reits - Instituto de Estudios Fiscales

Análisis de la rentabilidad financiero fiscal de las
inversiones inmobiliarias en viviendas de alquiler.
Las SOCIMIS: estudio comparado con los REITS en
el entorno de la Unión Europea*
LUIS FRANCISCO LAGE DE LA FUENTE
Agencia Estatal de Administración Tributaria
SUMARIO
1. INTRODUCCIÓN.—2. IICI Y SOCIEDADES DE ARRENDAMIENTO DE RÉGIMEN ESPECIAL. a) Evolución del mercado de
IICI e España. b) Situación en otros países: REITS y Fondos Inmobiliarios.—3. REGULACIÓN APLICABLE A LAS INVER­
SIONES INMOBILIARIAS. a) IICI, Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria (SII y FII). b) Sociedades destinadas
al arrendamiento de viviendas. c) Inversión directa en inmuebles por personas físicas.—4. SOCIEDADES COTIZA­
DAS DE INVERSIÓN EN EL MERCADO INMOBILIARIO (SOCIMI). a) Regulación de las SOCIMI. b) Régimen especial de
las SOCIMI.—5. CONCLUSIONES.—BIBLIOGRAFÍA.
Palabras clave: Fiscalidad financiera, fiscalidad del arrendamiento de inmuebles, Sociedades Cotizadas de Inve­
sión en el Mercado Inmobiliario.
1. INTRODUCCIÓN
En el presente trabajo analizamos la situación de la inversión colectiva inmobiliaria en España, el objeti­
vo del trabajo es analizar la influencia de la legislación española en cuanto a la oferta de viviendas en arren­
damiento, no siendo objeto de estudio la inversión en otro tipo de actividades inmobiliarias, como
recalificación y urbanización de terrenos, promoción, etc.
Entendemos que el principal problema que tiene el mercado de vivienda de alquiler español es su falta
de profesionalización, ya que la principal oferta de viviendas en arrendamiento esta generada por multitud
de particulares sin criterios claramente empresariales.
Una actividad que requiere una inversión relativamente alta y con una liquidez inferior a la de otras inver­
siones, se plantea de forma general en España como una actividad que no se realiza por empresarios pro­
fesionales. La inversión se plantea como una inversión a largo plazo, basada en el carácter seguro que hasta
ahora se ha venido otorgando al valor de las inversiones en vivienda, así como a su protección respecto a
la inflación. De este modo el arrendamiento se plantea como un rendimiento accesorio, como una utilidad
complementaria que el inversor no la ha considerado como su principal variable en el momento de planifi­
car y analizar su decisión de inversión. Por otra parte nos encontramos con una muy baja seguridad jurídi­
ca en cuanto al cumplimiento de sus obligaciones por los arrendatarios que provoca que los particulares que
han invertido en vivienda con una media o baja predisposición a arrendar, se nieguen a hacerlo cuando
sufren una experiencia traumática en alguna relación arrendaticia. En definitiva, estamos ante un marco nor­
mativo que no es el óptimo para desarrollar una actividad, la de vivienda en arrendamiento, que implica una
inversión cuantiosa y a largo plazo.
*
Trabajo presentado al VI Curso de Alta Especialización en Fiscalidad Financiera celebrado en la Escuela de la Hacienda Pública del Ins­
tituto de Estudios Fiscales en el primer semestre de 2012.
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Cuadernos de Formación. Colaboración 4/13. Volumen 16/2013
No se deben despreciar las implicaciones que puede tener un potente mercado de alquiler en el país, no
sólo en la mayor facilidad para el disfrute de una vivienda de sus ciudadanos, sino incluso en el mercado de tra­
bajo. Así diversos estudios reflejan una clara relación entre la existencia de una amplia proporción de vivienda
arrendada en un país, con un menor índice de desempleo. Casos como el de Suiza que con un parque de
vivienda en alquiler próximo al 80 por 100 se sitúa en niveles mínimos de desempleo del 2,9 por 100. Si con­
sideramos la situación en USA, los Estados que tienen los más altos índices de desempleo (Alabama, Míchigan,
Mississippi), muestran también los más altos ratios de propiedad frente a alquiler. El argumento de una mayor
facilidad para la movilidad laboral, optimizando de esta forma los ajustes del mercado laboral del país, debe­
rían influir en tratar de potenciar por el Gobierno este tipo de uso de la vivienda disociado de su propiedad.
Entendemos que el Estado habrá de asumir su compromiso de romper con la idea preestablecida de que
si no tienes vivienda en propiedad eres un fracasado, y educar a la sociedad mostrando los ejemplos de los
ciudadanos suizos, alemanes, holandeses... que son ejemplos de ciudadanos que no sólo viven mayoritaria­
mente en arrendamiento, sino que disfrutan de economías más fuertes, y no parecen sufrir en modo algu­
no complejo por ello.
Por nuestra parte creemos que es posible un mercado amplio y eficaz de arrendamiento de viviendas en
España, y especialmente creemos que es posible crear un mercado amplio y eficaz de vivienda protegida en
arrendamiento (de renta limitada). Pero para ello, estamos convencidos de que es indispensable la interven­
ción de los profesionales, y estos exigen, como no puede ser de otro modo, tener unas reglas de juego cla­
ras, necesitan saber cuanto pueden invertir, y para ello han de tener unas expectativas claras de estabilidad
legislativa, de seguridad jurídica, de que solo habrán de enfrentarse al mercado y no a una legislación con­
fusa y poco adecuada.
Pero el problema actual del mercado de la vivienda puede ser una gran oportunidad. Hoy en día y como
consecuencia de la actual situación económica, se constata que el particular que quiere adquirir una vivien­
da, por una parte desconfía de su valor en el futuro, y por otra tiene enormes problemas para acceder a la
financiación. Este hecho puede dar lugar a la ruptura de la filosofía de los españoles en cuanto a la vivienda
en propiedad, y abre una oportunidad excepcional para enfocar el mercado global de vivienda hacia el
arrendamiento. Hoy podemos explicar a los ciudadanos que la adquisición de una vivienda no es un proble­
ma de rentabilidad, sino de solvencia. Y que puede haber una opción interesante para su economía familiar,
como la de disfrutar una vivienda en alquiler e invertir el excedente que le sobra en aquellas inversiones que
le parezcan más oportunas en cada momento, desde la cuenta a plazo, la renta fija, la bolsa, el plan de pen­
siones o, por qué no, en vivienda a través de fondos o sociedades de inversión inmobiliaria, SOCIMIS...
pudiendo disfrutar de las “plusvalías del ladrillo” sin poner en riesgo su solvencia
2. IICI Y SOCIEDADES
DE ARRENDAMIENTO DE RÉGIMEN ESPECIAL
En la actualidad en España podemos considerar que existen dos opciones para desarrollar empresas o
inversiones profesionales en el mercado de la vivienda en alquiler.
En primer lugar tendríamos las Sociedades o Fondos de Inversión Colectiva Inmobiliaria, que represen­
taría una opción pensada para grandes inversores, puesto que su capital mínimo representa una importan­
te barrera de entrada. Además, al conllevar otras restricciones, como tener un número mínimo de
accionistas de 100, y unas importantes restricciones a la libre configuración de las inversiones, en la prácti­
ca han sido utilizados fundamentalmente por las Entidades Financieras como vehículo de inversión para sus
clientes. Por esta vía, el crecimiento ha sido mayor de los FII que de las SII.
La segunda opción sería la utilización de Sociedades Mercantiles acogidas al Régimen Especial de Socieda­
des destinadas al Arrendamiento de Viviendas del Impuesto sobre Sociedades. En la práctica este tipo de
sociedades se perfila como más asequible para inversiones menores, pues no tienen límites especiales ni de
capital mínimo y de número de socios, diferentes a los legales de las sociedades mercantiles utilizadas, y las
restricciones a la diversificación, inversión y vinculación son muy inferiores en comparación con las SII. Hay
que destacar que las SII y FII nacen con filosofía de instrumentos de inversión colectiva y por ello las restric­
ciones u obligaciones de transparencia que se les imponen son mucho mayores, sin perjuicio de que las inter­
pretaciones del Tribunal Económico Administrativo Central en cuanto al cumplimiento del número mínimo
de socios en las sociedades de inversión colectiva, desnaturalice o suavice en gran medida dicho espíritu.
Mediante esta medida de política fiscal la administración trata de promover la creación de empresas
especializadas en el arrendamiento de viviendas otorgándoles el incentivo de una bonificación fiscal en el
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Análisis de la rentabilidad financiero fiscal de las inversiones inmobiliarias en viviendas de alquiler. Las SOCIMIS: estudio comparado...
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impuesto sobre sociedades. En la medida en que se establece una la bonificación general consistente en una
reducción del 85 por 100 del tipo general del impuesto sobre sociedades, no se puede negar que debería
tener una importancia notable a la hora de estudiar la viabilidad de los proyectos de inversión para arren­
damiento de viviendas.
Dentro de esta segunda opción y por lo que respecta a las actividad de arrendamiento de viviendas rea­
lizada directamente por personas físicas, particulares que tributan en el IRPF, el incentivo consiste en una
exención total de las rentas obtenidas por el alquiler de viviendas en algunos casos concretos. (La vigente
Ley 35/2006, de 28 de noviembre del IRPF, otorga una exención total a las rentas obtenidas por el alquiler
de viviendas a inquilinos menores de 30 años y mayores de 18, al establecer en su artículo 23. 2. 2: “Dicha
reducción será del 100 por 100, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y
unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al
indicador público de renta de efectos múltiples.”)
Creemos que esta medida no tiene efectos multiplicadores sobre la oferta de vivienda en arrendamien­
to, ya que afecta a particulares que ya tienen tomada en gran medida su decisión de arrendar o no, y que
en un porcentaje muy elevado ya decide auto aplicarse la exención por la vía de la ocultación de dichas ren­
tas inmobiliarias y su inclusión en la economía sumergida.
Por el contrario, si suponemos que este incentivo es interesante crearía otro problema que no considera­
mos de menor importancia. La creación de dos mercados de arrendatarios, los menores y los mayores de 30
años, de forma que cuando el propietario y el inquilino declaran sus ingresos conforme a la ley, encuentran
un desincentivo a renovar el contrato de arrendamiento a aquellos inquilinos que cumplen los 30 años. Enten­
demos que esta situación no contribuye a optimizar en modo alguno la opción del arrendamiento al ciudada­
no que cumple con sus obligaciones y crea una inseguridad jurídica importante en el inquilino que se encuentra
un factor discriminante que puede implicar que sus rotaciones de vivienda sean mayores a las deseadas por
él. Máxime cuando en un principio la norma establecía el límite en 35 años y posteriormente desde 1-1-2011
se reduce a 30 años, con lo cual creemos que en lugar de incentivar lo que consiguió fue justo lo contrario.
En nuestra opinión esta normativa del IRPF no es deseable ya que está primando, en todo caso, la exis­
tencia de un mercado de oferta de vivienda atomizado, de difícil control tributario, poco eficiente y absolu­
tamente opuesto a lo que debería ser un marco de oferta de un sector profesional. Este arrendador
particular que ofrece su vivienda en alquiler estará poco motivado a mantener una ocupación eficiente de su
vivienda en alquiler en la medida en que no suele ser su fuente fundamental de ingresos, y suele tener reti­
cencias a los contratos de alquiler de plazos largos. Todas estas variables se solucionarían si consideramos la
actividad de arrendamiento ejercida por una entidad empresarial, puesto que su dependencia de la gestión
de los mismos hará que se hayan de elevar todos los estándares de calidad en su oferta de viviendas.
a) Evolución del mercado de IICI en España
La evolución de las IICI en España ha sido, en nuestra opinión, más lenta de lo que cabría esperar a la
vista del interés inversor que tradicionalmente ha tenido la población española en los bienes inmuebles, y
en particular en la vivienda.
Podemos situar sus inicios en el año 1992 con su reconocimiento a través de la Ley 19/1992 de 7 de
julio, de este tipo de instituciones especializadas en la inversión inmobiliaria.
Las primeras inversiones en FII se realizan en el año 1995. Hemos de reconocer además que la cantidad
es testimonial pues la inversión acumulada en FII en España se sitúa en 72 millones de euros, cuando la can­
tidad invertida en FIM se situaba en 73.282 millones de euros, es decir, la inversión en fondos inmobiliarios
no llegaba a representar el 1 por 1.000 de la inversión en fondos mobiliarios. Y todo ello a pesar de la pasión
que el inversor español ha sentido tradicionalmente por la inversión en ladrillos.
Hacia el año 2000, podemos comprobar que la inversión en inmuebles a través de FII fue creciendo más
que proporcionalmente respecto a los FIM. Así, mientras la inversión en el resto de los fondos mobiliarios
(FIM y FIAMM) pasa de 72.354 millones de euros en el año 1995 a 184.607 millones de euros en el año
2000, es decir, se multiplica por 2,55 veces el patrimonio en cinco años, Para los FII el cambio es mucho
más importante al pasar de los 72 millones de euros en el año 1995 a un total de 1.216 millones de euros
en el año 2.000, multiplicándose por 16,88 veces el patrimonio en cinco años destinado a FII. Evidentemen­
te, la situación de partida desde el año 1995 era incipiente y ello relativiza la importancia de este multipli­
cador, así vemos que en el año 2000 la inversión relativa en FII respecto al conjunto de los FIM y FIAMM es
todavía de un 6,6 por 1.000.
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Comprobamos también que todavía no existen SII y no va a ser hasta el año 2004 cuando la figura de las
Sociedades de Inversión específica para inmuebles, la SII, tiene representación en el patrimonio del ahorro
colectivo español, con una escasa representación de 56 millones de euros.
Analizando la situación actual, podemos comprobar que los FII han continuando avanzando más que pro­
porcionalmente respecto al resto de los FIM y FIAMM, situándonos en cifras de 8.612 millones de euros de
inversión en FII al cierre del año 2007, frente a una inversión total en FIM y FIAMM de 247.311 millones de
euros. De este modo comprobamos que la inversión en FII representa un 3,60 por 100 de la inversión en
FIM y FIAMM. En esta mejoría en la posición relativa de los FII ha repercutido sin duda la caída de los mer­
cados bursátiles y en general de la inversiones en FIM de forma que estos han perdido un 6,1 por 100 de
su valor respecto al año precedente.
Si analizamos la evolución del patrimonio dentro del segmento de las Sociedades de Inversión, compro­
bamos que las SIM y SICAVS no han perdido patrimonio en el año 2007 sino que han aumentado en un 1,5
por 100 lo cual se debe en nuestra opinión a la mayor estabilidad de los inversores en Sociedades Colecti­
vas puesto que suelen tener perfiles más profesionales que han eliminado por tanto el efecto fugas de par­
tícipes que se ha producido en los Fondos, junto con una apuesta más conservadora en la inversiones
mobiliarias de las Sociedades respecto a los FIM. En cuanto a las SII estas han aumentado notablemente su
patrimonio, desde los bajos niveles en que se encuentran, con un crecimiento del 14 por 100.
Una consecuencia más que se puede constatar del análisis de la evolución del patrimonio en estos últimos
períodos es el carácter defensivo de esta inversión ya que mientras los FIM y FIAMM han perdido en conjun­
to un 6,1 por 100 de su patrimonio, los FII no sólo lo han mantenido sino que han aumentado un 2,1 por 100.
Habrá que seguir la evolución de los futuros ejercicios y ver cómo afecta la crisis inmobiliaria a este tipo de
instituciones. Nosotros entendemos que las variaciones serán más lentas debido tanto a la forma de valorar
la participaciones y por tanto el patrimonio, como por la mayor iliquidez que hace más lenta la fuga de partí­
cipes, así como dificulta la venta por impulso ante noticias puntuales de situaciones adversas en los mercados.
b) Situación en otros países: REITS y Fondos Inmobiliarios
La situación actual, como no puede ser de otro modo dado el grado de globalización alcanzado por la
economía, implica que en el escenario internacional deben existir formas semejantes de inversión colectiva
inmobiliaria. Sin embargo, y en contra de lo que podría esperarse, aunque las distintas figuras en cada país
tienen características generales comunes o semejantes en muchos aspectos, difieren finalmente por las
características que su específica legislación nacional le otorga en cuanto a su grado de liquidez, carácter
abierto o cerrado a nuevas inversiones o reembolsos, su forma jurídica o su tratamiento fiscal.
El estudio realizado en la tabla siguiente resume las principales características de estos productos en los
países más importantes de nuestro entorno.
Tipos de
fondos existentes
Reino Unido
Francia
Alemania
Holanda
Italia
Australia
Estados Unidos
Japón
España
Regulación
Año de introducción
Obligatoriedad de
Figuras con
Figuras más
sobre
de figuras para la
cotizar
transparencia fiscal contratadas
REIT
inversión en inmuebles
Abiertos y cerrados
1961
No
Abiertos (introducidos
en 2006) y cerrados
Abiertos y cerrados
Abiertos y cerrados
Cerrados
1970
Sí para las SIIC
1970
1969
1994
No
No
Sí para los FII (a)
Cerrados
Abiertos y cerrados
Cerrados
Abiertos y cerrados
1970
1960
2000
1992
No
No
No
No
No
Cerrados
(aunque existen
ventajas fiscales)
Sí
Cerrados
No
Sí
Sí
Sí
Sí
Abiertos
Cerrados
Cerrados
No
Sí
No
Sí
Sí
Sí
No
(1% Imp. Soc.)
Cerrados
Cerrados
Cerrados
Abiertos
Sí
Sí
Sí
No
Fuentes: EPRA (2005); FITCH (2005); BPF y otros (2003); InREV (2005), y Banco de España.
(a)
En el caso de los FII (Fondoi di Investimento Inmobiliare) solo se exige la negociación en mercados bursátiles si el valor de las parti­
cipaciones es menor que 25.000 euros.
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Análisis de la rentabilidad financiero fiscal de las inversiones inmobiliarias en viviendas de alquiler. Las SOCIMIS: estudio comparado...
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Del estudio de la tabla anterior podemos comprobar en un primer análisis que gran parte de los países
han optado finalmente por simultanear las dos figuras de fondos abiertos y cerrados, y en aquellos casos en
los que sólo se utiliza uno de ambos sistemas, éste es el cerrado. En nuestra opinión este dato es importan­
te, pues nosotros defendemos la mayor importancia relativa que necesariamente han de representar en Espa­
ña las SII, representantes nacionales de lo que puede ser una institución de inversión inmobiliaria colectiva
cerrada. Este tipo de sociedades pueden dar un mayor juego a la inversión institucional en este mercado y
creemos debería posibilitarse una regulación en algunos puntos diferente y más sencilla a la de las institucio­
nes abiertas, pues en la medida en que sus socios o partícipes se puedan considerar cualificados, las necesida­
des de transparencia a los mercados o de control por parte de los organismos podrían considerarse inferiores.
Dentro de los fondos abiertos, que no suelen tener restricciones en el volumen que puede alcanzar su
patrimonio, ni en el número de partícipes o socios ni en el horizonte de las adquisiciones realizadas por
estos, y, además los inversores finales pueden realizar reembolsos y suscripciones durante la vida del instru­
mento, aunque como regla general con limitaciones en cuanto a la frecuencia de estas operaciones, (como
puede ser en el caso de España, con carácter semestral), un caso llamativo es el de Alemania. Este tipo de
fondos fueron introducidos en Alemania ya en el año 1969, por lo que son los más antiguos de los países de
nuestro entorno y han adoptado la forma de instrumentos sin personalidad jurídica propia, cuya gestión ha
de ser realizada por una entidad gestora externa (de forma equivalente a nuestros FI), pero cuenta con una
elevada liquidez porque, aunque no cotizan en los mercados, las participaciones pueden reembolsarse dia­
riamente según la tasación calculada mediante el método de capitalización de rentas de alquiler generadas
por los inmuebles que componen su patrimonio.
Sin embargo, consideramos que esta particularidad de la liquidez diaria para los FI implica realmente un
riesgo alto de incumplimiento, pues en la medida en que los activos inmobiliarios no gozan de una elevada
liquidez, y que ante una demanda de reembolso elevada no puedan incumplirse los ratios de endeudamien­
to fijados por la legislación, la posibilidad de tener que realizar una suspensión excepcional de dicha regla
por la entidad es significativa. De hecho, algunas situaciones de tensión en los últimos años llevaron a que
algunos de los FII de mayor patrimonio de Europa, tuvieron que suspender sus reembolsos e iniciar un pro­
ceso de liquidación de activos controlado para poder hacer frente a la demanda de liquidez de sus partíci­
pes. Así, la dificultad que implica esta tasación diaria originó problemas de valoración, que provocaron
inquietud en los inversores que amparados en esa posibilidad de reembolso diario provocaron situaciones
de reembolso masivo.
La obligatoriedad de cotizar se establece únicamente en dos países (Francia e Italia) siendo en el caso de
Francia para las SIIC, es decir para los instrumentos cerrados como forma de darles liquidez, y en el caso
de los italianos se exige únicamente para aquellos FII cuyo valor de las participaciones sea inferior a 25.000
euros, lo cual parece perseguir también la defensa de los pequeños inversores que pudieran quedar atrapa­
dos en un producto falto de liquidez, mientras que a los inversores en participaciones superiores a ese
importe se les podría considerar cualificados, y por ello no precisarían de las garantías de liquidez en mer­
cados organizados que se exigirían para los anteriores.
En cuanto a las figuras más contratadas en cada país se confirma nuestra tesis de la mayor importancia
relativa de los productos cerrados, siendo la fórmula predominante en todos los países salvo Alemania
(entendemos que influida por su particular regulación de los FII con liquidez diaria) y en España, donde no­
sotros defendemos que la situación es anormal y contraria a lo que debería representar en un futuro. Cree­
mos que la evolución a un mayor importancia de las figuras cerradas en España, es decir, de las SII, vendrá
determinada bien por la optimización de la liquidez mediante la cotización en el mercado bursátil alternati­
vo, o bien por el interés e implicación de las grandes empresas (no entidades financieras) en el negocio del
arrendamiento a largo plazo.
Muy relacionado con este último punto surge la figura de los REITS (Real State Investment Trusts), figuras
que han protagonizado el desarrollo más notable en los últimos años.
Podemos definir los REITS como aquellos caracterizados por la obligación de repartir una elevada pro­
porción de las rentas generadas en forma de dividendos y por tener una fiscalidad muy favorable. Su intro­
ducción surge en EEUU a principios de los años setenta, aunque el auge de los mismos se produce en los
años noventa, tras algunas modificaciones legislativas realizadas en el entorno de crisis que se producía en
aquel momento en la financiación del sector inmobiliario.
Actualmente, estas entidades están caracterizadas con personalidad jurídica propia y por lo tanto pueden
gestionar su cartera directamente y cuentan con un régimen de transparencia fiscal, mediante el cual no
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pagan impuestos (o en una cantidad testimonial) y los beneficios son traspasados obligatoriamente, con la
obligación de tributación, al socio partícipe. Se les va a exigir que el grueso de su actividad sea la inversión en
activos inmobiliarios destinados al alquiler y también en concesión de hipotecas, teniendo también la facul­
tad, con limitaciones, de poseer compañías filiales destinadas a prestar determinados servicios, o también el
desarrollo de promociones. Tienen la obligación de repartir como dividendos prácticamente la totalidad de
las rentas generadas en concepto de alquileres e intereses de préstamos, no así sus ganancias de capital, que
no han de ser distribuidas. Para garantizar o potenciar la liquidez se exige habitualmente un número mínimo
de accionistas y además se establecen algunas limitaciones al grado de concentración del capital del REIT.
A pesar de la similitud de los instrumentos jurídicos y financieros en los distintos países con motivo de
la globalización, y la interdependencia actual entre las distintas economías, las particularidades legislativas de
los diferentes países motivan que se hayan desarrollado fórmulas de inversión colectiva similares a los REIT
de EEUU, si bien con ciertas peculiaridades diferenciales en aspectos tales como el grado de apalancamien­
to permitido, la forma de gestión interna o externa, los límites de actividad o el reparto de dividendos.
3. REGULACIÓN
APLICABLE A LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS
En este apartado analizaremos la normativa en vigor de las Instituciones de Inversión Colectiva Inmobi­
liaria en España. Tratamos de valorar si favorece la existencia de un mercado de viviendas (no de otros acti­
vos inmobiliarios) en arrendamiento accesible para los ciudadanos.
Nuestra hipótesis de partida se basa en la idea de que la oferta de vivienda en alquiler, como la de cual­
quier otro producto o servicio de consumo, habrá de mejorar necesariamente si es desarrollado de forma
profesional. Entendemos que en el campo del alquiler privado profesional si es cierto que ha habido un desa­
rrollo legislativo, esa evolución legislativa no viene avalada por el éxito en el desarrollo de la oferta de vivien­
da en alquiler y, por tanto, entendemos que han de buscarse los obstáculos a este desarrollo, independien­
temente de posturas políticas más o menos coyunturales.
a) IICI, Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria (SII y FII)
Las particularidades fiscales de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria, tanto SII como FII,
podrían resumirse en las siguientes:
— Tributación de todos los rendimientos obtenidos por el vehículo de inversión colectiva al 1 por 100.
Esta tributación incluye tanto los rendimientos generados por la explotación de los inmuebles y los
derivados de la rentabilidad de su liquidez, como de la tributación de las plusvalías generadas por la
venta de sus activos inmobiliarios. En este último aspecto de la tributación de las plusvalías podría
estar la diferencia clave con el resto de las tributaciones alternativas en los impuestos sobre las
ganancias inmobiliarias.
— En los impuestos indirectos que gravan la adquisición de viviendas para la institución de inversión
colectiva (FII o SII) estas gozarán de una bonificación del 95 por 100 en el Impuesto sobre Transmi­
siones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Transmisiones Patrimo­
niales, que en buena parte de las CCAA grava las adquisiciones a un tipo del 7 por 100. Implica la
reducción del impuesto sobre la adquisición de viviendas, y por tanto reducción del coste y la inver­
sión necesaria del 6,65 por 100, cantidad que no es despreciable y se sitúa por encima del rendi­
miento anual de algunos tipos de inmuebles.
b) Sociedades destinadas al arrendamiento de viviendas
Reguladas por el régimen especial del Impuesto sobre Sociedades en el Capitulo III del Titulo IV. Este
régimen de tributación otorga a la sociedad mercantil que explota los bienes una importante ventaja fiscal
sobre los rendimientos regulares obtenidos del arrendamiento de las viviendas con la gran ventaja de no
complicar la gestión de la empresa ni su funcionamiento con autorizaciones ni controles de otros organis­
mos (ej.: CNMV en las entidades colectivas), ni, en principio, condiciona la estructura de inversión de la
empresa o vehículo inversor con reglas estrictas de liquidez, diversificación, operaciones vinculadas, etc.
Así, la tributación general del 30 por 100 (o del 25 por 100 si es Pyme) en el IS, se reduce a un 4,5 por
100 (15 por 100 S/30 por 100) al gozar de una bonificación del 85 por 100 sobre la cuota tributaria gene­
rada por dichos rendimientos.
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Los inconvenientes de estas entidades respecto a las SII son importantes, y podríamos resumirlos en los
siguientes extremos:
— En cuanto al IS, la reducción en la tributación no incluye ni a los rendimientos generados por los
activos que no son viviendas (ej.: locales, naves, hoteles, etc.) ni tampoco a las plusvalías obtenidas
en la venta de los distintos activos de la sociedad.
— No goza de un planteamiento global de beneficio fiscal a la actividad, y por tanto no tiene ninguna
ventaja complementaria en otros impuestos, como por ejemplo en el Impuesto sobre Transmisio­
nes Patrimoniales Onerosas (7 por 100) y Actos Jurídicos Documentados (1 por 100 o 2 por 100
en algunas adquisiciones sujetas a IVA, constitución de hipotecas, divisiones horizontales, declara­
ciones de obra nueva, etc.). Tampoco en los Impuestos Municipales de Bienes Inmuebles o de
Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana se considera ninguna ventaja o bonifi­
cación que apoye esta actividad de las sociedades destinadas al arrendamiento de viviendas. Sin
embargo, sí se ha incluido alguna modificación en la regulación del IVA, al modificar el tipo de gra­
vamen del 7 por 100 al 4 por 100 cuando se transmitan viviendas a una entidad acogida a este régi­
men especial.
La experiencia es relativamente reciente, ya que su regulación se inició en el año dos mil tres, y sufrió
sucesivas e importantes modificaciones en muy corto espacio de tiempo, que si bien flexibilizaron e hicie­
ron más cómodo el uso de este régimen fiscal, también es verdad que en el camino se perdieron algunos
beneficios importantes. Entre ellos destaca la pérdida de la bonificación del 97 por 100 para algunos casos
especiales (implicaba tributar al 3 por 100 S / 35 por 100, es decir, 1,05 por 100, que hoy sería al 0,90 por
100 al ser el tipo general del 30 por 100), o la no tributación de las plusvalías generadas en la venta de vivien­
das que hubieran estado sometidas al régimen especial cumpliendo ciertas condiciones, como por ejemplo
la reinversión.
c) Inversión directa en inmuebles por personas físicas
La regulación actual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas somete a tributación los ren­
dimientos obtenidos de los inmuebles dentro de la renta general del sujeto pasivo, junto con los rendimien­
tos del trabajo o de actividades económicas.
Sin embargo mientras que los rendimientos del capital mobiliario tributan a un tipo proporcional del
19-21 por 100, si bien que para los ejercicios 2012 y 2013 será del 21-25-27 por 100, los de carácter inmobi­
liario lo harán en función de la renta total del individuo y de su situación en la tarifa progresiva del mismo, que
para el ejercicio 2011 puede ir desde un 21,6 por 100 a un marginal máximo del 44,9 por 100, que en los ejer­
cicios 2012 y 2013 puede llegar al 51,9 por 100, sin tener en cuenta las peculiaridades de algunas CCAA.
Por lo tanto, podemos afirmar que el ahorro inmobiliario está penalizado respecto al ahorro mobiliario,
puesto que de un tipo máximo del 21 por 100, una renta inmobiliaria puede llegar a tributar a un 50 por 100.
Sin embargo, la normativa establece una reducción en el beneficio computable del 60 por 100 para el
caso de que el arrendamiento proceda de un inmueble que sea vivienda, y del 100 por 100 (es decir, no tri­
buta) si el inquilino es menor de 30 años. Nuestra opinión sobre esta regulación, tal y como expusimos ante­
riormente, es negativa, puesto que el discriminar la renta de una persona en función de la edad de su
inquilino parece no sólo poco serio, sino que además ha de implicar necesariamente, a sensu contrario, una
mayor tributación para aquellos que superen dicha edad, y en la medida en que se defienda la eficacia de
esta política para mejorar las condiciones de acceso a la vivienda a los menores de 30 años, habrá de acep­
tarse su eficacia para expulsar del mercado o dificultar su acceso a los que excedan de dicha edad.
Creemos que una política de acceso a la vivienda en alquiler ha de ser global y no debe establecer res­
tricciones o limitaciones en función de la edad. El éxito de una política de vivienda en alquiler debe estar
basado en la posibilidad de permanencia amplia en la vivienda por el inquilino. En la medida en que el pro­
pietario pague más impuestos en función de la edad del inquilino, es previsible que el primero se vea ten­
tado a cambiar al inquilino por uno más joven, a fin de rebajar su factura fiscal. Sin pretender polemizar más
sobre este tema, y solo a titulo de ejemplo, podríamos preguntarnos en qué medida una norma que obliga
al inquilino a confesar su edad, ¿no incurre en una violación del derecho de la intimidad o de la protección
de datos de carácter personal?
Este tipo decisiones de establecer bonificaciones o no sujeciones en el IRPF parecen más medidas publi­
citarias de cara a los ciudadanos, que medidas reales para tratar de potenciar el arrendamiento de viviendas.
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Cuadernos de Formación. Colaboración 4/13. Volumen 16/2013
Respecto a las plusvalías generadas en las ventas de activos inmobiliarios, sean o no viviendas, la tributa­
ción se fija en un tipo fijo del 21 por 100, sobre la ganancia, sin tener en cuenta la subida de tipos ¡coyun­
tural! Para los ejercicios 2012 y 2013. Y en este punto se da la paradoja de que si comparamos la tributación
de un patrimonio inmobiliario vendido por una persona física que lo gestiona directamente tributará al 21
por 100, mientras que si lo gestiona a través de una sociedad mercantil, por ejemplo acogida al régimen
especial de arrendamiento de viviendas, tributará en la sociedad o vehículo de inversión al 30 por 100, y a
posteriori, del 70 por 100 de renta disponible que le queda en la sociedad, si lo distribuye al socio (algo que
hemos de presuponer que habrá de suceder siempre, más tarde o más temprano) tributará nuevamente al
21 por 100, de forma que globalmente tributará al 55,3 por 100, al haber eliminado en la normativa actual
del IRPF la deducción por doble imposición de dividendos.
Con ello, la tributación mediante sociedades destinadas a potenciar la inversión en vivienda, podrían en
algún caso llegar a tributar casi 2,6 veces más que si lo hiciesen directamente. En todo caso, es evidente que
una inversión seria en activos inmobiliarios está destinada a realizarse mediante fórmulas societarias, pues­
to que los volúmenes de inversión, la gestión y profesionalización que se pueden alcanzar de esta forma son
mucho mayores. Lamentablemente, la normativa española no tiene en cuenta este aspecto, (sin tener en
cuenta el supuesto de SOCIMI que analizaremos en el punto siguiente), y seguramente este no es el menor
de los problemas que penalizan la profesionalización, desarrollo y evolución de nuestro mercado de inver­
sión y ahorro inmobiliario.
4. SOCIEDADES COTIZADAS
DE INVERSIÓN EN EL
MERCADO INMOBILIARIO (SOCIMI)
Las SOCIMI, como se conocen a estas sociedades, son entidades de reciente creación, cuyas acciones
cotizan en el mercado secundario, y que tienen por objeto ser un instrumento de inversión en el mercado
del alquiler de inmuebles. Es decir, se trata de sociedades cuya actividad principal es la adquisición y pro­
moción de activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, tales como viviendas, locales comer­
ciales, residencias, garajes y oficinas, entre otros. Dicha inversión podrá realizarse de forma directa, a través
de la propia SOCIMI, o indirecta, a través de sociedades análogas y que cumplan ciertos requisitos.
Entre las características de las SOCIMI, cabe destacar las siguientes:
— Deberán tener al menos tres inmuebles en su activo, sin que ninguno de ellos pueda representar
más del 40 por 100 del activo de la entidad en el momento de la compra.
— Los inmuebles que integren el activo de la sociedad deberán permanecer bajo alquiler al menos por
un período de tres años (o siete años si el inmueble ha sido promovido por la propia entidad).
— El saldo de financiación ajena no podrá superar el 70 por 100 del activo de la SOCIMI.
— Régimen fiscal especial: estas entidades, así como sus socios, pueden acogerse, si cumplen deter­
minados requisitos, a un régimen fiscal especial por el que tributarían a un tipo general del 19 por
100 en el Impuesto sobre Sociedades. Por su parte, los dividendos percibidos por los socios de la
SOCIMI que tributen por el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, se considerarán, salvo
excepciones, renta exenta de dicho impuesto.
Actualmente en España las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario
están reguladas por la Ley 11/2009, de 26 de octubre (BOE 27-10-2009)
La indicada Ley, tal y como expone la exposición de motivos, pretende establecer el marco jurídico
necesario para que las SOCIMI, configuren un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmo­
biliario y, más en concreto, al mercado del alquiler. Se crean las SOCIMI como sociedades cuya actividad
principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler,
incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros.
Con el objeto de admitir la inversión indirecta, se permite que las SOCIMI participen en otras SOCIMI o
bien en entidades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de beneficios exigidos
para aquellas, residentes o no en territorio español, coticen o no en mercados regulados. Siendo sus carac­
terísticas destacadas las siguientes:
— No tributación de las rentas inmobiliarias en sede de las SOCIMI.
— Gravamen en sede de sus socios.
— Distribución obligatoria en forma de dividendos de los beneficios de carácter inmobiliario obteni­
dos por las SOCIMI.
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Análisis de la rentabilidad financiero fiscal de las inversiones inmobiliarias en viviendas de alquiler. Las SOCIMIS: estudio comparado...
LUIS F RANCISCO L AGE DE LA F UENTE
— Asegurar la tributación en España de los socios que perciben el dividendo.
A continuación y de forma esquemática trataremos de exponer las características principales tanto de la
regulación de las SOCIMI como de su régimen fiscal.
a) Regulación de las SOCIMI
Denominación, objeto social principal y características.
Estas sociedades deberán incluir en la denominación de la compañía la indicación “Sociedad Cotizada de
Inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónima”, o su abreviatura, “SOCIMI, S. A.”. Tendrán la
consideración de SOCIMI aquellas sociedades anónimas cotizadas cuyo objeto social principal sea:
— La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La
actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones.
— La tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residen­
tes en territorio español que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a
un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatu­
taria, de distribución de beneficios.
— La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio espa­
ñol, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urba­
na para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en
cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requi­
sitos de inversión y financiación ajena a que se refieren la Ley.
— La tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria.
— A los efectos de la Ley de SOCIMI, no tendrán la consideración de bienes inmuebles, Los bienes
inmuebles de características especiales regulados en el Texto Refundido de la Ley del Catastro; y
los bienes inmuebles cuyo uso se ceda a terceros mediante contratos que cumplan los requisitos
para ser considerados como de arrendamiento financiero.
— Los bienes inmuebles han de ser adquiridos en propiedad.
— La actividad de promoción inmobiliaria y la de arrendamiento serán objeto de contabilización sepa­
rada para cada inmueble promovido o adquirido con el desglose que resulte necesario para cono­
cer la renta correspondiente a cada inmueble o finca registral en que éste se divida. Las operaciones
procedentes, en su caso, de otras actividades deberán ser igualmente contabilizadas de forma sepa­
rada al objeto de determinar la renta derivada de las mismas.
Actividades accesorias.
Junto a la actividad económica derivada del objeto social principal, las SOCIMI podrán desarrollar otras
actividades accesorias, entendiéndose como tales aquellas que en su conjunto sus rentas representen
menos del 20 por 100 de las rentas de la sociedad en cada período impositivo.
Requisitos de la inversión.
Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos el 80 por 100 del valor del activo en bienes inmuebles
de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que
vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a
su adquisición, así como en participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades SOCIMIS
Asimismo, al menos el 80 por 100 de las rentas del período impositivo correspondientes a cada ejerci­
cio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos
al cumplimiento de su objeto social principal, deberá provenir del arrendamiento de bienes inmuebles y de
dividendos o participaciones en beneficios procedentes de dichas participaciones.
Los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deberán permanecer arrendados durante al
menos tres años. Tratándose de bienes inmuebles que hayan sido promovidos por la sociedad, el plazo será
de siete años.
Diversificación de inversiones.
Las SOCIMIS deberán tener al menos tres inmuebles en su activo sin que ninguno de ellos pueda repre­
sentar más del 40 por 100 del activo de la entidad en el momento de la adquisición.
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Cuadernos de Formación. Colaboración 4/13. Volumen 16/2013
Obligación de negociación en mercado regulado.
Las acciones de las SOCIMI deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado español o
en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo de forma
ininterrumpida durante todo el período impositivo.
Capital social.
Las SOCIMI tendrán un capital social mínimo de 15 millones de euros. Las aportaciones no dinerarias
para la constitución o ampliación del capital que se efectúen en bienes inmuebles deberán tasarse en el
momento de su aportación de conformidad con lo dispuesto en el Ley de Sociedades Anónimas. Sólo podrá
haber una clase de acciones.
Distribución de resultados.
Las SOCIMI y entidades residentes en territorio español en las que participan estarán obligadas a distri­
buir en forma de dividendos a sus accionistas, el beneficio obtenido en el ejercicio, debiéndose acordar su
distribución dentro de los seis meses posteriores a la conclusión de cada ejercicio, en la forma siguiente:
— Al menos el 90 por 100 de los beneficios que no procedan de la transmisión de inmuebles y accio­
nes o participaciones, así como de los beneficios que se correspondan con rentas procedentes de
las actividades accesorias.
— Al menos el 50 por 100 de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o par­
ticipaciones, realizadas una vez transcurridos los plazos de permanencia de las inversiones.
— El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos, en el
plazo de los tres años posteriores a la fecha de transmisión.
— Si los inmuebles se transmiten antes del plazo de mantenimiento establecido, dichos beneficios
deberán distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios que procedan del ejercicio
en que finaliza el plazo de reinversión.
— El 100 por 100 de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distri­
buidos por otras SOCIMIS. El dividendo deberá ser pagado dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución.
Financiación ajena.
El saldo de la financiación ajena no podrá superar el 70 por 100 del activo de la entidad.
b) Régimen fiscal especial de las SOCIMI
Opcional.
Las SOCIMI que cumplan los requisitos establecidos en la Ley, podrán optar por la aplicación en el
Impuesto sobre Sociedades de un régimen fiscal especial, el cual también será de aplicación a sus socios. La
opción deberá adoptarse por la junta general de accionistas y deberá comunicarse a la Agencia Estatal de
Administración Tributaria del domicilio fiscal de la entidad.
La opción por la aplicación del régimen establecido en esta Ley es incompatible con la aplicación de cual­
quiera de los regímenes especiales previstos en el Título VII del Texto Refundido de la Ley del Impuesto
sobre Sociedades.
Régimen fiscal especial de la sociedad.
Estarán exentas en el 20 por 100 las rentas procedentes del arrendamiento de viviendas siempre que
más del 50 por 100 del activo de la sociedad, esté formado por viviendas.
El devengo del IS tiene lugar cuando se acuerde la distribución de los dividendos con cargo a los bene­
ficios de la SOCIMI. En la liquidación del IS la SOCIMI aplicaría todas las deducciones que con carácter gene­
ral establece el TRLIS, excepto la deducción por reinversión. Por tanto, solamente se grava en ese ejercicio
la base imponible correspondiente en proporción a los beneficios que se distribuyen, y se difiere el grava­
men correspondiente a los beneficios no distribuidos a un momento posterior en que la SOCIMI acuerde,
en su caso, la distribución de dividendos con cargo a las reservas procedentes de esos beneficios.
Los dividendos distribuidos no estarían sometidos a retención o ingreso a cuenta ni del IS, del IRPF ni
del IRNR.
El tipo de gravamen será del 19 por 100. No obstante, tributarán al tipo general de gravamen las rentas
procedentes:
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Análisis de la rentabilidad financiero fiscal de las inversiones inmobiliarias en viviendas de alquiler. Las SOCIMIS: estudio comparado...
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— De la transmisión de los inmuebles o participaciones afectos a su objeto social principal cuando se haya
incumplido el requisito de permanencia, así como cuando el adquirente sea una entidad vinculada o
resida en un país o territorio con el que no exista efectivo intercambio de información tributaria.
— Del arrendamiento de dichos inmuebles cuando el arrendatario sea una entidad que forme parte
del mismo grupo.
Régimen fiscal de los socios.
Dividendos:
— Cuando el perceptor sea un sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades o un contribuyente del
Impuesto sobre la Renta de no Residentes con establecimiento permanente, la renta a integrar en
la base imponible correspondiente al dividendo distribuido con cargo a beneficios o reservas pro­
cedentes de rentas sujetas al tipo de gravamen del 19 por 100, será el resultado de multiplicar por
100/81 el ingreso contabilizado correspondiente a los dividendos percibidos. Sobre dicha renta no
será de aplicación la deducción para evitar la doble imposición.
— Cuando el perceptor sea un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el
dividendo percibido se considera renta exenta de dicho impuesto.
— Cuando el perceptor sea un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de no Residentes sin esta­
blecimiento permanente, el dividendo percibido se considerará renta exenta de dicho impuesto,
excepto que resida en un país o territorio con el que no exista efectivo intercambio de información
Las rentas derivadas de la transmisión de las participaciones:
— Cuando el transmitente sea un sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades o un contribuyente del
Impuesto sobre la Renta de no Residentes con establecimiento permanente, podrá aplicarse la deduc­
ción en la cuota íntegra en las condiciones establecidas en el artículo 30. 5 del Texto Refundido de la
Ley del Impuesto sobre Sociedades sobre la parte de plusvalía que se corresponda, en su caso, con los
beneficios no distribuidos generados por la sociedad durante todo el tiempo de tenencia de la partici­
pación transmitida procedentes de rentas sujetas al tipo general de gravamen. La parte de plusvalía que
se corresponda, en su caso, con los beneficios no distribuidos generados por la sociedad durante todo
el tiempo de tenencia de la participación transmitida procedentes de rentas que estarían sujetas al tipo
de gravamen del 19 por 100, la renta a integrar en la base imponible será el resultado de multiplicar
el importe de esos beneficios por 100/81, pudiéndose deducir de la cuota íntegra el 19 por 100, o el
tipo de gravamen del sujeto pasivo de ser inferior, del importe que resulte de dicha integración.
— Cuando el transmitente sea un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas,
la ganancia o pérdida patrimonial se determinará de acuerdo con lo previsto en la Ley del IRPF:
— – Si resultase una ganancia patrimonial, estará exenta con el límite de la diferencia positiva entre
el resultado de multiplicar el 10 por 100 del valor de adquisición por el número de años de
tenencia de la participación durante los que la entidad ha aplicado este régimen fiscal, y el
importe de los dividendos exentos que se hayan percibido durante el tiempo de tenencia de la
participación transmitida.
— – Si resultase una pérdida patrimonial, sólo se computará la parte que exceda del importe de los divi­
dendos exentos que se hayan percibido durante el año anterior a la transmisión de la participación.
— Cuando el transmitente sea un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de no Residentes sin
establecimiento permanente, la renta exenta se determinará en la forma establecida para las Per­
sonas Físicas, excepto que resida en un país o territorio con el que no exista efectivo intercambio
de información tributaria.
5. CONCLUSIONES
Respecto al futuro de la Inversión Colectiva Inmobiliaria creemos que su futuro es esperanzador, una vez
que la legislación vaya evolucionando. En todo caso, creemos que el éxito vendrá condicionado o correla­
cionado con la libertad de inversión. En la medida en que los condicionantes y requisitos de inversión con
ventajas fiscales sean mayores, su crecimiento y desarrollo será menor y más lento.
Por ello creemos que sería muy interesante la eliminación de todos aquellas limitaciones y condicionan­
tes que no aportan, sino que dificultan, eficacia a la gestión de la SII. En particular:
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Cuadernos de Formación. Colaboración 4/13. Volumen 16/2013
— Eliminaríamos las restricciones a la promoción de las propias edificaciones para arrendamiento. No
debería de generar problema alguno, sino al contrario, que la propia SII tuviera la capacidad de
adquirir o gestionar suelo, contratar y proyectar la edificación para arrendar, ejecutarla y finalmen­
te arrendarla.
— Flexibilizaría la limitación al endeudamiento hasta el límite del 50 por 100, permitiéndole sobrepa­
sarlo, por ejemplo, hasta el límite del 80 por 100 utilizado generalmente como límite por las enti­
dades financieras. Esta opción ya ha sido parcialmente aceptada en el decreto de 2008 que modifica
los límites de endeudamiento para el caso de financiación por la IICI de vivienda protegida estable­
ciendo, con una redacción compleja, que estas viviendas podrán financiarse hasta el 80 por 100 de
acuerdo con la normativa específica que las regula.
— Reduciríamos también el límite de Capital Social mínimo al menos en un 50 por 100. Independien­
temente de que pueda o no tener sentido una determinada escala a nivel de recursos propios cre­
emos que merece la pena dar una oportunidad de entrada en este tipo de estructuras a
ahorradores que con un nivel inferior de recursos pueden iniciar su actividad en este mercado,
dando ejemplo y visibilidad a este tipo de vehículos de inversión especiales, e incrementando su
tamaño con el tiempo mediante nuevas inversiones directas o de terceros en el mercado. De esta
forma es muy probable que se consiguiera trasladar parte del poder que hoy tienen las entidades
financieras en esta área hacia los inversores no financieros.
— Creemos razonable incluso condicionar estas mejoras a su implantación en una nueva categoría de
SII, las “SII de viviendas”. Es decir, aquellas que se comprometan a que su inversión exclusiva, o
mayoritaria es en viviendas (por ejemplo, que el valor patrimonial de las viviendas supere el 80 por
100 del patrimonio total). Aún más, creemos que sería aceptable condicionar estas mejoras a un
tipo de SII de “vivienda protegida en arrendamiento” de modo que la conjunción de las diversas
políticas sociales y de vivienda fuera máxima.
En nuestra opinión España ha de plantearse una política de fomento de la vivienda en arrendamiento en
la cual se habrán de tomar medidas fundamentales para disminuir el riesgo asociado a la misma. En particu­
lar en la agilización de los juicios y procedimientos de desahucio y reclamación de deudas, daños y perjui­
cios. Así habrán de tomarse medidas a semejanza de aquellos países donde este problema se ha reducido,
dirigidas a disminuir drásticamente los plazos de resolución de los conflictos y fijando las causas objetivas de
resolución rápida, como puede ser la falta de pago de la renta.
Las SII serán unos instrumentos más adecuados para la gestión de la vivienda en arrendamiento, pero la
normativa actual habrá de ser correctamente interpretada en su funcionamiento. En especial en aspectos
tales como la operatividad real de los compartimentos, de tal forma que si se llega a la conclusión de que no
son operativos podría ser razonable reducir los requerimientos mínimos de Capital Social de las SII a los lími­
tes que hoy se plantean para los Compartimentos de las SII, tal y como nosotros solicitamos en todo caso.
Además, entendemos que no debería haber inconvenientes para que la normativa desarrollase otros
vehículos de inversión en viviendas con ventajas fiscales. Pensamos que sería absolutamente necesario, si se
quiere potenciar un mercado profesional de viviendas en arrendamiento, dotar de las mismas ventajas fis­
cales a otro tipo de sociedades mercantiles que cumplan unos requisitos determinados. Aunque se restrin­
jan única o principalmente estas ventajas fiscales a las ganancias o plusvalías obtenidas sobre las viviendas
objeto de arrendamiento y no a otras ganancias accesorias del vehículo inversor.
En nuestra opinión, parece absurdo negar estas políticas o estas ventajas fiscales, y a continuación otor­
gar en el Impuesto sobre la Renta una exención total para aquellas ganancias generadas cuando una perso­
na física le alquila una vivienda a un menor de 30 años. Estas medidas no parecen coherentes en el desarrollo
de una política económica. Entendemos que el impuesto sobre la renta no es el adecuado para tratar de
potenciar una industria estable de arrendamiento de viviendas, ya que en definitiva el objetivo a conseguir
ha de ser el de potenciar la actividad profesionalizada de arrendamiento de viviendas. No creemos que en
modo alguno esta medida pueda ser impulsora de una dinamización inversora en las personas físicas dis­
puestas a aumentar de forma estable y profesional la oferta de vivienda.
En ocasiones parece que se habla de las políticas de vivienda, del fomento de la oferta de vivienda en
alquiler y de la vivienda en general, como ajena a las reglas económicas. Quizás este pueda ser uno de los
problemas para llegar a soluciones más eficaces.
Para nosotros parece evidente que hay una discrepancia entre la importancia tanto económica como
social de la industria del arrendamiento de viviendas, y la importancia y eficacia de las empresas que se
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Análisis de la rentabilidad financiero fiscal de las inversiones inmobiliarias en viviendas de alquiler. Las SOCIMIS: estudio comparado...
LUIS F RANCISCO L AGE DE LA F UENTE
encargan de ofertar el producto al mercado. Las razones que explican esta situación son múltiples, y pue­
den ir desde la influencia negativa de legislaciones en exceso proteccionistas del arrendatario que anula­
ron las posibilidades de mercado durante muchas décadas, hasta situaciones de exceso de demanda de
adquisición que desequilibraron el mercado hacia esta opción, junto con la falta de políticas valientes y
decididas a favor de una potenciación y liberalización real de los recursos necesarios para que la oferta de
vivienda en arrendamiento pudiera ser una opción principal a la hora de optar por el uso de una vivienda.
Dicho esto, en su momento nos parecía que una posible solución a los problemas planteados podría venir
con la regulación de los REITS en España, sin embargo, mas de dos años después de su regulación vemos
que el problema persiste por eso como conclusión final analizaremos el porque las SOCIMI no llegaron a
prosperar.
Por qué las SOCIMIS no tuvieron éxito en el mercado español.
A pesar de que la ley que regula las SOCIMI entró en vigor hace más de dos años, actualmente, no hay
ninguna cotizando en la Bolsa española. El momento por el que pasa actualmente el sector inmobiliario
nacional no hace de esta figura una opción interesante para las entidades promotoras por lo que parece que
todavía habrá que esperar para que llegue la primera SOCIMI cotizada. Sin embargo en otros países, los
REIT son muy populares y, por ejemplo, en Estados Unidos su patrimonio ha crecido en los últimos diez
años de 90.000 millones de dólares a 200.000 millones de dólares, según la asociación estadounidense de
REIT. en el año 2009 existían en Estados Unidos 171 REIT, 83 en Brasil, 46 en Francia y 21 en Reino Unido.
Entendemos que las causas que están provocando que en el mercado español no se desarrollen las
SOCIMI son las siguientes:
— La crisis que azota al sector inmobiliario, que hace menos atractiva la inversión en este tipo de acti­
vos, la falta de beneficios de las compañías inmobiliarias. Las SOCIMI son atractivas principalmente
por su fiscalidad reducida, pero para poder aprovechar mejor ese tratamiento fiscal es necesario
obtener beneficios. En los últimos ejercicios, la gran mayoría de las inmobiliarias han presentado
pérdidas. Creemos que cuando vuelvan a los beneficios y compensen las pérdidas acumuladas,
muchas de ellas se plantearán su conversión en SOCIMI. A pesar de esto creemos que la crisis no
debería de ser la justificación de la falta de éxito de estas sociedades, entre otras cosas porque
cuando se establecieron las SOCIMI, hace casi tres años, la crisis todavía no estaba en el punto en
el que está actualmente.
— La exigencia de cotizar creemos que es un gran inconveniente y lastra su desarrollo, ya que por una
parte están las condiciones legales que tienen que cumplir y por otra en la actual situación bursátil
no tendría un especial atractivo para captar ahorro de los particulares.
— La limitación del endeudamiento, esto es, la fijación de un nivel máximo de endeudamiento del 70
por 100 y la distribución obligatoria de resultados del 90 por 100, dado que cada uno de estos
requisitos de manera individualizada, son un escollo importante, pero si los juntamos el escollo se
puede hacer insalvable en la mayoría de los casos.
— La fiscalidad. Si bien la tributación conjunta (que es lo verdaderamente relevante) de la sociedad y
el accionista de SOCIMI viene a ser muy similar a la de muchos países de nuestro entorno y a la de
otras figuras competidoras, la percepción es distinta. Ello es debido a que en otros países los REIT
gozan de una tributación inferior en la sociedad y posteriormente el accionista tributa por el dife­
rencial. Igual ocurre en nuestro país con las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria: FII y
SII). En el caso de las SOCIMI, la tributación se produce a la inversa, es decir, primero tributa la
sociedad al 19 por 100 y el accionista por el diferencial, que puede ser cero (por ejemplo, cuando
se trata de accionista persona física y de tributación por dividendos). En la distribución del benefi­
cio fiscal que supone la menor tributación de la SOCIMI, se ha optado por aplicar la mayor parte
del beneficio en sede del accionista (lo cual es posterior) en lugar de en sede de la sociedad (lo cual
es anterior y hace que el beneficio fiscal tenga mayor visibilidad).
A pesar de lo expuesto, creemos que existen casos en los que tendría sentido convertir en SOCIMI
sociedades inmobiliarias, como por ejemplo:
— Conversión en SOCIMI a las sociedades inmobiliarias patrimonialistas, especialmente si son socie­
dades cotizadas, pues la conversión en SOCIMI es tan sencilla como acogerse al régimen fiscal espe­
cial de estas sociedades. Si no lo son, el proceso es más largo, pues implica una salida a Bolsa, con
los problemas que eso acarrea.
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Cuadernos de Formación. Colaboración 4/13. Volumen 16/2013
— Conversión en SOCIMI de fondos inmobiliarios, la composición de su activo cumple los requisitos
legales para convertirse en SOCIMI. Sería una solución definitiva a la falta de liquidez de los partí­
cipes de estos fondos, consecuencia de la congelación a que se han visto obligados muchos de ellos.
Por ello entendemos que en cuanto se modifique el régimen de SOCIMI, este tipo de sociedades será
el idóneo para invertir en el mercado inmobiliario de viviendas de alquiler, como ocurre en los países de
nuestro entorno.
Reforma en tramitación.
Cuando ya estaba concluido este trabajo el Consejo de Ministros del día 11 de mayo de 2012, aprueba
una serie de medidas encaminadas a incentivar la adquisición de vivienda y a mejorar el régimen de las Socie­
dades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. En relación con ello y sin haber tenido tiempo
para analizar con detalle el contenido del Anteproyecto de Ley de “Medidas de Flexibilización y Fomento
del Mercado de Alquiler de Viviendas”, si destacaremos que estamos totalmente de acuerdo con los obje­
tivos perseguidos que se concretan en:
— Fomento del mercado de alquiler de viviendas.
— Flexibilización del mercado del alquiler para lograr una dinamización del mismo.
— Reforzamiento de la seguridad jurídica.
— Mejora de la regulación del procedimiento de desahucio.
— Establecimiento de estímulos fiscales.
Evidentemente, tal y como hemos expuesto los problemas que parece que el ejecutivo quiere solucio­
nar a la vista de los objetivos perseguidos coinciden prácticamente al 100 por 100 con los problemas que
nosotros hemos detectado.
Sin embargo en el anteproyecto de ley ya advertimos, a nuestro juicio, que se mantienen algunos de los
actuales errores como por ejemplo:
— Si bien se flexibilizan los requisitos para la admisión a cotización de las SOCIMI, se mantiene la obli­
gación de cotización que a nuestro juicio es un error.
— En el ámbito fiscal del IRPF se mantiene la exención del 100 por 100 cuando el arrendatario tenga
entre 18 y 30 años y unos rendimientos del trabajo superiores al IPREM, ya explicamos porque nos
parece que esta medida no fomenta el mercado de alquiler.
— En el régimen fiscal de SOCIMI, si bien se incrementan las rentas exentas del 20 al 25 por 100, se
mantiene la tributación al 19 por 100 en sede de la sociedad.
Ahora bien no nos olvidemos que se trata de un anteproyecto de ley que tendrá que seguir un camino
legislativo a través del Parlamento que durará unos meses, y cuyo resultado final puede diferir bastante de
lo anunciado en este momento, por lo que esperemos que el proceso legislativo que le espera al citado
anteproyecto lo mejore en aras a conseguir los objetivos perseguidos.
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