Contrato de arrendamiento. - Despacho Juridico Garcia Alvarez

3 º.- CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
La referencia normativa en cuanto a los arrendamientos urbanos se rige
por la LEY 29/1994 , de 24 de Noviembre , pero no es única que debemos de
tener en cuenta ; ya que está última no deroga totalmente las leyes anteriores .
Estas siguen vigentes en muchos puntos para los arrendamientos anteriores al
1 de Enero de 1995 .
¿A qué arrendamientos aplicamos la nueva ley ?
Desde la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos , LAU ,
1 de Enero de 1995 este tipo de contratos puede tener una u otra regulación ,
dependiendo de la fecha en que se haya celebrado :
•
•
•
•
Antes de 1 de Enero de 1965 , fecha de la entrada en vigor de la
anterior LAU .
Entre el 1 de Enero de 1965 y el 30 de Abril de 1985 , fecha de
la entrada en vigor del real Decreto sobre Medidas Económicas ,
conocido popularmente “ LEY BOYER “ .
Entre el 30 de Abril de 1985 y el 1 de Enero de 1995.
Con una fecha que sea posterior al 1 de Enero de 1995.
Los contratos que plantean mayor problema , ya por la legislación
aplicable , como a la de interpretar las complejísimas normas transitorias de la
nueva ley, sobre todo en cuanto a la determinación de la duración del contrato
y a la posible elevación de la renta , son los contratos anteriores al 1 Enero
de 1995 .
DEFINICIÓN : El arrendamiento de vivienda es aquel que recae sobre
una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario . Lo importante de este tipo de
contratos es el destino que se vaya a dar al inmueble que se arrienda,
circunstancia que constara con total claridad en el contrato . Este contrato se
puede celebrar de cualquier manera ,incluso de palabra, aunque es preferible
que este se realice de forma escrita , así quedará constancia de su existencia
y de condiciones tales como : duración , renta , etc..
DURACIÓN : La duración del inquilinato es la que libremente hayan
pactado las partes , arrendador e inquilino, al celebrar el contrato . Aquellos
contratos que no se hayan estipulado su duración , o esta sea indeterminada ,
se entenderán celebrados por un año .
Para establecer unas normas que garanticen al arrendatario una
mínima estabilidad en cuanto a la duración del contrato , se ha optado por
1
considerar que la duración mínima debe ser de cinco años , pero ello no impide
que la pactada inicialmente sea inferior o superior.
PRORROGA : Si la duración que se pacta es inferior a cinco años, una
vez transcurrido el plazo pactado se prorroga por plazos anuales , hasta
alcanzar una duración mínima de cinco años . Las prórrogas son obligatorias
para el arrendador , pero voluntarias para el arrendatario , de tal forma que el
contrato quedará extinguido si el arrendatario manifiesta al arrendador , con
treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato
o cualquiera de las prórrogas , su voluntad de no renovarlo.
RENTA : Es el precio que el inquilino se compromete a pagar por el
arrendamiento de la vivienda. Al que denominamos alquiler .Su cuantía puede
ser fijada libremente por la partes ; salvo pacto en contrario , el pago de la
renta será en metálico , se hará en la vivienda arrendada , y durante los siete
primeros días de cada mes, puede pactarse la domiciliación bancaria . Al cobro
de esta , el arrendador debe entregar al inquilino un recibo detallado , salvo que
se hubiese pactado otro tipo de documento acreditativo como puedes ser
: un certificado de ingreso en la cuenta corriente del arrendador.
ACTUALIZACION DE RENTAS: En el contrato las partes pueden
estipular el régimen de actualización de las rentas , pero en defecto de pacto ,
se aplicará el IPC , es decir , el incremento de índices de precios al Consumo
dado por el Instituto Nacional de Estadística , anualmente durante el plazo de
duración del contrato .
FALLECIMIENTO DEL INQUILINO : Cuando muere el inquilino, el
alquiler finaliza , salvo que exista alguna de las personas siguientes :
•
•
•
•
El cónyuge del inquilino , que al tiempo del fallecimiento viviera
con él , con la misma relación de afectividad a la del cónyuge
durante al menos los dos años anteriores al fallecimiento. Si han
tenido hijos basta la mera convivencia .
Los descendientes del inquilino que estén bajo su patria potestad
o tutela , o hayan convivido habitualmente con él durante los dos
años anteriores.
Los ascendientes y hermanos del inquilino , que hayan convivido
habitualmente con él , durante los dos años anteriores a su
fallecimiento .
Todas aquellas personas que , aunque no estén en las
situaciones anteriores , tengan una relación de parentesco hasta
el tercer grado colateral con el inquilino, sufran una minusvalía
igual o superior al 65 % , y hayan convivido con él durante los dos
años anteriores al fallecimiento.
2
Puede pactarse en el contrato de alquiler , cuando su
duración inicial sea mayor de cinco años , que no haya derecho
de subrogación a la muerte del inquilino si esta ocurre durante los
cinco primeros años de duración del arrendamiento , o que el
arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento
se produzca con anterioridad.
CESION Y SUBARRIENDO :
La cesión del contrato por el inquilino a un tercero significa que este se
subroga , se convierte en nuevo inquilino , en las mismas condiciones que el
anterior , no es posible hacerlo si el arrendador no lo autoriza expresamente , y
por escrito .En cuanto al subarriendo , consiste en que el inquilino , a su vez ,
cede el uso de una parte de la vivienda al subarrendatario , a cambio de
cobrarle una renta . También será necesario el consentimiento escrito del
arrendador. Si se lleva a cabo , la renta que el
inquilino cobre al
subarrendatario no puede ser superior a la que aquel pague al arrendatario por
la totalidad de la vivienda. Los derechos del subarrendatario se extinguirán
cuando lo hagan los del inquilino .
3