~Tiene futuro la segunda residencia en España?

VENTANA INMOBILIARIA
¿Tiene futuro la
segunda residencia
en España?
Autor: ESCUDERO MUSOLAS, Antonio.
Presidente de Tecnigrama.
([email protected])
Título: ¿Tiene futuro la segunda residencia en España?
Fuente: Directivos Construcción nº 166,
pág. 12. Abril 2004.
Resumen: La demanda nacional de segunda residencia se dirige, fundamentalmente, a la Comunidad Valenciana porque
recibe sobre todo la demanda procedente
de Madrid y la de la propia comunidad, en
la zona Norte de Aragón, Euskadi y de Castilla-La Mancha y en la zona Sur de Murcia,
pero estos dos últimos orígenes representan un porcentaje muy bajo en total.
Por lo que se refiere a la demanda extranjera, depende sobre todo de los canales de
comercialización en el exterior, ya que este segmento tiende a agruparse en zonas
determinadas. De la demanda exterior, la
mayoritaria procede del Reino Unido, Alemania, Francia y Bélgica, aunque no es extraño encontrar colonias importantes de
otras nacionalidades, como escandinavos,
suizos, etc.
Descriptores: Segunda residencia/
inmobiliario.
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Parejas con hijos menores o emancipados, personas generalmente
mayores de 40 años, y situadas en un amplio espectro profesional y
social es el perfil de los tenedores y demandantes de segunda
residencia, ya que son ellos, a su vez, los que en su gran mayoría tienen
pagada su vivienda habitual. La mayoría de los demandantes de este
producto provienen de Madrid, de la propia zona donde esté ubicada la
vivienda, del País Vasco y de Aragón.
El mercado de la vivienda secundaria en
España ha tenido hasta ahora un comportamiento muy cíclico, viviendo sobre
todo a la sombra de lo que acontecía
con el mercado principal.
No obstante hay que tener en cuenta que,
dado que no se trata de un producto de
primera necesidad (solo aparentemente),
veríamos cómo la crisis se cebaba antes
en este subsector y en cambio entraban
los ciclos alcistas con dos o tres años de
retraso respecto a la vivienda principal.
Tampoco debemos perder de vista que
se trata de un mercado relativamente incipiente y hasta ahora muy inestable. Es
por ello que en la crisis de los años 90 no
sólo no se vendía ningún producto de este uso, sino que los precios de venta descendieron prácticamente a precio de coste y ni aún así se reactivaron las ventas
hasta el final de la década. De eso saben
mucho las entidades financieras.
Es lógico, pues, que los promotores,
incluso esas mismas entidades financieras, vean con cierto recelo la evolución a medio y largo plazo de este
mercado, cada vez más importante
en el conjunto nacional.
A nuestro juicio, los parámetros que
convertían este negocio en una pura
acción de oportunidad coyuntural están dejando paso a nuevos hábitos
sociales, que nos hacen pensar que la
segunda vivienda en España puede
ser una de las mejores perspectivas
de futuro dentro del sector inmobiliario, siempre que se invierta con suficiente conocimiento de causa. Trataremos de explicar el por qué.
DESTINO DE LA VIVIENDA
Lo que conocemos como vivienda secundaria, cada vez lo es menos:
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• El 51 por ciento de estas viviendas
sí se van a dedicar exclusivamente a
segunda residencia siempre.
• Un 35 por ciento, tendrán primero
un uso secundario, para terminar convirtiéndose en vivienda principal.
• Y casi un 11 por ciento tienen claro
que desde el primer momento esta vivienda que van a comprar va a ser la vivienda principal, lo que no quiere decir
que dejen la vivienda que hasta ahora
era la habitual, en su lugar de origen.
Es decir, que aproximadamente la mitad de las viviendas secundarias serán
finalmente viviendas principales.
Este dato entendemos que tiene una
gran importancia para el futuro del
mercado de segunda vivienda en España, puesto que debería aportarle
en el futuro una mayor estabilidad, ya
que no depende tanto de una compra donde van a parar los excedentes
de recursos familiares, sino que se convierte en vivienda principal y por lo
tanto no estará tan sujeta a los ciclos
económicos, como venía ocurriendo
históricamente con este mercado hasta hace bien poco.
Téngase en cuenta también que entre un 70 por ciento y 80 por ciento
de los compradores de vivienda secundaria son asiduos veraneantes de
la zona.
La mayoría de la demanda nacional se dirige a la Comunidad Valenciana.
ros no cualificados que ya han pagado su vivienda habitual, porque en este país una gran parte de la población
aspira a tener su segunda residencia.
O sea que disponemos de un amplio
espectro demandante.
ZONA DE PROCEDENCIA
Una de las grandes incógnitas de este
mercado es dónde captar a la demanda.
Aquí sí que se producen situaciones
para todos los gustos, pues sobre todo la demanda externa viene muy condicionada por los canales de comercialización y los productos que a veces
se les hacen a la medida.
PERFIL DEL DEMANDANTE
Como era de suponer estamos hablando sobre todo de:
• Núcleos familiares consolidados; es
decir, parejas con hijos menores o
emancipados.
• De mediana edad, generalmente de
40 años para arriba.
• Y que recogen un escalado profesional muy amplio, desde los empresarios con empleados hasta los obre-
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La demanda internacional, según los
estudios de Tecnigrama, podría estimarse por debajo del 40 por ciento
del total, aunque en zonas muy concretas es prácticamente inexistente
mientras que en otras supera ampliamente la demanda local.
Debemos apostar, por lo tanto, por el
cliente nacional, salvo que promovamos productos especialmente concebidos para segmentos concretos de la
demanda foránea, con canales de venta en sus puntos de origen que prác-
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• Alemania, entre un siete y un ocho
por ciento.
Zona de procedencia
25
20,5
• Y Bélgica por encima del cinco por
cieno.
20,6
20
14
15
• De la misma comunidad donde se ubica la promoción, otro 21 por ciento.
Así pues, la Comunidad Valenciana es
la que obtiene una mayor cuota de
demanda nacional porque recibe sobre todo la demanda de Madrid y del
propio País Valenciano, en la zona
Norte de Aragón, Euskadi y de Castilla-La Mancha y en la zona Sur de
Murcia, pero estos dos últimos orígenes representan un porcentaje muy
bajo en total. En cuanto a la demanda foránea, depende sobre todo de
los canales de comercialización en el
extranjero, pues es sabido que este
segmento tiende a agruparse en zonas determinadas. Por lo tanto, aunque también abunden más los británicos (especialmente en torno a los
campos de golf), alemanes, franceses
y belgas, no es extraño encontrar colonias importantes de otras nacionalidades (escandinavos, suizos, etc.)
• Del País Vasco alrededor del 10 por
ciento.
CANALES COMERCIALES
10
10
7,5
5
0
Madrid
Local
País Vasco
Aragón
Otros
Gráfico 1
ticamente permitirían ejecutar el producto sobre pedido.
Dentro del mercado nacional las zonas que más demanda aportan son:
• Madrid, el 21 por ciento.
• De Aragón un 14 por ciento.
Los flujos de la demanda interna quedan reflejados en el Gráfico 1.
Claro está que, mientras la demanda
de Madrid llega casi por igual a todas
partes, la del País Vasco y Aragón, así
como las del resto de España están
mucho más condicionadas por la proximidad a la costa.
En cuanto a la foránea, a pesar de que
podemos encontrar colonias y hasta
pueblos enteros invadidos por una sola nacionalidad, la media nos proporciona estas cifras aproximadas:
En los estudios de Tecnigrama, se demuestra que Internet es una vía de información cada vez más utilizado por
este colectivo demandante, especialmente por el extranjero y los madrileños.
No obstante, la demanda prefiere en
alto grado conseguir información previa en su lugar de residencia, lo que
aconseja abrir canales comerciales en
los principales puntos de origen.
El piso piloto virtual puede ser también una herramienta muy eficaz.
ORIGEN NACIONAL DE LA DEMANDA
• El Reino Unido aportaría más del 16
por ciento del total de la demanda estudiada.
• La República Francesa casi un 19 por
ciento.
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Según los datos del último censo, en
nuestro país el 13,1 por ciento de los
hogares cuentan con una vivienda de
segunda residencia, si bien habría que
tener en cuenta que una parte se ubi-
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can en los pueblos de origen del interior.
• El 2,3 por ciento en el mismo municipio.
• El 4,9 por ciento en la misma provincia.
• Y el 6,2 por ciento en otras provincias.
Las provincias que exportan más demanda secundaria a otras provincias
son:
• Zaragoza: 10 por ciento.
• Teruel: 10,8 por ciento.
Aunque la demanda extranjera procede en su gran mayoría de Gran Bretaña,
Alemania, Francia y Bélgica, no es extraño encontrar colonias importantes
de otras nacionalidades, como escandinavos o suizos.
• Guadalajara: 8,5 por ciento.
• Guadalajara: 9,7 por ciento.
• Barcelona: 8,5 por ciento.
• Murcia: siete por ciento.
• Madrid: 15,3 por ciento.
• Navarra: siete por ciento.
• País Vasco: 12,3 por ciento (Vizcaya el 15,5%).
• Ceuta con un 15,3 por ciento.
• Rioja: siete por ciento.
Valencia tiene un 17,8% de hogares
que cuentan con segunda residencia:
• Y Melilla: 10 por ciento.
Las provincias que tienen más segundas residencias interiores son:
• Huelva: nueve por ciento.
• Granada: 7,5 por ciento.
• Almería: seis por ciento.
Junto a Madrid, Murcia, y País Vasco
y Aragón, la Comunidad Valenciana
es la que cuenta con más familias residentes que disfrutan de una segunda vivienda, la mayor parte de ellos
en la misma provincia. En Cataluña
están muy confundidas las primeras y
segundas residencias, ya que según el
emplazamiento pueden tener el doble uso.
• Burgos: 9,2 por ciento.
• Huesca: 7,5 por ciento.
Es decir, somos un país generador de
demanda interna y receptiva de demanda externa.
• Zaragoza: 6,8 por ciento.
• Asturias: 6,9 por ciento.
EL FUTURO DE ESTE SUBSECTOR
• León: 7,3 por ciento.
Aunque es verdad que tradicionalmente este subsector de la vivienda
ha sido el más cíclico, dado que al no
constituir una primera necesidad depende en gran parte de la bonanza
• Salamanca: 8,9 por ciento.
• Soria: 10,4 por ciento.
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Muchas familias de
clase media que
poseen vivienda en
la sierra se están
comprando una
tercera vivienda en
la playa
económica y la capacidad de ahorro
o endeudamiento de la unidad familiar que ya ha terminado de pagar su
vivienda habitual, todo parece indicar
que en el futuro, y salvo debacle económica, se mantendrá un buen nivel
de demanda nacional por las siguientes razones:
países competirán con el nuestro por
esta demanda (los países balcánicos,
Turquía, el Norte de África) que con
precios más asequibles, un buen nivel
de servicios, el mismo clima y menor
saturación llegarán a ser dentro de
pocos años una alternativa seria al
mercado español.
– La mejora de las infraestructuras de
transportes. A la apertura de las nuevas autovías hay que sumar las futuras líneas del AVE que dejarán a la costa mediterránea a menos de dos horas
de Madrid. Esto provocará que los demandantes puedan utilizar esta vivienda como fin de semana, al igual
que ocurre en los emplazados en la
sierra madrileña.
Para luchar eficazmente, tanto contra
la competencia externa como interna,
es indispensable un mejor conocimiento del mercado, muy especialmente de la demanda, tanto a nivel
local, como regional y nacional, estudiar a fondo los factores de decisión,
contar con muy buenas estructuras
comerciales, tanto “in situ” como en
los puntos de origen y apostar ya decididamente por la red como canal logístico de información.
– El uso final como residencia permanente. La evolución de la pirámide de
edad de los actuales usuarios, la política de prejubilaciones, la mejora comentada de las comunicaciones y la fuerte
fidelización a la zona de veraneo familiar, propiciarán que muchas de las viviendas hoy secundarias terminen convirtiéndose en las principales.
Es curioso comprobar cómo muchas
familias capitalinas de clase media,
que ya poseían una casa en la sierra
se están comprando una tercera vivienda en la playa.
¿Podrá este país permitirse el lujo de
pagar y mantener tres viviendas familiares? Parece que lo más lógico es
que la vivienda secundaria en la sierra vaya a parar a manos de los hijos,
dados los precios desorbitados de los
pisos en Madrid y su área metropolitana, pero es un fenómeno interesante
para observar su evolución futura.
En términos generales podríamos decir también que es imprescindible ir
cambiando la cantidad por la calidad,
crear productos mejores, segmentar
la oferta buscando núcleos de demanda específicos y tener muy claro
que muchos de estos demandantes
valoran tanto el producto exterior como la propia vivienda y que como todos no podemos estar en primera fila de playa, hay que descubrir nuevas
instalaciones de ocio que atraigan al
comprador, sea cual sea su país de origen, pero a cada cual dándole más
concretamente lo que demanda.
!!!
Más dudosa se presenta la demanda
foránea, ahora mismo con los países
más potentes en recesión.
Pero si por una parte la UE contará
con más población y por lo tanto con
más demanda potencial y la evolución
de la pirámide de edades nos favorece no podemos olvidar que nuevos
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