estudio de detalle - Concello de Ourense

ESTUDIO DE DETALLE
PARA
REAJUSTAR
LAS
ALINEACIONES,
RASANTES
Y
ESTABLECIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTÉTICAS Y DE
COMPOSICIÓN DE LOS VOLÚMENES EDIFICABLES EN EL
ÁMBITO
12
AR-39E
PREDIO
MARIÑAMANSA
DE
LA
ORDENACIÓN URBANÍSTICA PROVISIONAL
FEBRERO DE 2013
EQUIPO REDACTOR:
ARQUIPO ARQUITECTURA Y URBANISMO S.L.P
ESTUDIO DE DETALLE PARA REAJUSTAR LAS ALINEACIONES, RASANTES Y ESTABLECIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTÉTICAS
ÍNDICE
MEMORIA INFORMATIVA
1.
SITUACIÓN
2.
DESCRIPCIÓN DEL ÁMBITO
3.
PETICIONARIO
MEMORIA JUSTIFICATIVA
4.
NECESIDAD Y CONVENIENCIA DE REDACCIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE
5.
DETERMINACIONES DEL PGOM. PARÁMETROS URBANÍSTICOS EN LA FICHA DEL ÁREA
DE REPARTO
6.
NORMATIVA DE APLICACIÓN
7.
DESCRIPCIÓN DE LAS SOLUCIONES ADOPTADAS
7.1.ALINEACIONES
7.2.RASANTES
7.3.ESPACIOS ENTRE BLOQUES
7.4.CONDICIONES ESTÉTICAS Y DE COMPOSICIÓN
8.
ESTUDIO
COMPARATIVO
DEL
APROVECHAMIENTO
RESULTANTE
ENTRE
EL
ESTABLECIDO EN EL PGOM Y EL OBTENIDO EN EL ESTUDIO DE DETALLE.
9.
JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LA LEY 8/1997 SOBRE ACCESIBILIDAD Y
SUPRESIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS Y ORDEN VIV/561/2010
10. CONCLUSIONES
PLANOS
A-01 PLANO DE SITUACION.
A-02 PLANO DE ORDENACION ACTUAL DEL AMBITO
A-03 PLANO DE ORDENACION MODIFICADA DEL AMBITO
A-04 PLANO DE RASANTES
MEMORIA ESTUDIO DE DETALLE
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ESTUDIO DE DETALLE PARA REAJUSTAR LAS ALINEACIONES, RASANTES Y ESTABLECIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTÉTICAS
MEMORIA INFORMATIVA
1. SITUACIÓN
El ámbito objeto del presente Estudio de Detalle está situado al Sur de la ciudad de Ourense, en las
proximidades del Complejo Hospitalario Cristal Piñor de la ciudad de Ourense.
Sus lindes son:
-
Oeste: con la Avenida de Zamora
-
Norte: con el Arroyo de Mariñamansa
-
Este: con la Rúa da Marquesa
-
Sur: con la Rúa Cuña de Abaixo
El objeto del presente estudio de detalle tiene la finalidad de describir las soluciones previstas para
las parcelas objeto de estudio, reajustar sus alineaciones, definir las rasantes y establecer las
condiciones estéticas y de composición para ellas.
2. DESCRIPCIÓN DEL ÁMBITO
Mediante el Decreto de la Xunta de Galicia, 187/2011, del 29 de setiembre, se publica la suspensión
parcial de vigencia del PGOU de 1986 y se aprueba la Ordenación Urbanística Provisional hasta la
entrada en vigor del nuevo planeamiento.
En el Decreto 187/2011 se especifica:
-
Anexo I, ámbitos en que se suspende la vigencia del PGOU del 1986:
Ámbito 12. AR 39-E predio Mariñamansa.
-
Anexo II, ordenación provisional de los ámbitos objeto de la suspensión de vigencia
del PGOU de Ourense de 1986:
Ámbito 12. AR 39-E predio Mariñamansa.
El ámbito se corresponde con el del área de reparto AR 39-E del PGOM de
2003. Se establece como ordenación provisional la del PGOM del 2003.
MEMORIA ESTUDIO DE DETALLE
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ESTUDIO DE DETALLE PARA REAJUSTAR LAS ALINEACIONES, RASANTES Y ESTABLECIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTÉTICAS
La zona objeto del estudio forma parte del Área de Reparto delimitada en el PGOM de Ourense como
AR 39-E Mariñamansa. Está constituida por el conjunto de 6 bloques de 17 alturas definidos en el
ámbito así como el espacio entre ellos y sus accesos.
El ámbito forma parte del Área de Reparto AR 39-E Mariñamansa, definido en la Ordenación
Urbanística Provisional. Se trata de un ámbito de suelo urbano no consolidado, tal y como se define
en el artículo 12 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y protección del
medio rural de Galicia y sus modificaciones.
Si bien el ámbito de aplicación se limita a la zona de bloques, en sus determinaciones se ha
considerado especialmente la perfecta integración entre la secuencia: calle (vial C.2)-parcela privada
con uso aparcamiento privado en subsuelo-Zona Verde, de manera que el acceso y la zona verde se
desarrollan en continuidad con las mismas curvas de nivel obteniéndose una total permeabilidad
entre dichos elementos en los niveles establecidos en las cotas de acceso a bloques. Hay que tener
en cuenta que la planta baja de los bloques solamente está ocupada por el portal de acceso,
dedicándose el resto a porche aporticado que enlaza con las plataformas previstas, creándose así un
amplio espacio de uso, en un plano de características de plaza dura, debiendo ser estas zonas libres
urbanizadas como espacios de uso peatonal (plazas, zonas de juego, jardines, etc) en continuidad
con un espacio verde de 67.612 m2.
3. PETICIONARIO
El presente Estudio de Detalle se redacta a petición del Concello de Ourense, su redacción se realiza
por parte de la sociedad Arquipo S.L.P, representada por Luis Cepeda Vicente, arquitecto colegiado
nº 514 del COAG y de Paula Feijoo Calviño, arquitecta colegiada nº 3341 del COAG.
MEMORIA ESTUDIO DE DETALLE
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ESTUDIO DE DETALLE PARA REAJUSTAR LAS ALINEACIONES, RASANTES Y ESTABLECIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTÉTICAS
MEMORIA JUSTIFICATIVA
4. NECESIDAD Y CONVENIENCIA DE REDACCIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE
Como consecuencia de las determinaciones establecidas en la Ordenación Urbanística Provisional
según el Decreto 187/2011, se establece como ordenación provisional la del PGOM del 2003. Dado
que es necesario realizar determinados reajustes para poder llevar a cabo la ejecución del ámbito a
estudiar, se justifica la tramitación de este documento, con la finalidad de concretar los aspectos
contemplados en él, previo al desarrollo edificatorio.
La necesidad del Estudio de Detalle como instrumento para conseguir los objetivos fijados en el
planeamiento, deriva de la propia legislación urbanística, al ser estos documentos los que tienen
atribuidas las funciones de completar y reajustar las alineaciones y rasantes, tal y como se indica en
el Art. 73 de la LOUG:
Articulo 73. Estudios de detalle
1. En desarrollo de los planes generales, planes parciales y especiales podrán redactarse
estudios de detalle para manzanas o unidades urbanas equivalentes completas con los siguientes
objetivos:
a) Completar o reajustar las alineaciones y rasantes.
b) Ordenar los volúmenes edificables.
c) Concretar
las
condiciones
estéticas
y
de
composición
de
la
edificación
complementarias al planeamiento.
Los objetivos de los Estudios de Detalle fueron ligeramente ampliados en relación al texto del Art. 65
del Reglamento de Planeamiento, al referirse ahora también a la posibilidad de concretar las
condiciones estéticas o de composición de la edificación.
La justificación del presente documento se ajusta en todos los aspectos al marco legal establecido,
considerando pormenorizadamente las prohibiciones que se contienen en el Art. 73:
a) No alterar el destino urbanístico del suelo
El estudio no produce alteraciones de este tipo.
b) Incrementar el aprovechamiento urbanístico
En el presente estudio no se incrementa tal y como queda aclarado en el estudio comparativo de
la edificabilidad anterior y la resultante.
c) Reducir o modificar las superficies destinadas a viales, espacios libres o dotaciones públicas
No se produce ninguna reducción de las superficies destinadas a viales, espacios libres o
dotaciones públicas.
MEMORIA ESTUDIO DE DETALLE
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ESTUDIO DE DETALLE PARA REAJUSTAR LAS ALINEACIONES, RASANTES Y ESTABLECIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTÉTICAS
d) Prever la apertura de vías de uso público que no están previamente recogidas en el plan
No se prevé la apertura de ninguna nueva vía.
e) Aumentar la ocupación del suelo, las alturas máximas edificables o la intensidad de uso
Las ocupaciones, alturas máximas e intensidad de uso definidas, son las fijadas por la normativa
de aplicación y por el PGOM
f)
Parcelar el suelo
No procede en el presente Estudio de Detalle ninguna parcelación del suelo.
g) Desconocer o infringir las demás limitaciones que les imponga el correspondiente plan
No se detecta ninguna infracción de este tipo en el presente documento.
h) Establecer nuevos usos u ordenanzas
No se introduce ninguna innovación en este sentido.
El presente Estudio de Detalle se formula para completar las rasantes en la zona de estudio,
establecer las cotas de acceso a los bloques de viviendas así como a los aparcamientos de los
mismos; reajustar las alineaciones con el fin de facilitar la implantación de la estructura en las
edificaciones. Además se establecerán las premisas para la configuración final de la imagen de las
edificaciones, estableciendo las condiciones estéticas y de composición a seguir, de forma que se
garantice cierto grado de homogeneidad en el ámbito.
El presente Estudio de Detalle por lo tanto se encuadra en los objetivos establecidos a tal fin en el
artículo 73 de la LOUG. Se trata de estudiar en detalle esta área suroeste del AR 39 E, Ámbito 12 de
la Ordenación Urbanística Provisional, a ocupar por las torres de 17 plantas de uso residencial con
ocupación privada completa de la parcela en subsuelo para aparcamiento privado y colindantes con
la nueva calle con pendiente acentuada y también colindantes con el gran suelo para Zona
verde/Espacio Libre del área de reparto.
Se trata por lo tanto, de reajustar y completar las alineaciones y rasantes de manera que los
volúmenes edificables (en suelo y subsuelo) permitan una implantación ordenada hacia la calle
(permitiendo el arbolado y el tratamiento continuo hacia la misma) y hacia la zona verde; y establecer
las cotas de acceso a los bloques de viviendas así como a los aparcamientos de los mismos y
reajustar las alineaciones con el fin de facilitar la implantación de la estructura en las edificaciones.
Además se establecerán las premisas para la configuración final de la imagen de las edificaciones,
estableciendo las condiciones estéticas y de composición a seguir, de forma que se garantice cierto
grado de homogeneidad en el ámbito.
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ESTUDIO DE DETALLE PARA REAJUSTAR LAS ALINEACIONES, RASANTES Y ESTABLECIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTÉTICAS
5. DETERMINACIONES DEL PGOM. PARÁMETROS URBANÍSTICOS EN LA FICHA DEL ÁREA
DE REPARTO
Ficha Urbanística
6. NORMATIVA DE APLICACIÓN
Según lo establecido en el Anexo II de la Ordenación Urbanística Provisional de los ámbitos objeto de
la suspensión de vigencia del PGOU de Ourense de 1986, se trata del Ámbito 12. AR 39-E predio
Mariñamansa. El ámbito se corresponde con el del área de reparto AR 39-E del PGOM de 2003 y se
establece como ordenación provisional la del PGOM del 2003.
Se recogen en esta ficha los datos urbanísticos y la normativa de aplicación, para el ámbito objeto del
estudio, la edificación queda regulada por lo establecido en las siguientes ordenanzas:
Ordenanza Tipo “Bloque abierto”. Clasificación: Urbano. Clave: “AA, MA”
Es aplicable el subtipo Bloque Abierto AA, referido a bloques lineales de planta diversa rodeados por
espacios libres públicos o privados mancomunados.
MEMORIA ESTUDIO DE DETALLE
6
ESTUDIO DE DETALLE PARA REAJUSTAR LAS ALINEACIONES, RASANTES Y ESTABLECIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTÉTICAS
Las determinaciones fijadas en la ficha son la base sobre la que se desarrolla el presente Estudio de
Detalle, tal y como queda recogido en la documentación gráfica.
El marco legal de este documento está constituido por la Ley 9/2002, de 30 de Diciembre, de
Ordenación Urbanística y de Protección del Medio Rural de Galicia (LOUG), Real Decreto Legislativo
2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo (LS), por el
Decreto 2159/1978, de 23 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento (RPU) y
por el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto por el que se aprueba el Reglamento de gestión
Urbanística (RGU); así como el Decreto 29/2010, de 4 de marzo de 2010, normas de habitabilidad en
Galicia.
El estudio de detalle a desarrollar en este documento, cumple con las premisas urbanísticas
indicadas en la normativa de referencia, en cuanto que recoge y perfila la ordenación establecida,
respetando los parámetros determinados en el mismo.
Asimismo, el Estudio de Detalle deberá cumplir con lo estipulado en los artículos 73 y 86 de la LOUG
en lo relativo a sus determinaciones y tramitación.
7. DESCRIPCIÓN DE LAS SOLUCIONES ADOPTADAS
Los criterios que justifican las soluciones adoptadas parten de la necesidad de dar una solución
concreta al espacio entre bloques de viviendas previstos en el PGOM, en referencia a resolver el
acceso a los mismos, tanto peatonales como de tráfico rodado; así como establecer las rasantes de
los espacios entre bloques, de forma que se garantice la accesibilidad a los mismos desde los viales
y las zonas verdes adyacentes.
Debido a la complejidad topográfica y a la fuerte pendiente del terreno se entiende que la mejor
solución es el banqueo de la plataforma de sótano y semisótano, pero en ningún caso de los bloques
en altura. Para ello se establecen las rasantes definitivas de asentamiento de la edificación en el
plano A-03 del presente Estudio de Detalle. Lo que se pretende es optimizar el asentamiento de la
edificación, su relación con la topografía y con las rasantes del sistema viario establecidas en el
PGOM. Estas determinaciones están basadas en el capítulo 6 del PGOM Art. 82 Cota de origen o
referencia, apartado 2. En edificación abierta, en bloque o en torre: según la cual los bloques están
paralelos a las curvas de nivel por lo que no es necesario su banqueo longitudinal.
MEMORIA ESTUDIO DE DETALLE
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ESTUDIO DE DETALLE PARA REAJUSTAR LAS ALINEACIONES, RASANTES Y ESTABLECIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTÉTICAS
….
Por lo tanto, en la agrupación de las distintas torres se ha considerado encuadrado en el supuesto de
torre de edificación abierta del art. 309 del PGOM, el cual indica que se permitirá la ejecución de una
plataforma horizontal que no sobresalga de la proyección de la torre sobre el terreno, la cual no debe
sobrepasar en mas de tres metros cualquier punto de la rasante de la misma. El origen de la
plataforma será siempre el punto más alto de la rasante oficial o del encuentro del terreno con la
edificación. Esta plataforma no computará a efectos de determinar la altura ni el número máximo de
plantas pero si lo hará a los demás efectos edificatorios, computando según los usos que se
desarrollen dentro de la envolvente de la misma.
Dado que el uso por debajo de estas plataformas es exclusivamente de garaje aparcamiento, no se
produce ningún tipo de incremento de edificabilidad de carácter lucrativo.
La fijación de la cota del nivel de la plataforma se acoge a la potestad de esta figura, estudio de
detalle, de establecer las rasantes de los espacios del ámbito de actuación, y a la propia redacción
del artículo 82.2 del PGOM antes reproducido en su último párrafo:
7.1 ALINEACIONES
La ordenación establecida en el Estudio de Detalle no produce variación en las alineaciones
establecidas en el PGOM, tan solo se procede a realizar pequeños ajustes de forma que se
corrige la pequeña desviación existente en la orientación de unos bloques con respecto a
otros, de forma que el resultado es la misma orientación en todos ellos.
MEMORIA ESTUDIO DE DETALLE
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ESTUDIO DE DETALLE PARA REAJUSTAR LAS ALINEACIONES, RASANTES Y ESTABLECIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTÉTICAS
7.2 RASANTES
Los planos resultantes reflejan las rasantes existentes en el ámbito, así como los puntos de
entronque con los viales perimetrales y con la ordenación colindante. Cabe señalar, que
dichas rasantes no van a condicionar la ordenación en cuanto al cumplimento de las
condiciones de volumen y forma de los edificios, las cuales no se cambian.
7.3 ESPACIOS ENTRE BLOQUES
La solución adoptada parte de la idea de generar continuidad espacial en el espacio entre
bloques. Para ello se establece la cota de acceso en planta baja a cada uno de los bloques,
esta cota servirá para establecer una serie de plataformas, cada una de ellas irá asociada al
bloque de viviendas y a su cota de acceso.
Es por esto que cada propietario será el encargado de ejecutar la plataforma correspondiente
a su bloque, así como las conexiones con los espacios adyacentes; ya sean las escaleras o
rampa de bajada al espacio inmediatamente inferior (estén o no estén estas en su propiedad);
el acceso a los aparcamientos bajo rasante de cada uno de los bloques; el tramo de
prolongación de la acera hasta el acceso al bloque; etc.
Con este criterio se garantiza tanto la comunicación longitudinal en toda el área de
intervención, como la comunicación transversal entre el vial C-2 y el parque urbano previsto
en el Ámbito 12. AR 39-E predio Mariñamansa.
Con el fin de evitar la invasión de la acera peatonal de la calle (vial C2), mantener un orden
en el arbolado de la calle y en las plazas de aparcamiento, se establece el acceso (restringido
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ESTUDIO DE DETALLE PARA REAJUSTAR LAS ALINEACIONES, RASANTES Y ESTABLECIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTÉTICAS
a los usuarios de los aparcamientos privados de los bloques), a los aparcamientos de cada
uno de los bloques a través de la Zona Verde/Espacio Libre sin desvirtuar este carácter. Tal y
como establece el artículo 280. Condiciones de uso del PGOM.
El acceso se realiza a través de una perforación en cada una de las plataformas, a cota
mediante un zaguán de acceso paralelo a la escalera exterior.
Por lo tanto La normativa del PGOM indica, en el Capitulo 3 Sistemas de espacios libres y
zonas verdes, Art.280 Condiciones de uso en parques urbanos, apartado 1. “En los espacios
libres delimitados como tales, sin perjuicio de su utilización acorde con su naturaleza de
Parque Urbano, se podrán admitir usos …y de aparcamiento en superficie, ……sin
perjuicio de su utilización acorde con su naturaleza de Parque urbano…..exigirá
garantizar su correcta inserción en el espacio libre de que se trate, la preservación de
su carácter…”
Se presenta como sería el tratamiento en el borde del parque:
MEMORIA ESTUDIO DE DETALLE
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ESTUDIO DE DETALLE PARA REAJUSTAR LAS ALINEACIONES, RASANTES Y ESTABLECIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTÉTICAS
Para mayor abundamiento en el tema que nos ocupa, es preciso recordar la obligación
establecida en el artículo 47 de la LOUG, Calidad de vida y cohesión social. “…… El plan que
contenga
la ordenación detallada podrá regular el uso del subsuelo de los espacios de
dominio público con la finalidad de contemplarla implantación de infraestructuras,
equipamientos y aparcamientos de titularidad pública.”
7.4 CONDICIONES ESTÉTICAS Y DE COMPOSICIÓN
El presente Estudio de Detalle determinará algunas condiciones estéticas y de composición
con la finalidad de potenciar la imagen del conjunto de forma que, tanto los bloques de
viviendas, como el tratamiento de la zona pública entre ellos en planta baja se perciba como
un conjunto unitario desde el punto de vista estético.
7.4.1
Portales y planta baja bloques
MEMORIA ESTUDIO DE DETALLE
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ESTUDIO DE DETALLE PARA REAJUSTAR LAS ALINEACIONES, RASANTES Y ESTABLECIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTÉTICAS
Los bloques de viviendas cuentan con un espacio porticado en planta baja que tendrá
una altura de 3,50 m., ya que se considera que ésta es la altura idónea para un espacio
de estas características.
El espacio porticado de planta baja estará ocupado únicamente por el núcleo de
comunicaciones del bloque en cada uno de ellos. Los portales se resolverán
empleando materiales de acabado, de entre los existentes en el mercado, aquellos más
ligeros y modernos, eligiendo en cualquier caso materiales vítreos (transparente o
traslúcido; acristalamiento; ladrillos pavés;…).
El elemento del portal será prioritariamente transparente, pudiendo presentar partes
opacas para las zonas estrictamente necesarias como cuartos de basuras, espacios
para instalaciones, etc., garantizando la permeabilidad visual, ligereza y transparencia
del portal, en cada uno de los bloques de viviendas.
7.4.2
Pavimentación cota planta baja
En la planta baja de los bloques de viviendas, así como en los espacios adyacentes, se
realizará una pavimentación continua de forma que el espacio a cota de planta baja se
perciba como un todo unitario y no como espacios fragmentados. Aunque este espacio
es de propiedad privada su uso será público por lo que ha de garantizarse un
tratamiento armónico con el resto de espacios públicos adyacentes: aceras, zona verde
del parque, viales, etc.
Los diferentes proyectos han de garantizar la continuidad en el espacio y dar solución
de una pavimentación realizada a base de materiales actuales de gran formato que
cumplan con la normativa vigente al respecto, pudiendo introducir diferentes colores.
Será objeto, de cada uno de los proyectos de los bloques, la pavimentación de la planta
baja correspondiente. El primero de los proyectos aprobado por el Ayuntamiento será el
que establezca las directrices a seguir en el resto, en cuanto a pavimentación y
tratamiento exterior se refiere. Los proyectos siguientes tendrán que dar continuidad al
pavimento, evitando que se produzcan saltos y juntas visibles entre las diferentes
propiedades, garantizando la continuidad para armonizar el conjunto.
7.4.3
Fachadas
Las distintas edificaciones que se realicen en cada manzana deberán coordinar sus
acabados en paramentos de fachada, esto no significa que se realice una copia
mimética entre los distintos bloques, sino que el conjunto sea coherente en cuanto a
materiales y sistemas constructivos. El criterio será apostar por una arquitectura actual
huyendo en todo momento de elementos historicistas, empleando materiales de
acabado, de entre los existentes en el mercado, aquellos más ligeros y modernos. Para
ello, y una vez aprobado por el Ayuntamiento el primer proyecto que se tramite como
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ESTUDIO DE DETALLE PARA REAJUSTAR LAS ALINEACIONES, RASANTES Y ESTABLECIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTÉTICAS
bloque de viviendas, se considerará que sus criterios compositivos y de diseño son los
que regirán para el resto de edificaciones a ejecutar en la misma.
El proyecto de edificación de cada uno de los bloques contendrá el diseño de la
fachada en todas las plantas, así como el correspondiente a los elementos comunes.
Se rechazarán las fachadas de diseño clásico o neoclásico, con resaltes de huecos y
con molduras.
En cuanto a las soluciones de remate de cornisas y aleros, quedan totalmente
prohibidas soluciones con molduras y resaltes de tipo clásico; ya que en la actualidad
existen otras formas de resolver este tipo de detalle constructivo más modernas y
actuales.
En cuanto a los vuelos, sólo en situación de necesidad de completar el
aprovechamiento y la edificabilidad prevista otorgada por el planeamiento, se permitirá
el uso de vuelos cerrados, con una longitud o profundidad máxima de 80 cms, y un
perímetro máximo en la totalidad de la fachada del 50%, con libre distribución en la
composición del bloque, pero justificando convenientemente su diseño y la coherencia
de materiales empleados, que deberán combinarse arquitectónicamente en el cuerpo
del bloque e integrarse en el entorno (de las otras edificaciones).
Las cubiertas serán planas o con pendientes a un agua no superiores al 20%.
7.4.4
Zócalos de las edificaciones
Prima la horizontalidad en la implantación del zócalo perimetral de los bloques de
viviendas, respetando las cotas establecidas en el presente Estudio de Detalle en los
planos A-03 y A-04.
7.4.5
Tratamiento de los muros de plataformas
Los muretes de contención perimetrales de las plataformas de los bloques tendrán un
tratamiento unitario, es decir, se emplearán materiales actuales, confiriendo al conjunto
una imagen moderna. Se resolverán de forma que quede totalmente resuelta la
ventilación de garajes mediante elementos que oculten los huecos necesarios, a modo
de celosía, rejillas, perforaciones en los muros,… apostando por un lenguaje horizontal
que matice la diferencia de cota entre plataformas. Al igual que en el tratamiento de
fachadas, el criterio será apostar por una arquitectura actual huyendo en todo momento
de elementos historicistas. El primer proyecto que se tramite como bloque de viviendas
llevará asociada una solución formal para los muros de la plataforma asociada a él, se
MEMORIA ESTUDIO DE DETALLE
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ESTUDIO DE DETALLE PARA REAJUSTAR LAS ALINEACIONES, RASANTES Y ESTABLECIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTÉTICAS
considerará que sus criterios compositivos y de diseño son los que regirán para el resto
de plataformas a ejecutar, para garantizar un conjunto unitario.
7.4.6
Aprovechamiento del equipamiento de la zona verde en las plantas bajas
porticadas de los bloques
Con el fin de mejorar la convivencia y relación de las edificaciones con la zona verde y
evitar la construcción de pequeñas edificaciones en el parque, se podrán utilizar la
superficie aporticada de las plantas bajas de los bloques, siempre que exista un
convenio previo entre el Concello de Ourense y el propietario de la edificación, para la
instalación de edificaciones públicas (kioscos…). Esta posibilidad de ocupación se
materializaría en la fase de redacción de proyecto sin afectar a las superficies
edificables de la ficha del área, ya que esta superficie se correspondería con el 0,05
m2/m2 fijado en el PGOM para parques y jardines públicos.
7.4.7
Derechos
La superficie de las plataformas, serán consideradas de propiedad privada y uso
público, debiendo quedar totalmente libres para el tránsito peatonal.
8.
ESTUDIO
COMPARATIVO
DEL
APROVECHAMIENTO
RESULTANTE
ENTRE
EL
ESTABLECIDO EN EL PGOM Y EL OBTENIDO EN EL ESTUDIO DE DETALLE.
El estudio de detalle, a desarrollar en este documento, no establece ningún tipo de variación en
cuanto al aprovechamiento y edificabilidad, manteniendo lo establecido en la ficha del Área de reparto
AR 39-E del PGOM, ya que el volumen obtenido bajo las plataformas proyectadas, para uso exclusivo
de garaje-aparcamiento, no se pueden considerar como aprovechamiento lucrativo
9.
JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LA LEY 8/1997 SOBRE ACCESIBILIDAD Y
SUPRESIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS Y ORDEN VIV/561/2010
Las vías públicas, zonas libres y demás espacios de uso público han sido planificadas de forma que
resulten accesibles, debiendo por tanto el Proyecto de Urbanización que se ejecute, cumplir con los
criterios básicos que establecen los artículos 5 a 8 de la Ley 8/1997 sobre accesibilidad, y el artículo
12 del Reglamento de Desarrollo y Ejecución de la Ley de Accesibilidad y Supresión de Barreras en
la Comunidad Autónoma de Galicia (Decreto 35/2000, de 28 de Enero).
La ordenación de volúmenes, así como los recorridos de tránsito peatonal establecido con las nuevas
rasantes en los espacios entre bloques, se realizan en itinerarios exclusivos para este uso.
Los espacios libres se urbanizarán de forma que garanticen la accesibilidad de sus recorridos; los
elementos de urbanización y el mobiliario urbano, que se proyecten en estos itinerarios serán
accesibles conforme al Código de accesibilidad, al DB-SUA del código técnico y a lo establecido en la
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ESTUDIO DE DETALLE PARA REAJUSTAR LAS ALINEACIONES, RASANTES Y ESTABLECIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTÉTICAS
Orden VIV/561/2010 de 1 de febrero, por la que se desarrolla el documento técnico de condiciones
básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos
urbanizados.
10. CONCLUSIÓN.
El presente Estudio de Detalle por lo tanto se encuadra en los objetivos establecidos a tal fin en el
artículo 73 de la LOUG. Se trata de estudiar en detalle y conjuntamente esta área suroeste del Ámbito
12. AR 39-E predio Mariñamansa, a ocupar por las torres de 17 plantas de uso residencial con
ocupación privada completa de la parcela en subsuelo para aparcamiento privado y colindantes con
la nueva calle con pendiente acentuada y colindantes con el gran suelo para Zona verde/Espacio
Libre.
Para ello se han reajustado y completado las alineaciones y rasantes de manera que los volúmenes
edificables (en suelo y subsuelo) permitan una implantación ordenada hacia la calle y hacia la zona
verde; estableciendo las cotas de acceso a los bloques de viviendas así como a los aparcamientos de
los mismos y reajustando las alineaciones con el fin de facilitar la implantación de la estructura en las
edificaciones. Además se han establecido las premisas para la configuración final de la imagen de las
edificaciones, concretando las condiciones estéticas y de composición a seguir, de forma que se
garantice cierto grado de homogeneidad en el ámbito.
No se altera el destino urbanístico del suelo, se mantiene el aprovechamiento urbanístico establecido
en el PGOM, por lo tanto no se incrementa el aprovechamiento urbanístico, no se reduce ni modifica
las superficies destinadas a viales, espacios libres y dotaciones públicas, no se prevé la apertura de
vías de uso público que no están previstas en el plan, ni se aumenta la ocupación del suelo ni las
alturas máximas ni la intensidad de uso. No se parcela el suelo ni se establecen nuevos usos ni
ordenanzas.
Se estudia la implantación adecuada del aprovechamiento lucrativo previsto y la transición con el
espacio público, estableciendo la adecuada continuidad entre los espacios públicos privados (la calle
y la Zona Verde/Espacio Libre y los espacios privados de uso público en las parcelas privadas para
conseguir la adecuada continuidad, eliminando barreras y eliminando la fragmentación.
Ourense, Febrero de 2013
Luis Cepeda Vicente
Paula Feijoo Calviño
Arquitecto 514 COAG
Arquitecta 3341 COAG
MEMORIA ESTUDIO DE DETALLE
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ESTUDIO DE DETALLE PARA REAJUSTAR LAS ALINEACIONES, RASANTES Y ESTABLECIMIENTO DE LAS CONDICIONES ESTÉTICAS
PLANOS
A-01 PLANO DE SITUACION
A-02 PLANO DE ORDENACION ACTUAL DEL AMBITO
A-03 PLANO DE ORDENACION MODIFICADA DEL AMBITO
A-04 PLANO DE RASANTES
MEMORIA ESTUDIO DE DETALLE
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