Tema 5

BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. SISTEMAS DE LA INFORMACIÓN. GESTIÓN PATRIMONIAL.
TEMA
5
Valor de las Construcciones. Valoración Analítica y Valoración
Sintética. Procedimiento de Medición. Valor Unitario. Valor Intrínseco o
de Coste y Coste de Reposición. Depreciaciones.
Objetivos:
Conocimiento de la distinta metodología de valoración de las construcciones,
los procedimientos de medición de los elementos que constituyen las mismas y
las formas de reflejar la depreciación por los distintos factores que influyen en
su valor.
1. Valor de las construcciones. Valoración analítica y valoración
sintética.
La construcción es uno de los elementos fundamentales que forman parte de
un bien inmueble, junto con el suelo.
El valor de la construcción, entendido como uno de los componentes del valor
de los inmuebles, se refiere al valor de todos los elementos constructivos del
mismo a una fecha determinada. Por este motivo al hablar de los métodos y
conceptos del valor de la construcción haremos referencia a los mismos
términos que al hablar del valor de los bienes inmuebles ya que, según el
principio de valor residual, el valor de un bien es la suma del valor de cada una
de sus partes.
Para conocer el valor de un bien inmueble o de una de las partes del mismo, se
puede recurrir a dos procedimientos básicos, uno aproximado o intuitivo que
sería una estimación de valor y otro más detenido con el que, mediante el
análisis exhaustivo de la información y considerando varias clases de valor
obtenidas por diferentes métodos, se llega a un juicio fundamentado.
En ocasiones el empleo de distintos métodos puede llevar a conclusiones
distintas, que será necesario comparar y cotejar intentando, en la medida de lo
posible, conciliar los resultados para ofrecer un juicio acorde con la realidad del
mercado y cuantificar el valor más probable del bien inmueble.
En definitiva podemos hablar de dos métodos:
- Valoración sintética o estimación de valor.
- Valoración analítica.
La valoración sintética da como resultado un valor lo suficientemente
aproximado cuando se cuenta con una gran experiencia a cerca del método y
un conocimiento de los valores de inmuebles y construcciones que se manejan
en el ámbito territorial objeto de estudio.
Es usual que la valoración en este caso se lleve a cabo en función de un
elemento al que aplicar los respectivos precios o valores unitarios. Estos
elementos pueden ser:
Volumen del edificio.
Se aplica el precio unitario correspondiente al volumen obtenido por la
cubicación del edificio desde el sótano a la cubierta.
Esta valoración por volumen de edificio es adecuada para la el caso de
locales de espectáculos, naves industriales, y otro tipo de edificios en
los que la altura de la edificación es un factor determinante para su
valoración.
Superficie de las plantas del edificio.
Se aplica el precio unitario por metro cuadrado construido o útil
calculado según el uso, destino, calidad de la construcción, estado de
conservación, etc., a la superficie total construida o útil,
respectivamente desde la planta sótano a la de cubierta.
Recintos o huecos de uso determinado.
Se aplica el precio unitario corriente en la localidad a cada hueco, en
función de si el hueco es interior o exterior, y teniendo en cuenta la
situación del edificio.
Este sistema requiere siempre un estudio comparativo del inmueble
con otros análogos de la zona o entorno próximo. El valor así obtenido
es de utilidad o servicio de la edificación, en contraposición con el
propio valor de reposición o reproducción.
Igualmente se consideran valoraciones sintéticas las siguientes:
-
El valor en venta que se deduce de las distintas ventas realizadas en un
margen de tiempo próximo a la valoración, ya sea del inmueble objeto
de estudio o de otros análogos. Lo que se conoce como valor por
comparación.
-
El valor convencional que se establece en el mercado cuando entre la
oferta y la demanda se establece un grado suficiente de estabilidad en el
precio. El valor convencional acaba por tomar carácter de real, lo que se
entiende como valor consolidado.
-
El valor en potencia o del porvenir del edificio, fundado en hipótesis
racionales de la evolución que puede experimentar el valor del inmueble
en un futuro no muy lejano.
El método sintético más extendido es el del valor de comparación. Éste se basa
en la comparación entre inmuebles tomando como referencia uno o varios
signos externos o variables explicativas comunes entre ellos.
Se lleva a cabo mediante la comparación del inmueble a valorar con otros de
características similares, situados en un entorno semejante o económicamente
homogéneo, que se destinen al mismo uso o destino y cuyo precio de venta se
conoce.
El principio de sustitución es el que fundamenta la utilización de este método
de valoración, ya que nos permite buscar, entre los activos inmobiliarios de los
que se conoce su precio de oferta o transacción real, los inmuebles sustitutivos
o semejantes al que se pretende valorar, mediante comparación de éste con
aquellos de una forma sistemática.
El cálculo puede plantearse desde la estadística, utilizando las técnicas de
análisis de regresión, en la que la variable endógena será el valor unitario de
mercado del inmueble y se calculará mediante una función que relaciona ésta
con las distintas variables exógenas (situación, antigüedad, superficie,
calidades, etc.).
De esta forma se buscará la función lineal que explique la formación del valor
de mercado en función de las variables:
Y= a1x1 + a2x2+……….+ apxp + b0 + e
En donde:
Y = valor unitario de mercado.
x1 a xp = variables exógenas que intervienen.
e = variable aleatoria.
Y mediante la técnica de los mínimos cuadrados calcular los valores de los
coeficientes a1 a ap para obtener la formula del valor unitario de mercado del
inmueble.
Una tercera visión diferente sobre el mismo problema es el análisis estadístico
basado en comparar dos funciones de distribución, que pueden ser del tipo
beta, triangular o rectangular. Este método conocido como método beta se
utiliza en ciertos campos de valoración agraria.
Por último y también basado en el análisis estadístico se ha desarrollado una
nueva herramienta para la valoración, utilizando la potencia de la inteligencia
artificial, el método de valoración mediante redes neuronales permite la
comparación del inmueble a valorar con una gran base de datos de muestras
de inmuebles. Este método, a través del entrenamiento de una red de
neuronas con la base de datos de muestras, consigue que la red aprenda a
sopesar y ponderar las distintas variables exógenas que intervienen en el valor
final del inmueble, asignando a cada una de ellas los pesos correspondientes, y
adaptándose de manera muy flexible a las distintas circunstancias del
mercado.
Centrándonos en el valor de la construcción, la valoración sintética, según los
métodos simplificados comentados, principalmente se llevará a cabo mediante
la aplicación de un precio unitario de unidad de volumen o unidad de superficie
construida, o de un precio unitario por hueco o recinto de un determinado uso.
Dichos precios unitarios se obtendrán mediante la comparación con otras
edificaciones de características comunes a la construcción a valorar.
Estas características pueden ser:
-
La situación del inmueble y su entorno próximo.
La superficie total del inmueble y su funcionalidad.
El uso de la edificación.
La tipología de la edificación.
Las calidades constructivas del edificio.
Los servicios e instalaciones de que dispone el inmueble.
La antigüedad efectiva de la edificación.
El estado de conservación.
Las rehabilitaciones parciales realizadas en la edificación.
Se conforma este método de comparación como el más objetivo para calcular
el valor de un inmueble ya que, al basarse en la observación de lo que en la
realidad sucede en el mercado, no presupone comportamientos racionales de
los implicados en el proceso de compraventa (propietario, vendedor,
comprador, usuario, etc.).
Por otro lado, la valoración analítica de un inmueble se fundamenta en la
utilización de modelos matemáticos más o menos sofisticados para determinar
el coste de la construcción o el valor de mercado del inmueble, partiendo de
ciertos datos o hipótesis económicas.
Como norma general, este sistema de valoración conlleva los siguientes
trabajos:
•
Recopilar la información de:
-
-
datos unitarios que supone la construcción de los diversos usos de
edificios, ya sean comerciales, residenciales, industriales, etc.,
datos intrínsecos propios relativos a la situación urbana, servicios
públicos, calidad constructiva, tamaño y forma de la finca, estado de
conservación de la construcción, periodo de vida útil,
antecedentes de la oferta y demanda de mercado,
rendimiento económico del edificio, en su caso.
•
Efectuar las mediciones de superficies cubiertas y volumen total del
edificio, así como los diversos cálculos de índole económica y fiscal que
sean necesarios.
•
Estudio general de la valoración considerando varias clases de valor
obtenida por métodos diversos, a fin de conseguir el valor más razonable
del inmueble.
La valoración analítica de un inmueble puede hacerse por alguno de los
siguientes procedimientos o métodos:
•
Método de coste de reemplazamiento o reposición: Se basa en el valor del
solar y el coste actual de la construcción que lo ocupa, y consiste en
determinar el coste total estimado de reemplazar el inmueble a valorar
por otro de iguales características, realizado con materiales y técnicas
actuales.
En este caso se calculará el valor del inmueble como el sumatorio del
valor del suelo y el coste actual de la construcción depreciado por el
coeficiente en función la antigüedad, estado de conservación y, en su
caso, la desactualización funcional o económica de la edificación.
El coste de reposición de la construcción se calculará a nuevo (coste
actual de la construcción), haciendo un presupuesto completo de las
obras necesarias para levantar el edificio de nueva planta, con las mismas
características y materiales de la construcción existente.
•
Método del valor residual, estático o dinámico: Se basa en el principio de
valor residual y el principio de mayor y mejor uso, y se utiliza para
determinar el valor de mercado de suelos y edificios destinados a la
rehabilitación.
Se calcula el valor del producto inmobiliario final, y se deduce de él todos
los gastos e inversiones necesarias para ello, incluyendo los gastos
financieros, comerciales y el margen bruto o beneficio que
presumiblemente un promotor de tipo medio consideraría.
Se distingue el método residual dinámico o análisis de inversiones con
valores esperados, del método residual estático.
El método residual dinámico se acerca más a la realidad económica del
mercado, y da como resultado valores más ajustados, ya que se basa en
el cálculo del valor actual neto (VAN) para el que se utilizan las técnicas
de flujo de cada descontado.
Su formulación matemática es la siguiente:
F=
tj
[Ej / (1+i) tj] –
tk
[Sk / (1+i) tk]
En donde:
F = Valor de mercado del suelo o edificio a rehabilitar.
Ej = Importe de los ingresos en cada momento j.
Sk = Importe de los pagos en cada momento k.
tj = Número de periodos de tiempo previsto desde la fecha de
tasación hasta que se produce cada ingreso.
tk = Número de periodos de tiempo previsto desde la fecha de
tasación hasta que se produce cada pago.
i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de
cada uno de los periodos de tiempo considerados.
En el método residual estático o análisis de inversiones con valores
actuales se prescinde del factor tiempo, quedando la fórmula de
aplicación mucho más sencilla:
F = VM * (1-b) – Ci
En donde:
F = Valor de mercado del suelo o edificio a rehabilitar.
VM = Valor de mercado del inmueble terminado.
b = Margen de beneficio del promotor en tanto por uso atendiendo
a los ratios medios del mercado, en ese momento y para ese
producto.
Ci = Cada uno de los costes y gastos de la promoción
considerados.
•
En caso de edificaciones que hayan agotado su vida útil y estén en
condiciones de proceder a su derribo, se calcula el valor del inmueble
basándose en el valor del suelo y de los materiales que se obtendrían de
su demolición.
En este caso el valor del inmueble será igual al valor del suelo más el
valor de los materiales de derribo, a lo que hay que descontar los gastos
de demolición incluido los del proyecto y dirección facultativa, licencia
municipal y otros que impliquen el derribo, los gastos derivados de la
venta de los materiales aprovechables y los gastos originados por el
transporte de materiales y escombros al vertedero.
•
El método de actualización de rentas: Se calcula el precio más probable
que un inversor, de tipo medio, estaría dispuesto a pagar, al contado, por
la adquisición de un bien capaz de producir rentas. Se basa en el principio
de anticipación, y permite calcular el valor presente de las rentas netas
futuras de este tipo de inmuebles.
La formulación para el cálculo del valor de un inmueble por este método
se puede expresar de la siguiente forma:
VA =
[Ej / (1+i)tj ] -
[Sk / (1+i)tk] + [Valor de reversión / (1+i)n]
En donde:
VA = Valor actual.
Ej = Importe de los cobros imputables a inmueble en el momento J.
Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.
tj = Número de periodos de tiempo desde el momento de la valoración
hasta que se produzca el correspondiente Ej.
tk = Número de periodos de tiempo desde el momento de la valoración
hasta que se produzca el correspondiente Sk.
i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada
uno de los periodos de tiempo considerados.
n = Número de periodos de tiempo desde la tasación hasta el final del
periodo de estimación de los ingresos esperados.
Los periodos transcurridos (tiempo), y el tipo de actualización a utilizar,
se expresaran en las unidades correspondientes a la duración de cada uno
de los periodos de tiempo considerados.
Se exceptúan de este cálculo, los inmuebles acogidos a la Ley de 1964 de
Arrendamientos Urbanos, en los que el valor en venta se deduce de
capitalizar las rentas legales al tipo de interés establecido en la propia
Ley, y en viviendas de protección oficial, en las que la renta está
determinada administrativamente.
La valoración analítica de la construcción, utilizará principalmente el método
del valor de reposición, salvo en casos concretos en los que, por las
características de la edificación sea más conveniente basarse en el valor de los
materiales obtenidos por la demolición de la ruina, o en el valor en renta del
inmueble. En este último caso se sustraerá al valor del inmueble por
capitalización de rentas, el valor correspondiente al suelo, para hallar el valor
de la construcción.
En cualquier caso, es posible aplicar para la valoración de la construcción el
método que se estime más idóneo, según el motivo o finalidad de la valoración
que se quiere realizar y de las características del inmueble, y siempre que esté
justificado y se razone convenientemente la elección de uno u otro método.
2. Procedimiento de Medición.
Para la valoración de la construcción se puede acudir a la asignación de un
precio o valor unitario a aplicar, o bien a la totalidad de ésta o a las distintas
partes o elementos de la misma, según su uso o unidades de obra. Para lo que
se ha de realizar una medición de la construcción y aplicar después el valor
unitario correspondiente a cada unidad de medida.
La medición se puede llevar a cabo de tres formas diferentes:
Con un procedimiento por el que de forma exhaustiva se lleve a
cabo la medición de todas las unidades de obra que constituyen la
construcción, cuya descomposición permite conocer el coste de los distintos
materiales y medios auxiliares que intervienen en la realización de cada unidad
de obra, así como el coste de mano de obra y sus cargas.
Se trata en este caso en definitiva, de realizar las mediciones necesarias que
habría que calcular para presupuestar una obra a nuevo, de idénticas
características en cuanto a dimensiones, materiales utilizados, calidades, etc.,
que la que se pretende valorar. Lo que requiere una descomposición del
edificio en partidas unitarias, elementos y subelementos. Sobre esta medición
se aplicarán los costes de materiales, mano de obra y medios auxiliares
utilizados.
Mediante un procedimiento algo más simplificado, con la medición
de cada componente de la construcción (cimentación, estructura, albañilería,
cubierta, etc.). Sobre esta medición se aplicará un precio unitario a cada
componente de la construcción previa medición de los mismos.
De manera sintética, mediante la medición de la superficie de
cada uno de los recintos de la construcción con distinto uso, destino, clase,
modalidad y calidad de la construcción. Para ello, se tomará como unidad de
medida la superficie construida o la superficie útil, o en su caso el volumen de
la edificación. La más utilizada comúnmente es la superficie construida.
Como se explica en el epígrafe anterior, en ocasiones se utiliza el metro cúbico
construido en lugar del metro cuadrado. Este procedimiento se aplica a
construcciones muy específicas en la que es especialmente relevante el
volumen o la altura libre de los locales. Es el caso de los edificios de carácter
industrial y locales de espectáculos, aunque para ambos se ha generalizado el
uso de la superficie construida, teniendo en cuenta en el precio unitario las
características constructivas del inmueble y su adecuación al uso en particular.
Se puede definir la superficie construida como la comprendida, en cada una de
las plantas, dentro de las líneas perimetrales de las fachadas, tanto interiores
como exteriores, y de los ejes de las medianerías, en su caso.
Los cuerpos volados, balcones, porches o terrazas que estén cubiertos por
otros elementos análogos, tejadillos o cobertizos, formarán parte de la
superficie construida cuando se hallen limitados lateralmente por paredes. En
caso contrario se computará únicamente el 50 por ciento de su superficie,
medida de la misma forma.
Es frecuente también, descontar de la medición aquellos locales cuya altura
libre de suelo a techo sea inferior a un metro y medio.
Se entiende por superficie útil la resultante de descontar a la superficie
construida, la ocupada por los muros y tabiques, ya sean de cerramiento o de
distribución interior y otros elementos como las canalizaciones verticales.
En el procedimiento de medición se indicará, además de la superficie de cada
uno de los locales indicando si es la útil o la construida con o sin partes
comunes, la distribución y dependencias de la construcción, la situación
relativa y características básicas del edificio del que forman parte, las
características específicas que sean relevantes para cada uno de los usos, y la
existencia, cuando los haya, de anejos con su superficie, las características
constructivas, instalaciones, terminaciones y acabados relevantes que afecten
al valor.
3. Valor Unitario.
El valor unitario a aplicar para la valoración de la construcción de forma
sintética, dependerá de las unidades de medida utilizadas. De esta forma
aplicaremos los valores unitarios por metro cuadrado construido o útil, o por
metro cúbico de edificación. El valor unitario a aplicar dependerá del uso y
características específicas de la construcción en cada caso.
Este método del valor unitario es el más sencillo y práctico, y por lo tanto es el
más utilizado en la metodología de la valoración inmobiliaria.
Para la estimación del valor unitario de las diferentes tipologías constructivas
se deben de consultar las siguientes fuentes de información, con el siguiente
orden de prioridad:
-
Empresas constructoras de la zona.
Profesionales técnicos con experiencia de la zona.
-
Promotores inmobiliarios de la zona.
Revistas especializadas del sector inmobiliario y de la
construcción.
En este último caso, se pueden encontrar los costes de referencia o valores
unitarios de la construcción en publicaciones elaboradas por colegios oficiales
de arquitectos, y arquitectos técnicos, los consejos de la propiedad
inmobiliaria, las agrupaciones de constructores, las revistas especializadas,
etc., o en la normativa de valoración inmobiliaria administrativa y fiscal.
En el supuesto de valoraciones administrativas, en ocasiones la determinación
de los valores o costes unitarios no ofrece margen de desviación ya que las
normas correspondientes establecen los módulos en euros/ metro cuadrado de
superficie a aplicar en función del uso y las características especificas de la
construcción en cada caso.
En la normativa de valoración catastral, el método utilizado se basa en el
Módulo de valor M, cuyo importe se estable mediante Orden Ministerial,
expresado en euros por metro cuadrado, y representa el valor en venta del
producto inmobiliario tipo o medio. De él se obtiene el módulo básico de la
construcción MBC, en función del área económica homogénea de valoración en
la que esté ubicado el inmueble cuya construcción se pretende valorar. De la
corrección de dicho módulo MBC mediante coeficientes en función del uso,
destino, tipo y categoría de la construcción, o parte de la misma de que se
trate, se obtiene el valor unitario de la construcción por metro cuadrado. El
valor de la construcción así hallado, se corregirá en función de la antigüedad,
estado de conservación
otras circunstancias de carácter extrínseco que
puedan afectar a su valoración.
4. Valor Intrínseco o de Coste y Coste de Reposición.
Valor intrínseco o de coste.
El método del valor intrínseco o de coste para el cálculo del valor de una
construcción se basa en el conste en el que se incurriría para reemplazar dicha
construcción por otra de las mismas características y calidades, empleando
para ello los materiales y técnicas actuales. Este valor final se depreciará
cuando proceda en función de la antigüedad, estado de conservación y
funcionalidad de la construcción a valorar.
Se fundamenta este método en el principio de valor residual que dicta que: “El
valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la
diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto
de los factores”.
El método de coste o de valor intrínseco para valorar la construcción es uno de
los más extendidos entre las técnicas de valoración inmobiliaria y su empleo en
el ámbito administrativo es muy generalizado.
Es aplicable a todos los edificios o elementos de los mismos. Se puede aplicar
a un gran número de valoraciones con los siguientes fines:
-
Valoración del coste de un proyecto en construcción.
Valoración de edificaciones en un proyecto de expropiación.
Valoración de edificaciones en los supuestos de ruina.
Valoración de las indemnizaciones en las edificaciones en un
proyecto de reparcelación.
Cálculo de las amortizaciones.
Cálculo del coste de emplazamiento de algún activo fijo que se prevé
construir directamente por una empresa.
Control de la marcha y gastos de una obra en curso.
Certificaciones para las entregas parciales de préstamos hipotecarios
a la construcción.
Valoración para el mercado hipotecario de inmuebles ligados a una
explotación económica.
Utilización del método de coste en la normativa de valoración administrativa.
1.
En la ECO 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de
bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades
financieras, que sustituye a la Orden de 30 de noviembre de 1994, sobre
normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades
financieras, establece que el método de coste será aplicable en la valoración
de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en
construcción o rehabilitación o terminados, e incluso para la hipótesis de
edificio terminado cuando no esta la realidad.
También se utiliza para calcular el valor de seguro incendios y sirve para
realizar el seguimiento de las inversiones en ejecución, determinando el coste
y porcentaje de obras realizadas en cualquier momento.
2.
La normativa catastral y más concretamente en el Real Decreto
1020/1993 por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el
cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el
valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, establece en su
norma 12 que, “para la valoración de las construcciones se utilizará el valor de
reposición, calculando su coste actual, teniendo en cuenta uso, calidad y
carácter histórico-artístico, depreciándose, cuando proceda, en función de la
antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias contempladas en
la norma 14 para su adecuación al mercado.”
Y añade la norma 12 apuntada que “se entenderá por coste actual el resultado
de sumar el coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata, honorarios
profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción.”
3.
El Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, en su artículo 22.3 dicta que,
“las edificaciones, construcciones e instalaciones,…, se tasarán con
independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo
de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la
valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por
su carácter de mejoras permanentes.
Se establece de forma concreta para las edificaciones, construcciones e
instalaciones, situadas en suelo rural y que deban valorarse con independencia
del suelo, la utilización del método de coste de reposición según su estado y
antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
No se prevé, sin embargo, este método para las construcciones en suelo
urbanizado para las que se determinará el valor por mayor entre resultado de
la aplicación del método de comparación conjuntamente con el suelo y el de la
aplicación del método residual aplicado exclusivamente al suelo.
Esta norma supone un cambio de criterio con respecto a la antigua Ley 6/1998
sobre régimen del suelo y valoraciones, en la que se establecía como método
para la valoración de las edificaciones el de la normativa catastral en función
de su coste de reposición, corregido en atención a la antigüedad y estado de
conservación de las mismas.
Coste de reposición.
El método de coste permite calcular el coste de reemplazamiento o reposición
de toda clase de edificios o elementos de edificios, en proyecto, en
construcción o rehabilitación, o terminados. Y consiste en calcular el valor del
inmueble como suma del valor de mercado correspondiente al solar más el
coste de la construcción del edificio más los gastos necesarios para edificar el
inmueble.
El cálculo del coste de reemplazamiento o reposición tiene como fin conocer las
inversiones que debe realizar la persona (física o jurídica) que va a construir
un edificio determinado.
El coste de reemplazamiento o reposición puede calcularse como:
1.
2.
Coste de reemplazamiento bruto (CRB) o cálculo del coste de la
edificación a nuevo.
Coste de reemplazamiento neto (CRN) o cálculo del coste de la
edificación a la situación real que presenta a la fecha de
valoración.
1.
Se define el coste de reemplazamiento o reposición bruto o a nuevo,
como la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la
valoración, un inmueble por otro nuevo de sus mismas características, pero
que utilice tecnología y materiales de construcción actuales.
Equivale a la suma del valor de mercado del terreno, del coste de ejecución
por contrata de la edificación a nuevo y de los gastos generales
imprescindibles del proceso edificatorio; calculados todos los ellos a precios
actuales.
El coste de reemplazamiento de un inmueble se calculará sumando los
siguientes componentes:
C.R.B = VS + CC + IN + H + L + T + GAP
En donde:
VS = Valor de Mercado del suelo.
CC = Coste de la construcción por contrata, considerándose como tal la suma
del coste de ejecución material más los gastos y beneficios del constructor.
IN = Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización
de la adquisición del terreno, o del edificio a rehabilitar, y en su caso, para
la declaración de obra nueva del inmueble.
H = Honorarios técnicos por proyecto y dirección de las obras.
L + T = Costes de licencias y tasas de la construcción.
GAP = Gastos de administración del promotor.
Todos los valores se calculan a precios a la fecha de la valoración.
Si estudiamos cada uno de los factores por separado:
El valor de mercado del suelo (VS) se puede obtener por comparación de
ventas similares existentes en el mercado (método de comparación) o por
aplicación del método del valor residual a los valores de referencia del mercado
inmobiliario.
En caso de inmuebles en rehabilitación, el valor de mercado del terreno se
sustituirá por el valor de mercado previo al inicio de las obras de edificación a
rehabilitar (suelo+construcción existente utilizable).
En caso de pretender calcular únicamente el coste reposición de la
construcción, este término se suprimiría de la fórmula de cálculo.
El coste de la construcción por contrata, a nuevo (CC) es la inversión total o
coste necesario para reemplazar el edificio valorado por otro completamente
nuevo, de iguales características y calidad y realizado con tecnología y
materiales actuales.
El coste de la construcción se obtiene como suma de los costes necesarios para
construir físicamente el edificio, y puede expresarse como:
CC = CEM + GGC + BC
En donde:
CC = Coste de la construcción.
CEM = Coste de ejecución material de las obras.
GGC = Gastos generales de la obra y de la empresa constructora.
BC = Beneficio industrial del constructor.
B
En el coste de ejecución material, no incluirá el de los elementos no esenciales
de la edificación que sean fácilmente desmontables.
Se incluye, en su caso, el coste de acondicionamiento interior de la parcela,
especialmente relevante en los casos de edificación aislada.
Para la valoración de edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en
cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le
confiere ese carácter.
En el caso de inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación, para
la hipótesis de valoración a edificio terminado, se permite aplicar a los precios
de las unidades de obra existentes en el momento de la tasación podrán
corregirse, en su caso, con la tendencia del mercado para el plazo previsto de
terminación de la obra, sin superar el incremento del índice de precios al
consumo previsto oficialmente para el año en curso.
Los gastos generales de obra y de la empresa constructora se pueden distribuir
de la siguiente forma:
-
Gastos generales de la obra, entre los que se incluyen los del personal
técnico, servicios, instalaciones de seguridad y salud.
Gatos generales de la empresa constructora, dentro de los que se
enmarcan los de personal, seguros, y gastos de local.
El beneficio industrial del constructor: se referirá al beneficio de la empresa
constructora, atendiendo al porcentaje habitual en al contratación de obras, del
tipo como la que corresponde al inmueble que se está valorando, en la fecha a
la que se refiere la valoración, y la zona donde está emplazada la construcción.
Los impuestos no recuperables y aranceles (IN) son los necesarios para:
-
-
La adquisición del terreno o edificio a rehabilitar (impuestos de
trasmisiones patrimoniales y de actos jurídicos documentados, gastos
notariales y de inscripción en el registro de la propiedad por la escritura
de compraventa), los cuales sólo afectan al solar.
La escritura de declaración de obra nueva y, en su caso, de división
horizontal, el acta notarial de terminación de las obras, y el impuesto
de bienes inmuebles que grava la propiedad de los terrenos durante el
periodo de la construcción, afectando éstos de manera conjunta al
suelo y a la construcción.
Los honorarios técnicos (H) son los honorarios de los profesionales que
intervienen en el proyecto y en la ejecución de la obra de construcción, por la
ejecución del proyecto básico, del proyecto de ejecución, de los proyectos
específicos de instalaciones, del estudio de seguridad y salud, del estudio de
impacto ambiental, del proyecto de movilidad y otros, y de la dirección de
obra, así como por el control de calidad de los materiales, del proyecto de
emergencia, de los proyectos de instalación de actividades y otros.
Los costes de licencias y tasas de la construcción (L+T) incluyen las tasas por
tramitación y obtención de la licencia municipal de obras, ocupación de la vía
pública, vallados, etc., así como el impuesto por la realización de obras
sometidas a licencia municipal.
El costo de estas tasas e impuestos depende del presupuesto del proyecto de
la obra, pudiendo existir discrepancias entre el coste real de la misma y el de
proyecto.
Los gastos de administración del promotor (GAP) son los necesarios en el
proceso de edificación que realiza el promotor en su trabajo, e incluyen los
salarios del personal de la promotora, el alquiler o amortización del local, y el
material. No debiéndose incluir en este concepto el beneficio del promotor, los
gastos financieros de la promoción inmobiliaria, ni los gastos de
comercialización de las diferentes unidades funcionales que componen la
promoción.
2.
El coste de reemplazamiento neto (CRN) o a la situación actual del
inmueble, es aplicable exclusivamente a los edificios o a los elementos de un
edificio, terminados.
Para su cálculo se deducirá del valor de reemplazamiento bruto o nuevo la
depreciación acumulada que tenga e activo en la fecha de la valoración.
Se puede expresar el coste de reemplazamiento neto con la siguiente formula:
CRN = CRB – Depreciación Acumulada
La asignación del valor de la construcción empleando este método puede llegar
a ser relativamente sencilla, siempre y cuando se conozcan los costes medios
de edificación por metro cuadrado del tipo de construcción analizado, según se
ha visto en el epígrafe anterior.
Distinción entre el
reemplazamiento:
valor
por
el
método
de
coste
y
coste
de
Como se ha explicado, no se consideran gastos necesarios para el cálculo del
coste de reemplazamiento los siguientes:
BP : El beneficio del promotor.
GF : Los gastos financieros de cualquier clase.
GC : Los gastos de comercialización de las unidades funcionales que componen
el inmueble.
Es decir, en la formulación que desarrolla el cálculo del valor de mercado por el
método de coste, si aparecen estos conceptos ligados al proceso de promoción
y comercialización del inmueble. No así, en el cálculo previo del coste de
reposición para el que se tienen en cuenta, únicamente, el coste del terreno y
los gastos imprescindibles para el proceso de edificación.
Como puede deducirse, con el método del coste de reemplazamiento, se
obtiene una aproximación al valor muy ajustada, ya que nadie pegaría por una
propiedad más de lo que costaría comprar el terreno, y de lo que le constaría
construir el edificio, con unos márgenes razonables de beneficio.
Igualmente, los valores de los inmuebles obtenidos por el método de coste,
comparados con los obtenidos por el método de comparación y por el método
de actualización de rentas, nos indican si la demanda efectiva del mercado
transforma coste en valor.
En situaciones de mercado inmobiliario dinámico, el valor de reposición de los
inmuebles es generalmente inferior a los valores de mercado. Pero, puede
darse el caso, en mercados inmobiliarios estáticos o deprimidos, en el que el
valor de reposición supere incluso al valor del mercado.
5. Depreciación.
Se puede definir la depreciación como la perdida de valor de cualquier bien que
no se consuma en el momento de utilizarlo, y que de acuerdo con ello, tenga
una vida útil a lo largo de la cual pierde de manera progresiva el valor que
tenía al principio.
Un bien inmueble con construcción sufre una depreciación a lo largo de su vida
útil, que supone una perdida de valor con respecto al que tendría si se
construyese de nuevo en la actualidad.
Es posible distinguir tres tipos de depreciación en los bienes inmuebles:
-
Depreciación física.
Depreciación funcional.
Depreciación económica.
Depreciación física: Es la que se produce por el paso natural de los
años y por el uso del inmueble. Lo que provoca una disminución en la utilidad
del bien.
Esta disminución de la utilidad es debida a causas mecánicas o químicas,
motivadas por la antigüedad, el estado de conservación, los agentes
atmosféricos externos, el uso, el desgaste, las averías, una mala conservación,
etc.
En los bienes inmuebles de naturaleza urbana, la depreciación física depende
en gran medida de la calidad de los elementos constructivos empleados, hecho
que, en gran medida, condiciona la denominada vida útil del inmueble.
La depreciación física puede ser a su vez:
- Irreversible. Lo que dará lugar a que en un corto espacio de tiempo el
bien esté abocado a la ruina.
- Corregible. Cuando es posible prolongar su vida útil. Es decir, cuando
el coste de adecuación es inferior al incremento de valor que
experimenta al corregirse.
Complementariamente a este tipo de depreciación hay que tener en cuenta en
los inmuebles su estado de conservación, ya que influye de forma decisiva en
su valor.
Depreciación funcional: Esta depreciación está causada por falta de
utilidad funcional en la distribución y aprovechamiento de los diversos espacios
que componen la propiedad, o por un exceso de los costes operativos, para la
función a la que se destina.
Desde una perspectiva inmobiliaria este tipo de depreciación aparece en
edificios que no se han ido adecuando a las necesidades tecnológicas, de
habitabilidad, de distribución o de diseño arquitectónico, para el uso al que se
destinan.
Esta depreciación también puede ser irreversible o corregible, como en el caso
anterior.
Depreciación económica: De manera distinta de las anteriores, esta
depreciación no es imputable directamente al bien, sino que es debida al
entorno en que se encuentra éste, a sus circunstancias extrínsecas.
La perdida de valor en este caso, se debe a influencias económicas
desfavorables, que pueden ser causadas por desplazamientos de carácter
poblacional, desplazamientos comerciales en edificios no utilizados en función
del principio de mayor y mejor uso, modificaciones del planeamiento
urbanístico u ordenanzas municipales, o exceso de oferta.
La pérdida de valor también puede ser, de igual modo que las anteriores,
irreversible o corregible.
Algunos autores diferencian también la depreciación ecológica, producida
como consecuencia del incumplimiento de las normas medioambientales o
ecológicas existentes. Esta depreciación incide de manera especial en
instalaciones industriales o grandes obras públicas.
Cualquiera de estos tipos de depreciación se puede presentar de manera
independiente o coincidir simultáneamente sobre un mismo bien.
Se entiende por depreciación acumulada u obsolescencia a toda la perdida de
valor de un bien, generada por las distintas causas, a la fecha de valoración.
Para cuantificar y evaluar esta depreciación que sufren los bienes se utiliza el
concepto económico de amortización, que consiste en la determinación de la
cantidad que habría que acumular para reconstruir el valor de la edificación
original al final de su vida útil, descontando el valor residual que dicha
construcción tuviese en ese momento.
La depreciación acumulada que fijan las distintas normas de valoración,
supone una simplificación de su cálculo y está basada, por lo general,
únicamente en la antigüedad y el estado de conservación de los inmuebles.
No existe un único método para calcular la depreciación física de construcción,
la motivada por la antigüedad del edificio y su esperada vida económica útil,
sino que en la actualidad conviven varios que son aplicados atendiendo a la
finalidad de la valoración o a la normativa a la que han de ajustarse. Estos
métodos, sin embargo, normalmente no ponderan el estado de conservación
de la construcción. Son los siguientes:
Método de depreciación lineal:
Es una depreciación constante a lo largo del tiempo. Lo que supone un
planteamiento que puede resultar demasiado simplista, ya que los inmuebles
no se deprecian de forma constante a lo largo de su vida útil.
Su representación gráfica es una recta y se traduce en un coeficiente que viene
expresado por el siguiente ratio:
D = Antigüedad / Vida Útil
Método de depreciación parabólica simple:
Se produce una depreciación progresivamente creciente, ya que la vejez o
vetustez es menos acusada durante los primeros años y la pérdida de valor
tiende a acentuarse con el paso del tiempo.
Su representación gráfica es una parábola y el coeficiente que la pondera viene
expresado por la siguiente función:
D = (Antigüedad / Vida Útil)2 * 100
Este método refleja bastante bien el comportamiento del mercado inmobiliario
en periodos de crecimiento económico y fuerte incremento de los precios,
ajustándose peor a otras situaciones de mercado.
Método de depreciación logarítmica:
Es una depreciación progresivamente decreciente, y está basada en edificios
que presentan un desgaste muy intenso en el primer periodo tras su
construcción, y se atenúa después paulatinamente, con una depreciación cada
vez más lenta.
Normalmente, esta perdida de valor progresiva decreciente es la que más se
ajusta a un comportamiento razonable del mercado inmobiliario.
Su representación gráfica es una parábola cóncava con respecto al eje de las
X, y alguna de las expresiones logarítmicas que se han utilizado con mayor
profusión son:
D = 1 - 0,25 (log X -1)2
En donde:
X = Antigüedad
Esta formulación, utilizada para una depreciación a partir de los 10 años de
vida de un inmueble y considerando su vida útil hasta los 300 años, arroja
unos coeficientes de depreciación 0,75 para los 100 años y 0,58 para los 200
años, alcanzando una perdida del 50% de su valor en torno a los 260 años de
vida útil.
Otra de las fórmulas utilizadas es la siguiente:
D = 100 * log (10 * X / Vida Útil)
En donde:
X = Antigüedad
Que alcanza una depreciación total de la construcción al término de la vida útil
de 100 años, con una depreciación del 70 por ciento a los 50 años de vida.
Esta formulación, al igual que las anteriores, no contempla la depreciación
instantánea del bien, que al ser de segunda mano tiene por nuevo que sea,
resultando un precio de venta en la negociación sensiblemente inferior. Para
contemplar esta perdida de valor instantánea habría que recurrir a una fórmula
logarítmica trasladada del tipo:
D = 100 * log [10 * (X+10) / Vida Útil]
En donde:
X = Antigüedad
Aunque la depreciación decreciente está normalmente aceptada esta expresión
arroja resultados de pérdida de valor muy acusada en el primer periodo de
vida de la construcción, alcanzando una perdida de valor mayor al 25 % a los 8
años de antigüedad.
La depreciación en las distintas normativas técnicas de valoración:
Probablemente la técnica para el cálculo de la depreciación más extendida sea
la de la normativa técnica de valoración catastral de inmuebles de naturaleza
urbana, utilizada por la Dirección General del Catastro Inmobiliario. El Real
Decreto 1020/1993, de 25 de junio que aprueba estas normas técnicas, recoge
en su norma 13 de Coeficientes correctores del valor de las construcciones, los
coeficientes a aplicar al valor de la construcción en función de la antigüedad y
del estado de conservación.
El coeficiente H, que pondera la depreciación por antigüedad de la
construcción, en función del uso predominante del edificio y la calidad
constructiva, responde a la siguiente expresión:
H = [ 1- 1,5 * ( d / U*C*100) ]100
En donde:
d = 1 - [(t - 35) / 350]
U: toma valores según el uso predominante de la construcción:
•
•
•
1,00 para el uso 1. Residencial, oficinas y edificios
singulares.
0,90 para el uso 2. Industrial no fabril, comercial,
deportivo, ocio y hostelería, turístico, sanitario y
beneficencia, cultural y religioso.
0,80 para el uso 3. Fábricas y espectáculos (incluso los
deportivos).
C: adopta valores en función de la categoría constructiva, siendo:
•
•
•
1,20 para la mayor calidad constructiva (categorías 1 y 2
del cuadro de la Norma 20).
1,00 para las calidades intermedias (categorías de la 3 a la
6 del cuadro de la Norma 20).
0,80 para las calidades constructivas más bajas (categorías
de la 7 a la 9 del cuadro de la Norma 20).
t: años completos transcurridos desde su construcción, reconstrucción o
rehabilitación integral.
El coeficiente I, que pondera la depreciación según el estado de conservación
toma valores de 0,00 a 1,00, según la situación:
•
•
•
•
1,00 para estado de conservación normal (a pesar de su
antigüedad no necesita reparaciones importantes).
0,85 para estado de conservación regular (presenta
defectos permanentes, sin que se comprometa las normales
condiciones de habitabilidad y estabilidad).
0,50 para estado de conservación deficiente (precisa
reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las
normales condiciones de habitabilidad y estabilidad).
0,00 para estado de conservación ruinoso (manifiestamente
inhabitable o declarada legalmente en ruina).
La normativa de valoración del mercado hipotecario, contenida en la orden
ECO 805/2003, establece para el cálculo de la depreciación física de la
edificación, dos procedimientos posibles:
a)
Aplicando al coste de reposición bruto CRB, excluido el valor de mercado
del terreno, la técnica de amortización lineal según la antigüedad de la
edificación y su vida útil total. A estos efectos:
Se multiplicará la parte citada del CRB por el cociente que resulte de dividir la
antigüedad del inmueble entre la vida útil total.
La vida útil total será la estimada por el tasador y como máximo, las siguientes
señaladas:
Edificios de uso residencial: 100 años.
Edificios de oficinas: 75 años.
Edificios comerciales: 50 años.
Edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación
económica: 35 años.
En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida útil máxima
se obtendrá ponderando los plazos máximos señalados anteriormente en
función de la superficie destinada a cada uno de los usos:
Los elementos de un edificio seguirán el
correspondiente al edificio en que se encuentren.
régimen
de
depreciación
b)
También admite esta normativa la estimación de la depreciación física,
como la suma de los costes y gastos necesarios para transformar el edificio
actual en uno nuevo de similares características.
Se prevé la utilización de este método cuando la técnica de la amortización
lineal no resulte adecuada por la excesiva antigüedad de la edificación, su
estado de conservación u otras causas.
La misma orden ECO 805/2003, contempla también la depreciación funcional
de la edificación que se calculará deduciendo del coste de reposición bruto
CRB, excluido el valor de mercado del terreno, el valor de los costes y gastos
necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina.
El concepto de la edad efectiva:
En ocasiones para el cálculo de la depreciación física se utiliza el concepto de
edad efectiva de la construcción. Se entiende como tal la edad correspondiente
al edificio sobre la base de su estado actual de conservación y condiciones
físicas, debido a obras de mejora y de rehabilitación parcial o integral que se
hayan podido producir en la edificación.
En este caso, la antigüedad física puede sustituirse por la antigüedad real
efectiva por la aplicación de alguna de las siguientes fórmulas:
Edad Efectiva = Antigüedad - (Antigüedad * CR / CC)
En donde:
CR = Coste de la rehabilitación.
CC = Coste de contrata a nuevo de la edificación.
O bien:
Edad Efectiva = Antigüedad * CA / CD
En donde:
CA = Coste del edificio antes de la rehabilitación.
CD = Coste del edificio después de la rehabilitación.
Bibliografía:
Valoración Inmobiliaria. Manuel-G. Alcázar Molina. Editorial Montecorvo, 2003.
La Valoración Inmobiliaria Teórica y Práctica. Pere Gonzalez Nebreda, Julio
Turmo de Padura y Eulalia Villaronga Sánchez. Editorial Wolters Kluwer
España, 2006.
Valoración de bienes inmuebles. Santiago Fernández Pirla. Consejo Superior de
los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE). 1992.
Normas Europeas Aprobadas Sobre Tasación de Bienes Inmuebles. Peter
Champness. Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España y
Asociación Profesional de Sociedades de Valoración de España, 1998.