Guía Práctica: Daños en Vivienda y vicios ocultos

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Índice del documento
1. Introducción............................................................................................................................4
2. Información a facilitar a los consumidores.........................................................................4
2.1 En compraventa y alquiler de viviendas.................................................................................... 4
2.2 En compraventa de viviendas.............................................................................................5
3. Información a solicitar en compraventa de segunda mano..............................................6
4. Compraventa de vivienda segunda mano: vicios ocultos..................................................6
4.1 ¿Qué se entiende por vicio oculto?............................................................................................. 6
4.2 ¿Qué puede reclamar el comprador?........................................................................................ 7
4.3. Plazo para reclamar...................................................................................................................... 7
5. Defectos vivienda de nueva construcción...........................................................................7
5.1 Normativa de aplicación................................................................................................................ 7
5.2 Reclamación en los proyectos de obra anteriores a 6 de mayo de 2.000....................... 8
5.3 Reclamación en proyectos de obra posteriores a 6 de mayo de 2.000........................... 8
6. Cómo reclamar..................................................................................................................... 10
7. Ejemplos y caso práctico......................................................................................................11
8. Vivienda alquilada............................................................................................................... 12
8.1 Vicios ocultos...................................................................................................................................12
8.2 Reparaciones necesarias y repercusión..................................................................................12
8.3 Cómo reclamar al arrendador................................................................................................... 14
8.4 Ejemplos y caso práctico.............................................................................................................15
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1. Introducción
A la hora de proceder a la compra o al alquiler de una vivienda hay que tener en cuenta una
serie de aspectos, como son la información que debemos solicitar, las garantías a exigir y
las responsabilidades que deben asumir las partes que intervienen en el contrato.
Es muy habitual que, al comprar o alquilar una vivienda, aparezcan defectos que afecten a
la habitabilidad y ello a pesar de que se trate de una vivienda de nueva construcción.
Esta guía explica cómo actuar ante la existencia de esos defectos y en qué plazo se debe
reclamar.
2. Información a facilitar a los consumidores
2.1 En compraventa y alquiler de viviendas
El Real Decreto 515/1989 de 21 de abril regula la información a suministrar a los
consumidores tanto en la compraventa como en el arrendamiento de viviendas
Los profesionales deben ajustar sus ofertas, promociones y publicidad para la venta o
alquiler de viviendas a las características, condiciones y utilidad verdadera de la vivienda.
Se debe concretar si el inmueble está en construcción o ya concluido. Estos profesionales
deberán responder de la publicidad que hagan, y deben tener a disposición del público la
siguiente información:
· El nombre o razón social, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil
del vendedor.
· El plano general del emplazamiento de la vivienda y el plano de la vivienda, así como
la descripción y trazado de las redes eléctricas, de agua, gas y calefacción y garantías
de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el
inmueble.
· Descripción de la vivienda, indicando su superficie útil, y descripción general del
edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
· Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos
los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios
accesorios.
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· Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo
de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de
emergencia.
· Los datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la
Propiedad o la indicación de que no está inscrito.
· El precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.
2.2 En compraventa de viviendas
En el caso de la venta de viviendas, además de la información anterior, deberán poner a
disposición del público:
· Copia de las autorizaciones legales para la construcción de la vivienda y de la cédula
urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca,
indicando el cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias,
así como de la licencia de utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y
servicios accesorios.
· Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, en su caso,
así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.
· Información del pago de los impuestos que graven la propiedad o utilización de la
vivienda.
· La forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones
generales y especiales.
· En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se
encuentren totalmente edificados, se hará constar con toda claridad la fecha de
entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.
· Cuando se trate de primera transmisión se indicara el nombre y domicilio del
arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor.
En el caso de que la vivienda no se encuentre totalmente terminada se deberá tener
a disposición del público y de las autoridades competentes copia del documento o
documentos en los que se formalizan las garantías de las cantidades entregadas a cuenta
según la ley 57/1968, de 27 de julio.
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Además, no se podrá hacer la escritura de compraventa ni se podrá hacer la inscripción
en el Registro de la Propiedad sin que se acredite la constitución de las garantías a que se
refiere la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 de 5 de noviembre.
3. Información a solicitar en compraventa
de segunda mano
En el caso de que se trate de una compraventa entre particulares, el comprador también
puede exigir:
a) Información registral de la propiedad del vendedor.
b) El recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles.
c) El certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el “visto bueno”
del presidente, que acredite que el vendedor está al corriente en el pago de los
gastos de comunidad.
4. Compraventa de vivienda segunda mano:
vicios ocultos
4.1 ¿Qué se entiende por vicio oculto?
El vendedor responde frente al comprador de los defectos ocultos que tuviera la vivienda
vendida. Para que se dé esa responsabilidad se deben cumplir los siguientes requisitos:
a) Que se trate de un defecto oculto: el vendedor no responde de los defectos
manifiestos o que estuvieran a la vista.
b) Que el defecto oculto exista en el momento de la venta.
c) Que sea de gravedad: debe tratarse de un defecto que hace que la vivienda no
pueda cumplir el uso al que se destina, o bien disminuye de tal modo su uso que,
de haberlo sabido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos
por ella.
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4.2 ¿Qué puede reclamar el comprador?
El comprador puede optar entre:
a) El desistimiento o resolución del contrato: en este caso la compraventa se
resuelve y las partes se devuelven sus respectivas contraprestaciones, es decir,
el vendedor devuelve el precio que pagó y el comprador devuelve la vivienda
adquirida. Asimismo, el comprador tiene derecho a reclamarle al vendedor los
gastos que ha pagado como consecuencia de la celebración del contrato.
En el caso de que el vendedor conociera los vicios o defectos ocultos y no los
manifestara al comprador, éste podrá reclamarle una indemnización de los daños
y perjuicios.
b) Reclamar una rebaja proporcional en el precio manteniéndose el contrato de
compraventa.
4.3. Plazo para reclamar
El vendedor es responsable por los defectos ocultos que tenga la vivienda vendida, siempre
que estos defectos se produzcan en un plazo de seis meses desde la fecha de la entrega de
la vivienda.
La reclamación por parte del comprador se debe hacer en el plazo de esos seis meses dado
que se trata de un plazo de caducidad.
5. Defectos vivienda de nueva construcción
5.1 Normativa de aplicación
La responsabilidad contractual derivada del contrato de obra cuenta con una regulación
específica para los daños materiales ocasionados y que tengan su origen en vicios o
defectos constructivos.
La responsabilidad de los agentes de la edificación se regula en la Ley de Ordenación de la
Edificación (Ley 38/1999) de 5 de noviembre pero sólo se aplica para las obras para cuyo
proyecto se solicitara licencia con posterioridad al 6 de mayo del 2.000, fecha de entrada
en vigor de esta norma.
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Por lo tanto, el régimen de responsabilidad establecido en el Código Civil se sigue
aplicando a los proyectos de obra con licencia anterior al 6 de mayo del 2.000.
5.2 Reclamación en los proyectos de obra anteriores a 6 de mayo de 2.000
En el caso de defectos de gran importancia que afectan a la habitabilidad de la vivienda y
que sean debidos a defectos constructivos, la Ley establece que será el contratista quien
responderá por los daños y perjuicios originados (art.1591 CC) si surgen en un período de
diez años desde la construcción.
Dicha responsabilidad también puede hacerse extensible al arquitecto que dirigió la obra si
la ruina se debe a vicio del suelo o de la dirección.
Si la causa de los defectos fuera el incumplimiento del contratista de las condiciones del
contrato de compraventa el plazo se ampliará hasta quince años.
5.3 Reclamación en proyectos de obra posteriores a 6 de mayo de 2.000
5.3.1 Responsabilidad de los agentes que intervienen en el proceso de edificación
·Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas que
intervienen en el proceso de edificación (el promotor, el proyectista,
el constructor, el arquitecto, el arquitecto técnico) responderán de los
daños materiales en los siguientes plazos:
·Durante diez años por los daños materiales causados en el edificio
por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes,
vigas, forjados, muros de carga u elementos estructurales y que
comprometen directamente la estabilidad del edificio.
·Durante tres años por daños materiales causados en los elementos
constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento
de los requisitos de habitabilidad de la vivienda (higiene, salud y
protección del medioambiente).
·Durante un año por daños materiales por vicios o defectos de
ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las
obras.
El plazo que tiene el comprador para reclamar es de dos años computados desde el
momento de la producción de los daños.
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Se trata de un plazo de prescripción, por lo que cualquier reclamación que haga
el comprador por un medio fehaciente (como por ejemplo el envío de un burofax
con acuse de recibo y certificación de contenido o de un requerimiento notarial)
interrumpe ese plazo y se vuelven a tener dos años desde dicho requerimiento.
5.3.2 Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la
construcción
La Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1999, de 5 de noviembre, exige que
los promotores, en unos casos, y los constructores, en otros, suscriban seguros
que garanticen su responsabilidad para el caso de que surjan daños materiales
ocasionados por vicios y defectos de construcción.
El seguro a contratar varía en función del tipo de daños:
a) Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar
durante diez años el resarcimiento de los daños materiales causados
en el inmueble por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la
cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros
elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia
mecánica y estabilidad del inmueble. Este seguro debe ser contratado por
el promotor.
El importe mínimo del capital asegurado será el 100% del coste final de la
ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales.
b) Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar durante
tres años el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos
de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el
incumplimiento de los requisitos de habitabilidad de la vivienda (higiene,
salud y protección del medio ambiente).
Este seguro debe ser contratado por el promotor.
El importe mínimo del capital asegurado del 30% del coste final de la ejecución
material de las obra, incluidos los honorarios profesionales
c) Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar durante
un año el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de
ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
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Este seguro debe ser contratado por el constructor.
El importe mínimo del capital asegurado será del 5% del coste final de la ejecución
material de la obra incluidos los honorarios profesionales.
Se puede sustituir este seguro por la retención por el promotor de un 5% del
importe de la ejecución material de la obra.
6. Cómo reclamar
Previamente a cualquier acción judicial, es conveniente realizar una reclamación
extrajudicial al vendedor.
En dicha reclamación se debe hacer referencia al contrato de compraventa suscrito,
identificando a la parte compradora y a la parte vendedora, y detallar los defectos
existentes y los daños y perjuicios causados.
Se puede requerir al vendedor para que en un plazo determinado (por ejemplo pueden ser
7, 10 o15 días) arregle las deficiencias que han aparecido advirtiéndole de la posibilidad de
acudir a la vía judicial en caso contrario.
Este escrito de reclamación extrajudicial es conveniente enviarlo por un medio fehaciente
como puede ser a través de un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido,
con un telegrama con acuse de recibo, con un requerimiento notarial o con una carta de
reclamación de la que necesitaremos una copia firmada por la parte vendedora, puesto
que mediante esta forma se da fe de la fecha en la que se envía, de la fecha en que lo recibe
el destinatario y sobre todo se da fe del contenido de la carta.
En el caso de no recibir respuesta a esta reclamación extrajudicial o de recibir una
contestación que no sea satisfactoria a nuestros intereses, se deberá iniciar la acción
judicial mediante una demanda civil solicitando una sentencia que obligue a la empresa
vendedora a solucionar estos vicios ocultos o a indemnizar con un importe equivalente a
los daños causados.
Para instar la vía judicial hay que aportar pruebas como pueden ser fotos de todos los
desperfectos, un acta notarial donde el Notario acudiendo a la vivienda de fe del estado
de la vivienda o un peritaje realizado por parte de un arquitecto o de un arquitecto técnico
valorando el importe de los defectos.
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7. Ejemplos y caso práctico
·Derrumbamiento inmediato, total o parcial de lo construido.
·Vicios o defectos graves que excedan de las imperfecciones corrientes, que sean de
difícil corrección y que repercutan en la solidez y estabilidad del edificio.
·Humedades o grietas que inciden en la habitabilidad del inmueble.
·Vicios o defectos que afectan a la calidad o a las condiciones de uso y habitabilidad
del inmueble que lo hacen no apto para su uso.
·Vicios sobre elementos constructivos o instalaciones que implican un
incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del inmueble
CASO PRÁCTICO
Compramos una vivienda de nueva construcción y al cabo de un año desde la entrega
comienzan a surgir humedades debido a un problema en la tela asfáltica.
Procedemos a reclamar a la constructora enviándoles un burofax con acuse de recibo
y certificación de contenido en el que les concedemos un plazo de quince días para que
nos contesten.
Transcurrido dicho plazo no recibimos respuesta por parte de la constructora ante lo
cual presentamos una demanda en el Juzgado de Primera Instancia.
El juez dicta una Sentencia estimatoria que es favorable a nuestros intereses por la que
se condena a la constructora a subsanar las deficiencias existentes y a hacerse cargo de
los daños causados.
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8. Vivienda alquilada
8.1 Vicios ocultos
Son aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamiento
establecidas para la compraventa.
El inquilino tiene el plazo de seis meses para reclamar desde que se le entrega la vivienda
arrendada.
Para poder reclamar por vicio oculto debe tratarse de un defecto grave, por lo tanto, que no
se pueda proceder a la reparación y que impida un uso correcto de la vivienda.
El inquilino puede optar entre:
a) Desistir del contrato reclamando la devolución de la renta pagada si bien se
disminuirá la cantidad equivalente a la renta por el tiempo que el inquilino haya
utilizado la vivienda.
b) Rebaja de la renta proporcional al perjuicio que le pueda suponer soportar ese
vicio.
Además, el inquilino tendrá derecho a una indemnización de daños y perjuicios si opta por
la rescisión del contrato si es que ese vicio o defecto oculto era conocido por el arrendador
en el momento de celebrar el contrato de alquiler.
8.2 Reparaciones necesarias y repercusión
El arrendador tiene la obligación de hacerse cargo de las reparaciones necesarias a fin de
conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad adecuadas para que pueda ser
utilizada por el inquilino.
El arrendador no tiene que asumir las reparaciones que se tengan que hacer debido a un
deterioro imputable al inquilino o aquellas pequeñas reparaciones menores necesarias
debido al desgaste por el uso ordinario de la vivienda (por ejemplo el inquilino rompe un
grifo o una persiana).
Si el arrendador incumple con esta obligación de reparación el inquilino deberá requerir
al arrendador para que realice las obras y tendrá que acudir a la vía judicial en caso de
negativa.
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En caso de que sean reparaciones urgentes el inquilino podrá realizarlas por sí mismo para
evitar un daño inminente o una incomodidad grave siempre y cuando lo haya comunicado
previamente al arrendador. Podrá reclamar el importe de esas reparaciones al arrendador
posteriormente.
El régimen jurídico aplicable en cuanto a la posibilidad de exigir al inquilino un aumento de
la renta por las obras realizadas por parte del arrendador varía en función de la fecha del
contrato.
a) Contratos posteriores al 1-1-95:
El arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la
vivienda sin poder aumentarle la renta al inquilino por este motivo. Además, si la
obra durase más de veinte días habrá de disminuirse la renta en proporción a la
parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
b) Contratos entre el 9-05-85 y el 1-1-95:
En la actualidad se ha modificado el régimen jurídico en lo que a la repercusión
respecta a raíz de la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009 de
tal manera que el arrendador sólo tendrá derecho a repercutir el coste de las
obras de reparación si así se pactó expresamente en el contrato de alquiler.
c) Contratos anteriores al 9-05-85:
El arrendador tiene derecho a repercutir el coste de las obras de reparación
y puede elegir para hacerlo entre dos sistemas de repercusión si es que las
obras de conservación han sido requeridas por el arrendatario o acordadas por
resolución judicial o administrativa.
En el caso de que no exista ese requerimiento sólo podrá aplicar el primero de los dos
sistemas:
1) Sistema del artículo 108 Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: el arrendador
tiene derecho a incrementar la renta anual en una cantidad equivalente al
12%de coste de la obra realizada. Ese aumento nunca podrá exceder del 50% de
la renta anual. Este incremento se hará efectivo mediante recibos mensuales
permaneciendo hasta la terminación del contrato.
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2) Sistema Disposición Transitoria Segunda Ley de Arrendamientos Urbanos 1994:
se coge la factura total de reparación incluido el IVA y se le restan las posibles
ayudas o subvenciones que se hayan podido recibir para esas obras. Al capital
invertido se le suman los intereses correspondientes a un período de cinco años
tomando como referencia el interés legal del dinero en la fecha en que se calcula
la repercusión. El inquilino deberá abonar anualmente un importe equivalente
al 10% de dicha cantidad calculada hasta su completo pago. La cantidad
anual pagada por el inquilino no podrá superar la menor de las dos cantidades
siguientes:
·Cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la renta
en cómputo anual.
·El importe del salario mínimo interprofesional en cómputo anual (el
vigente para 2012 es 8979,60 euros).
8.3 Cómo reclamar al arrendador
En el caso de que el inquilino se encuentre con daños en la vivienda cuya reparación le
corresponde al arrendador, en primer lugar debe proceder a comunicárselo al arrendador
mediante un medio fehaciente que luego pueda acreditar (telegrama con acuse de recibo,
burofax certificado y con acuse de recibo, requerimiento notarial o carta de la que tendrá
que tener una copia firmada por el arrendador).
En esa comunicación se le requerirá para que en un plazo determinado proceda a realizar
las reparaciones.
En el caso de que en dicho plazo no lo solvente, habrá que instar la correspondiente
acción judicial para lo cual se tendrá que presentar demanda de Juicio Ordinario con la
intervención de abogado y procurador en el Juzgado de Primera Instancia correspondiente
al partido judicial dónde esté ubicada la vivienda arrendada.
En esa demanda judicial el inquilino podrá exigir la reparación de los daños, el importe de
las reparaciones si eran urgentes y el inquilino las ha realizado por sí mismo para evitar un
daño inminente o una incomodidad grave o incluso la resolución del contrato. Asimismo el
inquilino, en algunos casos, podrá reclamar los perjuicios que se le han causado.
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8.4 Ejemplos y caso práctico
·Sustitución de una caldera.
·Reparación de las conducciones de agua para evitar filtraciones.
·Obra de reparación de la conducción de gas para reanudar el suministro de energía
con la que contaba el piso al ser arrendado.
·Obras de reparación de radiadores de calefacción.
CASO PRÁCTICO
En fecha 5 de enero del 2.000 el inquilino procede a ocupar la vivienda. Al cabo de un
mes se produce un escape de agua en la tubería privativa que discurre por el baño de la
vivienda llegando a producirse daños en el piso inferior.
Ante ello el arrendatario procede a contactar con el propietario a fin de comunicarle la
necesidad de que repare la avería y se haga cargo de los daños.
Después de una semana, el inquilino no recibe respuesta y decide iniciar una
reclamación primero de forma extrajudicial enviándole al propietario un burofax
certificado con acuse de recibo en el que se le da un plazo de quince días para
solventarlo.
Tras comprobar que no se reparan los daños presenta la correspondiente demanda
judicial y el Juez dicta una sentencia estimando sus peticiones.
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