Guía jurídica para las comunidades de vecinos

1).- Concepto y regulación legal.
La propiedad horizontal es una comunidad de propietarios en la que coexisten un
derecho singular y exclusivo de propiedad sobre determinados elementos de la misma,
denominados elementos privativos, y un derecho de copropiedad conjunto e inseparable
sobre otros elementos o servicios comunes a todos los propietarios.
Los elementos privativos son espacios delimitados y susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública, así como
todos los elementos arquitectónicos o instalaciones que estén incluidos dentro de su
perímetro y sirvan en exclusiva al propietario.
Son elementos privativos cada una de las viviendas y los locales comerciales de un
edificio, así como los garajes o los trasteros que hayan sido configurados como tales.
Los elementos comunes son todos aquellos elementos arquitectónicos o servicios de un
edificio que no son susceptibles de aprovechamiento independiente por cada propietario, y
han sido establecidos para dar servicio común a todos los propietarios de la comunidad.
Son elementos comunes los siguientes: el suelo, las cubiertas y los cimientos; los
elementos estructurales del edificio tales como los pilares, las vigas, forjados y muros de
carga; las fachadas, incluidos todos los revestimientos exteriores, su imagen y
configuración; el portal, la portería, las escaleras, los patios, los ascensores, corredores y
cualesquiera otros semejantes; cualquier instalación o servicio establecido para uso de
todos los propietarios como los de agua, desagüe, electricidad, teléfono, gas, calefacción,
aire acondicionado, energía solar, incendios, evacuación de humos, antenas colectivas,
etc, todas ellas hasta el punto de entrada de tales instalaciones en el espacio privativo de
cada propietario.
Las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal se rigen por el
artículo 396 del Código Civil, por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960 y
por la voluntad de los propietarios expresada en los estatutos y en las normas de régimen
interno, en tanto no se opongan a lo establecido por la Ley.
La legislación relativa a la propiedad horizontal se aplica a los siguientes supuestos:
a) Las comunidades de propietarios que hayan otorgado formalmente el título constitutivo
de la propiedad horizontal, conforme a los requisitos establecidos por la Ley.
b) Las comunidades de propietarios que reúnen los requisitos esenciales establecidos por
el artículo 396 del Código Civil, aunque no hayan otorgado formalmente título de
constitución.
c) Los Complejos Inmobiliarios Privados.
2).- Título constitutivo y estatutos.
El Título Constitutivo de la Comunidad de Propietarios es la escritura pública en la que
se somete a un edificio al régimen de propiedad horizontal. Dicha escritura deber ser
otorgada por el Promotor Inmobiliario antes de comenzar la venta de los pisos o locales, o
por el conjunto de los propietarios si ya han sido vendidos todos o parte de los pisos y
locales del edificio.
El Título Constitutivo de la propiedad horizontal debe contener necesariamente:
a)La descripción del edificio en su conjunto.
b) La descripción detallada de cada vivienda o local.
c) La cuota de participación de cada vivienda o local.
La determinación de la cuota de participación de cada vivienda o local se hará
teniendo en cuenta los siguientes factores:
a) La superficie útil de cada vivienda o local en relación con el total del edificio.
b) Su emplazamiento interior o exterior.
c) Su situación dentro del edificio.
d) El uso que se presuma va a hacer dicha vivienda o local de los elementos y servicios
comunes.
Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios son un conjunto de normas que pueden
establecerse en el momento inicial de la Comunidad o en un momento posterior, y que
pueden regular los siguientes aspectos:
a) El uso y destino del edificio, de cada uno de los pisos o locales y de las instalaciones y
servicios comunes.
b) La distribución entre los propietarios de los gastos comunes.
c) La administración y gobierno de la Comunidad.
d) Normas sobre seguros, conservación y reparación del edificio.
Los Estatutos sólo obligan a los nuevos propietarios que ingresen en la Comunidad, si
constan inscritos en el Registro de la Propiedad.
Además de los Estatutos, los propietarios pueden establecer un Reglamento de
Régimen Interno mediante el cual regulen la convivencia cotidiana entre los propietarios
y la utilización de los servicios comunes. A diferencia de los Estatutos, no necesitan ser
inscritos en el Registro de la Propiedad para obligar a todos los propietarios.
3).- Organos de la comunidad.
Los órganos de la comunidad de propietarios son:
a) El Presidente y los vicepresidentes.
b) El Secretario.
c) El Administrador.
d) La Junta de Propietarios.
Además de los anteriores, puede haber otros órganos si así lo establecen los estatutos de
la comunidad o lo decide la Junta por acuerdo mayoritario.
El Presidente deberá ser uno de los propietarios y será nombrado por elección, por turno
rotatorio o por sorteo. El nombrado podrá excusarse del cargo invocando ante el Juez de
Primera Instancia las razones que le asistan para ello.
El Presidente es el representante legal de la Comunidad en juicio y fuera de él.
El cargo de Vicepresidente es opcional y en caso de que la Junta de Propietarios decida
su existencia se nombrará de la misma forma que el Presidente.
Los cargos de Secretario y Administrador serán ejercidos por el Presidente, salvo
disposición en contra de los estatutos o acuerdo de la Junta de Propietarios.
El Secretario y el Administrador pueden ser la misma persona o dos diferentes, no siendo
necesario que sea uno de los propietarios . Puede ser nombrado para tales cargos un
profesional en la materia (como un administrador de fincas colegiado) o una corporación o
asociación que se dedique a tales actividades.
Todos los cargos serán nombrados por plazo de un año, a menos que los estatutos
establezcan otro plazo diferente.
Corresponden al Administrador las siguientes facultades:
a) Velar por el buen funcionamiento de la casa y de sus instalaciones.
b) Preparar el plan de gastos para someterlo a la Junta.
c) Atender a la conservación del edificio, acometiendo las reparaciones que sean urgentes.
d) Ejecutar los acuerdos en materia de obras, realizando los cobros y pagos procedentes.
e) Actuar como Secretario de la Junta, si no hay uno especialmente designado para ello.
Corresponde a la Junta de Propietarios:
a) Nombrar a los cargos de la comunidad.
b) Aprobar las cuentas y el plan de ingresos y gastos previsibles.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de obras ordinarias o extraordinarias.
d) Aprobar y reformar los estatutos y las normas de régimen interior.
e) Decidir sobre cualquier otro asunto de interés para la comunidad.
4).- Celebración de Juntas y adopción de acuerdos.
A).- Junta Ordinaria: La Junta de Propietarios deberá reunirse al menos una vez al año,
a fin de aprobar los presupuestos y las cuentas, y esa Junta es la que recibe el nombre de
Junta Ordinaria.
B).- Juntas Extraordinarias: Además, la Junta podrá reunirse con carácter
extraordinario en los siguientes casos:
a) Siempre que lo considere conveniente el Presidente.
b) Cuando lo solicite una cuarta parte de los propietarios o los propietarios que
representen la cuarta parte de las cuotas.
C).- Convocatoria: Deberá hacerla el Presidente o, en su defecto, los promotores de la
reunión, y deberá expresar lo siguiente:
a) Asuntos que se vayan a tratar.
b) Lugar, día y hora de celebración en primera y en segunda convocatoria.
Ambas convocatorias pueden fijarse el mismo día, pero con una diferencia mínima de
media hora entre ambas.
También podrá celebrarse válidamente la Junta sin necesidad de previa convocatoria
cuando estando presentes todos los propietarios deciden celebrarla.
D).- Quórumórum: El quórum de asistencia para que quede válidamente constituida la
Junta de Propietarios es:
a) En primera convocatoria: Presencia de la mayoría de propietarios que representen la
mayoría de las cuotas de participación.
b) En segunda convocatoria: Cualquier número de socios o de cuotas.
E).- Citación a los propietarios: La citación a cada propietario para asistir a las Juntas
de Propietarios se hará por quien haga las veces de Secretario en el domicilio en
España señalado por el propietario. En defecto de tal señalamiento, se hará la citación en
el mismo piso o local de que es propietario en la comunidad.
Si no se puede hacer la citación en el lugar mencionado anteriormente, se hará colocando
la citación en el tablón de anuncios de la comunidad o en lugar visible de uso general
habilitado al efecto. Esta comunicación surtirá efectos una vez transcurridos tres días
naturales.
F).- Asistencia de los propietarios: Los propietarios podrán asistir a la Junta
personalmente o por medio de un representante legal o voluntario (mandatario o
apoderado), teniendo en cuenta que en el caso de asistencia por medio de apoderado, no
es necesario un poder notarial sino que bastará un escrito firmado por el propietario para
acreditar tal representación.
Si el piso o local pertenece en proindiviso a varios propietarios, éstos deberán designar a
uno de ellos para asistir a la Junta. Si el departamento está en usufructo, corresponderá al
nudo propietario la asistencia a la Junta y el ejercicio del derecho de voto en la misma. En
tales casos, el nudo propietario se entiende representado por el usufructuario, salvo que
se trate de adoptar acuerdos que requieran unanimidad o acuerdos de obras y mejoras
extraordinarias, en cuyo caso la delegación a favor del usufructuario deberá ser expresa.
G).- Mayorías para los acuerdos: La adopción de los acuerdos requerirá de las
siguientes mayorías:
1.-Unanimidad, para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo de la
comunidad o de los estatutos.
2.- Tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las
cuotas, para establecer o suprimir servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u
otros servicios comunes de interés general, así como para arrendar elementos comunes
que no tengan asignado un uso concreto dentro del edificio. Para arrendar elementos
comunes será necesario además el consentimiento del propietario directamente afectado,
si hubiere alguno.
3.- Mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de
participación, para realizar obras o establecer servicios que tengan por objeto eliminar
barreras arquitectónicas que dificulten el acceso de minusválidos.
4.- Una tercera parte de los propietarios que representen una tercera parte de las
cuotas, para instalar infraestructuras comunes de acceso a servicios de telecomunicación,
sistemas de aprovechamiento de energía solar o de acceso a nuevos suministros
energéticos colectivos.
5.- Mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de
participación para cualquier otro acuerdo en primera convocatoria, y simple mayoría de
asistentes que representen más de la mitad de las cuotas presentes en segunda
convocatoria.
En los supuestos señalados con los números uno (1), dos (2) y tres (3), se entenderá
que han votado a favor del acuerdo los propietarios no presentes en la Junta que,
debidamente notificados, no manifiesten al Secretario su oposición al acuerdo adoptado en
el plazo de 30 días naturales.
H).- Privación del derecho de voto: Los propietarios que al iniciarse la reunión de la
Junta adeudasen a la comunidad cuotas vencidas, podrán participar en las deliberaciones
de la Junta pero no tendrán derecho a votar, salvo que hubiesen impugnado judicialmente
dichas cuotas pendientes o hubieran consignando su importe notarial o judicialmente.
5).- El libro de actas de la Junta.
Los acuerdos de la Junta de Propietarios se recogerán en un Libro de Actas diligenciado
por el Registrador de la Propiedad, cuya custodia corresponde al Secretario de la
comunidad.
El Acta de cada reunión expresará las siguientes circunstancias:
a) Fecha y lugar de celebración.
b) Autor de la convocatoria y propietarios que la hubiesen promovido.
c) Carácter ordinario o extraordinario e indicación sobre si se celebró en primera o en
segunda convocatoria.
d) Relación de los propietarios asistentes y de los representados, con expresión de sus
cuotas de participación.
e) Orden del día.
f) Acuerdos adoptados, con expresión de los propietarios que han votado a favor y en
contra y las cuotas que representen unos y otros.
El Acta deberá ser firmada por el Presidente y por el Secretario al final de la reunión o
dentro de los diez días naturales siguientes.
6).- Obligaciones de los propietarios.
Los propietarios de viviendas, garajes o locales integrados en comunidad en régimen de
propiedad horizontal tienen las siguientes obligaciones:
a) Respetar las instalaciones y elementos comunes.
b) Mantener en buen estado de conservación su piso o local y las instalaciones privativas
que existan en los mismos, de manera que no se cause ningún perjuicio a la comunidad ni
al resto de propietarios.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y
permitir las servidumbres que requieran los servicios comunes de interés general
acordados por la Junta de Propietarios en la forma prevista en la Ley.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos mencionados en los apartados
anteriores.
e) Contribuir a los gastos generales del edificio no individualizables en proporción a su
cuota o a lo dispuesto especialmente en los estatutos.
f) Contribuir en proporción a su cuota a la dotación del fondo de reserva.
g) Usar del inmueble con la diligencia debida, respondiendo de los daños que causen.
h) Comunicar al Secretario el cambio de titularidad de la vivienda o local.
i) Designar un domicilio en territorio español para recibir las notificaciones de la Junta de
Propietarios o de sus órganos.
7).- El fondo de reserva.
La Comunidad de Propietarios está obligada a constituir un Fondo de Reserva, que es
una cantidad de dinero aportada por los propietarios y destinada a atender los gastos que
generen las obras de conservación y reparación del edificio.
El Fondo de Reserva tendrá la cuantía que determine la Junta de Propietarios, pero no
podrá ser inferior al cinco por ciento del último presupuesto ordinario de la
Comunidad.
La Comunidad de Propietarios podrá suscribir con cargo al Fondo de Reserva un seguro
de daños causados en la finca. También podrá con cargo al Fondo contratar un servicio
de mantenimiento permanente del edificio y de sus instalaciones.
Las cantidades que se detraigan del Fondo de Reserva durante el ejercicio presupuestario
para atender a gastos de reparación y conservación del edificio permitidos por la Ley, se
computarán como parte integrante del Fondo a los efectos de calcular su cuantía mínima.
Dichas cantidades detraídas deberán ser cubiertas con aportaciones de los propietarios
que se efectúen en el ejercicio siguiente.
8).- Reclamación de cantidades impagadas.
Si uno de los propietarios no paga las cantidades con las que deba contribuir al
sostenimiento de los gastos generales y al Fondo de Reserva, el Presidente o el
Administrador de la Comunidad podrán reclamar judicialmente tales cantidades, previo
acuerdo de la Junta de Propietarios, por el procedimiento monitorio.
Para conocer de este procedimiento es Juez competente, a elección del solicitante, el
Juez de Primera Instancia del domicilio del deudor o el del lugar donde se encuentre la
finca. Para el procedimiento monitorio no es necesario la asistencia de abogado ni de
procurador. Al tratarse de una reclamación de cantidad que se sustancia por medio del
llamado procedimiento monitorio, no se inicia mediante la presentación una demanda sino
mediante una simple petición que puede realizarse con arreglo a un formulario que
proporcionará el mismo Juzgado.
La utilización del procedimiento monitorio requerirá como elemento previo una
certificación expedida por el Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del
Presidente, acreditativa del acuerdo de la Junta de Propietarios en el que se apruebe la
liquidación de la deuda a favor de la Comunidad. A la cantidad adeudada se podrán sumar
los gastos del requerimiento previo al pago, siempre que tal requerimiento conste
documentalmente y se justifiquen dichos gastos.
La petición inicial puede dirigirse contra cualquiera de los obligados al pago o contra
todos ellos conjuntamente. Dicha petición inicial puede dirigirse contra el propietario
anterior de la vivienda o local que responda solidariamente de la deuda y también contra
quien resulte titular registral del departamento, sin perjuicio en ambos casos del derecho
que les asiste a ambos a repetir o reclamar contra el actual propietario.
Si el deudor se opone a la petición inicial, el acreedor podrá obtener del Juez, sin
necesidad de prestar caución, el embargo preventivo de bienes suficientes del deudor para
responder del importe de la deuda, los intereses y las costas. El deudor podrá evitar el
embargo prestando aval bancario por una cantidad equivalente a la reclamada por la
comunidad.
9).- Actividades prohibidas.
El propietario o el ocupante de una vivienda o local no puede realizar en ellos
actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o que contravengan
disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
ilícitas.
Si realiza tales actividades, el Presidente de la Comunidad, a iniciativa propia o de
cualquier propietario, puede requerir el cese de tales actividades. Si el infractor persiste
en su conducta, el Presidente podrá entablar una acción judicial de cesación, previo
acuerdo en tal sentido de la Junta de Propietarios.
El Juez podrá acordar como medida cautelar la cesación de la actividad prohibida.
Si estima la demanda, el Juez podrá ordenar el cese definitivo de la actividad, la
indemnización de los daños y perjuicios causados y la privación del uso de la vivienda o
local durante un plazo máximo de tres años.
10).- La impugnación de acuerdos.
¿Qué acuerdos pueden ser impugnados?
Los acuerdos adoptados por las Juntas de Propietarios se pueden impugnar en los
siguientes casos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad.
b) Cuando sean gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios
propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación
de soportarlo o hayan sido adoptados con abuso de derecho.
¿Quién puede impugnar los acuerdos?
Pueden impugnar los acuerdos de las Juntas de propietarios las siguientes personas:
a) Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta en la que se adoptó el
acuerdo.
b) Los propietarios que estuviesen ausentes de la Junta en la que se adoptó el acuerdo.
c) Los propietarios a quienes se hubiese privado de su derecho de voto.
¿Qué requisitos deben cumplirse para impugnar un acuerdo?
Para que un propietario pueda impugnar un acuerdo de la Junta es requisito
imprescindible que esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas
vencidas con la Comunidad o, en caso contrario, que consigne judicialmente su
importe. No será necesario cumplir este requisito sin embargo cuando se trate de
impugnar acuerdos de la Junta para establecer o modificar las cuotas de participación en
la Comunidad.
¿En qué plazos pueden impugnarse?
La impugnación puede efectuarse en los siguientes plazos:
a) Si se trata de acuerdos contrarios a la Ley o de los estatutos, en el plazo de un año.
b) En el resto de los casos, en el plazo de tres meses.
Los plazos se cuentan desde la fecha de la adopción del acuerdo, salvo para los
propietarios que no estuvieron presentes en la Junta en que se adoptó el acuerdo, para los
que los plazos comienzan a contarse desde la fecha en que les notifiquen el acuerdo en la
forma prevista en la Ley de Propiedad Horizontal.
11).- La cuota de participación.
¿Qué es la cuota de participación en la comunidad?
El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el título constitutivo de la
propiedad horizontal debe contener la cuota de participación que corresponde a cada uno
de los pisos o locales del edificio.
La cuota de participación es una expresión numérica referida a cada una de las viviendas
y locales que forman parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que se
expresa en centésimas.
¿Cómo se determina la cuota?
La cuota de participación puede ser determinada por cualquiera de los siguientes
procedimientos:
a) Por el promotor-vendedor, antes de comenzar la venta de los pisos y locales.
b) Por la totalidad de los propietarios del edificio mediante acuerdo unánime.
c) Por laudo arbitral o resolución judicial, en defecto de cualquiera de los dos sistemas
anteriores.
Para la determinación de la cuota de participación de cada piso o local por cualquier de los
procedimientos anteriores, deben atenderse a los siguientes criterios:
a) Su superficie útil, en relación con la total del edificio.
b) Su emplazamiento interior o exterior.
c) Su situación dentro del edificio.
d) El uso que racionalmente se presuma que va a hace el piso o local de los servicios y
elementos comunes del edificio.
En todo caso, cualquiera que sea el procedimiento de determinación de la cuota de
participación, ésta deberá ser fijada de forma objetiva y no arbitraria.
¿Se puede cambiar la cuota?
Una vez establecida, la cuota de participación no se puede alterar, a menos que medie el
acuerdo unánime de todos los propietarios del edificio. Esto no obstante, si la cuota de
participación de una vivienda o local ha sido establecido de forma arbitraria, con perjuicio
de uno de los propietarios, el propietario a quien perjudique podrá impugnar judicialmente
la determinación de cuotas que se haya hecho.
¿Para qué sirve la cuota?
La cuota de participación tiene varias utilidades:
a) Determina la participación de cada uno de los pisos o locales en la propiedad de los
elementos comunes del edificio (solar, cubiertas, fachadas, etc.).
b) Determina la distribución entre los distintos propietarios de los gastos y cargas de
cualquier tipo que genera la comunidad de propietarios.
c) Determina igualmente la participación de cada propietario en cualquier beneficio que se
derive de la situación de comunidad.
d) Determina la distribución de votos entre los propietarios con derecho de asistir a la
Junta, así como los quórums necesarios para la válida constitución de la Junta y para la
adopción de los acuerdos según el distinto régimen de mayorías para cada tipo de
acuerdos.
¿Cómo se distribuyen los gastos?
En cuanto al tema de la distribución de gastos entre los propietarios del edificio, hay que
decir que como regla general la distribución se hará en proporción a la cuota de cada
uno.
Sin embargo, la jurisprudencia ha admitido que junto a la cuota de participación en la
propiedad de los elementos comunes, exista otra cuota de participación en los gastos
comunes. Incluso cabe que existan diversas cuotas de gastos, distintas de la cuota de
participación, aplicables a cada tipo de gasto común que genere la comunidad.
El único requisito necesario es que la cuota o cuotas de gastos distintas de la cuota de
participación hayan sido fijadas en los estatutos de la comunidad, bien inicialmente o en
un momento posterior mediante acuerdo unánime de todos los propietarios.
12).- La división de una finca integrante de la propiedad horizontal.
Una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal está integrada por una
serie de departamentos (viviendas, locales comerciales, garajes,...) que reciben el nombre
de elementos privativos, salvo que hayan sido configurados como anejos de otros
elementos privativos (garajes y trasteros), a cada uno de los cuales se les asigna un
número de orden en la propiedad horizontal, y que se inscriben en el Registro de la
Propiedad como fincas independientes.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que para dividir o segregar cualquiera de esos
elementos privativos en dos o más departamentos, así como para segregar los anejos de
las viviendas (garajes y trasteros) con el objeto de configurarlos como fincas
independientes, es necesario un acuerdo de la Junta de Propietarios en el que se
autoricen expresamente tales actos.
El acuerdo de la Junta autorizando la división o segregación ha de ser unánime, y en el
mismo la Junta de Propietarios ha de determinar las cuotas de participación que
corresponderán a los distintos departamentos después de la segregación o división.
Como excepción, cabe que el propietario de un departamento o elemento privativo de la
propiedad horizontal, efectúe la división o segregación sin consentimiento de la Junta de
Propietarios si tal posibilidad está expresamente prevista en los estatutos de la
comunidad. En tal caso, será el mismo propietario quien determine la cuota de
participación de los departamentos resultantes tras la segregación o división, pero
siempre que se limite a dividir la cuota del departamento existente entre los
departamentos que surjan de la división o segregación, y sin alterar las cuotas del resto
de los departamentos del edificio.
Para agrupar viviendas o locales de un edificio en propiedad horizontal, así como para
agregar un departamento a otro, se exigen los mismos requisitos mencionados
anteriormente para la división o segregación.
13).- La realización de obras por el propietario.
En una comunidad de propietarios sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal confluyen dos
tipos de derechos: los derechos de cada propietario sobre su elemento o departamento
privativo y los derechos de la comunidad sobre los elementos y servicios comunes.
Todo propietario de un elemento o departamento privativo (vivienda, local, garaje,..)
tiene por el simple hecho de serlo derecho a efectuar obras de modificación de su
departamento y así se lo reconoce la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7-1º.
Concretamente y según dicho artículo, tiene derecho a modificar tanto los elementos
arquitectónicos del departamento como las instalaciones y servicios privativos con que
cuente el mismo, que serán todos aquellos que se encuentren dentro del perímetro de su
departamento. Dentro de las modificaciones de elementos arquitectónicos se incluirían la
posibilidad de derribar o construir tabiques y paredes (siempre que no afecten a
elementos comunes como paredes maestras o pilares del edificio), redistribuir el interior
de la vivienda o local, etc. Por otra parte, la modificación de las instalaciones y servicios
del departamento se refiere a los servicios de luz eléctrica, agua, teléfono, etc. y a los
elementos funcionales necesarios para tales servicios (cableado, enchufes,...).
Por el contrario, el propietario no tiene derecho a realizar obras que impliquen la
modificación de elementos comunes del edificio. El problema, sin embargo, estará en
la mayor parte de los casos en delimitar que obras suponen únicamente alteración de los
elementos arquitectónicos o de las instalaciones o servicios privativos, y qué obras afectan
a elementos comunes.
Además, el derecho de propietario a realizar obras de modificación de su departamento
está sujeto a ciertas limitaciones que derivan de la propia existencia de la situación de
comunidad, y que consisten en que no puede realizar obras que menoscaben o
alteren la seguridad del edificio, su estructura general o su configuración o estado
exteriores.
Tampoco podrá el propietario efectuar obras de modificación cuando perjudiquen a otro
propietario.
Cuando las obras no pueden ser realizadas por el propietario bien porque afectan a
elementos o servicios comunes del edificio o porque sobrepasan los límites mencionados
anteriormente, tales obras requerirán el consentimiento de la Junta de Propietarios.
Por otra parte, el artículo 7de la Ley de Propiedad Horizontal mencionado anteriormente
ha de ser puesto en relación con el artículo 12 de la misma Ley, según el cual la alteración
de la fábrica o estructura del edificio o en las cosas comunes afectan al título constitutivo
de la propiedad horizontal y, por tanto, habrá de sujetarse a los mismos requisitos que se
establecen para la modificación del título en la Ley de Propiedad Horizontal. Ello implica
que las obras que supongan tales alteraciones en la fábrica o estructura del edificio, o que
modifiquen o afecten de alguna manera a los elementos comunes del edificio, no podrán
ser realizadas por el propietario sin el consentimiento previo de la Junta de Propietarios.
Tal acuerdo de autorización ha de adoptarse por la Junta de Propietarios por unanimidad,
al igual que cualquier acuerdo que implica modificación del título constitutivo de la
propiedad horizontal.
Finalmente, la Ley de Propiedad Horizontal establece una obligación de carácter formal,
que consiste en la necesidad de notificar al representante de la comunidad la
realización de las obras con carácter previo al inicio de las mismas.