4. LEGITIMACIÓN ACTIVA I. Artículo 1591 CC 1. Comitente dueño

Antonio Monserrat Valero
4. Legitimación
activa
I. Artículo 1591 CC
1. Comitente dueño de la obra
El art. 1591 del CC legitima activamente al comitente o
dueño de la obra. Esta legitimación deriva de que el comitente
es parte en el contrato de obra y por tanto puede ejercer una
acción derivada del contrato de obra, entendiendo que la responsabilidad del art. 1591 es contractual. Sin embargo la doctrina se ha cuestionado el interés para estar legitimado cuando
el comitente ha vendido la obra y ya no es propietario, aunque
hubiera sido parte en el contrato de obra y la responsabilidad
del art. 1591 fuera contractual186, ya que no ha sufrido ningún perjuicio, los perjuicios los han sufrido los propietarios
de los pisos. El TS ha entendido que tiene un interés propio
en la reclamación, derivado de su posición en el contrato de
obra celebrado, interés de que la prestación sea correctamente
cumplida187, o sea que está ejercitando la acción de cumpli-
186.CADARSO (La responsabilidad decenal de arquitectos y constructores, Madrid 1976,
p. 181); PASTOR VITA (Los daños cubiertos por la LOE: el concepto de daños materiales
en el edificio y su posible justificación, los sujetos dañados; legitimación activa para reclamar la reparación en La responsabilidad civil en la Ley de Ordenación de la Edificación,
Granada 2002, p.83).
187.STS 9 junio 1989 (Aranzadi 4417): los promotores...conservan acción para exigir el
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La responsabilidad civil por vicios de la construcción
miento del contrato de obra188. El que es parte de un contrato
tiene el derecho de exigir su cumplimiento a la otra parte, sin
necesidad de demostrar el beneficio concreto que le proporciona el ejercicio de la acción, aunque la jurisprudencia189 y
la doctrina190 han señalado uno: si reclama la reparación de
los defectos a los intervinientes en el proceso de la edifica-
correcto cumplimiento del contrato con base en el vínculo nacido precisamente del mismo...
actúan en defensa del interés propio de que la prestación sea correctamente cumplida,
aunque ello redunde en beneficio de los propietarios que también tienen acción en juicio
(FD 3º).
188.La STS de 16 septiembre de 1988 (Aranzadi 6692) entiende que las acciones nacidas
del contrato de obra originario siguen correspondiendo a quien actuó entonces como
comitente, afirmando que como los subadquirentes no se subrogan en las acciones derivadas del contrato de obra, el legitimado para ejercitarlas ha de ser forzosamente el comitente. Las sentencias siguientes entienden que igualmente el promotor está legitimado
para pedir la reparación de daños a los intervinientes en el proceso de edificación, pero
les basta argumentar que es por ser parte en el contrato, y como consideran, a diferencia
de la anterior, que los subadquirentes también están legitimados, añaden que la legitimación de estos no excluye la del promotor comitente: La de 9 junio 1989 (Aranzadi 4417)
afirma que la legitimación adquirida por subrogación de los terceros adquirentes no borra
la legitimación de los promotores que conservan la legitimación para exigir el correcto
cumplimiento del contrato de obra frente a quienes contrataron con él (FD. 3º). En los
mismos términos que la anterior se pronuncian las de 7 julio 1990 (Aranzadi 5783, FD
7º), 17 julio 1990 (Aranzadi 5890, FD 2º), 8 junio 1992 (Aranzadi 5168, FD 2º), de 27 abril
1995 (Aranzadi 3259), de 21 junio 1999 (Aranzadi 4390, FD 1º), de 3 julio 2000 (Aranzadi
6877, FD 1º), que cita la de 9 junio 1989).
189.STS 9 junio 1989 (Aranzadi 4417): la postura activa de los promotres no permite
pensar en la posible mala fe de quien se adelante para no ser demandado junto con los
constructores y técnicos; STS 8 junio 1992 (Aranzadi 5168): Que los promotores no asuman
frente a los propietarios de los pisos el ejercicio de las acciones para reparar lo mal hecho
puede generar que sean ellos mismos demandados y condenados con el constructor y los
técnicos (FD 2º); STS 17 julio 1990 (Aranzadi 5890): legitimación de cualquiera de los
propietarios posteriores para reclamar del promotor y constructor la reparación solidaria
de los daños; de ahí que el promotor arrendador trate, legítima y legalmente, de eludir esa
responsabilidad, demandando anticipadamente al arrendatario-ejecutor material- para
que éste se responsabilice de su conducta incumplidora (FD 2º).
190. CABANILLAS SANCHEZ añade que el promotor está interesado para evitar futuras
reclamaciones de los propietarios de los pisos, pero basta decir que la parte de un contrato tiene interés en su cumplimiento, sin necesidad de demostrar en qué consiste este
interés.
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ción, antes de que le reclamen a él los terceros adquirentes,
actuales propietarios, evita las posibles acciones que en un
futuro pudieran interponer contra él los terceros adquirentes.
Podemos distinguir dos situaciones: que el promotor ya
haya sido reclamado por los propietarios de los pisos y condenado, en cuyo caso estamos, más que ante el ejercicio de la acción ex. art. 1591, ante el ejercicio de una acción de repetición
por la que demanda a los culpables de la ruina (arquitectos,
constructores…) la recuperación de lo que le costó a él la reparación. También estaríamos ante una acción de repetición
si el promotor ha llegado a un acuerdo extrajudicial con los
propietarios y les ha indemnizado191 o les ha reparado los daños bien voluntariamente192. Pero si el promotor, antes de ser
demandado, pide la reparación de los daños a los responsables
estaríamos ante una acción de cumplimiento del contrato (art.
1098 CC). Acción que para algunos puede ser diferente de la
del art. 1591193, pero que, en mi opinión, es difícil distinguir
191. Es el supuesto de la STS de 26 noviembre 1984 (Aranzadi 5659) que afirma la legitimación activa del promotor que accedió extrajudicialmente a las reclamaciones de los
propietarios y demás adquirentes perjudicados y que llegó a un convenio de pago por
ello.
192.Es el caso de la STS de 16 septiembre 1988 (Aranzadi 6692) en que, además de a
reparar los defectos, se condena a los demandados a pagar unas 500.000 ptas. (aunque
la sentencia no precisa el concepto, se puede presumir que es por reparaciones ya efectuadas por la promotora) y el de la de 7 julio 1990 (Aranzadi 5783) que también condena,
además de a reparar, a pagar una cantidad de dinero en concepto de restitución de lo que
había costado al promotor la reparación ya efectuada de alguno de los defectos (FD 3º).
193. Voto particular en la STS de 9 junio 1989 (Aranzadi 4417), sentencia que, a petición
del promotor demandante no propietario, condenó a los intervinientes en el proceso de
la construcción demandados a reparar los vicios de la construcción. Según el voto particular (FD 2º), sostenido por dos magistrados, Alfonso Barcalá y Trillo Figueroa y Franciso
Morales Morales, el promotor no se halla legitimado para ejercitar la acción del art. 1591,
pues su ejercicio requiere interés jurídico directo que sólo puede tenerlo el dueño del
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La responsabilidad civil por vicios de la construcción
ni conceptualmente -si entendemos el art. 1591 como una responsabilidad contractual- ni prácticamente, pues el comitente
puede pedir la reparación de los daños a los intervinientes en
el proceso de edificación con base tanto en un artículo como
en otro. El tribunal, en virtud del principio curia novit iura o da
mihi factum dabo tibi ius, ha de acceder a lo pedido en la demanda siempre que se tenga derecho a ello, aunque la norma
invocada por el demandante no sea la adecuada. Podría haber
una diferencia: en aplicación del art. 1591 los daños habrían
de aparecer dentro de los diez años siguientes a la conclusión
de la obra y a partir de la aparición de los daños tendría el
comitente quince años para ejercitar la acción, mientras que
en aplicación del art. 1098 podría entenderse que el comitente tenía quince años a partir del cumplimiento del contrato
-aunque otros entienden, lo que me parece más probable, que
el plazo de prescripción se habría de contar desde que el comitente pudo conocer el incumplimiento del contrato, es decir,
desde la aparición de los daños-, por tanto, desde la fecha de
aparición de los daños, el comitente sólo tendría de plazo para
ejercitar la acción el que quedase para completar los quince
edificio que es el que se ve directamente afectado por los vicios ruinógenos. Lo hasta aquí
dicho no habría impedido que el promotor hubiera podido ejercitar contra el contratista
o contra los técnicos las acciones que pudieran corresponderle por incumplimiento de
los contratos, lo cual no sucede aquí, pues el promotor, tomando una inciativa que no
le corresponde se ha limitado a ejercitar la acción por una responsabilidad (la decenal
del repetido art. 1591) de la que siendo o pudiendo ser sujeto pasivo, ha pretendido, tal
vez, autoexcluirse haciéndose aparecer como perjudicado o sujeto activo de la misma. Y
el voto particular concluye que no ha lugar a la condena de los demandados por falta de
legitimación activa. Tal argumentación es más bien formalista y, en mi opinión, es más
justo partir del principio da mihi factum et dabo tibi ius. La última argumentación del voto
particular también es discutible. El promotor no se excluye de ninguna responsabilidad.
Si le demandan los propietarios responderá. Mientras no le demanden no responderá. No
hay ningún obstáculo a que mientras no le demanden, interponga una acción pidiendo
responsabilidad. ¿Qué más da que lo haga con base en el 1591 –lo que rechaza el voto
particular- que con base en el art. 1098 –lo que admite?
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años desde el cumplimiento del contrato. Pero si aplicamos
la doctrina de concurrencia de normas que el TS aplica cuando concurren la responsabilidad contractual y extracontractual194 -el demandante ha de proporcionar los hechos al juzgador para que éste aplique las normas en concurso de ambas
responsabilidades que más se acomoden a aquéllos, todo ello
en favor de la víctima y para lograr un resarcimiento del daño
lo más completo posible; es decir, aunque se pida con fundamento en el art. 1902 se pueden aplicar las normas que rigen
responsabilidad contractual y aunque se pida con fundamento
en el art. 1101 se pueden aplicar las normas que rigen la res-
194.STS 31. 12. 1997 (Aranzadi 9493): Pero sobre cuanto antecede, ha de rechazarse la
excepción porque cuando un hecho dañoso es violación de una obligación contractual y,
al mismo tiempo, del deber general de no dañar a otro, hay una yuxtaposición de responsabilidades, contractual y extracontractual, y da lugar a acciones que pueden ejercitarse
alternativa o subsidiariamente, u optando por una o por otra, o incluso proporcionando los
hechos al juzgador para que éste aplique las normas en concurso de ambas responsabilidades que más se acomoden a aquéllos, todo ello en favor de la víctima y para lograr un
resarcimiento del daño lo más completo posible, ocurriendo en el caso que nos ocupa que
en la demanda, en sus fundamentos de derecho, se alegan tanto la culpa extracontractual
como la contractual (artículos 1101 y siguientes del Código Civil) con carácter simultáneo,
aunque alternativo, refiriéndose tanto al arrendamiento de servicios como al de asistencia
en hospital, en referencia, igualmente, a la obligación de utilizar los medios adecuados,
sin que se haya discutido que la actora estaba asegurada en la Seguridad Social, ni que el
hospital estaba gestionado por el Servicio Andaluz de Salud, cosa que ocurre a partir del
año 1984, lo que produce su responsabilidad directa, de manera que producida una situación de culpa contractual, la acción para su ejercicio está afectada por el plazo prescriptivo
de quince años, asignado para las acciones personales que no tengan señalado término
especial a tal fin. El TS condena al Servico Andaluz de la Salud y al cirujano a indemnizar
a una señora por los daños sufridos como consecuencia de una operación (extirpación
de un pecho) que no se debía haber realizado. Los condenados en instancia recurren al
TS alegando que el plazo de ejercicio de la acción –un año- había prescrito. Aunque el TS
argumenta que no se da la prescripción, pues aunque el demandante se hubiese fundado
en la culpa extracontractual, el TS, al haber concurrencia de culpas, puede aplicar las
normas de un régimen y otro, tal argumentación no es la ratio decidendi, pues, por un
lado, el demandante ejercitó alternativamente o subsidiaraiamente las dos acciones –de
responsabilidad contractual y extracontractual- y por otro, el TS apreció que el plazo de
un año no habían transcurrido, pues se computa desde el alta médica y ésta aún no se
había producido, pues la demandante había sufrido depresiones como consencuencia de
la extirpación indebida del pecho.
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La responsabilidad civil por vicios de la construcción
ponsabilidad extracontractual, siendo quizás la diferencia más
importante entre un régimen y otro el plazo de prescripción de
la acción- tendríamos que concluir que, aunque la acción del
art. 1591 sea distinta de la del art. 1098, se habrá de aplicar,
en cuanto al inicio del plazo de prescripción la solución más
favorable para el demandante. Y podemos aplicar la teoría del
concurso de normas con más razón en este caso si admitimos
que la responsabilidad del art. 1591 es contractual, ya que se
trataría de concurrencia de dos responsabilidades, la del art.
1591 y la del art. 1098, ambas de origen contractual.
Se plantea si el promotor puede demandar al constructor y técnicos, antes de que él hubiera reparado los defectos,
mientras se están tramitando los juicios que los terceros adquirentes han iniciado contra él. Así la SAP de Asturias de 24
abril 2000195 desestima la demanda que el promotor interpone
contra constructor y técnicos -como hemos dicho mientras se
tramitaban los procedimientos iniciados por los terceros adquirentes contra él- en la que pide que se condene al constructor y arquitectos a pagar las indemnizaciones a las que
fuera condenado el promotor en los procedimientos entablados contra él. La Audiencia argumenta que lo que se solicita
en la demanda es una condena de futuro y que en este caso
no es procedente (FD 2º). Pero si el promotor hubiera pedido
la reparación de los defectos, ¿tenía que haberse admitido la
demanda? Enfoquemos primero el problema desde un punto
de vista práctico, con independencia de las normas procesales.
Los procedimientos seguidos contra el promotor, como están
195. Aranzadi Civil 232.
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iniciados antes que el impulsado por él, se acabarán probablemente antes y estará obligado a reparar y habrá empezado a
reparar antes de que se acabe el procedimiento iniciado por él,
por lo que cuando acabe éste por sentencia condenatoria del
constructor y arquitectos, ésta no se podrá cumplir, pues las
reparaciones estarán efectuadas o empezadas. Pero si, por un
casual, se acaba antes el procedimiento iniciado por el promotor contra constructor y arquitecto y ejecutan estos la condena
antes de que se ejecute la del procedimiento iniciado por los
terceros adquirentes, se desvanece este obstáculo, y pasa al
revés, que ya no tiene sentido que continúe el procedimiento contra el promotor iniciado por los terceros adquirentes,
pues no se podrá cumplir la sentencia. Es decir, se plantea si
se puede iniciar un procedimiento cuya sentencia es posible
que resulte inútil, aunque el demandante tenga acción para
iniciarlo. Desde el punto de vista de las normas procesales
parece que esta cuestión tiene que ver con la excepción de
litispendencia. Pero para que se aplique esta excepción es necesario identidad de partes y que el objeto procesal del proceso
primeramente pendiente comprenda el objeto del proceso en
que se plantea la defensa procesal196.
Parece que el promotor, en el caso de que ejercite la acción antes de que los defectos se hubieran reparado, ha de
pedir la reparación in natura y no podrá pedir una indemnización de daños y perjuicios, equivalente a lo que cueste la
reparación197, pues nadie controlará si emplea la indemniza-
196. ORTELLS RAMOS (Derecho Procesal Civil, Cizur Menor (Navarra) 2003, p. 347).
197. Las sentencias favorables al promotor demandante condenan a la reparación in
natura solicitada en la demanda: SSTS 16 septiembre 1988 (Aranzadi 6692; en ésta
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La responsabilidad civil por vicios de la construcción
ción en reparar o no, con lo que se enriquecería injustamente
si los propietarios, cosa extraña, no le piden la reparación;
también se enriquecería injustamente durante el tiempo que
tuviera el dinero –a través de los intereses que pudiera obtener- hasta que los propietarios le solicitaran la reparación.
PASTOR VITA198, admitiendo que el promotor no propietario
podría pedir la reparación in natura bajo el régimen del art.
1591199 advierte de un problema: se precisaría de la anuencia de los propietarios actuales para proceder a la ejecución
de una sentencia favorable. En efecto, si los propietarios no
quieren que se reparen sus pisos –no será lo normal- nadie les
puede obligar a ello.
MARTINEZ ESCRIBANO200 encuentra criticable que el comitente-promotor que ha vendido la obra tuviera legitimación
activa para accionar antes que los propietarios le hubieran pedido responsabilidades. Argumenta que al no haber tenido que
responder aún no habría sufrido perjuicio alguno y al perder
también se condena a pagar una cantidad –unas 500.000 ptas-, pero no precisa en
concepto de qué; quizás sean de reparaciones ya efectuadas por la promotora), 20 febrero 1989 (Aranzadi 1212), 9 junio 1989 (Aranzadi 4417), 7 julio 1990 (Aranzadi 5783;
también condena a pagar una cantidad de dinero en concepto de restitución de la
cantidad que había costado al promotor la reparación ya efectuada de alguno de los
defectos, FD 3º), 17 julio 1990 (Aranzadi 5890), 8 junio 1992 (Aranzadi 5168), 3 julio
2000 (Aranzadi 6877).
198. Los daños cubiertos por la LOE: el concepto de daños materiales en el edificio y su
posible justificación, los sujetos dañados: legitimación activa para reclamar la reparación
en La responsabilidad civil en la Ley de Ordenación de la Edificación, Granada 2002, p.
84.
199. Admitiendo que se trata de una responsabilidad contractual.
200. Responsabilidades y garantías de los agentes de la edificación, Valladolid 2007, p.
44.
100
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la condición de propietario desaparecería el fundamento del
ejercicio de la acción decenal entendida como acción desvinculada del contrato de obra y ligada a un interés de protección de
quien en cada momento fuera propietario del edificio. Resultaría paradójico que éste se viera privado de la acción decenal
contra arquitectos y constructores por haberla ejercitado antes el promotor. Además, accionando el promotor no se tendría
seguridad de que las cantidades indemnizadas se entregasen a
los adquirentes. A esta crítica cabe oponer las siguientes consideraciones: el promotor que ha vendido la obra está interesado en la reparación para evitar que los actuales propietarios se
dirijan contra él; el propietario actual del edificio se ve privado
de la acción contra arquitectos y constructores, pero porque
ha obtenido la reparación de los defectos vía ejercicio de la
acción por el promotor; si, ante la demanda del promotor, se
condena a la reparación específica, no existe el peligro de que
la indemnización no se entregue a los adquirentes.
2. Los propietarios actuales de la construcción
Aunque no han sido parte en el contrato de obra, el TS
también reconoce la legitimación activa a los adquirentes del
promotor de los pisos y viviendas y sucesivos adquirentes, solución justa, pues son los perjudicados por la ruina. Esta
legitimación se reconoce tanto para ejercitar la acción contra
el promotor como contra el contratista. La STS de 3 octubre
1979201 parece decir, por un lado, que la acción contra el promotor no sólo la tiene quien adquirió el piso del promotor,
201. Aranzadi 3236.
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sino los sucesivos adquirentes: los derechos y obligaciones dimanantes del contrato transcienden… a los causahabientes a
título particular que penetran en la situación jurídica creada mediante negocio celebrado con el primitivo contratante202. Y, por
otro, que los sucesivos adquirentes también pueden dirigirse
contra el contratista: y por lo que concierne al contrato de ejecución de obra la legitimación activa del subadquirente de un piso
en régimen de propiedad horizontal para entablar las acciones
por prestación defectuosa o vicios en la cosa viene reconocida,
con diverso fundamento, por la doctrina de los autores y ha sido
proclamada por la sentencia de 5 mayo 1961 (Considerando
2º). La STS 1 abril 1977203 considera que esta Sala tuvo que enfrentarse antes de ahora, con el sugestivo problema que hoy se
plantea en este recurso consistente en determinar si tiene o no
acción contra el constructor o contratista, el comprador que adquiere un piso cuando ya la construcción se había termina-do, y
que, por tanto no fue parte en el contrato de ejecución de obra,
resolviéndolo en sentido afirmativo. Los que adquirieron los
pisos del comitente también se pueden dirigir contra éste exigiéndole responsabilidad no ex art. 1591, sino como vendedor.
Para quien la responsabilidad es de naturaleza extracon-
202. La STS de 10 mayo 1995 (Aranzadi 4226) insiste que los subadquirentes de los pisos se pueden dirigir contra el promotor aunque no contrataran directamente con él: es
doctrina de esta Sala la de que el causahabiente, a título singular y por acto «inter vivos»,
de uno de los contratantes y, por lo tanto, el comprador de una vivienda que la adquiere
de quien fue comprador de ella al promotor, está legitimado activamente para ejercitar
contra éste las acciones derivadas del incumplimiento del primitivo contrato (Sentencias de
3 octubre 1979 (Aranzadi 3236), 20 febrero y 2 noviembre 1981 (Aranzadi 1007 y 4412),
entre otras).
203. Aranzadi 1510.
102
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tractual no hay ningún inconveniente en conceder la legitimación al adquirente pues es el perjudicado por la ruina como
propietario204. Quienes estiman que es de naturaleza legal no
tienen reparo en conceder la legitimación a quien no es parte
en el contrato, pues la legitimación procede de la ley, el único
obstáculo que encuentran es en demostrar que la ley concede
la legitimación al tercer adquirente y explican que es una responsabilidad por razón de una cosa que es la que determina
mediatamente el titular del derecho de indemnización205. Si
estimamos que la responsabilidad del art. 1591 es de origen
contractual como los sucesivos adquirentes no han sido parte
en el contrato de obra se argumenta que estos se subrogan en
los derechos de su transmitente y así sucesivamente hasta subrogarse en los derechos del promotor comitente, como medio
para proteger el derecho transmitido al subadquirente. Es la
argumentación de la STS de 3 octubre 1979 citada en el párrafo
anterior. La STS 5 mayo 1961206 argumenta que estamos ante
una responsabilidad legal accesoria del derecho de propiedad.
Parece que el TS ha llegado a la legitimación de los adquirentes
y subadquirentes por la idea de conseguir la protección efectiva de los derechos de estos, buscando después los argumentos, más que por considerarla una consecuencia del art. 1591.
204. GARCIA CANTERO: La responsabilidad por ruina de los edificios ex artículo 1591 del
Código civil, ADC 1963, p.1098.
205. NART (Contrato de obra y empresa, RDP 1951, p. 823).
206. Aranzadi 2310.
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3. El presidente de la comunidad de propietarios
El TS ha estimado que esta legitimado activamente el
presidente de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal. Si se trata de defectos en elementos comunes, como afectan a la comunidad y la representación legal de
ésta corresponde al presidente, es clara su legitimación. Pero,
además, el TS considera que cualquier condómino está legitimado para entablar litigios en beneficio de la comunidad (STS
31 enero 1995207) y, por tanto, el presidente, en condición de
tal, lo estará (SSTS 10 febrero 1989208 y 14 julio 1989209).
207. Aranzadi 292. Dice la sentencia: Que es doctrina reiterada de esta Sala la de que
cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan sólo de aquella parte
del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y
exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes (SS. 10 junio 1981 –Aranzadi 2519-, 3 febrero 1983 –Aranzadi 801-, 27 abril y 23
noviembre 1984 –Aranzadi 1971 y 5656- y 12 febrero 1986 –Aranzadi 548-), así como que
no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de
una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se
plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad (S.
8 junio 1992-Aranzadi 5168-).
208. Aranzadi 826. Dice la sentencia: por lo que a la demandante hace, a que tratándose
de reparaciones de defectos del edificio que, en gran medida, afectan a elementos comunes...es innegable la (legitimación) de la Comunidad de Propietarios y, en representación
de ella la de su Presidente, tanto si acciona con este carácter como si, en beneficio general,
lo hace en su condición de copropietario conforme al art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal y doctrina legal de la que son expresiva muestra las Sentencias de 15 de enero, 9 de
marzo y 15 de julio de 1988 (Aranzadi 120, 1609 y 5720, respectivamente).
209. Aranzadi 5617. Dice la sentencia: Sin embargo, la jurisprudencia de esta Sala, que
ha venido declarando la especial naturaleza de la representación del Presidente, con un
carácter mixto entre la representación voluntaria y la orgánica, sin olvidar tampoco su
condición de copropietario, que puede instar lo que sea de interés común a los demás copropietarios, reconoce la legitimación del Presidente para ejercitar las acciones encaminadas
a obtener el resarcimiento derivado de defectos constructivos, tanto en las partes comunes,
como en aquellas privativas de los condóminos, que derivan de malas instalaciones que se
refieren, primariamente, a los elementos comunes, pero que repercuten necesariamente, de
modo inescindible, en los individualizados y se comprenden dentro del interés general de
la comunidad que se invoca en el art. 13-5.º de la Ley de Propiedad Horizontal -Sentencias
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Antonio Monserrat Valero
¿Es necesario un acuerdo previo de la junta que autorice
al presidente a litigar? Podría parecer que es innecesario plantearse tal cuestión, pues el presidente siempre podría litigar a
título individual como cualquier condómino210. Pero obsérvese
que si actúa como presidente, en representación de la comunidad, los eventuales gastos del proceso irían a cargo de la
comunidad y podría ser que, por la pequeña importancia de
los defectos, no compensase entablar un litigio por los gastos
que podría acarrear éste y, entonces, la interposición de la
demanda es una decisión que parece habría de corresponder a
la Junta de propietarios. En cambio si actúa como condómino,
a título individual, los eventuales gastos del proceso correrán
de su cuenta. En la práctica una solución sería reconocer la
legitimación activa siempre que el demandante fuese el presidente, aunque no hubiera habido un acuerdo previo de la
junta de propietarios en el sentido de entablar la demanda,
pero, en cuanto a los gastos del proceso, considerarlos gastos
comunes si ha habido acuerdo previo de la junta y, en caso
contrario, gastos del presidente a resultas que éste los pudiera recuperar si se dan los requisitos de la gestión de negocios
ajenos sin mandato o un enriquecimiento sin causa. En esta
de 29-5-1984 (Aranzadi 280), 30-10-1986 (Aranzadi 6021), 10-2-1989 (Aranzadi 826) y
1-7-1989 (Aranzadi 5278).
210. Así se pronuncia la SAP Huesca de 2 diciembre 1997 (citada por DEL ARCO TORRES y PONS GONZALEZ: Derecho de la construcción. Aspectos administrativos, civiles y
penales, Granada 2003, p. 597): Si se entendiera que el Presidente carece de legitimación
por no constar con previo acuerdo de la Junta de la comunidad ordenando el juicio, habría
que reconocerle esa misma legitimación siempre que la acción fuera en interés de aquella,
como aquí ocurre, pues como condueño está también legitimado para la defensa de los
intereses comunes.
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línea la STS 20 diciembre 1996211 mantiene que el presidente
puede litigar en beneficio de la comunidad sin necesidad del
acuerdo de la junta, pero sin perjuicio de que deba responder ante la comunidad por su gestión. Es decir, si la junta
considera que el litigio entablado por el presidente no es beneficioso para la comunidad la forma de exigirle reponsabilidad es que pague los gastos del proceso. Si el presidente litiga
sin acuerdo de la junta y la sentencia desestima la demanda,
pienso que cualquiera de los comuneros podría entablar un
nuevo litigio pidendo la reparación de los elementos comunes,
pues al no haber identidad de partes no habrá cosa juzgada.
El acuerdo negativo de la junta no impide que el presidente,
como cualquier condómino, interponga la acción en defensa
de los intereses comunes pese a la oposición de los otros212.
211. Aramzadi 9277. Dice la sentencia: procede declarar que, según el tenor del artículo
12 de la Ley de Propiedad Horizontal, el Presidente, en la representación orgánica correspondiente a lo dispuesto en dicho precepto, está facultado para litigar ...con apoderamiento
suficiente para defender en juicio y fuera de él los intereses de la Comunidad, tal como tiene sentado esta Sala, entre otras, en Sentencias de 3 marzo 1995 (Aranzadi 1777) y 5 julio
1995 (Aranzadi 5463), de manera que, según precisa la de 22 febrero 1993, el citado directivo no actúa como un procurador, ni ostenta una delegación «ut lite pendente» en sentido
técnico, que exija una suerte de mandato representativo «ad hoc», sino que interviene como
un órgano del ente comunitario, que sustituye la voluntad social con la suya individual,
con la posibilidad de considerar lo realizado no como hecho en nombre de la Comunidad,
sino como si fuera él mismo quien lo hubiere verificado, sin perjuicio de la relación interna
entre ambos y, por consiguiente, de la necesidad de responder de su gestión ante la Junta,
por lo que no necesita la autorización de ésta para intervenir ante los Tribunales, cuando
ejercite una pretensión en beneficio de la Comunidad, salvo en los supuestos expresamente
excluidos en la ley.
212. STS 2 octubre 1992 (Aranzadi 7516). Dice la sentencia: pero también esta Sala ha
reiterado [vid. Sentencias, entre otras, 3-2-1983 (Aranzadi 801), 23-11-1984 (Aranzadi
5656), 12-2-1986 (Aranzadi 548), 7-12-1987 (Aranzadi 9279) y 9-2-1987] que cualquiera
de los comuneros puede comparecer en juicio en asuntos que afectan a la comunidad para
defenderlos, en cuyo caso la sentencia dictada aprovechará a todos los cotitulares. Defensa que puede producirse por propia decisión de los comuneros para suplir la desidia del
presidente o de los demás comuneros e incluso cuando sean éstos contrarios al litigio.
106
Antonio Monserrat Valero
El TS también ha admitido la legitimación activa del presidente si los vicios afectan a elementos privativos cuando los
comuneros afectados lo autoricen (SSTS 9 mayo 1983213, 2 octubre 1992214, 22 noviembre 1997215). Como dice el TS así se
evitan procesos con innumerables personas. En estos casos no
es necesario que cada comunero otorgue un poder de representación al presidente de la comunidad, sino que la autorización
constará en el certificado del acta de la junta de propietarios
en que se acuerde que se entable la demanda216. La STS 22 no-
213. Aranzadi 2679. La demandada recurrente negaba la legitimación del presidente de
la comunidad alegando que los defectos existían en los elementos privativos. El TS consideró que el elemento dañado era común, y añadió que aparte de que a idéntica solución
habría que llegar con la tesis del recurrente constando como consta el consentimiento de
dichos propietarios individuales, en su totalidad, para que la Comunidad reclamase en su
nombre y representación, por lo que es evidente que ésta estaba legitimada para actuar en
la forma como lo hizo.
214. Aranzadi 7516. Dice la sentencia: La Ley de Propiedad Horizontal, en aras de una
tutela efectiva y de la aplicación eficiente del régimen comunitario con respecto a la propiedad singular y a la colectiva, instauró la figura del presidente, a quien, a pesar de no ser la
comunidad persona jurídica, le atribuye la representación y defensa de intereses comunes.
Al presidente, además, la jurisprudencia del Tribunal Supremo le ha extendido sus facultades a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmeble cuando
los propietarios le autoricen; sólo así se evitan procesos con innumerables personas a todas
las cuales puede representar el Presidente..
215. Aranzadi 8097. Dice la sentencia: habiendo declarado la jurisprudencia de esta Sala
que las facultades representativas del presidente también se extienden a la defensa de
intereses relacionados con elementos privativos, cuando los propietarios les autorizan para
ello, pues de esta manera se evitan procesos con innumerables personas, a todos los cuales
puede representar el presidente de la Comunidad (SS. 2 octubre 1992 (Aranzadi 7516), 22
octubre y 9 noviembre 1993 (Aranzadi 7758 y 9154) y 10 mayo 1995 (Aranzadi 4226).
216. Comenta BERCOVITZ a la STS de 9 mayo 1983: Se trata...de una jurisprudencia de
intereses digna de elogio. Con ella se supera la rígida distinción entre propiedad privada
y propiedad común, derivando de su necesaria coexistencia en el régimen de propiedad
horizontal, la posibilidad de que la representación orgánica (concebida para la gestión y defensa de la propiedad común) pueda extenderse también a una representación voluntaria
en la defensa de las propiedades privadas, prescindiendo de un apoderamiento explícito
cuando del funcionamiento de aquélla resulta claramente el consentimiento de los propie-
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La responsabilidad civil por vicios de la construcción
viembre 1997217 excluye la representación del presidente cuando se dé una oposición expresa y formal. Por tanto, el presidente no podrá litigar en representación de los condóminos que
hayan votado negativamente en el acuerdo de la junta218. ¿Podrá litigar en representación de los condóminos que no hayan
asistido a la junta? Quizás podría aplicarse lo establecido en el
art. 17. 1ª, cuarto párrafo, de la LPH y entender que se computará como favorable su voto si una vez informados del acuerdo
no manifiestan su discrepancia a quien ejerza las funciones de
secretario en el plazo de treinta días. Entonces se habría de
acompañar a la demanda no sólo el certificado del acta de la
junta, sino también el certificado del secretario de que los no
asistentes a la junta no se han opuesto en la forma legal. Otra
cuestión que se plantea es qué sucede si el acuerdo de la junta
autorizando al presidente a litigar para exigir la reparación de
los defectos en los elementos privativos es negativo. ¿Podría el
presidente litigar en representación de los condóminos que, de
forma minoritaria, votaron favorablemente? Es decir, la certificación del acta en que consta el voto favorable, minoritario, de
estos condóminos, ¿sería documento suficiente para contener
la autorización al presidente para litigar en su nombre o no
tarios implicados (CCCJC 1983, p. 599).
217. Aranzadi 8097. Dice la sentencia: Como puntualiza la Sentencia de 3 marzo 1995
(Aranzadi 4237) los presidentes están investidos de mandato suficiente para la defensa
en juicio y fuera de él de los intereses complejos de toda la Comunidad, lo que se excluye
si se da una oposición expresa y formal, que mermaría el alcance amplio del mandato representativo presidencial.
218. El art. 19. 2 f) de la Ley de Propiedad Horizontal prevé que el acta especifique los
nombres de los propietarios que hubieran votado a favor y en contra cuando fuera relevante para la validez del acuerdo
108
Antonio Monserrat Valero
les quedaría más remedio que otorgarle un poder explícito,
de la misma manera que lo podrían otorgar a otra persona?
CABANILLAS SÁNCHEZ219 entiende que para que el presidente esté legitimado activamente ha de tener la condición
de propietario y piensa que del hecho de detentar este cargo es
problemático deducir que se es propietario. Es perfectamente
imaginable que haya sido nombrada presidente una persona
que no tenga esta condición. Varias sentencias de nuestros
tribunales han rechazado la demanda del presidente de la comunidad, por no haber demostrado que es propietario220. Mas
lo normal es que los presidentes nombrados sean, como exige
la Ley221, propietarios y, por tanto, bien se puede presumir
esta propiedad en el presidente y sólo si la otra parte le niega
la condición de propietario, exigírsele la prueba. La STS de 3
octubre 1979222 entiende que la Sala de instancia partiendo...
de que está «justificado en las actuaciones que la demandante ostenta la representación de la comunidad en cuyo nombre
acciona» como Presidente que es de la misma, concluye con
toda lógica que tal cargo lleva presupuesta ex lege la condición
de propietario por imperativo del art. 12 de la Ley de 21 julio
219. Comentarios a la STS 3 octubre 1979, ADC 1980, pp. 200 y 201.
220. STS de 6 diciembre 1969¸ SAT de Santa Cruz de Tenerife 31 enero 1971, Sentencia
Juzgado núm. 8 de Barcelona de 13 julio 1970 (citadas por FERNÁNDEZ MARTÍN GRANIZO, Código de la Propiedad Horizontal, Madrid 1976, pp. 177-178).
221. El art. 12 LPH, antes de la reforma de 1999, establecía que los propietarios elegirán
de entre ellos un presidente y en similares términos se pronuncia el art. 13.2 después
de la reforma.
222. Aranzadi 3236.
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La responsabilidad civil por vicios de la construcción
1960, tanto más que no consta un solo elemento demostrativo
en contrario, y tampoco puede olvidarse que la actuación representativa presidencial, colocada por su naturaleza en una
zona intermedia entre la representación orgánica y la puramente voluntaria, «lleva implícita la de todos los titulares en juicio
y fuera de él, con lo que se resuelve el delicado problema de la
legitimación» en palabras del preámbulo de la citada ley, mayorrmente cuando el órgano ejecutivo se atuvo rigurosamente a
la voluntad de la Junta de propietarios, según esta Sala tiene
declarado en sentencias de 9 junio 1975223 y 5 junio 1979224.
4. Terceros no propietarios del edificio arruinado
Se discute la legitimación de terceros no propietarios
del edificio arruinado para pedir una indemnización de daños y perjuicios vía art. 1591 (por ejemplo, arrendatarios o
propietarios de edificios vecinos al edificio arruinado, o visitantes...) LACRUZ225 señala que para los más la acción compete también a terceros. CADARSO PALAU226 la niega. La STS
de 19 de febrero de 1959227 concedió la legitimación activa al
arrendatario. De todas formas estos terceros podrían recla-
223. Aranzadi 2346.
224. Aranzadi 2318.
225. Elementos de Derecho civil II-2, Barcelona 1986, p. 292.
226. La responsabilidad decenal de arquitectos y contratistas, Madrid 1976, p. 196.
227. Aranzadi 486. Parece que el Tribunal fundamentó la condena tanto en el 1591 como
en el 1909.
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Antonio Monserrat Valero
mar daños y perjuicios, pero vía responsabilidad extracontractual del art. 1909 del Cc que permite a los terceros que sufran daños por la ruina de un edificio reclamar al arquitecto o
constructor. Sólo se podría utilizar el art. 1591 si entendemos
que la responsabilidad que establece éste es extracontractual.
II. Ley de Ordenación de la Edificación
En cuanto a la LOE, el art. 17.1 concede la legitimación activa a los propietarios y sucesivos adquirentes. Estos
también son propietarios por lo que sobra esta referencia a
los sucesivos adquirentes. Dada la redacción del art. 17.1, el
promotor que ya no es propietario no tiene legitimación activa en la LOE, pues ésta sólo trata de proteger los intereses de los propietarios y así se pronuncia la generalidad de la
doctrina228. En efecto, extraña que la LOE no mencione como
legitimado activamente al promotor no propietario si hubiere querido darle esta legitimación. Los promotores, después
de vender el inmueble, podrán ejercitar las acciones procedentes del régimen general de responsabilidad contractual de
los arts. 1094 y ss. del CC como comitentes de la obra cuya
ejecución contrataron con la constructora, no como titulares
228. CORDERO LOBATO (Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, Elcano,
Navarra 2001, p. 318); PASTOR VITA (Los daños cubiertos por la LOE: el concepto de daños
materiales en el edificio y su posible justificación, los sujetos dañados: legitimación activa
para reclamar la reparación en La responsabilidad civil en la Ley de Ordenación de la
Edificación, Granada 2002, p. 84); SEIJAS QUINTANA (Estudio sobre la nueva ley de ordenación de la edificación, CGPJ, Madrid 2000, pp. 104 y 105); ARNAU MOYA (Los vicios de
la construcción (su régimen en el Código civil y en la Ley de Ordenación de la Edificación),
Valencia 2004, p. 238); MARTINEZ ESCRIBANO (Responsabilidades y garantías de los
agentes de la edificación, Valladolid 2007, p. 164).
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La responsabilidad civil por vicios de la construcción
del edificio229. CABANILLAS230, sin embargo, entiende que el
promotor también estará legitimado para reclamar aunque en
el momento de entablar la demanda ya no fuera propietario
porque sigue teniendo interés en el cumplimiento correcto ya
que puede ser demandado por los adquirentes, como hemos
visto que mantenía la jurisprudencia para el art. 1591231. Pero,
como para dicho artículo, el promotor no podrá pedir una indemnización económica sino que se reparen los daños. En la
LOE no cabe plantearse la posibilidad de que terceros reclamen por los daños sufridos como consecuencia de los daños
materiales del edificio para pedir una indemnización de daños y perjuicios (arrendatarios, propietarios de edificios vecinos al edificio arruinado, transeúntes...) entre otras razones
porque los únicos daños indemnizables son los materiales del
edificio. La vía para exigirla responsabilidad será la extracontractual del art. 1909 CC. Algunos autores también añaden la
del art. 1591232, pero es dudoso que este artículo esté vigente.
En el caso de edificios sometidos al régimen de propiedad
229. SEIJAS QUINTANA (ob. cit. y lug. cit en la nota anterior); CARRASCO-CORDEROGONZALEZ CARRASCO (Derecho de la construcción y la vivienda, Madrid 2005, p. 387).
230. La responsabilidad civil por vicios de la construcción en la LOE, ADC 2000, p. 443.
Dice que la posible legitimación activa del promotor se manifiesta en el artículo 6 de la
LOE al establecer el régimen de la recepción de la obra, declarando que es el acto por el
cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es
aceptada por éste. El promotor podrá rechazar la recepción de la obra por considerar que
la misma no está terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales.
231. DEL ARCO TORRES y PONS GONZALEZ también parecen admitir la legitimación
activa del promotor en la LOE aun después de enajenado el edificio (Derecho de la construcción. Aspectos administrativos, civiles y penales, Granada 2003, p. 565).
232. DIEZ-PICAZO (Ley de Edificación y Código Civil, ADC 2000, p.14).
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horizontal vale lo dicho cuando tratamos de la legitimación
activa del presidente de la comunidad de propietarios bajo la
vigencia del art. 1591 CC.
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