ser imputado es el de apropiación indebida o el de estafa, pero no el de la
falta de aseguramiento. El art. 636 CP sólo considera falta punible la no concertación de seguros
obligatorios cuando éstos sean de responsabilidad civil.
b) Sanciones administrativas. Tanto para viviendas libres como para las sometidas a un
régimen especial de protección pública, la competencia sancionadora corresponde hoy, en los
términos vistos en II.2 f), a las CCAA. Además, también en los términos ya explicados, puesto
que todas las CCAA disponen de competencia normativa plena, no estarán sujetas a la previsión
del plafond legal contenido en la letra d) de la DA 1ª LOE. Esta norma, por lo demás, no tendrá
ni siquiera eficacia supletoria, puesto que se limita a establecer un mínimo, pero no contiene una
regulación detallada de las cuantías ni de los criterios de graduación de la infracción, suficientes
para satisfacer las exigencias del principio constitucional de tipicidad del Derecho sancionador.
Corresponde a las propias CCAA determinar si la normativa sancionadora aplicable es la de
protección de consumidores o la específica de vivienda. La jurisprudencia contencioso
administrativa han estimado que el incumplimiento de las obligaciones legales relativas al
aseguramiento de las cantidades adelantadas constituyen infracciones de consumo tipificadas en
los arts. 3.3.6 y 3.3.7 del RD 1945/1983, o en la correspondiente normativa autonómica (STSJ
Madrid 14.5.1998, RJCA 1954).
A nivel estatal, la única previsión sancionadora es la específica de VPO, que, siendo
preconstitucional, seguirá manteniendo eficacia supletoria en las CCAA que no dispongan de
normativa propia. Según el art. 153 C) del D 2114/1968, si las viviendas son de protección
oficial, y el promotor no ha obtenido la autorización pertinente para el cobro de las cantidades,
incurrirá en infracción muy grave del art. 153 C) 2 D 2114/1968.
El cobro de cantidades a cuenta durante el período de construcción constituye infracción
administrativa de vivienda, calificada como muy grave por la legislación autonómica específica,
siempre que no estén debidamente autorizadas (en VPO) o que, en general, incumplan las
obligaciones impuestas en la norma aplicable [arts. 58.4 c) Ley 24/1991, de Cataluña; 6.1 c) Ley
3/1995, de Asturias; 6.1 d) y 58.4 c) Ley 13/1996, de Galicia; 6.7 Ley 1/1997, de Valencia; 27.1
j) Ley 2/1999, de Madrid].
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