Línea de asesoramiento legal y educación para inquilinos (REAL)

Línea de asesoramiento legal y
educación para inquilinos
(REAL)
La casa donde vivo alquilando está en proceso de
embargo hipotecario
Legal Services of Greater Miami, Inc.
www.lsgmi.org
www.real-lsgmi.com
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¿Qué es un proceso de embargo hipotecario?
Si el arrendador no paga su hipoteca, la em presa hipotecaria puede iniciar un proceso de
em bargo hipotecario (el banco quiere reposeer la casa por falta de pago).
Un proceso hipotecario es una dem anda interpuesta por la em presa hipotecaria, cuando el
arrendador no paga la hipoteca. En este proceso, la com pañía de hipotecas le pide a la corte que
ordene la venta judicial de la propiedad para saldar la hipoteca.
Solamente soy inquilino - ¿Por qué me entregan una citación?
Si se presenta un proceso hipotecario contra el arrendador, por lo regular, se le entrega al inquilino
una citación y dem anda para la ejecución de hipoteca. Entregar una dem anda consiste en enviar
al Alguacil (Sheriff) o a un agente (process server) a entregar personalm ente una copia de la
dem anda.
Com o inquilino, usted es una de las partes de la dem anda para la ejecución de hipoteca, pero la
dem anda lo denom ina a usted “el inquilino desconocido” o “fulano o fulana de tal”.
¿Qué debo hacer si me presentan una notificación de demanda para ejecución de hipoteca contra
el arrendador?
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Aunque usted no es dueño de la propiedad, debe presentar una respuesta a la dem anda (Answer
to the Foreclosure). Para m ás inform ación sobre cóm o hacer eso, consulte el folleto de LSGMI
"Cóm o presentar una respuesta a una dem anda”. En la respuesta, debe explicar que:
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Usted vive en la propiedad.
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Usted paga un alquiler.
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Si tiene un contrato de arrendam iento, m encione eso.
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Diga la fecha en que vence su contrato
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Adjunte a la respuesta una copia del contrato de arrendam iento
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Su respuesta notifica al juez y a la hipotecaria que un inquilino vive en la propiedad.
Tam bién, le notificarán si va a haber audiencias en el proceso. Si no presenta una respuesta,
podrían dejar de enviarle notificaciones sobre la dem anda para ejecución de hipoteca, y usted no
tendría inform ación sobre lo que está sucediendo en el proceso.
Si el arrendador no pagó la hipoteca, y usted desea m udarse, puede enviarle una carta al
arrendador en donde explica que va a dar por term inado su contrato de arrendam iento, dentro
de siete (7) días, porque él o ella no ha pagado la hipoteca.
Usted podría tener otras reclam aciones contra el arrendador, pero debe consultar con un
abogado antes de presentar cualquier litigio.
¿Tengo algún derecho especial, si alguna vez fui dueño de la propiedad donde vivo?
Si vive en una propiedad que antes era suya, y tiene una opción para volver a com prar la
propiedad, es preciso que incluya ese dato en su respuesta.
Tam bién, debe hablar con su propio abogado porque se trata de una situación legal com plicada.
Qué debo hacer si el arrendador dice que piensa paralizar el proceso hipotecario?
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Si usted recibe una dem anda para ejecución de hipoteca, debe com unicarse con el arrendador
para averiguar qué piensa hacer con respecto al proceso hipotecario.
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Algunas veces, después de presentada la dem anda, el dueño paga lo suficiente a la em presa
hipotecaria para paralizar la dem anda, o presenta una petición de bancarrota. Si el arrendador
hace eso, deben paralizar o desestim ar el proceso hipotecario.
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Aun si el arrendador le dice que va a paralizar el proceso hipotecario, usted todavía debe
presentar una respuesta a la dem anda de ejecución de hipoteca.
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Qué hago si el arrendador me dice que no puede paralizar el proceso hipotecario?
Si el arrendador le dice que no va a poder paralizar el proceso hipotecario, o si usted no
encuentra al arrendador, debe presentar una respuesta a la dem anda y com enzar a buscar otro
lugar para vivir.
Legalm ente, tiene que seguir pagando la renta al arrendador durante el proceso hipotecario.
Si el arrendador no le acepta el dinero del alquiler, debe guardarlo en caso de que se presente
una dem anda de desalojo contra usted.
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¿Qué sucede si ejecutan la hipoteca?
Si su arrendador no detiene el juicio hipotecario, la Corte dictará una sentencia definitiva del juicio
hipotecario contra el arrendador.
El juez fijará la fecha para la venta judicial de la propiedad, después de la cual, habrá un nuevo
dueño.
¿Puede el nuevo dueño obligarme a mudarme?
El 20 de m ayo,2009, el Presidente Obam a firm ó la ley llam ada “Protecting Tenants in
Foreclosure.” Esta nueva ley cam bió la ley existente respecto a inquilinos involucrados en
procesos hipotecarios contra el arrendador. Com o sucede con todas las nuevas leyes, hay
dudas sobre lo que significa la nueva ley. Este folleto está preparado basándonos en nuestra
interpretación de lo que la ley significa, y podría cam biar una vez que los jueces hagan decisiones
basados en ella.
Si su contrato de arrendam iento ha expirado o no tiene un contrato, el nuevo dueño le tiene que
dar un aviso por escrito dándole 90 días para salir de la propiedad.
Si usted tiene un contrato de arrendam iento, el nuevo dueño debe perm itirle quedarse hasta el
térm ino del contrato antes de que lo pueda desalojar. Aún si usted tiene un contrato de
arrendam iento, el dueño puede hacer que usted se m ude m as rápido si él/ella quiere vivir en la
propiedad. Pero, aún así, debe darle un aviso de 90 días para salir.
Si el aviso para salir de la casa expira y usted todavía está ahí, nosotros creem os que el nuevo
dueño debe presentar una dem anda de desalojo para que usted se vaya, tal com o lo haría
cualquier dueño de casa.
Aún cuando nosotros interpretam os la nueva ley com o si dijera que el dueño debe presentar una
dem anda de desalojo separada, todavía no hay decisiones judiciales al respecto. Por lo tanto, el
nuevo dueño podría pedirle al juez que em ita un auto de posesión (W rit of Possession) sin
presentar una dem anda de desalojo.
El auto de posesión es un docum ento m ediante el cual el juez ordena al Sheriff que lo desaloje
de la propiedad y que retire sus pertenencias de la m ism a.
Si todavía vive en la propiedad, y el nuevo dueño solicita una audiencia para obtener un auto de
posesión, es m uy im portante que usted com parezca en la audiencia para decirle al juez que
usted es inquilino que vive en la propiedad y que el dueño tiene que presentar una dem anda de
desalojo
Después de que la propiedad se venda a un nuevo dueño, ¿tengo que pagar la renta al
arrendador anterior?
Después de vendida la propiedad en venta judicial, no tiene que pagarle la renta al arrendador
anterior.
Después de la venta judicial, bajo la ley “Protecting Tenants in Foreclosure”, el nuevo dueño tom a
el papel del dueño anterior, y usted tiene que pagarle renta al nuevo dueño. Es m uy im portante
que le pida prueba de que es el propietario.
¿Qué debo hacer si el nuevo dueño me pregunta si deseo quedarme?
A veces, el nuevo dueño le pregunta si desea seguir viviendo en la propiedad. Si no pueden llegar a un
acuerdo, el nuevo dueño no le puede cam biar la cerradura ni cortarle los servicios públicos para obligarlo
a m udarse. Si trata de hacer algo así, ¡llam e a la policía! Tam bién, puede consultar nuestro folleto titulado
“Qué hacer si el arrendador le cam bia la cerradura o le corta los servicios públicos”.
Usted debe pedir pruebas de que la persona antes indicada sea el nuevo dueño, antes de pagarle el
alquiler. Estas pruebas podrían ser una carta del arrendador anterior en la que le da el nom bre del nuevo
dueño, o usted puede consultar el Registro de la Propiedad, en la Secretaría del Condado, o si tiene
sospechas, podría llam ar a la policía para una
consulta.
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Firmemente comprometidos con la igualdad de justicia
R ev 10/2009