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ALDESA SOCIEDAD DE FONDOS DE INVERSIÓN, S.A.
“PROSPECTO”
FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO
TERRA C
“PRODUCTO DE OFERTA PÚBLICA RESTRINGIDA, DESTINADO A INVERSIONISTAS
INSTITUCIONALES Y SOFISTICADOS, INFÓRMESE”
ENTIDAD COMERCIALIZADORA: ALDESA VALORES PUESTO DE BOLSA
Autorizado mediante Resolución SGV-R- 2785
Fecha de última modificación al prospecto: Noviembre 2014.
“El señor Lanzo Luconi Bustamante, con número de identificación: 1-526-538, en calidad de apoderado y en
representación de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión Sociedad Anónima, asume la responsabilidad del contenido
de este Prospecto, para lo cual ha emitido una declaración en donde se indica que la información contenida en el
prospecto es exacta, veraz, verificable y suficiente, con la intención de que el lector pueda ejercer sus juicios de
valoración en forma razonable, y que no existe ninguna omisión de información relevante o adición de información que
haga engañoso su contenido para la valoración del inversionista. Esta declaración fue entregada a la Superintendencia
General de Valores como parte del trámite de autorización y puede ser consultada en sus oficinas.”
“Señor Inversionista: Antes de invertir consulte e investigue sobre el producto en el cual desea participar. Este prospecto
contiene información sobre las características fundamentales y riesgos del fondo de inversión, por lo que se requiere su
lectura. La información que contiene puede ser modificada en el futuro, para lo cual la sociedad administradora le
comunicará de acuerdo a los lineamientos establecidos por la normativa”.
“La sociedad administradora del fondo de inversión asume la responsabilidad del contenido de este Prospecto y declara
que a su juicio, los datos contenidos en el mismo son conformes a la realidad y que no se omite ningún hecho susceptible
de alterar su alcance.”
“La Superintendencia General de Valores (SUGEVAL) no emite criterio sobre la veracidad, exactitud o suficiencia de la
información contenida en este prospecto y no asume responsabilidad por la situación financiera del fondo de inversión. La
autorización para realizar oferta pública no implica una recomendación de inversión sobre el fondo o su sociedad
administradora. La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con las
entidades bancarias o financieras de su grupo económico, pues su patrimonio es independiente.”
Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Terra C
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Tabla de contenido
1. DESCRIPCIÓN DEL FONDO........................................................................................................................ 3
1.1 PERFIL DEL INVERSIONISTA PARA EL CUAL ESTÁ DISEÑADO EL FONDO ..................................................................................... 3
1.2 TIPO DE FONDO ........................................................................................................................................................ 3
1.3 GESTOR DEL FONDO, ENTIDAD DE CUSTODIA, AGENTE DE PAGO Y CALIFICACIÓN DE RIESGO. ........................................................ 4
1.4 MONTO AUTORIZADO ................................................................................................................................................ 4
2. POLÍTICA DE INVERSIÓN ........................................................................................................................... 5
2.1 POLÍTICA DE INVERSIÓN EN ACTIVOS FINANCIEROS ............................................................................................................ 5
2.2 POLÍTICA DE INVERSIÓN DE PROYECTOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO ................................................................................. 6
2.3 POLÍTICA DE INVERSIÓN EN CASO QUE EL FONDO DISPONGA ADQUIRIR TERRENOS O BIENES INMUEBLES PARA LA GENERACIÓN DE
PLUSVALÍAS O PARA ARRENDAMIENTO: .................................................................................................................................. 10
3. RIESGOS DEL FONDO ..............................................................................................................................12
3.1 PRINCIPALES RIESGOS ............................................................................................................................................... 12
3.2 ADMINISTRACIÓN DE RIESGOS .................................................................................................................................... 20
4. DE LOS TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN DEL FONDO .............................................................................23
4.1 METODOLOGÍA PARA LA VALORACIÓN DE LOS INMUEBLES DEL FONDO................................................................................. 26
4.2 METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DE LA CARTERA DE PROYECTOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO ................................................ 26
4.3 NEGOCIACIÓN DE LAS PARTICIPACIONES ....................................................................................................................... 27
4.4 ASAMBLEA DE INVERSIONISTAS .................................................................................................................................. 27
5. REGLAS PARA SUSCRIPCIONES Y REEMBOLSOS DE PARTICIPACIONES .....................................28
5.1 POLÍTICA DE DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS .................................................................................................................... 32
6. COMISIONES Y COSTOS ..........................................................................................................................33
6.1 COMISIONES DE ENTRADA O SALIDA:............................................................................................................................ 35
7. INFORMACIÓN A LOS INVERSIONISTAS ...............................................................................................36
7.1 RÉGIMEN FISCAL QUE LE APLICA AL FONDO ........................................................................................................................ 37
8.
INFORMACIÓN SOBRE LA SOCIEDAD ADMINISTRADORA Y SU GRUPO FINANCIERO ..................38
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en su versión completa, en la página de ALDESA. www.aldesa.com
(1)
FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO
TERRA C
1. DESCRIPCIÓN DEL FONDO
1.1 Perfil del inversionista para el cual está diseñado el fondo
El Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Terra C (en adelante “el fondo”) se dirige a
inversionistas institucionales, es decir, intermediarios financieros y de valores, organismos
internacionales, fondos de inversión, fondos de pensión y fideicomisos que funcionen como fondos
de inversión o de pensión y a inversionistas sofisticados, estos según lo establecido en la
regulación sobre oferta pública de valores, aquellos que cuenten con un patrimonio neto igual o
superior a $1.00 millón de dólares, o bien, con la capacidad para asumir los riesgos que representa
la inversión en valores para el perfil de sofisticado.
Este es un fondo de crecimiento, por lo que se recomienda para aquellos inversionistas que no
requieran ingresos periódicos y están dispuestos a realizar una inversión de mediano a largo plazo
que se estima puede variar entre 4 y 5 años, y no para aquellos que necesiten invertir en forma
transitoria o a corto plazo. Asimismo, por tratarse de un fondo cerrado, las participaciones del fondo
se deberán liquidar en el mercado secundario de la Bolsa Nacional de Valores por medio de un
puesto de bolsa.
Todo aquel inversionista que desee realizar una inversión en este fondo debe contar con un amplio
conocimiento del negocio inmobiliario y del mercado de valores o debe contar con la asesoría
profesional de expertos en el campo que le permitan tomar decisiones razonables y
fundamentadas. En ese sentido, debe conocer que el valor de su patrimonio podría estar sujeto a
volatilidades en el corto o incluso en el largo plazo, por lo que debe estar en capacidad de soportar
pérdidas en el valor de sus inversiones, de forma tal, que es indispensable que conozca y evalúe
los riesgos asociados a esta actividad para confrontarlos con su grado de tolerancia y capacidad
para asumirlos.
1.2 Tipo de Fondo
TIPO DE FONDO
Por su naturaleza
Cerrado
Por su diversificación
n.a.
Moneda para la
suscripción o reembolso
Dólares
estadounidenses
Por su
objetivo
Por el
Mercado en
que invierte
Por la
De crecimiento
La cartera no financiera
invierte en el mercado
local. La cartera financiera
es no especializada por
mercado.
Fondo no Financiero:
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de participaciones
especialidad
de su cartera
Desarrollo Inmobiliario
1.3 Gestor del fondo, entidad de custodia, agente de pago y calificación de
riesgo.
GESTOR PORTAFOLIO, ENTIDAD DE CUSTODIA Y CALIFICACIÓN DE RIESGO
Nombre del Gestor
del Fondo
Pablo González Fernández
Política de retribución al
gestor del fondo
La retribución será asumida por la Sociedad Administradora.
Entidad de Custodia
Banco de Costa Rica
Agente de Pago
Banco de Costa Rica
Calificación de Riesgo
La sociedad administradora será responsable de gestionar la
calificación del fondo cómo máximo 12 meses contados a partir de
la carta de cumplimiento de requisitos de autorización de
operaciones y semestralmente su actualización. Dichas
calificaciones de riesgo estarán a disposición del público para su
consulta en las oficinas centrales de Aldesa Sociedad de Fondos
de Inversión S.A. y el Registro Nacional de Valores e
Intermediarios de la Superintendencia General de Valores.
1.4 Monto autorizado
MONTO AUTORIZADO
Monto de la
Emisión
US$20,000,000.00
(veinte millones de
dólares)
Valor nominal
de la
participación
US$1,000.00
(mil dólares)
Plazo Máximo
para la
colocación del
monto de
capital
autorizado:
Aldesa SAFI S.A. ha
definido un plazo de 3
años para colocar el
capital autorizado a partir
de la aprobación de la
asamblea
de
inversionistas del 21 de
Octubre 2013.
Código ISIN
Nemotécnico:
CRALDSFL0207
Número de
participaciones
autorizadas
Vencimiento
del fondo
Monto mínimo de
participaciones
para lograr la
política de
inversión y cubrir
los costos de
operación:
Cédula Jurídica
20,000.00 (veinte mil)
5 años a partir de la carta de
autorización de cumplimiento de
requisitos.
Aldesa SAFI S.A. estima que el
monto mínimo que se debe colocar
es el equivalente a 6,000 (seis mil )
participaciones del monto total
autorizado
dentro
del
plazo
autorizado.
3-110-667457
ditc$
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2. POLÍTICA DE INVERSIÓN
2.1 Política de Inversión en activos financieros
POLÍTICA DE INVERSIÓN DE ACTIVOS FINANCIEROS
Monedas de valores
en
que
está
invertido el fondo
Dólares de los Estados Unidos de América
Detalle
Podrá llevarse hasta
un 100% en casos en
que se deba liquidar el
fondo
o
por
recomposición de la
cartera
activa
del
fondo
debido
a
situaciones
coyunturales
presentes
en
el
mercado. Esta sería
una medida temporal
y extraordinaria.
Efectivo
Tipos de valores
Valores deuda
100% (*)
Valores accionarios
0%
Participaciones de fondos de inversión
0%
Productos estructurados
0%
Valores de procesos de titularización
País y/o sector
Países y/o sectores
económicos
Concentración
máxima en un solo
emisor
Concentración
máxima en
operaciones de
reporto, posición
vendedor a plazo
Porcentaje máximo
de inversión
La cartera podrá estar invertida en valores del
sector público o privado de emisores
nacionales y extranjeros inscritos en el
Registro Nacional de Valores e Intermediarios
o en mercados organizados extranjeros. Estos
últimos deberán contar con una calificación de
riesgo de una entidad calificadora reconocida
como nacional por la Comisión de Valores de
Estados Unidos.
0%
Porcentaje máximo
de Inversión
100%(*)
Hasta el 100% de la inversión en valores podrá estar en un único emisor.
100%(*)
Concentración
máxima en valores
extranjeros
100%(*)
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Concentración
máxima en una
emisión
Otras políticas de
inversión
Política para la
administración y
control de la
liquidez
Límites especiales
para fondos del
mercado de dinero
100%(*)
Calificación de
riesgo mínima
exigida a los valores
de deuda
No se pide calificación
mínima a los valores
en que se invierte.
n.a.
Al ser un fondo cerrado la liquidez dependerá de la negociación de las
participaciones en un mercado secundario.
n.a.
60%. Este porcentaje
incluye
el
endeudamiento para
atender necesidades
transitorias
de
liquidez
y
el
endeudamiento para
la adquisición de los
activos de la cartera
financiera
y
no
financiera. El Fondo
está facultado para la
suscripción
de
Nivel máximo de
Moneda de
Dólares de los
contratos de crédito
endeudamiento del
contratación de las
Estados Unidos de
en los cuales las
fondo
deudas del fondo
América
propiedades
del
Fondo puedan ser
otorgadas
como
garantía
de
la
operación por medio
de la utilización de
fideicomisos,
hipotecas,
cédulas
hipotecarias
y
cualesquiera
otra
figura legal que sirva
como garantía de la
operación
(*) Estos porcentajes corresponden al porcentaje máximo de la cartera financiera, que es de un 49%.
2.2 Política de Inversión de proyectos de desarrollo inmobiliario
POLÍTICA DE INVERSIÓN EN PROYECTOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO
Tipo de proyectos
País donde se
Comercio, Oficinas, Industrial, Hoteles, Restaurantes, Bodegas, Salud,
Residencial, Servicios, Educación, Entretenimiento y Turismo.
Costa Rica, Gran Área Metropolitana
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pueden ubicar los
proyectos
Fase en que pueden
encontrarse los
proyectos
El
Fondo
puede
invertir en todo tipo
de
proyectos
de
desarrollo
inmobiliario
en
distintas fases de
estructuración,
diseño, construcción
y ventas
Proyectos a
desarrollar
Se invertirá en un
único proyecto de
desarrollo inmobiliario.
Se seleccionará un único proyecto ubicado dentro del territorio nacional
el cual podrá encontrar en cualquier fase de desarrollo, entre diseño,
estructuración, construcción o venta.
Dentro de los criterios de selección se contempla la posibilidad de
realizar alianzas estratégicas con otras empresas para llevar a cabo el
proyecto.
Criterios mínimos
para la selección de
los proyectos
De acuerdo al tipo de inmuebles y calidad del proyecto, se contempla
que el producto esté destinado a fondos de inversión inmobiliarios y a
potenciales clientes que requieran el tipo de inmuebles diseñados y que
posean la capacidad de compra para su adquisición.
“Previo al inicio de la construcción de cada proyecto de desarrollo
inmobiliario, se incorporará al prospecto una adenda que resume
las principales características del proyecto. La Superintendencia no
emite una autorización, criterio u opinión sobre la exactitud,
suficiencia o razonabilidad de la información revelada por las
sociedades administradoras en los adenda de los proyectos.”
Hasta el 100% de la cartera podrá estar invertida en proyectos de
desarrollo inmobiliario, terrenos e inmuebles construidos, en distintas
fases de diseño y construcción.
Tipos de activos
que pueden formar
parte del proyecto
Asimismo como parte del proyecto se pueden considerar activos
intangibles y otros tipos de concesiones o derechos de usufructo o de
explotación, siempre y cuando estén estrictamente relacionados con el
proyecto.
En caso de que el fondo requiera invertir en este tipo de activos, el
alcance, las condiciones y limitaciones de los activos considerados, se
revelaran mediante la actualización en el adenda del proyecto.
Los activos del proyecto se pueden incorporar a través del uso de
vehículos de estructuración como figuras societarias o fideicomisos,
siempre y cuando sean exclusivos para ese fin.
Informes de avance
del proyecto
Con una periodicidad trimestral se elaborará un informe de avance del
proyecto el cual contendrá al menos la siguiente información:
a)
Identificación del profesional
o fiscalizador independiente
responsable de la elaboración del informe de avance.
b)
Identificación del proyecto.
c)
Situación actual y avance del proyecto
d)
Actualización de la información sobre participantes designados
para el desarrollo de las obras.
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e)
Actualización de la información sobre estudio de mercado,
aspectos técnicos y legales cuando se disponga de ella.
Identificación y revelación de nuevos riesgos, reales o potenciales
que puedan afectar el desarrollo del proyecto.
f)
Este informe de avance se puede consultar en el sitio web de la
Superintendencia General de Valores: www.sugeval.fi.cry en las oficinas
de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.
Otras políticas de
inversión
n.a.
COMPAÑÍAS Y PROFESIONALES CONTRATADOS PARA
EL DESARROLLO DEL PROYECTO
Criterios de
selección de las
entidades a
contratar para el
desarrollo
Esquema de
retribución para
cada una de las
empresas que
participarán en el
proyecto
Las actividades para el desarrollo del proyecto deben ser realizadas por
profesionales o empresas especializadas con, al menos, tres años de
experiencia en desarrollo de proyectos inmobiliarios, en proyectos de una
magnitud económica similar. Asimismo, deberán cumplir con
conocimientos técnicos mínimos necesarios, la experiencia y el tamaño
que demuestre su capacidad para el desempeño de su rol en el
desarrollo.
La selección podrá realizarse mediante un procedimiento abierto de
concurso privado, donde los interesados deberán presentar sus ofertas y
los requisitos solicitados, todo de conformidad con los lineamientos
establecidos para tal efecto por la sociedad administradora. Estos
profesionales o empresas especializadas no deben pertenecer al grupo
financiero del que forma parte la sociedad administradora.
Los esquemas serán el resultado de la negociación y del estudio de las
ofertas analizadas producto de los procesos de concurso privado que
generaron la contratación del participante por el Fondo.
Los esquemas de retribución pueden ser fijos o variables, estos
esquemas de retribución por el servicio de las compañías y profesionales
pueden considerar criterios tales como pero no limitados a: pagos en
efectivo o bien, intercambio por metros cuadrados de construcción en
inmuebles terminados o una combinación de ambos, de conformidad con
el resultado de las valoraciones periciales o financieras vigentes de los
activos del fondo.
ESQUEMA DE FINANCIAMIENTO
Nivel máximo de
endeudamiento del
fondo
Forma de
financiamiento del
proyecto
60%
Moneda de
contratación de las
deudas del fondo
Dólares de los
Estados Unidos de
América
El fondo podrá financiarse mediante la emisión y venta de títulos de
participación de conformidad con lo indicado en este prospecto. Dentro
de las posibles fuentes de financiamiento de los proyectos se encuentra
la preventa, el aporte que realicen las entidades que participan como por
ejemplo constructoras, otros socios y el endeudamiento.
El endeudamiento podrá obtenerse por medio de entidades tanto
nacionales como extranjeras y en la moneda del fondo. Esta fuente de
recursos se utilizará para atender necesidades transitorias de liquidez y
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como estrategia para las inversiones requeridas en los proyectos de
desarrollo. Las modificaciones al porcentaje de endeudamiento requieren
de autorización de asamblea de inversionistas. Las fuentes de
endeudamiento provendrán de entidades financieras o no financieras,
públicas o privadas.
LINEAMIENTOS
La sociedad administradora es responsable de suscribir con cargo al
fondo, seguros de cobertura general y de todo riesgo que se estimen
necesarios para la adecuada protección de los inversionistas en relación
con los inmuebles que se adquieran.
Lineamientos sobre
contratación de
seguros
Para la selección de las compañías de seguros proveedoras de estos
servicios se consideraran criterios tales como pero no limitados a:
conocimientos técnicos, experiencia, tamaño de la compañía, calidad y
precio de los servicios. Asimismo, la compañía aseguradora deberá estar
debidamente inscrita ante la Superintendencia General de Seguros
(SUGESE).
El fondo podrá crear reservas con el objetivo único de establecer un
programa de mantenimiento para realizar reparaciones, remodelaciones
y mejoras de los inmuebles propiedad del fondo.
Lineamientos sobre
la creación y uso de
reservas
Para la creación de estas reservas se requerirá la aprobación previa de
la Asamblea de inversionistas del Fondo. En la asamblea se
determinarían todas las condiciones necesarias para el establecimiento
de estas reservas, de conformidad con los lineamientos establecidos por
la Superintendencia General de Valores y las Normas Internacionales de
Contabilidad.
En ningún caso, la creación de reservas constituye un mecanismo que
pretenda garantizar al inversionista un rendimiento determinado.
LINEAMIENTOS ADICIONALES SOBRE LA PARTICIPACIÓN DE
INVERSIONISTAS RELACIONADOS AL GRUPO FINANCIERO
Políticas y
restricciones
impuestas a
empresas del
mismo grupo
financiero que
participan como
inversionistas del
fondo o del
proyecto
Las entidades que participan en el proyecto, así como las empresas del
mismo grupo financiero al que pertenece la sociedad administradora o
sus socios, se encuentran facultados para invertir en participaciones del
fondo de inversión.
Las condiciones bajo las cuales se regirá la participación de estas
entidades serán las mismas que rigen en este prospecto para cualquier
otro inversionista, según el perfil de inversionista diseñado para este
fondo.
Asimismo, las empresas del mismo grupo financiero al que pertenece la
sociedad administradora o sus socios, deberán sujetarse a lo establecido
en las Políticas de Administración de Conflictos de Interés e
Incompatibilidades de la Sociedad. Los inversionistas tendrán acceso a
estas políticas mediante consulta en las oficinas centrales de Aldesa
Sociedad de Fondos de Inversión S.A.
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2.3 Política de Inversión en caso que el fondo disponga adquirir terrenos o
bienes inmuebles para la generación de plusvalías o para arrendamiento:
POLÍTICA DE INVERSIÓN DE ACTIVOS INMOBILIARIOS
Tipo de inmuebles
Comercio, Oficinas, Hoteles, Restaurantes, Bodegas, Industria, Salud,
Residencial, Servicios, Educación, Entretenimiento, y Turismo.
Criterios mínimos
exigidos a los
inmuebles
Los inmuebles podrán estar localizados en cualquier provincia del territorio
nacional. No existen límites en variables tales como antigüedad de los
inmuebles, ni características prestablecidas en el caso inquilinos
potenciales. En estos temas será la administración la que realice el estudio
previo para la toma de decisiones.
Concentración
máxima de ingresos
provenientes de un
inquilino
No existe un porcentaje de concentración máxima ingresos mensuales
provenientes de una misma persona física o jurídica o de personas
pertenecientes al mismo grupo financiero o económico.
Política de
arrendamiento de
inmuebles a
personas o
compañías
relacionadas a la
sociedad
administradora
Política para la
administración de
atrasos en los
alquileres
Otras políticas de
inversión
La sociedad administradora y las entidades que forman parte de su grupo
de interés económico, pueden ser arrendatarios del fondo, siempre y
cuando no generen, en su conjunto, más de un 5% de los ingresos
mensuales del fondo. En este sentido, la sociedad administradora deberá
revelar mediante comunicado de Hecho Relevante, la firma de un nuevo
contrato.
Como medida para evitar conflictos de interés y garantizar la
independencia, el Fondo contratará un estudio realizado por un tercero
libre de conflictos para que realice las investigaciones pertinentes para que
el cobro se haga a precios de mercado no otorgando en ninguna manera
beneficios adicionales o exclusivos a las personas o compañías
relacionadas.
La administración del fondo seguirá la política de registrar una estimación
para cuentas de dudoso cobro, equivalente a una mensualidad de alquiler
a partir del segundo mes de no pago por parte del inquilino. De esta forma
se empezará a realizar el registro de incobrables, a partir del segundo mes
no cancelado. No obstante, quedará a discreción de la administración la
aplicación de esta política tomando como referencia el conocimiento por
parte de esta del caso en particular.
Asimismo, si el inquilino acumula dos meses de mora se le traslada el
caso a la asesora legal para que ejecute el cobro judicial salvo que se
acuerde un arreglo de pago a satisfacción de la administración del fondo, o
bien, aplique la excepción del párrafo anterior.
Los ingresos por alquiler del fondo podrán ser cancelados en dólares o en
colones al tipo de cambio de venta del día.
LINEAMIENTOS
Lineamientos sobre
contratación de
seguros
La sociedad administradora es responsable de suscribir con cargo al
fondo, seguros de cobertura general y de todo riesgo que se estimen
necesarios para la adecuada protección de los inversionistas en relación
con los inmuebles que se adquieran.
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(1)
Para la selección de las compañías de seguros proveedoras de estos
servicios se consideraran criterios tales como pero no limitados a:
conocimientos técnicos, experiencia, tamaño de la compañía, calidad y
precio de los servicios. Asimismo, la compañía aseguradora deberá estar
debidamente inscrita ante la Superintendencia General de Seguros
(SUGESE).
La sociedad administradora puede efectuar, con cargo al fondo,
reparaciones, remodelaciones y mejoras a los inmuebles que adquieran;
asimismo, se pueden realizar ampliaciones a los inmuebles adquiridos. El
costo acumulado de las reparaciones, remodelaciones, mejoras y
ampliaciones en los últimos doce meses móviles, debe ser igual o menor a
un 15% del valor del inmueble.
Lineamientos sobre
reparaciones,
remodelaciones,
mejoras y
ampliaciones de
inmuebles
Pueden realizarse reparaciones, remodelaciones, mejoras y ampliaciones
por porcentajes mayores, siempre y cuando se cumpla con lo siguiente:
a.
El monto no supere el 100% del valor de la última valoración anual
del inmueble.
b.
Se cuente con el acuerdo de la asamblea de inversionistas.
c.
No pueden ser financiados con cargo al fondo durante el periodo de
construcción.
d.
En el caso de ampliaciones, debe responder a una necesidad de
expansión de un arrendatario del inmueble y éste haya confirmado el
uso que se dará al área que se desea ampliar.
e.
En el caso de ampliaciones, se cuenten con los estudios de
factibilidad y viabilidad financiera.
Las obras superiores a un 15% deben ser realizadas por un tercero libre
de conflicto de interés con la sociedad administradora, sus socios,
directivos y empleados, así como a las personas que formen parte de su
grupo de interés económico, de conformidad con la definición establecida
en el Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de
Inversión. Tampoco pueden ser realizadas por inquilinos del fondo o
inquilinos de otros fondos inmobiliarios administrados por la misma
sociedad administradora.
El fondo podrá crear reservas con el objetivo único de establecer un
programa de mantenimiento y reparación de los inmuebles propiedad del
fondo.
Lineamientos sobre
la creación y uso de
reservas
Para la creación de estas reservas se requerirá la aprobación previa de la
Asamblea de inversionistas del Fondo. En la asamblea se determinarían
todas las condiciones necesarias para el establecimiento de estas
reservas, de conformidad con dispuesto en las normas de contabilidad
definidas por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero.
En ningún caso, la creación de reservas constituye un mecanismo que
pretenda garantizar al inversionista un rendimiento determinado.
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3. RIESGOS DEL FONDO
3.1 Principales riesgos
Señor Inversionista:
Los riesgos son situaciones que, en caso de suceder, pueden afectar el cumplimiento de los
objetivos del fondo, perturbar el valor de la cartera y de las inversiones, generar un
rendimiento menor al esperado o, inclusive, causarle pérdida en sus inversiones. Se debe
tener presente que el riesgo forma parte de cualquier inversión; sin embargo, en la mayoría
de los casos puede medirse y gestionarse. Las siguientes anotaciones le servirán de
orientación, para evaluar el efecto que tendrán posibles eventos en la inversión.
Los principales riesgos a los que se puede ver enfrentado el fondo son:
TIPOS DE RIESGO
Tipo
Descripción
Riesgos de tasa de interés y de
precio
Riesgo que tiene origen en los cambios que sufren los
precios de negociación de los valores que componen
la cartera financiera del fondo. Existe una relación
inversa entre el precio de los valores y la tasa de
interés, por lo que necesariamente si el precio
disminuye la tasa aumenta y viceversa. Las variables
que afecta el precio de los valores de una empresa
pueden ser producto de condiciones del mercado,
como por ejemplo, políticas económicas o tener origen
en su desempeño individual.
La inversión se puede ver afectada si se presentan
pérdidas en el valor del registro de los valores en que
invierte el fondo, producto de cambios en los precios,
afectando directamente los rendimientos y/o el valor de
la participación para los inversionistas.
Riesgos de liquidez
Se refiere al riesgo que está ligado al tipo de fondo por
ser de naturaleza cerrada y de cartera de desarrollo
inmobiliario. El inversionista que desea retirar su
inversión debe vender sus participaciones en el
mercado secundario de la bolsa de valores y se puede
presentar la situación de que no existan compradores
para el momento y precio en que se desee concretar la
transacción. Asimismo, los rendimientos del fondo
dependerán principalmente del éxito que tenga el
proyecto de desarrollo inmobiliario. Un proyecto exitoso
con rendimientos esperados atractivos, dará mayor
liquidez al mismo.
La inversión se puede ver afectada cuando el
inversionista no logre vender sus participaciones en el
precio esperado y deba vender con un descuento o
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(1)
pérdida, o cuando por los resultados del proyecto no se
logre alcanzar un nivel de rendimiento aceptable para
este tipo de inversión e incluso incurra en pérdidas en
el valor de su participación.
Riesgos de crédito o no pago
Riesgo relacionado con la posibilidad de que el emisor
incumpla con el pago del principal, intereses o ambos,
en las obligaciones contraídas con los inversionistas o
cuando la negociación de sus valores sea suspendida
por incumplimientos con las entidades reguladoras.
La inversión se puede ver afectada si las entidades
emisoras de los valores en que invierta el fondo
incumplen con sus obligaciones o son suspendidas,
porque se debe proceder a un registro contable
establecido por las Normas Internacionales de
Información Financiera que estipula que la pérdida se
registra en el momento en que ocurre. De esta
manera, se verían afectados los rendimientos y/o el
valor de la participación para los inversionistas.
En el caso específico de inmuebles terminados para su
explotación en arrendamiento, se refiere a la posibilidad
de que el inquilino incumpla los pagos por concepto de
alquiler y su consecuente efecto en el rendimiento..
Riesgos cambiarios
Se refiere al riesgo que existe de que por disposiciones
del Banco Central de Costa Rica en materia de política
monetaria, ante la liquidación del fondo, se deba
liquidar las participaciones en colones y no en la
moneda en que se hizo la inversión.
La inversión se puede ver afectada si la variación en la
cotización del dólar con respecto al colón representa
una disminución en los rendimientos y/o el valor de la
participación para los inversionistas.
Asimismo, podría presentarse el riesgo cambiario
debido a la eventual tenencia de contratos suscritos
con proveedores en moneda local, así como también la
compra de materiales para la construcción en dicha
moneda.
Riesgos de las operaciones de
reporto
Se refiere al riesgo que depende de las distintas
posiciones que puede asumir el fondo cuando utiliza
estos mecanismos financieros.
Al asumir la posición de comprador a plazo en la
recompra (endeudándose), existe el riesgo de que
disminuya el precio de los valores que el fondo puso
como respaldo o garantía de la operación, por lo que se
podría ver obligado a aportar garantías adicionales
(llamadas a margen) y esta situación podría
comprometer sus recursos.
Al asumir la posición de vendedor a plazo en la
recompra
(invirtiendo),
existe
el
riesgo
de
incumplimiento de la contraparte en el pago de la
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operación y en los aportes de las llamadas a margen.
En este caso, aun cuando existe una garantía de la
operación, la venta de los valores que la respaldan
podría no ser suficiente para cancelar el principal y los
rendimientos pactados. Aun cuando esta diferencia se
carga a la entidad que representa a la contraparte de la
operación, persiste la probabilidad de que alguna suma
no se recupere y esto represente una pérdida
económica para el fondo.
La inversión se puede ver afectada si se presentan
variaciones en el precio de los valores que respaldan
las operaciones de recompra en que el fondo haya
asumido alguna posición y se den incumplimientos de
las partes; de manera que el fondo deba realizar las
pérdidas que estas operaciones generen, ocasionando
un deterioro en los rendimientos y/o el valor de la
participación para los inversionistas.
Riesgos operativos
Riesgo relacionado con los procesos operativos y la
plataforma tecnológica que la sociedad administradora
utiliza para gestionar el fondo (fallas en sus
mecanismos de control internos y en los sistemas
informáticos que utiliza, inconvenientes en la
coordinación y seguimiento de la labor de los distintos
participantes involucrados en el desarrollo y la
administración de la cartera inmobiliaria y de valores,
entre otros).
La inversión se puede ver afectada por fallas
temporales o permanentes en la plataforma tecnológica
y sus respaldos o por una gestión inapropiada de los
activos del fondo, lo que podría resultar en medidas
sancionatorias de parte de las entidades reguladoras, y
deteriorar los rendimientos y/o el valor de la
participación para los inversionistas.
Riesgos legales
Riesgo relacionado con la posibilidad de que las
autoridades de los países en que invierta el fondo en la
cartera financiera realicen cambios en las regulaciones
y leyes existentes en materia de permisos, reglas de
inversión, impuestos, política de encaje y cualquier otra
regulación que pueda afectar al fondo; así como la
posibilidad de que el fondo o la sociedad
administradora deban recurrir a procesos judiciales o
administrativos para hacer valer los derechos del fondo
o deban hacer frente a las demandas interpuestas por
un tercero.
La inversión puede verse afectada si cambios en la
regulación o leyes inciden negativamente en los activos
del fondo o si la sociedad administradora o el fondo
deben enfrentar juicios que comprometan la
continuidad de su operación. Por ejemplo, nuevas
disposiciones en materia de permisos emitidas por
municipalidades podrían retrasar la construcción y
posterior venta de un proyecto inmobiliario, impactando
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(1)
negativamente los rendimientos y/o el valor de la
participación para los inversionistas.
Riesgo por desinscripción del
fondo de inversión
Ante un incumplimiento de los parámetros de activo
neto mínimo o el número mínimo de inversionistas, la
SUGEVAL podría ordenar la desinscripción del Fondo
del Registro Nacional de Valores e Intermediarios.
Asimismo, la Asamblea de Inversionistas puede tomar
la decisión de desinscribir el Fondo por diferentes
razones. En ambos casos esta situación podría afectar
la rentabilidad de los inversionistas del Fondo, en caso
de que se acordase liquidar los activos a precios
inferiores a su valor en libros con el fin de ejecutar un
cierre de operaciones de dicho vehículo de inversión
colectiva en forma acelerada.
Riesgo de no cumplir con el
capital mínimo de captación:
Riesgo relacionado a la posibilidad de no alcanzar el
monto mínimo de capital que se define en el prospecto
que le permitan al Fondo lograr la política de inversión,
el nivel de endeudamiento, cubrir los costos y
comisiones.
Con lo cual la inversion se puede ver afectada hasta
incurrir en cambios de diseño, medidas, materiales del
proyecto entre otros, lo cual podría incluso resultar en
una posible desinsripcion del fondo.
Riesgo de no cumplir con el plazo
para colocar el capital autorizado:
Riesgo asociado a que no se pueda cumplir en el plazo
establecido el capital requerido para el desarrollo del
proyecto. Al ser un plazo amplio puede traer como
consecuencia que al mismo tiempo se presenten
inversiones por mercado primario y secundario lo cual
podría provocar una especie de competencia a razón
del precio.
Riesgo de desocupación
Se refiere al riesgo de que en algún momento los
arrendatarios de los inmuebles alquilados decidan
desocupar el inmueble ya sea por razones personales,
o bien, producto de oscilaciones en la actividad
económica en la cual se desarrolla su actividad.
Riesgo de
inmueble
concentración
Riesgo sistémico
por
La inversión se puede ver afectada por la pérdida de
rentas producto de la desocupación de los inmuebles y
su incidencia sobre el valor de la participación,
afectando los rendimientos para los inversionistas.
Existe el riesgo de que el proyecto esté concentrado en
un mismo tipo de inmueble por lo cual está sujeto a los
cambios que se den en el sector económico en que se
encuentra en el caso particular oficinas, adicionalmente
una concentración en un mismo inmueble hace que la
inversión esté más expuesta a siniestros y/o desastres
naturales, estos eventos pueden afectar la capacidad
del Fondo en la distribución de rendimientos, e inclusive
puede afectar el valor de los títulos de participación.
Riesgo que tiene origen en la situación económica de
un país (tasas de interés, régimen cambiario y
tributario, límites de crédito y liquidez del sistema,
inflación, sector inmobiliario, entre otros).
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(1)
La inversión se puede ver afectada si estos eventos
deterioran la capacidad de pago de las empresas para
honrar sus obligaciones con valores en los que haya
invertido el fondo, contraen la demanda de nuevos
desarrollos inmobiliarios o provocan desocupación en
los inmuebles terminados del fondo; lo cual podrían
deteriorar los rendimientos y/o el valor de la
participación para los inversionistas.
Otros
riesgos:
sistémico
Riesgo
no
Riesgo ligado a la situación financiera de una empresa
en particular. Este riesgo incluye la posibilidad de que
una empresa empiece a experimentar problemas en su
solvencia y liquidez, entre otros.
La inversión se puede ver afectada si las entidades
emisoras resultan incapaces de pagar los intereses y
principal en la fecha y condiciones pactadas en las
emisiones de valores en las que haya invertido el
fondo, lo cual incidiría en los rendimientos y/o el valor
de la participación para los inversionistas.
Otros
riesgos:
Riesgo
por
concentración de arrendatarios
Se refiere al riesgo que se presentaría por la
concentración de ingresos generados por un único
arrendatario o un reducido grupo de éstos.
La inversión se puede ver afectada, porque el
arrendatario incumpla el contrato, presente problemas
de liquidez o quiebra, entre otros, por lo que el fondo se
vea obligado a renegociar los contratos de
arrendamiento o iniciar procesos legales de desahucio,
limitando su capacidad para obtener ingresos y por
consiguiente afectando los rendimientos y/o valor de la
participación para los inversionistas.
Otros
riesgos:
Riesgo
concentración de la cartera
por
Se refiere al riesgo de la concentración de las
inversiones del fondo en valores emitidos por un grupo
reducido de entidades, entidades de una determinada
actividad económica o de un mismo grupo de interés
económico, o bien, referida a la concentración en un
solo proyecto de desarrollo inmobiliario.
La inversión se puede ver afectada si se presentan
problemas en la actividad económica de las entidades o
en los grupos en que haya invertido el fondo y estos
entren en cesación de pagos, lo cual afectaría los
rendimientos y/o el valor de la participación para los
inversionistas.
Otros riesgos: riesgo país
Riesgo que está asociado a las condiciones políticas,
económicas y sociales de un país. Las medidas
internas que toma un país, pueden implicar cambios de
demanda, regulatorios, de seguridad y de otra
naturaleza que inciden en las inversiones. Por ejemplo,
decisiones de los gobiernos de turno que atenten
contra la seguridad jurídica de las inversiones en
activos en ese país.
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(1)
La inversión se puede ver afectada si las condiciones
de un país en el que el fondo mantiene inversiones
financieras, cambian negativamente dando origen a
disminuciones o pérdidas en los rendimientos y/o el
valor de la participación para los inversionistas.
En el caso de la inversión en desarrollo inmobiliario se
asocia también el riesgo país (Costa Rica), el riesgo
sector (inmobiliario) y el riesgo actividad (oficinas,
comercio u otros), los cuales se pueden ver afectados
por contracciones en la actividad económica, en el
sector o actividad específica.
Otros riesgos:
Riesgo
conflicto de interés
por
Se refiere al riesgo de que prevalezcan los intereses de
personas físicas o jurídicas relacionadas con la
sociedad administradora o su grupo de interés
económico, sobre los intereses de los inversionistas del
fondo,
cuando
éstos
realizan
negociaciones,
inversiones o contrataciones con éste. La misma
situación se puede presentar cuando se llevan a cabo
transacciones con otros fondos de inversión
administrados por la misma sociedad. Específicamente
se podría presentar si la sociedad administradora no
establece y cumple políticas claras y transparentes
para el manejo de los posibles conflictos de interés.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente la
sociedad incumple las políticas establecidas para el
manejo de estos conflictos y en una contratación u otra
situación, se afecten los rendimientos y/o el valor de la
participación para los inversionistas.
Otros
riesgos:
custodia
Riesgo
de
Riesgo de que el fondo se vea imposibilitado de
recuperar sus inversiones y efectivo, en el caso de que
las entidades contratadas para brindarle los servicios
de custodia sean declaradas insolventes, cometan
fraude, enfrenten problemas operativos o de
negligencia.
La inversión se puede ver afectada si se congelan
temporalmente las inversiones del fondo mientras se
resuelve la situación en la entidad de custodia o si por
las magnitudes del problema no se pueden recuperar
del todo, limitando que el fondo continúe con sus
procesos y administración de los activos en forma
normal, lo cual podría incidir negativamente en los
rendimientos y/o el valor de la participación para los
inversionistas.
Otros
riesgos:
Riesgo
de
concentración por inversionista
Se refiere al riesgo derivado de no existir límite en
cuanto al monto máximo de inversión por inversionista,
ya sea persona física o jurídica y los efectos para el
portafolio que podrían producir para la misma el retiro
de la totalidad de los aportes de dicho inversionista.
RIESGOS PROPIOS DE PROYECTOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO
Riesgo de siniestros
Riesgo relacionado con siniestros tales como: erupción
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volcánica, inundación, aludes, rayos, terremotos,
huracanes, tsunamis, incendios, conmoción civil,
huelgas, vandalismo, accidentes con vehículos, caída
de aviones y objetos desprendidos desde estos,
explosiones, actos terroristas, entre otros.
La inversión se puede ver afectada por la pérdida
parcial o total del proyecto en desarrollo y por
consiguiente, se reduciría su capacidad para generar
flujos de ingresos, lo que se traduciría en una
disminución o pérdida de los rendimientos y/o del valor
de la participación para los inversionistas.
Riesgo de localización
Riesgo asociado a la zona geográfica en que está o se
desarrolla el inmueble y a los cambios que puede
enfrentar ese lugar. Determinadas zonas pueden sufrir
la pérdida de la plusvalía del sector, el deterioro de la
infraestructura, la disminución de la demanda por
desarrollos, cambio en la legislación o reglamentos
establecidos para el desarrollo inmobiliario de la zona,
entre otros.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente se
produjera algún problema en la zona específica en la
que se ubican las inversiones inmobiliarias del fondo, lo
cual podría generar una disminución de los
rendimientos y/o pérdida del valor de la participación
para los inversionistas
Riesgo de financiamiento
Riesgo de que el fondo enfrente problemas para
obtener los recursos necesarios para atender la
demanda de liquidez que requiere el proyecto de
desarrollo para continuar con el avance de obra en los
tiempos programados. La liquidez se requiere para la
cancelación de servicios a las empresas contratadas
para el desarrollo del proyecto, las que demandan
recursos para la adquisición de materiales pagos a
proveedores, entre otros.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente el
fondo no puede captar la totalidad de las
participaciones prevista o no puede obtener
financiamiento, con lo que se atrasaría o se le
imposibilitaría concluir con el proyecto de desarrollo, lo
cual podría ocasionar pérdidas en los rendimientos y/o
el valor de la participación para los inversionistas.
Riesgo de fallas o atrasos en la
construcción
Se refiere al riesgo relacionado con los atrasos que se
puedan presentar por causas imprevistas en las
distintas etapas del desarrollo del proyecto. Estos
atrasos pueden tener diverso origen, como por ejemplo:
errores en los estudios o estimaciones de tiempo de
culminación, inconvenientes o incumplimientos de
proveedores y contratistas, escasez general de
materiales,
factores
climáticos
o
naturales,
contratiempos en la gestión de permisos, entre otros.
La inversión se puede ver afectada, porque los atrasos
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en la ejecutoria del proyecto repercuten directamente
en su plazo de culminación y al no encontrarse
finalizado se obstaculizarían los procesos de
comercialización y venta proyectados originalmente, lo
cual afecta los ingresos previstos para el fondo y
consecuentemente los rendimientos y/o el valor de la
participación para los inversionistas.
Riesgo de contracción en la
demanda inmobiliaria
Se refiere al riesgo asociado a la posibilidad de que una
vez concluido el proyecto no se pueda vender o alquilar
debido a las condiciones que presente el mercado
inmobiliario, las preferencias de los compradores o
inquilinos que se esperan para el inmueble, entre otros,
impidiendo alcanzar las expectativas del fondo.
La inversión se puede ver afectada si el proyecto no se
logra vender en el tiempo esperado o en los precios
esperados, o si aun no vendiéndose se imposibilita o
atrasa su alquiler, afectando los rendimientos y/o el
valor de la participación para los inversionistas.
Riesgo por obtención de permisos
y autorizaciones de las
instituciones competentes
Riesgo de que no se logre la aprobación de los
permisos que se necesitan para el avance del proyecto
por parte de las autoridades gubernamentales, como
por ejemplo los permisos ambientales, municipales,
entre otros. Asimismo, es posible que aún y cuando se
cuente con los permisos correspondientes, se acuerden
cambios que obliguen al fondo a recurrir a medidas
legales.
La inversión se puede ver afectada porque la obtención
de los permisos es crucial para la inversión y el avance
del proyecto. Por lo que al enfrentar obstáculos, lo
retrasaría perdiendo oportunidad en las transacciones
esperadas, o podría resultar inviable, deteriorando los
rendimientos y/o el valor de la participación para los
inversionistas.
Riesgo por la discrecionalidad de
la sociedad administradora para la
compra de activos
Riesgo que se presenta al establecer una política de
inversión general en el prospecto, de modo que se
delega en la administración la selección de las
inversiones en activos financieros y no financieros a su
discreción; sin limitaciones por tipo de emisor, tipo de
actividad económica de la inversión, ubicación
geográfica de los inmuebles, fases de desarrollo de los
proyectos, entre otros.
La inversión puede verse afectada si eventualmente se
toman decisiones de inversión poco acertadas y que no
cumplan con las expectativas que los inversionistas
esperan del fondo, lo cual podría incidir negativamente
en los rendimientos y/o el valor de la participación para
los inversionistas.)
Otros riesgos: Riesgos por
cambios en las estimaciones de
los costos del proyecto
Se refiere al riesgo de que los costos proyectados para
el desarrollo del proyecto se incrementen fuera de las
holguras estimadas. Las situaciones inesperadas como
los cambios abruptos en los precios de los materiales o
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(1)
la materialización de otras situaciones de riesgo a las
que está expuesto el fondo, como las comentadas en
esta sección de riesgos, pueden alterar las
proyecciones para el desarrollo del proyecto.
La inversión se puede ver afectada si las medidas
tomadas para los ajustes al presupuesto se traducen en
pérdidas en los rendimientos y/o el valor de la
participación para los inversionistas.
Otros riesgos: Riesgos por la
poca experiencia en la
administración de fondos de esta
naturaleza
Riesgo asociado a la poca experiencia en la
administración de activos novedosos en la industria de
fondos de inversión en Costa Rica, como lo son los
proyectos de desarrollo inmobiliario. Particularmente, a
la administración que deberán realizar las sociedades
administradoras sobre estos activos.
La inversión se puede ver afectada si eventualmente se
presentan fallas en la asesoría que recibe la sociedad
por parte de los especialistas y se tomen decisiones
incorrectas que puedan incidir negativamente en los
intereses del fondo y los rendimientos y/o el valor de la
participación para los inversionistas.
3.2 Administración de riesgos
ADMINISTRACIÓN DE RIESGOS
Tipo de riesgo
Forma de administrar el riesgo
Riesgos de tasa de interés y de
precio
Se calculan indicadores de riesgo en la cartera de valores
como rendimiento ajustado por riesgo, desviación estándar
y valor en riesgo.
Asimismo, se toma en cuenta las recomendaciones de
inversión emitidos por el Departamento de Análisis y
Estrategia de Aldesa.
Riesgos de liquidez
El riesgo por la liquidez de la redención de las
participaciones dada la naturaleza cerrada del fondo, es un
riesgo al cual se ve enfrentado directamente el
inversionista, por lo cual debe conocerlo, entenderlo y
procurar gestionarlo. Esto significa diseñar una adecuada
estrategia de diversificación de su portafolio de inversiones,
de acuerdo a su horizonte de inversión, sus necesidades
transitorias y permanentes de liquidez y su perfil de riesgo.
Riesgos de crédito o no pago
Se administra mediante indicadores de la capacidad
crediticia y solvencia financiera del emisor donde se invierte
la cartera financiera.
En el caso de la cartera inmobiliaria se utilizan los
mecanismos legales disponibles para hacer efectivo el
cobro en los casos viables.
Riesgos cambiarios
Administración del riesgo mediante seguimiento constante
del tipo de cambio y análisis de sensibilidad ante
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(1)
variaciones en el mismo.
Riesgos de las operaciones de
reporto
Estudio de puestos contrapartes e indicadores diarios de
saldo abierto ajustado por riesgo para posiciones
compradoras a plazo.
Riesgos operativos
Establecimiento de mecanismos de control y planes de
acción para eventos de riesgo operacional y problemas
tecnológicos.
Riesgos legales
Se minimiza mediante estudios previos de la normativa
vigente y en consulta de los países en los que invierten los
fondos, con la recomendación del Departamento de
Análisis y Estrategia de Inversiones, el Comité de
Inversiones y la administración del fondo.
En el caso de la cartera inmobiliaria se realiza un proceso
de debida diligencia “due dilligence” en cada una de las
etapas del desarrollo del proyecto.
Riesgo por desinscripción del
fondo de inversión
La administración del fondo procurará cumplir con los
lineamientos establecidos por normativa para mantener
inscrito el fondo. De igual forma se cuenta con un sistema
de gestión de calidad certificado bajo la norma internacional
ISO 9001-2000 que garantizan estándares de calidad y que
son frecuentemente examinados por auditorías internas y
externas.
Riesgo sistémico
Se administra mediante las medidas antes citadas de
control de riesgo de tasa de interés, de precio y tipo de
cambio, así como las de riesgo crediticio.
Riesgo de no cumplir con el
capital mínimo en el plazo
establecido:
Se gestiona mediante el monitoreo continuo tanto del
avance del proyecto como de las captaciones recibidas.
Mediante el mercadeo del fondo y alianzas con otros entes
comercializadores que tengan clientes potenciales,
adicionalmente el monitoreo constante de las intensiones
de venta mediante mercado secundario y los precios que
ahí se negocian.
Riesgo de desocupación
La forma de buscar gestionar adecuadamente este riesgo
es mediante una adecuada estrategia de diversificación que
busque minimizar este riesgo. Asimismo, la administración
del fondo podría acudir a la utilización de diarios impresos
para realizar publicaciones referentes a inmuebles
desocupados y a corredores de bienes raíces, entre otras
estrategias.
Riesgo de concentración por
inmueble
Se gestiona mediante una adecuada contratación de
seguros que salvaguarde el/los inmuebles con los que
cuente el proyecto, dicho seguros deben cumplir con los
lineamientos que se definen en este prospecto.
Otros riesgos:
sistémico
no
Se gestiona de manera similar al riesgo crediticio o de
cesación de pago, mediante estudios de solvencia crediticia
y financiera de la empresa en particular.
Otros riesgos:
Riesgo por
concentración de la cartera
Se gestiona mediante la diversificación en los valores a
invertir; sin dejar de lado criterios importantes como nivel de
riesgo e instrumentos autorizados por la regulación sobre
fondos de inversión.
Riesgo
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(1)
Dada la naturaleza de proyecto único del fondo, este es un
riesgo al cual se ve enfrentado directamente el
inversionista, por lo cual debe conocerlo, entenderlo y
procurar gestionarlo. Esto significa diseñar una adecuada
estrategia de diversificación de su portafolio de inversiones,
de acuerdo con su perfil de riesgo, a la hora de invertir en
un único proyecto.
Otros riesgos: Riesgo país
Se gestiona mediante estudios de las condiciones
económicas, políticas y sociales de un país, mediante
recomendación del Departamento de Análisis y Estrategia
de Inversiones, el Comité de Inversiones, el Comité de
Riesgo y la administración del fondo.
Otros riesgos:
Riesgo por
conflicto de interés
Las contrataciones que realice la sociedad administradora a
entidades que brindarán servicios al fondo de inversión, la
concentración en participaciones del mismo grupo de
interés de la sociedad administradora y la compra y venta
de activos entre fondos de inversión administrados por
ésta, deberán sujetarse estrictamente a las políticas sobre
el manejo de conflictos de interés, el código de gobierno
corporativo y el código de ética establecidas por la
sociedad administradora y debidamente autorizadas por la
Junta Directiva. En caso de presentarse servicios u otras
relaciones en las que participen entidades del grupo de
interés económico de la sociedad administradora, se
comunicará por medio de un Hecho Relevante.
Otros riesgos:
custodia
Riesgo
de
Gestión de este riesgo mediante la selección de custodio
debidamente registrado ante la Superintendencia General
de Valores y escogido mediante criterios de selección como
volumen custodiado, reputación, servicios que brinda,
costos, eficiencia en servicio, entre otros.
Otros riesgos:
concentración
inversionista
Riesgo
de
por
Se trata de un riesgo propio del fondo que deberá ser
conocido, entendido y gestionado por el inversionista.
por
de
El riesgo se deriva por el eventual incumplimiento de un
arrendatario que concentre parte importante de los ingresos
del fondo En este sentido, se procurará firmar contratos de
arrendamiento con cláusulas de penalidad por desalojo
anticipado que busquen proteger al fondo, en caso que se
requiera iniciar procesos legales de desahucio y cobro.
Otros riesgos:
concentración
arrendatarios.
Riesgo
RIESGOS PROPIOS DE PROYECTOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO
Riesgo de siniestros
Implementación de Seguros de cobertura general y de todo
riesgo para obras de desarrollo, en adecuada protección de
los inversionistas.
Riesgo de localización
La forma de buscar gestionar adecuadamente este riesgo
es mediante estudios de mercado, estudios de factibilidad y
otros estudios técnicos, que procuren identificar una
localización adecuada para el proyecto.
Riesgo de financiamiento
Se gestiona mediante análisis de sensibilización constantes
de las diferentes variables del desarrollo inmobiliario; así
como la diversificación en las fuentes de financiamiento de
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los proyectos como la preventa, el aporte que realizan las
entidades que participan (constructoras, otros socios, entre
otros) y el endeudamiento.
Riesgo de fallas o atrasos en la
construcción
Se gestiona mediante la contratación
sociedad de personal especializado en
etapas de construcción, mediante
estándares de calidad establecidos
administradora del fondo.
Riesgo de contracción en la
demanda inmobiliaria
Se trata de un riesgo propio del negocio que deberá ser
conocido, entendido y gestionado por el inversionista.
Riesgo por obtención de
permisos y autorizaciones de
las instituciones competentes
Se gestiona mediante la debida diligencia en todas las
etapas del proceso, presentando de manera completa y
correcta los documentos requeridos por cada entidad.
Riesgo por la discrecionalidad
de la sociedad administradora
para la compra de activos
Tal como lo indica el prospecto, los criterios de inversión
son a discrecional de la sociedad administradora; sin
embargo, debe cumplir con lo establecido en los códigos de
ética y de conflicto de interés, predominando en todo
momento en su actuar, un proceso de debida diligencia
“due dilligence”.
Otros riesgos: Riesgos por
cambios en las estimaciones de
los costos del proyecto
Se minimiza el riesgo mediante análisis de sensibilización
de las variables del modelo financiero del proyecto.
Otros riesgos: Riesgos por la
poca experiencia en la
administración de fondos de
esta naturaleza
La sociedad contratará las entidades necesarias para lograr
el buen logro del desarrollo del proyecto, dentro de las
cuales podrán estar firmas desarrolladoras, de arquitectos,
de ingenieros, de consultoría técnica, legal y financiera,
entre otras. Estas contrataciones y la intervención de la
sociedad administradora en el desarrollo del proyecto, se
realizará en estricto apego a su objeto social de
administrador del fondo, por cuenta y riesgo de los
participantes. Asimismo, los proveedores deberán cumplir
con conocimientos técnicos mínimos necesarios, la
experiencia y el tamaño que demuestren su capacidad para
el desempeño de su rol en el desarrollo, de acuerdo a los
lineamientos establecidos por la sociedad administradora.
por parte de la
cada una de las
lineamientos y
por la sociedad
4. DE LOS TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN DEL FONDO
VALORES DE PARTICIPACIÓN
Características
Forma de representación
Las participaciones de los inversionistas en cualquier fondo
estarán representadas por los certificados de participación,
denominadas también participaciones; cada uno tendrá igual
valor y condiciones o características idénticas para sus
inversionistas.
Las participaciones del Fondo estarán representadas por
macrotítulos, por lo cual el inversionista no recibirá un título
valor físicamente, salvo en casos excepcionales según se
indica:
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(1)
a) Incumplimiento de redención del Fondo, siempre que el
título físico se requiera para efectos del reclamo del crédito
correspondiente dentro de un proceso judicial o de un
proceso de conciliación o arbitraje.
b) A solicitud del propietario de la participación, siempre que
el título físico se requiera para la demostración de su
legitimación ante un órgano administrativo o judicial o dentro
de un proceso de conciliación o arbitraje.
El propietario de la participación emitida por medio de
macrotítulo acreditará su titularidad por medio de la
constancia respectiva que emita el custodio. No obstante, si
la autoridad judicial o administrativa o el órgano encargado
del proceso de conciliación o arbitraje requiriera la
presentación del título físico, el propietario del valor, o la
persona que ostente su representación, podrá solicitar su
emisión física. La solicitud se hará ante el custodio, quien
la trasladará a la Central de Valores o al emisor según
corresponda de acuerdo con lo establecido en los párrafos
siguientes:
En los casos cubiertos por el punto a) anterior, la emisión
física la realizará la Central de Valores, de acuerdo con el
procedimiento que ésta establecerá y que deberá aprobar
el Superintendente.
En los casos cubiertos por el punto b) anterior, la emisión
física la realizará el emisor, el cual deberá remitir a la
Central de Valores un nuevo macrotítulo, que excluya los
valores emitidos físicamente.
En ambos casos, el solicitante deberá presentar la
documentación que acredite la existencia del reclamo
judicial o administrativo o del proceso de conciliación o
arbitraje, así como la solicitud realizada por el órgano
correspondiente para la exhibición del título físico. En los
casos de valores emitidos a la orden, el título contendrá la
leyenda a que se refiere el artículo 13 de la Ley Reguladora
del Mercado de Valores.
Las participaciones deberán mantenerse en cuentas
individualizadas en la Central de Valores, que serán
abiertas por los custodios a nombre de cada titular y que en
el caso de negociación de los valores en bolsa el
mantenimiento de la cuenta individual podría implicar
cargos adicionales por el servicio de custodia.
Todos los movimientos que afecten a las participaciones
deberán inscribirse en el registro de la Central de Valores
para que afecten a terceros y esos movimientos los
practicará el custodio, lo cual podría implicar cargos por el
servicio de inscripción.
La titularidad sobre las participaciones se demostrará por
medio de constancias que los custodios están obligados a
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(1)
emitir, a solicitud del propietario de las participaciones.
Entidad responsable de llevar
el libro oficial centralizado de
la
titularidad
de
las
participaciones
Valor nominal de la
participación
El libro oficial en el cual se acredita y demuestra la
titularidad de los inversionistas es el que se encuentra en
Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.
US$1,000.00 (mil dólares)
El valor o precio de la participación se obtiene al dividir el
valor del activo neto del fondo, calculado al final del cierre
contable de cada día natural, entre el número de
participaciones en circulación.
Asimismo, por tratarse de un fondo de inversión cerrado, el
valor contable de participación que se obtenga es de
referencia y se utiliza para el rembolso de las
participaciones ante la liquidación del fondo de inversión a
su vencimiento o la liquidación anticipada por acuerdo de la
asamblea de inversionistas.
Cálculo del
participación
valor
de
la
En los casos en que proceda el rembolsó directo de las
participaciones por parte de el fondo, las participaciones se
rembolsan al valor que se obtenga del precio promedio de
mercado del último mes calculado a partir del día previo a la
fecha de convocatoria de la asamblea; para lo cual se utiliza
como fuente de información, la suministrada por el
proveedor de precios seleccionado por la sociedad
administradora de fondos de inversión según lo dispuesto en
el Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y
Fondos de inversión y la Ley Reguladora del Mercado de
Valores.
Para la determinación del activo neto, los activos y pasivos,
Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión Sociedad valorará
de acuerdo con las Normas de Contabilidad y el Reglamento
sobre Valoración de Instrumentos Financieros definidos por
el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero.
Metodología para la valoración
de los activos financieros del
fondo de inversión
La valoración de la cartera de activos financieros del fondo
consiste en una valoración a precios de mercado, donde los
precios reflejarán continuamente los ajustes que originan la
oferta y la demanda de los valores en el mercado. Las
ganancias y pérdidas en el valor de los títulos valores se
contabilizan diariamente, en comparación con el precio
anterior. Esto ocasiona que puedan presentarse variaciones
en la asignación de rendimientos que se reflejen en pérdidas
o ganancias en el valor de la participación, producto del
ajuste.
Para tal efecto la administración del fondo utilizará la
metodología de valoración a precios de mercado inscrita por
el Proveedor Integral de Precios Centroamérica (PIPCA)
ante la SUGEVAL conocida como Manual para la Valuación
de Instrumentos Financieros en Costa Rica.
El Oficio GC-183-10 PROCOMER al que se hace ref en la página #89 está disponible para su consulta
en su versión completa, en la página de ALDESA. www.aldesa.com
(1)
La
metodología
puede
ser
consultada
en
la
Superintendencia General de Valores, además en los sitios
web de PIPCAwww.pipca.co.cr y el de la Superintendencia
www.sugeval.fi.cr.
Periodicidad de la valoración
de los activos financieros del
fondo
Diaria
4.1 Metodología para la valoración de los inmuebles del fondo
Los bienes inmuebles terminados deben valorarse al menos
una vez al año. La existencia de una opción de compra en
los contratos de arrendamiento no exime la realización de
estas valoraciones.
La valoración que realizará la sociedad administradora de
los inmuebles que se encuentren terminados será de dos
tipos:
Metodología para la valoración
de los inmuebles del fondo de
inversión
b.1. Valoración por parte de un perito incorporado al Colegio
de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica o el colegio
respectivo en el país en donde se ubique el inmueble, si
corresponde.
b.2.
Valoración por parte de un profesional en finanzas.
El valor final del inmueble es el menor valor de los
consignados en estas valoraciones.
El inversionista podrá consultar las valoraciones de los
inmuebles en las oficinas de la sociedad administradora y en
la SUGEVAL.
Periodicidad de la valoración
de los activos no financieros
del fondo
Los bienes inmuebles deben valorarse al menos una vez al
año, para lo cual se debe considerar la fecha de compra de
cada inmueble. La existencia de una opción de compra en
los contratos de arrendamiento no exime la realización de
estas valoraciones.
4.2 Metodología de valoración de la cartera de proyectos de desarrollo
inmobiliario
Metodología para la valoración
de los activos del fondo de
inversión
Esta metodología de valoración se utiliza para el registro
contable de los proyectos de desarrollo en los que invierta el
fondo. Esa valoración de la cartera
se realizará de
conformidad con lo establecido en las Normas
Internacionales de Información Financiera. .
Las plusvalías o minusvalías que se determinen en la
valoración del proyecto se consideran para efectos
informativos, y no deben ser registradas como ajustes al
valor del activo neto del fondo, a menos que se determine
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en su versión completa, en la página de ALDESA. www.aldesa.com
(1)
que se ha presentado un deterioro en el valor de los activos,
según lo dispuesto en la normativa contable aplicable.
Periodicidad de la valoración
de los activos no financieros
del fondo
Metodología de valoración
complementaria: “Metodología
de valor ajustado por avance
de obras”
Diaria
Esta metodología de valoración se utiliza para valorar el
proyecto de desarrollo al momento de su adquisición y
trimestralmente para una referencia adicional para el
inversionista como un complemento del informe de avance
trimestral del proyecto. Consiste en traer a valor presente las
proyecciones de ventas y flujos de efectivo del proyecto
mediante la aplicación de una tasa de descuento que refleje
las condiciones del mercado y los riesgos e incertidumbres
de las diferentes etapas del proyecto, así mismo, podrá
considerar valoraciones periciales de la tierra y de las obras,
y el avance en el cronograma de ejecución de la obra en
tiempo, presupuesto y cumplimiento de hitos.
Esta es una metodología complementaria que busca ofrecer
información orientativa a los inversionistas. Esta metodología
complementaria no es sujeta a autorización o revisión por
parte de la Superintendencia General de Valores.
Periodicidad de la valoración
Trimestralmente (marzo, junio. setiembre y diciembre)
4.3 Negociación de las participaciones
Mercados o bolsas en los
cuales se puede negociar la
participación
Por tratarse de un fondo cerrado, las participaciones del
fondo se podrán negociar en el mercado secundario de la
Bolsa Nacional de Valores por medio de un puesto de bolsa.
4.4 Asamblea de Inversionistas
ASAMBLEA DE INVERSIONISTAS
Reglas para la convocatoria
La convocatoria se realizará con al menos quince días
naturales de anticipación a la fecha de la asamblea y se
comunicará mediante la publicación de un aviso en la
Gaceta, en un diario de circulación nacional y mediante un
Comunicado de Hecho Relevante, pudiendo recordarse por
medio del correo electrónico señalado por el inversionista.
En dicho plazo no se computará el día la publicación y
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(1)
comunicación de la convocatoria, ni el de la celebración de
la asamblea. Podrá prescindirse del trámite de convocatoria
previa cuando esté reunida la totalidad de los inversionistas
y así se acuerde por unanimidad.
Los inversionistas deberán acreditarse ante la sociedad
administradora con la presentación de su documento de
identidad personal vigente, poder legal especial
debidamente certificado en caso de que esté siendo
representado por un tercero y la certificación de personería
jurídica en caso de que represente una sociedad. En éste
último caso la certificación no podrá tener más de quince
días de expedida.
La convocatoria señalará la fecha de corte a partir de la cual
se determinará cuáles inversionistas podrán participar en la
asamblea.
Cantidad de inversionistas
necesaria para el quórum
El quórum para la primera convocatoria a la hora señalada
será de un mínimo de tres cuartas partes de la totalidad de
participaciones en circulación. De no existir quórum, la
asamblea se llevará a cabo en segunda convocatoria una
hora después de la hora señalada en primera convocatoria
con el número de inversionistas presentes.
Mayoría requerida para la
aprobación de acuerdos en la
asamblea
Los acuerdos de asamblea se tomarán por votación de
mayoría simple (la mitad más uno) de las participaciones
presentes.
5. REGLAS PARA SUSCRIPCIONES Y REEMBOLSOS DE PARTICIPACIONES
SUSCRIPCIÓN Y REEMBOLSO DE PARTICIPACIONES
Mínimo de inversión
Monto mínimo
adicionales
de
La cantidad mínima que un inversionista debe mantener
invertido en el fondo es de cincuenta participaciones.
aportes
Límites
máximos
concentración en un
inversionistas
de
solo
Casos de excepción en los
cuales el fondo puede
reembolsar directamente las
participaciones
El monto mínimo de aportes adicionales es de una
participación.
No existe límite en cuanto al monto máximo de inversión por
inversionista, ya sea persona física o jurídica.
En el caso de que el inversionista desee liquidar su
participación, deberá acudir al mercado secundario de la
bolsa de valores por medio de un puesto de bolsa y asumir
los costos de esa transacción. Para lo cual deberá utilizar el
precio de referencia de ese mercado y el precio de referencia
que facilita Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A.
sobre el valor en libros de la participación.
No obstante, Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.,
recomprará directamente las participaciones al inversionista
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(1)
si se presenta alguna de las siguientes situaciones:
a. La conversión del fondo cerrado a uno abierto, de
acuerdo con la aprobación de la asamblea de
inversionistas.
b. En casos de iliquidez del mercado y con aprobación de la
asamblea de inversionistas, cuando sean autorizados por
la Superintendencia General de Valores.
c.
En casos de modificación del régimen de inversión del
fondo para los inversionistas que deseen acogerse al
derecho a receso.
d. Cambio de control, fusión y sustitución de la sociedad
administradora de conformidad con lo establecido en el
Reglamento General sobre Sociedades Administradoras
y Fondos de Inversión.
e. Cambio de la entidad de custodia C a una entidad de
custodia B.
f.
Fusión de fondos, de conformidad con lo establecido en
el
Reglamento
General
sobre
Sociedades
Administradoras y Fondos de Inversión.
g. Des inscripción del fondo, de conformidad con lo
establecido en el Reglamento General sobre Sociedades
Administradoras y Fondos de Inversión.
En estos casos el rembolso o recompra se sujetará a las
mismas reglas de orden de pago y plazos establecidos para
los fondos de inversión abiertos, de conformidad con lo
establecido en la normativa sobre este tema. El rembolso
será en efectivo, salvo lo dispuesto en la normativa con
respecto a los mecanismos para rembolso de las
participaciones.
Mecanismo de colocación de
las participaciones
Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. colocará las
participaciones del fondo de inversión en el mercado de
valores costarricense u otros mercados, por medio de los
mecanismos de colocación que se señalan más adelante.
Se informará mediante un Comunicado de Hecho Relevante
al menos cinco días hábiles antes de la primera colocación y
dos días hábiles antes para las colocaciones posteriores el
mecanismo específico que utilizará para cada serie o tracto,
los horarios de recepción de ofertas, la fecha y hora de
asignación, el parámetro de asignación, el tipo de asignación,
el tracto a colocar y el plazo de liquidación.
En el caso que se coloque por suscripción en firme o en
garantía, se comunicará por Hecho Relevante el nombre de
los suscriptores, el plazo de las obligaciones de los
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(1)
intermediarios, el monto a suscribir por cada uno, las
compensaciones convenidas y el precio a pagar por los
valores, como máximo el día hábil después de su firma.
Ventanilla
Las órdenes de compra deberán entregarse en las oficinas
de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. o por medio
de sus comercializadores, con la indicación del monto a
comprar, el nombre de la persona oferente (física o jurídica),
su correspondiente cédula jurídica o de identidad y un
número de fax para recibir confirmaciones.
El precio se mantendrá sin modificaciones al menos durante
el horario de recepción de ofertas de un mismo día, el cual
será de al menos tres horas. Asimismo dicho precio será
exhibido en un lugar visible o de fácil acceso para los
inversionistas o el agente de bolsa.
Se aplicará la regla “primero en tiempo primero en derecho” a
todas las solicitudes recibidas durante el periodo de
recepción. El porcentaje máximo a asignar por inversionista
aplicando la regla anterior será del 1%. Cuando la ventanilla
se mantenga abierta hasta colocar la totalidad de la emisión,
este porcentaje se referirá al monto total disponible de la
emisión y cuando la colocación se realice por tractos, este
porcentaje se refiere al tracto por colocar. Las ofertas de
compras iguales o inferiores al porcentaje máximo por asignar
por inversionista se asignarán de forma inmediata.
Cuando resulte un monto remanente aplicando el porcentaje
máximo por inversionista en el plazo de recepción de ofertas,
la asignación de este remanente entre los inversionistas cuya
oferta de compra haya superado este porcentaje podrá
realizarse asignando montos iguales a cada uno, respetando
el monto de cada oferta de compra y hasta agotar el
remanente o, alternativamente, con el método de prorrateo o
sea asignando este remanente de manera proporcional al
monto de la oferta de cada participante sobre la base de los
montos totales ofertados menos lo ya asignado mediante la
regla del primero en tiempo primero en derecho. El tipo de
asignación para el caso de que resulte un monto remanente
aplicando el porcentaje máximo indicado se revelará en el
Comunicado de Hecho Relevante de la colocación.
El precio de colocación se dará a conocer mediante
Comunicado de Hecho Relevante al menos un (1) día hábil
antes de la colocación de cada serie.
Subasta
La colocación se realizará en una o varias subastas en la
BNV o fuera de ella. Cuando se realice subasta fuera de
bolsa, los inversionistas deberán presentar sus ofertas de
compra de participaciones en firme, mediante sobre cerrado
directamente en las oficinas centrales de Aldesa Sociedad de
Fondos de Inversión S.A. o en las de sus comercializadores.
Las órdenes de compra deben indicar el monto a comprar, el
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(1)
nombre de la persona oferente (física o jurídica), su
correspondiente cédula jurídica o de identidad y un número
de fax para recibir confirmaciones.
Los parámetros para la asignación de las ofertas podrán ser
precio ofrecido o precio de corte.
En caso de que haya más de una oferta al precio de corte, la
asignación de los montos debe realizarse asignando montos
iguales a cada una, respetando el monto de cada oferta y
hasta agotar el remanente o, alternativamente, asignando
este remanente de manera proporcional al monto de la oferta
de cada participante con respecto al monto total de ofertas,
con el método de prorrateo. El tipo de asignación cuando
haya más de una oferta al precio de corte se revelará en el
Comunicado de Hecho Relevante de la colocación.
El emisor establecerá un precio máximo de asignación
parcial. El emisor solo puede asignar una cantidad o monto
menor al previamente ofrecido con un precio de corte igual o
menor al precio máximo de asignación parcial.
Adicionalmente, el precio de corte puede ser mayor al precio
máximo de asignación parcial únicamente si el emisor asigna
una cantidad o monto igual o mayor al previamente ofrecido.
El emisor únicamente puede declarar desierta la colocación
si todas las ofertas tienen un precio menor al precio máximo
de asignación parcial.
El precio máximo de asignación parcial así como el monto o
la cantidad a colocar se podrá modificar mediante
Comunicado de Hecho Relevante al menos dos horas hábiles
antes de la subasta.
La sociedad administradora podrá establecer la condición de
que únicamente se recibirán ofertas de compra parciales, en
cuyo caso dicha condición se establecería en el Comunicado
de Hecho Relevante de la colocación. La liquidación se
efectuará en T+1.
Suscripción en firme
El contrato de suscripción en firme es el suscrito entre un
emisor y el suscriptor por el cual el segundo se obliga a
comprar por cuenta propia la totalidad o parte de una emisión
al precio y en el plazo convenido entre las partes.
El suscriptor únicamente podrá vender los valores hasta que
la emisión o parte de una emisión, según corresponda al
contrato de suscripción, esté suscrita y pagada, y se
realizará en el mercado secundario de valores inscritos.
Los suscriptores informarán la rueda del mercado secundario
así como las condiciones aplicables (fechas de negociación,
tracto a colocar y plazo de liquidación)
mediante un
Comunicado de Hecho Relevante cinco días hábiles para el
caso de la primera colocación de dicho emisor y 2 días
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(1)
hábiles antes de la fecha de la negociación de cada tracto.,
además deberán indicar si la oferta de los valores se dirige
únicamente a sus clientes. En el caso de que así lo
dispongan, los suscriptores deberán solicitar la autorización a
la BNV para realizar las operaciones fuera de rueda.
Suscripción en garantía
El contrato de suscripción en garantía es el suscrito entre un
emisor y el suscriptor por el cual el segundo se obliga a
comprar por cuenta propia, al precio convenido entre las
partes, los valores que no hubieran sido adquiridos por los
inversionistas al término del período de suscripción u oferta
establecido.
En la primera etapa, el suscriptor hace su mejor esfuerzo por
colocar la emisión y para ello utilizará cualquiera de los
mecanismos descritos anteriormente. Los valores que no
fueron colocados en esa etapa deberán ser adquiridos por el
suscriptor, el cual podrá realizar la negociación una vez que
la emisión se encuentre suscrita y pagada, según
corresponda al contrato de suscripción, estos valores
únicamente podrán ser negociados en el mercado secundario
de valores inscritos.
Los suscriptores informarán la rueda del mercado secundario
así como las condiciones aplicables (fechas de negociación,
tracto a colocar y plazo de liquidación)
mediante un
Comunicado de Hecho Relevante cinco días hábiles para el
caso de la primera colocación de dicho emisor y 2 días
hábiles antes de la fecha de la negociación de cada tracto (,
además deberán indicar si la oferta de los valores se dirige
únicamente a sus clientes. En el caso de que así lo
dispongan, los suscriptores podrán solicitar la autorización a
la BNV para realizar las operaciones fuera de rueda.
2.1 Política de distribución de beneficios
DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS
El Fondo no distribuye rendimientos periódicos, sino que
éstos se acumulan en el valor de la participación.
Distribución de beneficios
El fondo procederá a la distribución del 100% de los
rendimientos netos al momento de la liquidación del proyecto,
excepto en situaciones en las que el proyecto acumule
ingresos que permitan que el fondo distribuya rendimientos
antes de la liquidación del proyecto para lo cual se informará
por medio de un comunicado de hecho relevante. A manera
de ejemplo, si previo a la liquidación final del proyecto, el
fondo cuenta con ingresos por ventas disponibles y ya ha
sido cancelada la totalidad de la deuda bancaria y los costos
de construcción del proyecto, entonces estos ingresos
podrían ser distribuidos en forma de rendimientos para los
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(1)
inversionistas con el objetivo de no mantener fondos en el
proyecto que no serán utilizados.
En ese caso la fecha de corte para determinar los
inversionistas que tienen derecho a los rendimientos será la
del registro en el libro de accionistas que lleva la sociedad
administradora y que corresponde al día de la liquidación de
la participación.
En ese último caso los rendimientos se determinan a partir de
la suma de:
En el caso de la cartera financiera:
de los intereses,
rendimientos o utilidades que generen los valores y
ganancias de capital.
En el caso de la cartera no financiera:
de las rentas o
alquileres, ganancias de capital o plusvalías producto de la
venta de los inmuebles.
Menos, las pérdidas o minusvalías y los gastos devengados
durante el período, así como las reservas establecidas para
la operación del fondo.
6. COMISIONES Y COSTOS
COMISIÓN DE ADMINISTRACIÓN Y COSTOS QUE ASUME EL FONDO
El fondo de inversión pagará a Aldesa Sociedad de Fondos
de Inversión S.A. por concepto de comisión de
administración los siguientes porcentajes en función de los
activos netos y los rendimientos del fondo.
La comisión será calculada sobre los saldos diarios y será
pagadera mensualmente al cierre de cada periodo.
Comisión de administración
máxima
a. En función del activo neto: una comisión máxima de un
cinco por ciento (5%) anual sobre el valor neto de los
activos del fondo.
Esta comisión puede variar por debajo de ese máximo
una vez al mes, para lo cual se deberá realizar una
comunicación por medio de un Hecho Relevante.
b. En función de los rendimientos: una comisión máxima
anual que se aplicará teniendo en consideración la
rentabilidad anual del fondo de inversión, de acuerdo con
la siguiente escala:
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(1)
Si la rentabilidad anual
del Fondo es:
Inferior o hasta un 15%
Superior a un 15% y hasta
un 20%
Superior a un 20% y hasta
un 25%
Superior a un 25% y hasta
un 30%
Superior a un 30%
La comisión máxima
sobre rendimientos será
de:
0%
10%, aplicado sobre la
rentabilidad que excede del
15%
Adicionar al porcentaje
anterior un 15%, aplicado
sobre la rentabilidad que
excede del 20%
Adicionar a los porcentajes
anteriores un 20%,
aplicado sobre la
rentabilidad que excede del
25%
Adicionar a los porcentajes
anteriores un 30%,
aplicado sobre la
rentabilidad que excede del
30%
Los gastos de mantenimiento y administración en que el
fondo puede incurrir en la cartera no financiera y financiera
son los siguientes. En el caso de la cartera no financiera los
gastos podrán formar parte de los costos por servicios
brindados por las empresas contratadas para el desarrollo
del proyecto:
1. Gastos administrativos, de honorarios profesionales y
de comisiones derivados de:

Costos que asume el fondo
de inversión









Asesorías, legales, fiscales, contables, de la actividad
inmobiliaria y financieras.
Valuadores periciales y financieros.
La inscripción y registro de propiedades.
Compra, venta y alquiler de inmuebles.
Otorgamiento de permisos de construcción.
Sometimiento de propiedades a régimen condominal.
Segregación de propiedades.
Estudios de disponibilidad de servicios.
Servicios por litigios, procedimientos administrativos,
judiciales, de arbitraje, y otros para la salvaguardia del
fondo.
Pago de comisiones por levantamiento de capital.
2. Contratación de estudios de mercado, mercadeo,
preliminares de proyectos, de viabilidad económicafinanciera, estructuración financiera, de impacto
ambiental y de regencias ambientales, hidrológicos,
suelos, técnicos y topográficos.
3. Contratación y comisiones de firmas desarrolladoras, de
arquitectos, ingenieros, especialistas en materias
específicas que requiera el proyecto, constructoras,
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(1)
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
para la elaboración de anteproyectos y planos
constructivos, de inspección de obras, de valoraciones
físicas, de servicios de administración, supervisión o
fiscalización, mantenimiento, remodelación, reparación,
de valoraciones financieras y auditorías específicas
para el proyecto.
Gastos asociados al otorgamiento de permisos y
concesiones, así como patentes.
Todo tipo de impuestos o gravámenes que apliquen
sobre la actividad del fondo.
Seguros de cobertura general y de todo riesgo para
obras de desarrollo e inmuebles terminados propiedad
del fondo.
Gastos
de
marca,
mercadeo,
publicidad,
comercialización de los proyectos y publicaciones
obligatorias que deba efectuar el fondo.
Pago de servicios tales como, electricidad, agua,
teléfono, conexión a Internet, recolección de basura,
alumbrado público. Estos gastos aplican cuando los
inmuebles no se encuentren ocupados por inquilinos, y
que por consiguiente, sean gastos que debe asumir el
fondo.
Gastos por concepto de pago de intereses, comisiones
o impuestos derivados de créditos contratados por
cuenta del Fondo, así como los generados por la
constitución o cancelación de las hipotecas.
Gastos por la calificación de riesgo.
Cuotas de mantenimiento ordinarias y extraordinarias,
en caso de desocupación del inmueble.
Gastos originados por la participación del Fondo en
licitaciones privadas.
Gastos de traslado, estadía y consumo requeridos por
el proyecto.
El pago de indemnizaciones, multas y compensaciones
decretadas en cualquier tipo de procedimiento judicial,
arbitral, administrativo u otro, en que se incurra con
ocasión de la representación de los intereses del Fondo
y en contra de aquél, y, el cumplimiento de los acuerdos
extrajudiciales que tengan por objeto evitar o poner
término a litigios.
Los costos por los servicios de custodia y por auditoría
externa anual serán asumidos y pagados por la Sociedad
Administradora.
Los costos reales incurridos en cada trimestre se pueden
consultar en los informes trimestrales del fondo.
Los costos específicos del proyecto se revelarán en la
adenda al prospecto.
6.1 Comisiones de entrada o salida:
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(1)
OTRAS COMISIONES
Comisión de entrada
Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. cobrará una
comisión máxima de entrada del cinco por ciento (5%) sobre
el valor total de la transacción al momento de la compra de
las participaciones por parte del inversionista.
Comisión de salida
No hay comisiones de salida. Existen costos adicionales que
deberá asumir el inversionista para liquidar sus
participaciones en el mercado secundario, que corresponden
a las transacciones normales de los puestos de bolsa.
7. INFORMACIÓN A LOS INVERSIONISTAS
INFORMACIÓN PERIÓDICA QUE
LOS INVERSIONISTAS PUEDEN CONSULTAR
Información
Estados de cuenta
Informes trimestrales
Hechos relevantes
Calificación de riesgo
Estados financieros
mensuales no
auditados de la SAFI
y sus fondos
Periodicidad
Mensual
Trimestral
Lugares para consulta o medios para su
difusión
Se hará el envío del Estado de Cuenta por
medio de correo electrónico de forma mensual.
Si el cliente lo solicita, será impreso y enviado
por correo postal ordinario. El cliente podrá
consultar 24 horas al día su Estado de Cuenta
en la siguiente dirección en Internet de Aldesa
en Línea: www.aldesa.com. Además podrá
solicitar el Estado de Cuenta en las oficinas de
Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A.
Se aclara que el Estado de Cuenta que se
envía por correo electrónico sustituye el envío
del Estado de Cuenta físico.
En la Superintendencia General de Valores y en
las oficinas de Aldesa Sociedad de Fondos de
Inversión, S.A. Además en los sitios web de
Aldesa
www.aldesa.com
y
el
de
la
Superintendencia www.sugeval.fi.cr.
Inmediatamente
después de su
conocimiento
En la Superintendencia General de Valores y en
las oficinas de Aldesa Sociedad de Fondos de
Inversión, S.A. Además en el sitio web de la
Superintendencia www.sugeval.fi.cr.
Semestral
En la Superintendencia General de Valores y en
las oficinas de Aldesa Sociedad de Fondos de
Inversión, S.A. Además en los sitios web de
Aldesa
www.aldesa.com
y
el
de
la
Superintendencia www.sugeval.fi.cr.
Mensual
En la Superintendencia General de Valores y en
las oficinas de Aldesa Sociedad de Fondos de
Inversión, S.A. Además en los sitios web de
Aldesa
www.aldesa.com
y
el
de
la
El Oficio GC-183-10 PROCOMER al que se hace ref en la página #89 está disponible para su consulta
en su versión completa, en la página de ALDESA. www.aldesa.com
(1)
Superintendencia www.sugeval.fi.cr.
Anual
En la Superintendencia General de Valores y en
las oficinas de Aldesa Sociedad de Fondos de
Inversión, S.A. Además en los sitios web de
Aldesa
www.aldesa.com
y
el
de
la
Superintendencia www.sugeval.fi.cr.
Quincenal
En la Superintendencia General de Valores y en
las oficinas de Aldesa Sociedad de Fondos de
Inversión, S.A. Además en los sitios web de
Aldesa
www.aldesa.com
y
el
de
la
Superintendencia www.sugeval.fi.cr.
Diario
En la Superintendencia General de Valores y en
las oficinas de Aldesa Sociedad de Fondos de
Inversión, S.A. Además en los sitios web de
Aldesa
www.aldesa.com
y
el
de
la
Superintendencia www.sugeval.fi.cr.
Informes de avance
de los proyectos
Trimestral
En la Superintendencia General de Valores y en
las oficinas de Aldesa Sociedad de Fondos de
Inversión, S.A. Además en los sitios web de
Aldesa
www.aldesa.com
y
el
de
la
Superintendencia www.sugeval.fi.cr.
Valoraciones
financiera y pericial
de los inmuebles
Anual
En la Superintendencia General de Valores y en
las oficinas de Aldesa Sociedad de Fondos de
Inversión, S.A.
Estados financieros
auditados de la SAFI
y sus fondos
Reporte de
composición de
cartera de los fondos
Reporte de
comisiones de
administración, valor
del activo neto del
fondo, valor de la
participación, y
rendimientos del
fondo
7.1 Régimen fiscal que le aplica al fondo
RÉGIMEN FISCAL QUE LE APLICA AL FONDO
El artículo 100 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores estipula: Los rendimientos que
reciban los Fondos de Inversión provenientes de la adquisición de títulos valores, que ya estén
sujetos al impuesto único sobre intereses referido en el inciso c) del artículo 23 de la Ley del
Impuesto sobre la Renta, o que están exento de dicho impuesto, estarán exceptuados de
cualquier otro tributo distinto del impuesto sobre la renta disponible, previsto en la misma ley
citada.
Los rendimientos percibidos por los Fondos de Inversión provenientes de títulos valores u otros
activos que adquieran y que no estén sujetos al impuesto único sobre intereses arriba citado,
quedarán sujetos a un impuesto único y definitivo, con una tarifa del cinco por ciento (5%). La
base imponible será el monto total de la renta o los rendimientos acreditados, compensados,
percibidos o puestos a disposición del Fondo de Inversión.
Las ganancias de capital generadas por la enajenación, por cualquier título de activos del Fondo
estarán sujetas a un impuesto único y definitivo con una tarifa del cinco por ciento. La tasa
imponible será la diferencia entre el valor de enajenación y el valor registrado en la contabilidad a
la fecha de dicha transacción.
Los impuestos descritos en los párrafos segundo y tercero de este artículo, se calcularán con el
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(1)
método de declaración, determinación y pago a cargo del Fondo de Inversión, con un período
fiscal mensual y se regirán por las siguientes reglas:
a) La declaración jurada deberá presentarse dentro de los primeros diez días hábiles del mes
siguiente a aquel en que se generaron los rendimientos o las ganancias de capital gravadas, plazo
en el cual deberán cancelarse sendas obligaciones tributarias.
b)
c) Estos impuestos serán administrados por la Dirección General de Tributación Directa. El Poder
Ejecutivo queda autorizado para reglamentar dichos impuesto, incluidos los métodos técnicamente
aceptables de reevaluación de activos.
d)
e) Los Fondos de Inversión estarán exentos de los impuestos de traspaso aplicables a la adquisición
o venta de activos. Asimismo, no estarán sujetos al impuesto al activo de las empresas, previsto
en el artículo 88 de la Ley del Impuesto sobre la Renta.
f)
g) Los rendimientos, dividendos y ganancias de capital generados por las participaciones de los
Fondos de Inversión estarán exonerados de todo tributo.
Adicionalmente el fondo se sujetará a las disposiciones que rijan la materia tributaria de los países
en los que realice inversiones, ya sea en activos financieros como no financieros.
8. INFORMACIÓN SOBRE LA SOCIEDAD ADMINISTRADORA Y SU GRUPO FINANCIERO
INFORMACIÓN SOBRE LA SOCIEDAD ADMINISTRADORA
Direcciones
Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A. San José, Curridabat, del Servicentro La
Galera 600 metros al este, carretera vieja a Tres Ríos. Teléfono 2207-8888. Fax 22078887. Apartado postal 1801-1000 San José.
Página web: www.aldesa.com
Grupo financiero al
que pertenece
Grupo Bursátil Aldesa
Principales
accionistas
100% Grupo Bursátil Aldesa, S.A.
Representante
legal
Los representantes legales son los señores Oscar Luis Chaves Bolaños, Lanzo Luconi.
ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL
Gerente General
Lanzo Luconi Bustamante
Nombre de cada miembro
Oscar Luis Chaves Bolaños
Junta directiva
Cargo
Presidente - Representante
Carlos Oreamuno Morera
Secretario
Mario Montealegre Saborío
Tesorero
Diego Artiñano Ferris
Fiscal
Nombre de cada miembro
Cargo
Javier Chaves Bolaños
Miembro interno
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(1)
Javier Chaves es Máster en Ciencias Políticas de Ohio
State University y Máster en Administración de Empresas
con énfasis en mercadeo y finanzas de la National
University. Es también Licenciado en Derecho.
Fue gerente general de Aldesa Sociedad de Fondos de
Inversión y gerente de Mercadeo y Desarrollo de nuevos
productos de Aldesa Valores Puesto de Bolsa S. A. Es
corredor de bolsa autorizado.
Durante el período 2002- 2004 fue Ministro de Obras
Públicas y Transportes. Además, fue miembro de la Junta
Directiva de Recope, de la Bolsa Nacional de Valores S.
A., ACORDE, de la empresa de consultoría económica
ECOANALISIS, S. A., del periódico EL FINANCIERO, de
la Agencia de viajes ALDESA TURISMO S. A.,
FUCODES, ALDESA VALORES Puesto de Bolsa S. A.,
presidente de la Junta Directiva de la Central de Valores
S. A. (CEVAL) y de la Cámara Nacional de Sociedades
de Fondos de Inversión.
El señor Chaves fue consultor para la reforma del
mercado de seguros y docente del programa de
postgrado en Economía de la Universidad de Costa Rica
y del Curso de Formación de Agentes Corredores de
Bolsa de FUNDEPOS.
Lanzo Luconi Bustamante
Es el director de Aldesa Sociedad de Fondos de
Inversión. Desde 1982 se ha desempeñado en varios
puestos dentro de Grupo Aldesa: director de Inversiones,
director de operaciones y agente corredor de Bolsa.
Lanzo Luconi es Licenciado en Economía y Máster en
Administración de Empresas con énfasis en Negocios
Internacionales.
Comité de
inversión
Actualmente es miembro de la junta directiva de las
siguientes empresas y entidades: Cinépolis de Costa Rica
S.A., Productos de Espuma S.A., Productos Plásticos
S.A., Centro Educativo Escuela Católica Activa Saint
Jude´s, Fundación Aldesa y Cámara Nacional de
Sociedades de Fondos de Inversión, de la cual es
Presidente. También ha sido director de la Bolsa Nacional
de Valores, de la Bolsa de Productos Agropecuarios, de
Aldesa Turismo y Presidente de la Central de Valores así
como de la Asociación Costarricense de Agentes de
Bolsa.
Miembro Interno
El señor Luconi también ha impartido Cursos de
Formación de Agentes de la Bolsa Nacional de Valores y
ha sido docente del curso “Teoría del Portafolio” en la
National University. Ha realizado conferencias sobre
temas bursátiles y de Fondos de Inversión, tanto en
Costa Rica como en Centroamérica.
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(1)
Ramón Ramírez Cañas
El señor Ramón Ramírez Cañas fundó DEHC en el año
1973. DEHC Ingenieros Consultores S.A., es una
empresa dedicada a la consultoría con especialidad en el
planeamiento, diseño, inspección, topografía y catastro
en urbanismo y obras de infraestructura civil, hidráulica,
eléctricas y de telecomunicaciones.
Durante los primeros diez años el señor Ramírez además
de manejar la compañía, lideró directamente actividades
relacionadas con trabajos topográficos, diseño e
inspección de todos los proyectos. Pronto la compañía se
convirtió en la consultora de ingeniería más grande de
Costa Rica y se especializó en desarrollos de
infraestructura.
Actualmente es el Presidente y Director General de
DEHC y se involucra personalmente en el planeamiento
de todos los proyectos. Desde el año 1970 a 1975 trabajo
para el MOPT (Ministerio de Obras Públicas y
Transportes) en el departamento de ingeniería para la
construcción de caminos. Ramón Ramírez ha sido
también parte de la Junta Directiva de: INS Valores
(presidente), Incosta S.A Compañía Desarrolladora,
Abedos S.A. Compañía Desarrolladora Banco BANHVI,
Chaltres S. A Compañía Desarrolladora, ACOVI
Asociación de Desarrolloradores, L y M Comercial S.A.
Ha estado a cargo de las comisiones para la regulación y
las especificaciones de proyectos urbanos y socio de
diversos proyectos urbanos.
Miembro Independiente
OTRAS COMPAÑÍAS O PROFESIONALES QUE PRESTAN SERVICIOS AL FONDO
Auditor Externo
Despacho Lara Eduarte S.A.
Asesora legal
Licda. Eleonora Ortiz Runnebaum
ADMINISTRACIÓN DE CONFLICTO DE INTERESES
Políticas sobre
conflicto de
intereses e
incompatibilidades:
La Junta Directiva de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. aprobó un documento
denominado Políticas de Gobierno Corporativo y Administración de Conflictos de Interés de
la Sociedad Administradora que se encuentra disponible para consulta en sus oficinas
centrales
y
pueden
ser
también
consultadas
en
el
sitio
web:
http://www.aldesa.com/index.php?option=com_aldesapdf&view=pdf&id=34&Itemid=116
&lang=es
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(1)
ADENDA DE PROYECTO
DE DESARROLLO INMOBILIARIO
FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO
TERRA C
PROYECTO
TERRA CAMPUS CORPORATIVO
Fecha de autorización de Oferta Pública del prospecto: Autorizado mediante Resolución
SGV-R- 2785 21 febrero 2013
Fecha de corrección de adenda: 15 Enero 2014.
Plazo del Fondo: 5 años
“La autorización para realizar oferta pública no implica una opinión sobre el fondo inversión ni de la
sociedad administradora.”
“La veracidad del contenido de esta adenda del prospecto es responsabilidad de Aldesa Sociedad
Administradora de Fondos de Inversión y no ha sido sujeto a un proceso de autorización previa por parte
de la Superintendencia General de Valores.”
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(1)
“La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de
entidades bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su
patrimonio es independiente.”
Este es un producto de oferta pública restringida, dirigido a inversionistas sofisticados e institucionales
ADENDA
FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO
TERRA CAMPUS CORPORATIVO
SECCIÓN I:
GENERALIDADES
En cumplimiento de lo dispuesto por la Ley Reguladora del Mercado de Valores y el
Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión, y en
adición a la autorización de realizar oferta pública del prospecto que la Superintendencia
General de Valores, mediante oficio SGVR-2332 , de fecha 29 de setiembre del año 2010,
aprobó al autorizar el “Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Terra C” en adelante
denominado el FIDI, se desarrolla esta adenda al prospecto que resume las principales
características del “Proyecto Inmobiliario Terra Campus Corporativo”, en adelante
también denominado Terra Campus Corporativo, que se adquirirá e incorporará al FIDI.
Esta adenda, que se entregará a la Superintendencia General de Valores y que le será
presentado y entregado a los inversionistas antes de realizar formalmente su inversión en el
FIDI, estará disponible al público, en los plazos y medios que disponga el Superintendente
mediante acuerdo.
1. Identificación del proyecto.
DESCRIPCION EDIFICIO: El edificio consta de cinco niveles y un nivel de sótano, consta de
áreas comunes que comprenden: lobby sótano, lobby de niveles 1, 2, 3, 4, 5, escaleras
internas y de emergencia, ascensores, azoteas del segundo nivel y quinto.
El proyecto inmobiliario Terra Campus Corporativo consiste en el desarrollo de un complejo
mixto de oficinas y comercio clase A en la zona este del área metropolitana de San José.
Se desarrollarán dos torres de cinco pisos en dos etapas, con estándares de construcción
y servicios similares a los ofrecidos por los centros de oficinas ubicados en las zonas de
Escazú, Santa Ana y Heredia.
El proyecto se desarrollará en una propiedad de 31,000 metros cuadrados, en el cantón
de La Unión, ubicado en la zona Este del Área Metropolitana, contiguo al centro comercial
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(1)
Terramall y la autopista Florencio del Castillo, que comunica a las ciudades de San José y
Cartago.
La zona de influencia del proyecto abarca los cantones del Este y Centro de San José, así
como los cantones con población urbana de la provincia de Cartago.
En su entorno inmediato, dentro de un radio de 5 kilómetros del complejo se encuentran
los cantones de Curridabat y La Unión, con una población de 178,0001 habitantes. En un
radio de 8 kilómetros del proyecto se encuentran los distritos San Francisco y Zapote
(ambos del cantón central de San José) así como los distritos del cantón de Montes de
Oca. Esta área incluye 97,0002 habitantes.
En un radio más amplio de 11 kilómetros, basado en la distribución de las rutas y la
presencia de otros complejos de este tipo en el centro del cantón de San José, la zona de
influencia del proyecto abarca los distritos de San Antonio y Desamparados (ambos del
cantón de Desamparados) así como los distritos urbanos del cantón Central de Cartago
(distritos Oriental, Occidental, Carmen, San Nicolás y Guadalupe). Esta zona abarca
117,0003 habitantes.
La zona estimada de influencia en total abarca más de 390,000 habitantes. La distancia
de los principales núcleos poblacionales utilizando las principales vías de transporte se
resume en el cuadro adjunto
Distancia de los principales núcleos poblacionales al proyecto
1
Instituto Nacional de Estadística y Censos, C1. Población total proyectada por sexo, según provincia, cantón y distrito
2000-2015, http://www.inec.go.cr/Web/Home/GeneradorPagina.aspx (9 de agosto 2010)
2
Ibíd.
3
Ibíd.
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(1)
Fuente: Elaboración propia
Núcleo
Poblacional
Curridabat
La Unión
Zapote
Montes de
Oca
San Francisco
Distancia
por
Carretera
5 km
1.4 km
7 km
7.5 km
7.8 km
Población
Población incluida
72,564
105,612
20,128
Todos los distritos
Todos los distritos
54,288
22,215
Todos los distritos
Desamparados
9 km
43,381
Cartago
Total
11 km
73,801
391,989
Distritos San Antonio y
Desamparados
Distritos urbanos del cantón
Central
La ubicación del proyecto no sólo ofrece la ventaja de estar a corta distancia de
importantes centros poblacionales, sino que los inquilinos provenientes del oeste viajarían
en dirección “contracorriente”, ya que por la distribución actual de los oficentros y la
ubicación de las llamadas “ciudades dormitorio”, la mayoría del tráfico viaja en dirección
Este - Oeste en horas pico.
Además de la población residente, el área de influencia del proyecto incluye más de
35,000 estudiantes de las principales instituciones de educación superior a nivel nacional
(tanto públicas como privadas) población con muy buen nivel educativo y cuyos servicios
son demandados por empresas de la industria de servicios que buscan personal
capacitado de bajo costo.
Ubicación de las principales universidades de la GAM vs. Oficentros existentes
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(1)
2. Propósito del proyecto y mercado meta.
Como se indicó en el numeral anterior, el proyecto tiene como propuesta fundamental el
desarrollo del edificio norte del complejo mixto de oficinas y comercio clase “A” Terra
Campus Corporativo.
El mercado meta de este proyecto está compuesto primordialmente por empresas de
servicios extranjeras (shared services, software, ingeniería y diseño, back office), así como
por empresas nacionales de servicios y empresas profesionales en un segundo plano.
Finalmente se agrega a estos el componente de servicios comerciales complementarios al
oficentro que han ser localizados en el primer piso.
A pesar de la crisis financiera global de los años 2008-2009, el sector de empresas de
servicios extranjeras ha mantenido su llegada al país. Esto se atribuye a que como parte de
estrategias de reducción de costos, las empresas extranjeras han encontrado en Costa
Rica una excelente opción para instalar sus operaciones. Es así que según conversaciones
tenidas con CINDE, en el 2009 se instalaron 20 empresas de servicios en el país, y a julio
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(1)
2010 se habían instalado 11 más4. Según datos de dicha institución, al cierre del 2009 se
tenían contabilizadas 95 empresas del sector servicios instaladas en Costa Rica, las cuales
empleaban a dicha fecha más de 28,000 personas. Como se puede observar del gráfico,
el crecimiento en este sector ha sido sustancial.
Las empresas de este sector demandan espacios desde los 230m2 o más en una planta en
edificios con altos estándares de comunicaciones/tecnología, seguridad similar a la de un
edificio “A+”, pero acabados de un edificio “A”, donde la funcionalidad prevalece sobre
el lujo. Adicionalmente, buscan ubicarse cerca de focos residenciales importantes de
clase media y media alta, adonde se tenga acceso a amenidades y servicios, así como
cerca de zonas universitarias5. A junio 2010, este sector ocupaba aproximadamente el 80%
del inventario de oficinas clase A.
De lo anterior, así como de lo descrito en otras secciones respecto a las características de
la zona adonde se ubica el proyecto, y el diferencial en cuanto a la competencia futura
esperada en las clases A+ y A, se desprende el racional de perseguir un mercado
dinámico y en crecimiento como lo es el del sector servicios y desarrollar por tanto un
proyecto de oficinas clase A.
Etapa en la que se encuentra el proyecto y descripción de las características
3.
de la zona aledaña al proyecto.
El proyecto Terra Campus Corporativo finalizó la primera etapa de construcción, la cual
contempla la infraestructura y el primer edificio de oficinas de 5 pisos y un sótano, así como
la Plaza peatonal y parqueos exteriores. Ver figura 1: Etapas del Proyecto.
4
5
ibíd.
Ibíd.
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(1)
Figura 1
El proyecto está ubicado al costado este del Centro Comercial Terramall en el cantón de
La Unión. El terreno colinda al norte con calle pública, al sur con la autopista Florencio del
Castillo, al oeste con el Centro Comercial Terramall y al este con propiedad privada
actualmente sin desarrollo. Ver figura 2.
El FIDI estaría adquiriendo la Finca FFM-2 para levantar el edificio conocido como Torre 2 o
Torre Norte y las Fincas FFM-3 y FFM-4 para uso de parqueos adonde eventualmente se
podría desarrollar un edificio comercial o de oficinas con plataforma de parqueos.
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(1)
Figura 2
La zona de influencia del proyecto abarca los cantones del Este y Centro de San José, así como los
cantones con población urbana de la provincia de Cartago.
4. Informes de avance y su periodicidad.
Con una periodicidad trimestral, la Sociedad Administradora realizará y remitirá a la
Superintendencia General de Valores un informe del avance del proyecto por parte de un
profesional o fiscalizador independiente. El último informe de avance corresponderá al
informe de cierre del proyecto, con el fin de cumplir adecuadamente con el proceso de
desarrollo de la obra.
Los inversionistas tendrán acceso a los informes de avance mediante consultas en las
oficinas centrales de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A., estos informes contarán
con información acerca del desarrollo de cada una de las obras de infraestructura dentro
del proyecto. El objetivo de dichos informes es mantener al tanto a los interesados acerca
de los participantes designados para el desarrollo de las obras, las fechas programadas
para inicio y finalización de cada etapa, aspectos técnicos, financieros y legales, estado
de la obra física y su avance, así como los planes futuros y si se han presentado
modificaciones al proyecto inicial, así como otros detalles de interés acerca de la
estructuración del proyecto.
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(1)
5. Identificación de los participantes designados para el desarrollo de las obras.
Resumen del proyecto.
El Proyecto Oficentro TERRA CAMPUS CORPORATIVO consta de dos edificios de Oficinas y
la Infraestructura necesaria para atender las necesidades propias de esta tipología de
negocio.
El Proyecto construirá la segunda etapa, la cual cuenta con un presupuesto y un
cronograma de ejecución independiente según los alcances correspondientes que son
descritos a continuación:
 ETAPA II: se podrá iniciar obras a partir de la compra del proyecto y se prevé tendrá
una duración de 10 meses para la construcción del segundo Edificio de Oficinas
(Edificio Norte) de las mismas características físicas que el Edificio Sur y el resto de los
sistemas electromecánicos para la interconexión del Edifico a la Infraestructura
existente (de la Etapa I) , así como las calles y terrazas para completar los parqueos
requeridos, en detalle los siguientes sub-proyectos:
o
Edificio de Oficinas Norte: el cual tendrá la misma área constructiva del
Edificio Sur, aproximadamente 17.500m2.
o
Obras complementarias de Plaza
o
Infraestructura, incluyendo las siguientes sub-obras:
1. Acceso Principal Norte
2. Obras complementarias de Cerramiento Oeste
3. Construcción de los accesos y terrazas de estacionamientos,
aproximadamente 250 espacios de parqueo para completar el diseño
del master plan.
4. Construcción de sistemas mecánicos: conexiones de tramos a las
previstas de la primera etapa de los sistemas Sanitario, Pluvial y
Potable.
DESARROLLO A FUTURO: el proyecto ha sido diseñado con capacidad de
crecimiento, dejando todas las previstas eléctricas y mecánicas para un futuro
aprovechamiento de dos áreas más: la FFM-3 (donde se podría construir un tercer
edificio de oficinas o un hotel) y la FFM-2 en la esquina Noreste donde se podría
construir eventualmente una plataforma de parqueos para suplir la demanda de
espacios del Oficentro. La capacidad de crecimiento fue considerada en el
dimensionamiento de los sistemas electromecánicos y redes de abastecimiento y
servicio del parque lo cual incluye la capacidad final de la Planta de Tratamiento
para procesar las aguas crudas de las obras descritas.

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(1)
Estado de avance del Proyecto.
Los planos y permisos del Colegio de Ingenieros y Arquitectos así como los permisos
municipales ya fueron otorgados por lo que el proyecto se encuentra listo para iniciar sus
obras de construcción.
5.1 Entidad encargada de realizar la administración de la obra y que tienen bajo su
responsabilidad que la obra se realice de conformidad con los planos de
construcción, las especificaciones técnicas y los reglamentos aplicables
(administrador).
Entidad
Descripción
Firma Desarrolladora:
4D Desarrollos Inmobiliarios, S.A.
Cédula Jurídica: 3-101-079468
Domicilio Legal: San Jose Curridabat 500 metros
este del Servicentro la Galera.
Teléfono: 2207-8888
Dirección Postal: 2488-1000 San Jose.
Fax: 2288-8887
Algunas obras realizadas:
Centro Comercial Interplaza
Centro Comercial Terramall
Complejo de Cines Cinépolis
Oficentro Plaza Mayor
Conscientes de que las inversiones
inmobiliarias son un activo que debe estar
presente en todo portafolio de inversión
bien diversificado, esta empresa incursionó
hace más de diez años en el área de los
desarrollos inmobiliarios.
La labor fundamental de esta empresa
consiste en identificar oportunidades de
inversión en propiedades que presenten las
características y el potencial para que, a
través de un adecuado planeamiento, una
sólida estructuración y una excelente
ejecución, se desarrollen proyectos que
permitan maximizar su valor durante un
plazo previsto. Mediante este concepto ha
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(1)
desarrollado proyectos exitosos como Plaza
Mayor y TERRAMALL entre otros.
La
Desarrolladora
cuenta
con
la
experiencia, el personal capacitado, los
sistemas y la logística requerida para el
desarrollo del Proyecto Terra Campus,
Desarrollos Inmobiliarios 4D se encuentra
debidamente inscrita al Colegio Federado
de Ingenieros y arquitectos.
5.2 Entidades encargadas del diseño del proyecto, elaborar los planos constructivos,
presupuesto de obras, entre otros.
Entidad
Descripción
Ronald M. Zurcher Arquitectos, S.A.
Representante Legal: Ronald Zürcher Gurdian
Cédula Jurídica: 3-101-044554
Domicilio Legal: 600m norte de la cruz roja, Santa
Ana.
Teléfono: 2588-6500
Fax: 2288-8887
Dirección Postal: 11991-1000
DISEÑO E INSPECCIÓN ARQUITECTÓNICA: Zurcher
tiene una trayectoria de 33 años en la cual ha
diseñado más de 1,000,000 de metros cuadrados
construidos. Entre sus principales proyectos se
encuentran obras de gran envergadura como lo han
sido los hoteles FourSeasons Península Papagayo,
Costa Rica Marriot, Marriot Los Sueños, y JW Marriot.
En el sector de oficinas cuenta con experiencia en
proyectos tales como Plaza Bratsi, y las oficinas
centrales del Banco de la Producción de Nicaragua.
Adscrito al CFIA.
DEHC Ingenieros Consultores S.A.
Representante Legal: Ramón Ramírez Cañas
Cédula Jurídica: 3-101-020869
Domicilio Legal: Avenida 10, calle 23 bis, Nº 1005,
Barrio González Lahmann, San José, Costa Rica.
Teléfono: 2257-2257
Fax: 2221-7437
Dirección Postal: 7393-1000 San José, Costa Rica.
DISEÑO-INSPECCIÓN
DE
INFRAESTRUCTURA:
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(1)
Empresa dedicada a la consultoría en el
planeamiento, diseño, inspección, topografía y
catastro en urbanismo y obras de infraestructura civil,
hidráulica, eléctrica y de telecomunicaciones. Es la
empresa líder en Centroamérica, contando con 36
años de experiencia en el mercado y habiendo
participado en 800 proyectos para un total de 15,500
hectáreas desarrolladas, con 700km de calles
diseñadas y 60,000 planos de catastro.
Adscrito al CFIA.
Greenplan, S.A.
Representante Legal: Ronald Zürcher Gurdian
Cédula Jurídica: 3-101-044554
Domicilio Legal: 600m norte de la cruz roja, Santa
Ana.
Teléfono: 2588-6500
Fax: 2288-8887
Dirección Postal: 11991-1000
DISEÑO PAISAJÍSTICO Y MASTER PLANNING: Es una
firma costarricense especializada en planificación
maestra y diseño paisajístico. Cuenta con amplia
experiencia en proyectos de primera categoría
habiendo participado en el diseño del FourSeasons
Península Papagayo, el Hotel Courtyard Marriot,
Reserva Conchal, Hacienda Pinilla, y la Plaza de la
Democracia en San José, entre otros.
Eduardo Salas Vargas
Ingeniero mecánico, HVAC
Eduardo Salas Vargas
Ingeniero mecánico, HVAC
Jose
Ramón
Castañeda Jose Ramón Castañeda Gallegos
Gallegos
Ingeniero eléctrico y Telecomunicaciones
Ingeniero
eléctrico
y
Telecomunicaciones
Domicilio Legal: ASG, oficina #12, Avenida 2,
Calles 38&40
Teléfono: 2221-0172
Fax: 2222-8233
Dirección Postal: 1509-2050
SDE Solución de Diseño Electromecánico es una
empresa de diseño, cuya oficina está formada
por un equipo de profesionales con extensa
experiencia en proyectos de inversión de capital
complejos y de gran escala. Su principal objetivo
es la concepción, desarrollo y ejecución de
diseños electromecánicos y su construcción.
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(1)
5.3 Entidad responsable de la ejecución del proyecto y mecanismo previstos para el
giro de los recursos (Constructor).
Entidad
Descripción
Van Der Laat & Jiménez S.A
Representante Legal: Rodrigo Van Der Laat Alfaro
Cédula Jurídica: 3-101-012553-03
Domicilio Legal: San Pedro, del Banco Nacional
500m sur y 100m oeste.
Teléfono: 2224-0574
Fax: 2225-5275
Dirección Postal: 3742-1000 San José, Costa Rica.
Fundada en 1969, la Compañía Constructora Van der
Laat& Jiménez es una de las proveedoras de servicios
de construcción en el territorio centroamericano.
Van der Laat& Jiménez brinda servicios de: pre
construcción, de gerencia y administración de la
construcción, como contratista general, diseño /
construcción y servicios de consultoría. Esta empresa
tiene un gran número de proyectos de los cuales son
centros
comerciales,
edificios
de
oficinas,
entretenimiento, edificios de condominios, hoteles,
resorts, infraestructura vial, plantas industriales, y
servicios públicos.
Proyectos similares construidos por V&J: Global Park,
Plaza Roble, Torre Mercedes, B.C.I.E., BCR, Plaza del
Sol, Plaza Mayor, Terramall, Centro Comercial Monte
general, Plaza Express Sabanilla, Multiplaza Escazú,
Multiplaza del Este, Centro Comercial Plaza Rohmoser.
Función de Van der Laat& Jiménez en el proyecto
Terra Campus: Construcción edificio norte y obras
complementarias de infraestructura. La construcción
debe realizarse en base a los planos constructivos,
especificaciones técnicas y observaciones señaladas
por la inspección.
5.4 Entidades responsables de realizar la inspección o la vigilancia durante el proceso
de ejecución de una obra.
Entidad
Descripción
Ronald M. Zurcher Arquitectos, S.A.
Representante Legal: Ronald Zürcher Gurdian
Cédula Jurídica: 3-101-044554
El Oficio GC-183-10 PROCOMER al que se hace ref en la página #89 está disponible para su consulta
en su versión completa, en la página de ALDESA. www.aldesa.com
(1)
Domicilio Legal: 600m norte de la cruz roja, Santa
Ana.
Teléfono: 2588-6500
Fax: 2288-8887
Dirección Postal: 11991-1000
La firma fue fundada en 1978 y cuenta con
un equipo de aproximadamente 200
colaboradores
Zurcher Arquitectos S.A, brinda servicios
profesionales en las siguientes áreas:
• Plan Maestro
• Diseño Arquitectónico
• Diseño y Arquitectura de Interiores
• Documentos constructivos
• Especificaciones técnicas
• Tramitología de permisos
• Paisajismo
Algunos Proyectos diseñados por Zurcher:
Hotel Costa Rica Marriot, Marriot Los Sueños,
FourSeason Papagayo, Hilton Papagayo,
Edificio Athrocare (Global Park), Edificio de
servicios (Global Park), Plaza Futura, Plaza
Freses, Plaza Bratzi, entre otros.
Función de Ronald Zurcher Arquitectos en el
proyecto Terra Campus como inspector:
Servicio de control diario y continuo del
proceso de construcción de la obra en
todos sus aspectos técnicos (alcance de
planos constructivos del contrato) dentro de
lo que se incluye pero sin limitarse: Calidad
de materiales, proceso de construcción por
medio de pruebas de laboratorio , informes
periódicos, verificación que el contratista
cuente con la información actualizada,
aprobar los materiales y equipos por instalar,
evaluar a los trabajadores en sus tareas,
brindar justificación técnica de obras extras
y su aprobación posterior para su pago.
Recepción de las obras junto con el
propietario y preparación de informe
mensual y final. Apoyo en la puesta en
marcha del proyecto.
IECA Internacional, S.A
Representante Legal: Ronald Steinvorth Sauter
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(1)
Cédula Jurídica: 3-101-612480
Domicilio Legal: Paseo Colon, de Pizza Hut, 300m
sur y 50m este, Centro Corporativo Internacional,
segundo piso.
Teléfono: 2257-7068
Fax: 2257-7067
Dirección Postal: 10917-1000
IECA Internacional S.A. es una firma
especializada en el campo de la ingeniería
estructural y sismo resistente. Tiene los
últimos adelantos tecnológicos para la
estimación de las cargas que actúan sobre
una estructura, la determinación de sus
efectos ante un sismo y la optimización del
dimensionamiento de los elementos que la
componen.
Durante la etapa constructiva realiza
inspecciones estructurales, minuciosas y del
más alto nivel, para garantizar al propietario
que su obra se ejecute de acuerdo a los
planos constructivos y demás documentos
contractuales.
Cuenta
con
un
departamento
especializado de inspección para dar
soporte a los clientes
Proyectos ejecutados por IECA: Terramall,
Multiplaza del Este, Torre Mercedes, Plaza
Roble, Centro Corporativo Internacional,
Torres del Campo, entre otros.
DEHC Ingenieros Consultores S.A.
Representante Legal: Ramón Ramírez Cañas
Cédula Jurídica: 3-101-020869
Domicilio Legal: Avenida 10, calle 23 bis, Nº 1005,
Barrio González Lahman, San José, Costa Rica.
Teléfono: 2257-2257
Fax: 2221-7437
Dirección Postal: 7393-1000 San José, Costa Rica.
Establecida en 1973, DEHC Ingenieros
Consultores S.A., es una empresa dedicada
a la consultoría con especialidad en el
planeamiento,
diseño,
inspección,
topografía y catastro en urbanismo y obras
de infraestructura civil, hidráulica, eléctricas
y de telecomunicaciones.
El compromiso con la calidad y el servicio se
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(1)
resume en grandes resultados:




900 proyectos
31.000 Ha analizadas
860Km calles diseñadas
60.000 planos de catastro
Los servicios de consultoría en diseño e
inspección incluye:








Infraestructura civil y eléctrica
Diseño de obra civil
Diseño eléctrico y telecomunicaciones.
Inspección y dirección de proyectos
Permisos
Estudios Ambientales
Estudios Preliminares - Due Diligence
Planeamiento
Giovanni Guillen Aragón
Ingeniero
Domicilio Legal: Dulce Nombre Coronado, de la
Bomba El Trapiche 500 mts. Norte, 100 mts. Oeste
ASG, oficina #12, Avenida 2, Calles 38&40
Teléfono: 2229-9178
Fax: 2294-6335
Eco I Eco, Ofrece servicios multidisciplinarios en
materia ambiental respetando la legislación y
cumpliendo las metas para un desarrollo
económico y sostenible, comprometidos a servir
a nuestros clientes con soluciones prácticas y
realistas a los problemas ambientales. El núcleo
profesional de ECO I ECO está conformado por
especialistas en medio ambiente, ingenieros
agrónomos,
ingenieros
civiles,
biólogos,
sociólogos, geógrafos, hidrólogos, geólogos,
arqueólogos y licenciados en derecho.
Eduardo Salas Vargas
Ingeniero mecánico, HVAC
Eduardo Salas Vargas
Ingeniero mecánico, HVAC
Jose
Ramón
Castañeda Jose Ramón Castañeda Gallegos
Gallegos
Ingeniero eléctrico y Telecomunicaciones
Ingeniero
eléctrico
y
Telecomunicaciones
Domicilio Legal: ASG, oficina #12, Avenida 2,
Calles 38&40
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(1)
Teléfono: 2221-0172
Fax: 2222-8233
Dirección Postal: 1509-2050
SDE Solución de Diseño Electromecánico es una
empresa de diseño, cuya oficina está formada
por un equipo de profesionales con extensa
experiencia en proyectos de inversión de capital
complejos y de gran escala. Su principal objetivo
es la concepción, desarrollo y ejecución de
diseños electromecánicos y su construcción.
5.5 Entidad responsable de las gestiones de venta del proyecto, según la estrategia
prevista.
Entidad
Descripción
Firma Desarrolladora:
4D Desarrollos Inmobiliarios, S.A.
Cédula Jurídica: 3-101-079468
Domicilio Legal: San José Curridabat 500 metros
este del Servicentro la Galera.
Teléfono: 2207-8888
Dirección Postal: 2488-1000 San Jose.
Fax: 2288-8887
Luis Anchetta Dobles
Cédula Identidad: 1-0653-0440
Domicilio Legal: Oficentro de Leo oficina #17,
bulevar Los Yoses San Pedro, San José, Costa
Rica.
Teléfono: 8312-2691
Dirección Postal: 1287-2050 San Pedro, San José,
Costa Rica.
Gestión de Venta del Proyecto
Finalizadas las etapas de expectativa,
lanzamiento
y
mantenimiento,
la
campaña
publicitaria están en la etapa de mantenimiento y
venta, habiéndose contratado pauta publicitaria en
El Financiero (edición impresa), revista SUMMA y
Central American Data (digital). El objetivo de esta
campaña es, a diferencia de las anteriores, capturar
los prospectos que manifiestan interés en ubicarse en
el sector este de la GAM. Así mismo, se aplican
estrategias
de
mercadeo
directo
para
la
identificación de prospectos y se utilizan las bases de
datos provistas por CINDE, UCCAEP y CAMARA DE
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(1)
INDUSTRIAS DE COSTA RICA con un seguimiento
telefónico cuyo objetivo es lograr una convocatoria
para presentar el inmueble y sus características.
5.6 Entidad responsable de elaborar los informes de avance y cierre del proyecto.
Entidad
Descripción
Nombre: Constructora Costarricense S. A.
Razón Social: COCOSA
Dirección: Condominio de Bodegas Los
Higuerones
Bodega # 7 (Radial Santa Ana-San Antonio
de Belén, detrás de MATRA entrando por el
Boulevard.
Apartado: 11.110 - 1.000 San José Costa
Rica
Teléfono:2282-7141
Fax: 282-7226
Fecha de Establecimiento: Diciembre 1977
Presidente:
Peralta
Ing.
Fernando
Peñaranda
REGISTROS
PROFESIONALES:
Ingenieros
Consultores y Constructores Registro No. CC0254 Colegio Federado de Ingenieros y de
Arquitectos de Costa Rica, Cámara
Costarricense de la Construcción.
6. Descripción de las relaciones, responsabilidades y riesgos contractuales
inherentes del proyecto derivado de los convenios o contratos suscritos por
las entidades indicadas en el inciso anterior.
Siempre existen riesgos derivados de los efectos por el incumplimiento contractual por
parte de los contratistas.
La mejor forma para minimizar este riesgo es teniendo una política de contratación que
asegure que el Proyecto será ejecutado a través de contratistas altamente calificados y
con experiencia en el objeto del contrato. Para estos efectos se ha formalizado un
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(1)
“Contrato de Desarrollo, Administración y Operación del Proyecto Inmobiliario Terra
Campus Corporativo” entre Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A. y Desarrolladores
Inmobiliarios 4D S.A., mediante el cual, será esta última la encargada de seleccionar bajo
parámetros de la mejor experiencia, y de capacidad técnica, profesional y financiera a los
distintos contratistas y partes relacionadas con el Proyecto como representante del Dueño
en el desarrollo y administración del Proyecto.
Para estos efectos, la SAFI, en su condición de sociedad administradora del Dueño,
extenderá los poderes con las facultades requeridas para que la Desarrolladora, a través
de los personeros que ésta designe, cumpla con los cometidos de desarrollo,
administración, y fiscalización del Proyecto indicados en este contrato y que de tiempo en
tiempo le instruya el Dueño. La contratación de una empresa desarrolladora de la
experiencia en este tipo de proyectos de Desarrolladores Inmobiliarios 4D, S.A. es una de
las formas previstas para mitigar los riesgos contractuales del proyecto.
Adicionalmente, la SAFI instruirá a la Desarrolladora para que en los contratos que se
celebren con los distintos contratistas que requiera el Proyecto, se establezcan garantías,
multas y mecanismos provistos para cubrir riesgos específicos derivados del incumplimiento
de estos proveedores de obligaciones contractuales que son críticas para la viabilidad del
proyecto, tales como no adecuación de los requerimientos técnicos, no disponibilidad de
materias primas, mano de obra, mayores cantidades de obra por fallas en los diseños,
mayores precios a los previstos en los diseños, entre otros.
SECCIÓN II:
ESTUDIO DE MERCADO
1. Análisis de la estimación de la demanda del proyecto.
La demanda identificada corresponde a 40% empresas pequeñas y medianas de servicios
excluyendo servicios médicos de todo tipo, un 30% empresas nacionales grandes incluidas
las empresas de servicios públicos y bancos y el balance y de acuerdo con las cifras
provistas por CINDE, empresas trasnacionales ya ubicadas en el país pero en expansión o
bien nuevas por ubicarse en territorio nacional y en régimen de zona franca. Comercio
(retail) es despreciable en el oficentro.
Estas conclusiones se desprenden del análisis de la zona de influencia del proyecto, en la
cual no se encuentra ningún oficentro de estas características y las empresas en su
mayoría se han ubicado en casas de habitación remodeladas y acondicionadas para ese
fin, o bien, pequeños edificios de oficinas con deficientes relaciones de parqueos por
metro cuadrado arrendable. La zona industrial de Cartago carece también de espacios
para oficinas. Una gran cantidad de empresas con altas inversiones en líneas de
producción han incurrido en la improvisación para crear espacios para sus oficinas.
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(1)
Los inmuebles tanto habitacionales como comerciales del este de la GAM son de los más
antiguos del país por razones obvias: la capital tradicionalmente se desarrolló hacia el este
siendo hasta unos años atrás el boom, inmobiliario en el oeste. Sin embargo es evidente
que las miradas de los desarrolladores nuevamente se posan sobre el este de la GAM,
siendo este sector el más denso poblacionalmente.
2. Análisis de potenciales inquilinos o compradores.
Los compradores se dividen en 50% empresas medianas y grandes nacionales, 20%
profesionales liberales especialmente servicios legales, ingeniería y arquitectura y
contadores) y 30% trasnacionales nuevas o en expansión.
Por las características de la zona este de la GAM, las empresas medianas y grandes de
servicios, han atendido sus necesidades de oficinas mediante el desarrollo y construcción
de instalaciones propias, sin embargo y conforme las condiciones de mercado y otras
condiciones económicas fueron modificándose, más y más empresas se vieron en la
necesidad de alquilar espacios ya construidos o bien, remodelando casa de habitación
en desuso y adecuándolas a sus necesidades. Esto generó un importante mercado
secundario de residencias para alquiler en la zona este y por supuesto, potencializándose
ante la limitada oferta formal de oficentros en la zona. Nuevas necesidades como por
ejemplo la de mejorar imagen, o bien de seguridad u otros servicios con mayor
sofisticación y valor agregado surgen y estos son plenamente atendidos por los oficentros
como Terra Campus.
Las empresas IED, ya sea en expansión o nuevas por instalarse en el país, buscan
características y atributos específicos para sus instalaciones, de ahí que muchos de estos
atributos son un estándar de diseño en los diferentes oficentros del país en función de la
categoría en que estos se encuentren. Entre las características de mayor relevancia están
la relación de parqueos, las facilidades para la tecnología de información y su desarrollo
constante así como el de seguridad, acceso a servicios tales como comidas,
supermercados, bancos, entretenimiento y seguridad.
Con respecto al sector IED, estas empresas que buscan instalarse en el país o bien, buscan
su expansión, son asistidas por CINDE en este proceso, dado que CINDE es la entidad
responsable de atraer a este sector empresarial del resto del mundo al país, que más del
90% pasan por sus atenciones. La dependencia en CINDE para promocionar el oficentro es
prácticamente total.
Con respecto al sector IED, estas empresas que buscan instalarse en el país o bien, buscan
su expansión, son asistidas por CINDE en este proceso, dado que CINDE es la entidad
responsable de atraer a este sector empresarial del resto del mundo al país, que más del
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(1)
90% pasan por sus atenciones. La dependencia en CINDE para promocionar el oficentro es
prácticamente total.
3. Análisis de la competencia.
3.1 Características del mercado de centros de oficinas en Costa Rica
El mercado de centros de oficinas en el área metropolitana ha mostrado un dinamismo
importante en los últimos 10 años, producto de las condiciones políticas y sociales que
ofrece el país, las cuales han favorecido el establecimiento y consolidación de empresas
de servicios extranjeras intensivas en este tipo de espacios. Adicionalmente la demanda
ha aumentado como consecuencia de una mayor sofisticación de las empresas locales,
muchas de las cuales buscan infraestructura más especializada, con amplia disponibilidad
de parqueos y servicios.
3.2 Distribución geográfica
Los principales centros de oficinas en Costa Rica se encuentran concentrados en el centro
de la Gran Área Metropolitana (GAM) Zona que incluye áreas de las provincias de San
José, Heredia, Alajuela y Cartago, y que agrupa aproximadamente el 54%6 de la
población del país, así como la mayor parte de su producción.
Siguiendo la tendencia de los últimos años, el desarrollo de este tipo de complejos se ha
enfocado en la zona oeste del área metropolitana, específicamente el oeste de la ciudad
de San José y los cantones occidentales de la provincia de Heredia. La ubicación de los
proyectos nuevos o por construir hace que la relación por zona geográfica se mantenga.
De acuerdo a los resultados del estudio de mercado realizado en el 2010 y actualizado
recientemente, solamente estas dos zonas incluyen el 61% del total de metros cuadrados
del mercado nacional.
6
Instituto Nacional de Estadística y Censos, C1. Población total proyectada por sexo, según provincia, cantón y distrito
2000-2015, http://www.inec.go.cr/Web/Home/GeneradorPagina.aspx (9 de agosto 2010)
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(1)
Oferta de Metros Cuadrados por Zona Geográfica.
Fuente: Colliers, Estudio de Mercado de Oficinas, Junio 2012
No obstante, y conforme el nivel de saturación se ha ido incrementando con el paso del
tiempo y el auge inmobiliario en la zona oeste, las miradas de los desarrolladores
nuevamente se posan sobre la zona este. De acuerdo a las actualizaciones al estudio de
mercado citado, en casi dos años la oferta inmobiliaria de oficentro crece de manera
importante en el este: Terra Campus Corporativo ofreciendo 11,351 metros cuadrados en
el edificio A y de los cuales ya se han absorbido 6,800 metros cuadrados y está por iniciarse
la construcción del edificio B de 11,350 metros cuadrados, Sigma Buisiness Center ofrece
en pre arriendo 18,000 metros cuadrados y se ubica cerca del Mall San Pedro, Momentum
Pinares con su Torre Médica que ofrece desde ya aproximadamente 5,000 metros
cuadrados en espacios especializados para el sector médico, Oficentro El Tobogán que
ofrece en pre arriendo 30,000 metros cuadrados y su construcción inicia en el corto plazo
y, finalmente, Torre Condal que cuenta con 9,000 metros cuadrados para alquiler y venta.
Esta tendencia hacia la centralización ha provocado enorme presión sobre la
infraestructura vial que recorre la ciudad de San José en sentido este-oeste, y con ello un
incremento en los costos de transporte en términos de tiempo y recursos económicos para
gran parte de la población, la cual se traslada diariamente desde “ciudades dormitorio”
ubicadas a lo largo de toda la GAM hasta los complejos de oficinas ubicados en esta zona
reducida (ver mapa).
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(1)
Límite de la GAM y ubicación de principales complejos de oficinas
Fuente: Elaboración propia.
La asimetría en la infraestructura de oficinas disponible en las distintas zonas de la GAM se
refleja en la relación entre personas y metros cuadrados desarrollados como centros de
oficinas. Si se clasifican por su ubicación los centros de oficinas y la población de los
cantones de las zonas Oeste, Central y Este de la GAM, se observa que hay un espacio
importante para el desarrollo de este tipo de complejos en la zona Este. Para igualar la
proporción de metros cuadrados de oficinas por persona entre la zona Este y Oeste de San
José, la zona Este necesitaría el doble de la cantidad actual de metros cuadrados
desarrollados.
Zona
GAM
Centro
M2
Totales
150.000
Población
625.000
M2 /
Persona
0,24
Este
182.000
685.000
0,26
Oeste
403.000
959.000
0,42
Fuente: Elaboración propia con base en información de Colliers International e
Instituto Nacional de Estadística y Censos
Por la naturaleza del negocio, muchos de los clientes de centros de oficinas corresponden
a empresas del sector de servicios. Este tipo de industrias en lugar de ser intensivas en
recursos de capital, tienen como principal insumo la información y el conocimiento, por lo
que son intensivas en mano de obra calificada y saludable.
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(1)
Con el fin de validar la idoneidad de la zona Este para proveer este insumo clave, se utilizó
el Índice de Desarrollo Humano (IDH)7 como indicador aproximado de la aptitud de la
población para trabajar en este tipo de industria. Si se promedia el IDH de los cantones
con zonas urbanas en el este y el oeste de la GAM (cuya población tiene una mayor
tendencia a desplazarse al centro del área metropolitana para trabajar), se observa que
el indicador es similar para ambas zonas.
Zona
Este
Oeste
IDH
Promedio
0.812
0.788
Fuente: Elaboración propia con información del PNUD,
Atlas de Desarrollo Humano Cantonal de Costa Rica
De lo anterior se concluye que a pesar de que la zona Este de la GAM en su totalidad
tiene menor población en términos absolutos, en promedio esta se encuentra similarmente
capacitada para trabajar en empresas de servicios respecto a la población del Oeste de
la GAM. A pesar de esto, la oferta de centros de oficinas en la zona es mucho menor en
términos proporcionales, lo que promueve el enorme flujo diario de personas descrito
anteriormente.
3.3 Proyectos en etapa de desarrollo
La tendencia observada hacia la concentración de complejos en el oeste tiende a
reforzarse, especialmente en los cantones de Santa Ana, Escazú y Heredia, este último a
pesar de caracterizarse por sus graves limitaciones en materia vial. Esto se deduce al
observar como los proyectos en construcción aún se encuentran concentrados en Heredia
y en el oeste de San José.
7
El IDH es un indicador compuestos por tres variables: 1. Expectativa de vida, 2. Tasa de alfabetización y matrícula en
niveles de primaria y secundaria y 3. Bienestar material, medido por consumo eléctrico residencial. Fuente: Programa de
las Naciones Unidas para el Desarrollo PNUD, Atlas de desarrollo humano cantonal de Costa Rica 2007.
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(1)
Proyectos en Construcción por Zona Geográfica.
Fuente: Colliers, Estudio de Mercado de Oficinas, Junio 2012
3.4 Oportunidad de Mercado
Todo lo anteriormente descrito ha resultado en una clara oportunidad de mercado para el
desarrollo de un oficentro en el este, lo que se observa de manera resumida en el siguiente
gráfico que muestra como el este es la zona con el menor porcentaje de disponibilidad de
espacio arrendable entre las zonas relevantes para la ubicación de oficentros.
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(1)
Inventario y Disponibilidad por Zona Geográfica.
Fuente: Colliers, Estudio de Mercado de Oficinas, Junio 2012
3.5 Distribución por clase
De la totalidad de metros cuadrados que se encuentran actualmente desarrollados para
centros de oficinas, aproximadamente un 55% corresponde a complejos de alta calidad
(A+ y A) basados en su ubicación, infraestructura, acabados, edad del inmueble y
servicios disponibles.
C
12%
A+
9%
B
32%
A
47%
Distribución de metros cuadrados de oficinas por categorías
Fuente: Colliers, Estudio de Mercado de Oficinas, Junio 2012.
Las clases A+ y A históricamente se han mantenido como las más atractivas, presentando
los indicadores de desocupación más bajos y los precios más altos del mercado. El
mercado sigue demandando mayoritariamente complejo clase A tal como se muestra
claramente a continuación.
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
A+
A
B
-5.000
Absorción Neta Trimestral
Absorción Bruta Trimestral
Absorción trimestral clase A
Fuente: Colliers, Estudio de Mercado de Oficinas, Junio 2012
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(1)
Al profundizar en la distribución del inventario A+ y A se puede observar como este se
concentra en San José Oeste y Heredia, resultando en una oferta muy reducida de metros
cuadrados en la zona este de la ciudad para estas clases de complejos.
A+
Heredia
24%
A+
SJ
Oeste
76%
Heredia
24%
SJ
Oeste
76%
Distribución Geográfica de metros cuadrados
Distribución Geográfica de metros cuadrados de las clases A+ y A
Fuente: Colliers, Estudio de Mercado de Oficinas, Junio de 2012
De lo anterior se deduce que la oportunidad de mercado identificada para la zona este
se puede explotar desarrollando tanto producto clase A+ como producto clase A. Sin
embargo, un factor adicional que debe considerarse para decidir que ruta seguir es el
crecimiento en la oferta futura esperada – es decir, la competencia – en cada uno de
estos sectores. Tal cual se mostró en la gráfica “Proyectos en Construcción”, Terra Campus
mantiene una posición de privilegio en cuanto al momento de su construcción, es decir,
mientras que Sigma inaugurará su primera etapa con 9.000 metros cuadrados en
Diciembre del 2012 y Oficentro El Tobogán iniciará construcción aproximadamente en la
misma fecha, Terra Campus iniciará construcción de su edificio B habiendo recorrido un
largo pero efectivo camino en su posicionamiento, siendo esta una ventaja importante
para su éxito. A continuación se presenta una referencia de precios relacionados al
inventario y tasa de disponibilidad:
280.44
9 m2
117.342
m2
551.2
18
m2
66.600
m2
Fuente: Elaboración propia con datos de Colliers
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(1)
3.6 Precios
En lo concerniente a los precios, estos deben separarse en precios de alquiler para
oficinas, y en precios de alquiler de espacios comerciales ubicados en oficentros. Esto pues
como se describirá en mayor detalle en la sección del proyecto, este contará con ambos
tipos de espacios.
En lo que corresponde a espacios de oficinas, la información más actualizada generada
por Colliers International se presenta a continuación. Ésta muestra los precios efectivos de
cierre de alquileres, los que en la práctica difieren de los precios anunciados por los
proyectos en su material publicitario. Los precios de cierre reflejan la realidad del mercado
y de allí que se debe poner énfasis en ellos para efectos de análisis de rentabilidad de un
nuevo proyecto.
Juni o
2012
Cl a s e
A+
A
B
C
Total
Inventa ri o (m²)
Ta s a de Di s p.
66.600
551.218
280.449
117.342
1.015.609
1,1%
14,0%
9,0%
7,2%
11,0%
Preci o de
Preci o de
Cuota de
Li s ta Promedi o Ci erre Promedi o Ma nteni mi ento
(US$/m²)
(US$/m²)
(US$/m²)
$23,33
$21,50
$3,76
$19,48
$17,75
$2,45
$15,43
$13,40
$2,24
$10,60
$10,00
$1,59
$17,59
$15,90
$2,38
Precios Junio 2012
Fuente: Colliers, Estudio de Mercado de Oficinas, Junio 2012
Del gráfico anterior cabe rescatar varios puntos. En lo concerniente a los proyectos Clase
A+, los precios promedio de cierre se han mantenido por encima a los $20 por metro
cuadrado por mes. En lo que corresponde a los proyectos Clase A, el precio promedio de
cierre se mantuvo cercano a los $17 por metro cuadrado por mes, esta ha sido una
tendencia histórica si se analizan los promedios anualizados. Es importante recalcar que
estos precios pueden ser afectados por transacciones puntuales y de magnitud
importante que se lleven a cabo en periodos específicos. Por tanto su principal valor es el
presentar el comportamiento y tendencias generales existentes en el mercado.
Es claro que los precios de cierre promedio son un factor importante a considerar, sin
embargo los mismos no cuentan el total de la historia. Esto por cuanto la categorización
de oficentros es bastante amplia. Esto se refleja, por ejemplo, en el hecho de que los
proyectos clase A incluyen tanto edificios de oficinas modernos como los que se
encuentran en Forum 2 , como edificios industriales reconvertidos a oficinas como los que
pueden encontrarse en Zona Franca del Este. De allí que el analizar los rangos de cierre de
alquileres complementa la perspectiva en cuanto a los precios que en general se puede
esperar alcanzar en un proyecto de oficinas.
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(1)
3.7 Oferta Comparable
En esta sección se resumen algunos de los proyectos de oficinas más exitosos de desarrollo
reciente en la GAM. Cada proyecto incluye un precio aproximado de alquiler por metro
cuadrado, el cual puede variar según las condiciones particulares de cada negociación,
así como según sea el tamaño del local a alquilar, y los acabados solicitados.
Oficentro Forum (Clase A)
Ubicado contiguo a la autopista a Santa Ana. Se considera uno de los centros de oficinas
más exitosos por su nivel de ocupación y la cantidad de etapas desarrolladas.
Cuenta con un total de 64,500 metros cuadrados alquilables de oficinas.
El proyecto ofrece un espacio de parqueo por cada 30 metros cuadrados arrendados.
Oficentro Forum 2 (Clase A)
El proyecto se encuentra en la autopista radial Santa Ana-Belén, en una propiedad de 7.5
hectáreas. El proyecto incluirá un total de 200,000 metros cuadrados de construcción
distribuidos en 15 edificios de oficinas y 2 plataformas de parqueo. El proyecto cuenta con
60,000 metros cuadrados arrendables.
Ofrece un espacio de parqueo por cada 30 metros cuadrados arrendables.
Avenida Escazú (Clase A)
El proyecto, ubicado en la autopista Próspero Fernández, contiguo al Hospital Cima
incluye 13,000 metros cuadrados de oficinas, residencias, hoteles, cines, hospital y locales
comerciales.
Oficentro Plaza Roble (Clase A+)
Localizado contiguo a la autopista a Santa Ana, el oficentro Plaza Roble cuenta con
acceso a facilidades de hospedaje y al principal centro comercial del país. El proyecto
abarca un total de 36,000 metros cuadrados de área alquilable distribuidos en 6 torres.
Cuenta con 1,285 espacios de parqueo, con una relación de un espacio por cada 28
metros cuadrados de espacio de oficinas.
Eurocenter Diursa (Clase A+)
El proyecto cuenta con 19,000 metros cuadrados arrendables.
Cuenta con instalaciones ubicadas dentro de régimen de zona franca.
Ofrece una relación de un espacio de parqueo por cada 25 metros cuadrados
arrendables.
El Cedral (Clase A+)
Localizado en San Rafael de Escazú, cerca del centro comercial Trejos Montealegre. El
proyecto incluirá un total de 3 torres de oficinas. A agosto de 2010, el proyecto cuenta con
10,000 metros cuadrados arrendables distribuidos en 2 torres.
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(1)
Oficentro Torre Cordillera
Localizado en Pavas y con 12.000 metros cuadrados de construcción.
Sigma Business Center
Localizado en al lado del Mall San Pedro. El proyecto incluirá un total de 4 torres de
oficinas para un total de 18.000 metros cuadrados. Su estatus es en pre arriendo.
Oficentro El Tobogán
Localizado a 800 metros al norte del centro de la capital, Barrio Tournón. El proyecto se
encuentra en fase de pre arriendo e iniciará su construcción antes de finalizar este año
con un total de 30.000 metros cuadrados.
Edificio Mira
Localizado a 800 metros al oeste de Casa Presidencia. Cuenta con un 15% de su área
total (9300 metros cuadrados) ya colocados.
Torre Condal (Clase A)
Localizado en San Pedro, calle central cerca del Centro Comercial Muñoz & Nane. Una
sola torre con 2 niveles de sótano para parqueo. Cuenta con una oferta de 9,000 metros
cuadrados arrendables.
4. Pautas para la comercialización y venta del activo.
A la fecha se han finalizado las actividades relacionadas con el nombre y el diseño de los
lineamientos gráficos generales de la marca (identidad corporativa) del proyecto.
4.1 Nombre
El proceso de búsqueda del nombre para el proyecto culminó con la selección de TERRA
Campus Corporativo. Por un lado, este nombre capitaliza el posicionamiento de la marca
TERRAMALL y fortalece la diferenciación en materia de complementariedad de servicios
que se quiere dar al proyecto, al ubicarse a la par de este centro comercial. Por otro
lado, se basa en la relación con el entorno natural en donde se encuentra el oficentro en
materia de paisajismo, así como el estar rodeado de espacios abiertos y amplios.
4.2 Identidad Corporativa
El proceso de planeamiento realizado sentó las bases para el desarrollo de un trabajo
creativo que definió los elementos gráficos a ser utilizados en la estrategia de
comunicación de la marca. Estos elementos son principalmente el logo y la identidad
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(1)
corporativa del proyecto. Este último, incluye todos los estándares a ser utilizados para una
multiplicidad de materiales de comunicación y ventas.
4.3 Logo
Después de revisar diversos caminos creativos, se seleccionó un logo que representa de
manera estilizada una vista del plan maestro del proyecto, en combinación con
elementos geométricos y colores que provocan dinamismo y variedad a la composición.
La tipografía es un poco informal, pero en conjunto con la sobriedad del isotipo (dibujo)
genera un contraste agradable y armoniza perfectamente en cuestiones de estética.
4.4 Libro de marca
Se desarrolló el libro de marca y al día de hoy se tienen los diseños o guías a ser utilizados
en diversos materiales como: papelería, carpetas, sobres, tarjetas de presentación,
brochures, presentaciones de power point, entre otros.
Página WEB: El sitio web se encuentra activo y en constante actualización con el fin de
proveer la más relevante información especialmente en el avance de la obra. La página
web es: www.terracampus.cr.
4.5 Campaña de expectativa / lanzamiento / venta
Luego de superadas las etapas de expectativa, lanzamiento y mantenimiento, la
campaña publicitaria está en la etapa de mantenimiento y venta, habiéndose
contratado pauta publicitaria en El Financiero (edición impresa), revista SUMMA y Central
American Data (digital).
El objetivo de esta campaña es, a diferencia de las anteriores, capturar los prospectos
que manifiestan interés en ubicarse en el sector este de la GAM. Así mismo, mercadeo
directo están enviándose periódica y frecuentemente a las bases de datos provistas por
CINDE, UCCAEP y CAMARA DE INDUSTRIAS DE COSTA RICA con un seguimiento telefónica
cuyo objetivo es lograr una audiencia y presentar el inmueble y sus características.
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(1)
5. Calidades de los profesionales contratados para realizar el estudio.
Entidad
Descripción
Colliers International, es una empresa con
una destacada trayectoria a nivel mundial,
brindando soluciones inmobiliarias integrales
a sus clientes.
Contamos con 512 oficinas distribuidas en
61 países, US$1.531 millones en ingresos
anuales, US$60.000 billones anuales en
transacciones, 979 millones de metros
cuadrados bajo administración y más de
12.509 profesionales inmobiliarios brindando
un servicio de excelencia.
Nombrada por la revista Fortune y el Global
Association of Outsourcing Designada
como la empresa inmobiliaria número uno
en Estados Unidos por Commercial Property
Executive.
SECCIÓN III: ASPECTOS TÉCNICOS
1. Descripción de aspectos constructivos y acabados.
1.1 Aspectos Generales
La segunda etapa del proyecto está compuesta por la construcción del segundo edificio
de 5 pisos más un nivel de sótano, el acceso, y los elementos principales de infraestructura:
sistemas eléctricos, de telecomunicaciones, de riego, distribución de agua potable, calles
y parqueos asociada al segundo edificio.
1.2 Infraestructura

Un acceso vehicular que permitirán una circulación fluida del tráfico.

El agua potable será suplida por medio de un pozo existente ubicado en la
propiedad.

633 estacionamientos exteriores y 146 subterráneos
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(1)
Obras completarías de plaza central con áreas verdes

1.3 Arquitectura
1.3.1 Distribución Interna
El primer nivel del edificio tendrá un núcleo central compuesto por un vestíbulo desde donde se puede controlar el acceso al resto de los niveles, un área de
recepción, la escalera principal, cuatro elevadores, servicios sanitarios, así como un
cuarto de telecomunicaciones, un cuarto eléctrico, un cuarto mecánico y un
cuarto de aseo con acceso a los ductos de basura.
Los niveles dos al cinco contarán con un núcleo central similar, excepto que estos
no contarán con un área específicamente diseñada como recepción.
1.3.2 Acabados de Paredes Exteriores
Las paredes exteriores del edificio serán en mampostería o concreto armado en
primer nivel y panel liviano tipo durock o similar en los siguientes niveles.
1.3.3 Ventanería Exterior
Todos los marcos para ventanas serán de aluminio anodizado.
1.3.4 Vestíbulos Y Pasillos Internos
Los vestíbulos y las áreas comunes de pasillos internos
completamente terminados con los siguientes acabados:
se
entregarán

Piso: Porcelanato

Cielos: Suspendidos en fibra mineral para los pasillos y gypsum tipo “Sheetrock
Regular”

Paredes: Acabadas en repello fino.

Mueble de recepción con sobre de granito
1.3.5 Servicios Sanitarios
En cada nivel del edificio se incluye la construcción acabada de servicios sanitarios
para hombres y para mujeres.
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(1)
Estas áreas contarán con los siguientes acabados:

Piso: Porcelanato

Cielos: Gypsum tipo “SheetrockMoldTough”

Paredes: Enchapadas en porcelanato

Divisiones internas con sus correspondientes puertas

Espejos, secadores eléctricos de mano.
1.3.6 Elevadores
El edificio contará con cuatro elevadores con capacidad de 13 pasajeros cada uno
 Acabados internos
En lo correspondiente al nivel de acabos internos que se entregará en cada finca filial este
comprende:
 Estructura en HG de divisiones internas

Las paredes estructurales del edificio construidas en concreto. Las
columnas se entregarán repelladas. Las vigas no serán repelladas ya que
se espera que éstas no sean visibles luego de las remodelaciones internas
llevadas a cabo por el inquilino, no se incluye ningún tipo de Ventanería
interna, puertas de vidrio, ni cerramientos en fachadas.
2. Áreas de construcción, terreno, parqueos, entre otros.
Áreas de Construcción: Terra Campus Corporativo contará con 35,152 metros cuadrados
de área de construcción vertical, distribuidos en dos edificios. Cada edificio tendrá cinco
niveles para uso comercial y de oficinas clase A, así como un nivel subterráneo para
estacionamientos. Los edificios estarán conectados por una plaza peatonal de 2,245
metros cuadrados que contará con agradables zonas verdes para el disfrute de los
inquilinos. El complejo dispondrá también de parqueos exteriores los cuales en conjunto
con los parqueos subterráneos y de visitas proveerán una relación de parqueo general de
1 espacio por cada 29 metros cuadrados arrendables. Como parte de los beneficios que
tendrán los clientes se contará con la posibilidad de incorporarse al régimen de zona
franca.
El proyecto será desarrollado en dos etapas, cada una de las cuales contará con
11,351m2 de área privativa construida. El FIDI está adquiriendo únicamente la segunda
etapa.
Área
del
Terreno:
31.037m2
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(1)
ANEXO 1
3. Programación de obra.
Obra Civil
El Proyecto se pretende desarrollar como se muestra en el siguiente cronograma. El inicio de obras podrá moverse de acuerdo a
la captación de recursos por parte del FIDI y a criterio del Comité de Inversión. Los demás hitos se moverán a partir del inicio de
obras.
Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Terra C
Página 75 de 109
Obra Infraestructura
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(1)
3.1 Método de construcción por emplearse.
3.1.1 Estructural
El sistema estructural del edificio está compuesto por marcos de concreto reforzado en el
interior de las oficinas, muros de concreto reforzado en el cerramiento perimetral y en el
núcleo central. El concreto a utilizar tiene una resistencia de 210 kg/cm2 a 280 kg/cm2
dependiendo de los elementos estructurales y el acero de refuerzo 2800 kg/cm2.
El diseño estructural es antisísmico y cumple con todas las normas nacionales e
internacionales tales como ASTM (American Society for Testing and Materials), ACI
(American Concrete Institute) y CSCR (Código Sísmico de Costa Rica).
Los entrepisos son de losas tubulares pretensadas complementados con un sobre-losa de
concreto reforzado colada en sitio. Las fundaciones del edificio son una combinación de
placas aisladas unidas con vigas de amarre. Dichas fundaciones se apoyan sobre un
estrato de suelo firme, el cual se determinó por medio de estudios detallados realizados
por una empresa especializada en el campo.
3.1.2 Estructura de Techo
La estructura de techos es de perfiles metálicos protegidos con dos capas de pintura
anticorrosiva y dos capas de esmalte. Dicha estructura cumple con todas las normas
nacionales e internacionales tales como ASTM, AISC (American Institute of Steel
Construction) y CSCR.
La cubierta de techo es una lámina panel prefabricado tipo “sandwich” con aislamiento
térmico que comprende una lámina HG #26 más aislante de poliuretano expandido de
30mm espesor más una lámina HG #26 en la parte inferior.
El techo del edificio contempla también una losa de concreto en donde se ubicarán los
equipos de aire acondicionado, ventilación, y antenas. Dicha losa estará recubierta con
un impermeabilizante asfáltico.
Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Terra C
Página 77 de 109
3.2 Resumen de necesidades de recursos (humanos, equipos, maquinaria).
Recursos Humanos
Para la segunda etapa del Proyecto se emplearan aproximadamente 200 personas.
Equipos y maquinaria
 Grúas Torre: 1
 Backhoe: 3
 Volcador: 1
4. Presupuesto de la obra global, por componente de proyecto y por
actividades.
A continuación se muestran el presupuesto global para el proyecto, con un detalle de
cada una de las actividades.
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(1)
5. Indicación de los estudios básicos requeridos.
Tipo de estudio
Descripción
Levantamiento
topográfico.
Estado
Se ha elaborado la topografía requerida
para soportar el proceso de diseño del
proyecto.
Estudio de impacto Realizado por la empresa Eco I Eco con el
ambiental.
fin de determinar la viabilidad ambiental
del proyecto. El proyecto obtuvo la
aprobación por parte de la Secretaría
Técnica Ambiental (SETENA) según se
indicó en la sección anterior. Se mantiene
una Regencia ambiental con reportes
mensuales.
Concluido
Estudio de impacto Requerido para la construcción de
vial.
accesos directos desde la autopista
Florencio del Castillo. Esta aprobación se
obtuvo como fue descrito en la sección de
permisos obtenidos.
Concluido
Estudio
hidrogeológico.
El estudio se realizó con el fin de determinar
la posibilidad de perforar pozos para el
abastecimiento de agua del proyecto. Se
obtuvo la autorización para la perforación
de un pozo de agua según se indicó
anteriormente.
Castro y de la Torre completó estudios de
suelo de acuerdo a los parámetros
solicitados por DEHC (para el diseño de
pavimentos) y por el ingeniero estructural
del proyecto.
El laboratorio Carlos Araya S.A realizar las
estudios de suelos y materiales para
garantizar la calidad del proyecto.
Concluido
Se concluyó el estudio para determinar la
capacidad del sistema pluvial en el sector
suroeste de la propiedad para manejar los
caudales pluviales que aportará el
proyecto. Se determinó que la capacidad
es suficiente por lo que no será necesario
expandir dicho sistema.
Se determinaron las alternativas de
Concluido
Estudio de suelos
detallado.
Estudio del sistema
pluvial existente.
Estudio de
Realizado
Regencia
activa.
Concluido
Concluido
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(1)
desfogue de la
futura planta de
tratamiento.
desfogue de las aguas tratadas y se
identificó la más conveniente por temas de
costo y simplicidad de trámites.
SECCIÓN IV: ASPECTOS LEGALES
1. Nombre de los asesores legales contratados.
Tipo de servicio
Descripción
Asesoría Legal, trámite
de Zona Franca,
Condominio.
Bufete Pacheco Coto. Es una firma de abogados con
72 años de experiencia en el mercado nacional y
que ha sido catalogada como la mejor firma del país
según Chambers & Partners, la calificadora de firmas
legales más prestigiosa del mundo. Pacheco Coto
cuenta con amplia experiencia en el sector de
oficinas al haber participado desde la incepción de
los proyectos Forum I y Forum II en aspectos tan
diversos como la estructuración de los condominios,
negociación de alquileres, así como la venta a
diversos fondos inmobiliarios.
2. Indicación de todos los permisos y planos de construcción requeridos para llevar
a cabo el proyecto según la legislación vigente.
Tipo de permiso
Descripción
Estado
VIABILIDAD
AMBIENTAL:
Secretaría Técnica Nacional Ambiental
(SETENA). Por medio de la resolución
número 1232-2009-SETENA del 27 de Mayo
del 2009 se otorga la viabilidad ambiental
al proyecto. Con esta aprobación se
cumple uno de los trámites más
engorrosos dentro de la legislación
costarricense para llevar a cabo un
proyecto de desarrollo inmobiliario.
Obtenido
CONSTRUCCIÓN
DE ACCESOS:
Ministerio de Obras Públicas y Transportes
(MOPT) y Comisión de Carreteras de
Acceso Restringido. Por medio del oficio
número
CAR10-186
se
otorga
la
autorización para construir los accesos al
proyecto desde las vías públicas aledañas
Obtenido
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(1)
al mismo
PERFORACIÓN DE
POZO:
PERMISO DE
UBICACIÓN
PLANTA DE
TRATAMIENTO:
Movimientos de
Tierras
Obras de
Infraestructura
Construcción de
oficinas
Construcción de
Planta de
Tratamiento
Ministerio de Ambiente, Energía y
Telecomunicaciones
(MINAET),
Departamento de Aguas. Por medio de la
resolución número IMD-DA-0954-2009 se
autoriza la perforación del subsuelo para
la obtención de agua subterránea en la
propiedad y con ello suplir al proyecto de
agua potable.
Obtenido
Ministerio de Salud Pública, Área Rectora
de Salud de La Unión. En la carta número
CE-ARS-LU-RS-303-2010 se autoriza la
ubicación propuesta para la planta de
tratamiento del proyecto de acuerdo a lo
planteado en el plan maestro del mismo.
Municipalidad de La Unión, Cartago.
Permiso de movimientos de tierras número
01-901-11-MT
Municipalidad de La Unión, Cartago.
Permiso de construcción de obras de
infraestructura número 01-922-11-0I
Municipalidad de La Unión, Cartago.
Permiso de construcción de oficinas y
comercio número 01-975-12-PC
Municipalidad de La Unión, Cartago.
Permiso de construcción de la Planta de
Tratamiento número 01-921-11-PC
Obtenido
Obtenido
Obtenido
Obtenido
Obtenido
3. Informe de registro de la propiedad:
FINCA FILIAL #2
FINCA 194600-000
Propietario
Naturaleza
Ubicación
Cs
Fidelex Fides Limitada cédula jurídica
3-102-491318
FINCA FILIAL MATRIZ NUMERO DOS
APTA PARA CONSTRUIR QUE SE
DESTINARA A USO COMERCIAL Y
DE OFICINAS LA CUAL PODRA TENER
UNA ALTURA MAXIMA DE CINCO
PISOS
Situada en el Distrito Primero Tres Ríos,
Cantón Tercero de la Unión de la
Provincia de Cartago
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(1)
Linderos
Plano Catastrado
Medida según Registro
Anotaciones
Gravámenes
NORTE: ARA COMUN LIBRE
DESTINADA A ACCESOS
SUR: AREA COMUN LIBRE DESTINADA
A ZONA VERDE Y ACCESOS Y AREA
COMUN CONSTRUIDA DESTINADA A
TERRAZAS Y FINCA FILIAL MATRIZ
NUMERO UNO
ESTE: AREA COMUN LIBRE DESTINADA
A ACCESOS Y AREA COMUN
CONSTRUIDA DESTINADA A TERRAZAS
OESTE:
AREA
COMUN
LIBRE
DESTINADA A ACCESOS Y A ZONA
VERDE
C- 1533415-2011
CUATRO MIL OCHENTA Y NUEVE
METROS CON OCHENTA DECIMETROS
CUADRADOS
No tiene anotaciones
1.SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO Y DE PASO DE
A Y A CITAS: 345-09496-01-0004-001
FINCA REFERENCIA 3038421 000
CANCELACIONES PARCIALES: SI HAY
2. ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY.
SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO Y DE PASO DE
A Y A CITAS: 359-19537-01-0001-001
FINCA REFERENCIA 3038421 000
CANCELACIONES PARCIALES: SI HAY
ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY
3.SERVIDUMBRE DE LINEAS ELECTRICAS Y DE
PASO CITAS: 366-12572-01-0001-001
FINCA REFERENCIA 3038421 000
CANCELACIONES PARCIALES: SI HAY
ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY
4.SERVIDUMBRE DE PASO
CITAS: 563-19980-01-0001-001
FINCA REFERENCIA 300194600 000
CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY
ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY
Consideraciones especiales:
La finca se encuentra en propiedad
fiduciaria de conformidad con el
Contrato
de
Fideicomiso
de
Garantía con Promérica suscrito en
el año 2010, para efectos de
garantizar un crédito otorgado por el
Banco Promérica para capital de
trabajo. Las servidumbres que pesan
sobre la finca fueron constituidas
únicamente para otorgarle acceso
de paso y servicios a la propiedad.
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(1)
FINCA FILIAL #3
FINCA 194600-000
Propietario
Cs
Fidelex Fides Limitada cédula jurídica
3-102-491318
Naturaleza
FINCA FILIAL MATRIZ NUMERO TRES APTA
PARA CONSTRUIR QUE SE DESTINARA A USO
COMERCIAL,
DE OFICINAS Y TURISTICO LA CUAL PODRA
TENER UNA ALTURA MAXIMA DE CINCO PISOS
Ubicación
Situada en el Distrito Primero Tres Ríos,
Cantón Tercero de la Unión de la
Provincia de Cartago
Linderos
NORTE: ARA COMUN LIBRE DESTINADA A
ACCESO Y A ZONA VERDE
SUR: AREA COMUN LIBRE DESTINADA A ZONA
VERDE Y ACCESOS
ESTE: AREA COMUN LIBRE DESTINADA A
ACCESOS Y A ZONA VERDE
OESTE: AREA COMUN LIBRE DESTINADA A
ACCESOS
Plano Catastrado
Medida según Registro
C- 1533416-2011
CUATRO MIL NOVENTA Y OCHO
METROS CON NOVENTA Y SEIS
DECIMETROS CUADRADOS
No tiene anotaciones
Anotaciones
Gravámenes
1. SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO Y DE PASO DE A Y
A
CITAS: 345-09496-01-0004-001
FINCA REFERENCIA 3038421 000
CANCELACIONES PARCIALES: SI HAY
ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY
CANCELACIONES PARCIALES: SI HAY
2. SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO Y DE PASO DE A Y
A
CITAS: 359-19537-01-0001-001
FINCA REFERENCIA 3038421 000
CANCELACIONES PARCIALES: SI HAY
ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY
3. SERVIDUMBRE DE LINEAS ELECTRICAS Y DE PASO
CITAS: 366-12572-01-0001-001
FINCA REFERENCIA 3038421 000
CANCELACIONES PARCIALES: SI HAY
ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY
4. SERVIDUMBRE DE PASO
CITAS: 563-19980-01-0001-001
FINCA REFERENCIA 300194600 000
CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY
ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY
Consideraciones especiales:
La finca se encuentra en propiedad
fiduciaria de conformidad con el
Contrato
de
Fideicomiso
de
Garantía con Promérica suscrito en
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(1)
el año 2010, para efectos de
garantizar un crédito otorgado por el
Banco Promérica para capital de
trabajo. Las servidumbres que pesan
sobre la finca fueron constituidas
únicamente para otorgarle acceso
de paso y servicios a la propiedad.
FINCA FILIAL #4
FINCA 194600-000
Propietario
Cs
Fidelex Fides Limitada cédula jurídica
3-102-491318
Naturaleza
FINCA FILIAL MATRIZ NUMERO CUATRO APTA
PARA CONSTRUIR QUE SE DESTINARA A USO
DE
ESTACIONAMIENTOS CUAL PODRA TENER UNA
ALTURA MAXIMA DE CINCO PISOS
Ubicación
Situada en el Distrito Primero Tres Ríos,
Cantón Tercero de la Unión de la
Provincia de Cartago
Linderos
NORTE: ARA COMUN LIBRE DESTINADA A
ZONA VERDE
SUR: AREA COMUN LIBRE DESTINADA A
ACCESOS
ESTE: CAFETALERA EL PATALILLO
OESTE: AREA COMUN LIBRE DESTINADA A
ZONA VERDE
Plano Catastrado
Medida según Registro
C- 1533414-2011
Anotaciones
Gravámenes
No tiene anotaciones
DOS MIL DOSCIENTOS NUEVE METROS CON
VEINTIOCHO DECIMETROS CUADRADOS
1. SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO Y DE PASO DE A Y
A
CITAS: 345-09496-01-0004-001
FINCA REFERENCIA 3038421 000
CANCELACIONES PARCIALES: SI HAY
ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY
CANCELACIONES PARCIALES: SI HAY
2. SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO Y DE PASO DE A Y
A
CITAS: 359-19537-01-0001-001
FINCA REFERENCIA 3038421 000
CANCELACIONES PARCIALES: SI HAY
ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY
3. SERVIDUMBRE DE LINEAS ELECTRICAS Y DE PASO
CITAS: 366-12572-01-0001-001
FINCA REFERENCIA 3038421 000
CANCELACIONES PARCIALES: SI HAY
ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY
4. SERVIDUMBRE DE PASO
CITAS: 563-19980-01-0001-001
FINCA REFERENCIA 300194600 000
CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY
El Oficio GC-183-10 PROCOMER al que se hace ref en la página #89 está disponible para su consulta
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(1)
ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY
Consideraciones especiales:
La finca se encuentra en propiedad
fiduciaria de conformidad con el
Contrato
de
Fideicomiso
de
Garantía con Promérica suscrito en
el año 2010, para efectos de
garantizar un crédito otorgado por el
Banco Promérica para capital de
trabajo. Las servidumbres que pesan
sobre la finca fueron constituidas
únicamente para otorgarle acceso
de paso y servicios a la propiedad.
4. Lista de los contratos suscritos para el desarrollo del proyecto y contratos
pendientes de firmar.
ACTUALIZADO OCTUBRE 2012
Lista de contratos
Proveedor
Desarrollos Inmobiliarios 4D,S.A
Eco I Eco, S.A.
Ronald Zurcher Arquitectos,S.A
Concepto
Servicios de desarrollo inmobiliario
Regecia ambiental
Diseño e inspección arquitectónica
O & R Trust Services,S.A
Servicios fiduciarios Fideicomiso
CINDE
Convenio de Cooperacion, iniciativas de desarrollo
Bellos Jardines Sabanilla,S.A
Preparación del suelo a plantas, Abonos orgánicos e insumos agrícolas a
Neon Nieto, S.A.
Diseño y fabricación rótulos de señalización del proyecto
5. Revelación de las contingencias legales o tributarias que afecten al proyecto o a
los activos adquiridos por el fondo.
El proyecto está desarrollado bajo el concepto de régimen de zona franca, si se realiza
un alquiler o vende a una empresa que no requiera del Régimen el Fondo está
obligado a pagar los impuestos de desafectación para el área arrendada o vendida y
áreas comunes proporcionalmente. Esta contingencia está incluida dentro del
presupuesto de la obra.
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(1)
6. Descripción de la estructura y vehículos jurídicos utilizados para el desarrollo del
proyecto.
Estructura: El FIDI contratará una sociedad anónima en este caso Terra Vereda Tropical,
S.A la cual tiene a su cargo el desarrollo del proyecto, la dicha sociedad cuenta con el
beneficio de Régimen de Zona Franca.
a. Detalle del rol y funcionamiento de la sociedad anónima contrata:
Refiriéndonos al capítulo N°17 de la Ley de Zonas Francas de Costa Rica Ley N° 7210
Capítulo V Los Beneficiarios.
Terra Vereda Tropical, S.A se clasifica en la siguiente categoría:
Empresas administradoras de parques destinados a la instalación de empresas bajo el
Régimen de Zonas Francas, siempre que los parques cumplan condiciones mínimas de
infraestructura y disponibilidad de servicios, según el reglamento de esta ley. Estas
empresas gozarán de las exoneraciones indicadas en el artículo 20, siempre que en el
parque industrial que desarrollen se instalen únicamente empresas acogidas al Régimen
de Zonas Francas. De llegar a instalarse en el parque empresas no acogidas al Régimen
de Zonas Francas, la empresa administradora perderá, a partir de ese momento, la
exoneración indicada en el inciso g) de artículo 20 y, en cuanto a las demás
exoneraciones, se reducirán en la proporción correspondiente como si se tratara de
ventas en el territorio aduanero nacional.
i. Rol y funcionamiento de la sociedad anónima Terra Vereda Tropical
es la siguiente:
Terra Vereda tendrá la obligación de proponer los términos de referencia, buscar,
seleccionar, contratar y fiscalizar los profesionales, consultorías, contratos de
construcción, obra y cualquier otra contratación que EL PROYECTO requiera para el
desarrollo de la obra, de conformidad con los términos y las instrucciones que le podrá
emitir EL CONTRATANTE (FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C).
La misma prestará los servicios de desarrollo de la construcción del PROYECTO, y su
administración bajo el régimen de Zona Franca, lo que en términos generales serán
referidos como los servicios de desarrollo y administración del PROYECTO.
Servicios que podrán ser brindados directamente por parte de Terra Vereda, o por
terceros contratados por ésta, cuando fuere jurídicamente posible.
Terra Vereda actúa como una contratista independiente del CONTRATANTE (FONDO DE
INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C). La naturaleza de la relación no
implica una relación de agente, socio, empleado, consorcio o asociación conjunta.
Terra Vereda, hará su máximo esfuerzo para lograr cumplir con los objetivos del
PROYECTO y los resultados establecidos en los modelos de proyecciones financieras.
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(1)
Terra Vereda prestará al CONTRATANTE (FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO
INMOBILIARIO TERRA C) todos los servicios que sean requeridos para el desarrollo y
administración del PROYECTO. Estos servicios, a los que en adelante también se les
denominará LOS SERVICIOS cuando se hable de ellos genéricamente, comprenden:
ASESORÍA
a) Asesorar al CONTRATANTE en todo lo relacionado con el desarrollo y administración
del PROYECTO.
b) Terra Vereda deberá ejecutar LOS SERVICIOS con sujeción a los términos y dentro de
los alcances del plan maestro, el presupuesto, y el cronograma de ejecución del
PROYECTO, que serán la base de referencia y autorización; velando para que los
objetivos consignados en los mismos se cumplan. Independientemente de las
revisiones periódicas que EL CONTRATANTE (FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO
INMOBILIARIO TERRA C) en conjunto con LA PROPIETARIA, con la asesoría que Terra
Vereda realice a los citados documentos, Terra Vereda deberá avisar a EL
CONTRATANTE (FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C)
cualquier cambio o variación que se produzca en cuanto al plan maestro,
presupuesto y cronograma de ejecución aprobado. Asimismo Terra Vereda deberá
asesorar y advertir, con suficiente antelación, sobre cualquier cambio que se
requiera realizar a dichos documentos para el mejor cumplimiento de los objetivos
de EL PROYECTO.
ADMINISTRACIÓN Y OPERACIÓN
a) Contratar, coordinar, administrar y fiscalizar a nombre de EL CONTRATANTE (FONDO
DE INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C) todas las contrataciones que
requiera EL PROYECTO para su construcción y acondicionamiento.
b) Velar para que todas las contrataciones se encuentren documentadas y al día en
cuanto a sus pagos y en cuanto a las obligaciones de EL CONTRATANTE (FONDO DE
INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C).
c) En representación de EL CONTRATANTE (FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO
INMOBILIARIO TERRA C) deberá, por su medio o a través de contratistas,
inspeccionar, supervisar, revisar y aprobar los trabajos, avances de obra, y
resultados de LOS SERVICIOS de construcción, así como de cualquier otro contrato
que requiera EL PROYECTO.
d) Coordinar todas las actividades dentro del sitio del PROYECTO, de forma que
interfieran lo menos posible entre ellas y se asegure el máximo de eficiencia.
e) Terra Vereda no operará EL PROYECTO, pero velará y ejercerá control a nombre de
EL CONTRATANTE (FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C)
para que, durante todo el plazo de la construcción, la operación de EL PROYECTO y
de sus distintos componentes cumpla con los objetivos y mantenga los estándares
de calidad y el nivel de servicio ofrecido a los futuros inquilinos, compradores y/o
inversionistas, de forma que EL PROYECTO mantenga y de ser posible incremente su
valor durante sus distintas etapas.
f) Contratar y administrar a nombre de la sociedad que EL CONTRATANTE (FONDO DE
INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C) constituya o adquiera para
estos efectos, la fuerza laboral que requiera EL PROYECTO.
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(1)
g) Terra Vereda, por su medio o a través de los distintos contratistas o consultores del
PROYECTO, se encargará de coordinar la obtención de todos los permisos y
autorizaciones administrativas que requiera la construcción y la operación de EL
PROYECTO.
h) Mantener vigentes los compromisos, permisos, garantías y cualquier otra obligación
que haya adquirido EL CONTRATANTE (FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO
INMOBILIARIO TERRA C) con respecto a EL PROYECTO.
i) Velar para que EL PROYECTO en todo momento cumpla con las regulaciones,
licencias, permisos, y certificaciones requeridos por el ordenamiento jurídico
costarricense para la construcción y operación de EL PROYECTO.
j) Velar para que EL PROYECTO cumpla en todo momento con la legislación
ambiental costarricense y con los compromisos ambientales adquiridos por EL
PROYECTO o por EL CONTRATANTE (FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO
INMOBILIARIO TERRA C).
k) Tener disponible en todo momento la información de EL PROYECTO para que
pueda ser inspeccionada por EL CONTRATANTE (FONDO DE INVERSION DE
DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C)o por quien este designe.
l) Atender cualquier gestión administrativa que cualquier autoridad pública
competente deba ejecutar en el sitio de EL PROYECTO y mantener en un sitio
seguro toda la información que de acuerdo con la ley deba estar disponible para
estas autoridades. La información deberá mantenerse debidamente actualizada y
ordenada en la forma en que lo disponen las leyes y los reglamentos.
m) Asistir a todas las reuniones a las que la convoque EL CONTRATANTE (FONDO DE
INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C) con relación al desarrollo de EL
PROYECTO.
CONSTRUCCIÓN
a) Terra Vereda administrará la construcción de los diferentes componentes del
PROYECTO, la infraestructura de acceso y de servicios, las áreas comunes, las áreas
de paisajismo y las instalaciones para la prestación de servicios, así como las
remodelaciones para la operación del inmueble.
b) La compañía constructora contratada por Terra Vereda será responsable de la
construcción del PROYECTO. Terra Vereda, le dará a EL CONTRATANTE (FONDO DE
INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C) las recomendaciones e
indicaciones y actuará a su nombre, pero todas las decisiones finales con respecto
al diseño y construcción deberán ser aprobadas por LA CONTRATANTE (FONDO DE
INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C).
c) Terra Vereda llevará el control presupuestario y del avance de los diseños y de las
obras, e informará periódicamente a EL CONTRATANTE (FONDO DE INVERSION DE
DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C).
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(1)
b. Responsabilidades u obligaciones de la gestión operativa por medio del
Régimen Zona Franca.
Artículo 19°- Los beneficiarios del Régimen de Zona Franca tendrán las siguientes
obligaciones, según la Ley de Zona Francas de Costa Rica Ley N°7210.
a) Llevar y anotar, en libros y registros específicos autorizados por la Corporación, las
operaciones de la empresa, relativas a los bienes que gozan de exenciones de
impuestos autorizados por el Ministerio de Hacienda, los cuales estarán sujetos a la
inspección de la Corporación y de las autoridades fiscales.
b) Proporcionar, a las autoridades competentes, los informes que se les soliciten sobre
el uso y destino de los artículos que importen al amparo de esta ley, así como
permitirles las comprobaciones del caso, cuando las autoridades lo estimen
conveniente.
c) Facilitar gratuitamente o prestar, al organismo oficial que lo solicite, muestras de
artículos que producen para ser exhibidos en las exposiciones internacionales en que
participe el país.
ch) Suscribir un Contrato de Operaciones con la Corporación.
d) Proporcionar los informes con respecto a los niveles de empleo, inversión, valor
agregad nacional u otros que se indiquen en el Acuerdo Ejecutivo de otorgamiento
del Régimen. El cumplimiento de esta obligación será requisito esencial para gozar
de los incentivos contemplados en esta ley. Así reformado por Ley # 7830 del 22 de
setiembre de 1998.
e) Utilizar las declaraciones aduaneras, los precintos y demás instrumentos exigidos,
legal o reglamentariamente, para la documentación o el control de sus operaciones.
f) Las empresas administradoras de parques, las empresas a las que se les otorgue el
Régimen de Zonas Francas fuera del parque industrial y las plantas satélite, deberán
establecer los controles necesarios en relación con el ingreso y la salida de
mercancías, contrataciones y demás normas que establezcan las leyes y los
reglamentos aplicables.
g) Cumplir con las demás obligaciones y condiciones que se les impongan a los
beneficiarios, en el Acuerdo Ejecutivo de otorgamiento del Régimen de Zona Franca,
los reglamentos a esta ley y los Contratos de Operación que firmen con la
Corporación. Así reformado por Ley # 7830 del 22 de setiembre de 1998.
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(1)
i. Régimen de Responsabilidad por el incumplimiento de las
obligaciones establecidas en la Ley de Zonas Francas de Costa Rica.
El Régimen de Zonas Francas procura una serie de beneficios e incentivos fiscales a
fin de fomentar el desarrollo de actividades productivas en el país, en la medida en
que las empresas cumplan y mantengan los requisitos y condiciones que determinan
las leyes, los reglamentos y las otras disposiciones normativas aplicables. En
contraprestación al Régimen de favor fiscal cuando dichos requerimientos y
compromisos no sean observados por los beneficiarios del Régimen de interés, estos
serán responsables de las sanciones determinadas por el ordenamiento jurídico. Así.
los artículos 14, 19 Y37 de la Ley de Régimen de Zonas Francas, prescriben algunas de
las obligaciones de las empresas beneficiarias del Régimen de Zonas francas,
mientras que el Reglamento a dicha Ley en su artículo 63 establece obligaciones
adicionales a las empresas administradoras de parques.
En este sentido, es importante indicar que el incumplimiento de los compromisos
adquiridos por los beneficiarios, trae aparejado la posible imposición de sanciones
administrativas. Como lo dispone el artículo 32 de la Ley N° 7210 del 23 de noviembre
de 1990. De modo que, resulta relevante valorar el nivel de especificidad o
profundidad del prospecto, para que los inversionistas conozcan acerca del ingreso
al Régimen de Zonas Francas, eventualmente, conlleva 'un régimen sancionatorio por
incumplimiento a las obligaciones y deberes, que 'podría considerarse como una
especie de riesgo de carácter administrativo para el inversionista y el Fondo; cuya
consecuencia se materializaría.
En el caso de demostrarse la falta mediante procedimiento administrativo, en la
imposición de multas hasta de trescientas veces el salario base, la supresión por un
plazo desde un mes hasta un año de uno o varios incentivos de los .indicados en el
artículo 20 de la Ley de Régimen de Zonas Francas o la revocatoria del mismo sin
responsabilidad para el Estado. Así, dicha revocatoria o la renuncia al Régimen, lleva
consigo la sustitución de la empresa administradora por otra, de acuerdo con los
procedimientos establecidos en el artículo 30 del Reglamento a la Ley de Régimen
de Zonas Francas.
c. El Régimen de Zona Francas y los Fondos de Inversión Inmobiliarios
Según lo menciona el Oficio GC-183-10 del 7 Julio 2010 PROCOMER (1).
El caso de si un Fondo de inversión inmobiliario o de desarrollo inmobiliario, puede
beneficiarse del Régimen de Zonas Francas, concretamente se dan dos posibles
situaciones en tomo a este tema.
La primera atinente, si este tipo de figura jurídica puede ser destinatario del Régimen
bajo la modalidad de empresa administradora de parques destinados a la
instalación de empresas de zonas francas. Básicamente, se debe determinar si es
posible jurídicamente que un Fondo de inmobiliario pueda ingresar al Régimen de
Zona Franca al amparo del inciso ch) del artículo 17 de la Ley N° 7210 del 23 de
noviembre de 1990 al Régimen de Zonas Francas.
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(1)
La segunda relativa a, si los bienes inmuebles que conforman el Fondo pueden ser
dispuestos por el Fondo para el arrendamiento a empresas beneficiarias del Régimen
de Zonas Francas, bajo cualquiera de las modalidades que establece el artículo 17
de la Ley N° 7210 del 23 de noviembre de 1990.
i. Un Fondo de Inversión Inmobiliario como beneficiario del Régimen de
Zonas Francas
El Régimen de Zonas Francas se otorga a aquellas personas físicas o jurídicas, que de
acuerdo con la clasificación del artículo 17 de la Ley de Régimen de Zonas Francas,
soliciten el ingreso al Régimen, toda vez que cumplan los requisitos descritos en la Ley
de cita y su Reglamento. Sin embargo, como ya se mencionó los Fondos de inversión
no cuentan con personalidad jurídica, ni son una persona jurídica típica, sino una
figura corporativa o colectiva atípica que tiene por característica fundamental estar
dispuesto en tomo de un patrimonio autónomo, bajo la administración de una
sociedad gestora, cuyo objeto es precisamente la administración del Fondo de
inversión. Esta sociedad administradora sí es persona jurídica, con capacidad jurídica
y de actuar, por lo que las actividades que la sociedad realice en función de la
administración del Fondo, son reputados a nombre y por cuenta del Fondo. Se colige
de lo anterior, que el Fondo -de conformidad con su objeto social y finalidad- puede
adquirir válidamente derechos, bienes, obligaciones y cargas, mediante la actuación
de la sociedad administradora del Fondo.
Refuerza esta tesis, el hecho de que el artículo 93 del Reglamento General sobre
Sociedades Administradoras y Fondos de inversión, sobre "Activos autorizados"
establezca que pueden considerarse como parte del proyecto del Fondo de
desarrollo inmobiliario "activos intangibles y otros tipos de concesiones o derechos de
usufructo o de explotación, siempre y cuando estén estrictamente relacionados con
el proyecto y se revele claramente en el prospecto el alcance, las limitaciones y
condiciones de los activos considerado " De modo que dentro de este tipo de activos
intangibles o derechos, puede calificarse el conjunto de incentivos fiscales o
exenciones tributarias que comprende el Régimen de Zonas Francas, de forma que el
Fondo de inversión -desde la perspectiva del patrimonio autónomo de destino o
afectación- puede ser beneficiario del Régimen que establece la Ley N° 7210 del 23
de noviembre de 1990; como administradora de parque, toda vez que el Fondo
adquiere los derechos y obligaciones inherentes al Régimen de Zonas Francas,
debido a que la sociedad administradora -como parte de sus funciones- en razón del
objeto y finalidad del Fondo, puede realizar todas las gestiones pertinentes ante
PROCOMER y el Poder Ejecutivo, para que éstos consideren el otorgar el Régimen de
Zonas Francas al Fondo de inversión bajo administración de una determinada
sociedad gestora. Igualmente, de la inteligencia de la integración de los artículos 89
y 93 del Reglamento de cita, el Fondo de desarrollo inmobiliario también puede
desarrollar, arrendar, adquirir o vender, las instalaciones en las que se ubicará o
actualmente se encuentra ya instalado un parque o una empresa de zonas francas,
pero no como el beneficiario directo del Régimen, sino en calidad de facilitador del
inmueble sede del parque o de la empresa beneficiaria.
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(1)
Por otra parte, distinto es el caso de los Fondos inmobiliarios del artículo 73 del
Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de inversión, que
no cuentan con una norma como la del artículo 93 supra, que permita la adquisición
de ese tipo de activos intangibles o derechos. Ello debido a que, las normas del Título
IV sobre Fondos de inversión inmobiliarios, llevan a concluir que no sería posible que
ese tipo de Fondo inmobiliario pudiera ser una administradora de parques de zonas
francas, aun pese a que desde la perspectiva de la Ley de Régimen de Zonas
Francas, no existe oposición al respecto. En lo atinente al arriendo de inmuebles a
empresas beneficiarias de zonas francas o compraventa de bienes inmobiliarios ya
desarrollados para ubicar empresas de zonas francas, al igual que en los Fondos de
inversión de desarrollo inmobiliario y de acuerdo COn lo prescrito en el artículo 73 del
Reglamento de cita, no se observa objeción alguna, ello debido a que el Fondo es
un proveedor de infraestructura inmobiliaria para asentar a las empresas en Régimen
y no un beneficiario directo del Régimen de Zonas Francas.
En síntesis, un Fondo de desarrollo inmobiliario mediante su sociedad administradora,
contaría potencialmente con la posibilidad de. ser beneficiario del Régimen de Zona
Franca a título de administradora de parque, mientras· que ambos tipos de Fondos
inmobiliarios (Fondos de inversión inmobiliarios y de desarrollo inmobiliario) podrían
fungir como propietarios o arrendadores de los inmuebles en los que se ubican o
asentarán las empresas beneficiarias del Régimen de Zonas Francas.
Es menester mencionar, que dicha gestión de otorgamiento, se encuentra sujeta
que, el prospecto del Fondo de inversión contemple dentro del objeto del mismo, a
título de información relevante sobre el Fondo, que los bienes inmobiliarios podrían
formar parte de un parque industrial para alojar a empresas de zonas francas, sea
como proyecto del Fondo, por compraventa de los inmuebles o por arrendamiento a
empresas beneficiarias del Régimen, o bien, en el caso de los Fondos de desarrollo
inmobiliarios, que el Fondo de inversión como tal podría ser beneficiario del Régimen
de Zonas Francas mediante la modalidad de administradora de parque. Lo anterior,
dado que se estima relevante que los inversionistas puedan formarse un juicio
fundamentado sobre la inversión y conocer anticipadamente las políticas y
circunstancias acerca de los riesgos asociados al otorgamiento del Régimen de
Zonas Francas, especialmente en el caso de las obligaciones especiales de las
empresas administradoras de parques de Zonas Francas y el régimen sancionatorio
en relación con eventuales incumplimientos de parte de las empresas beneficiarias.
A. Características del Régimen de Zona Franca
El régimen de Zona Franca es un instrumento de política económica–comercial,
dirigido especialmente a la atracción de inversión extranjera directa y promoción de
las exportaciones.
Este Régimen se compone de un conjunto de incentivos fiscales o exenciones
tributarias que se otorgan aquellas personas físicas y jurídicas que cumplan con todos
los requisitos que indica la Ley. El Régimen de Zona Franca es regulado legalmente
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(1)
por la Ley N°7210 del 23 de noviembre de 1990, publicada en el Diario Oficial la
Gaceta N°238 del 14 de Diciembre de 1990.
Básicamente se entiende por Zona Franca el lugar donde se establecen un grupo de
empresas beneficiadas con dicho Régimen, el cual está constituido por el conjunto
de incentivos y beneficios que el Estado otorga a las empresas que invierten en el
país, en el tanto cumplan los requisitos y obligaciones establecidas en la Ley N°7210 y
su Reglamento.
En lo que interesa, en el artículo 1 de dicha Ley establece literalmente lo siguiente:
El Régimen de Zona Franca es de conjunto de incentivos y beneficios que el
Estado otorga….
El Régimen de Zona Franca se otorgará solo a las empresas con proyectos
cuya inversión nueva inicial en activos fijos sea de al menos ciento cincuenta mil
dólares estadunidenses (US$150,000.00) o su equivalente en moneda nacional.
El artículo 4 del Reglamento a la Ley de Régimen de Zonas Francas, define el
acuerdo de otorgamiento como el “acuerdo mediante el cual se otorga el Régimen
de zona franca a una persona física o jurídica”, el cual con fundamento el artículo 19
inciso ch) de la Ley de marras, servirá que el beneficiario suscriba un contrato de
operaciones con PROCOMER, en el que se detallan sus derechos y obligaciones al
amparo del Régimen, con base al acuerdo de otorgamiento. Es de hacer notar la
importancia de tal acuerdo, dado que establece el marco normativo de actuación
general y específico para el beneficiario y para PROCOMER.
Asimismo, el contenido, los términos y condiciones de este acuerdo de otorgamiento
se encuentran determinados no solo en la Ley N°7210 o el Decreto Ejecutivo N° 34739H-COMEX del 29 de agosto del 2008, sino que también en grado variable en otras
normas relativas al régimen aduanero; la Ley General de Aduanas y su Reglamento,
régimen tributario; el Código de Normas y Procedimientos Tributarios; y hasta otras
relacionadas con Convenios y Tratados Internaciones, como el Acuerdo sobre
Subvenciones y Medidas Compensatorias de la Organización Mundial de Comercio.
Lo anterior demuestra que el Régimen aplicable a este acuerdo es complejo.

Obligaciones de los beneficiarios del Régimen de Zona Franca:
Incentivos de los beneficiarios del Régimen de Zona Franca:
De acuerdo al artículo #20, las empresas acogidas al Régimen de Zonas Francas
gozarán de los siguientes incentivos, con las salvedades que, a continuación, se
indican:
Así reformado por Ley # 7830 del 22 de setiembre de 1998.
a. Exención del pago de todo tributo y derecho consular sobre la importación de
materia prima, productos elaborados o semielaborados, componentes y partes,
materiales de empaque y envases así como de otras mercaderías y bienes requeridos
para su operación.
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(1)
Cuando existan materia primas nacionales, las empresas deberán utilizarlas, si la
dirección General de Industria determina objetivamente que reúnen las mismas
condiciones de precio, calidad y oportunidad de entrega requeridas por aquéllas.
Esta evaluación se hará, si el productor local de la materia prima eleva la solicitud
respectiva, ante la Dirección General de Industria y, con posterioridad al
otorgamiento del Régimen de Zona Franca, a la empresa en cuestión.
b. Exención de todo tributo y derecho consular que afecte la importación de
maquinaria y equipo, lo mismo que sus accesorios y repuestos, así como la
importación de vehículos automotores necesarios para su operación, producción,
administración y transporte.
c. Exención de todo tributo y derecho consular que pese sobre la importación de los
combustibles, aceites y lubricantes requeridos para la operación de estas empresas.
Tal exención se otorgará únicamente cuando estos bienes no se produzcan dentro
del país en la calidad, cantidad y oportunidad necesarias. Para importarlos, el
Ministerio de Economía, Industria y Comercio deberá otorgar la autorización previa y
pronunciarse, mediante resolución razonada, en un plazo máximo de quince días
hábiles. Así reformado por Ley # 7830 del 22 de setiembre de 1998.
ch. Exención de todo tributo asociado con la exportación o reexportación de
productos. Esta exención se otorgará para la reexportación de la maquinaria de
producción y equipos de la Zonas; ingresados al amparo de esta ley.
Los demás incentivos se pueden consultar en la Ley N° 7210 específicamente en el
artículo #20.
B. Informe legal de propiedades del FIDI TERRA C

ESTRUCTURA LEGAL DE PROPIEDAD PARA ACTIVOS:
País en donde se ubican los activos:
Costa Rica, específicamente en la Provincia de Cartago, Tres Ríos
Vehículo societario que se utilizará:
SOCIEDADES ANONIMAS
Principales características legales del vehículo:
Sociedades Mercantiles, cuyo capital social es representado por acciones comunes y
nominativas. Su información corporativa consta en el Registro Público, y la tenencia
de las acciones en el libro de Registro de Accionistas. Su forma de hacerse
representar es a través de representantes legales.
Forma en que quedará registrada la propiedad del inmueble o activos a nombre del
fondo de inversión:
ALDESA SOCIEDAD DE FONDOS DE INVERSION SOCIEDAD ANONIMA quien es
Administradora del FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C, el
cual es dueño de las siguientes fincas inscritas en el Registro Inmobiliario de la
provincia de CARTAGO.
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(1)
FINCAS:
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA - F - CERO CERO CERO
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y UNO - F - CERO CERO CERO
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS - F - CERO CERO CERO

Constitución de FIDEICOMISO DE GARANTIA:
FIDEICOMISO DE GARANTIA FONDO TERRA C –PROMERICA-DOS MIL TRECE
1. FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C asume el
carácter de FIDEICOMITENTE
2. CENTRAL FIDUCIARIA INMOBILIARIA CFI SOCIEDAD ANONIMA, dueña en
propiedad fiduciaria de las fincas inscritas en el Registro Inmobiliario de la
provincia de CARTAGO, Matrículas de Folio Real Números:
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA - F - CERO CERO CERO,
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y UNO - F - CERO CERO CERO,
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS - F - CERO CERO CERO
asume el cargo de FIDUCIARIA
3.
BANCO PROMERICA DE COSTA RICA, S.A asume el cargo de
FIDEICOMISARIA PRINCIPAL

Riesgos asociados con el uso de la estructura legal:
Podrían ser aquellos que se den por alguna demanda contra las sociedades por
temas laborales, o solicitudes de quiebra, demandas, insolvencia, en donde su
patrimonio (propiedades) deba responder.
Sin embargo, se ha previsto como para la estructura legal y fiscal del Proyecto, que
las sociedades dueñas de los inmuebles, sean únicamente tenedoras de los
inmuebles, y que se utilice otra sociedad anónima para los contratos y demás
actuaciones dentro de las actividades de ejecución y desarrollo del Proyecto, con el
objeto de disminuir estos riesgos.
No obstantes, para efectos de los créditos bancarios, si se ha debido dar en garantía
los inmuebles, sin embargo, se han tomado las consideraciones necesarias para
procurar que se rindan y/o honren correctamente los créditos.
SECCIÓN V: RIESGOS ESPECÍFICOS DEL PROYECTO
Señor Inversionista:
Los riesgos son situaciones que, en caso de suceder, pueden afectar el cumplimiento
de los objetivos del fondo, perturbar el valor de la cartera y de las inversiones,
generar un rendimiento menor al esperado o, inclusive, causarle pérdida en sus
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(1)
inversiones. Se debe tener presente que el riesgo forma parte de cualquier inversión;
sin embargo, en la mayoría de los casos puede medirse y gestionarse. Las siguientes
anotaciones le servirán de orientación, para evaluar el efecto que tendrán posibles
eventos en la inversión.
Los principales riesgos a los que se puede ver enfrentado el proyecto son:
RIESGOS PROPIOS DE PROYECTOS DE DESARROLLO INMOBILIARIO
Tipo
Riesgo de siniestros
Descripción
Riesgo relacionado con siniestros tales
como: erupción volcánica, inundación,
aludes, rayos, terremotos, huracanes,
tsunamis, incendios, conmoción civil,
huelgas, vandalismo, accidentes con
vehículos, caída de aviones y objetos
desprendidos desde estos, explosiones,
actos terroristas, entre otros.
La inversión se puede ver afectada por
la pérdida parcial o total del proyecto
en desarrollo y por consiguiente, se
reduciría su capacidad para generar
flujos de ingresos, lo que se traduciría en
una disminución o pérdida de los
rendimientos y/o del valor de la
participación para los inversionistas.
Riesgo de localización
Riesgo asociado a la zona geográfica
en que está o se desarrolla el inmueble y
a los cambios que puede enfrentar ese
lugar. Determinadas zonas pueden sufrir
la pérdida de la plusvalía del sector, el
deterioro de la infraestructura, la
disminución de la demanda por
desarrollos, cambio en la legislación o
reglamentos
establecidos
para
el
desarrollo inmobiliario de la zona, entre
otros.
La inversión se puede ver afectada si
eventualmente se produjera algún
problema en la zona específica en la
que
se
ubican
las
inversiones
inmobiliarias del fondo, lo cual podría
generar una disminución de los
rendimientos y/o pérdida del valor de la
participación para los inversionistas
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(1)
Riesgo de financiamiento
Riesgo de que el fondo enfrente
problemas para obtener los recursos
necesarios para atender la demanda de
liquidez que requiere el proyecto de
desarrollo para continuar con el avance
de obra en los tiempos programados. La
liquidez se requiere para la cancelación
de servicios a las empresas contratadas
para el desarrollo del proyecto, las que
demandan recursos para la adquisición
de materiales pagos a proveedores,
entre otros.
La inversión se puede ver afectada si
eventualmente el fondo no puede
captar
la
totalidad
de
las
participaciones prevista o no puede
obtener financiamiento, con lo que se
atrasaría o se le imposibilitaría concluir
con el proyecto de desarrollo, lo cual
podría ocasionar pérdidas en los
rendimientos y/o el valor de la
participación para los inversionistas.
Riesgo de fallas o atrasos
en la construcción
Se refiere al riesgo relacionado con los
atrasos que se puedan presentar por
causas imprevistas en las distintas etapas
del desarrollo del
proyecto.
Estos
atrasos pueden tener diverso origen,
como por ejemplo: errores en los
estudios o estimaciones de tiempo de
culminación,
inconvenientes
o
incumplimientos de proveedores y
contratistas,
escasez
general
de
materiales,
factores
climáticos
o
naturales, contratiempos en la gestión
de permisos, entre otros.
La inversión se puede ver afectada,
porque los atrasos en la ejecutoria del
proyecto repercuten directamente en su
plazo de culminación y al no
encontrarse finalizado se obstaculizarían
los procesos de comercialización y venta
proyectados originalmente, lo cual
afecta los ingresos previstos para el
fondo
y
consecuentemente
los
rendimientos y/o el valor de la
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(1)
participación para los inversionistas.
Riesgo de contracción en
la demanda inmobiliaria
Se refiere al riesgo asociado a la
posibilidad de que una vez concluido el
proyecto no se pueda vender o alquilar
debido a las condiciones que presente
el mercado inmobiliario, las preferencias
de los compradores o inquilinos que se
esperan para el inmueble, entre otros,
impidiendo alcanzar las expectativas del
fondo.
La inversión se puede ver afectada si el
proyecto no se logra vender en el
tiempo esperado o en los precios
esperados, o si aun no vendiéndose se
imposibilita
o
atrasa
su
alquiler,
afectando los rendimientos y/o el valor
de
la
participación
para
los
inversionistas.
Riesgo por obtención de
permisos y
autorizaciones de las
instituciones
competentes
Riesgo de que no se logre la aprobación
de los permisos que se necesitan para el
avance del proyecto por parte de las
autoridades gubernamentales, como
por ejemplo los permisos ambientales,
municipales, régimen de condominio y
trámites
aduaneros
entre
otros.
Asimismo, es posible que aún y cuando
se
cuente
con
los
permisos
correspondientes, se acuerden cambios
que obliguen al fondo a recurrir a
medidas legales.
La inversión se puede ver afectada
porque la obtención de los permisos es
crucial para la inversión y el avance del
proyecto.
Por lo que al enfrentar
obstáculos, lo retrasaría perdiendo
oportunidad
en
las
transacciones
esperadas, o podría resultar inviable,
deteriorando los rendimientos y/o el
valor de la participación para los
inversionistas.
Riesgo por la
discrecionalidad de la
sociedad administradora
para la compra de
Riesgo que se presenta al establecer
una política de inversión general en el
prospecto, de modo que se delega en
la administración la selección de las
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(1)
activos
inversiones en activos financieros y no
financieros
a
su
discreción;
sin
limitaciones por tipo de emisor, tipo de
actividad económica de la inversión,
ubicación geográfica de los inmuebles,
fases de desarrollo de los proyectos,
entre otros.
La inversión puede verse afectada si
eventualmente se toman decisiones de
inversión poco acertadas y que no
cumplan con las expectativas que los
inversionistas esperan del fondo, lo cual
podría incidir negativamente en los
rendimientos y/o el valor de la
participación para los inversionistas.)
Riesgos por cambios en
las estimaciones de los
costos del proyecto
Se refiere al riesgo de que los costos
proyectados para el desarrollo del
proyecto se incrementen fuera de las
holguras estimadas.
Las situaciones
inesperadas como los cambios abruptos
en los precios de los materiales o la
materialización de otras situaciones de
riesgo a las que está expuesto el fondo,
como las comentadas en esta sección
de
riesgos,
pueden
alterar
las
proyecciones para el desarrollo del
proyecto.
La inversión se puede ver afectada si
medidas tomadas para los ajustes
presupuesto se traducen en pérdidas
los rendimientos y/o el valor de
participación para los inversionistas.
Riesgos por la poca
experiencia en la
administración de fondos
de esta naturaleza
las
al
en
la
Riesgo asociado a la poca experiencia
en la administración de activos
novedosos en la industria de fondos de
inversión en Costa Rica, como lo son los
proyectos de desarrollo inmobiliario.
Particularmente, a la administración que
deberán
realizar
las
sociedades
administradoras sobre estos activos.
La inversión se puede ver afectada si
eventualmente se presentan fallas en la
asesoría que recibe la sociedad por
parte de los especialistas y se tomen
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(1)
decisiones incorrectas que puedan
incidir negativamente en los intereses del
fondo y los rendimientos y/o el valor de
la participación para los inversionistas.
Riesgos por la gestión del
régimen de zona franca:
1. Riesgo legales
asociados al
cumplimiento de la
normativa de PROCOMER
y COMEX.
2. Riesgos de cambios
adversos en la
legislación vigente en la
materia de zonas
francas.
3. Riesgos en la
obtención de permisos y
autorizaciones en las
instituciones
competentes.
4. Riesgo de
administración de los
inmuebles terminados.
De conformidad con lo dispuesto por la
Ley del Régimen de Zonas Francas No.
7210 (la “Ley”) y sus reformas, así como
su Reglamento, y lo dispuesto en el
Contrato de Operaciones suscrito por
Terra Vereda Tropical S.A. con Procomer,
la empresa beneficiaria del Régimen de
Zonas Francas está sujeta a la aplicación
de eventuales sanciones en caso de
incumplimiento
comprobado
en
resolución
administrativa
de
sus
obligaciones al Régimen, tanto a la luz
de la legislación aplicable como de
dicho Contrato.
Al respecto, el artículo 32 de la Ley
dispone que se podrán imponer las
siguientes
sanciones:
multa
hasta
trescientas veces el salario base, suprimir
por un plazo de un mes hasta un año
uno o varios incentivos otorgados o
revocar el régimen sin responsabilidad
para el Estado en alguna de las
siguientes infracciones:
a) Haber suministrado datos falsos en su
solicitud para acogerse al Régimen.
b) Iniciar operaciones fuera del plazo
previsto en el Acuerdo Ejecutivo.
c) Incumplir los nuevos niveles de
inversión, empleo, valor agregado
nacional u otros contemplados en el
respectivo Acuerdo Ejecutivo.
Rendir,
fuera
de
los
plazos
reglamentarios, el informe anual de
actividades
y
cualesquiera
otros
informes que se soliciten.
e) Realizar ventas en el mercado local
sin cumplir los requisitos indicados en el
artículo
22 de la ley.
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(1)
f) Pagar a destiempo el derecho por el
uso del Régimen.
g) No realizar el depósito de garantía o
no renovarlo antes de su vencimiento.
h) Cesar operaciones o abandonar sus
instalaciones
sin
haber
obtenido
autorización previa.
i) Haber sido sancionados la empresa,
sus accionistas, directores, empleados o
personeros, en relación con actividades
de la empresa, mediante resolución
firme en vía administrativa, por haber
incurrido en infracciones administrativas,
aduaneras, tributarias o tributarioaduaneras.
j)
Haber
sido
condenados
los
accionistas, directores, empleados o
personeros de la empresa beneficiaria,
en relación con las actividades de la
empresa, mediante resolución firme en
la vía judicial, por haber incurrido en
delitos aduaneros o tributarios.
k) Haber cesado la empresa sus pagos o
haber sido declarada en quiebra,
concurso,
convenio
preventivo
o
administración por intervención judicial.
l) Cualquier otro incumplimiento de las
obligaciones que les correspondan
según la ley, los reglamentos y los
contratos de operaciones.
m) Usar o destinar, en forma distinta de
la especificada en el Acuerdo Ejecutivo
los artículos, materiales o equipos
adquiridos al amparo de los incentivos
otorgados.
n) Incumplir las empresas desarrolladoras
de parques las normas de seguridad y
control establecidas en el reglamento
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(1)
Por otro lado, en lo que se refiere a la
identificación de riesgos por cambios
adversos en la legislación aplicable al
régimen, debemos de indicar que a la
fecha no existe en curso ninguna
propuesta de ley que implique una
modificación a
los
beneficios o
condiciones
de
otorgamiento del
régimen, por lo que no es posible la
identificación de riesgo potencial alguno
en estos momentos.
Lo anterior se indica sin perjuicio de que
en el futuro, se puedan promover
iniciativas de ley que afecten en algún
sentido las condiciones actuales de
otorgamiento y operación del régimen.
Sin embargo, tales riesgos no pueden ser
previstos en este momento
Con relación a los riesgos de obtención
de
permisos
ante
entidades
competentes, mientras la empresa
Beneficiaria del régimen no haya
incumplido ninguna de las obligaciones
y responsabilidades que dicta la Ley del
Régimen de Zonas Francas No. 7210, no
presenta ningún riesgo con relación a la
obtención de permisos siempre y
cuando cumpla a su vez con lo
necesario para la obtención de los
mismos dentro y fuera de la ley.
Con relación a la administración de los
inmuebles terminados:
Se procede con la contratación de una
empresa
especializada
en
administración de condominios, la cual
fungirá
como encargada de la
administración del inmueble y por dicha
gestión se paga una cuota condominal
equivalente
al
coeficiente
de
copropiedad en inmueble.
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(1)
Administración de riesgos
ADMINISTRACIÓN DE RIESGOS
Tipo de riesgo
Forma de administrar el riesgo
Riesgo de siniestros
Implementación de Seguros de cobertura
general y de todo riesgo para obras de
desarrollo, en adecuada protección de los
inversionistas.
Riesgo de localización
La
forma
de
buscar
gestionar
adecuadamente este riesgo es mediante
estudios
de
mercado,
estudios
de
factibilidad y otros estudios técnicos, que
procuren
identificar
una
localización
adecuada para el proyecto.
Riesgo de
financiamiento
Se
gestiona
mediante
análisis
de
sensibilización constantes de las diferentes
variables del desarrollo inmobiliario; así
como la diversificación en las fuentes de
financiamiento de los proyectos como la
preventa, el aporte que realizan las
entidades que participan (constructoras,
otros
socios,
entre
otros)
y
el
endeudamiento.
Riesgo de fallas o
atrasos en la
construcción
Se gestiona mediante la contratación por
parte de la sociedad de personal
especializado en cada una de las etapas
de construcción, mediante lineamientos y
estándares de calidad establecidos por la
sociedad administradora del fondo.
Riesgo de contracción
en la demanda
inmobiliaria
Se trata de un riesgo propio del negocio
que deberá ser conocido, entendido y
gestionado por el inversionista.
Riesgo por obtención
de permisos y
autorizaciones de las
instituciones
competentes
Se gestiona mediante la debida diligencia
en todas las etapas del proceso,
presentando de manera completa y
correcta los documentos requeridos por
cada entidad.
Riesgo por la
discrecionalidad de la
sociedad
administradora para la
compra de activos
Tal como lo indica el prospecto, los criterios
de inversión son a discrecional de la
sociedad administradora; sin embargo,
debe cumplir con lo establecido en los
códigos de ética y de conflicto de interés,
predominando en todo momento en su
actuar, un proceso de debida diligencia
“due dilligence”.
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(1)
Riesgos por cambios
en las estimaciones de
los costos del proyecto
Se minimiza el riesgo mediante análisis de
sensibilización de las variables del modelo
financiero del proyecto.
Riesgos por la poca
experiencia en la
administración de
fondos de esta
naturaleza
La sociedad contratará las entidades
necesarias para lograr el buen logro del
desarrollo del proyecto, dentro de las
cuales podrán estar firmas desarrolladoras,
de arquitectos, de ingenieros, de consultoría
técnica, legal y financiera, entre otras. Estas
contrataciones y la intervención de la
sociedad administradora en el desarrollo
del proyecto, se realizará en estricto apego
a su objeto social de administrador del
fondo, por cuenta y riesgo de los
participantes. Asimismo, los proveedores
deberán
cumplir
con
conocimientos
técnicos mínimos necesarios, la experiencia
y el tamaño que demuestren su capacidad
para el desempeño de su rol en el
desarrollo, de acuerdo a los lineamientos
establecidos
por
la
sociedad
administradora.
SECCIÓN VI: ASPECTOS FINANCIEROS
1. Análisis de pre factibilidad del proyecto.
Analizadas las variables del diseño y construcción del proyecto se procede a determinar
las salidas y entradas de efectivo que se requiere. El mismo generará un ingreso neto de
$24 millones y demandará costos por $21,4 millones. El horizonte del proyecto está definido
hasta febrero de 2015.
En cuanto a la estructura de capital para cubrir las demandas del proyecto se estima una
relación de 60% de deuda ($11 millones), 40% de patrimonio ($8.5 millones).
Una vez incluidos los números anteriores en un modelo financiero el resultado esperado
seria de un 15.8%. Esta rentabilidad no es garantizada ya que la misma está sujeta a
variables internas y externas que pueden alterar el resultado final.
A continuación se muestra la rentabilidad esperada sensibilizando las variables, precio y
absorción:
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(1)
2,100
2,150
2,200
12 meses
18 meses
24 meses
16.09%
19.13%
22.14%
13.41%
15.81%
18.08%
1.98%
4.76%
7.48%
2. Pautas para la captación de recursos, identificación de entidad que participa en
el financiamiento del proyecto.
En cuanto a la estructura de capital para cubrir las demandas del proyecto se estima una
relación de 60% de deuda ($11 millones), 40% de patrimonio ($8.5 millones).
El crédito del proyecto será otorgado por un banco de primer orden por un monto de $11
millones. Los desembolsos se realizarán conforme el avance de la obra y contra informe
de aprobación del perito del banco.
Se buscará un período de gracia al pago de principal, durante este período se deben
cancelar únicamente los intereses sobre el saldo de principal, a partir de cumplido dicho
período de gracia se deben cancelar cuotas que incluyen principal e intereses vencidos.
La comisión por formalización se negociará dentro de los rangos del mercado.
La tasa de interés se negociara de conformidad con los rangos del mercado.
En cuanto a las necesidades de capital se calculan en el modelo financiero de forma tal
que se cubran los faltantes de efectivo en todo el periodo de construcción y colocación
del inmueble.
ORIGEN
Banco
Equity
TOTAL
11.0
8.5
19.5
* cifras en US$ x1,000
3. Resumen de costos por actividad.
A continuación se presenta el presupuesto global el cual incluye un detalle amplio
de las actividades que conforman el presupuesto con el objetivo de individualizar
más cada componente.
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(1)
a. Costos y Comisiones:
1. Del presupuesto adjunto se detalla que dentro de la línea Gastos Generales
específicamente en Operaciones se contemplan costos como el canon de
Régimen de Zona Franca, además del importe del personal contratado
exclusivamente para prestar servicios relacionados al régimen de Zona Franca.
Los costos antes mencionados (Canon de RZF e importes de personal) se
registran en la obra en proceso que posteriormente se capitalizara al valor del
inmueble que adquirirá el Fondo.
4. Programa de preventa.
El programa de preventa se ha basado en los siguientes pilares:
a) Promoción del oficentro por medio de vallas publicitarias ubicadas en el sitio cuya
efectividad ha sido importante dado el flujo vehicular.
b) Campaña publicitaria de lanzamiento y evento de lanzamiento con cobertura
mediática El Financiero, La República y Revista Suma.
c) Campaña publicitaria de mantenimiento en El Financiero, La República y Revista
Summa.
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(1)
d) Convenio con CINDE para la promoción del oficentro en empresas trasnacionales
en expansión o nuevas por ubicarse en territorio nacional.
e) Mercadeo directo de acuerdo a la segmentación de bases de datos con su
respectivo seguimiento.
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(1)
5. FLUJO DE CAJA
(Expresado en US dolares ) US$ x 1K
Cuadro #1
Detalle Flujo de Caja
TOTAL
Sep-13
Dec-13
Mar-14
Jun-14
Sep-14
Dec-14
Mar-15
Jun-15
Sep-15
Ventas
Tereno
Costos
Comisiones
Financieros
Impuestos
Flujo de Caja
24,023
6,711
13,337
910
1,069
126
1,871
6,711
3,849
54
179
(10,792)
4,643
406
211
(5,260)
2,293
211
205
(2,708)
233
474
114
233
(587)
15,248
1,398
43
187
13,620
1,771
269
32
39
1,431
2,459
102
30
15
2,312
2,315
101
20
2,194
1,078
99
979
Equity
Proveedores
Desembolso
Amortizacion
Flujo de caja financiero
8,500
11,000
(11,000)
8,500
5,839
1,345
4,885
12,069
1,933
(1,345)
3,631
4,219
540
2,113
2,653
188
372
560
(8,915)
(8,915)
(940)
(940)
(1,145)
(1,145)
-
Flujo caja neto
Flujo Acumulado
10,371
1,277
1,277
(1,042)
235
(56)
179
(28)
152
4,704
4,856
491
5,347
1,168
6,515
2,194
8,709
Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Terra C
Página 108 de 109
Dec-15
Mar-16
Jun-16
620
92
528
300
18
126
156
-
-
-
-
-
979
9,687
528
10,215
156
10,371
10,371
Las ventas según el cuadro #1 se realizaran entre el 2013 y el 2015 y podrán variar dentro
de los rangos establecidos en el análisis de sensibilidad y según se apruebe en el Comité
de Inversión. Los costos serán financiados mediante la estructura mencionada en el punto
2, se prevé la cancelación del crédito para el 2014, y la devolución del capital para el
primer trimestre del 2015.
6. Lineamientos que se utilizarán para realizar los desembolsos a las entidades
contratadas.
Se está negociando con un banco de primer orden el financiamiento del componente de
deuda del proyecto por un total de US$11 MM (once millones dólares). La estrategia para
completar el capital requerido por el proyecto está compuesta por una captación de
$8.5MM (ocho millones quinientos mil dólares)
Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Terra C
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