El proceso de actualización de la renta en arrendamientos

¿Puede un inquilino de renta antigua negarse a la aplicación gradual de la
actualización de la renta conforme al IPC ya aceptada, teniendo en cuenta las
circunstancias vigentes en el momento de la aplicación?
Mercedes Caral
Abogada. Socia de JAUSAS
LOS HECHOS
El propietario de una vivienda arrendada en virtud de un contrato anterior al 9 de mayo de
1985, es decir sometido a la antigua LAU, notificó en el año 2001 al arrendatario la
actualización de la renta conforme a la variación del IPC que establece la Disposición
Transitoria Segunda de la Ley 29/1999 de 24 de noviembre, que permite la actualización de
la renta conforme a la variación del Índice de Precios al Consumo, pero siendo su
aplicación gradual en el plazo de ocho años.
El arrendatario se opuso a dicha actualización manifestando que los ingresos totales de él y
las personas que con él convivían en la vivienda no alcanzaban el mínimo legal
acompañando para ello exclusivamente dos certificaciones mensuales de la pensión de la
Seguridad Social que percibía, sin acreditar los ingresos totales de los que vivían en el
domicilio.
El propietario no aceptó dicha oposición por no haberse justificado los ingresos totales por
el arrendatario correspondientes al ejercicio impositivo anterior a la fecha de la notificación
y giró los correspondientes recibos conforme a la actualización notificada, que fueron
satisfechos por el arrendatario.
Al año siguiente el arrendador notificó al arrendatario la aplicación de la actualización
correspondiente al segundo año.
El arrendatario se opuso a la actualización acompañando entonces certificado de los
ingresos anuales -de todos los que vivían en el domicilio- correspondientes al año anterior.
El propietario de la vivienda interpuso demanda solicitando se declarara:
-
La legitimidad de la actualización correspondiente a la segunda anualidad de renta
La resolución del contrato de arrendamiento por oposición temeraria a la
actualización.
El desahucio del inquilino.
LA SENTENCIA
El juzgado de 1ª Instancia desestimó íntegramente la demanda formulada por el propietario
y, recurrida esta Sentencia en Apelación, la Audiencia Provincial de Barcelona declaró la
legitimidad de la aplicación de la actualización de la renta correspondiente a la segunda
anualidad y desestimó el resto de pretensiones.
El arrendatario interpuso recurso de casación y el Tribunal Supremo, recogiendo los
razonamientos de las Audiencia Provincial de Barcelona, declaró lo siguiente:
a) El carácter tuitivo del arrendatario que se imponía en la L.A.U. de 1964 se cambió
en la vigente L.A.U. de 1994 por una pretensión de mayor equilibrio de las partes,
para incentivar el mercado arrendaticio.
b) La interpretación de la L.A.U. de 1994 no debe realizarse siguiendo el principio
protección del inquilino, con olvido de los derechos del arrendador. (art. 3 C.C.)
c) La pretensión del legislador no fue paralizar la aplicación de la actualización de la
renta después de aceptada por el inquilino una primera actualización.
d) La LAU de 1994 posibilita el requerimiento de actualización de renta por parte del
arrendador una vez se cumpla una anualidad de vigencia del contrato a partir de su
entrada en vigor.
e) Iniciada la actualización de la renta, en cada uno de los años posteriores en que
debe aplicarse y agotarse la actualización el arrendador deberá únicamente notificar
al arrendatario el importe de la actualización acompañando la correspondiente
certificación, lo que significa que en los años sucesivos no se puede entrar a
considerar el cambio de circunstancias tenidas en cuenta desde dicho requerimiento
y sólo se podrá discutir la corrección o no de los cálculos matemáticos realizados
por el arrendador.
f) La actualización de la renta según la Disposición Transitoria Segunda, apartado D)
11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos establece la facultad del
arrendador de proceder a actualizar la renta correspondiente a los contratos de
arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985,
previo requerimiento al arrendatario, en consonancia con lo expresado en la
Exposición de Motivos de la Ley, según la cual “en cuanto al régimen de rentas, la
ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se
establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de
mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la
inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última versión
revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata
sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión
total en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los
arrendatarios de menor nivel económico que adapten sus economías a la nueva
realidad”.
g) La regla general es la procedencia de la actualización siempre que el arrendatario
pretenda seguir gozando del beneficio de la prórroga forzosa por más tiempo del
correspondiente al citado plazo de ocho años, siendo excepción a dicha regla el
supuesto de que la situación económica del arrendatario y de las personas que con
él convivan determine lo contrario, lo que exigirá no sólo la existencia de tal
situación objetiva sino, además, que se acredite la misma ante el arrendador en
referencia a los ingresos totales correspondientes al ejercicio fiscal anterior a la
fecha del requerimiento.
h) El legislador no ha previsto –como sí podía haber hecho- el que fueran varias y
sucesivas las actualizaciones de modo que pudieran quedar interrumpidas por un
descenso en los ingresos de las personas que habitaran la vivienda arrendada, como
también pudo prever contrariamente –y no lo hizo- que una inicial improcedencia
de la actualización por escasez de ingresos de tales personas pudiera dar paso a la
actualización en un momento posterior en que tales condiciones fueran más
beneficiosas. Ni una ni otra posibilidad fue acogida por el legislador que, por el
contrario, fijó un momento inicial en el cual el arrendador había de ejercitar su
derecho a obtener la actualización de modo que las condiciones económicas
determinantes serían las correspondientes al año anterior al requerimiento de
actualización marcando inexorable e invariablemente la procedencia o
improcedencia de la total actualización, sin perjuicio de que la misma –en beneficio
del arrendatario- hubiera de llevarse a cabo en un número determinado de años –
cinco o diez- según las circunstancias.